重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告

重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告1重庆凯尔国际冷链物流产业园西区一期项目项目可行性研究报告一、总论（一）项目概况1、项目名称重庆凯尔国际冷链物流产业园西区项目。2、建设单位重庆凯尔国际冷链物流发展有限公司。3、建设地点本项目位于重庆市两江新区核心区重庆港城工业园A区内，地块编号F030101/05，土地面积647亩，紧邻唐家沱铁路货运编组站，距寸滩港3公里、郭家沱滚装船码头2公里、鱼嘴果园港大型码头5公里、空港10公里（寸滩至机场快速专用道）、高速公路外环线江北收费站6公里、渝长高速入口500米。此地块位置优越，随着寸滩大桥、唐家沱大桥的建设，将形成水、陆、空、铁路立体交通网。两江新区是继上海浦东新区、天津滨海新区之后，由国务院批复成立的重庆两江新区，它已成为我国第三个国家级开发、开放的重点新区，被商界美誉为“中国第三区”。本项目位于重庆市两江新区核心区，交通网络、区位优势突出，它将给海内外投资者带来了巨大的商机。它具有快速辐射两江新区、江北区、渝北区、南岸区、长寿区、涪陵区等地区以及周边50公里物流配送、周边100公里物流货运和配送、周边300公里物流货运的优势。4、项目批准单位（1）重庆港城工业园区管理委员会；重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告2（2）重庆市江北区经济和信息化委员会，备案项目编号3111050833131770；（3）重庆市江北区发展和改革委员会，备案编号311105F58411220；5、建设内容及规模根据重庆市人民政府关于加快重庆市农产品冷链物流发展的实施意见（渝府发201195号）文件精神，重庆凯尔国际冷链物流发展有限公司着力打造的“重庆凯尔国际冷链物流产业园”项目，定位于港城工业园区A片区，地块编号F030101/05103D房地证2012字第00387号，占地面积647亩。其规划布局理念是全新打造低温仓储和配送、食品加工、电子商务、冷冻食品展示批发、销售、冷藏物流链、冷藏食品信息中心；食品企业深加工、分拨、分包、分装及研发基地的冷链物流产业园。建设布局合理、设施先进、功能完善、管理规范、网络化、规范化、系统化的农副产品冷链物流网络体系；形成农副产品、食品加工产品的食品深加工、分包、分拨、分装、食品冷藏、速冻食品、冷链物流配送一条龙服务的冷链物流产业链。“重庆凯尔国际冷链物流产业园”规划为农副产品种养殖基地、厂家、商家提供电子商务交易中心，汇聚食品冷冻行业的知名供应商、经销商、物流商及种养殖基地、生产商等众多客户商家为终端客户；为种养殖行业、冷链物流行业、食品行业、冻品市场、大型机关学校食堂餐饮采购、物流配送提供一系列一条龙的配套服务（包括借助重庆云计算基地建设的云计算机技术，为以上各类基地、厂家、商家、物流商等提供农副产品及养殖过程实时监控，物流运输过程实时监控，冷冻冷藏过程时实控制，直至物流配送的全过程控制；确保各类冻品，食品安全）。“重庆凯尔国际冷链物流产业园”布局产业园布局为两个区域西区是冷藏交易及冷链物流区一期项目；东区是生产加工及配套服务区二期项目。西区项目冷藏交易区为冷链物流产业园核心主体。由一幢地上6F和地下3F，建筑面积48779平方米；和一幢地上11F、地下1、建筑面积26497平方米；一幢地上5F、建筑面积2235平方米的房屋构成。由此构成“二区四中心”（即冷冻仓储区、办公区和交易中心、检验检测中心、农产品云信息中心、冷链物流配送中心）。建筑物一览表及相关参数重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告3冷冻仓储区总库容量72万吨其中低温库66万吨，高温库06万吨，其功能为全市内农副产品种养殖基地，农产品生产加工企业，休闲食品、冷冻、速冻食品生产企业及供应商、经销商提供产品、商品冷冻、冷藏的仓储服务；办公区建筑面积19497平方米，其功能为入园生产加工企业、供应商、经销商提供办公场地，研发基地和总部经济用房；编号名称层数占地面积M建筑面积M1西区交易中心11F/1F2410264972西区冻库6F/3F6249487793西区倒班楼5F4822235规划用地面积43143M净用地面积20010M总建筑面积77511M地上面积61503M西区冻库32771M西区倒班楼2235M其中西区交易中心及办公大楼26497M地下面积16008M其中西区冻库16008M一期项目建筑占地面积9141M项目总建筑密度3746项目总容积率30项目总绿化率30重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告4交易中心建筑面积7000平方米，其功能为入园生产加工企业、供应商、经销商提供产品展示、电子商务、商品零售、批发交易服务；检验检测中心由国家质检部门入驻，其功能为入园企业和厂家、商家提供原材料、产成品的质量检验检测，农副产品和食品安全进行检测；冷链物流配送中心其功能为入园企业和商家，大型超市，食品行业、冻品市场、大型机关学校食堂，餐饮采购，提供原材料配送入园和产品配送到终端市场提供服务；倒班楼建筑面积2235平方米，可供约500人职工及外地客商生活住宿。农副产品云信息中心借助重庆云计算基地建设的云计算机技术为园区各类基地厂家、商家、研发中心、总部经济等提供全新的高效、快速、集成化安全可靠的信息服务。西区规划配置了约占地面积8亩的货物周转广场及冷库现代化信息管理系统、交易信息化网络系统、冷库智能化管理系统；对交易实行信息网络化管理，对进出库实行智能化条码管理，IC卡智能提货与结账，以之成为重庆市当前最先进的现代化大型冷库。东区与西区还规划设计有专用通道连接，达到生产、加工、仓储、配送等与冻库的零距离无障碍运输连接，从而，极大地降低泠冻产品从货物生产加工到冷库、冷藏的物流成本。西区项目它以区域独特的信息流、人才流、资金流、现代物流为依托，以冷库冷冻冷藏为核心、以冷冻食品产品展示与批发零售、物流配送为主题，以冷库现代化信息管理系统、交易信息化网络系统、冷库智能化管理系统为辅导、发展与城市生活和生态环境相协调的科技含量高、低碳环保、节能减排的现代化绿色食品的冷链物流产业园。西区项目自身可形成农副产品收购农副产品冷冻冷藏产品展示和交易冷链物流配送一条龙产业链经济运行模式。创造较大的经济价值和社会效益。6、项目建设周期西区项目建设期分立项、施工、交付、使用四个阶段。2011年1月启动准备工作，2012年5月开始施工建设，建设工期24个月；工程于2014年5月全部竣工验收完毕，2014年6月投入运营使用阶段。7、西区项目投资估算1西区项目总投资估算为17600万元。（详见建设工程投资估算表）。建设工程投资估算表重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告5（2）资金来源及资本结构本项目工程总投资17600万元，其资金来源为自有资金及银行借款，其中规划单位造价金额序号项目指标单位（元）（万元）1土地征地费20010728491457712土地整治及基础工程20010625811252253土建工程77511111823元/86675131建筑单位施工费77511330432主材费用775115363514工程其他费用250641勘察费20010115942设计费7751116元/1240243监理费7751165元/503844施工图审查费7751109元/69845环境影响评价费1146招投标代理服务费116347项目可研评估费355工程设备设施费45062551制冷设备及设备有关的其他费用350052叉车、升降平台、及货架1批13053电梯设备及安装工程16台25000046054水、电、气设施费416256建设期财务费用2年742337流动资金5508不可预见费17335建设总投资17600重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告61）自有资金9600万元，占工程项目总投资比例为5454。2）银行长期借款8000万元，占工程项目总投资比例为4545。（二）研究内容及编制依据1、研究内容我院受重庆凯尔国际冷链物流发展有限公司的委托，对“重庆凯尔国际冷链物流产业园”西区项目进行可行性研究。研究内容包括项目投资环境分析、项目选址及建设条件、项目措施、项目运作模式及定位、项目设计方案、环境保护与节能、投资估算及资金筹措、财务效益分析、经济效益分析和风险分析等。2、编制依据1）物流业调整和振兴规划国发20098号；2）关于促进我国现代物流业发展的意见；3）食品安全法（2009年6月）；4）农产品冷链物流发展规划（2010年6月，国家发改委）；5）国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见；6）重庆市贯彻国家物流业调整和振兴规划的实施意见（渝府发2009108号）；7）重庆市人民政府办公厅关于成立重庆市物流建设协调领导小组的通知渝办201012号；8）重庆市发展和改革委员会出台了关于组织申报2010年和2011年重庆市经贸流通领域储备项目的通知；9）重庆市人民政府关于加快重庆市农产品冷链物流发展的实施意见（渝府发201195号）；10）重庆市统计年鉴（2010年）；11）中国冷链年鉴（2009），航空工业出版社；12）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告713）关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法（中华人民共和国国家发展计划委员会，1983年2月）；14）工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定（中华人民共和国国家发展计划委员会第9号令）；15）国家颁布的有关政策、法规、法令、规范、定额、税费等；16）业主提供的其它相关数据。17）重庆市人民政府关于推进都市工业园（楼宇）建设的意见（渝府发200520号）；18）重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市特色工业园区标准厂房建设实施意见的通知（渝办发2007325号）；19）重庆市江北区人民政府关于印发重庆市江北区工业经济扶持政策暂行办法的通知（江北府发200919号）；20）重庆港城工业园区管理委员会重庆港城工业园区标准厂房（都市工业园）管理办法（工管委发20114号）。二、项目投资环境分析（一）项目定位该项目位于重庆市两江新区核心区重庆港城工业园A区内，紧邻唐家沱铁路货运编组站，距寸滩港3公里、郭家沱滚装船码头2公里、鱼嘴果园港大型码头5公里，空港10公里（寸滩至机场快速专用道）、高速公路外环线江北收费站6公里，渝长高速入口仅500米。此地块位置优越，随着寸滩大桥、唐家沱大桥的建设，将形成水、陆、空、铁路立体交通网，具有便利的立体交通和较强的区位优势。近年来，重庆市畜牧生产全面增长、渔业产量显著提高、蔬菜生产供应形势好、水果产量逐年上升，农产品已逐步进入全国市场。同时，随着重庆与国外的经济交往日益频繁，农副产品消费品种余缺的相互调剂日趋增多，肉类、水产、果疏等农副产品，速冻产品等冷链物流的现状呈快速增长之势。但是，由于重庆市冷链物流发展起步较晚，冷链物流基础设施设备严重不足，网络化、规范化、系统化的冷链物流体系尚未形成，冷链物流技术水平相对落后，优势农副产品资源加工不足，畜禽活体运输销售对环境和居民健康构重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告8存威胁，与直辖市的地位极不相称。重庆市现有库容500吨以上冻库45座，总库容量17万吨。其中，万吨以上库容的冷库7座，库容量106万吨，公共性冷库13座，库容量13万吨，现有冷链运输车170辆，年运输量35万吨。重庆市冷库总体容量小，大型公共性冷库设施缺乏，人均冷藏容量仅6千克，相当于全国平均水平的三分之二，万人冷藏车拥有量005辆，仅相当于全国平均水平的三分之一，肉类、蔬菜等优势农副产品冷藏运输率，冷链物流流通率均低于全国平均水平，而腐蚀率却远远高于全国水平。根据重庆市“十二五”物流保障规划，到2015年重庆市冷库总规模达70万吨，人均库容拥有量达到21千克，高温库与低温库比值为0261，全市冷藏车拥有量达到2500辆，万人冷藏车拥有量达到0。8辆以上，果蔬、肉类、水产品冷链物流流通率分别提高20、30、37以上，冷藏运输率分别提高46、52、65，流通环节产品腐蚀率分别降至15、85、10以下。国家有关部委也就农副产品冷链物流发展出台了一系列政策措施国家发改委颁布了农产品冷链物流发展规划（发改经贸20101304号）；2011年8月19日，国务院正式出台国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见（简称“国九条”），具体内容包括切实减轻物流企业税收负担，加大对物流业的土地政策支持力度，促进物流车辆便利通行，加快物流管理体制改革，鼓励整合物流设施资源，推进物流技术创新和应用，加大对物流业的投入，优先发展农产品物流业，加强组织协调。重庆市政府也高度重视现代物流业的发展，为实现重庆发展现代物流业的总体目标，重庆市政府也将冷链物流作为“十二五”物流保障规划的重要内容，政府针对物流项目下发了关于印发重庆市促进现代物流业发展政策实施意见的通知（渝办发（2007）283号）、关于印发重庆市贯彻国家物流业调整和振兴规划实施意见的通知和关于加快重庆市农产品冷链物流的实施意见（渝府发201195号），要求全市各级各部门要各司其职，把现代物流发展工作落到实处，为现代物流企业发展和重点物流项目建设提供优质服务，形成推进重庆现代物流业发展的合力。一系列政策为加快重庆市农产品冷链物流的发展奠定了良好的基础。而且随着重庆市对外交通基础设施条件的不断改善和城市规划的进一步调整优化，也为冷链物流设施建设及先进冷链物流技术的引进创造了良好条件。西区项目为冷链物流产业园核心主体。由一幢地上6F和地下3F，建筑面积48779平方米；和一幢地上11F、地下1、建筑面积26497平方米；一幢地上5F，建筑面积2235平方米的房屋构成。冷链物流项目打造以冻库为核心，以交易中心、农副冷冻产品展示厅、仓储区、配套服务区、办公区、冷链物流配送中心、检验检测中心、农副产品云计算交易中心、农副产品云计算信息中心、总部重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告9经济及研发中心为配套的冷链物流园。它是集农副产品收购及分剥分装、冷冻、冷藏，仓储、物流配送、交易以及信息处理的完整的冷链物流产业链。同时，还拟定在本项目正式运营后，发展建设农业产业上游端产业，形成农副产品生产基地的战略合作伙伴，延伸农副产品产业链，形成农副产品种养殖农副产品收购农副产品深加工冷藏、冷冻一物流配送消费终端市场完整的农副产品生产的产业链，极大地增加农副产品附加值，创造各产业链的利润和税收，减少农副产品各产业链之间的腐损率，提升重庆市食品加工业档次，为农民增收，为国家创税，为企业增效。因此，本项目定位符合重庆市产业发展导向和政策，属于重庆市重点发展建设项目。（二）项目优势1、区位优势该项目位于重庆两江新区港城工业园A区，紧邻唐家沱铁路货运枢纽，距寸滩集装箱港口3公里、空港10公里；距渝长高速路唐家沱入口500米、距郭家沱散装码头3公里、鱼嘴果园港大型码头5公里；距高速公路外环江北收费站5公里。规划设计中的海尔路复线路、唐家沱长江大桥、寸滩长江大桥一旦投入使用，该项目可方便快捷辐射整个重庆主要商业中心。因此，本项目区位优势得天独厚，辐射范围广。该项目是重庆市主城区不可多得的冷库之一。（见项目地理位置图）图31项目基地位置图本项目位置重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告102、项目周边配套优势江北区是重庆主城区非常重要的组成部分，在实施“城建推动”战略指导下，江北区城市建设取得了日新月异的进展。项目基地周边港城工业园区、出口加工区、寸滩港保税区、江北嘴CBD、观音桥商圈等功能配套优势突出，仓储物流产业依托重庆寸滩深水港、重庆铁路货运编组站等大型交通运输基础设施而蓬勃发展。该项目周边配套齐备。（见项目周边功能配套示意图）3、本项目产业园政策优势根据物流业调整和振兴规划国发20098号、国家发改委农产品冷链物流发展规划、重庆市人民政府关于加快重庆市农产品冷链物流发展的实施意见（渝府发201195号）以及重庆市人民政府关于推进都市工业园（楼宇）建设的意见（渝府发200520号），本产业园项目属于重庆市重点工程范畴，重庆市人民政府还专门建立了国土、规划、建委、交通、市政、农业主管部门、商贸流通部门、质监部门、市发改委等部门参与的统一协调机制，积极争取国家专项资金投入，拓展融资渠道，加大政策引导；对于冷链物流企业及都市工业园项目不仅在资金上予以扶持，而且还在用电、用水、用气价格执行工业企业仓储用电、气、水最低标准，同时还给予建设项目人防费全额免收，配套費全额返还，免征转移登记费、转让手续费、土地契税和交易契税，营业税全额返还，土地增值税金全额返还，企业所得税率15的优惠政策。因此，该项目具有很好的政策优势；4、本项目产业园后发优势港城工业园区火车货运站公路货运站出口加工区寸滩港保税区江北嘴CBD观音桥商圈项目所在位置重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告11冷链物流和食品工业产业的发展，符合国家和重庆市产业发展政策导向。本项目专业综合冷链物流产业的定位优势显著，该项目以冷链物流、冷冻食品、速冻食品、休闲食品的分装、分拨、包装、物流配送为基础，以区域独特的信息流、人才流、资金流、现代物流为依托，以产品设计、技术研发、总部经济、信息处理、产品展示、物流配送为主题，以强大的信息和市场为依托，发展与城市生活和生态环境相协调的科技含量高、低碳环保、节能减排的现代化绿色冷链物流产业园。同时，本项目在正式运营后，将发展建设农业产业上游端产业，形成农副产品生产基地的战略合作伙伴，延伸农副产品产业链，它将极大地增加农副产品附加值，创造各产业链的利润和税收，减少农副产品各产业链之间的腐损率，保障食品安全，提升重庆市食品加工业档次，为农民增收，为国家创税，为企业增效。预计本项目通过运营三年后达到园区设计规模效应，整个园区总产值预计每年将超过48亿元人民币。因此，该项目具有一定的后发优势。5、规模效应优势项目建设规模较大，形成一定的规模效应和集聚效应。6、项目组建单位的专业基础优势项目组建单位基础良好，有食品业及企业物流基础条件。三、项目设计方案（一）设计理念本产业园功能完善，工艺合理，装卸便利，交通流畅，外观新颖，富有重庆市地域特色，具有现代企业形象，能满足业主要求。（二）规划原则1、和谐共生从城市整体性出发，强调规划区与城市空间环境的协调性，规划区内部结构的布局的系统性，构筑整体有效的空间形态。2、相容并蓄重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告12融合多样性市场元素，有机组合多样化的楼宇工业，塑造丰富的空间景观，营造多样宜人的场所空间。3、山地文化挖掘山地文化的精粹，与现代文化交融结合，在整体空间构成、建筑造型、景观塑造等诸多方面，着力体现地方文化底韵，提升园区文化质量。4、自然健康以环境的塑造为主题，尊重自然地形条件，注重绿化空间的整体性。强调人、建筑、环境的共存与融合，并注入健康休闲的理念，提升环境质量。5、弹性成长充分考虑现状条件和开发建设的实际情况，注重超前性和长效性，通过具有弹性的整体结构，使项目具有良好的可操作性，以利于起步建设和分期开发。（三）功能布局结合自然地形，重庆凯尔国际冷链物流产业园分为两个区域东区和西区。东区为生产加工及配套服务区，西区为冷藏交易区。（见重庆凯尔国际冷链物流产业园鸟瞰图）重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告13重庆凯尔国际冷链物流产业园总平面布置图重庆凯尔国际冷链物流产业园（从南向北）鸟瞰图四、环保（一）项目建设期可能影响环境的因素本项目建设施工过程中可能影响环境的因素主要有废气、废水、固体废弃物、噪声等。1、废气（扬尘）施工时的废气污染源主要来自场地周围堆放建筑材料和工程废土产生的扬尘，运输过程中建材散落的扬尘，拆除建筑物、清理平整场地产生的扬尘，应严格执行环境保护的有关条例，此外还有施工机械车辆及运输车辆行驶时排放的尾气。重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告142、废水施工期间的正常排水及雨天产生的径流，将携带大量污染物和悬浮固体，随意排放将对环境造成污染，并构成周围人行及交通的不安因素。3、固体废弃物施工中排放的固体废物以建筑垃圾为主，伴有少量生活垃圾。建筑垃圾的主要成分是碎砖、废木料、混凝土碎块、废铁料等。4、噪声施工中采用的大型施工机械设备，主要有推土机、挖掘机、装载机、各种类型打桩机、混凝土搅拌机、振捣棒、移动式吊车、升降机、铲土机、平土机及电锯、夯土机等等，还有运输车辆、拖拉机、卡车等产生的机械振动噪声和行驶噪声。以上环境影响因素主要发生在施工过程中，是暂时的，不会造成长久危害，一段时间后即可消除，因而对整体环境影响不大。（二）建设施工期环境保护防治措施针对施工期间可能影响环境的因素，对环境保护提出如下建议1、废气（扬尘）防治措施（1）施工期间土方作业所堆积在现场的土不宜堆积时间过长，在晴天或气候干燥时应适当向填、储土堆和作业区洒水；（2）所有料堆须采取加盖防止粉尘污染的遮盖物；（3）施工临时场地、道路应定期洒水、清扫、冲洗，减少浮尘和汽车行驶扬尘。运输车辆应经过清洗车轮和底盘的泥土后驾离工地，以减少泥土在路面的散落而产生扬尘；（4）减少使用污染排放高的车辆和设备，及时清扫路面，减少扬尘。2、废水（污水）防治措施重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告15（1）在集中施工区域修建污水集中池和沉淀处理池，将施工污水收集起来，经沉淀处理后再排入附近市政污水管网；（2）施工机械废油应采用废油桶收集起来、集中保管，定期送给有能力处理的单位进行回收；（3）在施工人员相对集中的临时生活区里修建化粪池或生活污水处理一体机，把生活污水集中进行处理，去除污水中的部分有机负荷；（4）下雨时将施工原料遮盖，并在施工场地临时建立雨水收集系统将雨水进行简易处理后排放，以免泥水横溢，污染环境。3、固体废弃物防治措施（1）杜绝焚烧建筑垃圾，不得在施工现场熔融沥青或焚烧油毡、油漆以及其它产生有毒、有害烟尘和恶臭气体的物质。（2）施工现场应设密闭式垃圾站和封闭式垃圾容器，施工垃圾、生活垃圾分类存放。（3）生活垃圾应实行袋装化，由专人收集后负责清运。4、噪声防治措施（1）施工期间选择低噪音设备，采取隔声措施如对施工场地用广告栏封闭，夜间禁止开启打桩机等；（2）合理布线，采取综合性减振、降噪等措施，确保项目内部环境噪音达到城市区环境噪音标准（GB309693）标准。（3）停车场地的布置充分考虑对周围环境的影响，保证车辆行驶不对周围环境产生噪音影响。（4）禁止居住区内行车鸣号和其它噪声，避免在夜间施工，以免噪声扰民。五、投资估算及资金筹措（一）编制依据本项目投资估算的编制依据主要有重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告161、项目设计方案；2、类似项目的设备选型及装修标准，3、重庆地区现行的人工、机械、材料价格水平和预算定额及相关文件；4、重庆地区类似工程经济技术指南；5、国家或地区规定的收费标准。（二）编制说明1、本估算包括在正常的设计、施工周期内为完成该项目所需投入的建设费用。2、文中凡未特别注明的货币均为人民币。（三）投资估算建设工程投资估算表重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告171、重庆永健凯尔基业冷藏物流产业园总占地面积43144平方米，一期占地面积20010平方米，每平方米土地出让合同综合单价72849元，一期项目土地费用一期占地面积土地出让单价145771万元。2、该产业园前期土地整治工程总价2700万元，一期占地面积20010平方米，每平方米土地整治单价62581万元，一期用土地规划单位造价金额序号项目指标单位（元）（万元）1土地征地费20010728491457712土地整治及基础工程20010625811252253土建工程77511111823元/86675131建筑单位施工费77511330432主材费用775115363514工程其他费用250641勘察费20010115942设计费7751116元/1240243监理费7751165元/503844施工图审查费7751109元/69845环境影响评价费1146招投标代理服务费116347项目可研评估费355工程设备设施费45062551制冷设备及设备有关的其他费用350052叉车、升降平台、及货架1批13053电梯设备及安装工程16台25000046054水、电、气设施费416256建设期财务费用2年742337流动资金5508不可预见费17335建设总投资17600重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告18整治分摊费用一期占地面积整治单价125225万元。3、一期项目承建单位为重庆建工第十一建筑工程有限责任公司、重庆南洋建筑安装工程有限公司。根据申请人与承建单位签订的施工合同，承建单位承包范围为1号、2号、4号楼房基础、主体等按照设计施工图标明的全部工序及辅助材料，合同总价为3304万元；建设工程所涉及到的主要材料则由申请人自己另行购买提供，预计主材费用按照承建单位全权承包报价扣除实际签订的合同总价估算主材费用（111823元/平方米77511平方米）/100003304万元536351万元。4、其他工程费用总要为设计费、监理费等，该项目由信息产业电子第十一设计研究院科技工程股份有限公司重庆分公司设计，按照每平方米16元计收设计费建筑面积设计单价12402万元。该项目监理公司为中煤科工集团重庆设计研究院，监理费按照每平方米65元计收建筑面积监理单价5038万元。5、工程设备主要为冻库制冷设备，该项目采用了投标人中基西南的报价方案，根据投标文件可知，制冷设备总价为3500万元。其他工程设备还有电梯、升降平台、变压器、发电机等，按市场价格估算为100625万元。6、建设期财务费用为借款利息，该项目贷款本金为8000万元，银行贷款年利率为655；一期项目预计2014年5月竣工，该笔贷款预计2013年初发放。因此财务费用800065580006555/1274233万元。7、该项目的流动资金主要为建设期的管理费、工资及营销费用，建设期2年；建设期现有员工15人，按照每人每年5万元计算，建设期工资1552150万元；建设期管理费按照2014年收入的10计提，管理费预计为250万元；建设期营销费用参照2014年营销费计提，建设期营销费用为752150万元。因此，建设期需要转为固定资产的流动资金为150250150550万元。8、不可预见费按照工程费用的2计提，即866751217335万元。四资金筹措资金来源重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告19（1）自有资金本项目自有资金8000万元。（2）申请银行贷款重庆凯尔国际冷链物流发展有限公司充分利用自身的优势和拥有的资源，构建了良好的融资平台。为保证本项目的顺利开展，重庆凯尔国际冷链物流发展有限公司向商业银行申请贷款8000万元，从而保证本项目的顺利进行。六、财务效益分析（一）财务评价的原则本项目财务评价遵循如下原则1、可靠性原则基础数据主要参照近期同类建设工程项目及调研项目数据，来源可靠；计算方法和原则依据行业标准，财务测算人员为具有专业背景和资深经验的专业人员。2、稳健性原则项目建设费用的确定考虑到不确定因素，基准收益率取值高于资金成本，计算的财务指标偏于保守、稳健，从而使财务评价结论更可信。3、动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则除了计算投资回收期外，根据资金的时间价值原理，采用现金流量分析的方法，计算内部收益率、净现值等动态评价指针，使得项目的财务评价更合理。重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告20（二）财务评价的依据1、国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、投资项目可行性研究指南；3、近期已建成的类似工程基础经济评价数据。（三）财务评价主要参数1、基准收益率本项目融资成本为655，为使财务评价指标稳健起见，同时考虑风险补贴等因素，将本项目的基准收益率IC定为8。2、项目计算期计算期取22年，其中12年为项目建设期，第3年投产，第322年为项目经营期，经营期取20年。3、基准点本项目的基准点为计算期的第一年即第1年年初。（四）财务效益分析1、营业收入预测租赁物业管理经营收益租赁物业管理经营收益主要包括冷库、交易中心，倒班楼，办公区，地下停车位租赁经营收益及园区物业管理费。（详见租赁物业管理经营预测表）重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告21租赁价格参照周边物流中心的租赁价格取最低数，其中冻库按平均100元/M2/月，交易市场按80元/M2/月，办公用房按35元/M2/月，宿舍按10元/M2/月，车位按每个150元/位/月，物业管理费按15元/M2/月计算。该项目预计2014年5月建成投产后，申请人2014年预计的总收入为24999万元，租金价格按照附近同行业价格从低取数，且租金价格按照每年5的速度增加。冻库、交易市场及办公用房等出租率按照2014年40、2015年70、2016年90、2017年95预测收入。预计收入的计算方法充分考虑了申请人的建设经营情况，符合物流行业的发展规律。2019年及以后的租赁收入以2018年的收入为基数按照每年5递增。2、成本分析经营期内的总成本费用包括工资及福利、修理费、销售费用、管理费用、财务费用、折旧费和摊销费。（1）工资及福利、维修费该项目在建设期员工按照15人计算工资及福利，在项目建设竣工投入运营后预计员工为110人，每人每年按照5万元计算工资及福利，并且每年以5的增长率增加工资及福利。维修费按照折旧费的5计提。租赁物业管理经营预测表单位万元2014年402015年702016年902017年952018年95收入收入收入收入收入序号项目名称规模万元万元万元万元万元1冻库381061829093360954537285028825280262交易市场700026880493926667973903775983办公用房1949732755601878125390055945584倒班楼2234107219702660294830965地下停车位217156228713876429645106物业管理66827481288411193613229138907合计249990459357620132687312721678重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告22（2）营销费用营销费用按照营业收入的3提取。（3）管理费用管理费用按照营业收入的10综合提取含冷库运行电费。（4）财务费用财务费用为长期借款利息，长期借款利率为655。本项目贷款预计2013年初发放，然后从2014年开始还款。还款计划为2014年还款500万元，2015年还款1000万元，2016年还款1000万元，2017年还款1000万元，2018年还款1000万元，2019年还款1500万元；2020年还款2000万元；还款方式为2014年末还款一次，以后贷款年限每年还款两次，分别为年中和年底各还一次，每次偿还金额为当年应偿还金额的50。（5）折旧费用及摊销费用按平均年限法折旧，机械设备和房屋预计净残值率10，机械设备按5年折旧，折旧率为18；房屋按20年折旧，折旧率为45。土地无形资产摊销按照50年摊销，摊销率为2。因此，土地摊销元；前5年折旧费116360400452906250181047万元，5年以后的折旧费11636040045524万元。（详见财务报表项目成本费用分析表）项目成本费用分析表单位万元序号项目贷款期间经营期间重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告2320122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028202920302031203220331外购材料00000000000000000000002工资及福利55057860663766970273777481385389694198810371089114312011261132413903修理费0052525252522626262626262626262626262626264管理费用2504596206877227587968358779219671015106611201176123412961361142915005营销费用751381862062172272392512632762903053203363533703894084294296折旧费00104710471047104710475245245245245245245245245245245245245245245247摊销费0029292929292929292929292929292929292929298利息支出3064754093442782059800000000000009总成本费用002309277829503002301324712449243925322630273228402953307131963327346436093760389891其中固定成本001382155114851420135475765155355355355355355355355355355355355355392可变成本00927122714651583165917131798188619792077217922872400251926432774291230563207334510经营成本（125）009271227146515831659171317981886197920772179228724002519264327742912305632073345备注建设期的管理费、工资、营销费和财务费转入固定资产。3、税收分析（1）营业税金及附加营业税按营业收入的5计算，城市维护建设税以营业税的7计算，教育费附件以营业税的3计算，房产税按照固定资产净值的70的12缴纳。重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告24贷款期间经营期间序号项目20122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028202920302031203220331经营收入00250045946201687372177578795783548772921196711015510662111961175512343129601360814289150032经营税金0013725334137839741743845948250753255958661664767971374878682521营业税0012523031034436137939841843946148450853356058861764868071475022城市维护建设税0091622242527282931323436373941434548505323教育费附加0047910111112131314151516171819192021233房产税00134134134134134134134134134134134134134134134134134134134134（2）所得税所得税按应纳所得税额的25计算（本可研报告未采用业主提供所得税优惠政策15计算）。4、利润分析本项目利润情况（详见财务报表项目损益分析表。项目损益分析表单位万元重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告25贷款期间经营期间序号项目20122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028202920302031203220331经营收入0025004594620168737217757879578354877292119671101551066211196117551234312960136081428915003减经营税金及附加00137253341378397417438459482507532559586616647679713748786825房产税00134134134134134134134134134134134134134134134134134134134134经营成本0092712271465158316591713179818861979207721792287240025192643277429123056320733452息税折旧摊销前利润（EBITDA）001301298042614778502653135587587461766493682671757542792783318756920196701016110699减折旧0010471047104710471047524524524524524524524524524524524524524524524摊销0029292929292929292929292929292929292929293息税前利润（EBIT）0022519043185370239514760503453225623594062736622698973747778820386499117960810146减利息支出003064754093442782059800000000000004利润总额008114292776335836724556493653225623594062736622698973747778820386499117960810146减所得税0003376948409181139123413301406148515681656174718431945205121622279240225365净利润008110922082251927543417370239914217445547054967524255305834615264876838720676095、盈利能力分析该项目财务净现值FNPV17776万元0，投资回收期PT711年，该项目的财务内部收益率IRR2059。几项数据表示项目的盈利能力强，从财务角度看本项目是可行的。（五）财务评价结论综合以上财务数据分析，该项目是可行的。七、社会经济效益分析重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告26该项目建成后将创造较高园区产值，能提高区域经济总量，节约土地资源，缓解重庆市工业用地紧张的问题；实现我国冷冻食品企业与冷链物流企业的有效链接；加快冷链物流技术规范、标准体系的建设；带动相关产业发展，促进区域经济快速发展；增加政府的税收、解决数以2000人以上的劳动就业；提高农产品综合收益，增加农民收入；改善居民生活质量、保障食品消费安全；满足消费需求，给当地带来巨大的社会效益和经济效益。（一）创造较高的产值本项目通过园区加工冷藏销售配送农副产品、水产品冷藏冷冻食品等，能提高区域经济综合竞争力。预计该产业园年均实现营业收入48亿元，税收24亿。据调查，重庆市曙光都市工业园区及北部新区最新工业楼宇产值情况如下（二）节约土地资源，缓解重庆市工业用地紧张问题改革开放以来，我国城镇化进程提速，城市数量、规模和城市经济社会建设得到了长足发展。预计未来10年，我国城镇化仍将序号区位建筑面积（万平方米）年产值亿元）楼宇产值（万元/平方米）备注1曙光都市工业园区E区长安都市工业楼宇2245205位于港城工业园区D区，与寸滩保税港区仅有一桥之隔2北部新区“星系列”产业楼宇1002002005年内，北部新区将建成1500万平方米产业楼宇，成为重庆市产业楼宇最密集区域3本项目（冷链物流产业园）1505848319重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告27处于高速发展期。城市发展是动态的、持续的，城市发展必须占用一定的农地，包括耗用部分耕地。不过，守住18亿亩耕地是必须遵循的一条铁律。今后，城市发展用地增量的空间非常有限，盘活存量将成为满足城市发展用地需求的主要配置方式。积极转变建设用地配置方式，节约、集约存量用地，提高存量土地配置效率，可以起到有效保护耕地、支撑城市扩张的双重作用。随着国家土地宏观政策的调整，重庆市的工业用地日益吃紧，楼宇工业模式为缓解用地紧张问题提供了较好的途径。本项目冷库区和加工配套区均采用小高层框架结构，利用有限的土地资源却创造了较高的楼宇产值，有利于节约土地资源，缓解重庆市工业用地紧张的问题。（三）有助于加快一体化冷链物流服务体系建设传统的物流仅仅包括货物的运输与仓储的简单原始服务，目前我国大部分物流企业都停留在这个阶段。然而，目前欧美发达国家的物流服务则已经发展到了供应链管理的阶段，即“第四方物流”阶段。供应链管理是比传统的储运服务更为高级的物流发展阶段，这是我国向现代冷链物流发展的必由之路。本项目建的设楼宇工业和冷链物流基地，不仅节约了有限的土地资源，创造了较高的楼宇产值，而且该项目建成后将实现我国冷藏产品企业与冷链物流企业的有效链接，加快建设一体化的冷藏、冷链物流服务体系。（四）完善区域产业结构，带动相关产业，促进区域经济发展本项目建设规模大，技术先进，管理理念具有一定的前瞻性；建成后能够有效完善区域产业结构，带动相关产业，促进区域经济发展。据数据显示，截至目前港城工业园区规划建设的楼宇工业园项目18个，已建成面积65万平方米，已引进电子电器、服装设计、机械加工及软件开发等行业企业105户；在建面积50万平方米；拟建85万平方米（共200万平方米），预计建成后将增加销售收入150亿元。本项目建成后能完善并丰富港城工业园区产业结构，对实现区域产业结构的合理化、集约化起到积极的促进作用。并且，港城园区管委会还计划以本园区为依托，规划建设大型、现代化的食品产业园和冷链物流。重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告28（五）增加政府税收、促进劳动就业本项目不仅为政府创造税收收入，更重要的是有效解决劳动就业问题。本项目建成后在25年时间逐步形成中小企业群体和就业市场，将为社会提供二千多个劳动就业岗位，增加劳动就业机会，成为重庆重要的人才就业基地，对促进社会和谐稳定发展，起到了积极的推进作用。同时可以给政府创造较高的税收收入。综上所述，本项目建成后具有很好的社会效益和经济效益。八、风险分析（一）风险因素分析本项目建设及经营过程中存在的主要风险因素有市场风险、建设风险、经营管理风险、利率风险等。1、市场风险本项目的市场风险主要有如下几个方面（1）区域内楼宇工业可能出现相互杀价的恶意竞争风险。（2）区域内现有低温物流项目的市场竞争风险。本项目的主要竞争对手为重庆（茄子溪）万吨冻品交易市场和万戈（盘溪）冻库。这两家冷库特别是重庆（茄子溪）万吨冻品交易市场，已积累大量客户资源，对本项目形成主要竞争。但现规划重庆茄子溪万吨冷库和交易市场和万戈盘溪市场及冷库2015年搬迁至江津双福和北市驿，本项目区位交通优势更加凸显。因此，该项目市场风险较小。2、建设风险本项目的建设风险主要存在于（1）建设资金本项目建设资金需求大，在项目建设过程中，如果资金不及时到位，将可能导致项目建设停滞甚至中断，从而影响项目的顺利建设与投入运营，进而影响建设目标的实现；重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告29（2）项目管理在项目实施中无法有效控制各项开发建设成本费用和建设的进度，将造成投资成本的增加以及工期的延长，增加项目的风险；（3）人工及材料价格