花园商业步行街财务分析报告

石家庄市南花园商业步行街财务分析报告一、项目概况总建筑面积44,9487M2A、酒店式服务公寓建筑面积15,048M2B、综合商业建筑面积29,9007M2其中一层建筑面积为8,13682M2二层建筑面积为8,61575M2三层建筑面积为6,9685M2四层建筑面积为6,17963M2地下车库建筑面积9,13933M2A、机动地下车库建筑面积8,13133M2B、自行车地下车库建筑面积1,008M2建筑容积率228绿化率251二、工程进度土方开挖2003年月日月日基础部分施工月日月日商业部分主体施工月日年月底物业交付使用年月也即项目开街经营三、开发成本概算土地价格（含拆迁补偿费、拆迁管理费）合共86,719,293元，按总建筑面积（计入容积率的建筑面积）折算，折合1,929元/M2。总价项目单价（元）占地面积M2（元）备注土地成本4,38819,764086,719,293单位建筑面积的土地价格为86,719,29344,94871,929元/M2项目建安成本基础工程、土建工程、水电安装、消防、通讯、电梯、空调、内装外装等，可分为三个部分商业部分44,761,348元，折合1,497元/M2。公寓部分25,461,216元，折合1,692元/M2。地下车库18,644,233元,折合2,040元/M2。总价项目单位造价（元）建筑面积M2（元）商业建安工程费1,49729,900744,761,348土建工程93129,900727,837,552水电安装及消防16229,90074,843,913采暖工程3529,90071,046,525电气工程18729,90075,591,431空调通风工程2029,9007598,014电梯工程16229,90074,843,913公寓建安工程费1,69215,048025,461,216土建工程1,15015,048017,305,200水电安装及消防19615,04802,949,408采暖工程3515,0480526,680电气工程20015,04803,009,600空调通风工程1315,0480195,624电梯工程9815,04801,474,704车库建安工程费2,0409,139318,644,233前期工程投资估算（包括地质勘察费、设计预算费、前期筹划费、施工图审计费、暖集费、配套费和碴土费等）。项目总的前期投资费为10,622,282元总价项目单价（元）面积平方米（元）备注前期工程投资估算2,16644,948710,622,282地质勘察费744,9487314,641建筑面积7设计费6744,94873,021,471商业、公寓和车库的建安费4085预算费544,9487241,718设计费8施工图审查费744,9487302,147设计费10前期费用1444,9487629,282配套费3144,94871,393,410暖集费10044,94874,494,870碴土费544,9487224,744室外配套工程费（包括广场配套费）项目室外配套工程费为6,601,299元。按照深圳市同类工程项目每平米造价250元/平方米为基准测算总的广场配套费。总价项目单价（元）面积平方米（元）室外工程费12044,94875,393,844广场工程费2504,829821,207,455管理费项目管理费为1,696,692元总价项目单价（元）面积平方米（元）备注管理费3844,94871,696,692建安工程费室外配套费18不可预见费项目不可预见费为908,181元总价项目单价（元）面积平方米（元）备注管理费2044,9487908,181建安工程费室外配套费前期工程费5工程监理费项目工程监理费为1,058,218元总价项目单价（元）面积平方米（元）备注工程监理费2344,94871,053,338商业和公寓建安工程费15项目总投资费用195,260,428元四、收入部分（一）销售价格定位分析1、可比案例基本数据可比案例规模（M2）商铺面积范围（M2）销售均价/经营面积（元/M2）使用率销售率销售周期大经金街总开发面积780亩小商铺为55M2大商铺为110M2一层售价为3万/M2，但一二层均价为16万/M2，则首层均价应低约905销售一周女人世界每层8,000M2商铺为523M2首层销售价格243万/M283中山西路北面门脸临街门脸门脸为3090330460元/M2月，则售价为26,57037,000元/M2月94M2康泰广场内部商铺商铺为2050M2一二层销售均价43万/M25085项目工程投资比例图49625143111土地成本前期工程投资估算商业建安工程费公寓建安工程费室外工程费管理费不可预见费工程监理费2、评估价格定位对比项目女人世界（元/M2）康泰广场（元/M2）中山西路街铺北面（元/M2）大经金街街铺（元/M2）售价或租金31万43万26,57037,0003万配套调价比例3,000元3,000元2,000元0元位置因素1,000元1,000元3,000元2,000元环境调价1,000元1,000元1,000元2,000元交通调价1,000元3,000元2,000元0元修正后售价31万43万22,57033,00026万评估价格首层34万/M2；二层23万/M2（经营面积）3、按照建筑面积测算销售单价按照南花园商业步行街建成后的使用率为70计算。首层销售均价（建筑面积）34万/M27024万/M2二层销售均价（建筑面积）23万/M27016万/M2根据上面的测算，得出了项目在使用率为70时的销售均价（建筑面积）。商场建成后，如果使用率有所偏差，建议以现在所测算的经营面积销售均价为计算基础，结合使用率按照上面的方式计算建筑面积下的销售均价。4、商场部分三楼销售价格预估根据我司提供的招商销售建议，我司将第三层的租金范围界定为100160元/M2月（经营面积），平均租金为130元/M2月。利用租金反推售价，选取回报率为8，回报年限为10年，则销售售价为10,400元/M2（计算出来的售价为经营面积基础上的）根据70的实用率，我们对外销售时统一采用建筑面积计算，则每平方米建筑面积的销售均价为7,300元/M2。5、酒店式公寓部分销售单价为4,000元/M2（二）销售收入预期1、每层的可销售面积分割原则（具体分割情况见附图一）主力店经营面积保留，但尽量的在首层分割临街门脸出来，减少主力店进驻影响资金回笼（主力店在开街后售卖）；尽可能的保证功能组团的完整性，在增加可销售面积的同时，保证后期功能组团经营的需要；首层可售面积尽可能的街铺化，并且减少单铺的总面积，通过总价控制实现市场的高接受度；保留中式餐饮经营面积需要，一律不进行销售（价值量不大，销售价格不高的基本保留）。2、每层分割后可售面积项目总的建筑面积为29,9007M2，折合使用率为70（商铺重新分割后，可能直接导致商业项目的使用率发生变化。因此，在这里测算销售收入的时候，使用率暂定为70。），计算出来的经营面积为20,93049M2。3、商铺分割铺号使用面积铺号使用面积铺号使用面积铺号使用面积A111,27400B196400D162200F122700A123305B1106400D172200F136200A133305B1113300D182200F146617A143305B1123300D192200F155900A153600B1133300D1102200F165800A163600B1141600D1112200F175900A173600C117186D1122200F183450A181300C1212626D1132200F193450A193500C135154D1142200F1104250A1103800C145154D1152200F11110900A1113600C155154D1162200F1122900B1172100C1631000D1178300F1134500B123067C176400D1188300F1144500B133500C184650D1198300F1154500B143500D112200D1208300F1164500B153500D122200D1218300首期售卖2,84056B161800D132200D12212800二期售卖1,99500B171600D142200D1233000租赁面积71017B186400D152200F1135100总销售面积4,83556注上面为南花园商业步行街首层的商铺分割后的铺号面积图，其中面积单位为平方米；红色的铺位是主力店，计划在10月左右开始销售，黑色的最先销售，蓝色的铺位保留出租。总的可使用面积为5,54573平方米。铺号使用面积铺号使用面铺号使用面积铺号使用面铺号使用面积积积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首期售卖2,00041二期售卖2,83000租赁面积68308总销售面积4,83041注这是二楼分割后的商铺铺号及使用面积。除了同一楼一样的表示方法外。二楼主要考虑了最大化销售的要求，根据总价控制法，确认了较小使用面积的商铺为主。总的使用面积为5,51349平方米。铺号使用面积铺号使用面积铺号使用面积A31,03400D3151730C3212200B31,27800D3161610C337500D316400D3171730C342400D324239D3181610C354500D334239D3191730C365200D344239D3201610C375200D354239D3211690C385200D361550D3225000C394500D371750D3233900F315830D381630D3244100F325830D391750D3254100F334400D3101630D3264100F3419990D3111750D3274100F356608D3121630D3284100F368028D3131740D3292300F378028D3141510C317300F386608首期售卖1,74430二期售卖1,03400租赁面积1,54398总销售面积2,77830注美亚置业集团除了在表格中给出了分割后的铺位号和面积，而且还给出了修改后的各层平面图，请发展商根据所提分割图和业态规划图，给出铺面分割的认同。总的使用面积为4,32228平方米。根据租售比例46建议，我司结合销售经验，认为按照街铺最大化原则分割，各层的可售面积（经营面积）最大为1楼的可售面积为4,83556M2（其中主力店所占的面积为1,995M2），结合项目可以售卖流动铺位的可能，我们将可销售使用面积定为4,8399，则占总的经营面积的2312。2楼的可售面积为4,83041M2（其中主力店所占的面积为2,835M2），占总的经营面积的2308；3楼的可售面积超过2,7783M2（其中主力店所占的面积为1,034M2），占总的经营面积的1327；根据上面测算，南花园商业步行街一二三层可售的经营面积所占的比例综合达到了5947，完全吻合项目“商业地产”开发经营理念下的租售比例，所选择售卖的商铺价值量是能够被市场所承认的。也正因为如此，所以未进行三楼的可售面积分析。3、商业部分销售收入计算项目一期在2004年4月份就可以进行销售了，但是考虑到5月份是销售黄金月，而且4月份开盘使整个销售期拖长了一个月，可能导致销售中期的冷盘情况，因此，建议5月份公开预售。同时，考虑到主力店范围内的商铺价值只有在主力店进驻之后，市场才认同其价值，也比较方便采用“带租约销售策略”。因此，建议主力店在9月份开街后销售（10月1日）。一楼可售面积的销售总额4,839M234,000元/M2164,526,000元二楼可售面积的销售总额4,830M223,000元/M2111,136,000元三楼可售面积的销售总额2,7783M210,400元/M228,894,320元总的销售额为164,526,000元111,136,000元28,894,320元304,556,320元商业部分销售安排表（单位万元人民币）。1楼商业销售额04/204/504/604/704/804/904/1004/11销售比例3015101010205销售额内部认购4,935782,467891,645261,645261,645263,29052822632楼商业销售额04/204/504/604/704/804/904/1004/11销售比例内部认购251055103015销售额2,777821,1111355556555561,111133,333391,666693楼商业销售额04/204/504/604/704/804/904/1004/11销售比例30105593011销售额内部认购86626288751443714437259888662631763商业销售总额04/504/604/704/804/904/1004/11销售额8,579873,867772,345202,345203,016277,490172,80695总销售额30,455万元4、公寓部分销售收入预估估计项目公寓部分在2004年8月份取得预售许可证，具体安排见下表。公寓可销售面积为15,858M2按照初步估计的销售均价4,000元/M2计算公寓部分销售安排表04/404/704/804/904/1004/11销售比例N/AN/A30203015销售额N/AN/A19,029,60012,686,40019,029,6009,514,800则销售率在95时，总的销售额为6,026万元85798738677723452424816428491939313375843010002000300040005000600070008000900010000万元5月6月7月8月9月10月11月项目销售各期销售额销售额（三）租赁经营收入预期租金市场类比法确认（为了计算的方便，我们选取算术平均值为平均租金）F1280430元/M2/月（平均租金为350元/M2/月）F2180280元/M2/月（平均租金为230元/M2/月）F3100160元/M2/月（平均租金为130元/M2/月）F45080元/M2/月（平均租金为65元/M2/月）但是一二楼适用的餐饮行业租金，结合周边餐饮租金可以得出租金平均为60元/M2/月。其他的适用各楼层平均租金。注选取的为经营面积下的租金。每层的可出租面积为（建筑面积）F18,13682M2F28,61575M2F36,9685M2F46,17963M2则经营面积为F15,54573M2F25,51349M2F34,32228M2F44,7607M2其中不采用返租销售的面积为包括带租约销售面积F12,84056M2F22,00041M2F31,74430M2其中，一二楼主要租赁给餐饮商家经营，因此其租金主要适应实际餐饮行业平均租金。其余楼层适用楼层平均租金。招商租赁进度安排1、2004年9月项目开街实现出租率为60（此一期间，如果有尚未出租面积，建议发展商先行自己经营，以保证开街效果）；2、2004年12月项目可以实现的出租率为100；租金收取情况租金每三个月收取一次，每次支付三个月租金。1、项目首次租金收取时间为2004年9月份，收取三按一租，共计六个月租金；如果能够实现二按一租将更有助招商经营。2、2004年9月至2005年9月，租金按照市场租金的60收取；3、2005年9月至2006年9月，租金按照市场租金的100收取；4、2006年9月以后，租金按照市场租金的120收取。5、其中，一二楼的租金保持不变。租金（每层返租销售面积每层保留租赁经营面积）每层平均租金出租率则租金收入为（在这里，项目的财务测算期为2004年9月到2006年9月）（单位万元）04/904/1205/305/605/905/1206/306/606/9出租率609090909090909090租金收入905653881338813388136468964689646896468977626注出租率取商场经营管理保留10策略性空置最大值。90565388133881338813646896468964689646897762601002003004005006007008009001000万元9月12月3月6月9月12月3月6月9月南花园商业步行街年租金走势表租金收入（四）销售及租赁各期收入（单位万元）04/604/904/1205/305/605/905/1206/306/606/9商业销售收入12,447647,7066710,29713公寓销售收入3,17162,85444租金收入905653881338813388136468964689646896468977626总收入12,4476511,7839313,1515738813388136468964689646896468977626总销售额为36,4775万元；项目开街后三年内可以实现的总租金收入为5,04573万元五、销售费用和返还金额（一）销售推广费用一般来说，楼盘的广告推广预算都在总销售额的2535。但依据我司以往操作楼盘项目的经验，我司建议本次广告推广预算约为总销售额的2，在实施推广过程中，可根据实际情况相应调整预算费用，调整幅度为0515。广告3045146万元2600万元招商及销售费用3045146万元2600万元总的销售费用为600万元600万元1,200万元根据下面的广告推广计划和费用安排。我们获得了各期广告推广费用表各项广告推广内容及资金比例项目内容比例具体金额A、报纸杂志广告包括软硬性广告和新闻炒作，以及专业杂志35210万B、电视广告专题节目广告，常用促销广告1060万C、公关促销活动阶段性的展销会配合及节假日的公关活动1590万D、广告品制作、印刷楼书、单张、手提袋、展板、宽幅、指示系统、CF宣传短片等1060万E、展销现场展架、展场布置及展销会等1060万F、外地市场各类广告、展销会等1060万G、其他费用1060万广告制作推广计划安排广告推广安排时间段事务安排报媒配合费用预算9月奠基仪式、临时客户接待中心、示范单位、导视系统新闻报导、软性广告评论10月房展会、户外广告牌、专业网站、CF宣传短片新闻报导、软性广告评论、房展会参展广告11月异地招商手册、招商单张、楼书、纸袋、邮寄DM、销售人员、招商人员招聘广告、展板和形象墙新闻报导、软性广告评论、招聘广告市场预热阶段12月项目营销案名有奖征集和形象代言广告新闻报导、软性广告评论100万2月生活时尚、36524、消费导报、精品消费指南、中国服饰报等专业性报纸上的招商广告软性广告评论、报刊杂志商业VIP内部认购3月项目主体封顶、品牌展示/见面会、电子招商专业链接路牌广告、车体广告和电视广告、论坛、外地招商软性稿评论、电视广告、网络广告、新闻稿140万4月认购前的铺垫，软硬性广告轰炸软硬性广告、电视广告公开发售两个星期开盘庆典、外地专业、权威团体现场考察、形象代言人现场考察、南北小街通车、物业推介会、商铺投资软硬性广告连版轰炸连版软硬性广告、新闻稿、新闻发布会、电视广告160万广告制作推广计划安排广告推广安排时间段事务安排报媒配合6月中步行街众人谈活动广告、业主带客成交优惠计划广告报纸专栏、硬性广告配合、电视广告惯性销售150万7月底商业服务机构成立、客户服务中心成立新闻报导、软硬性广告、电视广告8月中商业管理公司进驻、商业步行街开街、价格调整新闻报导、软硬性广告、电视广告9月主力店进驻开业、保留单位销售硬性广告、电视广告清盘期50万10月至11月营销活动促销，燕赵都市报、燕赵晚报硬性广告告知全体商家联合促销和价格优惠策略硬性广告、新闻稿、主题营销活动报纸杂志广告总体安排项目阶段比例金额万元市场预热1021商业VIP认购25525公开发售45945惯性销售2042清盘期5105广告推广费用安排（单位万元）03/1204/304/604/904/12广告推广费用1008022015050销售费用表（单位万元）佣金比例04/504/604/704/804/904/1004/1104/12销售额8,579873,867772,345202,345203,016277,490172,80695销售费用21715977354,6904,6906,032149805613节点费用2248941541220593（二）“一次性返还3年”概念提出产生的返还金额如果按照810的返还率测算，发展商需要分期为购买者返还支付金额为（单位万元）返还比例2004年12月销售额主力店14,36736返还金额83,44817返还金额93,87919返还金额104,31021注在一次性返还中，需要一次性返还三年固定回报金。涉及到一次性返还的只有主力店销售，主要考虑到减轻发展商的经济压力。因为主力店集中在十月份左右销售，为计算方便，其财务上的收支都集中在12月。六、投资收益分析美亚置业集团对南花园商业步行街项目投资收益率的测算，主要考虑的是项目正式完成销售任务时的投资收益率，没有涉及到租金收入、返还和其他因素所造成的投资收益率影响。序号项目金额（万元）万元备注一销售收入36,4775二销售费用1,45910按销售预估所得三销售税金2,015381营业税1,82388（一）52城市建设维护税12767营业税73教育费附加6384营业税35四总投资19,52604五一次性返还金额3,44817按照返还率为8计算六利润总额10,02881一二三四七所得税3,30951五33八税后利润6,71930五六九投资收益率3441一次性返还金额主力店使用面积使用面积售价83七、项目资金流量表（单位万元）按照8的返还率计算的资金流量表为（销售费用），在下面的资金流量表中，没有折算成现金流量表。其中销售费用的安排为单位万元人民币序号项目03/903/1204/304/604/904/1205/305/605/905/1206/306/606/91投资总额9,7341,8647,0225413682销售费用100804683042553销售税费2,1904所得税4,256445销售收入12,44710,8782813,151576租金收入9056538813388133881364689646896468964689776267返还金额3,4488资金盈余9,7341,9647,10211,43811,111939,448571,8018738813646893,609556468964689776269累计盈余9,73411,6918,807,3623,7499313,198511,3966311,7847612,431658,822109,4689910,1158810,8921480注南花园商业步行街2003年12月的资金量为11,698万元；2004年12月的资金量为13,19863万元；2005年12月的资金量为8,8221万元。根据项目资金流量表，项目2004年6月在财务上尚未负数，到9月份即实现了盈余。从此来看，项目的盈亏平衡点为2004年6月至9月份。项目资金流量走势图73621319863117847610115888822111698150001000050000500010000150002003年12月2004年3月2004年6月2004年9月2004年12月2005年3月2005年6月2005年9月2005年12月2006年3月2006年6月资金流量注因为所涉及的财务计算年期只有三年，在政府下调利率的大背景下，三年时间对资金的净现值分析没有多少影响。因此，特以资金流量图表作为项目的年净现值分析。按照9的返还率计算的资金流量表为（销售费用）其中销售费用的安排为单位万元人民币单位万元序号项目03/903/1204/304/604/904/1205/305/605/905/1206/306/606/91投资总额9,7341,8647,0225413682销售费用100804683042553销售税费2,1904所得税4256445销售收入12,44710,8782813,151576租金收905653881338813388136468964689646896468977626入7返还金额3,879198资金盈余9,7341,9647,1021143811,111939,017381,8018738813646893,609556468964689776269累计盈余9,73411,69818,8007,3623,7499312,7673110,9654411,3535712,000468,390919,037809,6846910,46095八、项目敏感性分析（一）南花园商业步行街的商业部分销售价格在上下浮动10的时候，其商业部分销售任务完成后投资收益率计算表分别如下销售价格下浮10序号项目金额（万元）万元备注一销售收入34,83224二销售费用1,39329（一）4三销售税金1,924481营业税1,74161（一）52城市建设维护税12191营业税73教育费附加6096营业税35四总投资19,52604五一次性返还金额3,10335按照返还率为8计算六利润总额8,88508一二三四七所得税2,93208五33八税后利润5,95300五六九投资收益率3049销售价格上浮10序号项目金额（万元）万元备注一销售收入38,12276二销售费用1,52491按销售预估所得三销售税金2,106281营业税1,90614（一）52城市建设维护税13343营业税73教育费附加6671营业税35四总投资19,52604五一次性返还金额4,26711按照返还率为8计算六利润总额10,69842一二三四七所得税3,53048五33八税后利润7,16794五六九投资收益率3834注因为价格的浮动对销售收入和一次性返还金额影响比较大。根据测算，假设其他因素不变，商业部分销售价格上下浮动比率不同时，其投资收益率也发生了变化，具体见图表。项目浮动率收益率103834上下浮动10103049204226上下浮动20202656304619上下浮动30302264上下浮动40501140401871405403上下浮动5040147980上下浮动8080302从上面情况来看，在公寓售价不变的情况下，收益率随着售价均匀的浮动。因为商铺即使只卖二成，在公寓销售顺利的情况下，发展商仍然可以获得一定的利润。当然，如果结合银行利率8来看，发展商必须保证商铺售价在所定价的30以上才能有利润。售价敏感性分析表3834422646195011540358003049265622641871147910823020001000200030004000500060007000102030405060708090上下浮动率投资收益率上浮下浮（二）南花园商业步行街的的销售率在上下浮动10的时候，其销售任务完成后投资收益率计算表分别如下销售率下浮10序号项目金额（万元）万元备注一销售收入3483224二销售费用139329（一）4三销售税金1924481营业税174161（一）52城市建设维护税12191营业税73教育费附加6096营业税35四总投资1952604五一次性返还金额310335按照返还率为8计算六利润总额888508一二三四七所得税293208五33八税后利润595300五六九投资收益率3049销售率上浮10序号项目金额（万元）万元备注一销售收入3812276二销售费用152491（一）4三销售税金2106281营业税190614（一）52城市建设维护税13343营业税73教育费附加6671营业税35四总投资1952604五一次性返还金额379298按照返还率为8