东莞翠岸春晓项目步可行性营销策划报告-58-2007年

君合房产翠岸春晓初步可行性营销策划报告2007630_20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789翠岸春晓初步可行性营销策划报告君合房产翠岸春晓初步可行性营销策划报告2007630_20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第一章东莞市、东城区概况与社会经济环境一、东莞市城市概况和社会经济环境一、地理环境东莞市位于广东省中南部，珠江口东岸，北接广州，南连深圳。1985年9月撤县设市，1988年1月升格为地级市，下辖28个镇、4个街道办事处，440个村委会，156个居委会。全市陆地面积2465平方公里。君合房产翠岸春晓初步可行性营销策划报告2007630_20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789二、经济发展1、经济总量国民经济平稳较快增长。初步核算，2006年东莞市生产总值（GDP）262463亿元，按可比价格计算，比上年增长190。其中第一产业增加值1778亿元，下降100；第二产业增加值152257亿元，增长222；第三产业增加值108427亿元，增长154。三大产业比例为07580413。2、固定资产投资固定资产投资保持适度增长。全年完成全社会固定资产投资总额70495亿元，比上年增长180，增幅比上年回落133个百分点。3、房地产业投资投资结构发生新变化。在全社会固定资产投资总额中，房地产开发投资16394亿元，增长135。从产业投向看，房地产业持续发展，全年完成房地产开发投资16394亿元，全年实现房地产业增加值20745亿元，比上年增长385。比上年增长135；商品房施工面积143127万平方米，增长234；竣工面积16634万平方米，增长252；销售面积37943万平方米，增长179，其中商品住宅销售面积35063万平方米，增长180。全年商品房销售额15888亿元，增长331，其中商品住宅销售额14544亿元，增长333。君合房产翠岸春晓初步可行性营销策划报告2007630_20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789三、城市建设全年完成城市基础设施建设投资10462亿元。其中交通运输邮电通信投资1843亿元；城市建设投资4258亿元。一批新的重点工程项目进展顺利。东莞理工大学体育中心交付使用，报业大厦、市委党校新校、市体育运动学校新校等7项工程基本完工；广电中心等工程抓紧施工，市人民医院新院工程开工建设。四环路万江大道立交、北王公路改造、龙大高速（东莞段）建成通车，西部干道、环城路北环段、莞深高速三期等工程建设加快，开工建设环莞快速路一期、常虎高速新联支线等。四、居民收入及消费情况1、居民收入及储蓄城乡居民收入继续增加。2006年全市职工年平均工资11469元，比上年增长78，扣除价格因素，实际增长65。其中，城镇在岗职工年平均工资31135元，比上年增长102，扣除价格因素，实际增长89。城市居民人均可支配收入25320元，农村居民人均纯收入10661元，分别比上年增长107和83，扣除价格因素，实际增长94和70。居民储蓄持续增加。年末全市城乡居民人民币储蓄存款余额20134亿元，当年新增28512亿元。其中，定期储蓄存款余额73350亿元，新增10374亿元；活期储蓄存款余额127989亿元，新增18138亿元。2、居民消费全年城市居民人均消费支出18995元，其中服务性消费支出6052元；农村居民人均生活消费现金支出9370元，其中其他商品和服务消费支出625元。君合房产翠岸春晓初步可行性营销策划报告2007630_20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789二、东城区概况与社会经济环境1、东城区概况东城区位于东莞市中部，是市区四个区之一。全区面积约110平方公里，辖22个居民区（原19个村全部改制为居民区）和2个国营林场，有常住人口63万多，外来人口30多万。近年来，东城区坚持创新发展模式、创新发展环境、创新发展能力，经济持续快速健康发展，城乡面貌日新月异，人民生活水平日益提高。2005年，全区完成生产总值108亿元，比上年增长2042，比2000年增长59倍。工业总产值160亿元，比上年增长20，比2000年增长63倍。全社会固定资产投资总额26亿元，比上年增长496，比2000年增长43倍。银行各项存款余额158亿元，比上年增长188，比2000年增长14倍。社会消费品零售总额55亿元，比上年增长259，比2000年增长81倍。三级集体总收入142亿元，比上年增长109，比2000年增长近1倍。居民人均可支配收入20621元，比上年增长15，比2000年增长1倍。股民人均纯收入10969元，比上年增长72，比2000年增长06倍。三个文明建设多年位居全市前列。君合房产翠岸春晓初步可行性营销策划报告2007630_20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892、经济发展东城区认真贯彻市委“一城三创五争先”的发展战略和工作思路，落实科学发展观，充分发挥人文地理优势，以东莞人敢为天下先的精神，努力打造“城市牌”、“外资牌”、“民营牌”，成功走出一条工业化、城市化的发展路子，社会经济取得令人瞩目的成就。工业发展不断优化升级。投入数十亿元开发建设同沙、外经和市郊三大工业集约基地，促进全区工业集约发展，共引进项目88个，已投产30多个，包括美维电路有限公司、上海紫泉包装有限公司、东城东兴热电有限公司等多个“大高强”项目。目前，全区共有工业企业1000多家，其中外商企业500多家。民营经济发展势头良好。东城区大力扶持民营企业发展，鼓励民企走“品牌强企”、“科技强企”之路。2005年，全区民营企业累计达3848家，纳税总额29亿元，比上年增长61。截至目前，全区有省高新技术企业18家、省民营科技企业30家、市民营科技企业112家。涌现出光大集团、东升电梯厂等一大批上规模、实力强的民营企业。第三产业蓬勃发展。东城区深入实施“商贸东莞”工程，全力打造以东城大道为中心，花园新村、主山、东泰、下桥、同沙为支点的核心商业圈。加强商业招商，在建及建成世博广场、君豪商业中心、星河传说、世纪广场、东泰友谊市场等一批大型主题购物中心，引进了华润万家、海雅百货、上海永乐、好又多、家乐福旗舰店等一批国内外知名的品牌项目。个体经济发展迅猛，全区个体工商户累计超过2万户。3、城市建设东城区在推进城市化进程中，围绕市委、市政府建设“现代制造业名城、生态绿城、文化新城”的现代化城市发展战略要求，坚持“以人为本”的原则，加快了旧城变商城、旧村变新区、普通城市变精品城市的步伐，人居环境质量显著提升。城市框架初步形成。作为东城区新的行政、经济和文化中心的东城新区，经过10多年的开发建设，已建设成为一个集居住、行政办公、金融贸易、文化教育、旅游度假、酒店服务于一体的城市新区。现建成的有行政办事服务中心、东莞索菲特御景湾酒店、峰景高尔夫球场、东城文化中心、虎英郊野公园、东城中心、新世界花园、金月湾花园及东城中学、东城中心小学、东城第五小学等一批城市建设项目。编制完成了东城中心片区、主山片区、南片区、光明片区以及牛山片区等五个片区的控制性详细规划，并经市政府审批通过。同沙片区、温塘片区以及堑头片区控制性详细规划的编制工作也已全面启动。重点工程建设力度不断加大。近两年，东城区规划建设了几十项重点工程，总投资超过40亿元。包括同沙生态公园开发建设工程、黄旗山城市公园开发建设工程、道路改造和景观整饰工程、校舍建设工程等。目前，黄旗山城市公园景观道路、南侧二期景观休闲小区、同沙生态公园环湖路、东城法庭等已建成使用；同沙职工搬迁小区、梨川沿江住宅小区、立新搬迁小区等安居工程即将竣工；黄旗山体育休闲公园等城市配套建设和改造工程、“星河传说”等亮点工程正抓紧施工；各社区全面铺开“三靓点”工程建设。君合房产翠岸春晓初步可行性营销策划报告2007630_20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789三、本案所在区域房地产开发现状1、本案所在温塘周边区域居住现状温塘片区位于东莞市区东北角，属东城区，包括温塘、桑园、余屋、周屋、鳌峙塘、柏州边、峡口和上桥八个社区的主要管辖范围。规划范围西至五环路，北至东江与石碣相接，东至东莞市区边界与茶山、寮步相连，南至温竹路。片区总面积约266平方公里。君合房产翠岸春晓初步可行性营销策划报告2007630_20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789岸岸岸岸温塘人口密度为3054人/K，略高于东城区平均水平，整体人口密度并不大。但已经是一个较为城市化的地区，外来人员占总人口73的圈套比重，远远超出户籍人口，公共设施配套不足成为一个突出的问题。周边区域人口分布居委会总人口数（人）户籍人口（人）外来暂住人口（人）人口密度（人/K）君合房产翠岸春晓初步可行性营销策划报告2007630_20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789鳌峙塘397499829761848峡口10195119590006293桑园139143384105302760温塘218009100127001960余屋9598159880003636周屋141572185119724509上桥22001344856916柏洲边3764102427402509合计7960220828587742、经济发展现状（1）经济环境较差东城东北片区第二产业占较大比重，主要收入为工业厂房出租，也有少量来自商贸和房地产业的收入。从整个东城区来比较，该地区经济发展善并不是很好的，2004年人均可支配收入在全区中处于较低浃，介于400010000元之间，以温塘最低。工业类型主要为玩具、电子、制衣、五金机械、食品、针织品等轻工业类型，以劳动密集型为主，企业普遍用工量很大，代技术工人占绝大多数，素质普遍较低。君合房产翠岸春晓初步可行性营销策划报告2007630_20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789（2）“退二进三”和“村改居”政策将会推动温塘片区未来的经济发展东莞市正在实施中心城区产业的“退二进三”升级转移战略。目前，五环以内城区工业产出在东城区占很大部比重，四个行政区的工业用地合计为300公顷。如果这一部分工业迁出，温塘片区年在的市郊工业园将成为吸纳这些产业转移的主要区域之一。东莞市“十一五规划”提出要推进“村改居”工程，以转变社区经济发展模式，完善社区综合配套，建设农民公寓，鼓励社区居民购置城市住宅，引导居民从分散居住到成片集中居住。目前，温塘八个社区已经成立村改居委员会，居民住宅已经纳入东莞城市总体规划城市建设管理之中。在这一政策背景下，温塘片区将消除同一地域内城制度差异带来的管理混乱问题。3、土地利用现状（1）现状工业用地年占比例较大，占总用地的1657，平整土地和施工合计占609，也主要是即开发和正在开发的工业用地。每个村都有自己的工业区和商业街，工业分布散乱，与居民区混杂现象突出。（2）现有居住用地以三藕断丝连和四类居住为，即新村和旧村分别占361和414。居住用地相比工业用地来说比重并不高，是由于大部分务工人员都住在工业厂区之中。区内配套教育设施用地缺乏，只有少量的小学和幼儿园用地。（）区内明显缺少具有规模的公共设施，总量仅占总用地的16。由于村民与工厂务工人员分离居住，公共服务设施也是两大体系，建设规模和设施标准都较低，规模偏小。（）道路广场用地占总用地的1252，略为偏少，主次干道和支路网络仍有待完善。市政设施用地明显不足，明显支撑区内大规模工业的发展。4、征地情况现状（）温塘地区征用地总面积5097公顷，其中工业和居住分别为36227公顷和8152公顷，占了总征地的71和16。其他还有少量的公共设施、市政公用设施和绿地等。（）重地集中于西北部靠近中心城区的区域。桑园、周屋的工业区征地也比较完整；东南部温塘村大量的工业和新村建设并没有办理征地手续，其它各村也有类似的情况。君合房产翠岸春晓初步可行性营销策划报告2007630_20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317895、道路交通现状区内现状道路系统有一定基础，如莞深高速、莞龙路、五环路、莞温路等主要干道。各村内道路较为零乱，尤其是村与村之间，不成系统，较多出现断头路现象。从现状路网指标表中可以看到，区内的快速路和主干道的路网密度已经达到一般城市建设标准，而次干道和支路等级的道路网密度则远没有达标，这也是造成内部的通达性差的原因。6、公共设施现状现状商业、文化娱乐、医疗卫生等公共设施用地约4252公顷,幼儿园、小学等教育用地为1721公顷,这些公共入要有两套体系，一套是针对原居民而设的，位于温塘、桑园等居住社区内部或周边；一套是为大量的外来务工人员而设，位于工业区内的商业街区。现状的小学、幼儿园主要为名村服务，务工人员子女缺乏必要的教育设施配套。总体而言，规划范围内公共设施布局散乱、规模小、层次低、用地严重不足，对于外来务工人员的的设施配套需求重视不够，而原居民的配套设施标准也是偏低。7、建筑物建设现状（）建筑高度从现状建筑高度分类统计来看，13层的低层建筑无论从建筑数量还是基底面积，都占绝大多数，主要为村内自建房；46层的多层建筑基底面积公占全部建筑基底面积的1/5，零散分布于名村；7层以上建筑基底面积仅占全部建筑基底面积的115，主要分布在桑园工业路两侧。君合房产翠岸春晓初步可行性营销策划报告2007630_20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789（2）建筑质量二类建筑占全部建筑基底面积的一半以上，但三类建筑在建筑栋数上却占大多数，这主要是由于三类建筑多为单体面积较小的村民自建房。由此可以看出，该区载依托规划的旧村改造任务繁重，特别是温塘和桑园两个大旧村。四、本案周边规划与发展前景1、相关规划背景分析（1）东莞市城市总体规划（20002015）2000年东莞市总规的建设用地控制在五环路以西，仅莞龙路沿线还有少量的开发建设用地。总规确定的城市道路网主要发展到五环路以东临近的区域，君合房产翠岸春晓初步可行性营销策划报告2007630_20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789没深入到温塘片区内。（2）东莞市干线路网规划在该干线路网规划中，温塘片区由于不是城区，所以干道的发展也是通过式的，没有形成为温塘片区内部服务的多等级网络体系。东西向规划了四条快速干道，自北往南依次是沿东江南支流的滨河路、莞龙路和莞温路；南北向除了西侧的五环路外，只有高架通过的莞深高速贯穿本区，在莞龙路设一出入口。（3）东莞市城市快速轨道交通建设规划从该规划来看，温塘片区内有轨道2线通过，在上桥处设学院路北站，在临近鳌峙塘东侧设茶山站。规划的轨道2线向东北接广深铁路，通往增城方向；向东南连接东莞中心城区、厚街、虎门、长安等地，将贯穿东莞南北发展主轴的轨道线。2、区域发展关系分析（1）珠三角和东莞市域空间演变的影响人新编制的珠江三角洲城镇群协调发展规划来看，广州与香港间沿珠江岸线地区的发展将会得到强化，广州南沙地区的开发、虎门港区发展、广深高速第二通道、广深港客运线等，都将强化沿江地区的基础设施资源优势，东莞城市重心南拓也将加强。东城区外围的温塘片区有被边缘化的危险，市域重点设施的建设将偏离本地区。（2）与临近地区的竞争与协作关系A）与东城主山片区的关系主山片区现为东城中心北部的工业和居住混合区，主山工业的外迁对温塘的工业用地需要是一个新的促进，区内居住和商贸物流用地的增加使其更为城区化，这可以视为温塘产业配套设施的改善，第三产业的发展必然会有利于临近的温塘工业园区的发展。君合房产翠岸春晓初步可行性营销策划报告2007630_20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789B）与东城中心片区的关系中心片作为是东城区的行政、文化、商业等功能集中发展区域，中心片区功能的继续强化对温塘的建设质量和社会管理的提升有较大的要求。同时，高品质的居住和休闲设施在中心片区集聚、便利的商务办公服务对温塘的产业发展也能起到较好的促进作用。（3）与临近地区的竞争与协作关系A）与石碣的关系温塘及邻近的主山地区对石碣来说，在商贸发展上既有辐射，也有竞争，石碣自身也有发展的商贸中心区，但层次相对较低；但在产业结构上，是错位发展的。在某种程度上说，温塘自身仍未形成独特的产业集群。B）与茶山的关系茶山仍有大量的工业用地储备，规划工业园区发展规模很大，其产业结构也与温塘类似，因此对温塘的工业发展无疑是一种竞争关系。但温塘相对靠近市区，就有一定优势。C）与寮步的关系莞樟路沿线商贸发达，东城与寮步几乎连成一线，寮步是中心城通往常平这一铁路交通枢纽的中间节点，其数码产品和商贸的发展与包括温塘在内的东城，在两者区域形成一种集聚强化的互补提升效应。3、政策发展预期东莞市提出“十一五”期间工作的10项着力点，对温塘片区发展的政策要求将可概括为以下四个方面（1）加快产业结构调整和经济增长方式转变，促进集群发展，加强基础产业基础设施建设和现代服务业的发展。（2）优化空间布局，融入市域网络化的城镇规划体系和“三位一体”中心城区的建设框架，完善交通和市政基础设施网络，提高建成区的公共服务设施君合房产翠岸春晓初步可行性营销策划报告2007630_20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789水平。（3）发展循环经济，培育节约环保的生产与工，加强生态建设和环境保护，构建资源节约型、环境友好型社会。（4）稳步推进“村改居”工作，转变社区经济发展模式，妥善居民的就业问题，完善社区综合配套，加快社区公共带来发展。五温塘片区规划目标与整合规划1、区域目标定位（1）发展目标温塘片区整合规划的总体目标是，通过对温塘片区发展各个方面的梳理，推动温塘片区社会经济、环境和资源综合的可持续发展，加快片区与中心城区的城乡融合，建设繁荣、有序而又生态化的环境。（2）功能定位东城区东部向外围辐射的经济增长极，现代制造业、商贸和物流产业整合发展区，中心城区与石碣、茶山和寮步的生态廊道。东城区东部向外围辐射的经济增长极五环路建成后，东莞中心区产业和服务功能将逐步外溢，带动中心城外围地区的发展，温塘作为东城东部的重要制造业基地，需要一个服务强的区域中心来支撑地区经济的整合提升，否则仅仅依靠东城中心的浙进辐射将力所不及。这一区域中心在为温塘、桑园、周屋、余屋等提供综合产业服务的同时，积极培育向东部茶山和石排等地的产业服务辐射能力，使温塘片区成为富有活力的可持续经济增长极。但这一服务中心需要有道路交通设施的重点支持。现代制造业、商贸和物流产业整合发展区以温塘、桑园、周屋、余屋四个社区现有的工业园区为基础，形成一个统一管理的现代制造业园区，改变现在的各自为政的产业发展模式。沿莞龙路、五环路和靠近莞樟路的地区着力发展商贸和物流业，完善电力、电信和给水等产业基础设施体系，为片区制造业的整体提升提供产业服务支撑。沿东江南支流和东莞运河的地带，除了上桥新建的工业区和鳌峙塘莞龙路以南的工业区以外，将上桥、柏洲边、峡口和鳌峙塘的其他零散而又规模小报工业用地功能加以置换，发挥莞龙路与五环路、莞深高速汇交以及未来轨道线发展的交通优势，发展商贸和住宅房地产业。君合房产翠岸春晓初步可行性营销策划报告2007630_20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789中心城区与石碣、茶山和寮步的生态廊道保留温塘东部的基本农田区载作为区域性生态隔离带，落实东莞市总体规划中的生态空间格局的规划要求使之成为中心城区与石碣、茶山和寮步之间的生态廊道，避免产业和居住用地蔓延式发展。该生态廊道将起到调节地区气候和空气质量的作用，具有较高的景观生态价值。2、温塘片区整合规划（1）规划结构一心即以桑园新发展的复合型产业服务中心，与其周边大型的商业、文化娱乐、医疗、职业培训、物流等设施，构成区域性的公共服务中心。两带即沿莞龙路及东莞运河的大型商贸和居住发展带，片区东部的生态走廊保护带。三大工业组团即中部余屋与周屋工业组团、南部温塘工业组团和西部的桑园工业组团。（2）用地构成与布局A）居住用地包括一类居住用地、二类居住用地、中小学、九年一贯制学校及幼儿园用地，以二类居住用地为主，占总用地的1085一是布局在东莞运河与莞龙路之间的区带睥上桥、柏洲边、峡口和鳌峙塘四个社区的范围内，通过对工业用地和旧村的改造，开发出滨河较高品质的凗小区；二是温塘、桑园、周屋和余屋以公寓式小区形式逐步改造原有破旧的村庄，使原居民进入舒适现代的居住环境，同时为周边的工业组团就业人员提供较好的居住小区。B）公共设施用地包括行政办公用地、商业、旅馆业、市场、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育科研和文物古迹等多种类型，相对集中布局在区域中心和组团中心处以改变温塘现有公共设施配套严重不足的现状，占总用地的545。B）工业用地君合房产翠岸春晓初步可行性营销策划报告2007630_20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789主要位于桑园、温塘、周屋和余屋范围内，发展为统一管理的大型制造业园区。规划的工业用地以一类工业为主，主要位于桑园和温塘的工业组团内，以电子信息和制造为重点；余屋和周屋工业组团发展食品、五金与电气机械为主的二类工业。一类和二类工业分别战况民用地的1476和798。（3）居住社区建设规划A）改造安置方式在安置方式的选择上，可以有两种形式异地安置和原址安置，根据各村的现状条件、改造难度和规划整体布局，确定各居民点的安置区域。即使为异地安置，建议选择靠近原址的区域。以建设农民公寓形式，实现“农民上楼”，按照城市居住形态的标准建设农民新村。各社区安置面积一览表区域安置人口（人）规划安置用地面积（公顷）可安置人口温塘9700283711340桑园338416944910周屋25007713080余峙塘10053661460峡口11764181670柏洲边10453281310上桥1344248990B）就业人口居住供应温塘地区需要解决就业居住的外来就业人口数量约为17万人。50居住于本地区的员工小区内；30由厂区内自建员工宿舍解决；20在周边地区如主山、竂步等选择建设员工小区解决居住。则温塘地区需要提供就业人员居住用地面积约100公顷,工业厂区内需提供工人居住用地面积约50公顷，周边地区需要承接居住面积约40公顷。君合房产翠岸春晓初步可行性营销策划报告2007630_20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789（4）综合道路交通规划A）道路等级构成（见图）城市快速路城市主干道城市次干道城市支路B）道路系统结构“五纵”五环快速路、龙狮路、温州路、主山路、管道北路。“七横”运河路、莞龙路、主新路、桑园路、菴元路、莞温路、管道南路C）设置布局与交通组织立体交通组织规划在片区内部路网、五环快速和莞深高速相交处设置立交共19处公交总站与专线规划在上桥、桑园和温塘中心区域设置3个公交总站,开通经过温塘片区内主要公共服务中心、居住区、工业区与轻轨站点和客运站间的公交线路，使公共交通能够有效地接驳，方便居民的出行和通勒联系。社会停车场在区内均匀布置大型社会停车场12处，用地面积合计102400平方米。基本满足该区域较大的停车需求。五、综合分析总结温塘片区规划和配套正处于初级阶段，规划规划管理缺失造成建设混乱，且由于新莞人人口远远超出户籍人口致使公共设施配套不足，对房地产的开发有一定的影响，高档房产的开发受到城市市政状况的牵制。虽然温塘片区即将启动“村改居”工程，目前温塘片区居住条件较差,其居住品质还停留在初级水平，存在环境差、结构不合理等很多问题，居住环境需要君合房产翠岸春晓初步可行性营销策划报告2007630_20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789改善,但由于温塘片区人均可支配收入较低，因工业类型主要以劳动密集型为主，从整个东城区来比较，该地区经济发展状况并不是很好，周边居民可用于房产消费的资金有限，房产的消费能力差。景天花园城和新世纪星城已经在一定程度上影响了人们对于东城区五环路二线区域置业的传统观念，提升了整个五环路二线区域房价；而温塘片区位置属于市区五环路二线区域，同时，受东城中心区住宅用地使用断缺的影响，东城区住宅用地逐步向温塘片区位置属于市区五环路二线区域拓展，这将改变了对居住这个区域住宅品质的传统认识，随着这个区域楼盘项目逐一开发建设，且住宅价位较东莞市区其他区域楼盘低，将成为中低收入新莞人对落户东莞的生活需求；因此，开发具有高品质的小高层居住小区是必然要求，目前，温塘片区尚无真正现代化具鲜明特色的小区，本案作为温塘片区首个具有高品质的小高层居住小区，将会吸引众多新莞人的观注。第二章与房产相关的政策环境一、宏观经济1、第一季度两调存款准备金率君合房产翠岸春晓初步可行性营销策划报告2007630_20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789央行第一季度分别于1月15日、2月25日上调存款准备金率05，联同此前的06年7月5日、8月15日、11月15日三次上调存款准备金率，累计冻结银行体系流动性资金约7500亿元人民币。2006年以来，人民银行综合运用多种货币政策工具大力回收银行体系多余流动性，取得一定成效。当前国际收支顺差矛盾仍较突出，贷款扩张压力较大，需要根据流动性的动态变化再次提高存款准备金率，以巩固宏观调控成效。人民银行将继续执行稳健的货币政策，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，促进国民经济又好又快发展。2、央行加息中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调027个百分点，由现行的252提高到279；一年期贷款基准利率上调027个百分点，由现行的612提高到639；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。本次上调金融机构人民币存贷款基准利率，有利于引导货币信贷和投资的合理增长；有利于维护价格总水平基本稳定；有利于金融体系稳健运行；有利于经济平衡增长和结构优化，促进国民经济又好又快的发展。二、政策法规1、房地产企业土地增值税项目2月1日起清算我国各地将从2月1日始对房地产企业土地增值税项目进行清算，房地产企业将交纳3060不等的土地增值税。土地增值税的清算单位和清算条件首次获得明确，延长工期、保留尾盘等开发商惯用的避税手法不再有效。君合房产翠岸春晓初步可行性营销策划报告2007630_20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892、建设部尚未建立廉租房制度市县要在年底前建立根据建设部最新作出的部署，尚未建立廉租住房制度的市、县，要在2007年年底前建立。对最低生活保障家庭中的住房困难户要实现应保尽保。建设部负责人发出督促尚未明确土地出让净收益用于廉租住房制度建设比例的城市，要在今年一季度予以明确。3、物权法2007年10月1日起实施物权法起草工作开始于1993年，从2002年12月起，全国人大及常委会进行了八次审议，期间还多次向社会征求意见，并召开了100多次座谈会、立法论证会听取各方意见，最终于2007年3月份，在十届全国人大五次会议上高票通过。这部分为总则、所有权、用益物权、担保物权、占有等五编，共247条的物权法明确规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。三、市政规划1、东莞商业网点规划出台历时一年半编制的东莞市20052015年城市商业网点规划于2006年1月16日正式对外公布。根据规划，未来十年东莞市商业网点的建设将依据“一主八副”的商业构架进行组团式发展。其中“一主”由现在的莞城、东城、南城、万江的主要商圈集聚而成一个城市商业主中心。“八副”是指八个城市商业副君合房产翠岸春晓初步可行性营销策划报告2007630_20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789中心，分别是松山湖、长安、虎门、常平、塘厦、樟木头、厚街、石龙，每个副中心分别辐射几个镇，以带动区域需求升级。2、建设用地倾向东莞东部快速沿线六镇东莞市国土资源局日前发出的通知今年东莞将全面完成土地利用总体规划修编工作，规划优先保障四个街道、同沙、松山湖、东部快速路两侧统筹土地“四位一体”融合建设中的用地，通知还规定，征地补偿安置标准不符规定、安置资金没有预存到位的将不予受理。3、东莞市住宅禁商方案已成初稿东莞市工商局已经拟好东莞市住宅禁商实施方案的初稿，并且市经贸局已经就相关问题进行答复与反馈，该方案进一步修改后将报市政府窜批颁布。业内认为，目前东莞商住不分的现象比较普遍，住宅禁商方案出台之后，将对东莞房地产界造成较大影响此外，针对新建商业网点面积控制方面的质疑，经贸局表示，商业网点规划中对网点严控的标准3000平方米并未放松。4、东莞“三措并举”处置闲置地东莞市政府下发关于进一步加快推进闲置土地处置工作的通知，计划采取三项强硬措施，敦促用地单位尽快依法缴纳土地闲置费。该通知举措之一是对未能按照征收土地闲置费通知书要求，在规定时限内缴纳土地闲置费的，将从逾期之日起，按日加收3的滞纳金。其二是对已发出征收土地闲置费通知书但未按期缴清土地闲置费及其滞纳金的，将由东莞市财政、国土部门联合报请东莞市政府批准，予以公告催缴。5、东莞轨道交通方案待6月评审备受关注的东莞市轨道交通规划方案预计在今年6月份可经国家发改委进行评审。东莞市轨道交通网络规划编制出来后，已于去年上报国家发改委。据东莞市城建规划局办公室一名工作人员透露，预计在今年6月份，国家发改委将会对东莞市轨道交通网络规划进行评审。君合房产翠岸春晓初步可行性营销策划报告2007630_20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317896、东莞将在8个中心镇建外来员工廉租公寓东莞将在8个中心镇建外来员工廉租公寓，即大朗、长安、虎门、石龙、樟木头、常平、塘厦和麻涌，而建设规模多大、投资多少将待进一步审核。记者昨日从市有关部门获悉，市城建规划局、建设局、房管局、财政局等部门已经完成了外来员工廉租公寓的建设规划方案并提交到市委市政府进行审批。7、东莞将建约3000套首批经济适用房东莞首个经济适用房及市区首个廉租房项目地处东城环城路边九头村，其中经济适用房大约20万平方米，廉租房大约12万平方米