晋城市物业管理示范项目标准评分细则_图文

晋城市物业管理示范住宅小区考评验收标准及评分细则项目名称年月日检查标准检查内容评分细则评分值备注一、基础管理32分1、建设用地规划许可证；2、建设工程规划许可证；3、规划图纸（六图二书）即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书；4、与规划部门往来文件；5、临建房屋批准手续（如有临建房屋）。1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用备注所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章符合1分，现场与规划不符的发现一处扣02分，（有批准文件的不扣分；材料中每缺一项扣02分；其中第3项中缺4种以上的扣02分，第5项无临建房屋的不扣分。一、物业公司验收记录及问题处理情况二、物业公司收集资料1、小区竣工总平面图2、单体建筑、结构、设备安装竣工图3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料5、各单项工程竣工验收证明材料6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件7、房屋销售清单和产权资料8、公共配套设施的产权及收益归属清单2、已办理接管验收手续9、供水、供暖的试压报告符合1分，每缺一项扣01分1、企业营业执照2、物业管理资质证书3、服务项目分承包方营业执照4、服务项目分承包方资质证书3、由一家物业服务企业实施统一专业化管理5、服务项目分承包合同或协议符合1分，每缺一项扣05分,没有分承包项目的第3、4、5项不扣分4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业服务企业签订物与开发单位或原产权单位签定的前期物业服务合同符合1分，有委托合同但内容不完整扣05分,没有委托合同扣1分业管理合同，双方责权利明确5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业服务企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确前期物业管理服务协议和物业管理公约符合2分，有协议和公约的为基本符合1分，而内容不符合规定的扣1分1、建立维修基金交纳单据记录6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定2、维修基金使用的记录（包括使用申请、批准及使用的各类票据）符合2分,已建立维修基金但管理、使用、续筹不符合规定的每一项扣1分（未发生使用或续筹的不扣分）,未建立扣2分（单一产权的采取其他形式的不扣分）1、房屋使用手册2、装饰装修管理规定3、业主公约4、绿化管理制度5、卫生保洁管理制度6、保安管理制度（公共秩序维护管理制度）7、车辆管理制度（包括机动车和非机动车停放管理及机动车停车场管理）7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善8、消防管理制度完善2分，基本完善1分第13项每缺一项扣05分,第48项每缺一项扣02分1、成立业委会的申请2、业委会章程或业主大会议事规则3、业委会成立的批复8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责4、会议记录符合1分，每缺一项扣025分9、业主委员会与物业服务企业签订物业管理合同，双方责权利明确与业委会签订的物业管理委托合同符合1分，有委托合同但内容不完整为基本符合05分,没有委托合同扣1分10、物业服务企业制定争创规划和具体实施方案争创规划、具体实施方案（两份材料分别写）符合2分，规划或实施方案每缺一项扣1分一、各项管理制度1、房屋管理制度2、零维修管理制度3、大中修管理制度4、回访制度5、供水管理制度11、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法6、供暖管理制度符合2分，1、制度建立健全1分,每缺一项扣01分其中没有管理的不扣分；2、有岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录、具体落实措施、考核办法建立健7、电梯管理制度8、消防管理制度9、收费管理制度10、保洁管理制度11、绿化管理制度12、保安管理制度13、车辆管理制度（停车场、停车位、非机动车）14、财务管理制度15、档案管理制度二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录及具体落实措施和考核办法全1分，每发现一处不符合扣05分1、物业管理岗位证书（经理、部门经理、管理人员）2、各类专业人员的专业上岗证书（电梯司机、电工、会计等）；分包项目操作人员也要求有上岗证书3、员工统一着装12、物业服务企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨4、员工佩戴工作牌符合2分,1、管理人员、专业技术人员,每发现1人无证书扣01分；2、着装及标志符合05分,发现有1人不符合扣01分（最多不得超过5人）一、计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况二、计算机查询资料包括1、房屋、设备的基数2、分户档案3、费用收支情况4、房屋、设备普查资料13、物业服务企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率5、房屋、设备修缮资料符合2分，使用计算机、有智能化设备的为基本符合1分，其中没有智能化设备（在设计中没有监控设备的除外）的扣02分，；可查询资料中有一项得02分1、各类收费标准（物业管理费收费标准、代收费用收费标准、便民有偿服务项目及收费标准）要求在明显位置公布；超出或高于文件规定的收费要有物价部门的批准文件,实行市场调节价的除外。2、有费用收支的凭证和各类财务报表14、物业服务企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况3、物业管理服务费用公开有记录或照片符合2分,1、收费标准公布并符合规定的1分；2、无凭证或报表的扣05分；3、公开无照片或记录的扣05分（酬金制的要求公开，包干制的仅公开公共服务收费的费用的收支情况）。一、房屋及设备基础资料1、房屋总平面图2、地下管网图15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便3、规划批准文件符合2分，包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施4、竣工和接管验收档案资料（见第2条要求）二、物业管理经营管理资料1、分户管理记录2、房屋数量、种类、用途分类统计表3、居住小区情况表4、房屋安全普查表（上年度和本年度）5、房屋完损等级评定记录6、大、中、小修和检查记录7、设施设备运行记录8、共用设施设备台帐9、房屋租金缴纳记录或物业管理费收缴和使用记录三、资料分类成册，有目录并查阅方便。设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐；每缺一项扣01分（最多十处）；3、查阅方便得05分，每发现一处不方便扣01分1、住用户档案16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便2、房屋及配套设施产权清册符合2分,档案、清册各占1分，内容与实际情况不符的每发现一处扣02分1、执行值班制度情况（值班表和值班记录）2、设立服务电话并在明显位置公布电话号码3、来电、接待记录和处理记录17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录4、回访记录（与派工单内容相符，比例符合要求（30）并按月统计、装订）符合2分，1、值班制度不符合扣05分；2、未设服务电话扣05分；3、发现一处处理不及时扣02分,（最多不得超过三处）；4、回访记录与实际情况不符的，每处扣01分（最多不得超过四次）5、回访率不符合要求的扣03分，无回访记录的扣05分1、征询意见单2、对征询意见单的满意率统计表（满意率达到95）3、整改措施18、定期向住用户发放物业管理工作征求意见单，对合理的意见及时整改，满意率达95以上4、整改措施落实情况记录符合2分，每缺一项扣05分1、在明显位置公布对维修服务的承诺2、服务承诺的落实情况3、派工单和统计表（及时率、返修率）19、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100、返修率不高于1，并有回访记录4、回访记录（见第17条要求）符合2分，1、建立并落实1分,建立但未落实扣05分,未建立扣1分；2、及时率符合05分,每降低1个百分点扣01分返修率符合03分,不符合0分；二、房屋管理及维修养护14分1、小区平面图2、路口设路标1主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显3、楼幢号、楼门号、户门号号牌齐全符合2分,无示意图扣05分,无路标扣03分,幢、单元、户号每缺一个扣01分2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象对照规划图现场查看符合2分,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣1分1、外墙清洁2、外墙完好，无破损、脱落3、房屋外观完好、整洁；外墙面砖，涂料等装饰材料无脱落、无污渍3、外墙无张贴物符合2分,每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣02分（其中市优检查要求污损面积03平方米以上扣分，国优检查从严）1、经主管部门审批2、室外广告牌、霓虹灯完好、无破损3、室外广告牌、霓虹灯保持清洁4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损4、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患符合2分,1、未按规定设置（未办理审批）得0分；2、按规定设置,但不整齐（不清洁）或有破损每发现一处扣01分；3、有安全隐患（安装不牢固或不规范）每处扣05分1、阳台需统一封闭或不封闭，要求样式、色调、材质统一2、除首层外，无安装防盗网现象5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等3、无伸出户外的安装物符合2分,每发现一处不符合扣02分注市优检查不要求封闭材质统一、色调基本一致，国优检查要求从严1、统一安装（横平竖直），有冷凝水收集管6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀2、空调支架无生锈现象符合2分,每发现一处不符合扣05分1、装修协议7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象2、装修验收记录符合2分,每发现一处不符合扣05分三、共用设施设备管理15分1、共用配套设施完好，无随意改变用途现场查看符合1分,每发现一处不符合扣05分2、共用设施设备运1、值班人员考勤表、值班人员要符合2分,1、设施设备求在岗2、定期保养记录3、维修记录4、巡视记录5、运行记录6、对操作情况的检查记录7、设备（安全）普查记录行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范8、设备维修保养计划运行按规定（维修、巡视和运行）记录05分,每发现一处不符合扣01分；2、无事故隐患（考勤表、上岗情况及现场周围环境检查等）05分，每发现一处不符合扣01分；3、遵守操作规程（操作情况检查记录）06分,每发现一处不符合扣02分；4、遵守保养规范（计划和普查记录）04分,每发现一处不符合扣01分3、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻现场无外露、架空管线符合2分,发现一处不符合扣01分4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象排水管道、雨水井、化粪池定期清掏记录符合1分,发现一处堵塞或外溢扣05分1、道路无堆积物，路面无破损2、井盖完好，无丢失5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行3、井盖与路面保持平齐，无晃动符合2分,通畅、平整1分,发现一处不通畅、不平整、积水扣02分发现井盖缺损或丢失扣06分,路面井盖不影响通行04分,发现一处不符合扣02分1、设备运行正常、设施完好（水箱无锈蚀、水箱间保持清洁）2、保障措施严格（水箱封闭上锁）及落实情况（水箱防腐记录、水箱清洗记录、水箱消杀记录）3、水质符合标准（卫生防疫部门水质化验合格证明）6、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案4、供水紧急情况处理预案符合2分,设备运行正常,设施正常使用、无渗漏、无污染06分,发现一处不符合扣02分保障措施严格04分,无措施或措施不严0分水质符合卫生标准05分,没有卫生防疫部门水质化验合格证明扣05分有处理预案05分,无处理预案0分1、供电管理措施（含超负荷用电管理的内容）2、设备定期保养记录3、设备维修记录7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、4、设备运行记录符合2分,1、供电系统正常得06分（现场检查）；2、无处理预案的扣分；3、其他项发现一处不符合扣02分5、有紧急情况处理预案6、日常巡视记录楼道灯等公共照明设备完好7、有防、灭鼠及防火措施（防鼠板高60公分以上，防鼠药）1、电梯年检证明2、电梯运行记录3、电梯保养记录4、电梯机房、轿厢清洁5、电梯井道清洁6、轿厢内公布运行时间（高档住宅除外）7、安全事故记录8、轿厢内照明良好9、电梯故障应急方案，措施到位8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案10、设备层配备灭火器等安全设备和防灭鼠措施符合2分,1、电梯正常运行得1分（现场检查）；2、无应急预案的扣03分；3、其他项每发现一处不符合扣01分9、三北地区，冬季供暖室内温度不低于16摄氏度测温记录（要求提供去年的供暖季测温连续记录）符合1分,有上一年的测温记录但填写不完整的扣05分四、保安、消防、车辆管理10分1、小区基本封闭1、小区基本实行封闭式管理2、各出入口有人员值守符合1分,小区已封闭但各出入口无人值守扣05分1、专业保安队伍或组建内保队伍2、实行24小时值班记录（交接班记录）3、保安人员名单、排班及岗位分工4、巡逻路线图及巡逻记录5、保安人员培训及考核记录2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责6、各种突发事件处理预案符合2分,无专业保安队伍扣01分（已组建内保队伍的除外）其它每发现一处不符合扣02分1、变配电等设备、施工现场处有明显警示标识3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施2、现场有防护措施符合1分,有标识但无防护措施的扣05分,无标识清单的扣05分1、消防器材及其标志完好、有效2、消防设备分布图3、消防设备保养记录4、消防设备维修记录5、消防通道通畅6、消防人员培训记录7、义务消防员名单4、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制定消防应急方案8、消防安全预案符合2分,设施设备正常使用04分，无预案扣03分，其他项每发现一处不符合规定扣02分1、停车管理服务协议2、固定车辆登记表3、固定车辆出入证发放记录4、临时出入车辆登记5、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记5、小区内交通安全预案符合2分,制度完善05分,基本完善03分,不完善0分因管理责任造成车辆丢失扣05分管理单位公开承诺赔偿的不扣每发现一台车辆乱停乱放扣01分,出入无记录扣02分1、车辆登记2、车辆在停车区域内摆放整齐3、管理区域内无随意停放车辆6、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序4、非机动车管理制度符合2分,制度不全或不落实的扣1分,乱停放每辆车扣02分，无预案扣03分五、环境卫生管理14分1、设施齐全（垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站）垃圾分类收集1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站2、设施保持清洁符合1分,垃圾未分类收集扣02分，其他项发现一处不符合扣02分1、保洁员名单2、保洁员保洁区域实行责任制，分工责任明确3、保洁工作标准、时间安排2、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁4、保洁检查巡查记录符合2分，1、实行责任制的得1分,其中无专职清洁人员（名单）和责任范围（区域）的每缺一项扣05分；2、实行标准化保洁的得05分，其中工作标准和时间安排的每缺一项扣05分；3、有巡查记录得05分，每发现一处不符合扣01分1、垃圾按规定时间清运2、消杀计划定时喷洒灭鼠、除虫消毒药剂3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀3、消杀记录符合2分，1、每发现一处垃圾扣02分；2、未达到垃圾日产日清（无规定时间）的扣05分；3、未定期（无计划和记录）的进行卫生消毒灭杀扣05分4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害现场符合要求符合1分,每发现一处不符合扣02分5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物现场符合要求符合2分,每发现一处不符合扣02分6、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃现场符合要求符合2分,每发现一处不符合扣02分窗等保持洁净7、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象现场符合要求符合2分,每发现一处不符合扣02分1、大型宠物登记备案8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜2、管理措施（宠物放养时间、地点、范围）符合1分,每发现一项不符合扣05分1、现场符合要求9、排放油烟、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染2、居民投诉符合1分，每发现一处不符合扣02分六、绿化管理7分1、对照小区绿化平面图检查1、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小区配置得当2、配置得当（既有花草又有树木，不单调）符合1分,每发现一处不符合扣02分1、符合绿地规划图2、绿地内无践踏痕迹2、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象3、无占用现象符合2分,1、改变用途扣1分；2、累计破坏绿地面积超过1平方米扣05分；3、有占用绿地现象扣05分1、绿地裸露面积不超过1平方米,无死树2、绿化养护措施3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃3、现场符合要求达到二级绿化标准符合2分,长势不好扣1分，,其它每发现一处不符合扣02分4、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物现场符合要求符合2分,每发现一处不符合扣02分七、精神文明建设3分1、小区内设宣传栏等设施2、各类宣传资料及宣传栏内容1、开展有意义、健康向上的社区文化活动3、举办各类活动的计划、记录、照片等符合2分,有设施和内容的为基本符合1分，每缺一项扣05分,有记录或照片的得1分，每缺一项扣05分2、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设社区文化活动建设的介绍及记录符合1分,无文字材料介绍或无记录各扣05分八、管理效益5分1、物业管理服务费用收缴率98以上物业管理费收缴情况报表符合2分，无收缴报表扣1分,每降低1个百分点扣05分1、多种经营项目2、提供便民有偿服务，开展多种经营2、提供便民服务的相关记录符合2分,开展多种经营的为基本符合1分，没有便民服务记录的扣1分3、本小区物业管理经营状况财务报表（盈亏报表、纳税记录）符合1分，公开帐目的基本符合05分,亏损的扣05分晋城市物业管理示范大厦考评验收标准及评分细则项目名称年月日检查标准检查内容评分细则评分值备注一、基础管理22分1、建设用地规划许可证；2、建设工程规划许可证；3、规划图纸（六图二书）即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书4、与规划部门往来文件；5、临建房屋批准手续（如有临建房屋）；1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用备注以上所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章符合1分，实际情况与规划不符的，每一项扣02分材料中每缺一项扣02分其中第3项中缺少4种以上的扣02分,第5项无临建房屋的不扣分一、物业公司验收记录及问题处理情况二、物业公司收集资料1、大厦竣工总平面图2、单体建筑、结构、设备安装竣工图3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料5、各单项工程竣工验收证明材料6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件7、房屋销售清单和产权资料8、公共配套设施的产权及收益归属清单2、己办理接管验收手续9、供水、供暖的试压报告符合1分，第一项无验收记录或处理情况记录的扣01分；第二项收集资料中每缺一项扣01分1、物业服务企业统一管理3、由一家物业服务企业实施统一专业化管理2、专业化管理（企业营业执照、物业管理资质证书）符合1分，每发现一处不符合扣05分4、建设单位在租售大厦前，与选聘的物业服务企业签订物业管理合同，双方责权利明确与开发单位签定的委托管理合同符合1分，有委托合同但内容不完整为基本符合05分,没有委托合同扣1分5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业服务企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确前期物业管理协议或物业管理公约符合1分，有协议或公约的为基本符合05分，而内容不符合规定的扣05分。1、维修基金交纳单据记录6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定2、维修基金使用的记录（包括使用申请、业委会批准及使用的各类票据）符合1分,已建立维修基金但管理、使用、续筹不符合规定或每缺一项扣05分（没有使用维修基金的不扣分）,未建立维修基金的扣1分（单一产权的采取其他形式的可不扣分）1、房屋使用手册2、装饰装修管理规定3、业主公约4、绿化管理制度5、卫生保洁管理制度6、保安管理制度（公共秩序维护管理制度）7、车辆管理制度（包括机动车和停车场管理）7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善8、消防管理制度完善1分，每缺一项扣025分1、成立业委会的申请2、业委会章程或业主大会议事规则3、业委会成立的批复8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责4、会议记录符合1分，每缺一项扣025分9、业主委员会与物业服务企业签订物业管理合同，双方责权利明确与业委会签定的物业管理委托合同符合1分，有委托合同但内容不完整为基本符合05分,没有委托合同扣1分1、争创规划和具体实施方案（两份材料分别写）10、物业服务企业制定争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意2、争创材料经业委会签字盖章符合1分，缺一项扣05分,未经业委会同意签字盖章的扣05分一、各项管理制度11、大厦物业管理建立健全各项管理制1、行政管理制度符合2分，1、制度建立健全1分,每缺一项扣012、人事管理制度3、财务管理制度4、工程管理制度5、客户服务管理制度6、公共秩序管理制度7、公共环境清洁管理制度8、园林绿化管理制度9、节能环保管理制度10、突发事件应急预案11、安全生产管理制度12、车辆管理制度（机动车非机动车）13、安全警示标志管理制度14、档案管理制度15、房屋管理制度度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录分其中没有管理的不扣分2、岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录建立健全1分，发现一处不符合扣02分，未制定考核办法扣05分1、物业管理岗位证书（经理、部门经理、管理人员）2、各类专业人员的专业上岗证书电工、电梯司机、会计等）3、员工统一着装12、物业服务企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨4、员工佩戴工作牌符合1分,管理人员、专业技术人员，每发现1人无上岗证书扣01分着装及标志符合03分,发现1人不符合扣01分，最多不得超过5人一、计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况二、计算机查询资料包括1、房屋、设备等基数2、分户档案3、费用收支情况4、房屋、设备普查资料13、物业服务企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率5、房屋、设备修缮资料符合1分，使用计算机或智能化设备的为基本符合1分，其中没有智能化设备的扣02分，查询资料中每缺一项扣02分一、有关规定执行情况1、各类收费标准（物业管理费收费标准、代收费用收费标准、有偿服务项目及收费标准）要求在明显位置公布,超出或高于文件规定的要有物价部门的批准文件,实行市场调节价的除外。2、有费用收支的凭证、各类财务报表14、物业服务企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况3、物业管理服务费用公开有记录、照片符合1分,1、收费标准公布并符合执行有关规定1分；2、无凭证或报表的扣05分；3、公开无记录或无照片的扣05分（酬金制的要求公开，包干制的仅公开公共服务收费总费用的收支情况）。15、房屋及其共用设一、房屋及设备基础资料符合1分,包括房屋总平1、房屋总平面图2、地下管网图3、规划批准文件4、竣工和接管验收档案资料（见第2条要求）二、房屋产权产藉资料1、房屋产权情况清册2、共用部位、共用设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数三、物业管理经营管理资料1、分户管理记录2、房屋数量、种类、用途分类统计表3、大厦情况表4、房屋安全普查表（上年度和本年度）5、房屋完好等级评定记录6、大、中、小修和检查记录7、设施设备台帐8、设施设备运行记录9、房屋租金缴纳记录或物业管理费用收缴和使用记录施设备档案资料（含技术档案、权属档案、经营管理档案）齐全，分类成册，管理完善，查阅方便10、资料分类成册，有目录并查阅方便面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐每缺一项扣01分。1、住用户基本情况16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便2、房屋及配套设施产权清册符合1分,每发现一处不符合扣05分1、执行值班制度情况（值班表、值班记录）2、设立服务电话并在明显位置公布电话号码3、来电、接待记录和处理记录17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录4、问题处理及时，回访记录（与派工单内容相符，比例符合要求（30）并按月统计、装订）符合2分,1、值班制度不符合扣05分；2、未设立服务电话的扣05分；3、发现一处处理不及时扣02分,最多不得超过三处；4、回访记录与实际情况不符的，发现一处扣01分,最多不得超过四次回访比例不符合要求的扣03分，无回访记录的扣05分。1、征询意见单2、对意见单的统计（满意率要达到95）18、定期向住用户发放物业管理工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意3、整改措施符合1分，每缺一项扣03分率达95以上4、整改措施落实情况的记录1、明显位置公布维修服务的承诺2、服务承诺的落实情况记录3、派工单和统计表（及时率、返修率）19、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100、返修率不高于1，并有回访记录4、回访记录（见第17条要求）符合2分，1、建立并落实1分,建立但未落实扣05分,未建立扣1分；2、及时率符合05分,每降低1个百分点扣01分返修率符合03分,不符合0分。二、房屋管理及维修养护9分1、大厦名称及地名标识齐全2、楼层标识及门牌号齐全、完整3、大厦平面图1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置4、大厦内单位名录水牌符合1分,无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣02分2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象对照规划图现场查看符合1分,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣05分1、外墙清洁2、外墙完好，无破损、脱落3、大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象3、外墙无张贴物符合2分,大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣02分,是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣02分是涂料的每发现一处褪色不一致扣01分每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣02分1、室外广告牌、霓虹灯完好、无破损2、室外广告牌、霓虹灯保持清洁3、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损4、经主管部门审批符合1分,未按规定设置或没有审批手续的0分按规定设置,但不整齐或有破损每处扣01分,有安全隐患每处扣05分1、安装位置统一（要求横平竖直）2、有冷凝水收集管5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀3、空调支架无生锈现象符合2分,每发现一处不符合扣04分1、阳台统一封闭或不封闭2、要求样式、色调、材质统一3、除首层外，无安装防盗网现象6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安4、无伸出户外的安装物符合1分,每发现一处不符合扣03分装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等1、装修协议7、房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象2、装修验收记录符合1分,每发现一处不符合扣05分三、共用设备管理35分（一）综合要求4分1、设备运行记录2、操作人员岗位责任制3、设备巡回检查记录1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案管理制度，并严格执行4、设备维护记录和定期保养记录符合1分,每发现一处不符合扣03分1、机房内房间、设备清洁无杂物2、机房有挡鼠板，无鼠、虫2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求3、有环境要求的设备在机房内要有温、湿度计等符合1分,每发现一处不符合扣04分1、配备所需专业技术人员（职称证明）3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程2、操作记录符合1分,发现一处不符合扣05分4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故设备运行、重大事故发生情况符合1分,正常运行1分，发生重大事故的扣1分（二）供电系统3分1、有关通知及记录1、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户2、限电、停电审批资料符合1分,每发现一处不符合扣05分1、临时用电管理措施2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行2、停电应急处理预案符合1分,临时用电措施、停电应急预案不符合的各扣05分1、备用应急发电机的维修保养记录3、备用应急发电机可随时起用2、备用应急发电机的试运行记录符合1分,每发现一处不符合扣05分（三）弱电系统2分1、弱电系统分项巡视记录1、按工作标准规定时间排除故障，保证2、弱电系统维修记录符合1分,每发现一处不符合扣04分（含变电室各弱电系统正常工作防鼠板高60公分以上，放鼠药）1、系统运行正常2、监控录影带按规定保存2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存3、系统运行、测试记录符合1分,每发现一处不符合扣04分（四）消防系统5分1、消防控制室值班情况（排班表、值班记录）2、灭火器材配置有效情况（现场测试随时起用）1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用3、运行记录、维修记录、保养记录、测试记录符合1分，每发现一处不符合扣04分1、消防管理人员培训计划、培训记录2、重点工种人员及其他员工消防知识的掌握情况2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题3、消防设备故障处理记录符合1分，每发现一处不符合要求扣04分1、消防宣传资料2、消防宣传活动记录3、各区域消防责任人名单3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人4、消防安全责任书符合1分,责任人不明确每发现一处不符合扣03分1、火灾预案、火灾隐患的整改情况以及防范措施的落实情况2、安全疏散通道、疏散标识或示意图在醒目位置明示3、消防标识设置齐全、完好有效情况4、消防通道内照明设施完好，适当配备应急灯和安全出口情况4、订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通5、消防通道开通，通道内无杂物等符合1分，照明设施发现一处不符合要求扣01分，无应急预案扣05分,各种标志每缺少一个及每发现一处不通畅扣01分，通道有杂物扣01分1、消防设施设备完好2、易燃易爆危险物品和场所防火防爆措施的落实情况以及其他重要物资的防火安全情况5、无火灾安全隐患3、防火巡查情况及消防安全重点部位的管理情况符合1分，每发现一处安全隐患扣04分（五）电梯系统6分1、电梯准用证（安全许可证）2、电梯年检合格证1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备3、电梯维修保养合同符合1分,每发现一处不符合扣04分2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，1、电梯运行时间明示（如24小时运行可不公布）符合1分，每发现一处不符合扣02分2、电梯机房通风情况3、电梯轿厢照明情况4、电梯保养记录通风、照明及附属设施完好5、电梯检修记录3、轿厢、井道、机房保持清洁现场保持清洁符合1分，轿厢应干净,井道应清洁,无垃圾杂物,机房门道槽应无杂物,发现一起不合格扣02分1、维保人员上岗证书4、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗2、维保方的企业营业执照符合1分,每发现一处不符合扣05分5、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修接到故障报修20分钟内到达现场符合1分,发现一处不符合规定的扣05分6、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施电梯出险应急预案符合1分,有预案但内容不完善或相关人员不熟悉处理措施扣05分，无预案的扣05分（六）给排水系统9分1、大厦节水计划1、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划2、大厦节水措施符合1分,每缺一项扣05分1、设备日常巡视记录2、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏2、设备现场工作正常符合1分，每发现一处不符合扣02分1、蓄水池清洗记录2、蓄水池消毒记录3、二次供水卫生许可证4、水质化验单5、操作人员健康证6、水箱间卫生检查记录3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染7、现场水箱间清洁，水箱加锁符合2分,每发现一项不符合扣03分1、供水设备管理措施落实情况记录4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患2、供水设备现场保持清洁符合1分，没有管理措施扣05分,水箱周围每发现一处隐患扣02分1、限水、停水通知5、限水、停水按规定时间通知住用户2、停水的临时供水预案符合1分,每发现一处不符合扣05分6、排水系统通畅，1、排水系统清淘记录符合1分,每发现一处不汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生2、地下室、车库等设施设备的检查记录符合扣05分1、派工单20分钟到达现场7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象2、无关于严重跑水、长时间停水的投诉符合1分,有投诉或未在规定时间内到达现场的扣05分8、制定事故应急处理方案供水事故应急处理预案符合1分，无处理预案扣05分,有预案内容不完善扣05分（七）空调系统3分1、运行记录2、巡视记录1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象3、水塔噪声测试报告符合1分,有空调设备运行和巡视记录05分,无测试报告的扣05分2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修派工单的到达现场时间符合相关管理制度符合1分,管理制度中有到达现场时间规定的为基本符合05分,未执行扣05分1、中央空调发生故障应急处理预案3、制定中央空调发生故障应急处理方案2、相关记录与方案相符符合1分，无应急处理预案扣1分,有预案但不完善扣05分，记录与预案不符合扣05分（八）供暖供气系统3分1、设备检修记录（检修工作在9月底前完成）2、设备运行记录3、值班记录（24小时有人值班）、投诉记录（少于3）1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常4、值班电话、报修地点公布符合1分,每发现一处不符合扣03分1、巡视记录2、保养记录2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患3、现场符合要求符合1分，每发现一处不符合扣04分3、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16摄氏度测温记录符合1分,有上一年的测温记录但不完整的扣05分,无记录扣1分四、共用设施管理4分1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途与规划图对照现场查看符合1分,每发现一处不符合扣02分2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻现场无外露管线符合1分,每发现一处不符合扣02分1、巡视记录3、道路、楼道、大堂等公共照明完好2、现场灯具、开关完好，无不亮现象符合1分,每发现一处开关破损的、灯泡不亮扣02分1、大厦通道无堆积物4、大厦范围内的道路通畅，路面平坦2、路面平整，无破损符合1分,每发现一处不符合扣02分五、保安及车辆管理9分1、大厦基本封闭1、大厦基本实行封闭式管理2、各出入口有人员值守符合1分,未封闭或无人值守扣05分1、专业保安队伍（保安公司的执照、分包合同）2、巡逻路线图及巡逻记录3、保安人员名单、排班及岗位分工4、各岗位的值岗及交接班记录2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责5、保安人员培训及考核记录符合2分,无专业保安队伍扣1分值班及巡逻记录等不规范每处扣02分1、安全防范措施（要有针对设备机房、停车场、大厦出入口等重点部位的措施）3、结合大厦特点，制定安全防范措施2、治安预案符合1分，对特殊的部位要有相应的防范预案,每发现一处无防范预案扣02分，无预案的扣03分1、各类交通标志齐全，设置合理4、进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行2、现场无堵塞符合1分,有一项不符合的扣05分1、疏导人员名单2、疏导人员的工作职责5、大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐3、现场车辆停放入位符合1分,基本符合05分第1、2项每缺一项扣05分第3项每发现一处停放不符合扣01分1、固定车辆出入证发放记录2、固定车辆登记表3、车辆出入记录6、室内停车场管理严格，出入登记4、停车管理协议符合1分,每发现一处不符合扣03分1、管理制度落实情况（车辆登记）2、车辆分区摆放整齐7、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁3、管理区域内无随意停放车辆符合1分,每发现一处不符合扣04分1、变配电等设备、施工现场等处有明显警示标识8、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施2、现场有防护措施符合1分,有标识但无防护措施的扣05分,无标识的扣05分六、环境卫生管理10分1、设施齐全（垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站）、垃圾分类1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站2、设施保持清洁符合1分,每发现一处不符合扣02分，未分类收集的扣02分1、岗位责任制（保洁分工及巡查记录）2、保洁员名单和保洁区域2、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁3、保洁标准化（工作标准、时间安排）符合1分，未实行责任制的扣05分,无专职清洁人员和责任范围的扣03分,未实行标准化保洁的扣02分1、垃圾按规定时间清运（日产日清）3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀2、定期消杀情况记录符合2分，每发现一处垃圾扣02分,未达到垃圾日产日清的扣05分,未定期进行卫生消毒灭杀扣05分4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物现场符合要求符合2分,每发现一处不符合扣02分5、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象现场符合要求符合2分,每发现一处不符合扣02分6、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜现场符合要求符合1分,发现一处不符合02分1、居民投诉7、大厦内排烟、排污、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染2、现场符合要求符合1分，每发现一处不合格扣02分。发现一次环保部门下放整改通知扣05分七、绿化管理4分1、符合绿地规划图2、绿地内无践踏痕迹1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象3、绿地内无占用现象符合1分,改变用途扣05分，每发现一处践踏面积累计超过1平方米的扣03分，有占用现象的扣02分1、绿地裸露面积不超过1平方米2、绿化养护措施（修剪、打药）2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃3、长势情况、修剪整齐符合1分，长势不好扣05分,每发现一处不符合扣01分3、绿地无纸屑、烟现场符合要求符合1分,每发现一处不头、石块等杂物符合扣02分4、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实大厦内部绿化管理措施符合1分，无措施扣1分,有措施,落实不力扣05分八、精神文明建设3分1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定业主、使用人代表介绍符合1分,管委会书面证明的为基本符合05分,有业主违约记录的扣05分1、大厦内设宣传栏等设施2、各类宣传资料及宣传栏内容2、设有学习宣传园地，开展健康向上的活动3、举办各类活动的计划、记录、照片等符合1分,每发现一处不符合扣04分3、大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件符合1分,有案件发生的扣1分九、管理效益4分1、物业管理服务费用收缴率98以上物业管理费收缴情况报表符合2分，无收缴报表扣1分,每降低1个百分点扣05分1、多种经营项目2、提供有偿服务，开展多种经营2、提供服务的相关记录符合1分,发现一处不符合扣05分1、财务报表（盈亏报表、纳税记录）3、本大厦物业管理经营状况2、对业委会公布的公共服务项目帐目符合1分，公开帐目的基本符合05分,亏损的扣05分晋城市物业管理示范工业区考评验收标准及评分细则项目名称年月日检查标准检查内容评分细则评分值备注一、基础管理21分1、建设用地规划许可证2、建设工程规划许可证3、规划图纸六图二书即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书；4、与规划部门往来文件5、临建房屋批准手续（如有临建房屋）1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用备注以上所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章符合1分，现场与规划不符的，每发现一处扣02分（有批准文件的不扣分）；材料中每缺一项扣02分，其中第3项中缺4种以上扣02分，第5项无临建房屋的不扣分一、物业公司验收记录及问题处理情况二、物业公司需收集的资料1、项目竣工总平面图2、单体建筑、结构、设备安装竣工图3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料5、各单项工程竣工验收证明材料6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件7、房屋销售清单和产权资料8、公共配套设施的产权及收益归属清单2、己办理接管验收手续9、供水、供暖的试压报告符合1分，每缺一项扣01分。1、企业营业执照2、物业管理资质证书3、由一家物业服务企业实施统一专业化管理3、服务项目分承包（承包方营业执照、资质证书和承包合同或协议）符合1分，每发现一处不符合扣05分，没有承包项目的第3项不扣分。4、建设单位在租售厂房前，与选聘的物物业管理委托合同符合1分，有委托合同但内容不完整为基本符合业服务企业签订物业管理合同，双方责权利明确05分,没有委托合同扣1分5、在房屋租售合同签订时，购房人或承租人与物业服务企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确前期物业管理协议或公约符合1分，有协议或公约的为基本符合05分,而内容不符合规定的扣05分1、维修基金交纳单据记录6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定2、维修基金使用的记录（包括使用申请、管委会批准及使用的各类票据）符合1分,已建立维修基金但管理、使用、续筹不符合规定或每缺一项扣05分（没有使用的不扣分）,未建立0分（单一产权的采取其他方式的不扣分）1、房屋使用手册2、装饰装修管理规定3、业主公约4、绿化管理制度5、卫生保洁管理制度6、保安管理制度（公共秩序维护管理制度）7、车辆管理制度（包括机动车和非机动车及机动车停车场管理）7、房屋使用手册、装饰装修管理规