海泊嘉园可行性研究报告

分类号密级UDC本科毕业设计海泊嘉园可行性研究学生姓名王常乐学号080122010026指导教师邵萌院、系、中心工程学院土木工程系专业年级2010级工程管理论文答辩日期2014年6月5日中国海洋大学海泊嘉园可行性研究完成日期指导教师签字答辩小组成员签字1海泊嘉园可行性研究摘要十多年来，我国房地产业蓬勃发展，现已成为我国的支柱产业。房地产业的兴衰不仅影响着相关从业人员和企业，还与国计民生息息相关。近两年来，我国房地产政策不太明朗。究竟未来的房地产行情如果，仍待观望。所以在如此复杂不明的市场情况下，房地产开发企业在开发项目之前做好可行性研究有着重要的意义。本项目为棚户区改造项目，为青岛市重点工程、惠民工程。通过对相关政策的研究和市场分析，确定本项目的市场定位。通过提出建设规划和施工进度安排，证明了技术上的可行性。通过总投资估算、财务分析和不确定分析，证明了经济上的可行性。最后给出该项目可行的结论并建议实施。关键词房地产；市场分析；财务评价；可行性研究ABSTRACTCHINASREALESTATEINDUSTRYHASDEVELOPEDVIGOROUSLYFORMORETHANTENYEARSNOWITHASBECOMEAPILLARINDUSTRYOFOURCOUNTRYRISEANDDECLINEOFTHEREALESTATEINDUSTRYISNOTONLYRELATEDTOTHERELATEDEMPLOYEESANDENTERPRISES,BUTALSOCLOSELYRELATEDTONATIONALECONOMYANDPEOPLESLIVELIHOODINTHEPASTTWOYEARS,THEREALESTATEPOLICYISNOTVERYCLEARTHEFUTUREOFREALESTATEISSTILLUNCERTAINSOINSUCHACOMPLICATEDUNKNOWNMARKET,REALESTATEENTERPRISESDOINGTHEFEASIBILITYSTUDYBEFOREDEVELOPINGPROJECTSHASANIMPORTANTSIGNIFICANCETHISPROJECTISASHANTYTOWNRENOVATIONPROJECT,WHICHISAKEYPROJECT,ABENEFITINGPEOPLEPROJECTOFQINGDAOBASEDONTHERESEARCHOFTHERELATEDPOLICYANDMARKETANALYSIS,DETERMINETHEMARKETPOSITIONINGOFTHISPROJECTTHROUGHTHEPROPOSEDCONSTRUCTIONPLANANDCONSTRUCTIONSCHEDULEARRANGEMENT,THISPROJECTHASBEENPROVEDTHEFEASIBILITYOFTHETECHNOLOGYTHROUGHTOTALINVESTMENTESTIMATION,FINANCIALANALYSISANDUNCERTAINTYANALYSIS,THISPROJECTHASBEENPROVEDTHEECONOMICFEASIBILITYTHEFEASIBLECONCLUSIONOFTHISPROJECTISGIVENANDTHISPROJECTISSUGGESTEDTOCARRYOUTKEYWORDSREALESTATE；THEMARKETANALYSIS；THEFINANCIALANALYSIS；THEFEASIBILITYSTUDY目录1项目总说明111研究背景112研究内容及方法1121研究内容1122研究方法113可行性研究报告编制的依据22项目概况321项目名称322宗地位置323社区配套425规划控制要点626规划及建筑设计要求727土地拍卖情况73市场分析831全国房地产市场情况8311全国房地产开发投资完成情况8312全国商品房销售情况9313全国房地产开发景气指数10314国家房地产政策1132青岛房地产市场情况11321青岛房地产开发投资完成情况11322青岛市商品房销售情况1233市北区房地产市场情况15331市北区房地产定位15332区位优势15333大规模棚户区改造1634项目SWOT分析1635市场定位1736主要竞争楼盘分析20361万科中心万科大学里20362德诺广场21363华仁欧典商苑22364海尔时代广场24365德馨筑家244建设方案2741项目整体规划2742项目规划具体信息2943规划设计特点305工程进度安排与销售计划3151工程进度计划3152销售计划3153工程进度计划与销售计划对比326投资估算及资金筹措3461总投资估算34611土地费用34612前期工程费35613建安工程费36614基础设施建设费36615公共配套设施建设费37616开发间接费用38617财务费用38618管理费用38619销售费用386110开发期税费386111其他费用396112不可预见费4062经营资金估算4063资金筹措与使用计划407销售收入及相关税金估算4271销售收入估算42711住宅销售收入估算42712商铺销售收入估算43713停车位销售收入估算44714销售收入估算汇总4572营业税金及附加估算4573土地增值税估算458财务评价4681项目财务报表46811财务现金流量表46812资金来源与运用表46813利润及利润分配表4682项目盈利能力分析46821静态指标46822动态指标4683项目清偿能力分析47831利息备付率47832偿债备付率4784结论489不确定性分析和风险分析4991不确定性分析49911敏感性分析49912盈亏平衡分析5092风险分析52921市场风险分析52922技术风险分析52923政策风险分析52924资金风险分析5210社会评价5311结论及建议54111结论54112建议54参考文献55致谢56附表1投资使用计划表57附表2贷款计算表58附表3还本付息表59附表4土地增值税计算表60附表5资金筹措与使用表61附表6营业收入、营业税金及附加表62续附表663附表7利润与利润分配表64附表8资本金现金流量表65附表9全部投资现金流量表66青岛市市北区住房需求调查问卷671项目总说明11研究背景1青岛市位于山东半岛南部，坐拥胶州湾，毗邻黄海，是我国重要的港口城市、沿海开放城市。青岛作为山东省的经济中心城市，近些年发展迅速，充分发挥了区域金融中心、贸易中心、信息中心的作用。2青岛城区建设近些年正在如火如荼地展开。胶州湾大桥、海底隧道、地铁的建设，极大地方便了人们的出行，显著加强了城市各地的交流联络。市政府一方面向着郊区不断地延伸扩展市区范围，另一方面展开了大规模的旧城改造运动。这都极大地改善了百姓的居住环境。本项目作为青岛市旧城区改造项目之一，必将显著提高当地居民的生活水平。320世纪七十年代末，可行性研究开始引入我国。1981年，国家正式发布规定“把可行性研究作为建设项目前期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”。从此以后，可行性研究广泛应用于我国的各种项目投资决策中，为我国经济的发展做出不可磨灭的贡献。41997年，国家取消福利分房制度，商品房市场开始起步。2003年，国家出台政策刺激房地产的发展，房价不断上涨。2008年，受国际金融危机影响，我国房地产市场一片萧条。2009年开始，在四万亿经济刺激计划的作用下，我国房地产又迎来了新一轮快速上涨，产生了一系列社会问题。2012年，国家出台限购政策，严控房价，房价进入一段稳定期。2013年以来，随着新一届领导班子的上台，房地产政策出现松动的迹象，房地产市场进入了不确定期。可见，在如今复杂不明的房地产行情下，可行性研究对于项目有着不可估量的意义。为了提高本项目决策的科学性和准确度，提高项目开发的经济效益、社会效益和环境效益，需要对本项目进行可行性研究。12研究内容及方法121研究内容对于海泊嘉园项目，本文主要从项目概况、市场分析、建设方案规划、施工进度安排、财务分析、不确定性分析和社会评价等方面进行了全面的剖析，并最终得出项目可行性研究结论。122研究方法为保证可行性研究的科学性和准确度，本文运用了多种研究方法。1市场分析实地勘察，发放调查问卷，SWOT分析法；2销售单价的确定市场法；3财务分析静态分析法，动态分析法；4不确定性分析敏感性分析，盈亏平衡分析。13可行性研究报告编制的依据本可行性研究报告编制的依据主要有以下几个方面1国有建设用地使用权拍卖公告；2青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市统计局等部门发布的相关信息；3青岛市城市总体规划（2011年2020年）；4青岛国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；5国家相关法律、法规、政策等；6建设项目经济评价方法与参数第三版；7其他相关依据文件。2项目概况21项目名称本项目的名称为海泊嘉园。青岛市重要河流海泊河与本项目紧邻，为体现项目的位置特色，故命名为海泊嘉园。22宗地位置本项目位于市北区颐和广厦、西吴路、鞍山一路、杭鞍快速路围合区域。本项目距青岛火车站57公里，距流亭机场193公里，距四方长途站860米。其具体位置和方位情况见图21、图22和图23。图21项目位置示意图项目本项目图22项目方位示意图1图23项目方位示意图223社区配套1交通出行本项目毗邻青岛市中央商务区，周边交通发达。东侧接近青岛市主干道山东路，西侧接近人民路，北邻杭鞍快速路，沿杭鞍快速可快速到达跨海大桥和青岛流亭机场。该项目紧邻即将开通的地铁海泊桥站和鞍山路站，海泊火车站流亭机场四方汽车站本项目本项目总长193公里总长57公里总长860米桥站和鞍山路站均为换乘车站，其中，海泊桥站可搭乘地铁一号线和四号线，鞍山路站可搭乘地铁四号线和五号线。通过地铁，居民可以迅速便捷的到达青岛的其他区域。本项目有众多公交车线路贯穿周边。公交线路见表21。表21公交线路表公交线路较近站点距离（米）步行时间（分钟）1路无人售票，票价一元海泊桥站18523路无人售票，票价一元海泊桥站、十六中站18524路无人售票，票价一元海泊桥站、十六中站18528路无人售票，票价一元海泊桥站185228路无人售票，票价一元海泊桥站、十六中站185230路无人售票，票价一元海泊桥站185236路无人售票，票价一元海泊桥站1852212路无人售票，票价一元海泊桥站、十六中站1852219路无人售票，票价一元海泊桥站1852302路无人售票，票价一元海泊桥站1852362路无人售票，票价一元海泊桥站、十六中站1852367路无人售票，票价一元海泊桥站1852369路无人售票，票价一元海泊桥站、十六中站1852761路无人售票，空调车，票价两元海泊桥站1852310路无人售票，票价一元鞍山二路小学站1802319路无人售票，票价一元鞍山二路小学站18022教育毗邻青岛鞍山一路小学、青岛鞍山二路小学、青岛十六中、私立青岛大路小学、青岛理工大学。3医疗紧邻青岛市海慈医院、青岛市四方医院、青岛市第六医院、青岛市市北区中医院、青岛新兴医院。4环境海泊河环绕周边，附件有青岛海泊河公园、南山公园、新兴体育馆。5商业紧邻中央商务区，附近有万达广场、新兴酒店、兴商大厦、卓越大厦、欧亚大厦等。6成熟社区周边有多个已建成小区，例如海泊人家、华新园小区、澳桦园、海泊苑、飞燕花园、柳苑、方荟嘉苑、花好月圆等。25规划控制要点规划控制要点详见表22。表22规划控制要点土地位置市北区颐和广厦、西吴路、鞍山一路、杭鞍快速路围合区域土地总面积（平方米）142765规划建筑总面积（平方米）88514土地用途城镇住宅商服142765土地面积（平方米）14029215容积率62建筑密度60左右出让土地部分规划指标要求绿10地率出让年限（年）704088511规划建筑面积（平方米）869781333拍卖成交价（楼面地价）（元每平方米）6020成交总价万元48830628土地面积（平方米）11935土地用途城镇住宅（廉租住房）规划建筑面积（平方米）7400划拨土地部分套数14826规划及建筑设计要求1建筑高度符合机场净空限高的要求。2建筑间距满足法规日照的要求。3退后距离退后北侧规划通路道路红线10米以上，退东侧、南侧及西侧地界6米以上。4停车规模停车位按照普通住宅按照1车位/户，商业建筑按照1车位/百平方米建筑面积配备停车位，保障性住房按照有关规定配备停车位，停车位地上、地下结合设置。本项目保障性住房为廉租房项目，按青岛市廉租房申请条件，拥有机动车的居民不得申请廉租房，所以本项目的148户廉租房不配备相应的停车位。27土地拍卖情况拍卖起叫价3570元/平方米。本项目最终楼面地价成交价为6020元/平方米，可见竞争之激烈。3市场分析31全国房地产市场情况311全国房地产开发投资完成情况2013年，全国房地产完成开发投资86000亿元，比上年增长198个百分点（名义增长率），扣除价格因素，增长194个百分点（实际增长率）。从图31可以看出，2013年全国房地产开发投资增速比2012年明显提高，且全年保持一个较高水平。从2013年全年来看，全国房地产开发投资增速平稳中略有下降，从年初的228个百分点降低到198个百分点，说明全国房地产市场从年初的狂热逐步变得冷静，市场观望情绪开始抬头。图31全国房地产开发投资增速数据来源国家统计局2013年,房地产开发企业土地购置面积38810万平方米,比2012年增长88个百分点。从图32可以看出，2013年全国房地产开发企业土地购置面积较2012年明显提高。从2013年全年情况来看，全国房地产开发企业土地购置面积基本上呈现上升趋势，但是大部分月份的增速为负数，说明房地产开发企业观望情绪浓厚。图32全国房地产开发企业土地购置面积增速数据来源国家统计局312全国商品房销售情况2013年，全国商品房销售面积130550万平方米，比2012年增长173个百分点。从图33可以看出，2013年全国商品房销售面积和销售额增速比2012年显著提高，全年保持在一个较高的水平。从2013年各月情况来看，商品房销售面积及销售额增速又呈现逐渐下降趋势，说明市场从年初的狂热逐渐归于理性。从图34全国商品房销售面积及同比走向可以看出，从2005到2013年，全国商品房销售面积和同比走向曲折发展。全国房地产整体上呈现增长态势，在2008年，房地产市场受国际金融危机影响，遭遇挫折。此后，房地产市场继续呈现高速增长行情。图33全国商品房销售面积及销售额增速数据来源国家统计局200520062007200820092010201120122013020000400006000080000100000120000140000201001020304050商品房销售面积商品房增速图34全国商品房销售面积及同比走向数据来源国家统计局313全国房地产开发景气指数从图35可以看出，2013年全国房地产开发景气指数比2012年显著提高，且全年保证在较高水平。从2013年各月情况看，房地产开发景气指数保持基本稳定，略有起伏。图35全国房地产开发景气指数数据来源国家统计局314国家房地产政策2008年，受国际金融危机的影响，我国房地产业遭遇重大挫折。土地交易面积、房价均出现大幅下降。为此中国政府推出四万亿经济刺激计划，地方随之配套了十几万亿的经济刺激方案。房地产行业迎来了新一轮的快速上涨期。房价的快速上涨产生了一系列的社会问题。国家2011年开始出台限购政策，通过政府强制力控制市场需求，抑制房价。2012年到2013年初，政府继续出台一系列抑制房价的相关政策。如2013年初，国务院提出五条房地产调控措施即“国五条”，并发布“国五条”细则。房地产市场进入了一段稳定期，居民对房价持观望态度。随着新一届政府领导班子的上台，房产政策出现松动。近几个月，陆续有几个地方城市楼市实行限购松绑。例如，天津滨海新区购房人交一成首付就能先住房，无锡下调购房入户标准，安徽铜陵将对购房者进行财税补贴。未来，有可能有更多的地方城市放松限购政策。32青岛房地产市场情况321青岛房地产开发投资完成情况2013年，青岛市房地产开发完成投资1048亿元。从图36可以看出，青岛房地产开发投资从2008以来一直持续增长。2013年增长率为127，比2012年有所下降。从长期来看，青岛房地产开发投资增速在20082010年间逐渐提高，在20112013年间又逐渐下降，说明青岛市房地产开发企业观望情绪抬头，房地产业逐渐进入平稳发展期。200820092010201120122013020040060080010001200000500100015002000250030003500房地产开发投资增长率图3620082013年青岛市房地产投资额及增长率数据来源青岛市统计局2013年，青岛市供应居住与商服用地120幅，供应土地面积50800万平方米，建筑面积120991万平方米。土地面积同比下降81个百分点，建筑面积同比上升101个百分点。土地供应面积情况见图37。200820092010201120122013020040060080010001200140016001800土地面积建筑面积图3720082013年青岛市土地供应面积走势数据来源青岛市统计局322青岛市商品房销售情况2013年度，青岛市商品房销售面积1160万平方米，比2012年增长2个百分点。从图38可以看出，青岛市商品房销售面积在20082010年呈现上升趋势，在20102012年呈现下降趋势，在2013年青岛市商品房销售面积实现止跌反升。从图39可以看出，青岛市商品房销售额与商品房销售面积基本呈现相同的变化态势，都在2013年实现止跌反升。200820092010201120122013020040060080010001200140016003000200010000001000200030004000500060007000商品房销售面积增长率图3820082013年青岛市商品房销售面积变化数据来源青岛市统计局20082009201020112012201301002003004005006007008009001000110020001000000100020003000400050006000700080009000商品房销售额增长率图3920082013年青岛市商品房销售额变化数据来源青岛市统计局从图310可以看出，青岛市近一年房价略有起伏，先升后降，但总体上保持在一个较高价位。而从图311可以看出，2013年111月青岛房价实现连涨11个月。从环比数据来看，青岛房价涨幅在1个百分点上下徘徊，较为平稳。从同比数据来看，青岛房价持续高速增长，最高达到了104个百分点。图310青岛市2013年5月2014年4月房价走势数据来源青岛搜房网图3112013年前11月青岛新建商品住宅价格变动数据来源青岛市搜房网33市北区房地产市场情况331市北区房地产定位根据青岛市地区规划，市北区商业方面定位为综合性商务中心，住宅方面定位为中高档住宅区。所以，市北区中高档住宅项目较多，例如山东路万科中心万科大学里、德诺广场等。中高档小区走精品路线，常附带精装修，价格较高。从图312可以看出，市北区2013年5月2014年4月房价持续上涨且保持在较高价位。2013年4月均价已高达15308元/平方米。图312市北区2013年5月2014年4月房价走势数据来源青岛市搜房网332区位优势市北区地理位置优越，南临市南区，北依李沧区，东靠崂山区，西近胶州湾，交通方便，经济繁荣。市北区坐拥中央商务区和“新都心”两大核心区域，极大地促进了附近房地产市场的发展。中央商务区和“新都心”位置参看图313。青岛中央商务区是青岛的综合性商务中心，西临山东路，东到福州路，南至延吉路，北起辽源路，是青岛市开发建设面积最大的一块商务用地，是青岛市的金融中心、商务中心和经济中心。由长沙路、清江路、南昌路、黑龙江路围合而成的“新都心”，现在正逐步发展为青岛新的综合性商务中心。目前，9个规划新项目、4个旧村改造项目已经陆续展开建设，和达中心城、保利叶公馆等住宅项目，万科中心、海尔智能产业园等商业、工业项目均在其中。本项目位于海泊河遗留片区21号（市北区颐和广厦、西吴路、鞍山一路、杭鞍快速路围合区域），紧邻中央商务区，地理位置极其优越。图313青岛市中央商务区与“新都心”分布图333大规模棚户区改造市北区市政府近几年来一直在进行棚户区改造。如本项目所在的海泊河遗留片区21号，是青岛的重点工程、惠民工程。除此之外，还有海泊河遗留片区14号、海泊河遗留片区33号，也均在这几年进行改造。棚户区大规模改造，大大改善了原址居民的生活环境，是深得民心的惠民工程。2014年市北区将继续大力推进棚户区改造，改善原址居民住房条件。市北区政府计划启动3600户居民房屋征收，开工建设2000套安置房，维修加固1500余户居民危旧陋房。改善低收入居民住房条件，筹建2770套保障性住房，完成1000户居民回迁。棚户区大规模改造，一方面大大改善了原址居民的住房水平，从而提升整个市北区的居住环境；另一方面，棚户区改造释放了一定的土地库存，刺激了不小的市场需求，对区域房地产产生一定的拉动效果。34项目SWOT分析S（STRENGTH优势）1该项目为青岛市城中村改造项目，是青岛市的重点工程，受到青岛市政府的高度重视和大力支持。相关政府部门给予了本项目重要的协助。2该项目为海泊河遗留片区，地处青岛成熟的老城区范围内，周边均为成熟小区，新建楼盘并不多见，竞争压力较小。3本项目回迁户有508户，廉租房148户，占规划总户数的599，此部分销售已有保障，所以本项目销售压力不大。4项目周边配套设施完善，商业、教育、医疗、交通等设施应有尽有，并有海泊河公园和南山公园等休闲场所，环境优越，适宜居民生活居住。5项目周边有众多的成熟社区，并且紧邻青岛重要交通干线杭鞍快速路，人流量大，适宜商业发展。6本项目小户型多，满足中低收入人群的购房需求。在附近区域内市场定位独树一帜，优势大，竞争小。W（WEAKNESS弱势）1本项目周边交通网复杂，人流量大，有一定的社会治安风险；2本项目容积率高，建筑密度大，绿化率低，人口密度大，居住略有不适；3本项目紧邻杭鞍快速路，车流量大，噪音大，对居住有一定的影响。O（OPPORTUNITY机会）1本项目极大地改善了原址居民的居住环境，是深得人心的惠民工程，具有重要的实际意义。2四方区与市北区合并，新市北区房地产定位为中高档居住区。在如今市南区基本无空闲土地的情况下，市北区成为重要的居住热点地区。3市北区综合性商务中心的形成，极大地提高了本区域的吸引力。4本区域原本便捷的交通条件，再加上新建成的地铁，极大地方便了本区域居民的出行。T（THREAT威胁）1对房地产行业不利的相关政策。如果政府出台抑制房价的政策，会对本项目的销售产生影响。2房地产行情不明，居民持币待购。对房地产的销售产生影响。35市场定位本项目为海泊河遗留片区改造项目。原位置为上世纪遗留的棚户区，曾是老职工宿舍，以平房或两层住宅为主。原房屋多建于上世纪2040年代，没有独立的厨房和卫生间，人均居住面积小，户型设计不合理。整个区域人口密度大，城市基础配套设施严重不足，居住环境差。此次市政府拆迁、改建此地块，获得了原址居民的热情欢迎和大力协助。此项目为青岛市重点工程，政府领导多次亲自过问此项目的进展，并给予了大力支持。本项目共规划1095户，其中508户回迁户，全部回迁原址安置。本项目另配有148户廉租房。因为本项目容积率较大，建筑密度较高，绿化率较低，对居住的舒适度将产生一定的不利影响,所以本项目市场定位为城市中低收入人群，目标是满足城市中低收入人群的刚性住房需求。户型设计多样,从46平方米到121平方米多达十几种户型，既考虑了居民的实际困难，又照顾了少部分人改善居住条件的需求。但从总量上看，三居室的大户型占比较低，主力户型为五十平左右的一居室和八九十平左右的两居室。本项目商业规划面积较小，仅有一千多平方米，均规划为沿街商铺。为更好地了解当地居民的住房需求,本可行性研究对当地居民进行了问卷调查。共发放调查问卷76份，回收有效问卷64份。调查问卷发放地点有两处，一处为附近居民小区，一处为附近的富尔玛家居城。调查问卷附在本报告最后。1户型分析26的人更愿意选择一居室，62的人倾向于选择两居室，剩余的12的人偏向于三居室。由调查结果知道，中小户型的市场需求较大，可以安排较多的中小户型，满足社会中低收人群的住房需求。见图314。一居室两居室三居室户型图314户型分析饼状图2首选因素分析位置和价格成为调查对象购房时考虑的两大首要因素，分别占总调查对象的43和34，除此之外,12的人将配套列为首要考虑因素，11的人将户型列为首要考虑因素。见图315。价格低户型好位置好配套好首选因素图315首选因素分析饼状图3买房用途分析78的人买房是为了自住，5的人是为了出租获取长期收益，7的人是为了转卖升值，10的人是为了商住两用。所以大部分居民买房的目的都是自住。见图316。自住出租转卖升值商住两用买房用途图316买房用途分析饼状图4装修要求分析79的人不要求装修，7的人要求简单装修，14的人要求精装修。所以大部分人对装修没有要求。见图317。无装修简单装修精装修装修要求图317装修要求分析饼状图调查结果表明，大多数受访者更加青睐八九十平方米左右的两居室，但是一居室的小户型的需求也很大，同时有人更加偏爱三居室的大户型。受访者对项目的价格和位置关注度较高。另外，受访者购房的目的主要为自住。最后，受访者大多对住宅装修标准要求不高，大多喜爱按自己的喜好进行独立装修。36主要竞争楼盘分析361万科中心万科大学里1万科中心万科大学里楼盘信息万科中心万科大学里项目基本信息见表31。表31万科中心万科大学里项目基本信息表物业类型普通住宅,写字楼,商铺建筑类型高层，板楼绿化率1000容积率住宅38建筑面积71万平方米装修情况精装修产权年限住宅70年商业40年楼盘售价19500元/平方米楼盘位置山东路与抚顺路交汇处，青岛理工大学东侧2优势万科中心万科大学里项目是青岛万科强势进军商业地产的旗舰项目，分为写字楼、商铺、住宅三大板块。楼体采用板楼设计，保证了每个户型都实现南北通透。万科大学里项目位置较好，交通便利，周边商业氛围浓厚。万科中心万科大学里项目定位为高端精品楼盘，设计时尚，装修豪华。另外，万科品牌在青岛的口碑也很好，对追求住房品质的人有不小的吸引力。3劣势该项目价格高昂，中低收入人群难以接受。且住宅部分靠近山东路，车流量较大，易堵车，噪音较大。绿化率较低。4万科中心万科大学里效果见图318。图318万科中心万科大学里效果图362德诺广场1德诺广场楼盘信息德诺广场项目基本信息见表32。表32德诺广场项目基本信息表物业类型普通住宅,写字楼,商铺建筑类型高层绿化率4000容积率60建筑面积1468万平方米装修情况精装修产权年限40年楼盘售价17000元/平方米楼盘位置敦化路328号2优势诺德广场紧邻中心广场，地理位置绝佳，有较好的发展前景。其地下部分同中心广场地下商业部分统一规划，设计时尚，居民购物方便。地下车位较多，有906个，超前考虑项目未来发展需求。周边环境好，交通便捷。3劣势价格较高，性价比较低。产权年限短，只有40年。容积率较高。4德诺广场效果图见图319。图319德诺广场效果图363华仁欧典商苑1华仁欧典商苑项目信息华仁欧典商苑项目基本信息见表33。表33华仁欧典商苑项目基本信息表物业类型普通住宅,商铺建筑类型高层绿化率4000容积率45建筑面积807万平方米装修情况精装修产权年限70年楼盘售价17800元/平方米楼盘位置市北区敦化路与南京路交汇处北侧2优势华仁欧典商苑位于青岛市中央商务区最核心位置，紧邻山东路、南京路、鞍山路，交通便利。项目附近配套完善，附近有区政府、市图书馆、万达广场、家乐福、佳世客、阜外医院等，生活便利。住宅和商业的完全分离，保证了居民生活环境的清洁安静。商业网点，全部紧邻商务区主干道敦化路，沿街长度比例较大，商业价值较高。3劣势价格高，装修标准一般。周围车流量大，噪音大，对居民生活有干扰。4华仁欧典商苑效果图见图320。图320华仁欧典商苑效果图364海尔时代广场1海尔时代广场项目信息海尔时代广场项目基本信息见表34。表34海尔时代广场项目基本信息表物业类型普通住宅商住建筑类型高层，塔板结合绿化率5000容积率196建筑面积106万平方米装修情况毛坯产权年限普通住宅70年，商住50年楼盘售价14000元/平方米楼盘位置市北区重庆南路99号（海尔老冰箱厂）2优势交通较为便利。容积率低，绿化率高，居住舒适。户型多以8090平方米的户型为主，户型设计较好。3劣势距离主干道较近，有噪音污染。周边正在修地铁，目前交通不太便利，人员流动性大。4海尔时代广场效果图见图321。图321海尔时代广场效果图365德馨筑家1德馨筑家楼盘信息德馨筑家项目基本信息见表35。表35德馨筑家项目基本信息表物业类型住宅建筑类型高层绿化率3570容积率住宅252规划户数696户车位数556个（地上地下）建筑面积1124万平方米装修情况毛坯，部分精装产权年限70年楼盘售价11000元/平方米楼盘位置台柳路与开平路交汇处西北2优势德馨筑家整个项目共分为东西A、B区两个部分。A区用地主要是旧村安置用地，将建设6座六层高的多层住宅，用于河崖村原住村民的安置用房。B区将主要建设5座2328层的高层住宅及配套的网点商业房，同时B区用地的南侧还建有1座5层的综合楼。德馨筑家以中小户型为主，满足市场刚需。价格较低。3劣势周边较嘈杂，环境差。周边道路车流量大，易堵车，噪音大，对生活品质有影响。房屋品质较差，小区配套不够完善，户型设计不够合理。4德馨筑家效果图见图322。图322德馨筑家效果图37竞争性分析本项目与万科中心万科大学里、德诺广场、华仁欧典商苑、海尔时代广场、德馨筑家等项目的相对位置见图323。图323海泊嘉园与竞争性楼盘相对位置图从图313得知，青岛市市区房价从南到北大体呈现递减趋势。其中中央商务区、交通主干道对附近房价均有提升作用。德诺广场、华仁欧典商苑靠近青岛市中央商务区，万科中心万科大学里靠近山东路，房价均较高。本项目位置上紧邻中央商务区，交通上背靠杭鞍快速路，这些对房价均为有利因素。其中万科中心万科大学里项目、德诺广场和华仁欧典商苑项目均走高端精品路线，价格昂贵，品质优良。本项目立足于满足城市中低收入人群的刚性需求，力求形成价格优势。海尔时代广场和德馨筑家项目位置稍差，房屋品质不高，价格较低。本项目要充分发挥自己的位置优势和交通优势，努力建设高品质的房屋，力求形成质量优势。4建设方案41项目整体规划海泊嘉园项目整体规划要求见表41。表41项目整体规划要求项目数值规划总用地142765平方米总建筑面积116298平方米计入容积率建筑面积88510平方米住宅面积86977平方米商业及配套面积1334平方米车库面积27787平方米容积率62绿地率10总建筑密度685总户数1095户总人数（32人/户）3504人停车位960个该项目共有四个楼座，全部为高层，其中1号楼34层，2号楼34层，3号楼19层，4号楼分为东西两个单元，西单元18层，东单元26层。3号楼和4号楼通过底层的商铺相连。户型设计多样，从46平方米到121平方米多种户型，满足不同群体的不同住房需求。但是户型以中小户型为主，主力户型为五十平方米左右的一居室和八九十平方米左右的两居室。廉租房为148套面积为50平方米的一居室。商铺全部规划为底层沿街布置，主要分为鞍山一路沿街商铺、西吴路沿街商铺和北侧沿街商铺。本项目总建筑面积116298平方米，计入容积率建筑面积88510平方米，其中住宅面积86977平方米，商业面积1334平方米，车库面积27787平方米，总户数1095户，停车位960个。方案总平面图见图41，方案鸟瞰图见图42。图41方案总平面图图42方案鸟瞰图42项目规划具体信息1各建筑具体规划情况住宅具体规划见表42。表42住宅建筑设计规划情况楼座层数户数单套面积（平方米）本单元所占比例备注4565（一居室）33西单元342047595（两居室）67廉租房134套（一居室）4565（一居室）331东单元342047595（两居室）67廉租房14套（一居室）4565（一居室）33西单元342047595（两居室）674565（一居室）332东单元342047595（两居室）67西单元18994565（一居室）1003东单元261047595（两居室）100西单元1938105125（三居室）1004东单元1938105125（三居室）1002车位计算普通住宅按照1车位/户的标准配备停车位，根据青岛市廉租房申请规定，廉租房住户不允许拥有汽车，所以廉租房148户不配备停车位。商业建筑按照1车位/百平方米建筑面积配备停车位。计算公式为（1095148）11333/100960（个）3小区出入口设置小区北侧（面对杭鞍快速路）设有一个小区人行出入口，东侧设有一个一层车库出入口，东南角（面对西吴路）设有一个地下车库出入口，小区西侧（面对鞍山一路）设有一个小区人行出入口，一个一层车库出入口，一个地下车库出入口。4绿化设置北侧沿杭鞍快速路设置10米宽的绿化带，小区中央为花坛绿化区。43规划设计特点1四个楼座采用围合式的排布。各个楼座之间相互错开，沿路边布置，留出中央的空地为花坛绿化区，最大限度的保证了各个楼座之间的通风采光和视野。2杭鞍快速路为青岛市主干道，车流量较大，噪音大，沿杭鞍快速路设置10米宽的绿化带，避免小区和杭鞍快速路距离太近影响居民休息。3小区设有两个人行出入口，两个一层车库出入口，两个地下车库出入口，分布在小区的四周，既方便了居民的出入，又保证了小区有一定的安全性。一层车库和地下车库出入口分开布置，减少了拥堵的可能。4各个楼座之间的排布将小区围合成一个内向的庭院，避免了沿街道路、商业嘈杂的环境对小区的影响。小区中央为花坛绿化区，配合雕塑、公用健身器材，供小区居民休闲娱乐。这种布局动静结合，将外界的嘈杂阻挡在楼座以外，保持了中央绿化区的安静。5工程进度安排与销售计划51工程进度计划1工程进度安排海泊嘉园项目计划建设工期为34个月，从2014年4月份持续到2017年1月份。具体工程进度安排如下（1）地下工程2014年4月7月四个月；（2）主体工程2014年8月2015年9月（十四个月）；（3）安装及配套工程2015年10月2016年5月（八个月）；（4）装修工程2016年6月2016年12月七个月；（5）竣工并交付2017年1月（一个月）。2该项目实施进度用横道图表示，见图51。计算期序号项目2014年2015年2016年2017年第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度1地下工程2主体工程3安装及配套工程4装修工程5竣工并交付图51项目实施进度横道图52销售计划销售面积及比例见表51。表51销售计划表计算期2014201520162017序号类型第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度1廉租房303020202回迁房1003普通商品房666661010101010204商铺666661010101010205停车位66666101010101020根据青岛市房屋管理局、市北区政府和开发商签订的三方协议，开发商在取得施工许可证后可获得廉租房价款的30，基础验收后获得廉租房价款的30，主体封顶后再获得20，竣工验收后获得最后的20。所以，廉租房视为在相应的区段内销售对应的比例。在竣工验收的两个月前，回迁户向开放商补交除拆迁补偿外的购房价款。所以，回迁房视为在2016年最后一个季度完成100的销量。普通商品房、商铺和停车位在2014年第三季度（实际上是地下工程验收合格后）开始预售，从地下工程验收合格到主体封顶，预估销售30，从主体封顶到2016年最后一个季度预估销售50，2017年第一季度现房预估销售20。53工程进度计划与销售计划对比海泊嘉园工程进度计划与销售计划对比见表52。表52工程进度及销售计划对比表6投资估算及资金筹措61总投资估算海泊嘉园项目总投资为9311964万元，总投资估算表见表61。各项费用计算见下方表61总投资估算表序号项目总投资（万元）1开发建设投资931196411土地费用533146712前期工程费13651613建筑安装工程费241285414基础设施建设费20584815公用设施配套19654516开发间接费017管理费用7238618财务费用567619销售费用557466110开发期税费1373111其他费用101457112不可预见费2712投资使用计划表见附表1。611土地费用海泊嘉园项目地块是以出让和划拨方式获得的，故土地费用即为土地出让地价款、土地征收补偿费、城市基础设施配套费、契税与印刷税之和。本项目地块是拍卖地块，最终成交价楼面单价为6020元/平方米，总费用为48830628万元。因为此地块土地出让部分为净地出让，所以土地征收补偿费已经包含在出让地块的出让费中，故在此不计算。城市基础设施配套费按青岛市规定每平方米为275元。本项目共有7400平方米的廉租房部分，免收城市基础设施配套费。计算公式为27510889829946950元。契税按出让土地成交价的3收取，计算公式为48830628万元3146492万元。印花税按本项目合同所载金额的005收取，计算公式为48830628万元0052442万元。合计土地费用总额48830628万元29947万元146492万元53314668万元。表62土地费用估算表序号项目估算依据金额（万元）1土地出让地价款488306282土地征收补偿费03城市基础设施配套费青政办字200892号文件规定,每平方米275元1299474契税出让土地成交价的31464925印花税合同所载金额的0052442合计53314668612前期工程费海泊嘉园前期工程费为136516万，详见表63。其中三通一平费按照实际工程项目市场价格估算。表63前期工程费估算表序号项目估算依据金额1规划设计费建安费的3172386002可行性研究费用国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知1050亿元项目取费110200万元12000003水文、地质勘测费建筑面积每平方米15元1327664三通一平费用254011741施工道路费建设占地面积每平方米10元14276542建设供水费建筑面积每平方米10元116298543建设供电费建筑面积每平方米10元116298544土地平整费建设占地面积每平方米5元71382合计136516万613建安工程费海泊嘉园建安工程费为2412854万，折合为平均2075元/，详见表64。建安工程费参照实际工程项目市场价估算。表64建安工程费估算表序号项目估算依据金额（万元）1土建工程地上部分1550元/地下部分1750元/1841681万2电气照明工程住宅和商服175元/地下工程100元/188873万3给排水工程75元/8722万4采暖工程高层住宅80元/，商铺90元/720万5通风工程60元/6978万6外墙及铝窗工程商服150元/住宅80元/728万7电梯安装工程选用交流调速梯D2/MB35万元/部805万合计平均2075元/2412854万614基础设施建设费海泊嘉园基础设施建设费为205848万万，详见表65。基础设施建设费参照实际工程项目市场价估算。表65基础设施建设费估算表估算说明建设费用接口费用费用合计序号项目依据单位基数单价合价单价合价1供热工总建筑116298571820934252907550009程面积万万万2供电工程总建筑面积116298571820934万1213956万3489万3供水工程总建筑面积116298571213956万202326万37216万4供气工程总建筑面积116298577814万7814万1628万5排污工程总建筑面积1162985733489万33489万6978万6道路工程总建筑面积116298571820934万20934万7路灯工程总建筑面积116298577814万814万8安全监控设施总建筑面积116298571213956万13956万9绿化工程总建筑面积116298571213956万13956万10环卫工程总建筑面积1162985733489万3489万合计205848万615公共配套设施建设费海泊嘉园公共配套设施建设费为196545万，详见表66。表66公共配套设施建设费估算表分类面积（平方米）金额居委会、社区警卫室80物业管理用房583换热站1586变电站4581公厕306合616开发间接费用海泊嘉园项目开发时，现场不设置开发企业的现场机构。该费用计入管理费用。617财务费用本项目建设期借款7797万，年贷款利率为615，利息费用为516万元。利息以外的其他融资费用，按利息费用的10计算，为516万元，所以财务费用总计为5676万元。贷款计算表见附表2，还本付息表见附表3。618管理费用管理费用可按建安工程费用3计算1,约为2412854万372386万元。619销售费用销售费用可按销售收入的4计算1。计算公式为13936657万4557466万。销售收入计算见第七章销售收入及相关税金估算。6110开发期税费海泊嘉园开发期税费为13730236元，详见表67。表67开发期税费估算表序号项目计费标准金额元1前期报建费含地形图、定界、日照、评审、黄证、绿证、指标审核，按8元/平方米总建筑面积估算。99303882土地使用税根据青岛市市内四区城镇土地使用税土地等级范围的规定。廉租房免交城镇土地使用税。93706853墙体建筑材料节能费按8元/平方米建筑面积（按照总建筑面积鲁财综20049号文件。廉租房免交此费用。98711844建筑企业劳保统筹费建安费的26。962734205散装水泥专项基金按2元/平方米总建筑面积，鲁财综200324号文件，廉租房免交此费用。92177966白蚁防治费按2元/平方米建筑面积，廉租房免交此费用。92177967建筑劳务工资保证金工程造价的2948257088防雷工程审图鲁价费发【2003】244号02元/平方米建筑面积923259合计137302366111其他费用海泊嘉园项目其他费用为10145761元，详见表68。表68其他费用估算表序号项目计算说明金额（元）1临时费用按建安工程费的052计算，取05青建管字200445号912064272招标管理费招标代理服务收费管理暂行办法【2002】1980号。91448353总承包管理费工程造价的159建设工程工程量清单计价规范GB50500201336192814施工执照费总投资金额在1000万元以上，执照费按15000元收取建设工程许可证执照费收费标准暂行办法9150005工程质量监督费工程造价的07鲁价费发2001301号91688996工程监理费实际招标公告39088967工程保险费一般建筑工程按建安工程费的36估算市场估算，取397238568声像档案费建筑面积1