三山科创中心前期物业管理服务采购项目

三山科创中心前期物业管理服务采购项目公开招标文件项目编号CN20170926采购人佛山市南海金智投资有限公司（盖章）采购人主管部门佛山市南海区高技术产业投资有限公司（盖章）采购代理机构广东创南工程管理有限公司（盖章）日期2017年月日目录第一章投标邀请函3第二章采购项目内容6一、投标人资格6二、项目需求7第三章投标人须知29一、说明30二、招标文件30三、投标文件的编制31四、投标文件的递交34五、开标与评标35六、授予合同40第四章合同格式42六、物业管理服务酬金核算及支付方式451物业管理服务酬金核算452核算方式453物业管理服务费支付方式45第五章投标文件格式53一、自查表54二、资格性文件57三、商务部分63四、技术部分67五、价格部分6951开标一览表6961投标文件封面和密封袋封面70附件一企业采购保证金退付委托书73第一章投标邀请函投标邀请函广东创南工程管理有限公司受佛山市南海金智投资有限公司的委托，对三山科创中心前期物业管理服务采购项目招标采购，欢迎符合资格条件的投标人投标。一、采购项目编号CN20170926二、采购项目名称三山科创中心前期物业管理服务采购项目三、采购预算暂定物业管理费用总额为人民币334万元（含管理费、酬金等）。四、物业管理服务2年，详见采购需求。五、采购项目内容及需求（采购项目技术规格、参数及要求）序号项目内容单位数量1三山科创中心前期物业管理服务采购项目年2六、投标人资格1、供应商应具备中华人民共和国政府采购法第二十二条规定的条件。2、投标人须是中华人民共和国境内合法注册的独立法人，能独立承担民事责任，具有从事本项目的经营范围和能力，并依法取得工商行政管理部门核发的有效的营业执照。3、投标人须具有有效的房地产行业诚信手册；4、本项目不接受联合体投标。七、招标文件的获取招标文件详见附件招标文件详见附件招标文件下载八、投标时间自2017年12月1日上午9时00分至2017年12月1日上午9时30分止。九、提交投标文件地点佛山市南海区桂城海六路8号联达大厦副楼8楼佛山市南海公有资产流转服务有限公司会议室。十、开标时间2017年12月1日上午9时30分。十一、开标地点佛山市南海区桂城海六路8号联达大厦副楼8楼佛山市南海公有资产流转服务有限公司会议室。十二、投标保证金递交截止时间、其支付方式及保证金金额投标人须于公告之日起至2017年11月28日下午1700时前，将采购项目保证金由投标人名下的银行账户（采用银行柜台、网上银行转账两种方式之一的方式）缴纳到以下指定账户，以银行到账为准。保证金金额为6680000元（大写人民币陆万陆仟捌佰元整）。（特别说明本项目无须报名，已经缴纳保证金的投标人须在规定时间内提交投标文件及企业采购保证金退付委托书，企业采购保证金退付委托书（格式详见招标文件“附件一”）为投标人办理投标保证金退付的必须资料，由佛山市南海公有资产流转服务有限公司按照相关文件要求规定办理退款。）（1）通过银行柜台转账时，必须在银行进账单或汇款凭证中准确填写收款人和交款人名称、账户，以及缴纳金额、交纳人证件号码信息；银行进账单或汇款凭证的备注/用途/附言等备注信息栏中必须准确填写采购项目的项目名称简称。（2）通过网上银行转账时，必须在网上银行支付界面准确填写收款人和交款人名称、账户、缴纳金额，备注/用途/附言等备注信息栏中必须准确填写采购项目的项目名称简称。（3）本项目名称简称科创中心物业管理收款（人）单位名称佛山市南海公有资产流转服务有限公司账号44504001040012386开户行中国农业银行佛山南海桂城支行十三、本公告期限（5个工作日）自2017年11月10日至2017年11月16日止。十四、采购过程如出现异常情况，佛山市南海公有资产流转服务有限公司有权暂停或者中止该采购项目。十五、联系事项（一）采购人佛山市南海金智投资有限公司地址佛山市南海区桂城街道三山新城港口路12号联系人吕先生联系电话075781272609（2）采购代理机构广东创南工程管理有限公司地址广东省佛山市南海区桂城简平路1号天安数码新城1栋1013室联系人高建军联系电话075786253386传真075786316628邮编528000（3）采购项目联系人高建军联系电话075786253386广东创南工程管理有限公司公告日期2017年11月10日第二章采购项目内容一、投标人资格1供应商应具备中华人民共和国政府采购法第二十二条规定的条件。2投标人须是中华人民共和国境内合法注册的独立法人，能独立承担民事责任，具有从事本项目的经营范围和能力，并依法取得工商行政管理部门核发的有效的营业执照。3投标人须具有有效的房地产行业诚信手册。4本项目不接受联合体投标。二、项目需求（一）三山科创中心项目内容及概况1、三山科创中心项目概况三山科创中心项目占地150亩，总建筑面积约29万平方米，其中地上23万平方米，地下6万平方米，是三山第一块商务金融性质用地。项目主力招商绿色科技、环保节能、电子信息等高新科技企业进驻，打造成为一个高科技产业总部基地。物业性质商务金融兼容住宿餐饮用地。总用地面积9975780平方米。总建筑面积28741340平方米。地下室面积5583630平方米。容积率230绿化率35建筑密度35停车位1853个地上185个，地下1668个项目尚处于物业管理初期阶段，待租售写字楼总面积约104万平方米，其中C区待租售写字楼面积约27万平方米，A区待租售写字楼面积约77万平方米。本项目建筑采用国家绿色建筑二星级标准进行规划设计，参考了香港科技园的理念，周边不设围墙，是一个开放式的产业社区。项目内的公共设施设备可以让前来参观人员共享，以智能化的安保系统代替更多的保安人员，在保证安全条件的前提下，让入园者觉得更加舒适轻松。而每栋大楼内则实行封闭式管理，楼内安保工作严密，保证进驻的办公人员的人身和财产安全。根据功能规划以及所针对的不同客户，项目分为A、B、C三个地块分别进行建设A地块占地45亩，总建筑面积95,000平方米。建设五栋企业总部大楼，主要吸引区内外有一定规模的科技型企业进驻，建设其企业总部。B地块占地60亩，计划总建筑面积126,000平方米。C地块占地约45亩，计划总建筑面积66,41340平方米。建设两栋综合办公大楼及一栋配套酒店，以标准化物业形式进行设计、建设，建成后按层为单位出租或出售给企业。主要针对区内外优质的科技型企业和为进驻的科技企业提供服务的如律师事务所、会计师事务所、银行等的服务型单位使用。2、项目管理内容按照国家颁布的物业服务法规、政策、规定和要求，对三山科创中心提供物业服务，达到为业主服务并使物业保值、升值的目的。投标单位应在本项目设立驻场服务机构，本项目投入物业管理服务区域的物业为A区、C区，管理服务总人数要求控制在45人。包括保安、清洁、绿化、物业维修、房屋及附属物的维修、设施设备管理、消杀四害、园区和车场及商业物业公共部位的秩序维护管理、巡查护卫及安全防范工作等，具体岗位人员由投标单位根据本项目情况设置。（二）项目物业管理服务内容1、必须满足园区项目管理人员的派驻；2、规章制度的建立和资料的管理制订、保管和更新物业管理规章制度和实施细则；制订物业维修、养护的费用预算表；制订物业维修计划表；制订大要事计划表、月季年度工作计划并记录实施情况；制定和实施保安工作的规章制度、工作程序和工作标准；制订各种应急预案；收集整理本物业的有关图纸、技术说明和资料档案；制订、整理及保管其它必要的档案和资料；制订全天24小时人员值班巡查规章制度、工作计划。有关规章制度、工作计划、预算表等经采购人审批同意后予以实施。3、安全保卫服务工作范围及要求园区、车场及商业物业公共部位的秩序维护管理、巡查护卫及安全防范工作。严格按照安保工作的规章制度、工作程序和工作标准开展工作；配合和协助当地公安机关进行安全保卫和治安管理工作；全天24小时值班、巡查制度，设置固定岗位和机动岗位；全天24小时公共秩序、交通秩序、安防监控值班以及巡逻的管理；车辆、财物和人员的出入、行驶及停泊管理（摩托车、单车按采购人要求统一停放在指定区域）；督促各物业使用人共同做好防火、防盗、防破坏、防灾害事故等工作。协助有关部门进行消防、防止群体冲突、应对紧急事件和灾难应变，并定期进行上述演习；消防设备设施安全检查制度，定期提交检查报告并确保消防设备能正常使用。工作标准岗位设置标准序号岗位名称配置人员每班工作时间岗位说明备注1保安班长8小时24小时全面负责园区安全管理工作保安班长每天开展早班会及班与班之间交接班会，检查内部人员的仪容仪表、精神状态，布置当日重点工作；每班不少于一次对物业以及各岗值岗情况进行巡检，发现问题及时安排处理；对重点岗位的巡视，每天不少于三次，每天夜巡不少于三次，定期抽查保安部监控中心记录本，报告记录本及巡逻记录等，不定时巡视、督促各岗位，及时纠正违章违纪现象。形象岗每天以端正的仪表，饱满的精神，保持跨立姿势在岗位上值岗，并对所有车辆、人员敬礼，展示良好的形象和精神风貌。巡逻岗实行24小时值班制。白班4次，中班4次，深夜班1小时/次，对管辖区域进行巡逻。监控岗负责保安监控系统设备24小时的监控、运行操作、记录。停车收费工作要求严格按照规定的收费标准，收取用户的停车费，熟悉收费系统各种操作程序，快捷、准确无误地做好收费工作；当有车主对所缴费用产生异议时，向车主耐心解释，文明热情的服务；在停车场道闸系统出现故障时，对缴费客人要礼貌解释，及时通知班长并报告管理处安排维护人员立即处理，并做好相关记录；遇有要求免费的车辆时，需经过管理处同意，免费处理车辆要做好工作记录，供管理处、财务部门查帐核对；负责做好各种特票（优惠劵、免费劵）收缴、登记工作；负责按规定做好收费的交接工作；做好交接班记录，做好现金与发票的移交和接收工作。4、保洁服务工作范围及要求园区共用部位的日常保洁，生活垃圾的收集、清运（不含垃圾运到中转站后的工作）。每天对公共办公区域进行24次的循环清洁工作，包括对大楼内各楼层出入通道、大楼出入口大堂、门前台阶，大堂玻璃门手印、电梯轿厢、电梯厅地面、电梯槽缝、园区地面等；2形象岗8小时协助安防经理做好安全管理工作3巡逻岗8小时固定岗位，24小时专人轮值三班轮值，每班一人4监控岗8小时固定岗位，24小时专人轮值三班轮值，每班一人每天对洗手间进行消毒、清洁12次，循环保洁24次；每天1次对生活垃圾进行清运；每周一次清抹大楼走道上的公共玻璃门窗、大堂内公布牌、防烟门、地脚线、清抹后楼梯扶手、电梯厢壁、电梯门框并上保护剂抹尘等；每月12次清抹大堂出口大门门框、所有消防应急灯、指示牌、通风口及照明灯、拖擦后楼梯、地台、云石、大理石表面；清洁所有楼梯及窗户；每月12次清洁打扫天台排水沟；每月一次对外围垃圾清运站进行清洁。岗位设置标准工作标准1）办公室保洁员主要区域甲方办公室、大会议室、展厅卫生，电梯及定期后楼梯保洁工作。工作频率办公室地面清扫1次/天，墙面擦拭1次/日，办公室卫生间清洁、擦拭2次/日，卫生间地面1次/15小时，办公室烟灰和垃圾桶清理擦净3次/日，茶水间擦拭3次/日，走火通道楼梯打扫1次/日，分层电梯不锈钢保养1次/周，墙面清洁1次/周，天花除尘1次/月，装饰擦净1次/月，门窗清洁2次/月，照明灯具、排风口清洁1次/月。2）楼层保洁员主要区域楼层公共卫生保洁、楼层卫生间保洁。工作频率地面清扫，尘推1次/1小时，扶手不锈钢清理1次/日，墙面卫生擦拭2次/周，卫生间清洁、擦拭2次/日，卫生间地面1次/1小时，烟灰、垃圾箱清洁擦净1次/2小时，不锈钢保养1次/周，垃圾桶清洗1次/天，天花除尘1次/月，装饰擦净2次/月，门窗清洁2次/月，照明灯具、排风口清洁1次/月。3）园区外围保洁员主要区域项目园区、外围卫生、通道卫生保洁工作。工作频率园区地面清扫1次/1小时，样板房地面、办公家具清理1次/天，园区垃圾箱清洁擦净2次/天，7座大堂卫生1次/天。5、绿化服务工作范围及要求园区及大楼空中花园等的绿化养护。绿化日常养护工作，浇淋、杀虫、施肥、除杂草、定期修剪、计划补种等。岗位设置标准序号岗位名称配置人员每班工作时间岗位说明备注1办公室保洁员8小时对保洁工作进行日常巡查和监管2楼层保洁员8小时3园区外围保洁员8小时走火梯、空中花园、监控室保洁工作序号岗位名称配置人员每班工作时间岗位说明备注1绿化岗8小时除杂草、定期修剪、计划补种等。工作标准熟悉园区花草树木的品种、名称、特性和栽培管理方法，掌握花木病虫害的防治、园林机具的使用方法，不断提高绿化养护管理技能；对花草树木适时浇水，防止过旱和过涝；对花草树木适时适量施肥，满足花草树木正常生长发；根据花草树木要求、生长特性，对花木进行修剪、整形，构成丰富的植物景观；清理杂草、杂物，适时修剪草坪，保持草地整洁，美观；负责物业管理区域内的所有花草树木的整理修剪和管理工作；定期对花木进行培土、扶持、补苗、防风害。6、物业管理员、客户服务工作范围及要求客户投诉处理、跟进。代收水、电、车位租用费；装饰装修管理；物业使用人进、退场管理。负责大楼前台管理，为到访人员提供咨询、指引；负责派发各类物业管理方面的文件；办理业主/租户的收楼、进退场以及装修施工手续；办理业主/租户二次装修的施工备案手续；制作水、电、能耗报表并代收费。岗位设置标准工作标准前台A、负责客服中心业主接待工作；B、按接待来访规定，做好来访登记；C、负责接待及处理业主咨询、投诉工作，并定期进行回访；D、业主/客户提出的投诉、疑问、要求能够清楚、合理作出解答并及时安排处理；E、服务时间前台必须保证至少一个人在岗；装修进退场A、负责为业主办理入伙、入住、装修手续以及施工人员证件的办理；B、负责业主二次装修图纸审批、现场安全监督、项目验收等工作；C、每天不少于3次的楼宇施工装修现场进行安全巡查，并将巡查情况填写在巡查记录表中；D、对不按规定、不按要求、不符合安全操作规范的施工单位提出整改意见书和开具处罚意见；E、负责协调双方处理由于装修引发的投诉纠纷事宜。序号岗位名称配置人员每班工作时间岗位说明备注1前台8小时2装修进退场8小时3财务管理8小时4销售助理8小时财务管理A、熟悉各项收费标准和计算方法，做好向业主的收费解释工作；B、及时打出收费单，负责向未划账业主催缴各类管理费、水电费等费用，按规定向业主开具收费票据；C、按财务规定做好现金、银行、收付款凭证、现金，定期核对，准确无误；D、负责服务中心发票、收据的领用、保管工作；E、负责服务中心现金、存款的收支、管理、记账和结算等工作；F、做好服务中心管理收缴记录和台帐。销售助理A、礼仪接待及现场项目情况解说；B、销售指引工作，样板房现场解说；C、熟练掌握项目销售内容，协助招标人销售部门工作安排。7、维修服务工作范围及要求写字楼内共用设施设备的运行、管理；写字楼内公共设备设施日常修缮。项目设备房的现场状态巡查、表格记录；公共区域设备设施的日常维护保养；水、电费每月抄录计算，并根据采购人的相关要求准时提交水、电费用报表；小业主的小维修协助岗位设置标准工作标准每天对园区内的水电、机电及其他公共设备设施进行巡检及日常养护，发现问题及时安排处理、解决问题，有困难应报上级主管部门并做好记录；根据设施设备的运行时间表，按时开、停设施设备；负责对园区内公共设施设施的零星维修；负责监督第三方按时按质对园区设备设施进行日常专业的维修保养，并收集相关表格，对不当事项及时向领导及甲方提出；严格执行安全操作规程及保养规程，保证维修质量，按时完成任务；接应急处理需求后,5分钟内响应、10分钟内到达现场,使损失降至最小；提高个人自身的素质及工作效率，按规程作业，保障自身人身及设备设施的安全，防止出现设备误伤、触电等情况。8、其他事项按采购人要求做好防范各类传染病（非典、登革热及类似疫情）的各项防疫及应急工作。负责园区及企业防范自然灾害（台风、洪水）等应急工作。序号岗位名称配置人员每班工作时间岗位说明备注1工程技工8小时实时监控各主要设备设施运行情况，做好各项记录。2维修技工8小时设施设施的维修负责办公楼物业管理服务项目其它相关工作及采购人提出的其他管理工作、任务和要求。负责拟定园区在假期、节日的装饰方案，经采购人同意后，负责装扮园区；负责协助采购人定期（季度）/或不定期宣传栏更换喷画内容、张挂宣传条幅布置维护等；协助处理园区公共关系、宣传栏的布置、后勤服务指南的制作和派发；协助开展社区文化娱乐活动，提供各种便民服务；负责配合有关庆典、仪式、会议、参观的安排接待。（三）、物业管理总体要求1、中标人对三山科创中心前期物业管理的管理方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前报采购人备案。2、人员要求中标人按照国家颁布的物业服务法规、政策、规定和要求，对三山科创中心提供物业服务，达到为业主服务提升物业价值，保障良好招商形象的目的。投标单位须在本项目设立驻场服务机构，本项目投入物业管理服务区域的物业为A区、C区，2017年管理服务总数为45人。中标人员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，一些公众岗位录用人员形象、身高要符合物业管理人员聘用要求表（详见下文），投标人必须满足物业管理人员聘用要求表的规定要求，否则采购人有权取消其中标资格。3、采购人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理，以及一些重要的管理决策有建议权。4、在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标人组建派出的物业管理机构人员有直接指挥权。中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录，身体健康，具有相应专业岗位资格证。5、中标人在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。6、中标人承诺在合同期内将安全责任事故减到最低。7、中标人不得擅自改动三山科创中心内所有的房屋、管线、设备等的位置和用途。8、中标人对三山科创中心范围内的消防、安全保卫工作进行定期检查，并定期组织人员进行业务培训和演习，确保小区人身、文物和财产的安全。9、中标人派遣的物业管理人员要符合遵纪守法，爱岗敬业，无犯罪记录，身体健康的基本要求，用工最低工资福利必须不低于南海区用工标准，并签订劳动合同。各岗位人员素质要求、人员数量配置见下表，可在中标后按要求招聘相关人员物业管理人员聘用要求表序号岗位名称任职要求1项目经理有5年以上物业管理经验，熟悉物业管理有关法律、法规、ISO9001质量管理体系及企业基本管理工作，有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力，有较强的沟通协调能力。2经理助理兼客服主管1年以上物业管理或营销经验，具备良好的人际交往能力、组织协调能力、沟通能力，电脑操作熟练，熟练使用办公软件。3安全主管年龄在30岁以上，男性，3年以上安全管理工作经验，熟悉国家及地方的安全方面的法律、法规和政策，能熟练运用电脑，有较强的语言文字表达能力以及沟通、协调的能力。4物业管理员年龄3045岁，大专以上学历，管理专业或物业管理专业，电脑操作熟练，能熟练运用办公自动化系列软件，一年以上物业相关工作经验，有全国物业管理经理资格证书或物业管理师证书。5客服人员年龄2030岁，形象好，身体状况良好，熟练使用电脑等办公设备及办公软件，有行政文秘或客服相关工作经验。6销售助理年龄2035岁，形象好，身体状况良好，会电脑操作，具备敬业意识和团队合作精神，善于沟通、协调，有销售相关工作经验，有较强的沟通能力。7工程技工主管45岁以下，男性，有3年以上设备维护保养经验丰富和物业管理工作经验，工程类专业的中级以上职称，有较强的监督、组织、管理、沟通、协调能力。8工程技工（维修工）45岁以下，有1年以上设备维护保养经验丰富和物业管理工作经验，特殊工种必须按照国家有关规定持证上岗；9中控室管理员（含消防控制专员）1年以上安保消防、中控室管理经验，持消防中控上岗证书。10保安管主管40岁以下，男性；三年以上物业管理行业经验，工作积极主动，有较强的组织、指挥、训练、培训、管理能力、作风正派；熟悉相应法律法规。，团队意识强，文字功底好，熟练电脑办公软件操作。序号岗位名称任职要求11保安员（含停车收费专员）年龄45岁以下，持保安员证，身体健康，男性身高170米以上，女性身高160米以上。军事素质好，熟悉监视系统、对讲系统、消防报警系统等相关操作，具有一年以上相关工作经验。形象岗35岁以下，形象好、身体素质好。13保洁主管年龄50岁以下，初中文化程度，有2年以上的清洁卫生管理经验，有较强的沟通能力。14清洁工、绿化工年龄50岁以下，初中文化程度，能吃苦耐劳，有保洁工作经验，五官端正；熟悉绿化植物的基本养护和绿化药物、机械的使用。1相关人员必须按要求穿着统一整齐的工作服，其服装和劳保用品相关费用均由招标人负责承担。2中标单位所聘人员必须执行国家劳动法的相关规定。（四）物业人员工资标准及素质要求1、工资标准人员工资不得低于以下标准（含社保个人缴费、个人缴纳的住房公积金和个人所得税，不含福利待遇、按劳动法交纳的社会保险（企业应缴部分）、劳动保护、工伤抚恤等用人费用，社会保险、劳动保护、工伤抚恤等用人费用按佛山市规定执行。2、所有工作人员工资标准，需报业主审批备案且同意后执行。（五）三山科创中心物业实施管理要求1、中标人如非在佛山市内依法登记的供应商，必须自合同签订生效之日起30日内在佛山市范围内设立依法进行工商登记的合法分支机构，否则视为拒绝履行合同义务处理。2、中标人的服务质量如达不到其承诺及上述物业管理要求，采购人有权督促中标人限期整改，逾期未整改或整改效果还达不到要求的，采购人有权按服务合同的约定追究中标人的违约责任。3、物业管理工作交接交接期中标通知书下发之日起30日内交接内容前期物业管理工作所有档案资料；物业管理现行工作。交接完成标准A接收档案资料时，应按档案移交清单所明确的内容对所移交的资料进行清点、检查，确保档案资料无遗失、无损坏。B达到物业管理工作的运营条件。4、物业管理服务质量标准综合管理服务采用一级标准；物业共用设施设备维修养护采用一级标准。公共秩序维护采用一级标准；保洁服务采用一级标准；绿化养护采用一级标准。以上标准具体内容均参照佛山市普通住宅物业服务收费政府指导价参考标准中的相关内容。5、管理服务质量要求管理服务范围内无因中标人管理不当而发生重大刑事案件、重大交通及重大火灾等安全事故,办公楼内无被盗等治安案件的发生，无纵火、爆炸、投毒等恶性事（案）件发生、无外事纠纷、泄密等事（案）件发生。严格遵守有关消防管理规定，确保无因中标人管理不当而发生消防事故，消防设备完好率100。园区内设施、机电设备无操作管理、使用责任事故发生。全部外包项目及园区内施工工程无因中标人监管不到位而发生安全事故。各项设施设备的维修保养工作，必须按采购人要求的时限，高效、保质、保量完成。房屋及配套设施、设备完好率达100；维修、急修（5小时内完成）及时率达100。管理范围内照明、化粪池、雨水井、污水井、排水管、明暗沟、停车场、道路完好率100。实行动态保洁，卫生清洁保洁率100。物业管理服务满意率在95以上；投诉处理率100。中标人一切管理服务工作的实施，必须以服从于采购人的工作需要为前提，以方便采购人为原则。维修保养等工作一般情况下在物业使用人非工作时间内进行。6、中标人不得擅自对管理的各设施进行占用和改变使用功能，如需在改、扩建或完善配套项目，须与甲乙双方协商，经采购人双方书面同意后报有关部门批准方可实施。7、经采购人书面授权，中标人对违反物业管理法规和规章制度的行为进行处理包括责令停工、责令赔偿经济损失以及停水停电等措施。（六）三山科创中心物业管理费用计费方式1、项目总体物业管理服务收费标准序号物业类型物业服务费标准（元/月/M2）1整幢物业所有权属为单一产权人或单一租户的写字楼物业372整幢物业所有权属为2个以上（含2个）产权人，或有2个以上（含2个）租户的写字楼物业643商业物业494地下停车位162、采购人按上述“项目总体物业管理服务收费标准”向业主或使用人收取物业服务费。3、本项目费用构成费用名称支付规则物业服务总费用按实际发生由采购人支付（标准同采购人制定）物业管理酬金采购人按不高于物业服务总费用的10支付，按中标人的实际报价费率计算支付注1）本项目沿用当前物业服务费收费标准；2）由中标人代招标人向业主收取物业管理服务费，物业公司的管理酬金不高于物业服务总费用的10，按中标人的实际报价费率计算支付（物业服务总费用包括管理服务人员薪酬、消耗品等费用）；3）物业管理公司免收项目空置费。4、物业服务总费用包括但不限于下列项目1）工资正常工资、福利、法定节假日加班费等；2）办公费用办公、地下停车场水电费、通讯费（含电话通讯费、传真费、网络费）、办公设备维护和办公用品、档案管理、员工行政管理费用等；3）公共区域水电费；4）公共秩序（安防）费用安防工具物料消耗（包括对讲机、自行车、警具、雪糕筒、水马、围栏、警戒线等消耗费用）、保安管理费（公安部门收取）、各种装备维护保养费、消防工具（含枪头、水带、灭火器充装等消耗费用）等；5）清洁、保洁、消杀费用清洁工具、物料消耗费、化粪池清理（每年清掏2次）、供水箱清洗（每季度清洗一次，以及根据使用情况更换零部件）、消杀四害（每年不少于6次）和防治白蚁（每年不少于4次）、环卫设施的更换维护保养、垃圾清运及处理费、建筑物外墙及玻璃幕墙清洗费（瓷砖外墙每两年清洗1次，玻璃幕墙每年清洗1次）、防范各类传染病（非典、登革热及类似疫情）的各项防疫及应急工作的费用；6）绿化维护保养费用工具物料消耗、剪草机汽油费、施肥、病虫害防治费、苗木补种（包括草皮、树苗及支撑杆等消耗）、绿化垃圾清运费用；7）开办费用清单中标人进驻并开展正常工作所必备的物资装备费用主要有交通工具、通讯工具、办公家具、办公设备、全部人员的服装、安防装备、维修工具、绿化工具、保洁工具；5、中标人免收项目物业空置费。6、费用不包括的事项其它需要采购人和中标人协商的费用。7、其他费用说明1）由于中标单位维护保养不善，物业损坏而导致采购人或第三方财产损失，由中标单位承担相应责任及费用；2）采购人不因停车位数量的增加，而增加管理费用；3园内发生物业损坏时，由中标人向采购人提交修复明细以及拟委托第三方公司的相关资质，经采购人备案后，由中标人自行或委托第三方公司施工，费用由中标人承担；注物业维保费用包含物业维修、保养及零件更换。（七）物业管理服务质量要求1、采购人免费提供办公用房,中标人使用上述房屋及房屋内设施设备产生的费用（如水电费用、用品更换费用等）由中标人自理。2、中标人须定期向采购人提供项目财务报表。3、服务质量考核由采购人组织人员和实施考核。4、物业管理工作绩效考核办法41季度考核411季度考核指标类别序号考核内容扣减分数当季扣分评分员签名物业服务质量1物业服务不到位，对经督查小组成员取证的物业问题2小时内未跟踪处理或提供解决方案。1分/次2对经督查小组成员取证的物业问题，7天内未完成处理。（包括并不限于微信、Q群、电话等）1分/次3办理业主入住、接待装修申报及报修受理当天不及时。2分/次4租赁合同到期办理相关退场手续受理当天不及时。2分/次5员工仪表仪容不整、行为不规范，未使用文明用语，不按规定制服着装、不佩带胸牌。05分/次人6中标人在每月1日前提交当月各部门岗位的人数编制及分管项目报表，如未按时按要求提交的，每发生一起。5分/次7物业各管理部门未按岗位报表安排人员上岗，造成缺岗现象。1分/天/人8未能按时、按要求提交每周工作计划、每周工作报告、绩效改进方案等。1分/次1当班饮酒或酒后上班者。2分/次2监控室、消防控制室当值人员串岗、脱岗、睡岗。5分/次3地下停车场、中庭停车场当值人员串岗、脱岗、睡岗。3分/次工作纪律4本分项第2第3条外的一般当值人员串岗、脱岗、睡岗。1分/次5当班吵架、打架、赌博者。3分/次6办公室内扎堆闲聊、上网游戏、看电影或在岗长时间聊私人电话。1分/次7无工作记录或交接班时工作记录、工作设备交接不清。1分/次1对园区内存在的安全隐患排查不力、整改措施不到位或整改措施计划未按期完成。15分/次2严禁危险物品及不符要求的大件装修材料进入园区，每发现一起。2分/次3大件物品出宿舍区，门卫未与业主确认、未登记车牌号、未记录。1分/次4监控值班人员不能熟练使用监控设备，当值期间对园区异常情况没有及时上报。2分/次5园区范围内发生重大盗窃、伤人、抢劫案件，造成财产损失、危及人员安全或影响园区声誉。每出现一起。20分/次治安安全保卫6发现推销、僧侣、乞丐进入园区范围内，未能劝离每半小时。1分/半小时1每月水表抄录登记工作完成率95以上，电表抄录登记工作完成率100。其中之一未能达标。3分/次各项费用收取2水电抄录登记工作准确率达98以上，低于的标准错误记录每出现一个。3分/次3建立健全各项收费台账，保管和使用好发票及收据，定期检查、核对，未做到。1分/次4岗亭严格按照收费标准收取停车管理费，按时报账。未做到。2分/次5贪污款项、乱收费。10分/次1未办装修许可手续，私自动工装修。每发现一起。2/次2接受业主贿赂，有意纵容违章装修。10分/次3物业因巡查不力未及时发现违章装修。1分/次4发现违章装修，未有第一时间上报管理单位、阻止施工并出具违章装修整改通知单。3分/次施工装修管理5因违章装修、违规施工造成的重大安全事故。50分/次1停车场各车辆（含单车、摩托车、三轮车、人力车）须按规定有序停泊，如因管理不善车辆乱停、乱放10分钟未作处理。1分/次2园区内道路交通管理不善，影响车辆正常通行。1分/次3不按规定发放临时卡、收卡或丢失车辆临时卡的。1分/次车辆管理4不按规定指挥车辆出入或停放的；利用职能之便,故意刁难车主的或违规放行的。1分/次5电动车、手推车违规使用客梯。1分/次6对未登记车辆擅自放行进入园区车库1分/次7对未办理月保车辆随意放行，不收取费用10分/次8上缴停车收费数额与系统记录不符5分/次1设立专职消防专员，持证上岗，人数2。1分/次2建立完善的义务消防员制，明确火灾现场通信联络、灭火、疏散、救护、保卫等任务的负责人，并定期进行培训（每月一次）和演习（每年一次）2分/次3每周提交消防设备设施检查报告，未按时提交、不提交或提交错误报告的5份/次4未按上级有关部门要求完成检查任务2份/次5消防重点部位应根据实际需要配备相应的灭火器材、装备和个人防护器材，未按要求配置的。2分/次消防人防管理6消防控制室管理应明确值班人员的职责，应制订每日24H值班制度和交接班的程序，值班记录应完整，字迹清晰，保存完好，未按要求执行的。2分/次7应确保公共区域消防设施（应急灯、灭火器、出口指示等）始终处于正常状态；并作定期维护时，未达到要求的，每发现一处。1分/次8每日巡查消防通道，保证畅通无杂物，并填写每日消防检查表。未达到要求每发现一起。2分/次9由于工作失职，导致园区内发生防火、防爆炸及重大安全事件。50分/次10对辖区内企业定期进行消防巡检，要求每企业每季度不少于一次，并做好相应检查记录，如未做到。2分/次1园区配套的设施、设备完好率98。2分/百分点2建立健全园区各项设施、设备检查和维修整改记录、台账。不全的。1分/项3设备设施实行定期专项检查，并有检查记录。未定期检查或无记录。2分/次4甲方依据园区设备运行情况表每周抽检，若设施、设备（含消防设备）维保不到位，不及时、不能正常使用。每发现一起。1分/次5建立设备维修制度，规范工作的响应时间及完成时间，在规定时间内响应维修、维护工作，在约定时间内完成维修任务。未做到的。2分/次工程管理6加强园区各类设施、设备的巡检，确保安全运行无事故，每发生一起重大安全事故。50分/次环境卫生绿化1保持园区主要干道、各楼道（包括楼道内墙壁、门窗等广告的清理）、洗手间、电梯轿箱、水池的清洁卫生，每天至少打扫、2分/次或项清理一次。未按期打扫、清理或明显不清洁。2楼道扶手抹擦和拖地，每周至少两次。未按期打扫或明显不清洁。1分/次或项3每日早上730前完成洗手间的清洁工作，730后每2小时保洁1次，如发现污水、尿渍、洗手盆边有污渍，每发现一次。05分/项4每周清理区域内的乱张贴广告、传单，超过一周未清理的，每发现一处。1分/项5地下停车场、草坪灯、楼宇门、信报箱等每周至少清理一次。未按期打扫或明显不清洁。1分/次或项6垃圾房及临时垃圾堆放点每周清洁不少于1次，由甲方确认工作效果。如未清洁或不合格。3分/次7指示标牌、垃圾箱及走廊等做到无尘土、无污迹。有明显浮尘或污迹。1分/项8因装修管理不力，装潢垃圾不按指定地点存放或不及时组织外运。2分/次9及时与环卫部门联系，对园区各垃圾池、箱定期及时清理。不及时清理。2分/次10每半个月（雨季每周）清理一次屋顶露台，以防爆竹渣、塑料袋等杂物堵塞下水口。未定期清理。2分/次11加强园区绿化的护理，定期浇水、施肥、剪枝、治虫。发现护理不到位。1分/次12按合同约定执行除四害工作，每次工作完成后由甲方现场确认工作情况，如未按约定完成。2分/次当月扣分总计412奖罚标准采购人每季度定期组织企业代表、员工代表及公司内部代表对依据考核标准对中标单位服务质量进行全面考核，根据考核指标逐项打分，对存在问题下发书面整改通知书，并可附带提供证言、照片、监控记录、刷卡记录等。每次检查总分为100分，考核组对照考核标准逐条逐项进行量化打分，最低为0分。处罚办法A得分95100分（不含）的，责令整改，并写出书面整改报告。B得分8595分（不含）的，除了责令其整改，写出书面整改报告之外，扣除当季度物业管理酬金总额的30。C得分7585分（不含）的，除了责令其整改，写出书面整改报告之外，扣除当季度物业管理酬金总额的40。D得分不满75分，除了责令其整改，写出书面整改报告之外，扣除当季度物业管理酬金总额的50。E连续三个季度得分不满75分的，采购人有权终止服务合同。奖励办法说明奖励是中标人被处罚后，积极改正并有优秀表现时，采购人将处罚费用返还给中标人，采购人不在另行奖励。中标人被处罚后，可通过达到以下条件获得奖励若中标人在被处罚当季度后，连续二个季度考核得分高于95分，采购人则将季度考核处罚金作为奖励在下一季度的第1个月支付返还给中标人。三、采购项目商务要求（一）投标报价限制物业管理酬金收费上限费率为物业服务总费用的10（精确到小数点后两位），如投标人投标报价高于上限费率报价范围，视为无效投标。（物业管理酬金物业服务总费用酬金收费费率）。（二）服务地点采购人（用户）所在地，地址为佛山市南海区桂城街道三山新城港口路12号。（三）服务期限共2年（自双方代表在采购合同签字之日起计算）。（四）物业管理酬金核算及支付方式1、物业管理服务酬金核算物业管理酬金核算根据与中标单位签订的合同条款、投标报价明细、季度考核结果，采购人对物业管理服务酬金进行核算。2、物业管理服务酬金支付1三山科创中心物业由佛山市南海金智投资有限公司经营管理。双方根据自身物业经营范围及相关约定支付物业管理服务酬金；2物业管理服务酬金自按合同开始计算。若中标单位的原因未能在规定的交接期内完成交接工作及达到运营条件的（详见佛山市南海金智投资有限公司物业管理要求），物业管理服务酬金开始计算时间将顺延至中标单位完成交接工作并达到营运条件的第二个月1号。延期期间物业管理酬金由中标单位承担，按照投标报价单价与原物业管理单价中最高价计算，并处以当月物业管理酬金作为赔偿采购人的损失。3）物业管理服务酬金采取按月支付方式支付，采购人根据上月核算管理费后，以实际费用支付上一个月的服务酬金；采购人于下月的10个工作日内办理上月服务酬金的支付手续，如中标人提供服务不足一个月时按日计算服务酬金。3）若当月支付出现季度考核奖罚金的扣罚或奖励返还，则按以下条款执行扣罚条款当季度考核不通过，其罚金在下月物业管理服务酬金中直接扣除。奖励返还条款中标人在被处罚当季度后，连续二个季度考核得分高于95分，采购人则将季度考核处罚金作为奖励在下一季度的第1个月与物业管理服务酬金同时支付返还给中标人。4）中标人须在采购人办理付款手续之前10个工作日内，提供等额有效正式发票给采购方，以便采购人及时办理付款手续；（注收款方、出具发票方、合同乙方均必须与中标人名称一致）。（五）履约保证金中标人应在中标通知书发出之日起5天内，向采购人以银行转账形式提交履约保证金，履约保证金额为人民币叁拾万元（300,00000元）。签订合同前，若中标人未在规定时间内提交履约担保，则采购人有权取消其中标资格，采购人可拒签合同。若中标人在合同履约期间没有违约行为，履约保证金在合同有效期满后15个工作日内由采购人无息退还中标人，履约保证金以现金或银行转账的形式退回。（六）出现下列情况的，采购人有权解除合同及没收履约保证金，并不向中标人做任何赔偿或补偿，其责任后果由中标人承担1中标人自身原因导致不能切实履行合同义务的；2中标人不能实现合同规定的管理目标和服务质量,限期整改无效的；3中标人原因导致出现特大安全责任事故的；430以上物业使用人对中标人服务不满意并书面表达的；5不能按照合同规定配备足够人员导致空岗的；6中标人消极对抗采购考核或拒绝不执行可和处罚的；7其它严重违约行为。注带“”号的为不可偏离条款，投标人必须作出实质性响应，否则，将导致投标无效。附三山科创中心前期物业管理范围图纸第三章投标人须知一、说明1、适用范围11本招标文件适用于本投标邀请中所述项目的企业采购。2、采购人21采购人是指获得资金的国家机关、企事业单位、团体组织或者其他社会组织。本招标文件的采购人特指“佛山市南海金智投资有限公司”，简称采购人或用户（业主）或发包人。采购人名称佛山市南海金智投资有限公司采购人联系人吕先生采购人电话0757812726093、采购代理机构31采购代理机构是指依法取得招标资格、从事招标代理业务并提供相关服务的专门机构。本招标文件的采购代理机构特指“广东创南工程管理有限公司”，简称采购代理机构。采购代理机构地址广东省佛山市南海区桂城简平路1号天安数码新城1栋1013室采购代理机构联系人高建军采购代理机构电话075786253386采购代理机构传真075786316628采购代理机构电子邮箱CHUANGNANZJ163COM4、合格的投标人、中标人41符合中华人民共和国政府采购法第二十二条规定的供应商。42符合招标文件规定的资格要求及特殊条件要求。43“中标人”是指经法定程序确定并授予合同的投标人或承包人。5、合格的服务51合格的服务是指满足国家相关法律、法规、规章等规定，并符合本项目相关质量要求、安装、技术支持、培训以及招标文件规定的其它服务要求，经竣工验收达到招标文件规定的合格标准的服务。6、投标费用61投标人应承担所有与准备和参加投标有关的费用。不论投标的结果如何，采购代理机构和采购人均无义务和责任承担这些费用。二、招标文件7招标文件构成71招标文件由下列文件以及在招标过程中发出的修正和补充文件组成招标文件共五章，内容如下第一章、投标邀请函第二章、采购项目内容第三章、投标人须知第四章、合同格式第五章、投标文件格式72投标人应认真阅读、并充分理解招标文件的全部内容（包括所有的补充、修改内容、重要事项、格式、条款和技术规范、参数及要求等）。投标人没有按照招标文件要求提交全部资料，或者投标没有对招标文件在各方面都做出实质性响应是投标人的风险，有可能导致其投标被拒绝，或被认定为无效投标或被确定为投标无效。8招标文件的澄清81任何要求对招标文件进行澄清的投标人，均应以书面形式在投标截止时间十五日以前通知广东创南工程管理有限公司（邮箱CHUANGNANZJ163COM）。广东创南工程管理有限公司将组织采购人对投标人所要求澄清的内容均以书面形式或电子邮件的形式予以答复。必要时，广东创南工程管理有限公司将组织相关专家召开答疑会，并将会议内容以书面的形式发给每个购买招标文件的潜在投标人（答复中不包括问题的来源）。82投标人在规定的时间内未对招标文件澄清或提出疑问的，广东创南工程管理有限公司将视其为无异议。对招标文件中描述有歧意或前后不一致的地方，评标委员会有权进行评判，但对同一条款的评判应适用于每个投标人。9招标文件的修改91在投标截止时间十五日以前，无论出于何种原因，采购代理机构和采购人可主动地或在解答投标人提出的疑问时对招标文件进行修改。92招标文件的修改将以书面形式通知所有购买招标文件的投标人，并对其具有约束力。投标人在收到上述通知后，应立即向采购代理机构回函确认。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。投标人在收到该修改文件后，应于二十四小时内，在修改文件盖章页加盖单位公章或法人代表授权人签字给予确认，并将该文件传真回广东创南工程管理有限公司（传真电话075786316628）。该确认答复作为招标文件的组成部分，具有约束作用。若投标人在规定时间内没有传真答复的，将视为已收到和确认该澄清（答疑）文件。93为使投标人准备投标时有充足时间对招标文件的修改部分进行研究，采购人可适当推迟投标截止期，但应发布公告并书面通知所有购买招标文件的潜在投标人。三、投标文件的编制10投标的语言101投标人提交的投标文件以及投标人与采购代理机构和采购人就有关投标的所有来往函电均应使用中文书写。对于任何非中文的资料，都应提供中文翻译本，在解释时以翻译本为准。11投标文件构成111投标文件分为商务部分文件和技术部分文件（具体见投标文件格式要求）。112商务部分指投标人提交的证明其有资格参加投标和中标后有能力履行合同的文件。技术部分是能够证明投标人提供的服务符合采购文件规定的文件。投标人应按规定提交商务部分文件、技术部分文件。113投标文件需按照采购文件规定的顺序，统一编目编码装订。为方便评标，投标文件中的各项资料需按照采购文件格式要求制作。114投标人应仔细阅读采购文件的所有内容，按采购文件规定及要求的内容和格式编写，必须对采购文件提出的实质性要求做出响应，并提交完整的投标文件。投标人应对投标服务提供完整详细的技术说明，如投标人对指定的技术要求不能完全响应，应在投标文件中清楚地注明。12投标文件格式121投标人应按招标文件附件中提供的“投标文件格式”填写“开标一览表”等附件。122投标人不得将本项目的内容拆开投标，否则将导致其投标被拒绝。13投标报价和货币131投标人所提供的货物和服务均应以人民币报价，若同时以人民币及外币报价的，以人民币报价为准。132投标人应按照本招标文件规定的内容、责任范围以及合同条款进行报价。并按开标一览表和投标明细报价表确定的格式报出分项价格和总价。投标总价中不得包含招标文件要求以外的内容，否则，在评标时不予核减。投标总价中也不得缺漏招标文件所要求的内容，否则，其投标将可能被视为无效投标或确定为投标无效。133投标明细报价表填写时应响应下列要求1所有根据合同或其它原因应由投标人支付的税款和其它应交纳的费用都要包括在投标人提交的投标价格中；134投标报价为一次性报价，开标后不得更改。14投标人资格的证明文件141投标人应提交证明其有资格参加投标和中标后有能力履行合同的文件，并作为其投标文件的一部分。142本项目不允许联合体投标人投标。143投标人应符合招标文件第一章中规定的资格标准。15证明项目