葫芦岛富尔沃财富汇可行性研究报告

I葫芦岛富尔沃财富汇可行性研究报告摘要房地产业已成为辽宁经济发展的一大支柱产业，在保增长、惠民生中起到重要作用。今年前7个月，葫芦岛市房地产完成投资110亿元，房屋施工面积2812平方米，房屋竣工面积206万平方米，商品房销售面积571万平方米。本文对葫芦岛市房地产业环境、房地产市场、项目区域市场、项目微观性进行了分析，同时对葫芦岛富尔沃财富广场项目进度计划、投资成本估算、资金筹措、经济分析、社会效益评价、不确定性分析、投资风险分析等方面进行了分析说明。其中经济分析包括盈利能力分析，清偿能力分析；不确定性分析包括敏感性分析、盈亏平衡分析。通过对以上数据的分析，确定了本项目在社会效益、经济效益、环境效益上是可行II的。关键词房地产项目；可行性；经济；投资IIIABSTRACTREALESTATEINDUSTRYHASBECOMEONEOFTHEECONOMICDEVELOPMENTOFLIAONINGPILLARINDUSTRIES,INTHEGROWTH,HUIMINBIRTHPLAYSAROLETHEFIRSTSEVENMONTHSOFTHEYEAR,HULUDAOCITYESTATECOMPLETEDINVESTMENT110BILLIONYUAN,HOUSINGCONSTRUCTIONAREA2812SQUAREMETERS,BUILDINGCOMPLETEAREA206MILLIONSQUAREMETERS,COMMODITYSALESAREA571MILLIONSQUAREMETERSTHISPAPERINHULUDAOCITYREALESTATEINDUSTRYENVIRONMENT,REALESTATEMARKETANDPROJECTREGIONALMARKETANDPROJECTWEIGUANXINGWASANALYZED,MEANWHILETOHULUDAODARFURWALTERFORTUNEPLAZAPROJECTSCHEDULE,INVESTMENTCOSTESTIMATION,FINANCING,ECONOMICANALYSIS,SOCIALBENEFITEVALUATION,UNCERTAINTYANALYSIS,INVESTMENTRISKANALYSISETCWEREANALYZEDANDEXPLAINEDTHEECONOMICANALYSISINCLUDEDPROFITABILITYANALYSIS,THEREPAYMENTABILITYANALYSISUNCERTAINTYANALYSISINCLUDESSENSITIVITYANALYSIS,BREAKEVENANALYSISTHROUGHTHEABOVEDATAANALYSIS,CONFIRMEDTHEPROJECTISINTHESOCIALBENEFIT,ECONOMIC,ANDENVIRONMENTALBENEFITSWASFEASIBLEKEYWORDSREALESTATEPROJECTS,FEASIBILITY,ECONOMYINVESTMENT目录1项目总概况111项目基本概况112开发商简介113项目可行性研究说明12葫芦岛房地产业发展环境分析221葫芦岛社会经济发展情况分析2211城市GDP2212城市居民家庭人均可支配收入2213房地产投资额322葫芦岛市房地产政策环境分析3221中国房地产政策综述3222近期出台房地产宏观政策分析43葫芦岛市房地产市场分析631葫芦岛市房地产市场发展现状632葫芦岛市房地产发展前景预测6321葫芦岛市房地产市场供求未来发展预测6322葫芦岛市房地产市场未来价格走势64项目区域市场分析841项目所在区域规划、功能定位分析8411区域规划分析8412功能定位分析842项目相关因素和条件分析943区域内的供求分析944周边竞争性楼盘分析9441周边竞争性楼盘简介9442周边竞争性楼盘06年销售情况10443周边竞争性楼盘特征分析115项目的微观性分析1251项目区位与规划指标1252项目周边环境分析1353项目SWOT分析13531项目优势（STRENGTH）13532项目劣势（WEAKNESS）14533项目机会（OPPORTUNITY）14534威胁（THREAT）1454项目市场定位15541产品定位15542客户定位15543价格定位156项目实施进度计划1661项目施工组织1662开发进度计划167项目总投资与开发成本估算188项目资金筹措与资金平衡2181项目收入计划2182项目资金筹措229项目经济评价2491项目盈利能力评价24911项目损益表24912项目全部投资净现值、内部收益率2592项目清偿能力评价2610项目的不确定分析27101敏感性分析27102盈亏平衡分析2811项目投资社会效益评价30111社会效益影响30112项目社会参与性301121目标群体参与性301122受影响群体参与性3012项目投资风险分析32121风险定义、作用32122风险分类32123风险识别与分析321231市场风险321232经营风险321233财务风险32124风险规避331241市场风险331242经营风险331243财务风险3313项目结论及项目市场前景34131项目结论34132本项目普通公寓住宅部分市场前瞻3411项目总概况11项目基本概况葫芦岛富尔沃财富汇项目位于葫芦岛市教育园区J3B地块内，地处我市城市规划建设的中心，雄居教育园区之龙头，由葫芦岛富尔沃房地产开发独家投资开发建设。财富汇由9栋板式高层住宅、一栋产权式公寓和一栋建筑面积4000平方米的综合健身会馆所组成的住宅区，规划建筑面积14万平方米。高层住宅主要设计层数为18层及21层，产权式公寓33层，其立面设计现代、大气、新颖，具有超前的配套设施与服务，楼盘定位为现代化智能型健康、安全生态社区。12开发商简介富尔沃房地产开发有限公司总部设在葫芦岛市龙港区龙绣街，先后受托于葫芦岛渤船房地产开发有限公司主持了教育园区“路桥工程”，教育园区“绣园小区”开发项目，2008年取得了葫芦岛教育园区J3B地块的开发权。正在开发的项目命名为富尔沃财富广场。13项目可行性研究说明该项目聘请北京天安伟业咨询管理有限公司、北京中国建筑设计研究院联安设计有限公司、奥运会“鸟巢”环境设计团队北京中国建筑设计研究院环艺所负责整个项目咨询策划、建筑设计和环境设计。作为城市核心区域的重点项目。在项目的定位上以“城市名片、城市展厅、城市舞台”为起点，以提升城市形象、展示城市面貌为己任，以“高起点、高标准、高品位”为目标，以“城市新极”的指导概念，独立形成凝聚点，辐射周边，成为葫芦岛市的现代都市综合体。它的开工建设，对于完善城市功能，提升城市品位和档次，都将产生积极的推动作用，并将进一步带动我市地产市场的繁荣和城市商业经济的发展。22葫芦岛房地产业发展环境分析21葫芦岛社会经济发展情况分析211城市GDP葫芦岛市2002年2007年GDP（单位亿元）212城市居民家庭人均可支配收入葫芦岛统计信息网显示2010年第一季度，葫芦岛市城镇居民人均可支配收入达4058元，同比增长116。收入主体中，工资性收入为2443元，占主导地位，同比增长79，政策性措施推动转移性收入稳定增长，达1500元，同比增长116。葫芦岛市居民家庭人均可支配收入表21单位元月份2110年22010年32010年5年份200220032004200520062007GDP203124029342995348141963月月月收入1465113813052010年25月份，葫芦岛市房地产市场继续保持健康有序的发展态势。房地产市场交易量、交易额均创历史新高；房屋成交价格指数全线继续攀升；商品房合同备案旺盛；商品房市场供应充足；市民可支配收入提高，大大促进房地产市场健康有序的发展。213房地产投资额据辽宁省统计部门最新公布数据，今年一季度辽宁房地产开发投资完成1721亿元，同比大幅增长612，占全省全社会固定资产投资额的近五分之一。房地产业已成为辽宁经济发展的一大支柱产业，在保增长、惠民生中起到重要作用。全省地区生产总值的十分之一、财政收入的四分之一、就业岗位的六分之一都来自建设领域。今年辽宁将投资2400亿元推动居住地产、商业地产、工业地产三类地产业高速增长。在全省拟定的13万亿元固定资产投资计划中，房地产投资约占五分之一。22葫芦岛市房地产政策环境分析221中国房地产政策综述（1）宏观政策文件，对房地产市场的影响；关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知文号建住房2006166号实施时间2006年07月06日内容为贯彻国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号），现就进一步整顿规范房地产交易秩序有关问题通知如下一、充分认识整顿规范房地产交易秩序的重要意义。二、加大房地产交易环节违法违规行为整治力度。三、落实主管部门整顿规范房地产交易秩序的责任。影响整顿规范房地产交易秩序,对于维护消费者合法权益，稳定住房价格,促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。各地房地产、发展改革、价格、工商管理4部门要从实践“三个代表“重要思想和落实科学发展观的高度出发，切实把思想统一到国务院的决策部署上来,坚持深化改革和加强法治并举、坚持整顿规范和促进健康发展并重，加强制度建设，加大对房地产交易环节违法违规行为查处力度，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。中华人民共和国城市房地产管理法文号中华人民共和国主席令第72号实施时间2007年8月30日内容第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对中华人民共和国城市房地产管理法作如下修改在第一章“总则”中增加一条，作为第六条“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”本决定自公布之日起施行。中华人民共和国城市房地产管理法根据本决定作相应修改，重新公布。影响中华人民共和国城市房地产管理法是中国房地产发展的主方向，也是一个发展的标准，对各种房地产工作都做了明确的规定。加强了城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。（2）国家整体现状、趋势、前景2006年我国房地产的发展趋势和政策措施（一）我国将加大中小户型商品房供地；（二）我国将规范土地出让合同和程序；（三）银行业放宽房贷业务的同时加大房贷罚息；（四）我国将实施投资性房地产会计准则；（五）我国将推出住宅性能评定标准；222近期出台房地产宏观政策分析（1）宏观政策文件，对葫芦岛市房地产市场的影响；关于落实新建住房结构比例要求的若干意见文号建住房2006165号实施时间2006年07月06日5内容为贯彻国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号），切实调整住房供应结构，现就落实新建住房结构比例要求提出如下意见，各地要认真贯彻执行。一、明确新建住房结构比例。二、妥善处理已审批但未取得施工许可证的商品住房项目。三、严肃查处违法违规行为。四、加强监督检查，落实责任追究制度。影响根据住房调查的实际状况以及土地、能源、水资源和环境等综合承载能力，合理确定长春市新建商品住房总面积的套型结构比例。房地产主管部门将住房建设规划纳入当地国民经济和社会发展中长期规划和近期建设规划，按资源节约型和环境友好型城镇建设的总体要求，合理安排型普通商品住房和经济适用住房布局，方便居民工作和生活，并将住房套型结构比例分解到具体区域。辽宁省房地产交易秩序专项整治工作方案文号辽建发200662号实施时间2006年12月01日内容按照国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）、建设部、国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局关于进一步整顿和规范房地产交易秩序（建住房2006166号）和建设部关于印发房地产交易秩序专项整治工作方案的通知建住房2006216号等文件的要求，现就我省房地产交易秩序专项整治活动制定如下工作方案，请参照执行影响此举措加强了葫芦岛市房地产交易管理，规范房地产交易行为，保障房地产交易当事人的合法权益，促进房地产业健康发展。（2）城市规划现状、趋势、前景，对待建项目的影响；年初以来，葫芦岛经济开发区坚持以科学发展观统领全局，牢牢抓住招商引资这条生命线，创新思路，扎实工作，招商引资工作取得新突破。19月份共引进新项目29个，计划总投资7198亿元，其中投资5000万元以上项目19个，投资10亿元以上项目3个。重大项目的推进工作均取得不同程度进展，总投资36亿元的山东盛大科技集团海擎重工项目一期工程即将投产；总投资25亿元的中冶集团镍钴冶炼项目可研和环评通过专家评审；总投资205亿元的中石油千万吨炼油项目正在全力推进立项核准工作；总投资30亿元的大唐国际热电联产项目前期工作进展迅速。6随着人民生活水平的提高，对人居住房的要求越来越高，住房选择也越来越多样化。人们在选择住房的取向越来越多样化，这就决定了开发建设单位一定要研究这些市场变化，根据不同的需求，调整住房的供应结构。3葫芦岛市房地产市场分析31葫芦岛市房地产市场发展现状今年前7个月，葫芦岛市房地产完成投资110亿元，房屋施工面积2812平方米，房屋竣工面积206万平方米，商品房销售面积571万平方米。其中，龙港区房地产完成投资72亿元，房屋施工面积1765万平方米，房屋竣工面积126万平方米，销售面积370万平方米。占全市的比重分别是655、628、612、648。在六个县（市）区中起到了龙头作用。32葫芦岛市房地产发展前景预测321葫芦岛市房地产市场供求未来发展预测葫芦岛市人口2804万人，其中城市人口68万人，葫芦岛全市城镇日前人均住房面积达243平方米比建市之初增加了33倍。2006年，国家为了改善房地产市场住房供应结构，加大小户型的供应量，保证中低收入家庭能够买得起住房，对各地区在新开发的住宅中，要求90平方米以下住房要占住宅总面积的70。2007年葫芦岛市在新开工住宅施工面积中，90平方米以下面积955万平方米，占新开工住宅全部面积的458，比上年提高323个百分点。小户型住宅比重加大，也是促进商品住宅销售面积增长因素之一。葫芦岛市商品房销售面积1367万平方米，比上年增长386，高出全省平均水平13个百分点，其中商品住宅、商业营业用房销售面积分别为1206万平方米、135万平方米，比上年分别增长388、821。虽然房价持续上涨，人们购房热情高涨。7322葫芦岛市房地产市场未来价格走势2007年葫芦岛市房地产承接2006年下半年上升走势，总体运行的特点是高开高走，到后两个月增幅有所回落，全年各项指标均创历史新高。房地产完成投资246亿元，比上年增长614；房屋施工面积3558万平方米，比上年增长845；商品房销售面积1367万平方米，比上年增长386；商品住宅平均价格2034元，比上年增长254。2007年，葫芦岛市房地产开发完成投资246亿元，比上年增长614，增幅提高467个百分点，高出全省平均水平303个百分点。房地产完成投资占全社会固定资产投资比重由上年124上升到157，仍是拉动全市投资增长的重要力量。商品住宅平均价格2034元，比上年的1622元增加412元，增长254，是葫芦岛市房价上涨幅度最高的一年。84项目区域市场分析41项目所在区域规划、功能定位分析411区域规划分析目前葫芦岛市正进行新城区建设，直接影响到葫芦岛楼盘的发展走向。葫芦岛富尔沃财富广场项目位于葫芦岛市教育园区J3B地块内，地处我市城市规划建设的中心，雄居教育园区之龙头，由葫芦岛富尔沃房地产开发独家投资开发建设。飞天广场处于新城区的关键地段，并且交通便利，和城市中心联系紧密。财富广场占地面积83，300平方米，规划建筑面积约25万平方米，其中商业约11万平方米，高层住宅约14万平方米。项目总投资约11亿元人民币，将吸引世界500强企业之一沃尔玛国际大型连锁超市公司入驻财富茂，预计引进外资2500万美元以上。可以预见，在不久的将来，在我市的中心区将会崛起一座现代化商业中心，这里正成为国内外投资者、商家创业平台和投资宝地。412功能定位分析项目功能作为城市核心区域的重点项目，在项目的定位上以“城市名片、城市展厅、城市舞台”为起点，以提升城市形象、展示城市面貌为己任，以“高起点、高标准、高品位”为目标，以“城市新极”的指导概念，独立形成凝聚点，辐射周边，成为葫芦岛市的现代都市综合体。它的开工建设，对于完善城市功能，提升城市品位和档次，都将产生积极的推动作用，并将进一步带动我市地产市场的繁荣和城市商业经济的发展。市场定位以本地及周边所有人群的时尚消费需求为主，以高中档商品为主，走差异化经营道路，同时以一流环境、一流设施取胜，各项商业互补互动，与老区商业形成优势互补之势，最终取得市场主动权。经营目标引进国际国内知名大型零售商沃尔玛、家乐福、麦德龙、欧尚、大润发、乐购等连锁经营企业。初步计划其所在商业建筑面积约50,000平方米，超市营业面积约20,000平方米，最终成为葫芦岛市零售业龙头企业。942项目相关因素和条件分析项目周边分布有中小学，银行，超市，医院，健身会馆等各种城市配套设施。项目地毗邻“市实验中学”在高正规院校的周边，人文环境佳。项目地位于葫芦岛市龙湾大街西侧，与五里河遥遥相望，所谓近水者智，必定吸引大部分消费者的青睐。葫芦岛人的消费流向，以购房、旅游、文化教育以及餐饮等方面为主。再从周边几家楼盘的销售情况和周围餐饮娱乐设施情况来看，便利的交通及完善的娱乐休闲设施是项目重要的竞争力。因此可确定，龙湾大街地段必然成为未来几年葫芦岛市房地产的黄金地段。43区域内的供求分析2007年葫芦岛市全年居民消费价格总水平上涨35，全市GDP完成4869亿元，增长105；地方级财政收入完成314亿元，增长274。规模以上工业企业实现利润195亿元，增长90。社会消费品零售总额525亿元，增长163。这些即可证明葫芦岛市市民有一定的房产消费能力。从该项目附近的几个楼盘，首创象墅，水岸帝景，凌云金域华城等销售情况来看，均受到广大葫芦岛市民的欢迎，所以只要保证较高的性价比，必然能让葫芦岛房产消费者接受我们的楼盘。44周边竞争性楼盘分析441周边竞争性楼盘简介周边竞争性楼盘简介（表41）案名地理位置规模（万M2）建筑形态规划户型（M2）销售价格（元/M2）备注10首创象墅葫芦岛市龙港区龙程街72号35花园洋房1031331493153800多层，高层，跃层；高中低档各种户型齐全；水岸帝景教育园区五里河西岸22英伦风情1023500多层，高层，跃层；户型多为两室一厅两卫及三室两厅等大户型；天马水木清华临河街与卫星路交汇处106水木园林851783600多层，小高层；二室二厅一卫至三室二厅二卫不等；凌云金域华城龙绣街与海翔路交汇处40新加坡风情601403600多层,小高层,高层,别墅；户型多为两室一厅、三室一厅等中等户型；442周边竞争性楼盘06年销售情况周边竞争性楼盘06年销售分析表42项目名称总套数剩余套数总销售率对外报价1月销售套数2月销售套数环比1月成交均价2月成交均价环比首创象墅47014070500030506664500500011111水岸帝景20303098480015020033343005000162天马水木清华90001003000100150503000330010凌云金域华城200001004500200280404000480020443周边竞争性楼盘特征分析周边四个项目中，“水岸帝景”与该项目在同一地段，位置上最为接近，因此就“水岸帝景”项目做出相关分析比较。产品分析（1）“水岸帝景”以英伦风情作为建筑风骨，力求营造出自然、淳朴、和谐的生活方式，既能享受优雅生活又不失都市气息，而且品牌优势强大。（2）户型多为两室一厅两卫，三室两厅等大户型。（3）价格多在3500元左右，在葫芦岛市场属于高档住宅。客户群体分析“水岸帝景”主要面向中高端人群，小区可容纳2030户，同时配有1411个停车位，表明小区内70的住户有私家车，从此即可证明“水岸帝景”主要面向中高端人群。价格分析“水岸帝景”主要销售价格在31884388元/，其中多数户型价位在3488元/上下。部分大户型及越层售价可达到4500元/，此价格在葫芦岛市场属于中高等价位。所以可以判定，此价位在葫芦岛市是可以被中高收入人群所接受的价位。125项目的微观性分析51项目区位与规划指标位于葫芦岛市教育园区J3B地块内，地处我市城市规划建设的中心，占地83300，开放式商业广场。整体规划建筑面积28000财富街，由9栋板式高层住宅、一栋产权式公寓和一栋建筑面积4000平方米的综合健身会馆所组成的住宅区和50000商业联盟。目前一期财富汇部分高层住宅主体结构正在紧张的施工过程中，二期计划于2010年7月开始动工，于2011年6月竣工，建设工期1年。根据项目的初步设计，由9栋板式高层住宅、一栋产权式公寓、一栋建筑面积4000平方米的综合健身会馆、一栋商业娱乐综合性建筑和建筑面积28000平方米的财富街所组成，高层住宅主要设计层数为18层及21层，产权式公寓33层，规划建筑面积约25万平方米，其中商业约11万平方米，高层住宅约14万平方米。建筑多为高层住宅，建成后将形成一座现代化商业中心。本项目一期设计指标如下楼盘地址葫芦岛市教育园区J3B地块整盘建面250000整盘户数2000多套占地面积59840本期总建筑面积192000其中地上建筑面积1900001）住宅1600002）商业280003）公建配套40004）架空层1160地下建筑面积20461）地下车库02）住宅地下室10463）公建及配套设施1000容积率11213建筑密度297绿地率401集中绿地率15非机动车停车量62752项目周边环境分析富尔沃财富广场一期位置教育园区J3B地块内基地周边情况位于龙湾大街，葫芦岛市环境较好的地段。以金融、信息、服务交流等现代服务业为主的现代化服务中心。周边交通便利，五里河生态公园市政重点项目也同期在建设当中。财富街及财富广场为住户提供了极大的购物便利。这些项目都将为葫芦岛龙港新区建设带来前所未有的机遇。项目交通条件1路3路14路18路项目处于葫芦岛市新兴发展的龙港新区，交通设施完善。项目周边的公共设施配套商业沃尔玛超市、世纪大厦、口岸大厦教育师范学校附属小学、市实验中学娱乐洁康洗浴中心、健身会馆项目所在地龙湾大街是葫芦岛市目前最理想的居住区域之一，该区域是政府规划好的高级住宅区，政府在现有条件上正着力完善各项基础设施，市政配套设施在短期内就会健全；项目邻近师范学校附属小学，毗邻五里河，生活环境适宜；大批医疗卫生机构散布于小区周围，免去后顾之忧；区内会所、区外各类商业场所、商业购物极为便利。53项目SWOT分析531项目优势（STRENGTH）本项目以“高起点、高标准、高品位”为目标，以“城市新极”的指导概念，独立形成凝聚点，辐射周边，成为葫芦岛市的现代都市综合体。公司历来以注重产品质量为优势，用极高的性价比打造精品住宅。同样，开发商依14然要在此项目上面做好性价比文章，“价钱可以打折，但质量决不可以打折。”相信高质量的房屋品质，加上低廉的销售价格，必然能够吸引葫芦岛的消费者。住宅功能齐全。除了具有高级公寓所具备的基本功能外，还有门厅、车库、私家花园、阁楼等，并在储藏、露台、工作阳台等功能上放大，财富广场所具有的这些功能，同时也满足了自有空间和私密性的要求。在规划设计、项目风格及其户型等方面项目也具有相当的优势，而且价格合理，购物便利，这是本项目最突出的一个卖点。532项目劣势（WEAKNESS）项目包括零售超市及娱乐设施，人口流动性大，管理难度大。项目投资大，而且周期长，受到政府和市场影响大，有一定的风险性。本项目主要面向有私家车用户，楼盘定位面向中高端，消费群体的定位有局限性。533项目机会（OPPORTUNITY）葫芦岛市政府已规划建设龙湾新城区。随着政府规划发展，此区域将成为以金融，信息，服务，交流等现代服务业为主的城市商务平台。政府对于土地的宏观调控及中心城区可开发大地块资源的减少，该项目以其优势的位置和便利的交通条件，面临很大的发展空间。项目位于五里河边际，周边环境优雅。独立式商铺建筑，产权公寓将吸引广大消费者的眼光。项目将购物休闲融为一体，成为葫芦岛龙湾新城区集商业、休闲、时尚购物为一体的新时代街区。534威胁（THREAT）项目所在区域住宅供应量大，而且质量高，面临严峻的竞争。项目周边“水岸帝景”等项目，有很好的品牌效应，直接影响到此项目。“水岸帝景”项目楼盘的具体位置、项目风格、户型等方面，在葫芦岛市场有明显优势，受到葫芦岛消费者的广泛关注和欢迎。1554项目市场定位541产品定位以先进的居住理念为先导，注重营造空间布局、主题生活环境、社区生活配套三大方面的鲜明特点，兼顾建筑单体的内外感受，相对弱化处理住宅配套设施，具备二十一世纪领先品质住宅产品鲜明形象的居住社区。542客户定位整个项目的客户群定位必然是多层次的。总体上看，应明确以“中等收入阶层”为主流消费群体的客户群定位。“中等收入阶层”应该是指有一定的经济基础，家庭月收入在4500元以上，具有较高的文化水平和审美能力，对未来美好生活充满信心和渴望的人群。543价格定位定价，普通高层住宅3900元/平方米。这对于城市中高收入阶层以上的白领具有很大的诱惑力。相对于首创象墅4200元/平方米的房价，富尔沃财富广场更是极具竞争力。用普通公寓的价格坐拥葫芦岛核心商业城，不再只是梦想。此外，该区域是政府规划好的高级住宅区，临近海上海酒店、龙湾公园。各房地产开发商已购置大量土地于此，可以预期，除了现有项目外，周边还会有楼盘项目竞相跟进的态势，形成开发热潮。该处房产极具升值潜力。166项目实施进度计划61项目施工组织1、前期工作（1）项目开发融资2009年4月前完成。（2）签订合同及付款2009年4月前完成。（3）批文报批工作2009年5月前完成。2、规划、设计阶段（1）规划设计方案的审批、修改2009年5月初完成。（2）委托设计2009年5月初完成。（3）初步设计和施工图设计2009年4月2009年7月末完成。3、工程招标招标及采购工作于2009年7月1日前完成（包括施工、监理的招标，以及材料设备采购）。4、施工阶段（1）施工准备2009年7月初2009年7月末。（2）基础工程2009年7月末2009年8月末。（3）土方工程2009年8月末2009年9月末。（4）地下结构工程2009年10月初2010年3月初。（5）主体工程2009年11月初2010年4月初。（6）安装与装修工程2010年1月初2010年5月初。（7）室外总体2010年5月初2010年6月末。5、竣工准备及验收备案2010年7月初2011年8月初。6、销售2009年6月2011年7月。62开发进度计划项目论证及准备工作在2009年12月前完成。2009年6月，完成土地三通一平并投17入施工使用。项目建设包括多层住宅、联体别墅、地下室、及地下停车场等公共设施。预计项目的开发建设经营期限为335天2009年7月30日2010年6月30日。项目所需的大体时间及进度见下表项目开发进度计划表（表61）年份2009年2010年时间项目月份123456789101112123456项目论证及准备工作拆迁及土地三通一平前期工程基础工程基坑围护及土方工程地下结构地上结构外立面装饰工程建安工程土建工程室内装饰工程室外附属工程市政配套说明1、项目前期工作包括项目开发融资、项目规划设计方案和施工图设计以及项目实施前各种批文的报批工作。2、建安工程包括主体工程的建设和室内外设备的安装。3、配套工程建设包括管线铺设、公共建筑建设、小区内外绿化以及道路的建设。187项目总投资与开发成本估算1、项目建安工程组成住宅、商业、公建及配套设施、地下结构。2、固定资产费用包括工程费用，工程建设其它费用3、工程费用包括建筑工程费、安装工程费和设备购置费表一建筑工程费用估算表序号建、构筑物名称单位工程量单价（万元）费用合计（万元）1号楼型栋4175896759270358703662号楼型栋4218838165587535266193号楼型栋1588141382513221207374号楼型栋22874760303519244726885入口商店门面400按720元/计2886集贸市场1000按450元/计457总计4899333299表二国内设备购置费估算表单位万元序号设备名称设备购置费出厂价运杂费总价1人工天然气88470707769554762供电供热系统4355643484512470409123智能系统1472221177776158999764合计591633473306463896364表三安装工程费用估算表19序号安装工程名称指标（费率）安装费用（万元）1人工天然气001495352727676466162供电供热系统073620639813625943613智能系统024884007546056117344合计1850832表四项目投入总资金估算汇总表单位万元投资额序号费用名称合计其中外汇占项目投入总资金的比例估算说明1建设投资103857710098697479511建设投资静态部分937311300899408707111建筑工程费489933329900470725323112设备及工器具购置费6389636400061391285113安装工程费185083200177826949114工程建设其他费用186377400179070409115基本预备费120210001039474112建设投资动态部分101265800087566088121涨价预备费66100005715767122建设期利息9465581400081850322流动资金135567000130252053项目投入总资金（12）1052133801表五分年资金投入计划表人民币序号名称2009201020112012小计分年计划（）3535301001建设投资（不含建设期4858744858744164630138821120利息）2建设期利息10669172655668287149828714989465581443流动资金9710617207530204712056817769084项目投入总资金（123）593649268450577472251234395325977481表六流动资金估算表单位万元计算期序号项目最低周转天数周转次数20032004200520061流动资产100774818817923409758138827711应收账款011290771704879555312612存货492102564537610229311388277121原材料2460513951765716049832968122在产品1476306564537610229311388277123产成品9842041129077204585341648413现金5156821881792681951669414032流动负债13383333117691335303168621应付账款1338333311769133530316863流动资金（12）873954154867527184231058112218项目资金筹措与资金平衡81项目收入计划项目销售情况预测在第一年度末，可获得10销售款；第二年度末，可获得15销售款；交房后获得75销售款。项目收入计划及估算见下表表七销售收入、销售税金及附加和增值税估算表单位万元计算期项目合计20092010201120122013销售（营业）收入25504142402299968416748216967520691924A房型销售收入17195868821561009393单价（含税）275814294052296879275814销售量（套）3034B房型销售收入1931292900702103059单价（含税）288684300234303116288684销售量（套）3034C房型销售收入1472781292618016单价（含税）18016184661846618016销售量（套）7010D房型销售收入309416827236370568单价（含税）370568385396389092370568销售量（套）7010E房型销售收入393001485943877294219329单价（含税）429715438647438647414722销售量（套）202050F房型销售收入35750447660848025620064单价（含税）383042401284012837940122销售量（套）202050G房型销售收入486167883555423715143343677909528单价（含税）177771185757185757179762销售量（套）202018044计算期项目合计20092010201120122013H房型销售收入436092363189123332562999267094956单价（含税）159456166628166628161249销售量（套）202018044入口商店门面968单价（含税）0242销售量（）400集贸市场143单价（含税）0143销售量（）1000销售税金及附加382562043449951625342825451253103789营业税512752071114998420837418483751034596消费税（不考虑）城市维护建设税717852891609977291723711877251448435教育费附加3765124368999125024550902562075882项目资金筹措具体资金筹措及使用详见表表八资金来源与运用表（新设项目法人项目）单位万元23计算期序号项目合计200920102011201220131资金流入485874594178260921671968592126503111销售（营业）收入255041424022999684167482169675206919212长期借款18587427678637601计算期序号项目合计2009201020112012201313项目资本金300014流动资金回收8739541548675271842310581122资金流出50026170179771779554562289334185701821销售税金及附加344995162534282545125310378922所得税226055630001680148580408523建设投资（不含建设期利息）48587448587441646324流动资金87395415486752718423105811225各种利息支出1066922655672871498287149826偿还债务本金00050026127分配股利或利润279719196629223资金盈余（12）9806461076195117027636320742107932924累计资金盈余38262679249项目经济评价91项目盈利能力评价911项目损益表项目总投资额为1482867万元，总销售收入为2318592万元，总销售利润额为710972万元（见损益和利润分配表）投资利润率平均利润总额/总投资额1004795销售利润率平均利润总额/销售收入1003066项目的各类静态指标详见下表表九、损益表和利润分配计算期序号项目合计200920102011201220131销售（营业）收入25504516022999684167482169678720691922销售税金及附加（15）3825677534499526251223254518131037893总成本费用9863236549654325124306844517828714984利润总额（123）118156024965432316933490942141355417588145弥补以前年度看亏损90441866应纳税所得额（45）4965432316933490942509135717588147所得税（33）22605563000168014858040858税后利润496543231693349094234112091178405259提取法定盈余公积金（15）688442130005116814176760810提取公积金（3）137688430001023363353521511提取任意盈余公积金0000012可供分配利润（891011）0002797191966292213应付利润14未分配利润（1213）2797191966292215累计未分配利润3763484912项目全部投资净现值、内部收益率项目全部投资按折现率8测算，得出累计净现值（税前、税后）、财务净限值、财务内部收益率等财务数据。详见下表表10、项目财务现金流量表计算期序号项目200920102011201220131现金流入485874594178260921671968592312650312411销售（营业）收入0229996841674821696752069192412回收固定资产余值13回收流动资金87395415486752718423105811214其他现金流入（长期借款）485874276786376012现金流出5839385676701797704779532511413413450831037892621建设投资（不含建设期利息）48587448587441646322流动资金87395415486752718423105811223经营成本24销售税金及附加0344995262512232545181310378925其他现金流出（利息）1066916762655668428714981428714983净现金流量（12）9816456761076195041667158114627247221233993354累积净现金流量9816456762057840716372499883254747337148874068792项目清偿能力评价本项目贷款按季度给付利息，建设经营期结束一次性偿还本金。总计贷款额度为500261万元，支付利息总额为94656万元。表11、借款偿还计划表计算期序号项目合计20092010201120121借款11年初本息余额1858744626650026112本年借款5002611858742767863760113本年应计利息9465581066922655672871498287149814本年还本付息1066922655672871498528976其中还本000500261付息9465581066922655672871498287149815年末本息余额1858744626650026102还本资金来源2721当年可用于还本的折旧和摊销22以前年度结余可用于还本资金106692265567287149852897623可用于还款的其他资金10项目的不确定分析101敏感性分析销售总收入与总成本的变动对全部投资及资本金的敏感性分析。现设定建设总成本在1010范围内变动全部投资（资本金）内部收益率、净现值的变动状况见下表因素变化对净现值、内部收益率的影响项目变化率09年净现金流量10年净现金流量11年净现金流量12年净现金流量13年净现金流量NPVIRR敏感度系数销售收入1098164567684619824128640991479692222125468527411,741191021925981645676106119664149478401471208472124433931210,697469117109816456761076195041667158114627247221233993359,8537785059816456119119319115325424097212236533888,867237622876442141098164567613061918421999063144575722212133014267,8456867204建设投资1014665196761562069042119621114627247221233993358,6290763124512235826761319132041911389614627247221233993359,227597211709816456761076195041667158114627247221233993359,8537785057377086768332580414949266146272472212339933510,42464101116104947716765903210412866951146272472212339933511,02316127119敏感性分析表不确定性因素变化率（）敏感度系数临界点临界值销售收入5,10192476210839041建设投资5,10119762222781842NPV与销售收入变化的函数NVP20692811（1X）10839041NPV与建设投资变化的函数NVP2278184212928072（1X）通过敏感分析得在分析的各种情况下，项目均能保持较高的内部收益率，并且内29部收益率高于基准收益率。净现值对销售收入的敏感性较大，预期销售收入比临界值高出较多，预期建设投资比临界值低较多，项目盈利能力有较强保证。102盈亏平衡分析分析所用数据如下固定成本包括土地开发费408256万元、居民安置费2600万元、房屋拆除费56万元、拆迁安置管理费6536万元、土地批租费400万元；总可变成本为项目投入总资金10521338万元；营业税金及附加包括营业税12752071万元、城市维护建设税1785289万元，共30604961万元；销售收入255041424万元；总建筑面积250000。根据公式P0C2TC1/QC、Q0C1/PC2T分别求出盈亏平衡时的销售价格、销售量。其中P0为盈亏平衡时销售价格，C1为总成本中的固定成本，C2为单位产品可变成本，T为单位产品营业税金及附加，QC为建筑面积，P为平均单位产品销售价格，Q0盈亏平衡时销售量。本案例中C1720392，C210521338/2542085352，T30604961/25122419844,QC250000，P255041424/25102016568，1、盈亏平衡时的销售价格P0C2TC1/Q420853521224198442881568831430164（元）占预计销售价格百分比831430164/1020165688152、盈亏平衡时的销售量Q0C1/PC2T720392/102016568420853521224198444768923161511万占总建筑面积百分比为1511/256042由以上数据得