农贸市场建设项目可行性研究报告

XX县XX农贸市场建设项目可行性研究报告XXXX投资咨询有限公司二一一年十月目录第一章总论111项目名称112建设单位113可行性研究报告编制单位114建设地址115建设规模及建设内容116项目建设期限217投资估算及资金来源218土地资源利用219项目编制依据、原则、研究范围3110主要经济技术指标4111结论5第二章项目建设背景及建设的必要性621XX概况622XX县2010年国民经济与社会发展状况623项目提出的背景824项目单位概况1025项目建设的必要性11第三章市场分析1331市场现状1332市场需求分析1433供应现状分析2034市场营销22第四章项目选址和实施条件2441项目选址2442实施条件24第五章建设规模及产品方案2851功能定位2852建设内容及规模2853产品方案2954产品交易依据的主要标准和技术参数29第六章交易流程及项目建设方案3061交易流程3062交通运输方案3063电子信息系统3064弱电设计3765供配电设计3966给排水设计4167道路和绿化42第七章节能节水措施4371编制依据4372能耗和水耗构成4373节能、节水措施43第八章环境保护和消防安全4681环境保护4682消防安全47第九章组织机构和劳动定员4891组织机构4892劳动定员4893职工来源4894职工培训48第十章实施进度计划及项目管理措施50101项目工期50102实施进度计划50103项目管理措施50104施工组织意见51第十一章投资估算与资金筹措52111估算范围和估算依据52112总投资估算52133投资使用计划与资金筹措54第十二章项目招投标55121招投标原则55122投标、开标、评标和中标程序55123评标委员会的人员组成和资质要求57第十三章财务分析与效益评价59131基础数据59132财务评价61133不确定性分析62134财务评价结论62第十四章社会影响分析64141社会影响效果分析64142社会适应性分析65143社会风险及对策分析66第十五章研究结论和建议68151研究结论68152建议68第一章总论11项目名称XX县XX农贸市场建设项目12建设单位XXXX房地产开发有限公司13可行性研究报告编制单位14建设地址XX县甘河水库以南、107省道以西、城关镇东徐村以东区域位置。15建设规模及建设内容本项目占地60173亩，总建筑面积31100平方米。具体包括序号项目名称结构类型建筑面积（）1果品交易大厅5个钢结构一层20,00002蔬菜交易大厅2个钢结构一层5,00003综合办公楼砖混结构三层2,50004冷库砖混结构一层3,20005其他辅助建筑砖混结构一层40006道路及停车场6,00007绿化亮化工程5,0000合计16项目建设期限根据本项目的建设内容以及项目建设单位的实际情况，建设期初步安排为1年，即从2011年11月1日至2012年10月31日全面竣工。17投资估算及资金来源经估算，本项目总投资为7600万元，其中征地费1383万元，建设工程投资4673万元，设备投资555万元，工程其他费用332万元，预备费157万元，铺底流动资金500万元。资金来源7600万元由企业自筹资。18土地资源利用根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按照陕政发（2008）25号文件XX省建设用地指标（2007年版）XX省市政公用、环卫项目建设用地指标，本项目建筑密度7337、容积率078，行政办公及生活服务设施用地面积占工业项目总用地面积的7，投资强度为1895万元/公顷；绿地率1246，符合国家合理利用土地的规定各项指标计算过程建筑密度建筑基底总面积建筑用地总面积1007337容积率总建筑面积建筑用地面积100078绿地率绿地面积/土地面积1001246行政办公及生活服务设施用地面积占工业项目总用地面积401152000050002500/3320040040115401155000工业项目总用地面积行政办公及生活服务设施用地面积2000050002500/332004001007投资强度1895万元/公顷19项目编制依据、原则、研究范围191项目编制依据1关于印发全国重点农产品批发市场信息和检验检测系统技术方案（试行）的通知（经贸2009737号）；2农业部关于组织实施农产品批发市场“升级拓展5520工程”的通知（农市发20065号）；3XX县县城总体规划；4投资项目可行性研究指南；5项目建设单位提供的基础资料；6国家现行的其它有关规范、规程和标准。192编制原则1贯彻落实国家有关政策方针，以建设单位和项目辐射区域实际情况出发，统筹兼顾，量力而行，充分利用果蔬市场这一农产品流通的有效载体，发挥其支农惠农作用。2按照独立、公正、科学的执业原则，充分调查取证，从客观角度研究项目的各项可行性。3项目规划建设严格执行国家有关部门颁布的相关规范和标准。250040040115土地面积投资额40115公顷7600193研究范围依据国家有关政策要求和农产品批发市场建设规划方案，本可研报告主要对项目建设的必要性，建设规模和内容，建设内外部条件，工程技术方案，环境保护，项目实施进度，投资估算和社会经济效益等进行全面论证和研究。110主要经济技术指标主要经济技术指标表附表1序号项目单位数额1总投资万元7,6000011建设投资万元7,1000012流动资金投资万元5000013建设期利息万元2年均销售收入万元1,835003年均销售税金及附加万元109754年均总成本费用万元358215年均利润总额万元1,367046年均所得税万元239237年均税后利润万元1,127818贷款偿还期年9年均投资利润率179910内部收益率127811净现值万元1,1516012投资回收期不含建设期121投资回收期（动态）年742122投资回收期（静态）年584经营期10年、建设期1年、基准折现率10111结论XX县建设农贸市场项目符合国家产业政策和地方发展规划，一是可以更加有效的发挥批发市场这一果蔬流通载体，促进XX县农业产业结构调整，推动农业产业化进程，帮助农民提高收入；二是通过完善市场服务，有助于市场自身的发展壮大，更好的为本县居民提供优质的果蔬供应服务；三是本项目实施能提供一定数量的就业岗位，对解决社会就业，维护社会稳定具有重要意义。该项目前期各项基础条件具备，有较强的竞争力，经济效益明显，社会效益显著，建设方案实施性强，项目建设是必要的，也是切实可行的。第二章项目建设背景及建设的必要性21XX概况XX位于XX省关中西北部，地处黄土高原与渭河谷地交汇地带，面积1018平方公里，辖11镇4乡448个行政村，耕地85万亩，人口46万。有汉族和回、蒙、满、藏、土家7种少数民族，近300人。距西安市57公里，XX市28公里，东邻西安XX国际机场，南靠欧亚大陆桥陇海铁路，关中环线，312国道穿境而过。XX基础设施完善，投资环境优良。地处中国东西结合部，具有午要的区位优势。紧靠亚欧大陆和XX国际机场，属陆桥经济带上西安，XX等大中城市近辐射区。312国道穿境而过，以县城为中心向四面辐射的兴礼路、礼淳路、属陆桥经济带上西安、XX等大中城近辐射区。312国道穿境而过，以县城为中心向四面辐射的兴礼路、礼淳路、阡礼路和110省道等公路干线纵横交错，内外交通便利，四通八达。22XX县2010年国民经济与社会发展状况2010年，在XX县委、县政府的正确领导下，在省市的关心支持下，全县人民坚持以科学发展观为指导，按照“果畜富民、工业强县、旅游活商、强基兴市”的发展思路，团结奋进，开拓创新，县域经济社会发展取得了新的成绩。2010年，全县国内生产总值累计实现72566亿元，按可比价计算为5425亿元，较上年增长150。其中第一产业实现2657亿元，较上年增长84；第二产业实现20895亿元，较上年增长182；第三产业实现25101亿元，较上年增长168。第一、二、三产业增加值占国内生产总值的比重依次为366288346。1、农业2010年底，全县完成农林牧渔业总产值4087亿元，其中农业产值354亿元，林业产值015亿元，牧业产值401亿元，渔业产值013亿元，农林牧渔服务业产值121亿元，实现农林牧渔业增加值2657亿元。全年粮食播种面积28733公顷，全县粮食产量152万吨，油菜播种面积3166公顷，总产量为2000吨，肉类总产量7670吨，奶类总产量29500吨，禽蛋产量2100吨，蔬菜总产量58388吨，水产品产量770吨，全年水果栽种面积6201万亩，总产量139万吨，其中苹果面积4502万亩，总产量101万吨。2、工业2010年，全县工业总产值完成587亿元，其中规模内工业完成422亿元，其它工业总产值完成165亿元。年产品销售收入4161亿元,年末流动资产平均余额632亿元，固定资产净值年平均余额1387亿元，从业人员年平均为5600人。3、固定资产投资、建筑业2010年，全县固定资产投资总额达到6496亿元，其中城镇固定资产投资完成638亿元，按行业分类，第一产业完成063亿元；第二产业完成3627亿元；第三产业完成2806亿元。城镇固定资产按登记注册类型分为内资企业352亿元，港、澳、台商企业255亿元，外商投资企业05亿元。2010年底，全县共有建筑资质等级四级以上企业2个，完成建筑业总产值3858亿元，较上年增长50。全社会建筑业实现增加值1821亿元，较上年下降17。4、商贸、交通2010年，全县社会商品零售总额共完成239亿元，其中城镇零售额1912亿元，乡村零售总额478亿元。按行业统计，批发业20亿元，零售业177亿元，住宿业完成012亿元，餐饮业完成41亿元，商贸总产值完成7324亿元，实现增加值4023亿元。交通设施日趋完善，运输总量快速攀升。2010年全县各类交通运输业完成总产值631亿元，实现增加值3801亿元。5、教育、卫生20092010教学年度，全县普通中学29所，在校学生人数30377人，专任教师2417人；小学147所，在校学生人数43318人，专任教师2996人。县乡医院、卫生院规模扩大，医疗设施不断改善。2010年县乡两级医疗卫生机构共26家。病床共1024张；各类卫生技术人员1892人，其中医生580人；卫生防疫人员497人；每万人拥有卫生技术人员41人，比上年增加9人。6、人口与收益2010年底，全县常住人口4667万人，全县人口出生率903,死亡率517，自然增长率386。人民生活水平进一步提高，城乡居民收入全面增长。2010年城镇居民人均可支配收入18258元，农村居民年人均纯收入5695元。7、财政、金融2010年，地方财政总收入22448万元，其中地方一般预算收入12170万元，地方财政一般性预算支出99261万元，其中农、科、教、文、卫和社会保障支出68600万元，占财政支出比重为691。2010年末，全县各类金融企业年末存款余额549亿元其中城乡居民个人储蓄存款余额428亿元，年末各项贷款余额163亿元，全年现金总收入1006亿元，现金总支出1330亿元，实际投放资金324亿元。23项目提出的背景农产品批发市场是现代市场经济条件下农产品流通的重要途径，依托其商品集散、价格形成、信息传输三大基本功能，在促进农业生产规模化、标准化、产业化和农产品大市场、大流通格局的形成，在引导农民面向市场调整优化农业结构、实现增产增收和保障城乡居民的“菜篮子”供应、促进社会稳定方面，发挥着不可替代的作用。根据农业部关于组织实施农产品批发市场“升级拓展5520工程”的通知，为适应新阶段调整优化农业结构、推进现代农业建设、增加农民收入的需要，适应在农产品供应的数量、品种、质量上满足居民消费水平日益提高的需要，必须加快农产品批发市场的升级改造，强化基础设施，完善市场功能，拓展业务领域，提高管理水平。2007年7月中共XX市委市政府对于实行“三大创业”的若干意见中指出，全面推行“全民创业、家庭创业、自主创业”的重大战略举动。此举动是贯彻落实科学发展观的根本要求，是构建社会主义和谐社会的重要基础，是实现XX在关中地区率先发展的必由之路。实行“三大创业”，有利于调动公民的创业积极性和开创性，使创业者的创业能力变为创业实践，实现人的全而发展；有利于培植开拓精神,整合各类发展因素，激励全社会的创造活力；有利于扩展社会就业，增添城乡居民收入，消除各种不安定因素。大力推进劳动、知识、技能、管理和资本等的活气竞相迸发，使创造社会财富的源泉充分涌流，形成人人加入创业、各业竞相发展的局面。XX有得天独厚的农产品种植和养殖的自然条件，群众有丰富的种养殖经验，2007年中央一号文件的颁布，农民生产积极性空前高涨，随着农业产业结构的调整，各地把发展规模养殖、开发优质农作物种植作为致富奔小康的首选项目摆上议事日程，目前已建成了一大批独具特色的农产品生产基地。“完善一个市场，带活一方经济”已成为社会共识。拟建XX县甘河农副产品贸易市场建成后，将成为专业的农贸产品的批发市场，在带动XX县城周边蔬菜、水果等农产品生产销售，调节和保障XX县“菜篮子”供应，维护社会稳定方面发挥重要作用。24项目单位概况XXXX房地产XX有限责任公司是一个以房地产开发与经营为主，同时涉及物业管理、煤炭贸易、大型超市等商业领域的民营企业。公司现有员工100多人，具有大专以上学历者占80以上。公司拥有一批理论扎实、经验丰富的中青年专业技术人员和管理人员，其中高及工程师5人，高级经济师2人，高级会计师2人；工程师、经济师、会计师等中级专业技术人员20余人。公司惟才适用，人才济济，是一个充满活力的新兴民营企业。企业管理规范，机构完善，下设行政人事部、企业发展部、工程技术部、合同造价部、材料管理部、物业管理部、财务管理部、营销策划部、项目部等职能部门。公司近年来先后开发的主要项目有XX家友购物广场、眉县风泉路商贸街及广场、彬州商业广场及名仕花园、XX家友时代广场、户县财富中心、XX城市新区、庆阳财富广场、XX项目等。累计取得开发土地面积达635亩，累计开发建筑面积达30多万平方米。经过多年的发展，企业已形成具有强大的项目运做能力、雄厚的经济实力和良好的品牌号召力。当前，企业乘西部大开发的东风，秉“以人为本，创造生活”的理念，正阔步向前。经过多年的努力，公司共开发各类楼盘项目逾23万多平方米，取得了一定的业绩，获得了用户、政府及合作伙伴的一致好评。面对新的机遇与挑战，XX房地产公司积极进行资本运作，战略调整，逐步实现跨区域、跨行业的多元化发展战略目标，从而开发新市场，服务新用户，创造新利润，回报新社会。今天的XX正以坚实的步伐迈向新的征程。房地产中国当前的支柱产业，今天，XX人正以满腔的热情为西部房地产事业拼搏耕耘；明天，相信他将成为西部房产界一颗耀眼的明珠。25项目建设的必要性251符合国家产业政策全国农业和农村经济发展第十二个五年计划的建设重点项目中，提出要加快推进农村经济建设体系。立足为农村和农业经济发展、农业结构战略性调整和农民增收提供及时、准确的服务，加快建设以农业部门为主体，覆盖全国省、市、县并延伸到绝大多数乡镇、农业产业企业、农产品批发市场、中介组织、经营大户的农业综合网络。提出要认真组织实施“十五”农村市场信息服务行动计划”，要继续推进农产品批发市场建设，积极扩大批发市场的信息网络和电子结算等现代交易方式试点。强调要积极推进农村经济监测与管理系统建设，要建设全国农业产业化经营信息网，为农业产业化经营的发展提供信息支撑。国家计委、经贸委联合农业部、财致部、中国人民银行及工商行总局发布关于加快农产品流通设施建设的若干意见的通知（计经贸20022668号，强调“完善现有市场功能，提高市场档次，搞好全国骨干批发式建设，完善市场的检测、信息、储藏、加工、运输、电子结算等功能。2007年中央一号文件要求“加强农业发展的综合配套体系建设。搞好种养业良种体系、农业科技创新与应用体系、动植物全面提高体系、农产品质量安全体系、农产品市场信息体系、农业资源与生态全面提高体系、农业社会化服务与管理体系等七大体系建设”。252适合发展农业产业化经营的需要改革开放所创造的物质条件，为XX县加快由农业大县向农业强县、资源大县向经济强县转变奠定了坚实的基础；随着西部大开发和东部地区产业改造的逐步升级，XX县承东启西的区位优势已非常明显。2007年中央1号文件明确强调，要“继续加大对多种所有制、多种经营形式的农业产业化龙头企业的支持力度。鼓励龙头企业以多种利益联结方式，带动基地和农户发展。为此，XX实施体制创新、科技创新和农村经济结构调整鼓励农产品批发市场等龙头企业带动基地和农户发展，加速推进农业产业化、标准化建设，促进城乡经济共同繁荣。253适合农村经济发展的需要当前我国农村主要以一家一户的分散经营为主，农村经济信息传递缺乏载体，市场已成为地方经济信息的集散地。在市场中广泛建立信息服务机构，并和全国许多地方的农产品市场实现信息“联网”，及时向农民提供准确的市场信息，引导农民调整种植结构，拓展销售渠道，使农民在市场经济的大潮中有了“千里眼”和“顺风耳”，增加农民抵御风险的能力。通过市场信息的引导，农民学会了瞄准市场安排生产；同时，还可以通过信息高速公路掌握产、销、农产品动态，进行网上交易。农村经济的分散性决定了农村市场不宜过分单一，应充分挖掘市场内涵，将市场建设成为多功能的载体，以满足农民消费习惯和农村经济多方面的需要。农民不仅要求有一个方便的农产品交易场所，还希望从市场上得到更多的农业科技服务，故市场应成为农村的“科技同地”。目前农贸市场尚处于初级阶段，落后的交易方式、信息传递发布功能都与农业经济发展需要存在着差距。当前最迫切的问题是，以最快速度使农产品批发市场信息系统建立，管理上档次，功能更齐全。第三章市场分析31市场现状改革开放以来，特别是20世纪90年代后，随着农业的持续发展和农产品流通体制改革的深入，农产品告别了总量短缺，绝大多数农产品已经开收购、放开经营、放开市场，流通全面市场化，市场形成价格的机制已经确立，初步形成了以批发市场为中心，以城乡农贸市场为基础，直销配送和连锁超市等现代商业流通方式为补充，多种经济形式、多种经营方式共存的农产品流通体系。311批发市场居于农产品市场体系的主导地位农产品批发市场是农产品交易市场的枢纽和核心，承担着农产品集散价格形成、信息服务等多种功能。现有XX县西北果品交易中心、XX县骏马果品批发市场、东二环果品批发市场、XX苹果交易市场XX果品物流中心等，还有禽类水产交易市场。市场辐射到各县及周边省市，交易量逐年提高，已形成农副产品交易主渠道。312现代流通方式在农产品市场中的地位日益提升随着人民生活水平的提高和农业产业化的推进，超市、农产品销售公司异军突起，迅猛发展，在农产品销售特别是绿色食品、品牌食品销售中的份额愈来愈高，前景广阔。一些定点市场注册了蔬菜品牌，实行品牌销售。在发达地区市场很有影响力。313流通设施建设不断加强一是仓储设施大为改善，附属设施和机械设备较齐全，现代化水平高二是市场档次明显提高。市场的地面已达到部分或全部硬化，露天交易场地逐步缩小，交易大棚数量有所增加，多数市场都建了暖棚、封闭式交易大厅和恒温库，保证了农产品四季供应。特别是近两年新建市场设施都较完善，现代化程度较高，场地规划较合理。三是市场配套功能进一步拓展。配备了相应的管理人员，提高了市场的整体服务功能。多数市场所在地建立了绿色通道，对运菜车辆发放绿色通行证，外部环境也在不断优化。314农产品市场准入和检验检测制度初步建立重点加强种植业产品质量安全检验检测中心、动物产品质量安全检验检测中心和果桑花产品质量监督检验站的建设工作。逐步开始对蔬菜实施市场准入。315农产品信息网络建设成效显著交易市场人都有自己的专业网站，与中国农业信息网、高校农业科技与教育联盟网等多个涉农网站实现了链接，具备提供农产品信息、为农民致富服务的基本功能。初步构成了信息收集、查询、分析、传递、发布和办公自动化为一体的农业信息服务体系。32市场需求分析批发市场作为农产品流通的主要环节，承担了价格、信息、集散和辐射的功能。区域性农产品市场的形成与发展，对当地农产品流通至关重要。通过采用现代化的管理手段，把市场的规范化管理，经营的效率，对内外客户服务内容质量以及市场内外的信息沟通提升到了一个新层次，更好的为农民服务。321国内农产品批发市场政策导向分析国家科技部、农业部、信息产业部、发改委、教育部等政府管理部出台了一系列农业信息化建设规划，在全国范围内推进了一系列的重大农业工程，并在资金、退税等方面给予全力的支持。因此，从整体上看，该行业进入了加速发展时期，而且呈现出规划领先、领导加强、业主主导、农民欢迎、注重实效的鲜明特征。322我国农产品交易市场信息化分析国家发展改革委安排国债资金4亿元，主要支持全国重点农产品市场检验检测系统和信息系统建设，其中西部地区占三分之一以上。国债资金投入批发市场信息系统的建设，是为市场搭建一个信息平台，最大限度地实现信息化、网络化管理。农产品批发市场信息系统将对进入市场的全国农产品建立统一的编码，建立标准化的数据交换和处理中心。首批利用国债资金建设信息系统的农产品批发市场，将建立起自己的网站，对社会发布本市场信息。国家发改委价格监测中心汇集各市场集场，发布全国平均的数据以及各市场的有关数据。近两年来，适应农业发展新阶段和加入世贸组织的客观需要。面向国内国际两个市场，重点加强农产品市场信息的采集与分析。一是加大了国内农产品市场的开发力度。初步建成了连接全国280多个主要农产品，批发市场的价格信息系统，每天采集发布300种农产品批发市场的价格信息建立了覆盖600多个农产品主产县的价格信息采集系统，每月定期采用分析农产品集贸市场价格信息形成了25万个注册用户的农村供求信息全国联播系统一站通，每天在全国联网农业网站同时发布各类农产品需求信息300多条，每天点击15万次以上。二是建立了国际农业生产贸易信息系统，初步开展了国际农产品价格、经验、库存、进出口以及相关的政策法规、市场准入、投资环境等信息的采集分析。通过加强信息资源整合和开发，农业部全国定期分析发布的农业农村经济信息内容已扩大到285类，信息发布的时效性进一步增强。启动农产品监测预警系统，提高政府及企业宏观决策能力。加入世贸组织后，面对国外农产品输入的巨大压力和激烈的国际竞争，我国农产品生产的市场风险愈显突出。建立起国际贸易体制相适应的农产品检测预警系统，对重要和敏感农产品的生产、需求、库存、进出口和市场行情进行动态监测、分析，实施先兆预警，这是我国农业应对“入世”挑战的一项重要措施。2002年初农业部研究设计了农产品市场预警系统建设方案，初步搭建了预警系统的数据、分析、会商、发布四个平台。定期向社会发布监测预警信息，引导生产经营者及时采取措施规避市场风险，减少损失。323农产品交易市场信息化需求分析批发市场作为农产品流通的主要环节，承担了价格、信息、集散和辐射的功能。区域性农产品市场的形成与发展，对当地农产品流通至关重要。现在越来越多的农产品市场的管理者已经意识到信息化建设的重要性。采用现代化的管理手段，把市场的规范化管理、运营的效率、客户的服务内容和质量以及市场的信息沟通提升到一个新层次。1、从形势发展要求出发，不断增强交易市场信息化意识农产品批发交易市场管理人员在抓好市场信息工作过程中，经历了一个从一般化到不断强化信息工作的过程。最初，农产品批发交易市场仅仅停留于在满足于向广大农户提供交易场所的认识阶段。随着市场信息在发展市场经济中的作用日趋显现，在抓市场建设过程中，逐步加深了对市场信息的认识。因此做好市场信息工作，就能发挥好市场信息在群众生产中的导向作用，避免生产盲目性，不断提高农业生产的经济效益和社会效益。2、农业网站以信息服务为主体，农业信息服务体系仍亟待完善，农业信息内容缺乏，重复的信息多，原创的信息少，有价值的深度开发信息严重不足，农业资源与实用技术等大型数据库建设不完备。资源的开发、共享以及使用摆在了农业信息体系建设者们的面前。信息化为农产品批发交易市场带来了新的经营管理理念和贸易形式并成为实现传统市场跨越式发展的重要途径。建立在计算机、通信技术和网络技术基础上的现代信息革命，导致了从研究开发到市场营销的整个企业活动都而临着根本转变，市场的信息化，将为市场升级和功能创新提供强有力的支持。计算机网络技术改变的信息自然集聚和流动方式在市场内建立制度化、计算机的信息收集、筛选、整理、发布渠道，在农产品批发交易市场之间以及市场与其他有形市场、无形市场和非市场组织之间建立信息对流和联网，降低交易风险和信息集聚成本，实现市场信息集聚和传递功能创新。农产品批发交易信息化扩大了对知识、信息、技术和人才的需求，导致了知识市场、信息市场、技术市场和人才市场的迅速发展，相应的扩大了市场客体。可见，信息化将成为市场发展的战略选择，是农产品批发交易市场向现代流通方式转变、参与国际市场竞争的必由之路。3、农产品流通的信息化是社会发展的必然趋势农产品流通领域的信息化的过程，就是运用信息技术对传统农产品流通在运作模式、技术、观念、信息等方而进行改造、充实、提升的过程，是社会发展的必然趋势。我们必须明白这一过程带给我们的不仅是技术，契机以及新的信息的农业生产、管理、流通等理念，同时也给我们带来了更多的要求学习新技术的能力、政府职能向符合现代社会发展方向的转变能力、现代的农业政策体制能力、基本的信息基础建设相关的法律法规等一系列相关要求。信息化对于农业来说，跟其之于其他行业的作用足一样的更多的是扮演一个工具、手段的角色，而我们要做的就是充分认识它的价值，并脚踏实地的、扎扎实实的将每一个环节做好，使其发挥更大的作用，而不是其本身就能够为农业带来一劳永逸的聚宝盆。4、农产品批发交易市场信息化与物流配送互动发展电子商务的发展离不开物流配送的持支持。部分农产品批发交易市场已充分认识到这一点，在开展电子商务、以信息化提升其竞争力的同时根据自身特点开展不同类型的物流配送。如义乌中国小商品城考虑到商品的标准化程度低、品种多等特点大力发展联托运物流配送；嘉光茧丝绸交易市场的商品特定则相反，积极探索第三方物流配送。324创新农产品批发市场的交易方式，提高交易量一是积极推行电子统一结算，规范市场交易活动，保证交易安全。二是推进农产品拍卖制度试点，提高交易效率。三是通过互联网络沟通供需信息，开展网上洽谈贸易、网下交易支付，逐步向较高层次的电子商务过渡和升级。四是积极发展仓单交易，实现商流和物流分离。325农产品质量安全总体状况及市场需求分析我国是一个农产品生产和消费大国，政府历来十分重视农产品质量安全，并把它作为一项事关人民安康、社会稳定和经济发展的人事在抓。经过几十年的努力，我国农产品生产已基本上能满足国内城乡居民对食物消费数量和质量的需求。1、农产品安全总体状况我国实行改革开放政策的20多年以来，中国政府采取了一系列有利于农业和农村经济发展的政策和措施，中国的农业和农村经济发生巨大的变化，中国主要农产品质量持续增长，也着力解决农产品质量安全问题。早在1992年，中国政府就做出了大力发展高产优质高效农业的决定。经过近20年的努力，我国农产品质量安全水平有了明显的提高。蔬菜种类丰富，主要蔬菜产品中的农药残留和有毒有害物质超标率得到了有效控制。2009年4月，农业部组织有关技术检测机构，参照国际食品法典委员会CAC标准，对北京、天津、上海和深圳市等生产基地、批发市场和农贸市场的蔬菜产品质量安全情况进行了抽检，蔬菜产品抽检合格率达977不合格率为23；北京、天津、上海和深圳市场上的蔬菜多以外地蔬菜为主，应当说，四个城市的抽检结果基本上反映了中国国内蔬菜产品的质量安全状况。精瘦猪肉、中高档牛羊肉、良种肉鸡、蛋鸡基本实现了良种化繁育、专业化生产。鲜活水产品和加工产品的质量安全水平有了大的提高。2、农产品质量安全管理工作情况农业技术渐成体系。到目前为止，中国政府已组织制定农业国家标准400余项，行业标准120余项，无公害食品行业标准199项，农业地方标准16万余项，组建全国农业标准化技术委员会20多个。检测检验体系逐步建立。中国从20世纪80年代中期开始筹建农产品质量安全检验检测体系。中国农业部在全国规划建设了179个部级农产品质检中心，目前已有164个部级质检中心获得农业部的授权认可和国家计量认证。同时，已有近50的省区、市建立了省级农产品质量安全检测中心，400多个县建立了以速测为主的农产品质量安全检测站。认证体系建设开始起步。为提升中国农产品质量安全水平，从20世纪90年代初开始，中国便开始了农产品质量认证认可体系的建设。目前已建立水产品、绿色食品、农机产品认证中心并投入运行。经中国国务院批准，农业部自1990年开始在全国倡导、推动发展绿色食品，并成立中国绿色食品发展中心，具体负责绿色食品的认证工作。截止目前，已有近1500家企业的近3000个产品获得了绿色食品证书，绿色食品年产物总量达2000多万吨，年销售额超过500亿元，出口创收近4亿美元，受保护的绿色食品生产基地农田、草场、水域面积达5800多万亩。执法监管力度加大。为保护消费者和农民的合法权益，我国政府制定了一系列法律法规，加大了对农产品、农业投入品和产地环境的监督、监测力度。3、农产品安全需求分析随着生活水平的日益提高，人们对食品安全问题的关注程度也日益上涨。目前，北京、上海、南京等大城市已开始试行部分农产品市场准入制度，不符合食品安全标准的各类农产品将被拒绝上市销售。与北京市场相似，上海、南京等城市的农产品批发市场也开始实施准入制度，批发市场准备引入一套先进的农产品质量检测设备，对进入市场的农产品实行严格检验，不合格产品禁止入内。实施农产品市场准入制度，是农产品市场发展的必然方向，是符合WTO贸易规则的。今后，越来越多的城市和地区实施农产品市场准入制度，必将会带动全国农业标准化生产的迅猛发展，大幅度提高农产品品质，进而提升农产品的竞争力。拟建的农产品交易市场作为一个大型的农产品交易市场，建立一个高标准、高水平的检测试验室，实行市场准入制度，对于保障人民身体健康，提升市场档次都具有重要意义。33供应现状分析1XX县蔬菜、水果供应现状近年来，XX人民先后经历了以调整农业结构、繁荣农村经济为主的第一创业和以农村城市化、工业化、现代化为目标的第二创业，进行了苹果生产、城市建设、招商引资三大战役，县城经济呈现出超常规、跳跃式发展的良好的态势，形成了“以果兴农，足农促城，以城兴工，以工富县，城乡一体，财政收入7600万元，农民人均纯收入1590元，已有324个行政村提前实现小康，综合经济指标名列XX省前列。农田水利设施配套完备，粮食总产一直稳定在5亿斤左右，每年向国家提供优质商品粮14亿斤。XX苹果闻名天下，果品面积50万亩，总产15亿斤。养殖业、蔬菜业蓬勃发展，农业内部结构不断优化。乡镇企业突飞猛进，成为支撑农村经济的“半壁河山”。XX先后被列为全国农村改革试验区、全国“两高一优”农业示范县、全国优质商品粮基地大县、全国第一苹果大县、中央财政支持农业业化示范县、全国高科技农业机械化示范县、全国初级电气化示范县。XX县办工业在改革中迅速发展，通过改制、改组技术改造，组建了四大工业企业集团，增强了工业发展后劲，形成了以建材、医药、化工、机械、包装、果粮深加工为主的工业格局。市场繁荣，购销两旺。城乡商业网点密布，各类综合市场、专业市场和集贸市场体系健全，第三产业方兴未艾XX县地处XX省关中平原和渭北旱塬交汇地带，海拔4201467米，平均日较差111，不低于10的积温4226735282，年日照时数22156小时，平均无霜期174天，是得天独厚的苹果优生区。全县总面积1018平方公里，其中耕地85万亩。1985年，XX被国家农业部列为全国优质苹果基地县；1995年被确定为中央财政支持农业（苹果）产业化示范县；2000年被国家列为“XX苹果”原产地保护区域。2005年XX县10万亩苹果绿色基地建设通过农业部绿色标志认证；被评为XX省果业强县。1984年以来，XX县立足自然的资源优势，积极调整农业内部结构，经过3年的建园会战，完成10万亩苹果基地建设。九十年代初，县上适应市场要求的农民意愿，不断扩大规模，仅两年时间实现了“户均两亩园，万斤优质果”的目标。根据全国果品发展趋势，近年来，县委、县政府作出了实施“优果工程”的决定，积极调整优化果业结构，加快果品更新换代、套袋、生草等新技术的推广步伐。到2003年底，全县果品总面积已发展到70万亩，年产果品8亿公斤，其中苹果65亿公斤，果品收入近10亿元，仅果品一项农民人均纯收入1600元以上，一跃成为全国第一水果大县，XX红富士、秦冠、酥梨等多次被评为部优、省优和全国农业博览会金奖、名牌水果等。苹果产业的迅速发展有力地带动了相关产业的发展。截止目前，全县建成果品气调冷库24座，简易储藏果库6万多个，储藏规模达4亿多公斤，仅储藏增值2亿元以上；建成年产万吨浓缩果汁生产线两条，年加工鲜果4万余吨，创汇百万美元；果品包装企业发展到246家，年产值近4亿元；各类运输车辆5万辆；建成果品批发市场4个，果行500余家，果品经销人员达5万余人，成为西北地区最大的果品集散地。3周边县市水果、蔬菜供应现状XX市XX县位于XX省关中西南部，地处黄土高原与渭河谷地交汇地带，面积1018平方公里，辖11镇4乡448个行政村，耕地85万亩，人口45万。有回、蒙、佬、满、锡伯、壮、土家等少数民族，三百多人。距西安市57公里，XX市28公里，东邻西安XX国际机场，南靠欧亚大陆桥陇海铁路，关中环线，312国道穿境而过。便利的交通为蔬菜的销路提供了基础。34市场营销XX县XX农贸市场建设项目实施后，按照现代企业制度进行全面管理，以促进农业产业结构调整和农民增收为宗旨，以为经营户提供优质服务为手段，把“满足顾客要求”摆在首位，从“产品、价格、促销、地点”四方面进行营销策划。341市场定位本批发市场的产品可以分为两种一是供入场经营者从事购销经营活动的场地，即门面和摊位二是经营管理机构所提供的供求信息、电子结算等服务。因此，市场建设、经营管理机构应做到（1）在市场的总体布局和单体门面、摊位的设计建设上，针对批发经营的特点，从货物的进出、仓储，到门面、摊位的大小、档次的高低以及生活方便等，全面考虑经营者即市场顾客的需求，做到分区明确，功能齐全，设施配套，尤其在市场内部的人流、物流、车流的组织设计上要重点解决目前大市场普遍存在的人、车、货混杂拥挤的现象，以保证人、车、货的迅速集散，适应批发交易要求。（2）在市场服务、管理方面，应一切从满足经营者需要出发，制订完善的经营管理制度，建立完善的服务管理机构，配备必要的设备设施，蔬菜信息采集发布系统、网上发布与供求系统、农产品客户信息系统、农药残留检验检测系统，为经营者提供完善、迅速、准确的后勤保障，解决他们的后顾之忧。342价格构成产品的价格包括市场门面、摊位的价格、物业出租的价格及提供的各项服务的价格。市场门面、摊位的定价首先必须充分掌握目前顾客的支付意愿及其承受能力，在此前提下，根据本地区同类市场的价格水平、自身地理位置、投资成本及经营水平等因素确定本市场营业面积的合理价位，并制定积极、稳妥的促销策略，吸引经营者入场，市场所提供的各项服务的价格则应本着方便、迅速、准确、实惠的原则，制定合理、可行的收费方案，以减轻经营者的负担。343促销方式促销战略具体到本项目是要制定周密可行的招商策略，即在搞好市场的规划、设计、建设的基础上，以齐全的功能、设施的完善配套、服务的周密细致、政策的灵活优惠等综合优势吸引客商，真正做到“规划高起点，建设高质量，管理高水平，市场高效益”。制定优惠政策并具体落实，以赢得广大客商的信赖。344目标市场营销策略所说的“地点”一般是指项目产品的市场定向和市场覆盖面。因此，本项目应根据市场建设的进度和前述拟定的市场辐射范围规划，将市场的招商和辐射范围逐渐由XX县其他县州外周边县市XX市西安市全省中西部地区乃至全国，逐步推进，扩大影响，最终成为立足XX县，辐射周边区域，面向中西部地区的大型专业性果蔬批发市场。第四章项目选址和实施条件41项目选址411选址原则1、项目建设用地符合XX县土地利用总体规划；2、本项目采用先进的设备，缩短交易流程，扩大动力、运输等公用设施的协作范围，节约用地面积；3、选址有利于依托城镇在交易、交通运输、动力公用、修理、综合利用和生活设施等方面的协作；4、市场建、构物和运输线路，按照物流流程，充分利用地形、地势合理布置。在满足交易使用和符合安全、卫生条件下，可设置多层交易大厅或合理布置协作路线。422具体位置本项目选址XX县甘河水库以南、107省道以西、城关镇东徐村以东区域位置，交通便利，区位优势明显。项目实施后，将更大限度的发挥市场功能，有效解决果农菜农“卖菜难、卖果难”的问题、促进农民增收，同时有助于强化市场基础设施建设，提升服务水平，拉动XX县的经济发展。本项目占地面积60173亩。42实施条件421地形、地貌地形地貌项目实施地点在XX县甘河水库以南、107省道以西、城关镇东徐村以东区域位置，场地平整，为人工地表。422工程地质与水文地质1工程地质选址区内多是可溶性碳酸灰岩，岩地貌发育完整，属溶蚀构造地貌。东南部属白垩系紫色钯砂岩、砂质泥岩组成，裂隙不发育，剥蚀和物理搬运地表土壤的作用强烈，地表均为风化壳厚度浅薄，一般仅10M左右，不少地方岩石裸露，从地貌成因看，主要为剥蚀构造结构。岩石层里一般较清晰，产状倾角不大，走向比较一致，局部地形有渗漏和塌陷，但不明显，土层厚薄不等，多为红黄壤。2水文地质县内主要河流有泾河、泔河、小河与泥河，可利用的水面积5000亩，水能资源100万千瓦，地下水补给量12亿立方米。北部山区土层深厚，海拔高，温差大，是得天独厚的苹果优生区，并有森林41万亩，天然草场30万亩；中部九嵕山系矿藏丰富，现已探明，石灰石贮藏量达10亿立方米，大理石贮藏量100万立方米，出于石灰岩底层的富锶矿泉水，天然纯净，具有很高的开发价值；南部平原土地肥沃，为宝鸡峡灌区，渠井双保险，灌溉方便，盛产粮、棉、油和苹果、酥梨、蜜桃等。是重要的商品粮食基地和设施农业基地。423气候条件XX县属暖温带半干旱大陆性季风气候，年平均气温1296，无霜214天，年平均降水量537546平方毫米。海拔在4021467米之间，北山南塬，四季分明，雨热同季，冷暖适中，自然环境十分优越。地势西北高而东南低，呈阶梯型跌落，分山、塬、川三种地貌。北部属丘陵沟壑区，内有五峰山（海拔1467米）九嵕山、朝阳山和芳山等，由西向东走向，绵延40余里，占全县总面积的34。北部山区又有30万亩天然草场，待开发的荒山、荒坡、荒沟面积8万亩，土层深厚，光照充足，昼夜温差大，是苹果最佳适生区。中部是黄土丘陵区，海拔在580850米之间，占全县总面积16，南部属黄土台原区，海拔在450560米之间，为川原平地，占全县总面积50。424社会经济条件XX省XX市XX县位于XX省关中西南部，地处黄土高原与渭河谷地交汇地带，面积1018平方公里，辖11镇4乡448个行政村，耕地85万亩，人口45万。有回、蒙、佬、满、锡伯、壮、土家等少数民族，三百多人。距西安市57公里，XX市28公里，东邻西安XX国际机场，南靠欧亚大陆桥陇海铁路，关中环线，312国道穿境而过。2006年，XX县辖11个镇、4个乡城关镇、史德镇、西张堡镇、阡东镇、烽火镇、烟霞镇、赵镇、建陵镇、叱干镇、南坊镇、石潭镇、药王洞乡、新时乡、骏马乡、昭陵乡425交通运输条件项目交通运输便利，境内312国道穿过，福银高速也全线通车，目前正在修建贯通西安到平凉的铁路，交通十分发达。426市政公共设施依托条件供水方面XX县县内主要河流有泾河、泔河、小河与泥河，可利用的水面积5000亩，水能资源100万千瓦，地下水补给量12亿立方米。北部山区土层深厚，海拔高，温差大，是得天独厚的苹果优生区，并有森林41万亩，天然草场30万亩。XX县区按工业用水和生活用水不同水质提供用水。供电方面XX县现有220KV变电站3座，变电容量60万千伏安；110KV变电站17座，变电容量8195万千伏安，另1座在建；35KV变电站7座，变电容量3705万千伏安。形成了以六回220千伏线路为骨干，多回110千伏线路为主干的区域性输变电网络。供电网络属于国家电力网，供电质量好，电价较低，能充分满足XX县以及其周边建设及建成后的用电需要。电信通讯方面XX县不断加快发展步伐，努力引领技术进步，提升网络、服务与业务领先优势，联通（CDMA）、移动网络信号无逢覆盖整个地区，城市的主要宾馆、酒店、商场、写字楼及其地下停车场和电梯内实现信号室内覆盖。427施工条件本项目施工难度较小，本地的施工队伍可满足施工需要。石料、砂、砾料、石灰等材料开发区周围石灰石储量丰富，砂石料场较多，质量较好，可以作为建筑用石料，运输距离较短。水泥XX县及周边县市有多家水泥厂，可满足本项目建设的选购。钢材可从XX县内建材市场购买或直接从生产厂家调运，供应方便。其它建筑材料XX县专业建材市场可满足供应。第五章建设规模及产品方案51功能定位本报告根据市场现状、自XX县周边县市果蔬供应现状，市场未来发展趋势及果蔬供应趋势分析，认为XX县XX农贸市场应以水果、蔬菜批发为主，以蔬菜加工、水果仓储以及信息采集发布、电子结算为辅的专业农贸批发市场；目标市场近期定为以XX县，远期定XX县内其他地区及可辐射地区；目标客户主要为目标市场范围内从事果蔬批发零售、仓储加工的中间商，蔬果生产者及普通果农、菜农。52建设内容及规模根据市场调研结果和项目功能定位，从项目用地、建设单位的实际情况出发，本项目建设内容及规模如下表所示XX县XX农贸市场建设项目内容和规模一览表序号项目名称结构建筑面积（M2）备注1果品交易大厅5个钢结构一层200002蔬菜交易大厅2个钢结构一层5000混凝土地面，彩钢屋面3综合办公楼砖混结构三层2500蔬果农残检测中心、办公用房、果品仓储、电子信息发布厅、电子结算中心、机房等4冷库砖混结构一层32005其他辅助建筑砖混结构一层400含大门、值班室、地磅房、配电室、污水预处理用房等6道路及停车场600037灰土垫层，30CMM混凝土面层5绿化亮化工程500053产品方案农贸市场经营的主要品种蔬菜、果品、家禽、干货。54产品交易依据的主要标准和技术参数1、GB1840612001农产品安全质量无公害蔬菜安全要求2、GB1840622001农产品安全质量无公害水果安全要求3、GB1840632001农产品安全质量无公害畜禽肉产品安全要求4、GB1840642001农产品安全质量无公害水产安全要求5、GB1840672001农产品安全质量无公害蔬菜产地环境要求6、GB/T1840722001农产品安全质量无公害水果产地环境要求7、GB/T1840732001农产品安全质量无公害畜禽产地环境要求8、GB/T1840742001农产品安全质量无公害水产品产地环境要求9、农业部行业标准（NT/T4482001）10、无公害农产品检测标准（DB34/2032000）第六章交易流程及项目建设方案61交易流程本项目交易流程经过程序包括搜集需求信息、货源信息、样品检验及备货（冷藏）、交易、签单、装货、运输等。各流程相互协作，每道程序均经过严格把关，保证交易的