[doc]-商住两用物业的市场困境与趋向选择(doc32)-物业管理

商住两用物业的市场困境与趋向选择传统的写字楼，是因商务活动的需要集中在一群小房子中的各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。建筑师从土地的集中有效利用和减少风雨中的交通时间与距离考虑，将这些分散的小房子集中并向高度方向发展，形成商务办公楼，同时商业、银行、律师事务所、会计师事务所、酒店、休闲等服务业也随之聚集。经过长时间的发展过程，形成了写字楼与商务中心的概念和地域上的实体，大大提高了城市空间的利用和商务活动的效率。但是随着计划经济向市场经济转型的步伐加快，多元化经济得以迅速发展，与之相呼应的各类公司应运而生。传统写字楼市场中也出现了一种“空白”缺乏适应成长型中小企业的写字楼或商用楼。高速成长与发展中的中小企业，一方面需要在经济发达地区立足，接近商圈以获得商机，但就资金和面积来讲，其负担商务核心区的租金或售价都显得非常吃力。仅举北京中关村地区为例，中小规模成长型企业在2002年上半年统计的数量比2001年同期增长了40，这其中除了中关村的主力需求群体成长中的高新技术企业，还包括许多涉及外贸、平面设计制作、会计师事务所、技术设备销售、商标代理以及旅游等服务行业被称作“新商业族”的中小规模企业；从企业规模看，目前50人以下的中小型企业占到企业总量的85，平均需要的办公面积为265平方米。如此规模的中小企业财力有限，租购高档写字楼对于他们来说尚且吃力，一是写字楼单元面积偏大，二是价格不菲，从银行贷款，不论是首付款、贷款年限，还是贷款的成数，都有很大的压力。2商住两用物业的产生及意义商住两用楼正是在上述情况下应运而生，它最初的成名是以北京潘石屹为代表的SOHO概念的出现及热销，SOHO看似一个概念的炒作，却在一定程度上填补了写字楼市场的空白点，适应了市场对部分小型办公用房的需求，其意义是既通过市场证明了自身存在的合理性，又反过来影响了房地产市场的发展。SOHO打的虽然是居家办公的概念，但正是它启动了商住房的“商机”。从此，市场上开始大量流行各种商住概念，各种打着商住旗号的写字楼、住宅等过渡型物业也不断涌现，对传统的写字楼市场造成了冲击。“商住”的出现在一定程度上缓解了市场上缺少适合成长型中小公司写字楼供应的难题。1接近商圈，经济发达。2以居住类物业销售，不仅相对于写字楼售价低，而且可以享受居住物业的贷款条件，且使用成本低。3面积较小、更灵活。更适于成长期企业或某些竞争激烈的服务业，如广告公司、文化传播公司、代理公司等。4硬件与服务条件比纯居住物业有优势，电梯、网络硬件、智能化管理等也好于一般居住物业。5在一定程度上具有办公的物业服务条件。可以满足办公、商业、居住于一体的服务需求。3商住物业面临的问题与困境1降低了居住的生活质量，损害了部分业主权益对于作为纯居住目的业主来说，不仅其正常的生活会因“商”而受到影响，有可能面临上下班电梯拥挤、楼道里飘满饭菜味、快递公司跑上跑下、闲杂人员出入较多的尴尬，而且包括物业公用部分的费用和维修费等都要与“商人们”平摊，损害了自身的权益。如果一个住宅里公司越来越多，其中的客户会越来越没有安全感和认同感，早晚会逃离；就算不被吓走，也可能禁不起高额租金收入的诱惑而改为投资。2存在安全及消防隐患在目前的消防管理法规及条例中，虽有关于商住楼的规定，但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，而非“可居住又可用于办公”的商住两用楼。该消防标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装修材料来说，办公楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范较住宅严格。因此，对于商住两用楼，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定的消防隐患。有统计资料显示，许多城市的重大火灾都发生在商住两用楼。3引发政策的不公平性现行的情况是政府并未对商住两用楼的“土地使用用途”做出明确的界定，而目前商住两用楼开发商的普遍作法是将土地使用用途列为“住宅”，这主要是基于“住宅”与“写字楼”相比较来说，在土地出让金，贷款政策，用水用电价格甚至后期销售上等都占很大的便宜注住宅的土地出让金为600元平方米，写字楼为1400元平方米；普通住宅的贷款最高可达八成20年，商用房贷款最高六成10年。这也难怪一些写字楼和纯住宅的开发商大呼市场竞争不公平。4对写字楼市场形成冲击，从长期来看不利于写字楼市场的发展由于竞争的不公平性，尚未建立必要的配套政策，缺乏相应的监督与管理，长期来看，可能会对写字楼市场造成冲击，也不利于房地产物业市场的发展。新加坡、香港等地，政府已明文规定不允许商住。在以上地区，如果一个纯住宅中的电话通过报纸及其它媒体传播出是作为商业用途，不仅电信部门会首先将电话掐断，而且其它相关的部门也会进行相应的处罚。由于目前大陆还没有明确禁止商住两用物业，商住两用楼还会在相当的一段时期内存在下去。4对商住两用物业发展趋向的探讨商住两用物业由于其新生，而且市场基础的相对狭窄和固定，在发展过程中出现各种问题是不可避免的。在问题和市场需求同时存在的情况下，我们既不能不顾负面作用，一味强调发展；也不可单纯强调问题，将其扼杀，解决问题的关键是如何研究市场，克服短期行为，寻求自身的突破。北京作为首都、全国经济中心之一，拥有众多的商圈，既有传统的金融、贸易商圈，又有新兴的IT经济圈，北京还与上海一样，是世界500强驻华总部最集中的地方。笔者通过对北京写字楼市场与商住两用楼市场的归纳分析，得出商住两用物业的三种趋向。应该说这三种趋向都在一定程度上发展了商住两用物业，是对市场进行研究和细分的结果，具有研究的价值和探索的意义。1“只商不住”模式“只商不住”模式成为“后商住概念”的核心，它是商住两用物业中倒向“商”的一面，而“住”的功能萎缩，其市场定位明显转向成长型企业中的中上等既满足了它们办公环境、企业形象的需要，又提供了优惠的价格、灵活的付款方式。“后商住”模式的得以诞生和取得突破的关键在于一种综合性综合了灵活的销售方式、较低的售价、专业化办公、商业的物业服务、便利的商贸环境、较齐全的休闲娱乐环境的优点，也许单独提出哪一点，它都不具备优势，但这些点集合在一起，就为新的工作方式提供了大大的方便，既有经济的合理性，又能满足现阶段、新生活方式的需要。“后商住”的出现并不是市场暂时的概念，在概念之后，是市场的需求本质在起着决定性的作用，从根本意义上说，只“商”不住，“商大于住”是市场选择的结果。其模式在北京有“住邦2000”、“长远天地”等。从市场实际情况来看，住邦2000一期的客户基本为国内民营中等公司，195套基本售罄。笔者认为“后商住”物业在现阶段内取得以上商业成绩应是不足为奇的，而且可能成为写字楼和商住楼盘发展的新取向。2“商”“住”分离的模式“商”“住”分离指一项物业兼具“商”与“住”两种功用，但又在区划、管理等方面进行严格区分。虽为商住两用项目，但是“商”、“住”分离模式避免了传统的商与住混杂的格局，取而代之的是商与住各为独立的建筑体，商业用途的楼宇在消防等各方面尽量采用写字楼的标准，而居住用途的物业则以住宅标准执行，彼此出入互不干扰，互不影响。北京市场目前代表项目有蓝筹名座与冠城园。这里以冠城园为例，谈一些“商”、“住”分离模式的具体做法。首先，冠城园的住宅与写字楼不仅是完全独立的，而且写字楼是完全按照商业用地规划与设计，在商业贷款及消防配套等各方面都是标准的写字楼模式。其次，在写字楼的租售方面，它是以“整层”为单位进行的。这样做，一方面写字楼给公寓业主提供了超值服务，另一方面公寓业主也给写字楼提供了购买服务。从另一个层面来说，许多在冠城园写字楼办公的人，很多会选择冠城园住宅作为居所，不仅增加了项目的卖点，而且工作与居住直线距离的缩短，也提高了人们的生活质量。笔者认为此种作法，在市场上有借鉴意义。3“商、娱”合一，与“住”分离的模式“商、娱合一”从本质上来看，目的也是将“商”与“住”分开，纯粹其办公的功能。但一般意义上的“住”，包含了休息与娱乐两种含义。而“商娱合一”方式恰恰将传统意义上“居住”中的“娱乐”部分剥离，合并到“商”这种功能中来，启动了商住物业中的新篇。其提出“为办公与娱乐合一的少数人建筑写字楼，其实是经过市场细分，为一种新型办公、生活方式服务。“商、娱”合一，与“住”分离模式非常经典的案例来自于位于中关村核心区的“左岸工社”。从产品推广角度看，“左岸工社”打出“为另类人建造的写字楼”，但其提出的三种生活方式下三种物业模式很有些意思如下图所分析，笔者认为这种模式下，工作与生活更紧密地联系在一起，是由IT等新经济催化的代表着未来商业、办公的一种新趋势。市场经济的发展必然会针对需求而创造产品，在中国中小企业起步发展、民营经济崛起的阶段，商住物业正在以其可塑性和适应性得到迅速的发展。在现有政策条件下，商住楼将会是一个需求极大的特殊产品，具有特殊的生存空间。可以预见的是重视市场细分、定位合理、性价比高、功能设计创新的新型商住楼将在这一阶段将显示强盛的生命力。虽然业内人士对商住物业的质疑还在继续，但市场上商住物业的销售前景却看似一片光明，最新统计显示，北京商住物业的开发量已经不低于正规写字楼。经过短短几年的进化，我们现在甚至很难分清某些商住物业与高档写字楼的区别了从“商住两用”到“只商不住”早在现代城推出（居家办公）概念之前，商住物业就已经小有市场。很多公司的地区办事处喜欢选择兼有写字楼与居住功能的公寓作为根据地。年紫竹桥附近的嘉慧苑，因写字楼市场不景气，开发商将其改造为全复式公寓，并推出复式上层居住、下层办公的概念而受到中小企业欢迎。进而演变成商住两用模式，其定位模糊，实际上是为扩大需求层面。但是，早期的商住两用楼特别是按住宅标准设计的公寓楼，在防火、安防、配套等方面均与标准写字楼相差甚远，在使用中暴露很多问题。同时，对于那些纯居住的业主来说，不仅其正常的生活会因“商”而受到影响，而且包括物业公用部分的费用和维修费等都要与“商人们”平摊，“商”与“住”的矛盾日益突出。于是出现了一些明确提出“只商不住”的项目。这些项目在建筑结构、功能分区、户型设计、外观处理，甚至包括案名的处理，都已经有了写字楼色彩，一方面强调商务办公的纯粹性，如明确定位的是“工作”、“企业”和“纯办公区”，而非个人化的居住；另一方面，也加强了商务配套功能，如员工餐厅、商务中心、大型会议室等。正是这一革命性的变化导致了商住物业的繁荣。在今天的市场上，诸如天行健、数码、佳境天城、当代青云、长远天地、住邦、峻峰华亭等热销项目，都属于“只商不住”的产品。实际上，我们发现，其中有些原来就是写字楼项目，并按写字楼规划建设起来，只是为预销的需要改成住宅，如数码和佳境天城。区域特征依然明显“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。虽然房地产开发的地段定律对于住宅可能并非绝对真理，但对于商住物业，几乎无反例。就当前北京房地产市场而言，商住物业分布比较集中的几个区域主要有中关村、亚运村、及其辐射区。这些区域所呈现的市场共性表现为中小企业较多、写字楼供应量相对紧缺或租金价格较高，这些中小公司由于受其经济承受力的限制，往往更乐意选择区域内既能满足其办公需求，又不至造成太大租金压力的场所。从产品特征上看，纯商务楼或纯商务公寓与写字楼相比，更趋于人性化，并具有更低的进入门槛和更多的使用功能；与商住两用公寓相比，则更强调产品品质、商务用途、商务设施、商务氛围。如受到投资买家青睐的中关村“公司公园”长远天地，具有在硬件上不低于写字楼的档次，高档次玻璃金属幕墙的外立面，框架结构可自由组合空间，高标准电梯，消防上有烟感喷淋设施，每层均有共享会议室、展览室、高速信息网络插口，每两层享有层高米的共享空间，在商务会所提供服务功能，在屋顶设空中花园，甚至还包括公共卫生间等细节。据了解，到目前仅仅个月的时间，长远天地、座已售出，价格也是一涨再涨。住邦和金宸公寓也属于一东一西两个成功的商住物业项目。住邦的目标客户主要针对小型创业企业、外地驻京企业，而金宸公寓以其是金融街惟一在售商务公寓的垄断性优势，配合钢结构的板式小高层建筑形式，推出后都取得了不俗的销售业绩。投资买入还需谨慎由于商住物业的产权为年，又可有成年按揭，因而大受中小企业和投资买家的欢迎。“我想中关村西区和建成后，其周边的商住公寓市场前景会非常好，前提是政府不干涉商住公寓建设。”北京中原物业的李文杰表示，高档写字楼的回报相当丰厚，但前期投入也相当高，三五年内是不可能收回成本的，只有具备实力的投资商才会进入这一领域，他们不会关注中低档写字楼市场，因此适合中小公司的商住物业市场会很大。但是商住物业早期产品供大于求的市场特征已经显现。从东方策略等房地产经纪公司的成交数据显示，与往年相比，商住类住宅的出租价普遍下跌汇园国际公寓的月租金为每平方米美元美元，汇园公寓为美元，而年该项目的月租价最高为每平方米美元；第一个中外合资项目城市广场，当初开发商预期的月租金为每平方米美元，而现在只有美元。据业内人士分析，出现上述状况，原因在于这些老楼盘无论从地段、项目品质等方面都不足以与新盘相抗衡，以至投资回报远不如预期。同时，商住两用类房屋在出租获益上亦存在许多缺憾。比如，其客户主要是成长型公司，租期一般在至年之间，流动性强；商住型楼盘面积使用率不高、电话线供电量不足等条件限制了办公需求。所以投资买家宜选择那些“商”与“住”彻底分离，有的甚至在物业上还分别管理的楼盘，此类物业商、住的质量都可以保证，其在投资市场上的生命力会更长久些。商报记者陈志平商住类住宅租金跌势惊人投资慎投商住楼焦点房地产网HOUSEFOCUSCN2002年07月19日0954精品购物指南无论商住楼是过渡产品还是无奈选择，以租养房的投资者们最关心的是与普通住宅和纯办公楼比，商住楼的投资回报率是高是低租金的稳定性如何商住类住宅发展超速按用途划分，目前市面上的住宅出租一是用作居住，二是出租给公司用作办公场所。早在商品房诞生之初，便有许多人在买来的公寓中办公，如早期的华侨村、汇园公寓、京宝花园等。真正大行其道投资商住也是在近几年时间，受新经济影响，一些独立性较强的小公司不断涌现，于是从开发商到小业主，这种开发、投资商住的热潮愈演愈烈远的如SOHO现代城，华盛乐章、九龙花园、国际港，近的像数码01和住邦2000等，已公然打出商住概念进行促销，商住类项目开发量迅猛，但如果说有的发展商为了保护楼盘的品质，不愿打出商住类住宅的旗号，业主们却为了投资收益全然不顾这些，据了解，包括世方豪庭、凤凰城、海润国际、旺座甚至棕榈泉国际公寓等纯公寓楼，都不乏商住类投资者的身影，最明显的是月租价四五千的房子，原先只能去望京寻觅，现在在二环路边的京辉、时代之光就能找。据有关方面调查，中关村地区商务公寓的年投资回报率高达95，略低于写字楼，看来，如此众多的投资者选择可“商”的公寓自在情理之中。商住需求支持不了供应供需状况是影响房价与租金比最直接的因素。大规模的投资趋向是否有足够的需求保证收益呢据中原物业的统计资料表明，商住的热租区主要集中在中关村往东延至亚运村区域，CBD地区有部分需求，但相比而言，公司以写字楼租赁居多，公寓出租大多是居住。售价在每平方米50007000元的项目商住出租率高，租金大多在每平方米每天24元，150200平方米的房屋最受中小公司青睐，中关村地区80100平方米的房子出租快，投资回报率高。业内人士认为，写字楼市场产品结构的不尽合理，非甲级写字楼的供应不足，导致了商住类住宅出租活跃，但面对写字楼供应量的大幅增加，这种需求并不能长期保持。老楼盘租金跌势惊人事实上，类似的供求失衡在近几年早有明显的显现。从东方策略等房地产经纪公司的成交数据显示，与往年相比，商住类住宅的出租价普遍下跌中关村商务密集地区公寓由于开发量不多，有部分房屋租金不降反升。租价降幅最典型的是一些老楼盘，汇园国际公寓的月租金为每平方米1520美金，汇园公寓为10美金，而1996年该项目的月租价最高为每平方米30美金；由于芳群公寓、龙珠、清芷园等项目相继推出，南城最早的公寓项目金都公寓原有的格局、设计、配套相对落后，失去了竞争力，月租金由7000元降至4000元左右，跌幅约40；两年前入住的紫金庄园，150平方米、月租价1万元的房屋现在已降到7000多；第一个中外合资项目城市广场，当初开发商预期的月租金为每平方米10美元，而现在只有6美元。据业内人士分析，出现上述状况，原因在于这些老楼盘无论从地段、项目品质等方面都不足以与新盘相抗衡，以至投资回报远不如预期，从一定程度上预示着在楼市日新月异的今天，将又有相当一部分投资者重蹈覆辙。商住类楼盘投资前景堪忧楼市的推陈出新对投资者的影响仅是一方面，商住类房屋在出租获益上存在许多缺憾。比如，商住楼的客户主要是成长型公司，租期一般在12年之间，流动性强，这些公司构成复杂，管理松散，尤其在商、住混居的情况下，办公生活相互干扰，居住类客户不愿来租，影响了楼盘的品质，这也是许多开发商不公开承认允许商住的一个重要原因。商住型楼盘面积使用率不高、电话线供电量不足等条件限制了办公需求，同时一旦整栋楼宇中多数单位出租，转型就相当困难，如早期的商房大厦等。另外，随着23年后写字楼项目的大规模交付使用，新增的供应量必然降低写字楼的租价，一些旧的写字楼将吸纳部分商住客户，因为即使再小的公司也希望能在写字楼办公以显档次，因此种种迹象表明，商住楼仅仅是一种过渡形式，其投资前景并不看好。不过有些明确提出商住概念的项目还是值得投资者关注，这些楼盘除了在外立面处理、户型分隔分区、智能化系统、商务配套等方面进行全面改进外，最具革命性的改变就是对“商”“住”的彻底分离，有的甚至在物业上还分别管理，比如数码01、魏伯豪、住邦2000等，业内专家认为此类物业商、住的质量都可以保证，其在投资市场上的生命力会更长些。众说纷纭拒绝商住商住楼，想说爱你真的很难焦点房地产网HOUSEFOCUSCN2002年07月26日1037精品购物指南本报上周年，终结商住的报道刊出后，很多读者致电编辑部或给作者发邮件，探讨对“商住混杂”的忧虑和看法。同时，在焦点房地产网业内人士论坛和（准）业主论坛上也发表了不少关于商住的“声讨”。商住楼，想说爱你真的很难我这压抑的房子的走廊是在一个积木块里的二楼，楼下是无聊人和有聊人厮混闲泡的餐馆，楼上的公寓里住着大量的有特别无耻的突出的动物性征的男人和女人，层还开着酒吧，小姐们、客户们、抱着孩子和鲜菜的小阿姨们一起上上下下出出进进。我感到空气是令人窒息的、浑浊的、永远不透明的。我真的不知道这种龌龊的生活还要坚持多久当建筑隔离阳光、风、新鲜空气，而与噪音共舞，当建筑混杂着持有不同生活态度的人群时，建筑成了臭狗屎这是一位“过客”在焦点谈房论市上的一声“呐喊”，全文题为的商住楼实景现在我家楼上就是公司，而我买的可是纯住宅楼以后的麻烦可少不了喽他们已经装修完毕开张营业了，怎幺办听说区号楼底层开了一家美发厅，到时再弄几个洗头妹什幺的，有热闹瞧了我能退房吗李先生（购房人）现住亚运村一商住楼，致电本编辑部新年伊始，现代城又一次成为媒体和大众关注的焦点。再一次为万众所瞩目，是因为现代城的号楼一位业主的“开膛”事件。该楼室一位刘姓业主，打穿了一层大堂的承重墙，要在这面墙上安上玻璃门，从而把一层大堂变成他家的门脸。不难看出，这位刘姓业主的住房是用于商用的，改变开门位置的目的是为了显示公司的气派，同是方便来客。如果是自住，肯定追求私密性，但求越隐蔽越好，谁也不想让全楼的人一眼扫尽自家室内的春光。商住两用房本已产生非议。且不说专家的责难，商用户的人来人往，让住户心烦；而住户拎着肉菜进进出出，也让商用户眉心紧锁。现代城“开膛事件”反映出了商住两用房的新问题。商用户和自住户不同的居住理念，预示着商住两用房的前景难以美妙。摘自东方客从现代城的“开膛”事件看商住两用房的未来“商住两用”的错位“商住两用”从物业的类型上看很难满足，从概念上也很难混合。比如，最先来北京的一批跨国集团开始是在北京饭店里办公，为什幺因为那时还没有写字楼。如果你是旅游的，你会愿意住在这样一种人员流动很频繁的环境吗后来，国贸等一批高档写字楼建好以后，这些大公司便搬出去了。为什幺商务环境。我们再来看，商住在安全方面面临的问题，既然是开公司，就难免有公司倒闭、破产，你想想，你经常要面对的业务员、推销员的频繁往来，还要面对上门追债的人。你是其它公司的人来这里，面对的是穿着大裤衩、大拖鞋的人，你会相信这个公司的实力吗面对进进出出的人流，你会有在家的安全感吗你住在这里还会觉得舒服吗这样的环境你觉得你的房子会升值吗但是市场上还是有“商住”的需求，显然在市场上，“商住”显得非常被动。在经济形式不好的时候，商住才会有一定的升值空间，这个时候的商住市场也是最大的。你想象一下，当写字楼降价的时候，别人会不会来你商住的地方办公，当住宅降价的时候，别人会不会来你这里居住，而你当初所能吸引人的价格优势在纯粹的商务或居住环境面前显得是那幺无力。如果“只商不住”和“只住不商”一个是男人一个是女人，那幺我问你“商住两用”是什幺人从某种意义上来说，“商住”其实是很无奈的。摘自经济观察报商住两用螳螂捕蝉黄雀在后腹背受敌面对居民投诉的不断上升，广州市工商局在年底下发了关于企业经营场所登记有关问题的通知。该通知规定，凡没有产权证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证的违章建筑及产权证注明用途为住宅的房，一律不准发照。已经在住宅等非商业写字楼登记注册的企业，必须在年月开始的年度年审时，办理变更企业法定地址的手续，并把企业的经营场所迁到注明为商业用途的写字楼。这一通知发表后引起了一些争议，媒体对此还专门展开讨论。同样，在京城楼市中绝大部分呼吁“商住分开”声音之外，也有一些人对亦商亦住的形式表示赞许。笔者认为，这是由于他们对商住问题的认识存在着一些误区误区一有学者认为城市土地功能分开、避免彼此干扰的原则在国际规划界奉行了多年，但目前是互联网时代，在家办公的人越来越多，这一“金科玉律”已有所松动。笔者认为持这种观点的人是把回家办公和住宅开公司搞混了回家办公是公司开在住宅外，公司工作人员把工作拿到自己家里去做，不存在扰民问题；而住宅开公司则是把不在自己住宅居住的人请到住宅内工作，影响其它居民的利益。误区二有人提出国外和香港有一些公司就注册在住宅内，为什幺在我国国内就不可以有这种想法的人是因为不真正了解国外和香港的情况。例如香港有些楼在出售时即声明允许商住两用，即全部房屋既可以用来居住，也可以用来开公司，这种楼不同于国内的商住两用楼，国内的商住两用是指底下一、二层属于商业用途，楼上是住宅，同楼层不得混用。在国外，住宅多是独立屋，住宅做何用途对其它人影响很小。在香港住宅大厦中也确实有人将公司注册在自己家里，但基本上是一人公司，或一家人的公司，没有外人到住宅来上班，住宅只不过是一个注册地点和收信地址，他们通常不会请外人上门，更不会将住宅变成存放货物的仓库。在国外和香港，开在高尚住宅区里的公司都会小心翼翼，如果遭到邻居的投诉，公司就会被取消，甚至要承担赔偿责任。当然，哪里都会有特殊情况，贫民窟和无人管理的住宅会出现一些混乱，但总没有人自愿在这种环境下生活吧误区三有人提出质问住宅是公司买的，为什幺不能用来开公司这些人大多是受了房地产商的骗。住宅可以卖给公司和住宅可以开公司完全是两回事，住宅卖给公司，用途只能是为职工提供宿舍，或通过买卖、出租盈利，任何人不得改变房屋用途，即使盖房子的人也不例外。误区四有人认为允许住宅开公司可以搞活经济，增加税收。这些人说的是事实，但国家任何经济活动都要以提高全民生活质素为依归，如果单单考虑经济利益，国家没有必要花那幺多钱去搞环保，也没有必要取缔街边市场、拆除汽配一条街、服装一条街。误区五有人认为禁止住宅开公司，损害了群众利益。我们承认禁止住宅开公司难免影响一部分人的利益，但是我们更应该看到禁止住宅开公司可以保护大多数群众的利益，目前在住宅开公司的的确不是一两个，但他们比起买住宅居住的人仍然是极少数，我们绝不可以为维护少数人利益而损害大多数人的利益，更不能维护通过侵害别人利益而得来的利益。随着社会的进步，人们对生活质素要求越来越高，追求高尚住宅将成为人们生活的基本要求，长痛不如短痛，为避免不明真相的人继续受骗，为开公司误买住宅，造成不必要的损失，希望政府将任何人不得改变房屋用途的有关规定制定为法规，各级政府部门都要严格执行。摘自诚言应该杜绝住宅开公司商住楼真有投资价值吗商住两用的概念有些过时了，因其没有很好的投资价值。像现代城的不就是这个概念吗价格接近写字楼的价格，比附近用于纯居住的房子又高出一大截，我不知道它的投资价值在哪里商住两用的概念是在某一特定时期产生的，随着时间的推移，社会的进步，这个概念就会落后。由于族的工作类型比较窄，就日本的有关统计，仅占全部就业人口的。因此，型住宅不会成为住宅或办公楼市场的主流。我们很难想象，会入驻商住楼，同样难以想象的是一家贸易公司会让员工。也说过客评论发表于焦点谈房论市业内论坛慎买商住楼笔者在此提醒买房人，买房子是百年大计，千万不能有侥幸心理，为开公司买住宅，暂时是比买商业楼便宜，但除非您准备随时改为居住，不然您就相当于买了无证的商品房，发展商的任何承诺都无济于事。目前，确实有在住宅开公司的，这属于执法不严的问题，将来一规范，倒霉的还是买房人，如果您不是想赌一赌国家的法律会不会更改，我劝您最好别冒这个险买住宅开公司毕竟比买住宅住的人少得多，我是不相信国家会为少数人的利益而牺牲大多数人的利益，同时又牺牲国家利益的（对住宅楼和商用楼国家收取的土地出让金相差甚远）。易水寒心发表于焦点谈房论市业内论坛顺便提一下现在风靡北京城的“商住两用房”，开发商是在钻国家政策空隙，挂羊头卖狗肉，似乎买家得到实惠沾到了大便宜；但国外的“商住两用房”根本不是这样建造的，蜂拥而上的买家真可谓“无知者无畏”，比如住户希望安静、安全，不被打扰；商家却希望门庭若市，时间长了，肯定互相打扰，迟早引发问题。人生在世，贵在好好把握。摘自无知者畏过客评论发表于焦点谈房论市邓智仁论坛我们原本打算买东边的商住楼，听售楼小姐介绍又能商又能住，可现在想想这个楼既然整体是住宅，如果加一部分商住，无疑会打破现在宁静安逸的居住环境，如果建，也必须与住宅分开，不要让一心想远离闹市的人们回到家后仍有喧嚣的感觉，我们来也是选中这里宁静的环境，如果环境没了我们也不决定买了你们能帮忙推荐团结湖附近的纯住宅项目吗程先生（购房人）通过读者热线同本编辑部联系让我们引用商住两用螳螂捕蝉黄雀在后腹背受敌中的一段话作为结尾“商住两用”正在面临着腹背受敌的尴尬境地，“存在就是合理”，我们也不对它的存在置若可否。同样，虽然纯商和纯住的市场定位是不一样的，从表面看来也没有竞争，但是，正如他们说的那样，入住后的“住宅用途”和业主的“生活方式”是很难限定的，他们也十分清楚彼此的软肋，只是不愿意说出来罢了。祝这些存在的“只住不商”、“只商不住”、“商住两用”好运关于商住楼的话题，欢迎您来电或发邮件同我们继续探讨。电话开发商学者质疑商住两用市场的“钱”途焦点房地产网HOUSEFOCUSCN2001年12月10日1338中国证券报就当前北京房地产市场而言，商住两用楼分布比较集中的几个区域主要有中关村、亚运村、CBD及其辐射区。这些区域所呈现的市场共性表现为中小企业较多、写字楼供应量偏少或租金价格较高，这些中小公司由于受其经济承受力的限制，往往更乐意选择区域内既能满足其办公需求，又不至造成太大租金压力的场所。在此情形下，商住两用楼成为“香饽饽”。市场决定需求商住两用有“钱”途以地处CBD商圈的SOHO现代城为例，其“SMALLOFFICEHOMEOFFICE（居家办公）”的概念，是从国外学来的。但不管是误打误撞也好，还是一不留神也好，反正现代城着实火了一把，它的投资回报率也非一般项目所能企及。据了解，现代城一套180平米的房子目前的市场租金为每月16000元左右，即29元/平方米/天，而相距百米之遥的国贸写字楼的租金价格约为36美元/平方米/月（大约合98元人民币/平方米/天），如此悬殊的市场差价，使那些有心在CBD发展，而无力租住高档写字楼的中小公司将目光更多地关注于商住两用楼。形成“商住两用”楼盘的主要因素是地段好，位置好、交通便利、利于办公，这样才会吸引商家进驻，同时也利于中小型企业在此过渡，节省开支、利于资金的周转。纠纷隐患不断专家质疑商住两用从一定程度上说，商住两用楼的出现，的确为中小企业的发展起到了推动作用，但是，由此引发的纠纷及隐患，使“商住两用是否适宜”成为了众人争论的一个话题。首先，从政府方面看，并未对商住两用楼的“土地使用用途”作出明确的界定。而目前商住两用楼开发商的普遍作法是将土地使用用途列为“住宅”，这主要是基于“住宅”相比较“写字楼”来说，在土地出让金，贷款政策，用水用电价格甚至后期销售上都占很大的便宜。（注住宅的土地出让金为600元/平方米，写字楼为1400元/平方米；普通住宅的贷款最高可达八成20年，商用房贷款最高六成10年），这也难怪一些写字楼和纯住宅的开发商大呼市场竞争不公平。其次，对于作为纯居住目的业主来说，不仅其正常的生活会因“商”而受到影响，而且包括物业公用部分的费用和维修费等都要与“商人们”平摊，这本身就损害了业主的权益。因为毕竟公司对于楼宇及电梯的损耗要高于一般的业主。第三，商住两用楼存在安全及消防隐患。在目前的消防管理法规及条例中，虽有关于商住楼的规定，但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，而非“可居住又可用于办公”的商住两用楼。该消防标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装修材料来说，办公楼的装修档次高，可燃物较多，用电和天然气的量较大，防火规范较住宅严格。因此，对于商住两用楼，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定的消防隐患。有业内人士对商住两用楼提出了质疑，目前随着商住两用楼的不断增多，在设计上开间越来越大，装修上也越来越豪华，由于其租售价格上的优势，首先势必会对乙等写字楼市场形成冲击，接着便是甲等字楼。如果照此情形发展，还会有人去开发写字楼吗大家都做商住两用楼得了造成目前这种局面的主要原因，除了政策上的相对滞后外，“法律能否有效地执行”也是一个很关键的要素。在香港及新加坡地区，商住两用楼是不允许出现的，如果一个纯住宅的电话通过报纸及其它媒体传播出去作为了商业用途，不仅电信部门会首先将电话掐断，而且其它相关的部门也会进行相应的处罚。而我们由于缺乏必要的监督与执法机构，商住两用楼还会在相当的一段时期内存在下去。拒绝商住两用开发商细道原委商住两用楼的“诱惑”虽大，但是我们还是在市场中发现了不少拒绝商住两用的楼盘，他们“逆市而行”的“另类”作法同样值得我们去关注。CBD某外销项目，就将自己定位于“纯居住”的国际化社区，据项目销售总监介绍，当初“纯居住”的做法主要是基于以下几点考虑第一，虽然商住项目可能有其存在的合理因素，也有各种优势，但不容忽视的是，商住混合对追求高舒适度的纯居住业主来说，会带来很多的不安全和不安定因素；第二，会给物业管理增加难度和成本，同时影响物业管理的品质；第三，会影响项目的品质，大幅降低住宅的居住质量以及安全感、舒适度，所有这些，正是人们对住宅所要求和看重的；第四，也是最重要的一点，是企业实力的体现。社区不惜重金做小区配套，如幼儿园、国际学校、双会所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。此外，为了保证其“纯”度，他们还采取了一系列的针对性措施如房子不出售给个人或企业用做商业经营场所；在销售合同中约定，不允许在公寓内从事商业经营活动；不为业主提供营业场所工商注册证明等措施，以杜绝商住现象。新型商住两用还需市场检验商住两用楼不管是扰民也罢，还是有这样那样的隐患也罢，它毕竟已经存在着，并且呈现出了快速增多的势头。在目前各项政策法规尚待完善之时，适时地找出一个合理有效的解决方案也不失为明智之举。地处东二环的蓝筹名座，虽为商住两用项目，但是它避免了传统的商与住混杂的格局，取而代之的是商与住各为独立的建筑体，彼此出入互不干扰，互不影响。商业用途的楼在消防等各方面尽量接近于写字楼的标准，另外，彼此的电梯也是独立运行的。而位于马甸地区的冠城园，其做法更值得借鉴。首先，它的住宅与写字楼也是完全独立的。但不同的是写字楼是完全按照商业用地做的，在商业贷款及消防配套等各方面都是标准的写字楼模式。其次，在写字楼的租售方面，它是以“整层”为单位进行的。这样做，一方面写字楼给公寓业主提供了超值服务，另一方面公寓业主也给写字楼提供了购买服务。从另一个层面来说，许多在冠城园写字楼办公的人，很多会选择冠城园住宅作为居所，不仅增加了项目的卖点，而且工作与居住直线距离的缩短，也提高了人们的生活质量。同时，对于环保事业的发展也是一个促进，毕竟太多的人不用开车上班了。据悉，有关商住两用楼的管理已引起了相关政府部门的高度重视，相信不久的将来，随着一些比较完善的管理法规的陆续出台，商住两用楼将会更加名实相符，个性鲜活（殷苏峰）商住楼从重商轻住到只商不住焦点房地产网HOUSEFOCUSCN2002年05月16日1754北京晚报在社会及经济发展中，商住楼是一个相当活跃的产品，即便在现今美国的城市中，也存在大量的商住类项目。在目前中国各大城市中，这个比例不仅没有因为大量写字楼的投建而有所减缓，反而出现了一种加速发展的趋势。目前，这种趋势不仅引起了业界的重视，而且也得到了有关管理部门认可。北京市工商行政管理局文件京工商发200256号文件中表明，2002年起，海淀区工商局已经认可在住宅楼内注册公司（但必须有居委会和物业公司出具的非扰民证明）。然而，宜商宜住的情况依然是一个比较令人头痛的社会问题和管理问题。这一点，即便是现今流行的SOHO类建筑也不可避免。针对SOHO类产品商与住的矛盾，目前市场出现一些新型商住楼，已经从SOHO类重商轻住的模式发展成为只商不住的模式。在这些商住楼中，住已经变成一个虚设的概念，发展商不仅为纯商务环境设计了诸多商务配套，如外观、大堂、电梯、用电、电话及智能化等等，而且也做好了取消厨卫管道的方案，还设计出了专门的公用厨卫空间，个别项目甚至取消了厨房等居住功能。一些项目，无论从外观、性能还是配套、户型等各方面来看，已经与纯写字楼甚至甲级写字楼都没什幺差异了。如自2001年起市场上出现的天行健国际商务花园、新起点嘉园及数码01大厦等。目前，以“CBD卫城”概念新推的住邦2000，则更是一个“只商不住”的升级版。该项目位于朝阳路与东四环十字路口东南角，大幅纯玻璃幕外墙，挑高326米层高、5A智能化配套、中央空调系统、框架剪力墙结构等，已经与CBD的甲级写字楼无任何实质性区别。内设的商务中心、数码会议室、酒店服务中心和多功能厅，其功能不亚于国贸中心。更为重要的是，所有这些面积都不分摊，日后运营收费也是采用会员制低收费。据设计师称，这样的板式写字楼设计不仅能够充分显示写字楼在建筑功能上的优势，而且也充分表明了其超前和创新性，特别是能够更好地服务于中小型企业或创业型企业。据了解，这类写字楼在国外有相当多成功的范例。其主要客户都是中小型及成长型企业，国内之所以留下相当大的一个市场空白点，缺乏板式甲级写字楼，主要原因是因为发展商在建写字楼时，一直定位于大集团、大企业和跨国公司，而忽视了中小型成长企业的市场份额和市场潜力。所以，住邦2000商务中心不仅在板式写字楼方面有所创新，而且填补这个市场空白。市场分析商住楼生存空间有多大计划经济时期，中国传统生产方式中没有写字楼，只有行政管理的单位办公楼，它的管理是一种只对内进行行政管理的封闭式办公方式。随着中国的对外开放，计划经济向市场经济过渡步伐的加快，多元化经济得以迅速发展，与之相呼应的各类公司应运而生。功能设施齐全的商务化写字楼、具有特殊生存空间的商住楼迅速崛起，为各类公司提供了较为理想的办公空间，进而拉动了房地产业的迅猛发展。写字楼的产生及其市场空间最初的写字楼，是因商务活动的需要所集中在一群小房子中的各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。建筑师从土地的集中有效利用和减少风雨中的交通时间与距离考虑，开始将这些分散的小房子堆在一起向高发展，把银行、律师、会计师、商业客户集中在一起。随后发现当这些工作人群集中之后，又需要解决他们的喝咖啡、吃饭、休闲健身、合并使用公共服务功能等问题，又开始在写字楼中增加相应的功能设施（如集中的卫生间、开水间等等）。经过长时期的发展过程，使写字楼有了其特定的涵义及概念。独立的写字楼尽管功能齐全，但容量有限，不可能包罗万象，于是人们就将相关行业用更多的写字楼集中在一起，并配以旅馆、酒店、商业等，使这成片的写字楼形成中央商务区，并使这个区域成为城市主要商务活动的核心区域之一，并大大提高了城市空间的利用和商务活动与交往的效率。从来没有人认为在商务中心区中的居住是最优的生活居住环境，但商务中心区中不能没有居住。高速成长与发展中的中小企业，常常无能力也无必要独立拥有这种带有标志性的巨大写字楼，因此这些中小型企业大多租用或购买大型写字楼中的一部分，形成不同企业的合并办公。既保证有独立的私密的办公地点，又减少相关的配套设施，利用社会化的服务方式减少相关成本。因此这类写字楼要充分考虑这些用户的特点而力求使相关配套设施齐全，服务功能齐全。商住楼与SOHO及居住楼的差别SOHO一般是指以居住功能为主的，家庭型办公方式，家庭居住的主人同时是办公或工作的主要人物，并从事可以充分利用家庭条件满足办公要求的工作。因此其建筑的设置中除家居生活所需的全部功能之外要有相对独立的工作条件和位置，并配备独立工作的空间、高度与设施等。居住楼一般只具备纯居住的条件，其功能配置均以非工作与商务活动为前提。如垂直交通是按居住人流考虑；其生活的方式（包括私密性）、环境、人文、景观、管理、服务等均按纯居住形式考虑。建筑师会尽一切可能让居住的人更温馨舒适，并适合于不同的年龄层次。商住楼与SOHO及居住楼的不同在于商住楼更倾向于商务活动，而非家庭居住。写字楼完全不具备居住的配套设施，并且是不允许居住的建筑。尽管写字楼与商住楼都是以商务活动为主的建筑设置，但商住楼比写字楼多了在私有空间中居住的配套设施和功能条件。商住楼是以商为主、以住为辅的功能组合。这样在设计中就会与SOHO、与写字楼及居住楼有着不同的考虑和安排。商住楼的特点及其市场空间商住楼的设计要以商为主题，首先必须满足像写字楼所需的商务活动设施，如交通、停车、大流量高速度的垂直交通、集中公厕、咖啡厅、餐厅、商务中心、机票服务、银行、宽带网络、开放式大厅、公共会议大厅等。同时又要在每个分割分区中保留非家庭用的小型厨房（兼可做公司办公用的茶水房）和供居住用的独立卫生间，使商务办公为主的同时具备居住的条件。因此商住同时拥有完全办公和办公兼居住的双重功能。商住楼具备特有的生活特点，它一般不是为了满足家庭中不同性别和年龄的人共同居住的生活方式，而是为了满足少数和个别人非家居生活的居住（当然商住楼具备改装成家居生活的条件）。对于民营企业，特别是外地进京创业的民企，当他们进京做生意时，如租用或购买写字楼，同时又必须在另一个地点租用旅馆或公寓解决生活问题，增加了往返的路途。商住楼能同时满足生活和工作的两种需求，并减少大量的开支，节约成本，这种成本也会大大地低于租用商务公寓的成本，但却满足了类似商务公寓的功能。中国正在走一条有社会主义特色的市场经济之路，世界上没有任何一个国家的经验可以类比。因此市场必然会针对需求而创造产品。当中国的中小企业正在起步发展的阶段，当民营经济正在崛起的阶段，既需要有各种档次的专业写字楼，也需要有提高生活居住质量的住宅、别墅和公寓，同样也需要大量的商住两用功能的建筑。商住楼同时具有随着经济发展的可塑性，可以非常简单地变成写字楼，也可以随着需要而改造成纯住宅。在现有政策条件下，商住楼将会是一个需求极大的特殊产品，具有特殊的生存空间。任志强潘石屹激情辩商住在政策夹缝中找活路焦点房地产网HOUSEFOCUSCN2002年11月26日0938中华工商时报陈雪根北京的商住楼在骂声中长大成人，但作为主要当事人的潘石屹一直没有公开做过正面辩护，在不久前地产观察主办的“场所精神与特色商务楼论坛”上，潘石屹首次开口说话，同时，即将在CBD推出商住项目的“新华远”任志强也不避嫌疑，同潘站在一起，为商住项目激情辩护。都是金融政策惹的祸“新华远”任志强认为，写字楼是租还是卖与金融政策有两方面的关系一方面，如果建筑商盖楼用于出租，现行的金融政策是把建筑物按照三种方式进行评估以后形成一个价格，以此为基础打七折或者五折向银行抵押贷款，这种方式让任何一个发展商失去贷款积极性。而国外企业是用现金流的方式来进行抵押贷款的，如果签了一个大的客户或者不可撤销的15年租约的话，发展商可从银行得到15或者12的钱，这样不仅楼可以保留下来，而且还可以开发新的物业。同时，国外的会计没有折旧一说，而我们按二三十年折旧。西方会计收入直接算利润，只要这个楼在，投资就永远在。中国的财务制度也好，金融资本也好，出发点是折旧完了这个楼可以拆了重建，国外的制度基础是建筑的永久性。这就是金融体制、会计制度和其它制度不配套造成发展商无法留下写字楼用于出租的原因。国家目前鼓励个人消费贷款，而不鼓励生产投资贷款。认为中国目前的居住问题更大，所以以低息按揭的方式鼓励老百姓先解决住房问题。不鼓励投资，不鼓励做办公楼，做办公楼就只给三成四成五成按揭，住宅就可以八成。如果小企业买房按流动资金贷款，就不能享受按揭的优惠。这样开发商就只能说其项目不是办公楼，批的是住宅，消费者花多一点的钱有70年的使用权当然比花同样的钱只用50年好，所以商住一定比办公楼卖得好；其次，凡是商住允许“住”的，银行就给你按揭；按办公楼算的，就不给你七成按揭。中国的金融政策也好，土地政策也好，法规政策也好，逼着你不得不想一些办法，让购买者获得最大的实惠而获得最终租金。很多条件决定了可能会有更多的小企业不愿意租而愿意买房屋，但企业不会长期或者永久在一个地方生存，或者财务制度允许租但是不能买，在很多国家是有限制的，比如说保险公司规定固定资产投资不能超过50，而国内没有这样的问题，所以小公司更多的用20的按揭买房，节省更多租金来正常经营。所有付的按揭都等于是租金，但内部运营过程中没有租金，而最后得到了固定资产。房地产开发商要有三个突破SOHO中国的潘石屹认为，北京目前商住楼流行是有历史渊源的。1990年5月份国务院出台了55号令，即中华人民共和国国有城镇土地出让转让的暂行规定，这才有了房地产。1992年10月份，北京市政府下文贯彻执行国务院55号令，从这时起北京才有了房地产。可是到了1993年的6