论户型

论户型论户型（1）迷你一居一般说来，迷你一居的户型有点像宾馆的标准客房，一个卫生间与一个卧室和起居室共用的厅。当然，居家过日子少不了烹饪，为了节省面积，厨房很多时候是安排在户门旁，装上个无污染的电磁炉。这样既好安排需要采光的厅，也不至于烹饪时穿堂越室。算下来，迷你一居的面积上限是30平方米一个5平方米的卫生间，一个5平方米的玄关兼厨务区，剩下的就是卧室和起居室共用的厅了。那么，迷你一居有哪些特性呢产品的过渡性作为年轻人居住的过渡产品，被替代性极强一方面是建筑本身由于追逐时尚，容易过时，包括外立面、户型，以及装饰材料等等；另一方面是户型本身由于面积过小，功能过于简单，容易被生活不断变化的年轻人所淘汰。天生的缺憾性受面积的制约，迷你一居的户型往往比较单一，多为进深较大的直套型，各功能区容易产生相互影响像户型小到十几平方米时，除了一张床、一张桌子和一个柜子外，再也没有多余的空间，仅仅能满足睡眠的需要；像客厅灰暗，卧室却过于明亮，使生活需求倒置；再有，厨房设置在阳台时，就餐和就寝位置相反，拎菜、倒垃圾要穿厅而过，易产生交叉干扰；另外，因为同一层户数较多，过多地占用楼道面积，加大了公摊，以及户内各种管道占用面积相对于大一些的户型来说比例加大等等，都使得房间的使用率比标准一居降低了几个百分点。居住的便利性“服务于都市白领”的市场定位，决定了迷你一居大都建在市区，因为年轻人在紧张的工作之余，对住所的要求首先是便捷，包括交通的便捷、商业的便捷和休闲的便捷，具体说就是工作和生活的切换要迅速。对于套型而言，尽可能要精装修，并配置简单家具、电器，拎着包就可以入住。同时，拥有一些简单的配套，像餐饮、洗衣、健身、美容等等，也是日常生活必不可少的。论户型（2）合体一居标准的一居室是一室一厅，不管是过去的室大厅小，还是现在的室小厅大，就寝与起居、就餐都是分在不同的带有采光面的空间里。为了缩小面积，扩大空间，降低总价，市场上适时出现了将卧室和起居室合二为一的“合体一居”。这种户型介于迷你一居和标准一居之间，面积大致在3060平方米。合体一居与其它类一居的异同合体一居与迷你一居两者相似之处是卧室和起居室共用一个厅，只是面积有大小之分。但不同的是，前者的厨房独立拥有一个采光、通风口，或者一个较大面积的独立厨务区，而后者则仅仅是简单的炉灶和洗涤盆，并且与其它空间交叉共用。合体一居与标准一居合体一居采用的是厅室“合体”，功能分区的方式，即将卧室和起居室合二为一，划分出不同区域；而标准一居是卧室与起居和就餐分别设在不同的带有采光、通风面的空间里，具体而言，就是卧室、起居室和厨房各自拥有窗户，并且用墙体进行分隔。合体一居与酒店式公寓酒店式公寓中的一居室多以合体一居的形式出现，户型比较灵活，因为要在小面积中实现全功能，室内空间可灵活分隔。既保证有酒店标准间的格局，又适时增加烹饪功能，体现公寓的特质。而合体一居多出现在公寓中，虽然户型很像酒店式公寓，但建筑材质、装修标准，以及管理和配套等等，都要比酒店式公寓相差不少。论户型（3）酒店式公寓酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，概括地说，就是“酒店式服务，公寓式管理”，将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。酒店式公寓与产权酒店、单身公寓和商务公寓相比，有同有异产权酒店与酒店式公寓产权酒店起源与上个世纪70年代的美国，主要分布在气候温和的旅游度假胜地。简单地说，产权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时间里的使用权。酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业业态。而酒店式公寓面积有大有小，居室有多有少，室内厨房等生活设施一应俱全。酒店式公寓采取酒店式管理，为住户提供了一个星级酒店的家，但收费比酒店便宜。单身公寓与酒店式公寓单身公寓的消费者是收入不错又讲究生活品质的年轻人，所以，从装修标准到物业配置比起酒店式公寓要简单得多。同时，单身公寓的面积要小一些，一般在50平方米以下，以降低总价，适应年轻人的购买需求。而酒店式公寓的消费者是高级白领、经理和总裁等，物业由星级酒店或有酒店背景的物业公司管理。商务公寓与酒店式公寓商务公寓注重商，建筑结构上采用大开间，户型大小不一，多数以毛坯形式出售，便于后期结合办公需要改造。像市场上曾出现过的STUDIO和SOHO类商务公寓，虽然采用精装修，有些还配有少量的家具，但整体上更显得适合于办公。配套的服务机构也多是些邮寄、打印等办公项目。而酒店式公寓的公共设施类似于酒店，除拥有酒店的服务机构外，还提供了银行、会所和超市等家居服务。论户型（4）一居室一居室一直是小户型的代表，也是市场追捧的热点，在很多楼盘中往往位置并不算好，但因总价较低而最先售磬。除去市场上为缩小面积而将厅室合一的“合体一居”居室除厨卫外，只拥有一个窗户或阳台的采光面外，标准的一居室应为一室一厅，即卧室和起居室各有窗户和阳台，这样才能保证居住的品质。一居室的精巧性在于小面积仍要满足多功能，除去基本的就餐、洗浴、就寝和会客外，在寸土寸金的面积中，适时增加读书、休闲等功能，达到“麻雀虽小，五脏俱全”。功能区域相互借用标准的一居室面积为60平方米左右。面积虽然不大，但居住的基本功能和大户型相比，不应该有太大的差异，这就要求精致地规划面积，巧妙地设计户型，其面积的取舍点要正好卡在既保证功能又最经济，尽量减少浪费，即，经济而不局促。像厅的面积在2025平方米，卧室的面积在1215平方米，卫生间的面积在35平方米，厨房的面积在58平方米等等。这些功能区域的面积看起来并不算大，但若划分明确地设计在一个60平方米的套型中，已经捉襟见肘，不要说还要适时地增加阳台、洗衣间、储藏间等次要空间了。因此，在精巧的小户型中，功能区域有时要相互借用，局部产生交叉，如客厅和餐厅、书房和卧室或起居室、洗衣间和阳台、阳台和工作间等等，尽可能在小空间内融入多种功能。住宅性质转换自如一居室基本属于过渡性住宅，选择时要考虑到未来住宅性质的转换如自住转为出租，出租转为自住，出租转为出售等等。对于自住型用户，自己住过之后，要考虑留给子女或转卖、出租，因此，除了户型、建筑材质和配套外，更重要的是要考虑地段，因为小户型的购买者和租赁者，对地段的要求会非常在意。对于投资型用户，除了要考虑适合租赁人群的地段和住宅档次外，还要考虑未来的配套，像交通配套、商业配套、教育配套和医疗配套，因为从出租转为自住时会对配套要求变高。论户型（5）二居室二居室是一种承上启下、灵活多变的户型自住时单身、三口可住，两代也能凑合；投资时比一居租户群宽，比三居易于转让。特别是对于投资型用户，精巧两居有着总价相对低一些的优势，而租房者一般讲求实用，对于宽敞和气派，往往放在了次要的位置。从长远看，二居室对于一个标准的三口之家来说，还属于过渡性住宅，因此选择上要适时注意面积精巧过渡更为自如精巧二居室的面积一般为80平方米，如果变成双卫生间和增加一些功能空间的话，可以适当放大1020平方米。那么，室内各空间的面积究竟“精”到什么程度才算合适一般来说，卧室1012平方米，能满足“卧”的基本需要，14平方米以上，就可以摆放电视了；儿童房810平方米已经够用，书房68平方米也能说的过去；卫生间35平方米、厨房57平方米就能使用，当然宽大一点会增加舒适度，至于再大一些面积，无非是进行“洁污分区”、“中西分厨”，或者放进洗衣机、冰箱什么的。通常卫生间设置淋浴器、洗手盆和坐便器，最小25平方米，若改成小浴缸，3平方米都不富裕。而厨房面积不应小于5平方米，低于这个数值，室内热量聚集就会过大，同时单排操作净宽不小于15米，双排操作不小于19米，并且操作面长不小于21米。至于阳台、储藏间、玄关等等功能空间，在保证主要居室面积的前提下增设，会使户型的品质有所提高。配置繁简定位各有不同在卫生间的配置上，有双有单，因此面积和品质也会产生差异。对于自住型用户单身或者两口，单卫已能满足需要；而三口之家或两代老少，最好还是选择双卫。至于投资型用户，则要看所购楼盘未来的租户定位于哪个层面如若租给一般白领，选单卫户型可以降低投资成本；如若吸引高层人士甚至外国人，选双卫则是提高品质的重要指标。而在阳台和储藏间等次要空间的配置上，可有可无，定位不同则选择也会不同。对于自住型用户，有阳台和储藏间，会给生活带来方便，但面积不宜太大，否则过多地占用居住空间不见得划算。至于投资型用户，面对的租户对于次要空间的需求往往会少许多，这样，减少面积以降低投资总价，有利于提高回报。论户型（6）三居室从生活的实用性上讲，三居室应该是未来发展的主力户型三口可以拥有书房，两代可以互不相扰，当然，考虑到孩子长大后的独立趋势、老人和年轻人的不同生活习惯等等，两个卫生间及家政阳台必不可少，同时至少应有一间向阳的卧室，并且将总面积控制在100130平方米。注重功能细化缩小面积与增加功能常常是一对矛盾，80年代以前的户型，因功能相对单一，居室可以做得小巧些。而现在随着“动静分区”、“洁污分离”、“干湿分开”、“主客分卫”、“中西分厨”等等标志生活品质和习惯的样式，以及储藏间、衣帽间、休闲阳台、家政阳台、玄关等等空间的设置逐渐地渗透到各种户型中，居住的舒适度较之从前大为提高，但面积也相应地加大。因此，精巧户型中各类分区的样式及功能空间的设置应首先服从于居室面积的需要，也就是说，在起居室、卧室、以及厨卫面积达标的基础上，再适时加以考虑。为了更好地在有限的空间中容纳人们无限的需求，兼容方方面面，像功能复合化、空间模糊化是住宅发展的重要趋势。另外，使用率的大小也是一个不容忽视的问题。目前，绝大多数楼盘在户型面积上提供两个数据，即，建筑面积和套内建筑面积，前者为销售时的计价面积，而后者为居住时能享受到的面积（注意不是地毯面积，很少有开发商提供此数据）。使用率的计算是套内建筑面积除以建筑面积得出的百分比，一般塔楼为7782，板楼为8085，进行项目之间价格比较时，应用某一户型的总价除以套内建筑面积，得出的单价才是该户型的有效面积的价格，这一点，对面积斤斤计较的精巧户型来说，尤为重要。讲求居室舒适功能细化带来了舒适度的提高，但同时也需要以分隔有限的空间作为代价，使宽敞可能变得局促，反而降低了舒适度。因此，既保证套型中具备细分的功能空间，使生活有条不紊，避免过多的隔墙，将宽敞的空间划分得支离破碎，就成了选择三居室的关键。通风和采光是衡量户型优劣的重要指标。对于至少拥有三个卧室、一个起居室，以及厨房和卫生间等六七个功能空间的三居室来说，应该占据两个以上方向的采光面，如东面和南面、东面和北面、西面和北面、西面和南面等等，以构成顺畅的通风回路。在选择上，南北方由于日照纬度和气候的差异，侧重点会有所不同。南方气候炎热、潮湿，重通风甚于重日照，尤其是卫生间和工人房，具备明窗是品质的基本保证，而日照则放到了次要位置。北方正好相反，重日照甚于重通风，卫生间等可以是暗卫，但一套三居室拥有至少一个朝阳居室就成了选择的底限。另外，居室的舒适度还体现在各空间的均好性上。均好性是户型匀称的标志，这一点，对于功能空间相对齐备的三居室来说，显得非常重要。动静分离是住宅舒适度的标志之一，像客厅、餐厅、厨房、次卫生间等都属于动区，人们出入、活动比较频繁，而卧室、书房、主卫生间等属于静区，相对比较安静。目前，国内基本上延续了香港住宅“大厅小卧”的模式，而北方地区，则在卧室的面积上进行了适当的放大。在面积的均好性上有个简单的算法动区与静区的比例大致五五开；动区中的客厅和阳台与餐厅、玄关、厨房、次卫等的比例大致四六开；静区中的主卧、主卫和阳台与两个次卧或书房的比例大致五五开。论户型（7）小复式对于那些既想住在市区，又想体会别墅上下层感觉购房者来说，复式户型是一种比较好的选择。但由于其空间限制过多，家具布置缺乏灵活，使得大多数楼盘将面积做到了200平方米以上，造成总价过高。因此，一些面积稍小的精致小复式，适时填补了市场的空白，满足了一部分人，尤其是年轻人既希望空间多重的变化，又不至于有过高总价的需求。关注复式性能优劣复式户型较之平面户型来说，设计上要复杂得多各方面因素都兼顾到了，就要加大面积；而想做得精巧，必然会损失某些功能；搞得不好，走道、楼梯占得面积过大不说，房间还不好摆放东西。因此，购买精致小复式，确实是需要精挑细选，仔细权衡。小复式上下层的户型通常会有三种类型重叠式、交错式和挑空式。上下重叠比较常见，户型多半较呆板；上下交错能兼顾通风、采光，交通面积容易产生浪费；而上下挑空可扩大面积，但高度不足会感到压抑。因此，要适时关注几个方面一是控制总价，因为选择小复式的购买者都有一定的经济压力；二是注重性能，小复式虽然能够清晰地进行上下层的动静分区，但由于面积有限，在同层容易产生交叉干扰；三是提高层次，复式户型整体看起来比较大气，而小复式虽然精致但也不能太局促，否则不但不能提高层次，反而降低舒适度。注意平衡各种功能复式户型最大的优点就是私密性好，公共空间和私人空间分类明晰，能够清晰地动静分区，活动和休息互不干扰，并且具有良好的视觉效果。但同时也容易受原房型结构的制约，如单层时厨房占有一定的面积，变成两层后可能仍只有这点面积，显得比例不当，原因是受结构和管道的限制，厨房面积难以扩大。因此，要注意平衡各种功能，权衡轻重，否则，分层以后反而会降低舒适度。小复式的挑空看起来会比较大气一些，当厅的高度达到46米时，感觉就十分宽敞，能够提升居住档次，但也要注意空间的比例关系，面积不大的厅如果偏高会感觉会像个天井。还要注意空间的合理性，像居室的开间和进深是否合适，楼梯的走向是否方便、美观，上、下层是否都有卫生间，楼道占用空间是否过大等等，这些在平层不会成为问题的问题，在小复式中，由于设计难度的增加，可能会变得突出。论户型（8）板楼前几年，北京曾有过板楼和塔楼之争有人极力推崇板楼，认为兼具通风、日照，并且使用率高；也有人为塔楼辩解，认为户型各异、朝向不同、价位多样，而使选择范围变宽，同时与板楼相比，大堂可以做得比较宽大和华丽，小区花园格局更易丰富多彩。当然，板楼虽然拥有户型的优势，但园林规划容易产生缺憾，如大社区难逃兵营式、行列式的单调布局；在小区总占地面积中，楼体占地面积大，绿地相对较少等等。而塔楼的缺憾则更多地表现在户型上居室易分布在前后左右，形状多变，均好性不易达到；与板楼相比，通风较差并且使用率较低。纯板楼全部采用板式结构，让电梯与楼道位于后立面，将朝阳面让位于居室。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。在房型的组织上，尽量利于风的直线流动，常保空气新鲜。同时还强调户与户的独立性避免因凹凸过多、户与户之间窗户过近而导致互视，很好地保证了私密性。控制面宽和进深的比例板楼的发展在经历了七八十年代长板楼之后，近年逐步过渡到舒适度较高的纯板楼。前者因电梯少而隔几层设置长通道有显而易见的弊端，后者则是一梯两户，并保证一定的面宽，使日照充分，同时将各种功能区的配置得更为完善。随着住宅的发展，一种只有两、三个门洞的短板楼也开始出现，它不仅保持了纯板楼的优势，还克服了园林规划单调、布局呈现兵营式排列等弊端，并在楼体增加了开槽，形成明卫生间、明餐厅，有效地提高了舒适度。因此，要尽可能选择进深短、面宽宽的户型。一般来说，低层板楼进深控制在14米以内，高层板楼进深则在18米以内，有些超过20米的户型，如果不是靠板楼两侧三面采光，尽量慎选，因为过大的进深会使户内灰色空间增多，影响居住的舒适度。面宽则根据户型大小而定，通常板楼户型多在二居室以上，二居室面宽在68米，三居室面宽在1013米，四居室面宽在1215米。注意卧室和客厅的日照设计上要着重考虑把房间和辅助房间的位置摆放严格区分、不错杂分布，要动静分开，这一点是板楼的优势。在户型间隔上，开门是厅或玄关，餐厅和厨房相邻并置于背阳面。起居室和主卧室置于朝阳面。走廊尽头是主卧室。在朝向上，正南正北的户型布局一般是二居室，主卧室和起居室朝南，或两个卧室朝南，起居室朝北；三居室，主卧室、一个次卧室或书房和起居室朝南，或主卧室和起居室朝南，另两个次卧室朝北，或三个卧室朝南，起居室朝北；四居室，三个卧室和起居室朝南；或两个卧室和起居室朝南；或三个卧室朝南，起居室朝北。作为东西朝向的板楼，则东侧为主要朝向，其他布局规律与南北朝向相同。板楼最大的优势是户型规矩，互视小，通风、日照良好，因此尽量选择直板楼，对于U形和Z形板楼要根据日照和互视状况慎重考虑。但同时，户型种类少也是其劣势。论户型（9）塔楼早期的塔楼方方正正、体态臃肿，为了解决各户型的通风、采光，楼体往往要开很深的槽，不仅出现了采光极为有限的“灰屋子”，还带来了相邻套型的互视。因此，塔楼经历了方塔楼、T形楼后，朝着井字形、风车形和蝶形等形式演变。塔楼与板楼相比，优点表现为外立面变化丰富，更适合角窗、弧形窗等宽视角窗户的运用；房型及价格呈现多样化，用户挑选余地较大；大堂、电梯厅等公共部分由于基座进深较大，容易设计得气派；塔楼的点式布局在小区的园林、景观方面，较之线式布局的板楼要活泼许多。但同时，公摊偏大造成使用率降低、通风和采光易受楼体遮挡、相邻套型互视几率偏大、每层电梯多户共用难以保证私密性等等，都是塔楼显而易见的缺点。因此，选择上要适当注意注重通风和采光在公共空间上，居住单元与电梯交通体系通过外走廊联系，选择直接引入自然通风和采光的楼体，避免黑房间和大进深带来的不利影响。在各套型的私用空间上，早期的方塔楼和T形楼，进深较大，各套型通风、采光不易处理得很好。像中期的井字形、风车形塔楼，注重引进板楼的设计手法，将卫生间甚至餐厅做成明窗，实现了自然通风、采光，同时加上外挑弧形窗、转角窗，尽可能将每个单位的空调都隐藏在天井里，保证了外立面美观并且更具有现代气息。而近期兼具板楼、塔楼优势的新一代蝶形塔楼逐步落户京城，与早一代蝶形塔楼不同的是，新一代蝶形塔楼在楼体上进一步加大面宽、缩小进深，并使立面体态轻盈秀丽，这样虽然增加了占地面积，但日照、通风较之从前更为充分。像一层六户的蝶形塔楼，采取均衡设计的手法，尽量照顾到各空间的均好性，达到户户朝阳，户户有景，甚至餐厅和卫生间都直接采光。选择格局和尺度塔楼的户型比板楼的种类会丰富一些，多样化的套型使挑选余地变大，各种朝向产生的价差，也使用户根据经济状况进行选择。同时，塔楼也容易出现格局不规整，分区不细致的现象。在空间尺度的处理上，受到楼体结构的限制，有些套型的开间和进深变得不太合理。近年随着新型塔楼的出现，在设计中融入了细腻的风格，如在蝶形楼的一些套型中增设了半间房、明卫、阳光主卧和明工人房，使住宅更具人性化；在风车楼的套型中使客厅呈长方形，利于家具摆放，并从客厅和卧室望不到邻居的窗户，保证了私密性。挑选时还需注意两点一是有些户型单独看，可能很不错，但组合到楼体中就会毛病百出，这是由于塔楼户型纵横式布局决定的，要特别注意与相邻套型的关系；二是蝶形楼的一些户形朝向偏斜，既不能满足全天日照，又不符合喜好正向居住的传统习惯。论户型（10）板塔楼板塔楼，顾名思义，就是板楼和塔楼结合的建筑样式，户型中部分是前后通透的板楼格局，部分是一面或两面采光的塔楼格局。短些的板塔楼外观像塔楼，而长一些的外观像板楼。电梯配置通常为一梯三户，或两梯三户至六户。楼体外立面上较之板楼活泼，较之塔楼轻盈。板塔楼的出现，一方面是由于纯板楼高度有一定的限制，这样可以提高容积率并保证舒适度，另一方面是为了满足喜好板楼和喜好塔楼不同客户群的需要。识别板塔结构实际上，现在有一些“假板楼”的项目，从建筑外观上看，是板楼的摸样，但户型布局中一些是板楼样式，一些是塔楼样式，因此，这类建筑应归结在板塔楼之中。至于小户型为主的酒店式公寓和青年公寓，虽然外观可能是板楼形状，但户型采用长走廊式的布局，单面采光，所以，应归结到塔楼之中。一般来说，板塔楼整体形状似板楼，局部构造为塔楼，其中大户型为板楼样式，小户型为塔楼样式。仔细权衡利弊由于塔楼部分的楼体进深加大，会与板楼部分形成夹角，既可能造成互视，又会遮挡日照和观景，因此挑选时一方面要注意主要居室采光窗的视角，另一方面也要注意日照的遮挡夹角。板塔楼在电梯的配置上，一般不会像板楼那样一梯两户，因而私密性稍差，如果达到两梯六户，与塔楼基本没什么区别。在户型使用率上，板塔楼一般比板楼短，比塔楼薄，因而可能造成公摊加大。总而言之，对于大户型的用户，如果注重舒适度和投资总价，在以上几个方面应仔细斟酌。论户型（11）花园洋房住宅郊区化一般有三种居住模式一种是经济类住宅，以高层高密度塔楼或板楼为主，依托城铁、地铁等交通工具，消费对象为普通工薪阶层；一种是别墅类住宅，以4层以下低层低密度的联排和独体别墅为主，借助山水等自然景观，消费对象为中高层的成功人士；还有一种就是花园洋房类住宅，以46层中密度板楼为主，它介乎于经济类住宅和别墅类住宅之间，消费对象为中产阶级和部分普通工薪阶层。建筑模式上高成低就具体说就是，在一些建筑材质和设计元素上，花园洋房追求高容积公寓的感觉，比如外墙、窗材、甚至楼梯、电梯等。像落地窗、飘窗、角窗等窗户更多地用在公寓中，而在花园洋房中也应该有好的表现。在居住氛围和环境布局上，花园洋房追求低密度别墅的感觉，比如园林景观、小区道路布局，甚至周边大环境等。从容积率上说，高于1，低于2的花园洋房式住宅，应划分为中密度住宅，以区别于高于2的高密度经济类住宅和低于1的低密度别墅类住宅。从建筑结构上讲，花园洋房一般为46层，有带电梯和不带电梯之分带电梯可以保证较高的舒适度，但同时要多一些公摊面积，并且购房价格和物业费也稍高，而不带电梯则可以提高使用率，减少购房款和物业费用的支出，两者各有利弊。一般来说，前者满足了中产阶级追求舒适生活的需求，后者则满足于普通工薪阶层尽量减少各项支出的愿望。选择使用时删简就繁在城市住宅中，保证居室内获得充足的日照和良好的通风与节约用地之间存在着尖锐的矛盾，而这些对健康起着举足轻重的影响。中密度加上低层纯板式的建筑构造，以及处于郊区的位置，使户内空气易于对流，与自然接触也变得更为紧密。因此，在选择这类住宅时尽可能兼顾方方面面的需要。由于容积率的降低，楼体进深变短，户型也更趋于人性。同时处于市区边缘地带，小区周边的市政配套较之市区的高层公寓来说，明显不足，因此尽量避免选择太小、太简单的套型，而选择的套型功能尽可能多一些，以提高居住的舒适度，弥补配套的欠缺，简而言之，就是删“简”就“繁”。在进深与开间方面，要奢侈一些，力争做到开间厅在4米以上，主卧在36米以上。而进深则控制在1113米左右，尽量短，以保证充足的通风、采光。有条件时，餐厅、卫生间尽量以明窗为主。在功能配置方面，要完善一些，像储藏间、服务阳台、休闲阳台、洗衣间，甚至专供客人使用的客卫，在高层住宅可以合并和省略的，在花园洋房中则应独立和齐备。在配套方面，花园洋房虽然有了点别墅的感觉，但毕竟与“拥有一方天地”有着不小的距离，因此选择配套时尽可能靠近公寓的标准，因为这类住宅的购买者多是奋斗中的中青年人和普通工薪阶层，工作压力、生活琐碎和债务负担比起居住纯别墅的成功人士来说要大一些。论户型（12）平面大户型住宅户型大到了一定程度，就不单单是满足面积和功能的需要，因为购买大户型的人更多地是把住宅作为精神需求的物质载体，以显现人生的追求和业绩。户型体现居住者的身份表现在几个方面一要大气，在面积尺度、视觉尺度上尽量追求宽敞、明亮、开阔；二要充分与自然景观、人文景观结合，采用引景入室等设计手法，比如落地窗、弧形窗、飘窗、大露台甚至空中花园等，与周围自然环境完美结合；三要舒适，在功能配置上尽量完善，从人生活的各种流线、尺度着手。因此，购买大户型很重要的一点，就是寻求住宅的高品位。使用面积的宽松大户型的空间加大，其间的物品摆设相对宽松、随意，一定程度上可以增加居室的舒适度，同时也可以细分出不同的空间以满足不同的需要。在套型面积的界定上，北方地区为170200平方米以上，南方地区为150180平方米以上。在居室面积的划分上，起居室为4060平方米，主卧室为2040平方米，厨房为812平方米，主卫生间为610平方米等等。居住氛围的惬意大户型的购买者，一般是具备一定的经济实力、或在某个领域获得了一定成功的人士，对居住的地域、环境、档次会比较挑剔，比一般的购买者更强调居住的氛围，舒适的程度，这样才能在相对宽裕的空间里，获得某种感觉。因而，追求公寓中的豪宅、都市里的村庄，也是很多成功人士的必然选择。户型特色的独到平层里的大户型，往往会被放在社区景观较好的区域，安置在楼体的各端，这样可以使整个户型拥有两至三个采光面，尽可能地将各个居室的观景、采光、通风设计得完美，以提高整体品位。同时，除了基本户型所具有的功能外，还应有一些特殊功能，具备某种特色，这一点，是很多设计师和发展商潜心追求的目标，因为宽大的空间和较高的单价，给他们提供了精心打造的条件。户型满足私密性的要求。能够多加一道门，就不要少加一道门；能够一梯一户，就不要一梯两户；能够独占门厅，就不要与其他户共享。这一切，都是为了让用户更有领地感，安全感，也是获得私密性的必要条件。论户型（13）立体大户型从住宅设计角度讲，大户型设计比起小户型来，回旋余地要大一些，比较容易兼顾通风、采光、使用功能和面积均好性等方面。但是，大户型不应一味地大，而应“大而有当”，在满足了面积尺度和功能需求之后，更多地是强调环境氛围、强调居住感觉，使每一个空间的存在都有其合理性，否则，就容易导致面积的浪费，这一点对立体大户型尤为重要。分清立体户型立体大户型和小复式一样，通常分为跃层、错层和复式几类，有些时候是独立设计，有些时候是几类混合组成。所谓跃层，就是一个住宅套型占有两个以上的自然层面，采用户内楼梯进行连接；所谓错层，并非占有两个自然层，而只是把一个层面的住宅进行错位，而取得空间的变化；而所谓复式，俗称“阁楼”，就是在一个比标准楼层高一些的空间中，局部挑出夹层，用楼梯联系上下，以提高住宅空间的利用率。掌握产品特性特色大户型的品味在立体大户型中体现得更为充分，这是因为空间的变化使人无论在视觉上，还是在行动上，都会产生起伏多变，较之平面来，更富于多样性，更易于分区细致，因而，也更引人入胜。立体大户型往往被放在楼层的顶部或底部，这样可以借助地面花园或楼顶露台，使户型在居室之外增添一些色彩。同时，还应具备一些特性稀缺性。一是大户型所处区域的土地不易获得；二是在产品规划时，土地的使用不应只考虑土地的经济价值，规划时要考虑到产品的舒适性和主人的品位性；三是细微设计从功能上满足客户的需要，贴近自然的需求。私密性。大户型的客户具有更强的防卫感一方面他们多为有产一族，太多的财物需要防护；另一方面，他们多为易受侵害的一族，更注重名誉、地位的防护，因此在选择时将防卫性和安全感作为重要的标准之一。区域性。所分布的区域从地段上讲，会有其深厚的历史原由及宽阔的现实基础，主要有两大类分布地区人文区和自然区。论户型（14）CITYHOUSE新生阶层选择郊区住宅，除了空气、绿化和低密度外，对建筑结构样式的选择，在中密度花园洋房的基础上，也有了进一步的要求，至此，“上有天（顶层平台）、下有地（门前绿地）”的叠式错跃层公寓，也就是现在所谓的“叠拼”或者“CITYHOUSE”，迎合了一些人的需求。这种住宅一般为四层左右，下面两层和上面两层各为一户，除去绿地和平台外，有时还会附带地下室和阁楼。空间也以错层、跃层和复式的多样变化，给人耳目一新的感觉。选择这类住宅需要注意交通挑不远不近这种介于低层板楼和TOWNHOUSE之间的住宅，相对满足了城市新生阶层渴望像欧美发达国家的白领一样，既要躲避纷纭的人群和污浊的空气，寻求一片净土，又要通过便捷的交通，尽可能地减少上下班、购物以及各种交际在路上所耗费的时间。因此，在五环内外建造此类住宅，是比较理想的位置。像处于北四五环之间的倚林佳园、南五环内的月桂庄园等。容积挑不高不低这类过渡性住宅，为尽可能地降低造价，在社区中常常配有一些低层的平层公寓，以降低土地成本，容积率一般为O810。面积挑不大不小由于消费群体定位于中等收入，并且层数所限，一般来说，面积在160210平方米之间比较合适，不宜过大，因为过高的总价，会使客户转而选择档次高一些的TOWNHOUSE甚至HOUSE。论户型（15）TOWNHOUSETOWNHOUSE的正式称呼为“联排别墅”，一般每户为三四层楼，户户联成一排。这种顶天立地、亲近自然的住宅形式，确实给了有点富裕的中产阶级，以住进“准别墅”的可能。那么，TOWNHOUSE应该是什么样呢首先是第一居所。便捷的交通和适宜的位置是至关重要的，开车至市区繁华路段，最好不超过半小时，否则以牺牲时间换来此类非独立性居住模式和较高的土地代价，未见得划算。其次应该有TOWN。成熟的配套及各种设施，是居住舒适的重要保证，因此除了社区内的会所等设施外，尽可能地依托成熟居住区，因为此类住宅的业主多是上班族，而他们的下一代，也往往正在就学的年龄，不希望因衣食住行而耗费过多的时间。在次是过渡型产品力求经济、实用。这类住宅的业主在国外主要为中产阶级以下的人士，因而设计、建造时尽可能降低成本，避免过分追求奢华，造成总价过高，使客户转而选择别墅。但因此也形成了许多弊端如因联排造成布局呈乏味的直线“兵营式”排列；前后排间距小而产生互视；受狭长开间的限制，户型设计比较单调等等。所以，它离住宅的最高形式独立式别墅（HOUSE）尚有一定距离。选择这类住宅需注意合理选楼梯露台设置目前的TOWNHOUSE多是三层，个别带地下室的可达四层，交通面积比起其它类住宅要多，因此，楼梯和走廊的设置显得至关重要既要在合理的前提下节约面积，又不能太局促而影响舒适度。目前，很多项目的露台都是赠送，这在一定程度上减轻了购房负担，增加了功能空间，但过多、过大的露台对于北方未必适用，并且多数设计成退台形式，一则影响下一层的保温，二则阻挡该层观景的视角。合理选功能空间分配一般一层为起居室、餐厨区，空间富裕时，可增加个佣人房或客卧。二层通常是老人房和儿童房等，这是因为低层上下方便。三层基本为主卧、家庭起居室、书房，以及宽大的露台，这是因为顶层容易配备完善，并且相对的安静，舒适度高。若有地下室，一般为家庭影院，娱乐厅及储藏间、洗衣房等对阳光要求不是太高的功能空间。最好每层都有卫生间，这样使用起来比较方便。合理选面宽进深比例因建筑样式所限，通常每层的面宽为固定的46米，一般一层前侧起居室为整开间，后侧的餐厨区按比例分割开间，问题不是很大；楼上的次卧室常常两间分配开间，而主卧设置在整开间中，易造成比例悬殊；楼梯、卫生间和储藏间等对采光要求不高的功能空间基本位于中段，起着衔接前后的作用。因此，能选择好比例和谐、特点鲜明、均好性强的户型并非易事。论户型（16）TWOFAMILYHOUSE两户连在一起的“双拼别墅”，在美国被叫作“TWOFAMILYHOUSE”，直译为两个家庭的别墅。这种住宅样式，与“联排”、“叠拼”有了明显的区别，即，除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。古人陶渊明“采菊东篱下，悠然见南山”式的桃源仙境，是现代久居都市的人们所倾心的。应该说，低层小楼加上私家花园，是一种充满着和大自然亲密接触的实在生活。这种相对独立的双拼别墅，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也要一改CITYHOUSE和TOWNHOUSE兵营式排列的呆板面孔，采用弧线、交错等活泼的建筑布局，结合各式各样的树木、雕塑、山石、水榭组团，使社区变得多姿多采。选择这类住宅需要注意要瞅瞅采光通风双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。对于这类点式建筑而言，窗户的数量及面积要恰到好处过多、过大不利于摆放家俱，并且保温性能也要降低；过少、过小，又会影响采光、观景，甚至外立面的美观。尤其是地下室，常常被当作视听室、台球室、健身房等娱乐空间，应尽量保证通风，有采光窗口当然更好。要瞅瞅内外沟通由于具有三面采光的优势，加之上有露台、阁楼，下有花园、地下室，与外界形成了丰富的沟通渠道，在这种情况下，一要看建筑设计的合理性，二要看防盗系统的可靠性，三要看居住生活的私密性。像露台、阳台的设置是否合理，地下室、下沉式阳台和户外的沟通是否顺畅，前后户门、院门的使用是否方便，甚至前后台阶和院子联系的是否自然等等，都会对高品质的生活产生影响。要瞅瞅前庭后院除了知道几十米到几百米的私家花园允许干些什么，看看矮墙或栅栏设计上是否美观、安全外，还要注意有什么与众不同的地方。像有的别墅在楼体中部设计出凹进的中庭院，借鉴天井、天窗等中国的传统建筑手法，使人通过户内通透的玻璃幕墙，可以欣赏到江南园林堆石栽竹的风韵。论户型（17）SINGLEFAMILYHOUSE“HOUSE”翻译成中文，成了“别墅”，从字面上理解，就是与众不同的宅邸。由于其具有稀缺性，也就成了目前住宅中的最高形式，这中间包括着“情”和“景”。情，就是购买者对别墅的价值取向，是一种心理因素，包括地段价值的认同、社区文化的归属、物业管理的评判等等。别墅的业主由于行业背景、文化层次等的不同，对地理位置的认识会有差异。别墅社区的文化涵盖着共同的社区心理和社区行为，也就是说业主们是否具有同质性。而物业管理水平的高低，会使业主对社区的归属感、依恋情结和荣辱心态产生变化。景，就是别墅本身的建筑样式及所处的环境，是一种物理因素，包括别墅的外立面、户型、社区的布局、周边的自然景观、以及通达市区的交通是否畅达和舒适等等。别墅有生活和度假之分，也就是所谓的“第一住所”和“第二住所”。一般来说，生活别墅离市区不应太远，不超过2030分钟的车程，最好毗邻交通状况良好的公路。度假别墅则不必拘泥于路程的远近，尽可能地选择依山、傍水、靠林的项目，以达到“天人合一”的境地。选择这类住宅需注意尊贵的品位有没有这种品位不单体现在别墅的造价上，而更主要是强调以人为本的原则功能空间的打造要合情合理；建筑材料的运用要恰如其分。对于豪华型的别墅，中国人和欧美人在理解上多少有些差异像北京有些项目，通过宽大的户型，铺张的立面，奢华的装饰，似乎要把钱都贴在上面，以此来诠释豪宅的理念；而欧美一些真正有品位的富贾、名流，也许反而追求返璞归真的境界，对于豪宅，除了建筑本身所带来的历史痕迹外，更多地注重周边的环境和所处的区域，尤其是优越的自然景观。怡人的景观有没有市区中的别墅，要堆山挖湖构筑人造景观，郊野外的别墅，则依托青山、绿水、翠林所形成的自然景观，这些都对别墅的价值起着至关重要的作用。有些别墅所在的社区内外可能不错，但出门要穿过秩序混乱的城镇、满目苍夷的村庄时，再好的心情也会受到干扰。脱俗的生活有没有别墅中的业主，多是各行各业的成功人士，既带来了财富，也带来了不同的生活方式，因此，一个社区的生活是否能超凡脱俗，与业主的构成有着很大的关系。像国外的一些高尚社区，设立专门的委员会，审查申请入伙业主的生活品位，身份、财富状况、钱财来路是否正当等等，以保证“择邻而居”。论户型（18）商务公寓严格意义上讲，商务公寓的出现，是买卖双方在现有政策之间，寻求到的一条从开发商通往购房者的捷径。一方面，开发商利用公寓立项，比写字楼立项要少交纳前期开发所需要的一些费用，因而降低成本；另一方面，用户在购买商务公寓时，可以获得比购买写字楼多出1020的银行贷款。这些对于急需资金运营的小型企业和个人来说，无疑是至关重要的。还有一个更重要的原因，这类小型而独立的办公空间，使许多处于初创阶段的公司和个人，获得了既能暂时安身立命，又能伺机蓄势待发的场所。公共设施标准要高商务公寓虽然按住宅立项，但外立面基本要按照5A级写字楼的标准建造，像石材、玻璃、塑铝板等，整体上给人以尊贵、大气的感觉。尽管还称作公寓，但已经与写字楼没什么实质性的差别。在内部设施上，商务公寓也尽可能向写字楼看齐，以追求商务环境的高档次，像挑空的大堂，装修气派并配有商务设施的空间；电梯的配备，从数量和质量上都要明显高于公寓楼；每层增加一些服务空间，如公共卫生间和开水间等；户内出除了中央空调外，还要具备比公寓密度大得多的通讯和网络线路。户内空间分区要弱商务公寓在建筑结构上，基本是预留出大开间的空间，可分可合，公寓中常见的各种功能分区，在这里统统弱化，每个套型只保留简单的厨房和卫生间，而只有在这点上，才显示出了公寓的痕迹。目前有一些新式的设计，在每个套型中保留了两个入户门，以便随时分割出两个套型。在厨房和卫生间的处理上，一弱一强像厨房，已经不再是烹饪中心，弱化到仅仅保留了小面积的空间，一方面少占用宝贵的工作场地，另一方面也方便了员工加班时煮咖啡、加餐等，显得更加人性化；而卫生间，则强化到能多人同时使用，以适应办公的需要。论户型（19）商住公寓传统的商住型公寓，多是由住宅楼演变而来的，外立面过于简陋，缺少商务氛围，户内承重墙过多，难以进行改动。尤其是户型，带有明显的住宅痕迹，无法适应公司的办公需求。新型的商住公寓是专为在家办公和中小公司量身打造，如市场上曾流行的SOHO类、STUDIO类住宅。户型设计灵活虽然商住公寓还带有明显的住宅痕迹，但为了适应商务办公空间的需要，在户内或者户与户之间尽量减少承重墙，增大跨度，便于自由分割、自由组合，使户型兼具居住和办公双重功能。尽管如此，商住公寓仍需要进行动静分区。对于只商不住的户型，动区包括前台接待区、会客区、会议室、复印室、集中办公区等；静区包括财务室、经理办公室等。对于又商又住的户型，如在家办公的个人或成长型的私人公司，动区为办公的公共空间，静区则为卧室等私人空间。如果进行洁污分区，则复印、储藏、卫生间等属于污区，其他属于洁区。另外，还可打破传统写字楼的平面设计标准，在大空间里做出复式、跃层、错层，达到公私分区、动静分区，增加商务情趣。以居住为主的用户，可以选择二楼有多间卧室，面积较大，而一楼办公区域相对较小的户型；以办公为主的用户，可以选择一楼办公区域较大，二楼卧室较少的户型；而对于完全从商的用户，可以选择上下均可办公的户型，同时，分拆厨卫，取消阳台，增加层高等等，都是扩大空间，增加商务氛围的做法。环境氛围适宜俗话说“一步三市”，虽然说的是铺面商业设施的环境差异，但对于闭门办公的商住公寓来说，仍有一定的借鉴。写字楼吸引众多的公司，是因为建筑醒目、公司扎堆，便于客人寻找。而商住公寓由于外形类似于公寓，并且有时还和公寓混杂在同一个小区内，因此同样需要“聚气”，同样需要公司云集。那种商住过于混杂的地域，是很难达到“气盛如牛”的。论户型（20）平面异形平面异形空间是指户型中的居室形状是不规则和不对称的三角形、扇形和多边形，而非通常所见的矩形或各种对称圆形等。异形的存在，除少数的设计是为了追求户型的奇特，多数则是为了满足建筑外部形态而牺牲内部空间某些规矩形式产生的一种无奈这中间包括为了兼顾采光、通风和观景的需要，将楼体设计成蝶形、风车形、井字形等；或者追寻楼体的曲线形和之字形等特殊的外在形式，使其出现了一些夹角和变形，凡此种种，结果都会使户型居室出现平面空间上的不规矩。虽然，规矩的户型有着普遍的适用性，对空间的运用显得合情合理，但人们也同时发现在同样的长宽尺度，同样的面积配比之下所形成的大大小小、千篇一律的户型之中，空间变得有些司空见惯，有些单调乏味。因此，在强调居室面积有效使用的基础之上，适时关注一些具有个性化空间的异形户型，并加以特殊设计装修，是使住宅标新立异的一种方式。次要空间的异形一般来说，为了保证居室尽可能地完整，采取挤压楼道公共空间以及厨卫、走廊等室内次要空间，是大多数异形空间存在的主要原因，但也有少数是为了体现设计师所追求的空间理念。不规则的空间被消化在次要空间里，对卧室、起居室等主要空间干扰很小，通常不会影响家具的摆放。主要空间的异形异形空间出现在卧室、起居室等主要空间里，会使个性化色彩更为浓厚，更易引起人们的注意，但同时也会影响家具的摆放，对视觉造成干扰，并且浪费一些面积。有时，主要空间的异形是优是劣，还得根据居住者个人对空间的特殊需求而定，在一些人认为是“鸡肋”，到了另外一些人那儿，可能就是“熊掌”。因此，从某种意义上讲，有些“面积浪费”的异形户型，加以装修改造，就有可能成为具有特色的个性化空间。论户型（21）立体异形严格意义上讲，人们大多习惯于生活在比较规矩的空间里，而这类空间也适合容纳现有规矩的家具及物品。但异形空间的存在，使原本规矩的家具及物品放置以后，反而变得不那么规矩了，并且，空间上的浪费也随之增大。但异形空间的存在，从另一方面讲，对于已经习惯于居住传统矩形空间的人来说，能激发出新鲜的感觉，营造出现代的时尚空间。立体异形空间主要出现在户型空间的上下两端，并且有部分不计入建筑面积，这对于渴望得到“赠送面积”的用户来说，既扩大了居住面积，又使户型产生了与众不同的空间感。但有时，不规矩的空间也可能会产生压抑感和局促感。不管怎么说，立体异形空间像一只热山芋，既烫手，又好吃。收缩空间的斜坡屋顶斜坡屋顶一般出现在复式户型的顶层，按照建筑规范，“顶板下表面与楼面的净高低于12米的空间不计算使用面积；1221米的空间按1/2计算使用面积；净高超过21米的空间全部计入使用面积”。斜坡屋顶分为一面坡和多面坡前者因为至少有一面墙保持了标准高度，可以用做儿童房、书房、卧室等等；后者看起来更像阁楼，一般被当作储藏间或者娱乐空间。斜坡屋顶倾斜式地收缩空间，使习惯了垂直墙面的人们产生了特殊的感觉。扩张空间的下沉庭院下沉庭院是为了解决地下空间通风、采光而设置的，属于赠送面积。虽然地下空间在整个套型中，仅仅是个陪衬，被很多用户用做视听间或娱乐室，但下沉庭院的介入，为活跃空间，赋予其更强的生命力起了重要的作用，是沟通室内外空间的关键。下沉庭院通常分为封闭式和开放式前者类似于“天井”，直上直下，顶部或者盖上玻璃顶棚，或者完全敞开，其中种些花草，养些虫鱼，像是一个室内花园；后者采取开放式空间，堆些山石植物，用坡道与室外花园连接。下沉庭院将有限的室内空间向外扩张，与无限的室外空间产生了有机的联系。论户型（22）空