湖南省房地产市场发展报告

1南开潇湘晨报“住”指数（2013）湖南省房地产市场发展报告南开大学经济研究所潇湘晨报2013年12月2目录一、我国房地产市场发展状况1（一）宏观经济环境11、国民经济运行稳中向好12、固定资产投资增速维持去年同期水平23、工业生产略有增长，企业利润持续增加34、居民收入继续增长4（二）房地产政策分析41、新国五条出台显示政府坚持控制房价决心52、住建部连续出台住房保障政策和房地产市场监管政策63、国家税务总局关于土地税费的政策调整74、各地方出台关于新国五条的地方细则9二、我国房地产市场发展状况12（一）我国房地产市场的供求分析121、供给分析122、需求分析18（二）2012年我国房地产市场价格分析211、百城住宅均价环比17个月连续上涨212、十大城市住宅均价环比涨幅有所扩大223、全国不同城市房价分化局面继续223（三）2012年我国房地产市场景气分析231、国房景气指数略有回落232、房地产企业景气指数先升后降243、景气指数显示房地产市场略有回暖24三、湖南省房地产市场发展状况26（一）湖南省房地产政策分析261、湘潭市房地产税改革试点262、湖南省新国五条细则出台26（二）2012年湖南省房地产行业供求分析271、供给分析273、需求分析28（三）湖南省房地产行业价格分析291、房屋销售均价增长，上涨动力增强292、商品住宅销售面积大幅增长30四、湖南省房地产发展指数分析32（一）房地产买卖市场发展指数研究32（二）房地产租赁市场发展指数34（三）房屋装修市场发展指数36（四）房地产市场发展总指数37五、湖南省房地产市场发展战略分析40（一）湖南省房地产行业发展的优势分析401、房地产销售市场回暖4042、房地产投资持续扩大40（二）湖南省房地产行业发展的劣势分析411、房地产总体规模偏小412房地产企业缺乏核心竞争力41（三）湖南省房地产行业发展的机遇分析421、新国五条的温和调控有助于房地产市场回暖422新型城镇化战略为房地产市场稳定发展提供机遇42（四）湖南省房地产行业发展的威胁分析431、房价上涨预期增强432、房地产贷款信贷额度受限433、商品房供给面临隐患43（五）湖南省房地产市场发展的应对策略441、强化土地供应监管442、加强金融监管，防范房地产信贷风险。443、加强保障性住房的建设和管理454、注重房地产的长远发展450南开潇湘晨报“住”指数（2013）湖南省房地产市场发展报告一、我国房地产市场发展状况（一）宏观经济环境1、国民经济运行稳中向好2013年上半年，全球经济持续疲软，海外资本市场连续下跌。世界经济复苏情势不容乐观。受到世界经济形势的影响，我国海外投资和出口仍旧持续下降。在此背景下，2013年前三季度，我国政府坚持以稳中求进为原则进行宏观经济调控，国民经济整体呈现稳中有升的态势。初步核算，前三季度国内生产总值386762亿元，按可比价格计算，同比增长77。其中，一季度增长77，二季度增长75，三季度增长78。分产业看，第一产业增加值35669亿元，同比增长34；第二产业增加值175118亿元，增长78；第三产业增加值175975亿元，增长84。从环比看，三季度国内生产总值增长22。从宏观经济预警指数来看，我国宏观经济运行状态整体稳定偏冷。从2012年9月至2013年7月连续11个月处于绿灯区。2013年8月份，预警指数为26，比上期上升1个点，比去年同期上升1个点，位于绿灯区下边缘附近运行。2013年9月恢复绿灯。工业企业增加值连续13个月处于蓝灯，房地产开发投资额、进出口额和国家1财政税收也出现连续蓝灯，说明工业与房地产业发展低迷，进出口额也受到世界经济低迷形势影响。图12012年9月2013年9月我国宏观经济预警评分灯信号图2、固定资产投资增速维持去年同期水平2013年110月份，全国固定资产投资（不含农户）351669亿元，同比名义增长201，增速比19月份回落01个百分点，与去年同期增速基本持平。从环比看，10月份固定资产投资（不含农户）增长143。分地区看，110月份，东部地区投资163871亿元，同比增长186；中部地区投资98597亿元，增长232；西部地区投资86781亿元，增长232。东部地区增速稍慢，但绝对增长值领先于中部和西部地区。分产业看，110月份，第一产业投资7720亿元，同比增长306，增速比19月份回落05个百分点；第二产业投资150895亿元，增长176，增速加快05个百分点；第三产业投资193054亿元，增长216，增速回落07个百分点。2数据来源中华人民共和国国家统计局网站3、工业生产略有增长，企业利润持续增加前三季度，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长96，增速比上半年加快03个百分点。分三大门类看，采矿业增加值同比增长67，制造业增长103，电力、燃气和水的生产和供应业增长68。分行业看，41个工业大类行业增加值全部实现同比增长。分地区看，东部地区增加值同比增长89，中部地区增长105，西部地区增长110。分产品看，前三季度464种产品中有338种产品同比增长。前三季度规模以上工业企业产销率达到977，比上半年提高02个百分点。规模以上工业企业实现出口交货值82148亿元，同比增长45。9月份，规模以上工业增加值同比增长102，环比增长072。18月份，全国规模以上工业企业实现利润34864亿元，同比增长128，增速比上半年加快17个百分点。其中，主营活动利润335801亿元，同比增长49。18月份，规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为859元，以利润总额计算的利润率为54，以主营活动利润计算的利润率为56。4、居民收入继续增长前三季度，城镇居民人均总收入22068元。其中，城镇居民人均可支配收入20169元，同比名义增长95，扣除价格因素实际增长68。在城镇居民人均总收入中，工资性收入同比名义增长89，经营净收入增长99，财产性收入增长130，转移性收入增长98。农村居民人均现金收入7627元，同比名义增长125，扣除价格因素实际增长96。其中，工资性收入同比名义增长171，家庭经营收入增长80，财产性收入增长232，转移性收入增长174。前三季度城镇居民人均可支配收入中位数17925元，同比名义增长96；农村居民人均现金收入中位数6554元，增长132。三季度末，农村外出务工劳动力17392万人，同比增加525万人，增长31。外出务工劳动力月均收入2542元，同比增长130。（二）房地产政策分析2013年2月20日，国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施。称“新国五条”。这是自2010年楼市调控以来，继1月份“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“929新政”，2011年1月的“新国八条”之后的第五次政策升级。这次政策调控要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健4全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。表12013年新国五条的五项具体措施编号措施主要内容1完善稳定房价工作责任制各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。2坚决抑制投机投资性购房严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。3增加普通商品住房及用地供应2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。4加快保障性安居工程规划建设全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。5加强市场监管加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。51、新国五条出台显示政府坚持控制房价决心自2011年起政府开始公布房价控制目标，制定房价控制计划。2013年初新国五条的出台显示了政府仍旧坚持控制房价不动摇的政策导向。此次新国五条与之前的政策相比，对城市级别加以限定、细化，表明了中央政府即将更严格地审查各地控制目标和控制结果。今年监管重点倾向于增加存量地块供应，同时要保证供应地块的有效性，一方面对地方政府进行监督，另一方面也增加对中小户型楼市供应压力的应对。新国五条还将外来务工人员纳入住房保障范围，因此公租房需求将有所增加。2、住建部连续出台住房保障政策和房地产市场监管政策自2013年1月24日起，住建部连续5次出台政策文件，从住房保证和房地产市场监管量方面调控房地产市场。政策进一步明确了住房保障管理的意义，并要求各地方切实做好城镇保障性住房的改造、建设工作，在保障性住房分配过程中坚决依照中央反腐倡廉的部署要求，加强完善保障性住房的分配和管理机制。要求房地产市场进一步公开市场信息，加强房地产企业的资质管理，建立更加完善规范的房地产市场。表22013年住建部住房保障政策发布时间政策文件名称政策措施内容2013年01月24日住房城乡建设部办公厅关于贯彻实施住房保障档案管理办法的意见充分认识加强档案管理工作的重要意义，明确档案管理的目标任务和工作步骤，加强档案管理制度和工作机制建设，加快推进档案资料建档和信息化工作，强化组织领导和监督检6发布时间政策文件名称政策措施内容查2013年04月03日住房城乡建设部关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知加快落实年度建设任务。积极推进棚户区（危旧房）改造。不断提高规划设计和工程质量水平。努力增加保障性住房的有效供应。完善保障性住房分配与管理机制。切实做好住房保障统计及信息公开工作。以改革创新的精神推进住房保障工作。严肃住房保障工作纪律。2013年10月28日住房城乡建设部关于加强住房保障廉政风险防控工作的指导意见深入贯彻落实科学发展观，按照中央关于反腐倡廉的部署要求，坚持“标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防”的方针，加强制度建设，完善管理流程，规范行政行为，监控权力运行，建立职责清晰、制度健全、风险可控、层级监管的住房保障廉政风险防控机制，形成决策权、执行权、监督权既相互协调又相互制约的运行机制，建设廉洁高效的管理队伍，推进住房保障事业持续健康发展。2013年10月16日住房和城乡建设部关于修改房地产估价机构管理办法的决定对房地产估价机构管理办法（建设部令第142号）做出部分修改2013年10月24日住房城乡建设部关于进一步规范房地产估价机构管理工作的通知明确一级房地产估价机构资质核准管理职责，建立全国统一的房地产估价行业管理信息平台，规范房地产估价机构资质核准管理，加强房地产估价行业监督管理3、国家税务总局关于土地税费的政策调整2013年，国家税务总局前后出台共三项与土地税费调整有关的文件，内容涉及土地改造项目有关营业税，土地增值税征管工作，7以及房改用户未过户期间城镇土地使用税政策。旨在进一步规范土地税费缴纳，明确土地营业税征收和退税范围，并减免房改用户在未过户期间的城镇土地使用税。其中，2013年4月15日出台的关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告明确指出了土地改造项目有关营业税的征税范围和退税标准。关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告指出，一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税；规划设计单位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。表32013年国家税务总局关于土地税的政策调整发布时间政策文件名称政策措施内容2013年4月15日关于纳税人投资政府土地改造项目有关营明确指出土地改造项目有关营业税的征税范围和退税范围8发布时间政策文件名称政策措施内容业税问题的公告2013年6月20日关于进一步做好土地增值税征管工作的通知提高认识，加强组织领导。深入工作，着力抓好土地增值税清算。狠抓落实，强化督导检查。2013年8月2日关于房改房用地未办理土地使用权过户期间城镇土地使用税政策的通知应税单位按照国家住房制度改革有关规定，将住房出售给职工并按规定进行核销账务处理后，住房用地在未办理土地使用权过户期间的城镇土地使用税征免，比照各省、自治区、直辖市对个人所有住房用地的现行政策执行。4、各地方出台关于新国五条的地方细则新国五条出台后，北京、上海、广州、天津等地各自根据城市自身情况，制定了新国五条在地方实施的细则。但总体来看，新国五条在地方实施的情况并不严格。“地方问责”这唯一强调政策执行的条款几乎无人关注，对于新政，本次地方层面的跟进态度也明显偏消极。“限购加强”响应者寥寥无几。全城限购仅沈阳一地落实；关于“已限购城市进一步从严”，仅在北京细则中有所体现；而“未限购的三四线城市酌情加入限购行列”，在地方层面上也没有得到任何响应。存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估。个税20征收也唯有北京一地落实。其中半数以上二三线城市仅公布“房价调控目标”。宏观上全国对于房地产业的调控力度并不如前两年大。这可以看做地方对房价调控的相对放宽，也为房地产市场提供了暂时的缓冲机会。9表4各地关于新国五条的细则城市主要内容北京自3月31日起禁止京籍单身人士购买二套房；严格按个人转让住房所得的20征收个人所得税，出售五年以上唯一住房免征个税；进一步提高二套房贷首付款比例；新旧政策以买卖合同网签时间为准。上海坚决抑制投资投机性购房，严禁发放第三套及以上购房贷款；同时要增加普通商品住房用地供应，按照全年供应量不低于前5年年均实际供应量的要求；深化完善“四位一体”住房保障体系，根据确定的目标任务，确保全年新开工建设、筹措各类保障性住房和旧住房综合改造105万套、750万平方米，基本建成保障性住房10万套、730万平方米；加强市场监管，查处违法违规行为；加强房地产市场监测走势研判。广州增加普通住房用地的供应。天津明确2013年新建商品住房价格控制目标为新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度，严格按照转让住房所得的20计征；对不能核实房屋原值的，应依法按照核定征收方式计征。厦门房价涨幅低于居民收入增幅公布新建商品房价格控制目标。大连为落实国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作有关精神，稳定房屋价格，2013年我市新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在我市同期城镇人均可支配收入实际增幅以下。新建商品住宅销售价格以国家统计部门权威发布的统计指标为依据。合肥合肥市明确了今年新建商品住房价格增幅的上限，并要求已备案的商品住房3个月内不得涨价。南京2013年度全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。贵阳2013年新建商品住房价格增幅低于当年贵阳市城镇居民家庭10城市主要内容人均可支配收入实际增幅。济南新建商品房价格涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增长水平。重庆新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅；严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。青岛加大住房保障力度房价增幅要低于收入增幅。郑州明确新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅。武汉2013年度新建商品住房价格增幅低于人均收入增幅。南昌2013年度我市新建商品住房价格增幅控制在我市当年城镇居民人均可支配收入的实际增幅以内。长沙长沙市2013年新建商品住房价格必须控制在城镇居民人均可支配收入扣除居民消费价格上涨后的实际增幅以下，保持基本稳定。深圳从8个方面做好房地产调控，落实新国五条。八方面内容主要包括完善房价调控工作机制、加强房地产税收征管、严格实施差别化住房信贷政策、严格执行商品住房限购政策、增加住房和用地供应、加快落实保障性安居工程规划建设、进一步加强市场监管、加强市场预期管理。11二、我国房地产市场发展状况（一）我国房地产市场的供求分析1、供给分析（1）房地产市场固定投资有所增长，投资增速略有回落从数据来看，经历2012年的调控后，在2013年初，房地产开发投资增速和企业土地购置面积出现了短暂的高增长，2月底新国五条发布后，增长态势趋于平稳。总体来看，2013年行业投资环境回暖，城市住宅市场成交量持续回升。前三季度，全国房地产开发投资61120亿元，同比名义增长197（扣除价格因素实际增长197），增速比上半年回落06个百分点；其中住宅投资增长195，增速比上半年回落13个百分点。房屋新开工面积144900万平方米，同比增长73；其中住宅新开工面积增长64。全国商品房销售面积84383万平方米，同比增长233，增速比上半年回落54个百分点；其中住宅销售面积增长239。全国商品房销售额54028亿元，同比增长339，增速比上半年回落93个百分点；其中住宅销售额增长345。前三季度，房地产开发企业土地购置面积25167万平方米，同比下降33，降幅比上半年缩小71个百分点。9月末，全国商品房待售面积44636万平方米，同比增长366，增速比6月末回落26个百分点。前三季度房地产开发企业到位资金87828亿元，同比增长287，增速比上半年回落34个百分点。其中，国内贷款增长323，自筹资金增长184，利用外资增长234。12数据来源国家统计局网站19月份，东部地区房地产开发投资34413亿元，同比增长180，增速比18月份提高06个百分点；中部地区投资13127亿元，增长200，增速提高06个百分点；西部地区投资13580亿元，增长243，增速与18月份持平。19月份，房地产开发企业土地购置面积25167万平方米，同比下降33，降幅比18月份收窄58个百分点；土地成交价款6082亿元，增长146，增速提高94个百分点。13数据来源国家统计局网站（2）房地产开发企业房屋施工面积相较去年有所回升19月份，房地产开发企业房屋施工面积603982万平方米，同比增长150，增速比18月份提高06个百分点；其中，住宅施工面积443102万平方米，增长125。房屋新开工面积144900万平方米，增长73，增速提高33个百分点；其中，住宅新开工面积106055万平方米，增长64。房屋竣工面积52706万平方米，增长42，增速回落04个百分点；其中，住宅竣工面积41170万平方米，增长14。从2013年前5月，房屋新开工面积同比增幅已经完全走出去年的下跌区域，房屋新开工面积的增加，稍许缓和了房地产市场的供需矛盾。但是从历年市场来看，2012年商品房新开工全年累计同比增速跌至负值，而今年有所回升。（3）房地产开发企业到位资金有所增长，增速趋于稳定19月份，房地产开发企业到位资金87828亿元，同比增长287，增速比18月份回落02个百分点。其中，国内贷款14568亿元，增14长323；利用外资391亿元，增长234；自筹资金33674亿元，增长184；其他资金39195亿元，增长377。在其他资金中，定金及预收款24281亿元，增长361；个人按揭贷款10297亿元，增长458。数据来源国家统计局网站（4）“地王”频现和全国土地购置面积的同比下降并存19月份，房地产开収企业土地贩置面积25167万平方米，同比下降33，降幅比18月份收窄58个百分点；土地成交价款6082亿元，增长146，增速提高94个百分点。相对于土地购置面积的同比下降，土地供应面积相对充足，实现同比大幅增长。国土资源部数据显示，前三季度全国住宅用地供应917万公顷，同比增加284，进超近五年同期均值629万公顷。住宅用地中，商品住宅用地供应713万公顷，同比增加373，也15超过了近五年同期均值。4月份以来，住宅用地中保障性住房用地占比始终保持在20以上。截至9月底，今年中夬下达633万套保障性安居工程仸务所需用地已全部落实，实现了应保尽保。与全国土地购置面积同比下降形成更大差异的是一线城市的土地市场的火热成交。在一系列“地王”带动下，北京、上海等一线城市土地出让金大幅增长。北京前9个月土地出让金已达115489亿，创造了同期历史新高；上海前9个月土地出让金额达1538亿，超去年全年15倍。（5）新建商品住房供应保持增长三季度内各月，房地产新开工面积先减后增，月平均开巟量16亿平方米左右，而第二季度内各月平均开工量在18亿平方米巠史，三季度新开工有降温趋势。其中，8月份新开工面积仅为15亿平方米，环比下降92，而7月份环比更是已经下降了249，9月份虽然有小幅反弹，但不能改发新开巟面积总体趋弱的局面。分类市场方面，住宅、办公楼、商业营业用房这三类主要物业在三季度的新开工面积与总量走势类似，8月份都呈现环比、同比的负增长，9月份则出现了较明显的反弹。2013年19月份，房屋新开工面积144900万平方米，同比增长73，较上半年增速提高35个百分点；其中，住宅新开工面积106055万平方米，同比增长64，较上半年提高35个百分点。房屋竣工面积52706万平方米，同比增长42，较上半年增速回落21个百分点；其中，住宅竣工面积41170万平方米，同比增长14，16较上半年增速回落13个百分点。从前三季度和上半年增速的对比看，新开工面积增速有所提高，竣工面积增速则明显回落。显示出未来市场供应依然紧张。表52013年第三季度房屋建设情况分季度看，第二季度57亿平方米的新开工面积是近年来单季数据的第二高峰，今年第三季度的下调也算正常，新开工面积为49亿平方米，环比下降141。从同比增幅看，今年三季度增长149，增幅远高于前面三个季度的增幅。环比跌而同比涨，也说明今年开发企业新开工的相对稳健性。竣工面积表现略好于新开工。第三季度竣工面积为17360万平方米，高于第二季度竣工。近四个季度中，今年第二季度的竣工面积最小，环比一季度下降185，第三季度实现了反弹。各分类市场中，住宅竣工环比上升，其余则均环比下降，且为逐季下降。今年前三季度，房地产开发企业房屋施工面积603982万平方米，同比增长150，增速比18月份提高06个百分点，较上半年回落05个百分点；其中，住宅施工面积443102万平方米，同17比增长125，较上半年回落04个百分点。无论是施工总量还是分类市场的施工面积，前三季度末增幅都较上半年末有一定幅度回落。表620122013年连续四个季度累计房屋施巟面积情况2、需求分析（1）商品房销售面积和金额增长，但总体呈回落趋势19月份，商品房销售面积84383万平方米，同比增长233，增速比18月份回落01个百分点；其中，住宅销售面积增长239，办公楼销售面积增长328，商业营业用房销售面积增长108。商品房销售额54028亿元，增长339，增速比18月份回落05个百分点；其中，住宅销售额增长345，办公楼销售额增长451，商业营业用房销售额增长229。从累计增幅看，商品房包括商品住宅的销售面积及金额增幅呈现先高后低的态势，但实际情况是绝对销售量维持在高位，第四季度如果不出现高强度的紧缩政策，全年销售量和销售金额将再创历史新高，同比增幅也将出现1520的高增长。18数据来源国家统计局官方网站19月份，东部地区商品房销售面积42405万平方米，同比增长257，增速比18月份回落11个百分点；销售额33615亿元，增长367，增速回落1个百分点。中部地区商品房销售面积21316万平方米，增长236，增速提高1个百分点；销售额10226亿元，增长336，增速提高09个百分点。西部地区商品房销售面积20663万平方米，增长183，增速提高08个百分点；销售额10187亿元，增长258，增速回落03个百分点。成交金额方面，今年一季度和二季度同比增幅都在30以上，第三季度增幅略有回落，增幅为212。办公楼和商业营业用房的成交金额环比及同比增幅高于住宅。另外，商品房成交金额及分类市场金额的同比增幅普遍高于对应指标的成交面积增幅。这也表明19各类市场的成交价格均在上涨。（2）房地产刚性需求趋于稳定，市场整体趋暖，政府调控短期内有所放松步入2013年以来，房地产市场继续延续2012年年底的高涨趋势，一二线城市市场全面复苏，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。究其原因，主要是2010年调控以来，市场成交量连续16个月处于低位运行，需求大量被积压下来；时至去年年初，市场大环境开始松动，前期积累下来的需求开始集中释放。2013年在相对宽松的宏观环境下，一二线城市延续了去年的热销趋势，市场全面复苏，表现良好。纵观2013年前三季度房地产市场，中央政府推出新国五条使年初上涨的房地产市场趋于稳定，但也并未对市场造成真正严重的打压。2012年在行业政策逐渐好转的背景下，积压的需求逐渐达到释放，市场交易量全面回升，而2013年19月市场维持了这一上涨趋势，成交同比增幅超过20。刚需项目方面，由于价格不断走高，销售热度有所降低。对于刚需客群来说，对价格具有较高的敏感度，入市门槛高。根据288房价指数，各大城市房价已连涨18个月，房价不断高涨使得部分持观望态度的潜在刚需购房者退出房市。继市场刚性需求回暖并趋于稳定后，中高档住宅的销售情况也出现回升，自去年四季度以来，大部分城市豪宅项目占比较前期有明显提升，尤其是对比限购全面升级的2011年更是如此。202013年适逢中央领导班子换届，无论是从央行对银行拆解利率上升的态度，还是从年中时的中央政治局会议上针对房地产的表述，再或是房地产再融资开闸的预期，我们看到新一届政府正在越来越多倾向于使用更加市场化的方式。基于这种执政思路上的新变化，我们认为，四季度类似年初国五条这样中央层面的强制性行政调控出现的几率不大。但是考虑到长效机制不可能在短时间内建立，因此短期性以地方为主的局部性调整将难以避免。（二）2012年我国房地产市场价格分析1、百城住宅均价环比17个月连续上涨“百城价格指数”是中国指数研究院为反映全国100个重点城市在售新房价格水平及变化情况而编制的房屋价格指数，该指数报告同时公布了北京、上海、广州、深圳、重庆、武汉、杭州、南京、成都、天津等十大城市核算的价格变化情况，即十大城市住宅均价。2013年10月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10685元/平方米，环比9月上涨124，自2012年6月以来连续第17个月环比上涨，涨幅比上月扩大017个百分点，其中75个城市环比上涨，24个城市环比下跌，1个城市与上月持平。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数增加3个，其中跌幅在1以上的有12个，较上月增加6个；本月环比上涨的城市比上月减少4个，其中涨幅在1以上的有29个，较上月减少5个。同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年10月相比上涨1069，涨幅比上月扩大12121个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为18533元/平方米，环比上月上涨195，与上年同期相比上涨1569。另外，按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7147元/平方米，环比上月上涨027。2、十大城市住宅均价环比涨幅有所扩大2013年10月十大城市住宅均价为18533元/平方米，环比上月上涨195，比上月扩大023个百分点。具体来看，深圳上涨283，涨幅最大，北京上涨256，涨幅比上月缩小，表明“京七条”对市场预期已产生影响，上海涨235，南京、杭州、天津、重庆（主城区）、广州涨幅在115之间，武汉、程度涨幅在1以内。同比来看，十大城市平均价格上涨1569，连续第12个月上涨，且涨幅较上月扩大182个百分点。本月，十大城市全部同比上涨，北京、广州、深圳涨幅均超过20，南京、上海、程度涨幅在1015之间，重庆（主城区）、武汉、杭州涨幅在510之间，天津涨幅在5以内。3、全国不同城市房价分化局面继续2013年前三季度，全国主要城市新房和二手房价格继续上涨，成交量创近四年同期最高，土地市场持续火热，企业拿地金额已超去年全年水平。三季度随新国五条效应逐渐淡化，在二季度收到抑制的量价企稳回升，高地价地块明显增多，北京、广州等热点城市表现尤为突出。预计四季度，政策仍旧以稳为主，房产税、土地改22革等长效机制或将落实；市场方面，供应高峰和企业加快推盘将促进成交量继续增长，与去年同期的阶段性高峰将基本持平，供求矛盾突出的热点城市房价上行压力依旧突出，但全国整体涨幅将趋于平稳。不同城市分化局面继续。一线及部分热点二线城市由于供求矛盾突出，在供应加大的背景下成交量回升力度也将继续加大，企业将继续加大在热点城市布局，以北京为代表的热点城市，今年以来供应不足以及地王频现促使房价上行压力突出，政策方面存在进一步加码可能。而大部分城市由于供应充足，量价将保持温和上涨，推动全国商品房销售面积和均价继续上扬，达到历年来的高峰，而少数供应严重过剩的城市在未来较长时间内都将存在需求不足和价格下降风险。（三）2012年我国房地产市场景气分析1、国房景气指数略有回落三季度内，79月国房景气挃数分别为9739、9729和9725，呈现小幅回落态势。10月份全国市场房地产投资、土地成交、新开工等指标均不同程度下滑，也导致国房景气指数呈现平稳下行态势。近期随着北京、上海等一线城市调控政策的从严调整，房地产行业的政策环境也将有所变化，预计未来国房景气指数也将呈现平稳调整态势。23图2近一年国房景气指数走势注景气指数介于0200之间。大于100时，处于景气状态；小于100时，处于不景气状态。2、房地产企业景气指数先升后降2013年第一季度，房地产行业企业景气指数比2012年第四季度增长17点，为1153点，这是第一季度房地产市场回暖的具体体现。第二季度受新国五条调控影响，微降至1132点。第三季度重回1157点，为近两年最高。2013年前三季度房地产行业企业景气指数总体波动不大，全部处于景气区，显示了市场对于政府求稳为主旨的调控的反应。24数据来源国家统计局3、景气指数显示房地产市场略有回暖2013年年初的新国五条的推出为2013年的房地产市场奠定了求稳的基调。国房景气指数和房地产行业企业景气指数在2013年前三季度的走势也显示出了房地产市场经历2012年低迷后的回暖和对于政府调控的反应。第一季度两项指数双双上升符合年初房地产价格和土地价格回弹的趋势，也反映出市场的信心。新国五条推出后，房地产市场上涨的趋势被抑制，但也未直接下滑，而是保持基本稳定小幅下落的趋势。总体来看，如无重大政策变化和市场变化，2013年第四季度房地产市场也会维持相对稳定的基调。25三、湖南省房地产市场发展状况（一）湖南省房地产政策分析2013年，在国家宏观调控政策的引导下，湖南省也快速出台了一系列房地产市场调控措施，以全面落实国务院的房地产宏观调控政策，包括房地产税改革试点和新国五条细则等。1、湘潭市房地产税改革试点湖南将在湘潭市启动房地产税改革试点，改革对象涉及企业和事业单位，暂不涉及个人房产。此次改革是将原来的房产税和土地使用税合并为房地产税，也就是将原来的房地产税按原值征收改为按现有市场价值征收，土地使用税原来按面积征收改为按土地现有价值征收，被征收的对象是过去缴纳房产税和土地使用税的企业和事业单位，特别是房地产企业。新的试点方案旨在防止企业盲目圈地，遏制利用土地和房地产来投机，圈地越多，交税越多，因此，小开发商在圈地上会更加谨慎。此外，对开发企业的取地成本、周期也会有影响，增加企业的土地持有成本。2、湖南省新国五条细则出台2013年4月6日，省住建厅召集湖南省各县市相关部门负责人，针对即将出台的湖南省“国五条”细则，进行了座谈。湖南省国五条细则，已上报省政府，经过省政府的修改与审定后，将于本月出台。省国五条细则在房价控制、20个税、限购限贷等方面，均作26出了相关落地。一是房价的涨幅不能超出CPI的涨幅；二是20的个人所得税够核实二手房原值的，严格按照差价20的税率征收个人所得税，如果不能核实原值，就按照原有政策征收。（二）2012年湖南省房地产行业供求分析1、供给分析（1）房地产开发投资保持平稳较快增长经历2012年严格调控后，2013年，全国房地产市场有所回暖，湖南省也不例外。2013年前三季度，全省房地产开发项目3779个，同比增长11；完成投资177418亿元，增长194，比去年同期提高71个百分点。从全国来看，湖南房地产开发投资增速比全国平均增速低03个百分点，增速居全国第20位，比上半年提高2位，在中部六省中居第5位。建筑工程投资增长最快，占比最高。前三季度共完成投资14221亿元，同比增长296，比房地产开发投资增速高102个百分点；占房地产开发投资的比重为802，比去年同期提高64个百分点。住宅完成投资124513亿元，同比增长192，比去年同期提高181个百分点，占房地产开发投资的比重为702。其中，144平方米以下中小户型住宅完成投资101138亿元，增长245，占住宅开发投资的比重为812，对住宅完成投资的贡献率高达1007。中小商业营业用房开发投资增速最快，完成投资2427亿元，增长325；办公楼完成投资584亿元，增长178。27（2）施工面积平稳增长，竣工面积降幅收窄前三季度，湖南全省商品房屋施工面积2229187万平方米，同比增长17，比去年同期提高173个百分点，比上半年提高11个百分点，为2012年以来最高增幅。其中，住宅施工面积1727252万平方米，增长15，而去年同期为下降29，比上半年提高06个百分点。前三季度，全省商品房屋新开工面积611115万平方米，同比增长265，而去年同期为下降131，比上半年提高52个百分点。从全国来看，湖南商品房屋新开工面积增速比全国平均增速高192个百分点，增速居全国第7位，比上半年前移1位，在中部六省中居第1位。15月，新开工面积实现了自去年14月以来的首次同比增长，之后持续上扬，前三季度在此基础上将增速进一步提高了209个百分点。其中，住宅新开工面积479221万平方米，增长303，而去年同期为下降179，比上半年提高11个百分点。前三季度，全省商品房屋竣工面积266229万平方米，同比下降11，降幅比上半年收窄123个百分点；其中，住宅竣工面积219394万平方米，下降12，降幅比上半年收窄113个百分点。全省共竣工住宅182849套，同比减少5881套，下降31，降幅比上半年收窄114个百分点，其中，144平方米以上住宅竣工24885套，下降335。3、需求分析（1）商品房屋销售面积总体回升，销售额增长28前三季度，湖南全省商品房屋销售面积369063万平方米，同比增长233，比18月提高25个百分点。其中，住宅销售面积336963万平米，增长235，比18月提高了32个百分点；144平方米以下中小户型住宅销售面积276352万平方米，增长332，对住宅销售面积的贡献率高达1074个百分点。进入九月，购房者消费热情有所提高，9月份当月商品房屋销售面积56353万平方米，比上月增长466，占全年销售面积的比重高达153。前三季度，全省商品房屋销售额161802亿元，增长308，比18月提高17个百分点。其中，住宅销售额135973亿元，增长322，比18月提高39个百分点。（2）银行机构个人住房贷款收紧，影响消费者购买能力据中国人民银行长沙中心支行统计，前三季度，全省金融机构新增房地产贷款6328亿元，同比增长684。激增的房地产贷款投放量压缩了后期额度，将导致投放节奏变缓。9月以来，我省一些中小型银行在贷款结构方面有所调整，部分银行个人住房贷款的审批和发放时间有不同程度的延长。9月，首套房贷执行下浮、基准和上浮利率的比例分别为094、8836和107，主要以基准利率为主，但执行下浮利率和上浮利率的比重分别比去年同期降低91个百分点和提高72百分点，首套房贷的平均利率为基准利率的101倍。银行机构收紧个人住房贷款，提高首套房贷利率，将影响部分刚需人群购买能力和改善性需求人群入市积极性。29（三）湖南省房地产行业价格分析1、房屋销售均价增长，上涨动力增强据湖南省国土资源厅数据显示，上半年，湖南全省房地产用地出让均价17911元/平方米，同比上涨339。其中，商服用地出让均价19683元/平方米，上涨505，住宅用地出让均价17046元/平方米，上涨258。前三季度，全省商品房屋销售额161802亿元，增长308，比18月提高17个百分点。其中，住宅销售额135973亿元，增长322，比18月提高39个百分点。19月湖南商品住宅均价2547元/平方米，同比上升147。2、商品住宅销售面积大幅增长2013年110月，长沙市房屋销售均价为66854元/平方米，环比增长071，同比增长447。长沙市新建商品房销售一直保持稳定，单月销售面积均保持在120万平方米以上，单月销售明显好于去年同期。15月，新建商品房销售57396万平方米，比上年同期增长401，商品房销售的持续向好，调动了房地产开发企业积极性，房地产开发企业加大了开发投资，从5月开始房地产开发月度投资保持在95亿元以上，月度投资增速达到23以上。18月，全市完成房地产开发投资7216亿元，增长118，比14月提升17个百分点，其中58月，全市完成房地产开发投资44850亿元，比上年同期增长256，增速明显提升。长沙商品住宅销售面积大幅增长，占全省商品住宅销售面积的比重为453，同比提高73个百分点，进一步推高全省的均价。数30字显示，19月长沙市内五区商品住宅均价4059元/平方米，同比上升09。表7长沙市2013年110月份房地产样本价格数据数据来源中国指数研究院网站31四、湖南省房地产发展指数分析（一）房地产买卖市场发展指数研究2013年，湖南省房地产买卖市场发展指数整体下滑。其中，行业发展现状总指数为10399点，比2012年低815点。从细分指数来看，消费支出金额指数为1094点，比去年下降605点，比2011年略有上升；消费支出数量指数为98755点，比2012年下降6点，比2011年下降536点，说明房地产总体价格呈下降趋势，房地产价格调控政策虽然在今年有所放缓，但市场反应仍旧低落；消费价格指数为10629点，比去年低1327点，比2011年低484点；消费率/拥有率指数为9272点，连续三年在100点以下，并且呈持续下降态势，说明消费者信心依然不足。表8湖南省房地产买卖市场发展现状指数年份消费支出金额指数消费支出数量指数消费价格指数消费率/拥有率指数行业发展现状指数2011年1074910291111139923105572012年1154510355119569582111542013年1094975510629927210399升降（相比2011年）191536484651158升降（相比2012年）60561327318152013年，房地产市场满意度指数为9887点，低于100点，增幅也分别比2011和2012年回落762点和498点，说明消费者对房地产市场满意度增幅持续逐年走低的态势。从细分指数来看，价格满32意度指数为9801点，低于100点，但比2012年增长138点，说明消费者对2013年的房地产市场价格满意度略微有所升高，2013年对房地产的宏观政策调控有所起色。质量满意度指数为9943点，比2012年降低976点，说明消费者对房地产质量的满意度在2013年大幅下滑。总体满意度指数为9909点，比2012年下降617点，说明消费者对房地产市场总体满意度低于去年同期水平，且满意度下滑幅度较大。表9湖南省房地产买卖市场满意度指数年份价格满意度指数质量满意度指数总体满意度指数行业满意度指数2011年111621047310313106492012年96631091910526103852013年9801994399099887升降（相比2011年）136153404762升降（相比2012年）1389766174982013年，湖南省房地产买卖市场发展指数为10399点，比2011年年降低158点，比2012年降低755点，说明2013年湖南省房屋交易市场发展出现下滑态势。从行业满意度指数来看，房地产行业整体评价连续三年出现下滑，下滑速度还在加剧，说明行业总体尚未回暖。33表10湖南省房屋交易消费品市场消费发展指数年份行业发展现状指数行业发展潜力指数行业满意度指数行业消费发展指数2011年105571159910649109352012年111541121210385111002013年103999887升降（相比2011年）158762升降（相比2012年）755498（二）房地产租赁市场发展指数2013年，湖南省房地产租赁市场发展状态稳定，略低于2012年水平，但各项指数还保持在100点之上。其中，行业发展现状指数为10698点，比2011年高1922点，比2012年低32点，说明湖南省房地产租赁市场012年回暖之后，2013年有小幅下滑，消费支出金额指数和消费支出数量指数都低于去年同期值。说明消费者在对房地产交易市场持观望态度的同时，对房地产租赁市场的热情也稍有消退，但下滑幅度不大。表11湖南省房地产租赁市场发展现状指数年份消费支出金额指数消费支出数量指数消费价格指数消费率/拥有率指数行业发展现状指数2011年856210563720187762012年1120610718110182013年110821008310698升降（相比201125248192234年）升降（相比2012年）12463532自2010年以来，房地产租赁市场满意度指数出现连续四年下降，2013年指数为9894点，分别比2011年和2012年低83点和451点，说明消费者对房租赁市场满意度仍旧在持续降低，虽然降低幅度有所减少，但已经跌破100点线，房地产租赁市场迫切需要完善。从细分指标来看，价格满意度指数、质量满意度指数和总体满意度指数分别为9794点、9903点和9978点，均位于100点线之下，分别比去年下降335点、74点和306点，说明消费者对房地产租赁市场的价格和质量满意度都比较低。表12湖南省房地产租赁市场满意度指数年份价格满意度指数质量满意度指数总体满意度指数行业满意度指数2011年108081055110814107242012年101291064310284103452013年9794990399789894升降（相比2011年）1014