公共租赁住房建设项目可行性研究报告

公共租赁住房建设项目可行性研究报告市工程咨询公司二一一年一月目录第一章项目综述11项目名称及承办单位12研究工作的依据和范围13建设规模与内容14投资估算与融资方案15项目结论16第二章项目建设背景与必要性21项目建设背景22项目建设必要性第三章市场预测与住房保障分析31公共租赁住房市场预测32住房保障分析第四章项目建设总体规划41项目建设规划方案42项目建筑形态和物业建设规划方案43项目建设户型规划方案44项目建成后价格规划方案45项目小区配套功能建设规划方案第五章场址与建设条件51项目选址52地势地貌53气候气象54水文条件55周边建筑物与环境条件56交通条件57公共设施条件58施工条件第六章工程建设方案61建筑设计62结构设计63给排水系统64电气系统65电讯设计66燃气工程第七章项目管理71质量管理72进度管理73合同管理74资金管理75现场管理76项目实施77建设工期78运营期管理第八章环境保护及消防安全81建设地点环境现状82主要污染物和污染源83治理方案84绿化85环境影响评价86消防及安全第九章节约能源措施91概述92节能规范和用能指标93节能措施及效果分析第十章工程招标投标101招标原则102招标范围103招投标程序第十一章投资估算与资金筹措111投资估算112工程项目资金筹措第十二章第十三章效益分析与评价结论与建议6第一章项目综述11项目名称及承办单位111项目名称项目名称公共租赁住房项目112项目承办单位项目承办单位113项目拟建地点项目拟建地点12研究工作的依据和范围121研究工作的依据国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国发200526号）；国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）；国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）；国家发改委关于印发中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法的通知（发改投资20073676号）；建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住4房2006165号）；建设部关于印发城镇廉租住房工作规范化管理实施办法的通知（建住房2006204号）；财政部、建设部、国土资源部关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知（财综200625号）；建设部、国家发展和改革委员会、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局廉租住房保障办法（建设部令第162号；国家发展改革委办公厅、建设部办公厅关于编报2008年新建廉租住房投资建议计划的通知（发改办投资2008681号）；省人民政府办公厅关于贯彻国办发200637号文件做好调整住房供应结构稳定住房价格工作的意见（豫政办2006113号）；省人民政府关于贯彻国发200724号文件切实解决城市低收入家庭住房困难的实施意见（豫政200772号）；市人民政府关于印发市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法（试行）的通知（信政文200723号）；市人民政府关于贯彻实施国发2007号豫政24200772号文件切实解决城市低收入家庭住房困难的意见（信政200738号）；市总体规划修编（20062020）；5市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；委托人提供的其他有关基础资料、技术资料；编制人员调研资料等。122研究工作范围根据项目建设条件的实际状况，通过对项目建设背景、必要性、建设地点及建设条件、建设内容与建设规模、项目的组织管理和实施计划、环境保护、消防与公共安全、招投标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、投资估算和融资方案，以便为项目的融资和建设，提供可靠的决策依据。13建设规模与内容根据项目区域发展状况及承办单位提供的资料，确定该项目建设内容为新建公共租赁住房及配套设施，项目规划用地面积平方米，总建筑面积平方米；其中，六层高公共租赁租房栋，总建筑面积平方米，单套建筑面积平方米，共计套，配套设施为两层高公共餐厅一座，建筑面积平方米，设计容积率，建筑密度，绿化率。14投资估算与融资方案初步估算，项目总投资约为万元，融资方案申请国家资金万元，地方财政配套万元。第二章项目建设背景与必要性21项目建设背景高举建设有中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，以人为本，关注和改善民生，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的重要职责，加快建立健全以廉租住房、公共租赁租房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，让广大人民群众充分享受改革开放成果，逐步实现“居者有其屋”、百姓安居乐业，促进区域经济社会协调、可持续发展，促进社会公平和正义，促进和谐社会建设。随着廉租住房、经济适用住房和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市8场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。22项目建设必要性1、从法律角度看。我国宪法规定，社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地管理法第八条规定“城市市区的土地属于国家所有”。宪法第七条规定国有经济，即全民所有制经济，是国有经济的主导力量。我国的经济适用房、廉租房及公共租赁租房作为一种社会住房保障体系，其价格构成中不含土地出让金。每个人都应拥有一块属于自己的、安身立命的土地，为了居住，只需支付材料费、人工费和必要的税费。从这点上看，经济适用房、廉租房及公共租赁租房符合宪法规定。2、从和谐社会角度看。实现社会和谐、建设和谐社会，始终是人类孜孜以求的理想。纵观中国历史，从古代社会的孔、孟等提出的“和为贵”、“兼相爱”、“大道之行也，天下为公”，到近代太平天国洪秀全提出的“务使天下共享”以及康有为在大同书里提出要建立一个“人人相亲，人人平等，天下为公”的理想社会，这些思想，都在一定程度上反映了广大人民群众对美好生活的向往。目前，我国改革发展正处在一个关键时期。改革开放以来，随着经济的发展，国人的生活水平大大提高，这是有目共睹的事。9与此同时，也出现了地区差距、城乡差距、居民差距日益扩大的趋势。现在20的富裕家庭占有社会总金融资产的55，而20的最低收入家庭只占有15，两者的财富占有差距超过34倍，这种状况引发了许多社会矛盾。住房是人类最基本的生存条件之一。我们欣慰地看到，我们采取的住房模式是商品房、经济适用房、廉租房及公共租赁租房并存。以期达到全社会有居所的均好准则。此住房制度，尤其是经济适用房、廉租房及公共租赁租房的提出，是作为对占绝大多数的广大中低收者的一种政策优惠，加之救济性质的经济适用房、廉租房及公共租赁租房政策，不失为通过扶持弱势群体政策谋求政治的稳定和社会和谐的一个良策。有数据表明，改革前后城镇居民人均住房面积从不足5平方米扩大到了25平方米，这是全世界过去200余年城市化历史上没有过的奇迹。3、从安居乐业角度看。安居乐业，是古老的成语，不灭的真理。作为对国民幸福富有终极责任的中央政府，把“居者有其屋作为己任”，是正义的、顺乎民意的举措。其实世界各国政府都把百姓居住当做头等大事，只是体制不同表现的形式不同。经济适用房、廉租房及公共租赁租房保障体系是顺民意的。4、从城镇化及农民角度看。有人说房地产市场空间很大，还要涨20年。因为中国有不断扩张的真实需求一是从现在的挤10破头买经济房的现象就可看到现在的真实需求远未满足；二是从每年超过15城镇化率看人口增长、住房需求增长。要根本解决长期以来城乡隔离、对立、分离的局面，需要一次制度改革，解放农民，转移农民，减少农民，让更多的中国农民看到进城的希望，并最终让他们融入到城市化的洪流中去。如今农民散落在城市的每一个角落，他们为在城市生存支付着昂贵的居住成本。应该给进城农民及城镇新就业人员及低收入群体一个安身之地、一个安居保障。改革开放以来，我国经济社会各个领域发生了天翻地覆的变化，经济发展日新月异，人民群众的生活水平得到了极大的提高和改善，各类基础设施和社会公益设施也有相当大的改善。当前，我国正处于全面建设小康社会、加快推进现代化的关键阶段，经济和社会发展面临许多重大而艰巨的任务，各级党委和政府都有加快发展经济的巨大决心。但是，各地的经济基础和发展条件是不一样的，居住生活的条件也有很大差距。有些地方因为居住生活条件较差，从而影响了当地居民群众的团结及社会、经济的发展。因而适当改善这些地方的居住生活条件也就成了必须，同时国家也是允许的。第三章市场预测与住房保障分析31公共租赁住房市场预测311低收入住房困难家庭现状2009年度对市区随机抽样调查资料显示，在低收入住房困难家庭中，年人均可支配收入在2000元以下的家庭，占低收入家庭总量的15；年人均可支配收入在20004000元之间的家庭，占30；年人均可支配收入在40006000元之间的家庭，占35；年人均可支配收入在60007000元之间的家庭，20。占人均住房建筑面积低于12平方米的家庭占总家庭数的60，人均在1223平方米的占总数的20，平方米以上的占总家庭数23的20。区低收入住房困难家庭以购买公有住房为主，70占以上的低收入家庭通过继承、购买等方式拥有私有住房；还有近30的低收入家庭没有产权房，而是通过租赁私房等方式解决住房问题。312市场需求预测按照市住房保障政策规定的“双困”线标准，项目建设所在地保障对象有数百户。通过问卷调查，约有60的低收入家庭有购房意向；部分低收入家庭由于其经济基础较为薄弱等原因，将通过领取租赁住房补贴、享受实物配租保障等方式改善其居住条件，公共租赁住房有很大的市场需求空间。32住房保障分析321住房规划保障区将制定解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划，把经济适用住房、廉租住房及公共租赁房建设纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。依据中长期规划，确定年度计划。科学制定廉租住房、公共租赁租房保障的中长期规划及年度建设计划。根据城镇最低收入家庭住房需求及经济发展水平，合理确定廉租住房、公共租赁租房保障范围和保障水平，科学测算资金需求总量，明确资金筹集方式，不断扩大廉租住房、公共租赁租房保障覆盖面。根据城市住房保障发展规划，编制廉租住房、经济适用住房、公共租赁租房年度建设计划与用地计划，报市相关部门审批。“十一五”期间，经济适用住房每年竣工面积原则上不低于商品住房竣工面积的70。廉租住房、公共租赁租房和经济适用住房建设由县人民政府组织，可由政府确定的实施经济适用住房管理的非营利性机构直接组织建设，也可按照市场化运作的原则实行项目法人招标，参与投标的房地产开发企业必须具备相应资质、良好的开发业绩和社会信誉。322政府保障能力分析按照国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见文件精神，以城市低收入住房困难家庭为保障对象，健全完善廉租住房、公共租赁租房制度，规范深化经济适用住房制度，大力推进旧城区改造，力争到“十一五”末，实现城市低收入家庭人均住房面积达到12平方米以上，基本拥有或租住一套建筑面积50平方米左右的成套住宅，城市低收入住房困难家庭全部享受住房保障。323承办单位保障能力分析位于市西北郊，东临京广铁路，西至107国道，南起市新马路，北至宁西铁路货运编组站，规划总面积986平方公里。总人口3万余人，其中建成区236平方公里，发展区35平方公里，控制区4平方公里。是2008年12月由省发改委批复成立的省首批175个产业集聚区之一。集聚区管委会于2009年12月31日正式成立。负责对集聚区内的经济、科技文化、社会事务、开发建设、招商融资等行使统一管理职能。集聚区管委会下设综合办公室、招商服务办公室、规划建设办公室和财务统计办公室等四个科室。现共有工作人员21名，其中科级干部10名。目前，现有企业41家，2010年以来共签约项目16个，合同金额299亿元。其中在建项目14个，明年上半年可以投产，将新增员工1800人，亿元以上项目8个。自集聚区成立以来基础设施已累计完成投资52亿元，区内已建成“一纵四横”54公里的园区道路，相配套的绿化、亮化、供水及供电工程已基本就绪。自成立以来，严格按照产业发展规划和定位，以市发展14现代物流业和无污染的工业为主导方向，重点发展与物流业息息相关的印刷品包装加工、食品加工、机械组装加工等加工配送业。通过招商引资，强力推进园区开发建设，力争早日建成基础设施完善、投资环境优越、管理服务科学、产业功能合理、物流产业强劲的现代化综合物流产业集聚区。廉租住房、公共租赁租房建设用地实行行政划拨方式供应。在土地供应计划中优先安排廉租住房、公共租赁租房建设用地，并在年度用地指标申报时单独列出。该廉租房建设项目选址已定，土地有保障。第四章项目建设总体规划41项目建设规划方案随着房地产市场的发展，人们对住房功能的要求越来越高，对楼盘的户型环境功能、设计、朝向、景观、规划等都有要求，消费也趋理性，选择楼盘将不仅仅是住的功能需求，也是对生活居住环境的选择。建设规划应适当超前，设计环境优美、功能合理、经济适用、融合人与自然的宜居住宅，有着广泛的市场基础的。42项目建筑形态和物业建设规划方案项目区物业形态以住宅为主，辅之以饮食服务业。43项目建设户型规划方案1、规划原则遵循政策及有关法律法规与标准规范，注重整体功能和利用率等住房实际消费需求，控制造价，满足特定客户消费承受能力要求。2、规划标准公共租赁租房一般设计为两室一厅型，面积不大于60。根据不同消费者群体的需要及其所占的比例，确定户型面积配比定位，满足目前的主流市场需求，充分考虑项目后期开发的可持续性和先进性。16依靠优质的产品引导市场，特别注重以人为本，按照人与环境和谐共处，融人入景，满足私密性与公共生活便利性要求，提高住宅各功能区的利用率，确保住宅及其各功能区的功能系数和价值系数能满足市场需求。还可设计落地飘窗，以增加有效使用面积。应尽量多设计单身公寓，以控制总价，满足有效需求。44项目建成后价格规划方案1、规划原则考虑当地低收入居民收入水平和住房消费承受能力，以及住房保障政策；分区域、分物业形态、分建筑形态、分档次品味、分组团并按照功能系数与价值系数大小定价；考虑开发与运营成本。2、价格规划廉租房租金由物价部门根据有关政策，结合当地物价水平及低收入居民收入水平、承受能力等综合因素核定，并实行“收支两条线”管理。3、规划理由保障性住房属于社会保障范畴，属公益事业，政策性强、原则性强，价格规划定位应依据国家现行政策及有关规定。1745项目小区配套功能建设规划方案该项目在设计中宜突出以下几个方面特色居家品位经济适用、住宅分区功能科学、健全，环境独特、格调高雅、舒适温馨的居家空间。服务品位优质、专业化、标准化的人性化服务，以人为本的科学管理。生活品位讲究住宅风水和室内设计理念（如少装修、多装饰），居家配备齐全的高品质生活。小区品位公用设施和休闲娱乐设施功能齐全，小区中庭的绿化美化，健身等休闲活动空间，可配轻松的背景音乐，营造人在景中、景在家中的自然环境氛围，漫步社区，心旷神怡，充分享受自然景观的乐趣。文化品位在小区内建设各种文化活动设施，开展多姿多彩的业主文化娱乐活动，增强小区居民的亲和力和凝聚力，丰富社区文化内涵，提升小区文化品味。第五章场址与建设条件51项目选址项目拟建地点区办事处十八里庙村52地势地貌区本区处于昆仑山与秦岭褶皱带东延部位、属昆仑秦岭地槽，亦称秦岭褶皱系，出露地层多为古老变质岩系，岩浆岩分布广泛。53气候气象地跨淮河，位于中国亚热带和暖温带的地理分界线（秦岭淮河）上，属于亚热带向暖温带过渡区，季节气候明显，又兼有山地气候特点，基本属季风性湿润气候，素有“北国江南，江南北国”之美称。光照充足，年均19002100小时；年平均气温151153，无霜期长，平均220230天；降雨充沛，年均降雨量9001400毫米，空气湿润，相对湿度年均77，气候温暖湿润，四季分明。四季分明，各具特色。春季天气多变，阴雨连绵，季降水日数多于夏季，降雨量达250380毫米，占全年降水量的2630，夏季高温高湿气候明显，光照充足，降水量多，暴雨常现，降水量400600毫米，占全年的4246。秋季凉爽，天气多晴，降水顿减，季均降水量170270毫米，占全年的191820。冬季气候干冷，降水量少，约80110毫米，占全年的10；冬季在四季中历时最长（130天左右），但寒冷期短，日平均气温低于0的日数年平均30天左右。主要气象指标年平均气温152；最高气温40；最低气温20；相对湿度77；降水多集中在69月份；年平均降水量1107MM；平均风速22M/S；主导风向为北风至东北风；年平均无霜期为230天；日照率49。54水文条件河流众多，分属长江、淮河两大水系。其中，淮河流域面积占全市总面积的982，属长江水系的流域面积仅占18。地处淮河上游，淮河在省境内流长437公里，其中在境内长3635公里。淮河支流密集，淮干南侧支流占支流总数的2/3，河短流急，水量丰富，流程在百公里以上的有史河、灌河、白露河、潢河和竹竿河，均按西南东北方向汇入淮河。淮干北侧支流是坡水河道，湾多水浅，流速缓慢，流程多在百公里以下，20由西北向东南汇入淮河。淮河支流流域面积在2000平方公里以上的有8条，100平方公里以上的48条，其中一级支流15条。属长江流域的主要是源于大别山主脊南侧的十几支源头细流，河道陡浅，蜿蜒南流，境内流程总长837公里。全市河流水面面积共计37万公顷，占全市总面积的196。项目场址地势平坦，大气降水多以地表迳流的形式排泄，少量渗入是地下水的主要补给来源；下部基岩层含少量裂隙水，地下水位不稳定。据区域及邻近水文地质资料，场地内地下水水质良好，对拟建砼基础无侵蚀性。55周边建筑物与环境条件项目厂址交通较为便利，人流和各种车辆混合流动，对项目建设有一定的不利影响，项目址周边有少量构筑物，视野比较开阔，环境状况良好，适合项目实施。56交通条件交通区位京广铁路、107国道穿越南北，宁西铁路、312国道、沪陕高速公路、省道335线横贯东西，北距省会郑州300公里，南距武汉200公里，交通便利。该项目区域交通位置十分优越，交通条件便利。57公共设施条件该项目所在地位于区，属于市政公用设施建设规划覆盖范围，水、电、燃气、通讯、有限电视等公用设施正在加紧建设，21高低压、通信、有线电视、供排水、燃气等市政基础设施正在配套建设中，基本可以满足项目建设需要，已初步具备项目建设条件。供水该项目用水可通过铺设的市政供水主干管接入，能够保证该项目用水需求。排水该项目采用雨污分流制，雨水和生活污水汇集后，分别排入市政雨水和污水管网系统。供电该项目区有公用变电站的变压器，可根据实际需要适当扩容,保障项目用电需求。通讯项目区全国直拨程控电话容量充足，移动通讯覆盖整个区域，可满足项目固定和移动通讯要求。58施工条件该项目址规划为建设用地，不需要进行拆迁和安置补偿，地面构筑物极少，附属物正在清理，“三通一平”容易实现。土方该项目址地形起伏不大，施工期不需在项目建设地点进行大量的土方开挖，局部土方开挖量可满足工程土方回填的需要，挖方填方基本平衡。砂、石料工程所需砂及石料等市场供应充足，可由周边城市道路运输至项目建设地点，满足工程建设需要。主要材料来源及供应钢材、木材、水泥、电缆等均可由当地建筑材料市场供应，所需混凝土可采用商品混凝土。第六章工程建设方案61建筑设计611设计依据（1）民用建筑设计通则（GB503522005）；（2）供电系统设计规范（GB5005295）；（3）建筑设计防火规范（GB500162006）；（4）其它有关的现行规范和规程；（5）项目承办单位提供的图纸与设计要求。612建筑设计指导思想与原则项目宜遵循以人为本，统筹人与自然、统筹人与社会，构建和谐社会，建设和谐社会的指导思想，按照绿色、环保、节能的理念，本着美化城市、丰富城市元素，提升城市整体功能，改善人居条件的开发原则，在规划中进行科学的功能定位和合理的组织结构，结合区域自然地形条件，按照“以人为本、人与自然和谐相处”的规划理念，建设“宜居”工程和城市亮点工程。按照总体规划“统一规划，分期实施”的工程组织原则，可将该项目分期分步实施，保证工程的建设品质，使该项目成为精品工程。613项目布局方案为保证项目建设，在建筑设计、景观设计可聘请有资质的设计单位，精心做好规划和建筑设计及景观设计。项目居住区域基本上可以满足低收入消费群体的住房功能需求。开放的小区空间与半围合的空间组合，保持空间的开方性和通透性，使住户有较好朝向，拥有良好的自然景观。以人为本，因地制宜，融入周边生态环境，使小区与周边区域融为一体，有创意、合理的空间变化具有良好视觉景观和空间效果，有利于营造宜人的生活居住空间。614主体建筑设计方案项目建筑风格可融合白墙、灰砖、黛瓦和简约明快的线条“新中式风格”，融合古朴与现代、现代风情与“豫风楚韵”的文化品味。为使住宅的尺度更加宜人亲切，在住宅单体设计时可引进退台处理，从次顶层开始减小建筑的体量，使小区具有浓郁的地域文化风情及强烈的可识别性。615建筑风格设计强调通风和景观的均等性，增强住宅的开放性，与自然环境融为一体；追求简洁的居家风格和平和的居家气氛，在立面设计中，力求以简约的手法体现建筑本身所具有的美感。在外墙设计中，扬弃欧陆风格的大红、大黄的浮躁，采用清净、平和的冷色调，少一分城市的喧嚣，添一分居家的宁静。616户型设计户型结构求实用，减少室内不必要的交通面积，室内布局科学，室内各功能分区合理，要求动静分开、洁污分开、工作与生活空间分开、公共与私密空间分开。户型设计更贴近人性化。厨房设计除“一”型、L型，考虑开放式、半开放式设计，考虑厨房操作台的摆放、管线安装、通风排气条件；中小户型可采用自用间隔设计，体现个性品味。落地弧形窗（打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面）和低窗台（可坐可卧，即增强了使用空间，又开阔了视野）充分体现人性化设计。62结构设计621工程结构形式该项目主要由多层建筑物组成，安全等级为二级。622结构设计依据民用建筑设计通则（GB503522005；住宅设计规范（GB500961999）；建筑结构可靠度设计统一标准（GB500682001）；建筑地基基础设计规范（GB500072002）；建筑桩基技术规范（JGJ9494）；建筑结构荷载规范（GB500092001）；混凝土结构设计规范（GB500102002）；砌体结构设计规范（GB500032001）；多空砖砌体结构技术规范（JGJ1372001）；建筑地面设计规范（GB5003796）；建筑采光设计标准（GB/T500332001）；建筑灭火器配置设计规范（GB500152003）；建筑抗震设防分类标准（GB502232004）；建筑物防雷设计规范（GB5005794）（2000年版）；建筑抗震设计规范（GB500112001）；建筑设计防火规范（GB500162006）；国家现行的其它有关技术规范规程等。623抗震设计及荷载市抗震设防烈度为6度，建筑物均按6级设防。设计基本地震加速度值为005G。框架抗震等级均为四级，剪力墙抗震等级均为三级。餐厅、卧室、卫生间、楼梯间楼面均布活荷载20KN/M2，阳台、露台楼面均布活荷载25KN/M2，消防疏散楼梯活荷载35KN/M2，会所均布活荷载30KN/M2，上人屋面活荷载20KN/M2，不上人屋面活荷载05KN/M2，电梯机房荷载70KN/M2。建筑二次装修楼面荷载标准值（KN/M2）分别为卧厅、12，卫生间10。基本荷载取值风荷载基本风压值W。035KN/M2；地面粗糙度B类雪荷载基本雪压值S。055KN/M2；624结构材料混凝土C25C30；承重墙000以下采用环保节能砖，M10水泥砂浆；000以上采用环保节能砖，M75混合砂浆；其他墙000以下采用环保节能砖，M10水泥砂浆；000以上采用环保节能砖，M5混合砂浆，厨卫可改用M5水泥砂浆；钢筋及型钢热轧钢筋HPB235热轧钢筋HRB335热轧钢筋HRB400FY210N/MM2FY300N/MM2FY360N/MM2冷轧带肋钢筋CRB550FY360N/MM2型钢Q235B焊条手工电弧焊条采用E43XX系列。625结构选型结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计，地基基础的设计应根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，再确定采用的工程基础形式。63给排水系统631设计依据建筑给水排水设计规范（GB500152003）；建筑设计防火规范（GB50162006）；建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）；室外给水设计规范（GBJ1386）；室外排水设计规范（GBJ1487）；生活杂用水水质标准（CJ25289）；污水综合排放标准GB87981996；污水排入城市下水道水质标准CJ30821999；相关专业提供的设计条件等。632给水系统1、设计原则根据项目区总体规划和道路情况，合理预测需水量，按各建筑单体，合理分布供水区。既有利于安全和卫生，又要满足各建筑供水量和水压的要求，考虑施工和维修便捷，尽可能缩短配水管线的总长度。2、水源该项目水源根据项目的实际情况自备水源，有条件的可由市政给水管网接入。3、用水量可参照民用建筑设计防火规范根据自己的实际情况有设计单位制定满足以上条件的设计方案。4、消防系统项目的消防可安装消火栓给水系统、自动喷水系统。在小区内集中设置消防水池和消防水泵。消防水池和消火栓泵、自动喷水泵可设在地下室内。项目小区消防水池有效容积不小于190M3。室外消火栓给水由市政给水管道供水。室内消火栓给水分为一个区，火灾初期用水可由屋顶消防水箱供水。633排水系统1、设计原则根据项目区总体设计和道路情况，合理预测污水量，合理计算雨水量，建立合理完善的排水系统，有效地收集输送污水，同时尽可能考虑降低工程造价和运行管理维护费用。2、雨水的收集和排放项目雨水主要靠雨水口进行收集，分布在屋面、步行街、住宅区、绿化地带和进排风口等处。屋面雨水通过跌落管汇入室外雨水井，与室外雨水一起排入市政雨水管网。3、污水的收集与排放系统项目的污水收集系统有住宅卫生间、公用厕所、地漏等处的排水。建筑采用单立管重力排水和底层单排。室内排出的污水经室外污水管导入化粪池腐化处理后，再排入市政污水管网。所有的排水立管均敷设保温层，防止管壁结露，降低管内水流噪音。整个排水系统设置器具透气管。4、敷设方案项目区排水系统可采用雨污分流制，结合地形和实际情况，分区排放。沿主干道路敷设D500D1000污水干管和雨水干管，雨水、污水干管上每隔30米设雨水口和检查井（直径1000MM）各一个。在各主要路口和建筑单体前预留DN1000的污水检查井。管道敷设于硬化路面以下，最小坡度I0003。634主要设备材料选择根据国家目前对输水管材的要求，该项目室内给水管可采用PPR或PVC管，室外给水管材可采用球墨铸铁管。室内排水管采用UPVC排水管，空调冷凝水管采用UPVC给水管，室外排水管采用双壁波纹管。室外雨水管采用钢筋砼管D500或D1000。635系统与设备的控制生活、消防水泵的启动由控制柜内微处理器的控制程序实施。水泵控制柜带有时间均衡功能，它能在一个设定的时间周期内切换水泵的动作顺序，使每一台水泵的累计工作时间都趋于一致。给排水系统为无人值守设施，因此在水泵的控制柜里都设有管理系统（BMS）的接口。平时由管理系统负责对各水箱的高低报警水位、水泵的供电状态、运行状态、故障情况进行监视。自动喷淋系统和消火栓系统的稳压泵和增压泵的启动控制属于压力控制的范畴。增压泵除了在消防中心能遥控起动之外，具有自动切换功能，当某一台增压泵失效时会自动切换到备用水泵。3064电气系统641供配电设计依据民用建筑电气设计规范（JGJ/T1692）；住宅设计规范（GB500961999）；建筑照明设计标准（GB500342004）；建筑物防雷设计规范（GB5005794）；10KV及以下变电所设计规范（GB5005394）；供配电系统设计规范（GB5005295）；低压配电设计规范（GB5005495）；低压配电装置及线路设计规范（GB502232004）；电力装置的继电保护和自动装置设计规范（GB5006292）；汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）；火灾自动报警系统设计规范（GB5011698）；其他资料。642设计范围设计范围包括变、配电系统，照明与动力配电控制系统，防雷与接地系统，等电位联结系统，火灾自动报警与消防控制系统，通信与网络设施，电视设施，安防系统。643变配电系统1、负荷等级与供电要求普通住宅属二级负荷用户，其消防用电设备、排污水泵、生活水泵、主要通道及楼梯间照明、设备房备用照明，属二级用电设备。备用照明按二级用电设备供电，消防中心电源、安防系统电源、变电所用电源、通讯设施电话、网络、电视机房弱电室电源也可按二级用电设备供电。人防系统的应急照明属一级用电设备，人防系统重要的风机及水泵属于二级用电设备，其余用电负荷属三级用电设备。二级负荷要求双回路电源供电，在末端配电装置内应可自动切换。一级负荷的容量比较小，可采用蓄电池作备用电源，灯具自带蓄电池作为自备应急电源。根据建筑类别和负荷性质要求，该项目建筑物消防控制室、消防水泵、排烟风机、应急照明、疏散指示标志等消防用电按二级负荷供电，生活给水泵及弱电设备按二级负荷供电，其他按三级负荷供电。2、变配电所项目小区可设一座50KV高压开关所（可由供电有关部门负责设计）也可由供电部门引一路独立的50KV电缆回路作为主供，电源，另选1台柴油发电机为消防及重要负荷的备供电源。高压配电线路可从变电所引至各建筑的室外低压配电线路（应协商供电局确定）。楼座内配电干线采用YJV1KV电缆，支线采用BV05KV铜芯绝缘线。消防用配电线路采用阻燃型线缆。楼座内线路可采用金属线槽明设和穿钢管暗设相结合的敷设方式。高压电缆可采用YJV2210KV金属铠装型，在地坪下07米处直埋；低压电缆户外部分可采用YJFAV221KV金属铠装型，户内部分三级负荷可采用YJFAV1KV型及二级及消防负荷采用ZRYJFAV1KV型，户外部分直埋在地坪下07米处敷设，户内部分穿管或电缆桥架敷设。小区内的景观照明及道路照明电源就近取得,采用YJFAV221KV型电缆沿路边05米直埋敷设。644电力系统电源项目小区工程可引来两路电源供电，两路电源同时工作。高压系统电压等级可为10KV，低压系统电压等级为220V380V。住宅的低压配电系统可在电源进户设置配电总箱，再以放射式系统配电至各单元配电总箱，提高供电的可靠性。由单元配电总箱至楼层电度表箱采用树干式系统。多层住宅的公共走廊、楼梯间照明计量表可设在一层单元配电总箱内。住宅内的消防设备用电（消防水泵、消防电梯等）及应急照明等属二级负荷。楼梯照明灯采用电子延时开关控制，火灾时强制点亮。根据负荷分级及供电要求，设两路电源供电。住宅的配电系统可在地下室或一层设置低压配电室作为整个建筑的配电中心，各层均设电气竖井和配电小间。沿街商业的配电系统可由约46户为一个配电点，在室外墙上设总配电箱和电表箱，采用放射式配电系统引到各户商网配电箱，从变电所引出的每条配电线路带23个配电点。1、电力配电采用380/220V，50HZ，三相四线制系统。2、为保证消防用电设备（消防水泵、排烟风机、应急照明等）及重要负荷（生活给水泵等）的可靠供电，采用双回路专用电缆供电，在末端设双电源自动切换。其他电力设备采用放射式或树干式方式供电。645照明系统主要采用荧光灯，其照度标准、照明器型式可根据建筑场所的性质，按国家规定执行。人防、电梯间、楼梯间、公共通道和主要出入口等场所，应设急疏散指示照明及楼层指示灯，在正常及事故时均点燃。泛光照明和特殊照明，设计时按估算负荷预留电源，以便专业公司设计安装。光源楼梯间、走道可采用节能型环型荧光灯管的吸顶灯照明，设备用房、地下车库等场所采用荧光灯照明。考虑节能因素，荧光灯管选用细管和紧凑型节能灯及高效率整流器。应急照明变配电所、消防控制室、楼梯、消防泵房等处设34置火灾应急照明，其容量按100考虑，各层出入口设疏散指示灯和标志灯。应急疏散、楼层指示灯等应急照明灯具及标志灯采用自带蓄电池，其工作时间应不少于60MIN。646防雷与接地系统项目工程均可按三类防雷建筑设计，每个配电点设总等电位连接，卫生间做局部等电位连接。避雷带采用12镀锌圆钢沿屋顶女儿墙明敷；引下线利用建筑物结构柱或剪力墙内两根主筋16,上端与避雷带焊接,下端连接基础钢筋及桩基内主筋。屋面避雷带网格不大于20M20M或16M24M。在建筑物外周被用作引下线的结构柱其距室外地坪08M处预埋接地连接板12012010作为接地电阻测试点；接地装置利用桩基内的主筋承台及基础梁底部水平方向的主筋焊接连通成一闭合回路。要求突出屋面的所有金属物均应就近与避雷带网格连接。上述各种连接包括钢筋搭接均为牢固焊接，焊接处应涂防腐漆。为防雷电波入侵，进出建筑物的各种金属管道、穿线钢管、电缆金属外皮等在入户处与接地装置连接。接地系统采用TNS系统并进行等电位联结。所用强弱电系统及防雷接地系统共用接地体，接地电阻要求不大于1欧姆。65电讯设计651设计依据民用建筑电气设计规范（JGJ/T1692）；火灾自动报警系统设计规范（GB5011698）；建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范（GB/T503112000）；有线电视系统工程设计规范（GB5020094）；智能建筑设计标准（GBT503142000）；其他资料。652设计范围设计范围包括通讯系统，有线电视系统，可视对讲系统，火灾自动报警系统。653通讯系统项目小区按一户一宽带网络及电话线路接入，宽带网络及电话信号电缆由小区外部引至弱电房，弱电房可设在一层。弱电信号电缆穿外经110MM双壁波纹管暗敷于地坪下08米处，转弯、分支处及每隔50米段设弱电井或弱电手孔。在各建筑物一层设电话端子箱及网络箱，住户电话分支线采用RVS205导线，网络分支线采用5类信号电缆，均穿硬质PVC管穿墙或电缆井敷设。654有线电视系统电视信号由市有线电视网引来，有线电视网系统采用放大器、分配器、分支器及同轴电缆组成网络，用户终端的电视信号输出电平要求为644DB，图象清晰度应在四级以上。干线选用SYWV7512型，用户分支线选用SYV755型，穿硬质PVC管在板、墙内暗敷。公共建筑内有线电视系统预留在弱电箱内，引出部分由用户二次装修确定。室外有线电视信号引入处加装避雷保护器，以防止雷电波侵入。655可视对讲系统在每栋楼一层住宅门口设门口对讲机系统，在各住户内设可视对讲分机，分机除可以与门口对讲机通话外，还可以根据来访者情况进行开启防盗门、报警等操作。656火灾报警系统采用中心控制报警系统，消防中心控制室设集中报警控制器，对区域内的消防进行探测监视和控制。消防控制室的报警控制设备由火灾报警控制盘、事故广播设备、消防对讲电话、CRT图形显示器、打印机、备用电源等组成。在消防控制室设置联动控制台，控制方式分手动和自动控制两种，通过联动控制台，实现对消火栓、自动喷洒灭火系统、防排烟机、加压送风系统以及切断一般照明及动力电源的监视和控制。事故广播系统采用定压式输出，在各层楼梯间等适当位置设置3W耐火型扬声器或声光报警器，安装在距地25M的墙上。消防事故广播回路按楼层分路，当发生火灾时，消防控制室内值班人员可根据火灾发生区域，自动或手动进行事故广播，及时指挥疏导人员撤离火灾现场。在消防控制室内设消防直通对讲电话总机，在各层疏散口附近适当位置设置消防直通对讲电话插口，并在变配电房、消防水泵房等处设置消防直通对讲电话分机，同时在消防控制室内设专用消防报警电话。66燃气工程661燃气设计依据省燃气管理办法（省人民政府47号令）；城市燃气管理办法（建设部62号令）；市总体规划（20052020）燃气工程规划；市人民政府关于在城区推广使用管道燃气的通知（信政文200220号）；城镇燃气设计规范（GB500282006）；天然气（GB178201999）；聚乙烯燃气管道工程技术规程（GJJ632008）；城镇燃气输配工程施工及验收规范（CJJ332005）；燃气用埋地聚乙烯管材（GB1555811995）；燃气用钢骨架聚乙烯塑料复合管（CJT1252000）；燃气用钢骨架聚乙烯塑料复合管件（CJT1262000）；燃气用不锈钢波纹软管（CJ/T1972004）。662气源西气东输豫南支线驻马店段已经建成投用，天然气高效、清洁，是现代化城市的通用能源。项目区域属市政天然气供气规划范围，可预留接口，燃气可由市政燃气管道接入，能够满足项目区居民生活需要。1、燃气负荷该工程燃气主要供应住户厨房灶具、燃气热水器使用，燃气充足，在此不做定量分析。2、供气方案可从项目区附近燃气管道接口接入，环形管线供气，在天然气入口处设用户调压箱，满足流量和压力的要求。天燃气管道使用无缝钢管，建筑内敷设在管道井内，室外直埋敷设。第七章项目管理该项目的建设实施，涉及面广、问题繁多，在项目建设过程中，必须要结合建设条件，发挥建设单位和协作单位各自的优势，加强工程管理，科学合理地组织施工，确保工程有序进行，以节省投资，加快进度，争取早开工，早完成，早见效益。71质量管理项目批准后，承建单位应严格按照国家对工程项目建设管理的有关规定和程序，开展施工建设。对项目建设工程质量负主要责任的领导、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。同时，根据工程特点，项目应从建筑材料、设备安装以及施工质量等方面加强质量控制，坚持质量高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化。要实行工程监理制。项目建设过程中，招投标选定有资格的监理单位，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。把住材料、设备选用关和开箱检验关，要将主要材料、设备的产地、品牌、性能列成表格，纳入合同，对有疑问的材料还要做理化、力学试验，用科学的方法处理，严把工程质量关。项目在建设过程中，工程建设领导小组要结合建设条件及项目资金情况，充分发挥施工单位和监理单位的优势，节省投资，加快进度，争取早开工、早建成、早见效益。一是实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、对参建单位和领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。二是项目建设由要求专业的施工队和技术人员严格按照国家标准进行施工，施工人员需获得必要的国家职业资格证书。三是应将项目的情况建立档案，做到统一组织、统一规划设计、统一技术标准等。四是严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受发改、建设（房管）财政、审计等部门和社会舆论的监督，项目建成后，按照有关规定进行严格的竣工验收。72进度管理针对工程特点要求承包商合理安排建设进度，根据工程前后逻辑顺序组织工序交叉和立体交叉施工，以提高效率，控制工程总进度计划，设计实验与施工要交叉进行，可采取流水施工，多工种要交叉作业，立体交叉施工，以确保工程有序进行。73合同管理合同管理贯穿于合同谈判签定、履行、合同期满直至归档全过程。工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和机会均等性。实行全过程合同管理，每个合同都有专人管理，使得每个分项工程都处于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。74资金管理该项目在建设过程中要及时支付工程款，防止承包商以此为由拖延工期，对项目资金实行分阶段收报帐管理，对不达进度、不合质量标准的工程坚决不予验收和拨付资金。对项目资金实行专账管理、专款专用，严禁挪用和挤占。75现场管理工程建设期间，将会有多支队伍共同施工，形成联合作战的格局。要确保施工现场有条不紊、文明施工。要以系统、合理、可行原则，加强现场管理，组织科学文明施工。根据不同施工阶段制定不同的总平面图，以总平面图为依据检查各分包商文明施工的落实情况。结合施工现场周边为城市繁华地区，人员拥挤、复杂的情况，对出入施工现场的人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场人员的管理得到有效的控制。76项目实施准备工作编报项目建议书及批复，编制可行性研究报告及评估、论证、批复、准备设计资料等。勘察设计场地测量勘察、初步设计及审批、施工图设计。施工准备仪器、设备采购，落实协作关系，土建施工、设备安装与调试等。竣工验收交工验收，投入使用。为加快建设进度，缩短建设周期，各阶段工作应尽量提前进42行，允许有一定程度的交叉。77建设工期项目建设总工期为2年。78运营期管理1、完善住房保障法规政策体系目前，住房保障管理方面的法规、政策还不完善，尚未形成一个完整的体系。因此，要使住房保障体系更完善，就要先完善住房保障管理方面的法规、政策，廉租房管理部门将按照国家和省里的相关政策规定，及时出台实施土地、财政、税收、金融等支持住房保障的规章、政策，使保障制度更加规范、系统。2、实施规范化管理做好城市低收入家庭住房档案的建立和管理工作，进一步完善住房保障制度的准入、退出机制，不断完善动态管理机制，这是确保住房保障制度良性运转的关键。将围绕这些工作，出台政策，完善制度，规范工作程序，确保住房保障工作规范化运转。3、积极探索完善住房保障工作的新路子为加快住房保障工作进展，将在努力做好各项工作的基础上，在住房保障方式、住房保障标准、住房保障范围、保障性住房建设模式等方面开展政策研究，努力探索完善住房保障工作的新路子，确保住房保障水平与经济社会发展相适应，让更多低收入家庭共享改革发展成果。4、建立健全各项工作制度贯彻落实廉租住房、公共租赁租房管理办法等各项规定，建立健全申请、审核和公示制度。做好申请人家庭收入、住房状况的调查审核，完善轮侯制度，特别是强化廉租住房、公共租赁租房的年度复核工作，健全退出机制。坚决查处弄虚作假等违纪违规行为和有关责任人员，确保各项政策公开、公平、公正落实。5、明确廉租住房、公共租赁租房保障方式城市廉租住房、公共租赁租房保障实行货币补贴和实物配租相结合的方式，以实物配租为主、货币补贴为辅。通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。租赁补贴标准由县人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素确定。其中，对符合条件的城市低保家庭，可按当地的廉租住房、公共租赁租房保障面积和市场平均租金给予补贴。实物配租应当优先面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭。6确定并公布住房保障标准廉租住房、公共租赁租房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准，由当地政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。廉租住房、公共租赁租房保障面积标准，由政府根据当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素确定，并报市房管局备案。廉租住房、公共