工程部规程手册

规程手册版号A/01/60北京物业管理中心目录第一部分工程部概述3工程部质量目标3工程部主要工作内容3第二部分工程部管理程序41工程部人员组织调度程序（GCGC01）42工程交接班和值班程序GCGC0253工程报告程序（GCGC03）84工程工具管理程序（GCGC04）95机房管理制度（GCGC05）116工程设备设施档案管理程序（GCGC06）137工程巡检管理程序（GCGC07）168工程维修保养管理程序（GCGC08）179工程安全管理程序（GCGC09）2010能源管理程序（GCGC10）2211公共设备系统停用管理程序（GCGC11）2312电梯管理程序（GCGC12）23第三部分作业指导书25安全作业指导类251电工安全操作规程（GCGC13）252水暖安全操作规程（GCGC14）273特殊场所安全操作规程（GCGC15）284工具使用安全操作规程（GCGC16）315高压倒闸安全操作规程（GCGC17）36工程运行维修规程381工程公共区域巡检规程（GCGC18）382供配电系统运行巡检规程（GCGC19）393、给水系统运行巡检规程（GCGC20）404排水系统运行巡检规程（GCGC21）40规程手册版号A/02/60北京物业管理中心5空调系统运行巡检规程（GCGC22）416变配电系统维修保养规程（GCGC23）427机电设备维修保养规程（GCGC24）468给排水系统维修保养规程（GCGC25）499空调系统维修保养规程（GCGC26）5110消防系统维修保养规程（GCGC27）5411其它弱电系统（GCGC28）5512房屋土建装修结构维修养护规程（GCGC29）56附工程部表格清单57规程手册版号A/03/60北京物业管理中心第一部分工程部概述工程部质量目标11在公司总工的指导下和项目部领导下，通过工程部全体员工的工作，提供物业工程管理、维修、保养服务，以达到物业管理区域内的基础设施的运行正常，物业公共区域处于良好状态。12设备年度计划维保及时率不低于95，报修单响应及时率100，报修单年度完成率不低于95，各工程系统年正常率95。工程部主要工作内容1负责应接管物业管理区域的物业工程前期介入工作。2主要负责应接管物业区域内公共区域、基础设施的工程接管验收工作。3主要负责协调、落实、接管物业的工程质量保修工作。4负责物业管理区域内的供配电系统、给排水系统、暖通空调系统、弱电系统、电梯等公共设备系统的保养、维修、年检及更新改造等工作，确保各系统和设备安全、正常运行。5负责物业管理区域内的房屋、道路等设施的保养、维修，达到其安全、正常使用的功能。6负责物业管理区域内业主/租户装饰装修工程的咨询、协调、配合等服务和监管工作。7主要负责为业主提供自用区域内的报修工程服务。8主要负责物业管理区域内的计量抄表、能源统计、能源节约等能源管理工作。9负责相关的工程资料管理工作。10完成公司安排的其它工作，配合其它部门相关工作，负责协调相关外联单位工作。11负责工程管理规章制度、安全规程、作业指导书的建立健全。12负责工程专业技术培训。规程手册版号A/04/60北京物业管理中心第二部分工程部管理程序工程部人员组织调度程序（GCGC01）1人员组织架构工程部主管高压配电领班空调运行领班空调运行、维修技工高压配电运行工综合维修领班综合维修技工工程部助理电梯运行维保监管员外委维保公司2岗位描述见人力资源手册3人员组织调配制度31正常情况下,层层负责，不提倡越级或隔级报告和指挥，各级人员必须服从直接上级调配和安排，并接受指导上级的业务和技术指导。紧急情况下可以越级指挥和报告，直接上级或下级不在岗的情况下可以越级指挥、报告、申请、审批，但应电话告知或事后告知直级上级或下级并补办相关签字手续。32当班的夜班值班经理、节日值班经理对工程部员工有调配权，工程部当班员工亦有向其汇报当班工作的义务；在火灾、地震等应急状态下所有工程人员应服从紧急调配，执行相关应急预案。33工程部主管应确保所有工作项目分工到责任班组或责任人，且应分工合理、科学、不推诿；工程部主管应根据工作的需要，至少每季度对工程部的工作进行一次分工审核，由工程部助理制作出工程部工作分工表，经工程部主管批准并执行。工作过程中发现下列情况的工程部主管可以进行临时分工调配331工程部工作分工表中未涉及到的工作项目；332阶段性、季节性的临时工作；333因人员整合、异动等原因需调整的工作；规程手册版号A/05/60北京物业管理中心334其它临时分工调配原因；35工程部主管应确保各班组之间配合顺畅、积极、不推诿。因工作需要班组之间个别人员、个别工作的配合调配事宜由各班组领班/负责人相互协调；超过一周以上换班、换岗、调岗的或超过三人以上临时调整的必须由工程部主管批准。36各班组内部人员应分工明确，各人员之间应密切协作。37所有工程部员工对合理的分工和安排必须执行，且不得违章作业，不得违章指挥，涉及安全的可拒绝执行违章指挥。38工程部排班、考勤工作由工程部助理具体负责381每月公司考勤截止日前5天，工程部助理征求各专业领班的意见，根据实际情况初步排班，报工程部主管审核，经批准后向各班组发放并存档一份。382每月公司考勤截止日后2天，工程部主管助理把工程部的考勤按照人力资源管理的要求报到工程主管处，经批准后报项目经理，并存档一份，在月底前让所有员工签字。383各专业领班在执行排班过程中如另有变动和安排，不超过3人或不超过3天的并且能在当月消化的可以直接安排，但必须告知工程部助理。39工程部员工应一专多能，应提高工作效率，工程部员工的技术专业性、全面性和工作效率纳入员工绩效考评。4员工培训管理制度41所有工程人员必须接受公司的各级培训，特别是安全培训和岗位培训，培训的出勤率和考核合格率纳入员工绩效考评。42特殊岗位必须经培训合格并持有效的相关专业操作上岗证件方可上岗。43工程部主管在年度工作计划中一并制订下年度的培训计划和培训目标，各班组应制订并组织本班组的岗位技能培训、岗位安全培训。44所有培训工程部助理均应作好培训/会议通知及签到记录并存档。5相关记录51工程部工作分工表JIGC0152培训/会议通知及签到记录（ZHJL04）规程手册版号A/06/60北京物业管理中心工程交接班和值班程序GCGC021工程部值班工作包括配电值班、空调值班等所有固定岗位和不固定岗位的值班。2所有值班人员上岗前3小时不应饮酒，并应按规定时间提前15分钟到达工作岗位，进行交接班前工作检查。如接班人未到，当班人员应坚守岗位。交接班人员交接班时应共同抄表一次,核对当班能源消耗。交接班双方必须认真填写交接班记录，双方认可后，共同在记录上签字。3接班人必须执行的接班内容31必须查看当天及前几个班是否有特别任务及安排，核对设备状况，必要时进行空车试运转。32接班人如发现交班者未按交班要求交班，接班者有权拒绝接班，并报告工程部主管处理。33对由于不清楚，隐患未查出而造成事故，由接班人员负责。34查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。35检查所管辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。36检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录，并由上一班人员签字。37查看交接班记录中是否有通知和上级发布之特别任务或安排，并在交接班记录上签字。4交班人必需执行的交班工作内容41设备运行状况及发现的问题，并作相应的清洁与保养。42工具、钥匙及通讯设备交接。43交班前需进行相关机房的清洗工作。44通知、文件及上级交办的相关事宜。45做好值班记录。5非正常情况的交接班51接班人员未到岗时，应通知工程部主管，须在工程部主管安排的接班人员到岗后方可进行交接班。52接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知工程部主管，须在工程部规程手册版号A/07/60北京物业管理中心主管安排的接班人员到岗后方可进行交接班。53所管辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障,或经汇报上级故障处理已告一段落后,经上级许可方可进行交接班。54交接班人员对所辖值班范围的清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。55交接班人员交接物品清点，发现异常情况的应由交班人处理完毕方可交班，也就是说交班人必须为下一班人员值班提供值班条件。例如，接班人发现值班日志的纸张不够用，再如接班人发现水质检测试纸不够用，此等情况应由交班人负责处理到位后或经上级批准方可交班。6值班要求61值班人员必须有高度的责任心，须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗；值班人员必须严格执行相关规程、规范，严格遵守相关制度、规定，不得违章作业。62值班人员随时对设备、管线进行巡视检修，提高设备完好率。每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现并处理设备隐患。63值班人员每班要认真如实填写值班记录、巡视检查表及相关表格,所有记录必须用兰色或黑色笔填写,不得用铅笔及红笔填写,要求填写字迹工整,不得随意修改,当填写满一页不够用时,应继续填写下一页。64当工作需要离开岗位时，值班人员需在机房门上挂牌说明去向，完毕后立即回到值班室。65值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。值班电脑为工作电脑，应执行公司相关规定正确安全地使用电脑；上班时间内不得喝酒、打牌、上网、玩游戏等做与工作无关的一切活动。66当发生重大意外事故时，要冷静处理，及时向上级和相关部门汇报,在保证人身安全的前提下，尽力控制事态发展，争取把事故消灭在萌芽状态。67值班人员应按规定做好设备的维修保养工作并做好相关记录；值班人员应按规定的时间和路线巡视，巡视设备的运行情况及相关消防、辅助设备的情况，以确保其正常，并作好相关记录；遇暴雨季节、大风、气温骤变等天气应根据情况防范性加强巡视；值班人员应做好本岗的环境卫生，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范规程手册版号A/08/60北京物业管理中心围内之清洁卫生。69值班人员不得随意换岗，如因特殊情况确需换岗的应经上级同意，并应按规定办理相关手续。7相关记录71值班/工作记录表（JLGC02）工程报告程序（GCGC03）1日常工作中下列情况各专业领班/负责人应以书面形式报告工程部主管11重点设备发生故障或停台检修。12因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。13应急抢修及正常检修后的维修总结。14系统运行方式有较大改变。15影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。16重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。17系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。18人员调度及班组重大组织结构调整。19所属人员请假、换班、倒休、加班等。110对外部门、外单位联系、协调。111领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。112维修保养计划及工作计划的变更或调整。113月度、年度等工作报告。114除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员并做好相关记录。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，可以越级汇报。2工程部月报告21月报告包括的内容工程部人员变动情况、各公共系统运行情况、水电等能源使用情况、特别事故情况、物资使用情况、本月工作完成情况、下月工作计划、制度规定新建及变动情况、设备运行调整情况等。22月报告由工程部助理负责编制,各专业领班/负责人负责提供相关数据，工程部主管批准。23月报告的相关数据统计周期由工程部主管根据公司及项目情况决定，如没有特殊规定的规程手册版号A/09/60北京物业管理中心从上月的最后一日零时到本月1日，于每月25日前编制、审核完毕报工程部主管，经工程部主管批准后通报相关部门及抄报相关领导。3年度报告31年度报告包括的内容工程部人员变动情况、各公共系统运行情况、水电汽等能源费使用情况、特别事故情况、本年工作完成情况、下年工作计划等数据及相关分析。32年度报告由工程部主管负责编制，工程部助理、各专业领班/负责人协助提供相关数据。33年度报告的相关数据统计周期由工程部主管根据公司及项目情况决定，如没有特殊规定的从去年元月1日到12月31日，于每年的元月25日前编制、审核完毕上年度的工作报告，报项目经理批准后存档。年度工作报告无固定格式。4其它报告41供暖季工作报告由工程部主管指导,工程部助理负责编制,工程文员和相关领班协助，根据工作需要编制，无固定格式。42供冷季工作报告由工程部主管指导,工程部助理负责编制,工程文员和相关领班协助，根据工作需要编制，无固定格式。43雨季工作报告由工程部主管指导,工程部助理负责编制,工程文员和相关领班协助，根据工作需要编制，无固定格式。44节能工作报告由工程部主管指导,工程部助理负责编制,工程文员和相关领班协助，根据工作需要编制，无固定格式。45其它专项工作报告由工程部主管指导,工程部助理负责编制,工程文员和相关领班协助，根据工作需要编制，无固定格式。5相关记录51工程部月工作报告（JLGC03）6相关文件61重大事件报告规程（GC11）工程工具管理程序（GCGC04）1工程部工具分级管理，即公用工具、各专业工具及个人手头工具三级11公用工具，是指各班组均可能用到、使用率又不是很高的、并且较为庞大或昂贵的工具、仪表、设备，如电焊机、升降台、台钻等大型工具设备。规程手册版号A/010/60北京物业管理中心12专业工具，是指具备一定的专业性，且又没必要每人配备的、且价格较贵的工具、仪表、仪器、设备等，如绝缘摇表、全套筒扳手、温度枪工具。13个人手头工具，是指经常用到，需要人手一份的，价格较低廉的一般工具、仪表、仪器，如一般的改锤、尖嘴钳、克丝钳、电笔等。2工具的保管责任到人21公用工具，原则上在库房存放，管理责任人为工程部主管或工程部助理，需要使用时由工程部主管批准借出，用完后应及时归还。22专业工具，由各专业领班/负责人保管，需要使用时由其负责借出并收回。23手头工具，由各领用人自行保管。24机房值班用工具，应放在固定的工具箱内并排列整齐，工具箱应作为交接班内容之一。3工具的保养、维修、置换、存置31所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使用。32正常使用情况下损坏的工具，应由专业人员进行修理，不得私自拆下。33相关保管人每年应对所有工具进行一次盘底，并进行全面维修、试用，以确保其正常使用功能。34工具的使有期限341一般手头工具的合理使用期为2年，期间如有损坏，经专业领班鉴定经工程部主管批准后以旧换新；342专业工具合理使用期为5年，期间如因正常使用损坏并且无法维修，经领班申请经工程部主管鉴定批准后可以报废；343公用工具的合理使用期为8年，期间如因正常使用损坏确实无法维修的，经工程部主管鉴定，项目总经理批准可以报废。344高压安全用具安全使用期限为1年，应按相关规定合理按时进行安全检测，检测合格的安全用具方可正常使用，绝对禁止使用不合格的高压安全用具。35所有报废的、不能确保安全使用的工具必须做好标识单独存放，不得与完好工具混放。尤其是高压安全用具必须严格执行此规定。36所有工具保管责任人应妥善保管相关工具，应专柜或专室存放，不得搁置在地上，不得放在潮湿的地方，每次用完或归还的工具应检查其完好性。规程手册版号A/011/60北京物业管理中心37因保管不善、保养不善、使用不当、丢失等人为原因，造成工具损坏、缺失的由保管人、和使用人负责维修或赔偿，如找不到使用人的则由保管人负责维修赔偿。4工具的借用、使用41借用工具时必须执行工具的临时借用手续，借用人必须认真填写工具借用记录单，工具借用最长时间为一周，如因工作原因，需再继续使用时，必须重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。42借用工具归还时，需由库管员和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，需由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录单，或无法确定使用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由库管员负责照价赔偿。43专业自用工具必须由专业领班/负责人进行每日清点，并保持完好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，（需）由使用人照价赔偿，如未能确定使用人，则由保管责任人赔偿。44全体员工必须爱护工具，必须正确、安全使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工具并因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿。凡属人为的工具损坏，均应酌情予以经济赔偿。45所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经工程部主管同意办理借用手续后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理。不得用工具干私活。46工程部员工应使用公司配置的工具，特别是事关人身安全的用具。5工具的调校51万用表等测量仪表类工具及试电笔等安全工具必需经校验合格后方可使用。6相关记录61工具领用记录表（JLGC04）机房管理制度（GCGC05）1工程部所负责机房包括高低压配电室、楼层水电管井空调机房、各新风机房、生活水泵房、电梯机房等。2机房钥匙管理规定21所有工程部机房钥匙应执行公司相关规定，任何人不得私自配钥匙。22各专业领班/负责人指定专人或固定岗负责，所有供配电系统的机房钥匙在由高压配电值班岗保管一套；所有给排水系统机房的钥匙在工程部保管一套；所有空调系统的机房的钥匙在空调运行组相应保管一套。规程手册版号A/012/60北京物业管理中心23钥匙交接作为交接班内容其中之一，交接班人员应作好相关交接清点工作。24所有屋面的钥匙根据工作需要由工程部主管指定人员（值班岗）保管一套，因工作需要确需其它人员需保管相关机房钥匙的需经工程部主管同意，并在工程部助理处办理好领用手续。25工程部助理应分专业备用全套机房钥匙，以备应急；工程部助理应每半年对钥匙进行盘点。26无关人员不得借用机房钥匙，外部门人员借用机房钥匙应经工程部主管批准，遗失钥匙须立即报告，所有钥匙借用应办理相关借用手续。3机房安全与防火管理规定31有人值班机房的安全与防火负责人为各当班值班人员。无人值班机房的安全与防火负责人为相关专业领班/负责人。32机房内严格遵守相关消防制度，机房内严禁吸烟，严禁动用明火。33各岗位要熟悉各种消防器材性能、使用方法及器材摆放位置。有人值班机房每班人员应检查相关机房内的消防器材及门窗好坏，并作为交接班的内容之一；无人值班的机房各专业负责人应安排相关人员每月至少巡查一次；机房内无人时应确保锁好机房。34机房内严禁接设临时电源线，不得存放易燃易爆物品。4机房进出管理41严禁闲杂人员入内或会客，确因工作需要外人进入的应经上级批准并做好相关记录。42本公司内有关上级部门因检查工作，必须要进入这些场所时，应由工程部主管或其指定人员陪同，并通知当值人员开门后进入，同时在值班/工作记录上做好记录。43凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作，必须要进入这些场所时，应由工程部主管陪同，通知当值领班开门进入，同时在值班/工作记录上认真做好记录。44本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时，必须根据工作项目所规定的地点，到当值领班处办理完登记手续后，在当值人员带领下进入以上场所。工作结束后，应及时通知当值人员办理验收离场手续。45凡外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必须凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件，到当值领班处办理许可和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。工作结束后，及时通知当值人员办理验收离场手续。规程手册版号A/013/60北京物业管理中心46所有人员进入这些场所后，都应随手关门，并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。47所有施工和检修人员进入现场后，不得进行与自己工作无关的活动。必须在工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场地清。48所有人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于这些机电设备房，不得将食品及非工作物品带入机房。5机房内的操作人员，必须持有劳动部门颁发的操作证。机房内的设备只允许当班人员操作，不得由非当班人员和外人操作，确因工作需要非当班人操作的，应经上级许可并在值班/工作记录上做好记录。6相关人员应按相关作业指导书的要求对各机房进行定期巡检、保养和维修，所有操作、巡检、保养和维修均应执行相关规程。7各设备机房必须注重内部的清洁工作，保持室内整齐，无卫生死角。生活水泵房应由持有健康证的人员进行相关巡查、维修、操作等。生活水泵房的卫生应特别注意清洁。8机房内的所有规章制度、值班表、均应打印成表格，张贴于室内明显位置，机房的物品应码放整齐。9各设备机房内的照明、排水、通风等设备应定期巡查，并作为交接班的交接内容之一。10相关记录101值班/工作记录（JLGC02）102钥匙领用登记表（JLGC05）工程设备设施档案管理程序（GCGC06）1设备档案管理11物业接管验收后工程部助理在各专业领班/负责人的协助下完成设备档案整理造册工作。12设备档案包括121设备目录清单。122设备台帐，包括各设备的基础信息、基本技术参数、维修记录等。123各类设备的技术资料。13设备档案应分专业分别登记造册，当有新增设备时应及时补充。工程部助理应每月把设备维修、更新、更换等信息及时补充到设备档案中。规程手册版号A/014/60北京物业管理中心14各专业班组应每年盘点一次设备，设备档案应在每年的3月份更新一次，原档案存档。2标识管理21系统编号211用各系统常用简称的第一个字母标识作为系统的编号。212因系统分区、分等级等因素，各系统还可以分为各类子系统，其编号方式亦在各主系统编号后加相应的后缀字母作为子系统的延伸编号。213常用系统编号表标识系统名称延伸标识J给水JD低区给水JZ中区给水JG高区给水RD低区热供RZ中区热供RG高区热供R热水RHD低区热回RHZ中区热回RHG高区热回Z中水ZD低区中水；ZZ中区中水ZG高区中水P排水PF废水排水；PW污水排水；Y雨水X消火栓XD低区消火栓XG高区消火栓ZP自动喷淋ZPD低区自动喷淋ZPG高区自动喷淋SP水喷雾D供配电DG高压供配电DD低压供配电DK电气控制DT电梯DTK客梯DTH货梯DTF扶梯DTX消防梯BA楼宇自控FA消防自控SA安防自控OA办公自控KT空调RQ燃气22系统色标221为了区分各大系统、各类管道以防止混淆，用一些颜色进行标识区分系统颜色名称颜色样品规程手册版号A/015/60北京物业管理中心给水兰色中水绿色热水紫色燃气黄色蒸汽红色排水黑色消火栓红色23设备编号及名称231每台设备应有唯一的设备编号，各台设备的编号由所属系统竣工图上标识识别号组成，设备编号不可重复，由各专业领班负责编制。232设备编号规定/A、第一字段设备所属系统，13位字母组成，详见表B、第二字段竣工图中所标设备代号，参照各设备表C、第三字段楼座号/楼层号，如下表符号意义说明B3、B2、B1、B4、B5地下三层、二层、一层F1F22地上各层WM屋面SW室外00无固定位置，移动设备234设备名称对应各设备的设备编号、用途、安装位置等因素，各专业领班/负责人对各设备起相应的设备名称，设备名称要求通俗易懂且具备一定的识别区分。24工程标识管理第一字段设备所属系统，13位字母第二字段设备竣工图上的编号，15位字母或数字组合第三字段识别号，楼座号/楼层号规程手册版号A/016/60北京物业管理中心241各类机房门及设备管井门上均应贴“设备机房”、“机房重地，闲人免进”。每半年检修一次确保其完好。242各种管道应根据相关规定有水（汽）流方向和所属系统标识，并应每半年巡检一次确保其完好。下列位置应设有管道标识A、进出机房、管井处。B、管道超过三根以上平行排布每20米处。C、阀门前后处。D、管道交差、拐弯处。243各类总阀门、分支阀门、分段阀门及季节性阀门等主要阀门应按规定挂阀门卡，并应每半年检修一次确保其完好。244各类电力电缆的在进线端和出线端均应悬挂电缆牌，每年巡查检修一次，确保其正确完好。245各类水泵、风机、电梯等机电设备均应张贴或悬挂设备设施卡，并应每年检修一次，确保其完好。3所有设备设施均应按相关作业指导书的要求进行巡检、保养、维修。详见相关作业指导书4新增、改装及报废设备管理制度41凡各部门需新增设备，均应由各部门向工程部提出申请，经工程部按电力供应、建筑物承载允许值、安全及环保等要求核实后，报请总经理批准后方可进行。42工程部应提供产品信息和核查新增设备的产品，与使用部门共同制定安装要求，并视工程大小，决定由工程部或委托专业施工单位施工。43新增设备验收后，验收资料及技术文件，由工程部存档，工具由使用部门保管。44物业设备需改装、移装时，对一般容易改装、移装的设备，由使用班组提出申请，报请部门主管批准后，由工程部安排计划进行。45当改装工程较大，技术复杂性和价格较高或需对原建筑结构做较大面积破损的，一定要由项目经理报请总经理批准，并由工程部提出方案后再进行施工。46设备改装的资料及审批文件，应由工程部存档，隐蔽工程设施的改装、移装的资料除存档外，还应对相应竣工图纸作有关说明备案。47凡任意改装、移装设备或拆除建筑物结构者，应追究责任。5维修、保养、改造等涉及外包的，应按公司外包控制程序执行。规程手册版号A/017/60北京物业管理中心6维修、保养、改造等可能引起设备设施停用等，涉及相关部门及相关业主/客户的需上报工程部经理，并应书面通知相关部门。7相关记录71设备台帐（JLGC06）72设备设施卡（JLGC07）工程巡检管理程序（GCGC07）1除使用部门和使用人正常巡检外,工程部各专业应有计划地安排相关人员进行巡检工作。2巡检人员应按照作业指导书的要求把巡检情况如实地记录在巡查记录表上。3巡检工作是及时发现设备缺陷，掌握设备状况，确保安全运行的重要手段，各巡检人员必须按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行，并认真记录。4在巡检过程中，如发现设备存在问题，应立即用对讲机通知主管，并在可能的情况下自行消除故障。如条件所限一时不能处理，则必须做好临时补救措施后，报告主管，并将详细情况记入巡检记录备注栏。5巡检人员在巡视完毕机房、泵房、配电室、竖井等所有无人值守之设备间后，必须做到随手锁门。6巡检人员在巡检完毕设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有供配电设施后，必须将门锁好。7巡检过程中一定要执行相关安全规程和规定。8各专业领班/负责人应每周检查一次巡检记录表。工程部主管应每月抽查一次巡检记录表。9月巡检区域、设备覆盖率100，年巡检计划完成率95，月巡检抽查合格率90。工程维修保养管理程序（GCGC08）1维修保养类别11维修保养包括突发性维修保养和预防性维修保养。12突发性维修保养系因外部因素、或设备内部故障造成的偶然性故障而需要的维修。13预防性维修保养类别包括大修、项修、小修、定期检查试验和定期精度调整等。121大修A、设备大修是工作量最大的一种有计划的预防性维修。规程手册版号A/018/60北京物业管理中心B、大修时，对设备的全部或大部分解体检查，修复基础件，更换或修复全部不合用的零件；修复、调整电气系统；修复设备的附件以及翻新外观等，从而达到全面消除修前存在的缺陷，恢复设备规定的精度和性能。122项修（中修）A、项目修理是根据设备的结构特点而存在的，对技术状态劣化已达不到运作要求的某些设备，按实际需要进行的针对性修理，恢复所修部分的性能。B、对经营中的重要设备采用项修，容易解决计划预修与经营的矛盾，可利用间隙时间节、假日，从而保证设备的正常进行。123小修小修是维持性修理，不对设备进行较全面的检查、清洗和调整，只结合掌握的技术状态的信息进行局部拆卸、更换和修复部分失效零件，以保证设备正常工作能力。124定期维护或定期检查该项工作通常列入计划修理来进行，做到及时掌握设备的技术状态，发现和清除设备隐患以及较小故障，以减少突发故障的发生。针对性地提出相邻近的计划修理内容，做好维修前准备工作或据此调整修理计划。125定期精度检查A、对重要设备如冷冻机的几何精度进行有计划的定期检查并调整，使其达到或接近规定的精度标准，保证其精度稳定以满足加工要求。B、通常该项检查的周期为12年，并应安排在气温变化较小的季节进行。126定期预防性试验对动力设备、受压容器、电气设备、起重运输设备等安全性要求高的设备，由专业人员按规定期限和规定要求进行试验，如对耐压、绝缘、电接地、安全装置、指示仪表、负荷、限制器、制动器等的试验。通过试验可及时发现，消除隐患或安排修理。2设备修理计划的编制21设备维修保养计划包括按时间进度编制的计划和按修理类别编制的计划两大类。22按时间进度编制的计划有年度、月度计划，计划中包括大修、项修（中修）、小修、更新设备的安装和技术改造等。221大修项目的计划由工程部主管负责完成，并报项目经理和公司总工审核，每单项单独计划和方案,再排进工程部维修保养年、月度计划中去。222中修项目计划由工程主管负责完成，并报工程部主管审核，经项目经理和公司总工批准，每单项单独计划和方案，再排进工程部维修保养年、月度计划中去。223小修项目计划、日常维修保养计划、预防性维修保养计划由专业领班/负责人负责完规程手册版号A/019/60北京物业管理中心成，并报工程部主管审核批准，或按相关作业指导书执行。224大中修项目、更新改造项目的计划应一并执行相关公共维修基金的使用规定。225年度、月度维修保养计划是年度、月度工作报告的一部分。226突发故障维修按照报修程序执行。227日常巡检中发现的小故障及处理，填写在值班/工作记录。3通过日常巡检、突故障维修、计划维修保养和大、中修，各系统各设备应达到的指标31月故障维修及时率95。32系统年正常率应95，每年各系统统计一。33指标定义331系统年度正常率定义注个别租户内因未端设备故障、改造等造成的停用亦不属于非常范围。如某年，供配电系统每年需计划全面停电12小时进行年度维修保养，还有各配电柜的检修等亦需要间断性的停电保养年约需24小时这一年,由于一个开关损坏造成非正常原因造成3号楼全面停电12小时，5号楼因故障全面停电16小时，空调系统因停电造成的非正常率为4，给水系统因停电造成的非正常率为3。3号楼的面积为324户18万平方米，1号楼的面积为160户2万平方米，全楼应供电面积为12万平方米，则这一年的供配电系统正常率为1（18万24小时2万36小时12万36小时）/12万365天24小时539154设备维修保养的实施41预防性维护保养411所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目,工程部主管负责督促实施。412相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命，并减少紧急维修之机会。413保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由专业领班/负责人建立设备台帐及设备维修记录，以便分析故障原因，确定责任。415进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影响，必须提前三天通知客服部，由客服部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对客户之影响范围），以便使受影响之客户做好充分准备。系统年度正常率1停用面积停用时间系统应正常使用时间应使用面积其它系统因停电直接原因造成的非正常率规程手册版号A/020/60北京物业管理中心42紧急维修421必须进行紧急维修时，须立即通知工程部主管，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。422如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即通知项目客服部，并由项目客服部向受影响之客户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。423如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处理，以尽量减少对客户之影响，并立即通知有关供应商之保修负责人。424紧急维修结束后，须由专业领班/负责人填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、故障发生时间、恢复正常时间等向工程部主管报告，并提工程部主管审阅。此报告由专业领班/负责人存入设备维修档案，备查。43设备的更新及系统改造431出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。432设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。433由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间进行。44影响正常营业时的施工及设备维修保养441对需要停机维修保养且会影响正常营业的设备，由工程部制订维修保养计划，报项目经理审批。442对会影响营业的消防设备的维修，由工程部会同保安部制定维修计划，报项目经理审批后统一实施。443经项目经理审批后的维修计划的实施前由工程部书面通报有关使用部门。需停电、停水、停气和暂停空调时，工程部须提前采取应急措施，并通知有关部门。在可能的情况下，正式停机前采取应急措施，尽可能不影响正常营业和用户需要。444停机前，按照维修方案提前准备好器材、零件、工具和需要更换的部件。工程部主管应亲自到场，做好组织和安全工作，按照停修规程迅速检修，更换零件和调试，保证在尽可能短的时间内完成任务。规程手册版号A/021/60北京物业管理中心445维修保养结束时作好记录，填写相关设备保养记录的维修项目、时间、更换零件名称型号，主要故障原因，维修后的运行效果检查等内容，交工程部备案。446设备恢复正常运行，中断临时应急措施，并报告项目经理，通报有关使用部门，恢复正常营业。5相关记录51设备台帐（JLGC06）52值班/工作记录（JLGC03）工程安全管理程序（GCGC09）1工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。各专业领班/负责人应每月进行一次安全培训，每项工作应有安全交底，在设备设施维修保养计划单上有记录。每位员工应在正式上岗前接受安全培训并签订安全遵守承诺。2工程部助理为工程部的安全员,负责监督检查安全操作施工情况，各值班人员为本班的安全负责人，负责当班时间内的安全。3各岗位值班人员、维修人员、操作人员，必须严守岗位职责，必须对本岗范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，应随时消除不安全因素，并须立即上报。4根据有关规定，电工、电梯工、空调运行工、电气焊工等特殊工种应持有操作证的才能上岗。5各相关人员应熟知本岗的安全规程和安全制度并严格执行之。6进行高危险性的检修、工作时，专业领班/负责人应亲自到场指挥。7在进行有危险的设备检修、操作时应放置明显的警告标志，防止无关人员误操作或误入正在维修的设备。8对高压设备、高压安全用具、防避雷设施、锅炉、压力容器、安全阀及电梯等特种设备及工具，必须按规定进行强制检验。9水箱、蓄水池的入口处，机房、设施层、屋面、配电房等均应上锁，在无人时必须将门窗锁好，灯光调至合适程度，保持室内清洁，钥匙应由专人保管，无关人员不得借用；各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部主管提出书面申请，经批准后按相关规定配制。规程手册版号A/022/60北京物业管理中心10重要机房如变配电房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌，严禁非工作人员入内。所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。11所有机房和木工、油漆作业场地严禁吸烟，并要每天清除木屑及废料。12所有进行电、气焊及明火作业，必须按相关规定取得动火证。13电梯维修保养时应遵守安全规定，若有人配合应注意联络。14危险作业及相关规定需设监护人的作业必须设有工作安全监护人执行监护制度。15各专业负责人应安排相关人员每周巡视一次地面各类井盖，应确保其完好。16外协、分包单位人员在本物业管理区域进行维修、保养等工作应对其进行安全教育并签订安全遵守承诺。17相关记录171设备设施维修保养计划单（JLGC08）能源管理程序（GCGC10）1物业所涉及的能源主要包括自来水、电能、等直接引入物业管理区域内的外供原始能源。2管理职责21能源管理涉及到各部门所有员工,能源管理的主要职责部门为工程部。22工程部主管安排专职人员对能源进行管理进行督导，每月、年进行能源抄表统计记录，各能源用量用为工作报告内容的一部分。23工程部综合维修组负责公共区域的自来水的能源抄表和节能管理；同时负责公共区域的电能计量抄表和节能管理。3计量表31工程部计量表具的安装应根据财务结算的要求进行能源分割安装。32工程各专业班组应每年检查一次计量表具。33强制检测的表具应及时送检,发现计量不准的表具应及时维修或更新。4抄表41大厦总用电量应每天汇总一次并记录，此数据由高压配电领班按工作报告的时间上报。42高压配电值班、空调值班人员应按规定的要求按时如实地抄表。43抄表人员按规定和规程要求进行抄表，抄表中应特别注意安全。5能源汇总分析51工程部助理应每月对能源进行汇总分析,报工程部主管。规程手册版号A/023/60北京物业管理中心52对于特殊的季节及特殊时段，要根据工程部主管要求进行特殊抄表、统计和汇总，特殊抄表由各专业领班落实。6节能61工程部主管根据能源汇总分析情况，部署节能要求、节能指标，报告项目经理，并向各相关部门通报。62工程各专班组领班/负责人负责节能指标、节能措施、节能改造的落实。63工程维修、改造中必须使用节能产品，对于非节能产品应有计划的逐步更换。64抄表质量、节能措施的落实到位、能源指标的落实到位情况作为个人绩效考核内容之一。7能源差异71当业主或工作人员发现能源计量有明显差异时，应由专业人员到现场检查确认情况，如确实为计量表具出现问题或实际用量与计量用量有明显不符时，应由客服人员或财务人中填写能源差异处理单，经工程领班级以上专业人员鉴定，客服提出处理建议，经项目经理批准后可以经财务找补，此找补单需经业主确认并在财务存档。72当发现与上级供方的计量有差异时，应由领班级以上人员确认，必要时到质量技术监督部门验表，由工程部主管与供方协调处理。8相关记录81计量抄表记录（JLGC09）公共设备系统停用管理程序（GCGC11）11公共设备系统停用包括计划性和非计划性。12计划性停用包括计划性维修保养或故障处理、换季等全部或部分停水、停电、停空调、停电梯等，影响到客户及物业正常、安全运行的停用。121计划性停水、停电、停空调，由各专业领班上报工程部主管审核，并报项目经理批准，批准后提前48小时以内部工作联系单形式通知客服部、安保部及工程部各专业领班和负责人。122计划性停用电梯的，如不是大厦同时停用的由工程部主管批准即可。如大厦同时停用的程序同上条。13停水如影响到空调、消防等系统，应先停空调、消防水等相关设备，在正式停水前应确认其已停用，以确保其相关设备及系统的安全。规程手册版号A/024/60北京物业管理中心14停电如影响到空调、消防、电梯等系统及设备，应先停空调、消防水、电梯等相关设备在正式停水前应确认其已停用，以确保其相关设备及系统的安全。15突发性的停用，相关专业领班、值班人员应及时电话通知相关部门及班组，并立即组织紧急抢修，如一时修不完的，可走计划性停用的相关程序。16无论是书面或口头通知相关部门及专业班组的停用通知，必须说明影响到客户的区域情况、设备设施运行的情况，并明确或初步明确再次正常的时间。17相关记录171内部工作联系单（ZHJL13）电梯管理程序（GCGC12）1电梯管理总体要求11电梯运行、维修、保养工作由工程部主管负责监管，维修保养工作实行外包。工程部主管每半月应检查一次电梯运行、维修、保养外包方的工作；工程部主管应每月抽查一次电梯的运行、维修、保养情况。12电梯维修保养作业人员应持有特种操作证。13电梯运行、维修、保养作业必须执行相关规程和规范及规定。14电梯必须按相关规定定期检测并应合格后方可投入使用。15电梯轿厢内及扶梯的进口处应张贴电梯使用须知和安全合格证。16电梯的相关表格每月归档一次，由工程部助理负责归档。2电梯运行管理21综合维修组的指定人员每日对所有电梯的主要部位巡视一次，巡视范围包括所有电梯机房、电梯轿厢等，发现问题及时处理将电梯运行情况如实记录在电梯日常巡检表上。22正常情况下除不可抗力，应设法确保每部电梯24小时运行。23客服部巡楼员应每天乘坐一次其管理区域内的电梯检查运行情况，并试验每一台电梯的紧急呼叫对讲情况是否正常，保洁员每天应清理一次电梯轿厢的卫生、电梯厅门和轿厢门的门坎轨槽。发现问题应及时报电梯维修人员。3电梯维修、检测31电梯维保公司每月23日前把下月的维修保养计划报到工程部主管处，经批准后执行每月维修保养计划。规程手册版号A/025/60北京物业管理中心33电梯故障时电梯维保人员应在接到报修的20分钟内赶到现场进行处理。所有报修应填写电梯故障处理报告，如是事故的应填写特别事件报告记录。32电梯的维修保养项目、内容、周期及标准应执行相关规定。电梯维修工应把维修保养情况如实地记录在电梯维修保养记录上，并应由工程部主管每月审核确认。33因维修、保养而正常停用的任何停梯，应在一楼挂牌告示。34监控人员24小时监控电梯运行情况，发现异常时通知工程部值班员。严禁易燃易爆等危险品和超长超重等物品进入电梯。35电梯按规定的周期到质量技术监督行政管理部门进行检测，检测前一周应对需检测的电梯进行全面清洁、保养、维修，并应对照各项先行自检。检测前应先登记并做好相关准备工作。41相关记录411电梯日常巡检表（JLGC10）412维修保养计划（外来，电梯维保方提代）413电梯维修保养记录（外来，电梯维保方提代）414电梯故障处理报告（外来，电梯维保方提代）415特别事件报告记录（ZHJL11）5相关文件51对水浸（跑、冒、漏）紧急处理程序（GC21）52电梯困人应急处理（GC22）规程手册版号A/026/60北京物业管理中心第三部分作业指导书安全作业指导类1电工安全操作规程（GCGC13）11严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要，应经所在部门主管批准，报请工程部核实，并由工程部登记注册；各部门需架设临时线，应由工程部派电工安装。12强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工作三类,无特殊情况不得采用不停电工作。13电气检修人员工作时，应执行北京地区电气规程汇编等相关规程，并遵循下列三项要求131根据工作内容和需要，填写工作票。132除特殊情况外，原则上应有两人或两人以上在一起工作。133应有保证工作人员安全的组织措施和技术措施。14电气安全技术措施在全部停电或部分停电的电气设备上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施。141停电即断开电源1）在工作场所必须断开电源的设备，包括需检修设备的带电部分的电源、工作范围安全距离小于07M10KV的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。2）在断开电源时，必须使检修设备至少有一个明显的断开点，高压柜的手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。142验电规程手册版号A/027/60北京物业管理中心1）验电前应在相同电压等级的事电设备上进行试验以确保验电器为合格的验电器。2）检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，