2008年11月南京房地产月度报告

08年11月南京房地产市场报告第1页共27页南京开启房地产投资咨询有限公司新城项目组本月看点两次降息及随后更大降息应对经济危机政府召开经济会议，旨在稳定楼市、股市南京公积金提高贷款额度11月成交量环比上升，但价格呈现下降趋势低价房成交量上升，受供应影响中间段价格呈现下降面积供应呈现两极现象，80以下和140以上成市场主流商业面积成交面积保持稳定二手房量升价跌，但整体形势看好11月多家新项目上市，并且取得不俗成绩2008年11月南京房地产市场报告08年11月南京房地产市场报告第2页共27页南京开启房地产投资咨询有限公司新城项目组一）新政解读一、房产行业相关政策解读1）国家房产行业相关政策解读发行主题招行出台房贷细则首套房低于90平利率优惠30编制单位招行发布时间2008年11月3日主要内容该行新房贷细则已从11月1日起正式实施，首次购房且购房面积在90平方米以下的购房人，首付比例为20，且可获得30的优惠利率。而第二套房的利率优惠则要根据各支行的审贷规定自行决定执行。招行介绍，目前5年期以上贷款利率为72，按此利率计算，30的利率优惠后达到504，比新政前按揭的最低优惠利率635低了131个百分点，甚至低于目前的5年期存款利率513。而从中信银行、兴业银行等股份制银行获悉，这些银行的新房贷细则正在制定当中，房贷政策暂时按照原来的利率最高优惠15执行。各地新近推出的相关优惠政策备注杭州老城区可购房入户，政府给予个人买房一定的税缴补贴，放宽房企受让及开发期限杭州市政府又出台了针对楼市的24条救市措施苏州1恢复第二套房公积金贷款2一、二手房首付下调至20、30救市措施主要针对购房者。上海上调补充住房公积金贷款额度，双职工家庭最多可贷到60万元上海市公积金管理中心发布关于再次调整本市住房公积金贷款额度上限的通知南京南京购房补贴90平以下补贴190平以上05在2008年10月1日至2009年9月30日期间，凡购买该市普通商品住宅和二手房的，均可享受住房补贴。宿迁凡在2008年11月1日至2010年12月31日期间购买住房的，可获得05到7的财政补贴。购买单套面积90平方米以下的由地方财政给予房款总额5的补贴。石家庄1“普通住宅”15契税税率。2住房公积金贷款上限40万元以100平米、单价4000元/平米的住宅计算，可减少契税负担1万余元。沈阳1开通公积金“异地贷款绿色通道”。2公积金贷款年限30年二手房20年，商品房两成首付，设立50万元购房奖励。3“普通住宅”15契税税率。以一套100平米、单价6000元/平米的住宅计算，实行优惠税率后，可减少契税负担15000元。西安1对购房客户按购房款总额给予一定比例的财政补贴，分15、1、05三个等级。2房产企业城市基础设施配套费减免35元/平面积小于等于90平米；补贴5859元。大于90平米，小于等于144平米；08年11月南京房地产市场报告第3页共27页南京开启房地产投资咨询有限公司新城项目组米。河南1公积金贷款两成首付，贷款最长期限30年。2首套商品房购买者房贷利率优惠。3省内购房，可异地申请住房公积金贷款。购买经适房的免除房地产交易契税。购买普通商品房的，可按一定比例减免房地产交易契税。长沙1经适房全面推行货币补贴方式2二手房交易税11。3多项房地产税费减免或延迟收取。4公积金贷款两成首付，贷款最长期限30年。明年年底前出售二手商品房，其二手商品房交易所交营业税由财政给予全额补贴。常州1取消对二次及以上住房公积金贷款最高额度限制。2开放住房公积金异地贷款。3实行商业兴贷款转住房公积金贷款政策。两次及以上公积金贷款首付三成，购买保障性住房及小于等于90平米户型首付二成。淮安实行商业贷款转公积金贷款政策。以5年以上房贷为例，商业贷款的基准年利率783，有些银行第二套房达861，而公积金贷款利率仅522。厦门1放宽普通住房标准。290平米以下保障性住房，贷款利率下调，两成首付，最长贷款期限20年。新增“购买7080平米商品住房可办理不超过2人的常住户口”的政策。福州1契税减半。2放宽预收许可证门槛。3调整公积金贷款规定。单套建筑面积小于等于140平米、单套成交价格小于等于7000元/平米，契税减半征收等相关税收优惠政策。成都1契税减免以及财政补贴。2公积金减免。公积金贷款两成首付，贷款最高额度30万元，贷款最长期30年。3可异地申请住房公积金按揭贷款。大于144平米小于等于180平米，两项合计13275元。180平米以上契税减免9750元。重庆1小于等于90平米普通商品房免征契税。2二手房交易综合税11。购二手普通商品房，符合条件，相关税收给予财政全额补贴。以在主城11区购置一套建筑面积90平米的房子为例，房价为3500元/平米。其总房款是315万元，可节约4725元。河南1降低公积金贷款首付比例2减免房地产交易契税救市措施主要针对购房者。发行主题温家宝部署7项工作，调控房地产促股市稳定08年11月南京房地产市场报告第4页共27页南京开启房地产投资咨询有限公司新城项目组编制单位国务院发布时间2008年11月10日主要内容国务院10日上午在北京召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议。国务院总理温家宝发表重要讲话。他指出，为应对国际金融危机对我国经济带来的不利影响，党中央、国务院近日作出决定，要实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的促进经济发展的政策措施。各地区各部门要认真贯彻落实中央的决策和部署，扎实做好各项工作，努力保持经济平稳较快发展。温家宝指出，面对当前国际国内的严峻形势，保持经济平稳较快发展，防止出现大的起落，是我们的首要任务。实现这个目标，是贯彻实践科学发展观的根本要求和具体体现，是维护社会和谐稳定的重要基础和基本保障，既是我国自身发展的需要，也是对世界经济的最大贡献。当前我国仍处在重要的战略机遇期，我国经济发展具有抵御风险的能力和强劲的活力，我们完全有信心、有能力战胜面临的困难。温家宝指出，中央出台扩大内需促进经济增长的十条措施，对于克服当前的困难和保持长远的发展都具有重大意义。实施这些措施，总的要求是，出手要快，出拳要重，措施要准，工作要实。“快”就是要迅速出手，争分夺秒，不可贻误时机；“重”就是要实施坚决有力的措施，从根本上扭转经济增速过快下滑趋势；“准”就是要抓住关键，突出重点，能起到立竿见影的效果；“实”就是要抓好落实。温家宝部署了落实中央政策措施的七项工作一加大投资力度和优化投资结构。中央出台的十条措施，主要有四类加快实施重大民生工程；加快在建重大基础设施项目建设；尽快启动一批有利于增强经济发展后劲的大型工程项目；加大力度支持产业结构调整和优化升级关键项目建设。落实这些措施，要加强对重大投资的管理，认真做好可行性研究论证，提高投资质量和效益。要加强对市场自主投资的鼓励和引导，支持引导民间资本投向政府鼓励项目和符合国家产业政策的领域，广泛参与各种民生工程、基础设施和生态环境建设，把政府投资引导作用与发挥民间投资积极性有机结合起来。二着力扩大消费需求特别是居民消费需求。要把扩大消费与完善收入分配政策结合起来，与扩大就业结合起来，与发展服务业结合起来。最重要的是，要千方百计增加居民收入，提高消费能力。加大力度调整国民收入分配格局，提高中低收入居民收入比重。努力消除制约消费的制度和政策障碍，改善居民消费预期，引导和促进居民扩大消费需求。08年11月南京房地产市场报告第5页共27页南京开启房地产投资咨询有限公司新城项目组三促进房地产市场平稳健康发展。房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；落实和完善促进合理住房消费的政策措施；促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展；加快发展二手房市场和住房租赁市场。继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易。四努力保持出口稳定增长。综合运用出口退税、外贸发展基金、财政贴息等政策措施，支持拥有自主品牌、核心技术的产品和大型机械设备以及农轻纺等有竞争力的劳动密集型产品出口。加快实施出口市场多元化战略。积极扩大国内需要的先进技术、设备、关键零部件和能源原材料进口，增加重要战略物资储备。五着力提高企业素质和市场竞争力。保持经济平稳较快发展，最根本的是要激发企业的活力，促进企业发展。各类企业都要苦练内功，加快自主创新，优化产品结构，提升产品质量，增强开拓市场的能力，提高市场竞争力。各项宏观经济政策都要有利于企业发展，要从财税、金融、贸易、产业、收费等方面，采取多种政策措施，积极推动企业兼并重组，支持企业特别是中小企业发展。六认真做好金融财政工作。改进金融调控，综合运用多种政策工具，保持货币信贷合理增长。银行、证券、保险业都要加大对促进经济增长的支持力度，有效满足实体经济对金融服务的合理需求。促进股票市场稳定健康发展。各类金融企业要切实加强基础管理、内部控制和风险防范；要加强金融监管，完善监管制度和协调机制，有效防范金融风险，确保我国金融安全。大力开展财政增收节支工作。依法加强税收征管，调整优化财政支出结构，加大对经济社会发展薄弱环节支持，严格控制一般性支出。七积极推进关键环节和重点领域改革。全面实施增值税转型改革；抓住有利时机，进一步理顺成品油、天然气价格形成机制；加快推进医药卫生体制改革，组织好改革试点，抓紧出台各项具体配套政策；进一步转变政府职能，提高办事效率。08年11月南京房地产市场报告第6页共27页南京开启房地产投资咨询有限公司新城项目组发行主题中国人民银行下调利率和存款准备金率编制单位中国人民银行发布时间2008年11月26日主要内容为贯彻落实适度宽松的货币政策，保证银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用，中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各108个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。近两年一年期存贷款基准利率调整图表存款准备金率调整图表08年11月南京房地产市场报告第7页共27页南京开启房地产投资咨询有限公司新城项目组看看四次降息后你能省多少利息以贷款50万，限期20年、等额本息还款方式为例，如果享受7折优惠利率，则本次降息前月供为331084元，降息后月供为310525元，每月少付的利息达2055元，总利息能够减少近5万元，如果和年初未降利息相比，当时最优惠利率为666（78385），月供为377511元，相比之下，本次降息后月供减少了670元，总利息能减少近16万元。20万10年30万15年50万20年降息前基准利率7223428427304393675最优惠利率504212522237864331084降息后基准利率612223248255106361686最优惠利率42842052012262310525比较基准利率降幅108110361790831989最优惠利率降幅07567331160420559影响此次央行降息的幅度，相当于以往4次降息的幅度。由此可以看出，中央政府刺激经济发展的决心。此番大幅降息，对企业和老百姓都是一个利好，预计明天的股市将会出现很好的成绩。预计在未来的短时间内，即今年年底之前都不会再出现降息。而目前形势下，股市开始了新的轮回。对于自住型购房的老百姓，可以利用当下宽松的银贷环境下手。08年11月南京房地产市场报告第8页共27页南京开启房地产投资咨询有限公司新城项目组降息对于房地产市场来说是一个利好。一方面，对于买房人来说，利率的下降可以降低买房成本；另一方面，车子和房子向来是国内最大的两项消费，这两个市场繁荣了，对整个国家的经济是有很大促进作用的。2）地方房产行业相关政策解读发行主题南京首套房界定细则出台规定以个人为界定单位编制单位南京市房产局和财政局发布时间2008年11月7日主要内容财政部房产新政规定，对2008年11月1日及以后签订购房合同，并首次购买面积在90平方米及以下的普通住房，契税税率暂统一调整到1。这一契税优惠规定的三个前提条件之一，便是享受优惠的商品房必须为业主的第一套住房。南京市房产局表示，市房产局产权市场处具体负责查询工作并向符合条件的查询人出具首次购房证明。查询首次购房信息，以购房合同中的购房人为查询依据。受理个人首次购房信息查询时，需审核查询人身份证明、商品房预现售合同或存量房买卖合同本人不能亲自查询时，受托人应提交本人身份证原件、委托人身份证原件。以购房人为单位，基于购房产权信息系统的界定标准，规定在产权登记信息库中，无产权登记记载的，或者有产权登记，但是产权来源是自建、继承、赠与、房改、经济适用房、拆迁安置房的，都属于首次购房，房产局产权市场处将给予出具首次购房证明。标准还规定，查询个人购房信息的地域，只限于出具首次购房证明机构所登记的区域范围。江宁区、浦口区、六合区，查询及出具首次购房证明分别由三区房屋登记机构负责办理。发行主题南京公积金新政，家庭最高能贷60万编制单位南京市公积金管理中心发布时间2008年11月17日主要内容从11月17日起，南京市再次调整住房公积金贷款最高额度，从缴存人使用住房公积金贷款的额度上限由原来的20万元/人、40万元/户调整为30万元/人、60万元/户。此次住房公积金贷款最高额度的调整，是鼓励刚性需求购房的一种调控手段。08年11月南京房地产市场报告第9页共27页南京开启房地产投资咨询有限公司新城项目组并且自2009年1月起，柜面支取还贷业务（包括商业性住房贷款），全部实行转帐还贷，不再支取现金。各住房公积金缴存单位在为职工开具支取住房公积金及住房补贴归还商业性住房贷款支票时，将全部采用转帐支票不得再开具现金支票。此项政策的推出保证了适用住房公积金及住房补贴归还住房贷款的专款专用，同时也可以防止支取还贷中骗提行为的发生。公积金上调计算方法多贷20万公积金20年可节省12万利息简单地算笔账，目前5年以上公积金贷款利率为459，而商业贷款5年以上的贷款基准利率为72，按照首购房可享受基准利率下浮30的优惠计算，利率也高达504。两者贷款的利率差为045。如果按一对夫妻一共可多贷20万公积金计算，20年期利息比商业贷款节省了11832元。计算公式公积金最高可贷金额贷款职工公积金月缴存额/缴存比例个人还贷能力系数（045）12个月实际可贷年限开启观点南京市公积金贷款的最高额度调整，对于银行来说，没有什么影响。最重要的还是可以享受公积金贷款的买房人。贷款额度的提高，无疑可以为部分买房人减轻更大的贷款利息压力。二、市场城建动态1）纬三路过江通道与地铁4号线挨着，力争明年开工纬三路过江通道明年开工，根据规划通道旁边还将预留地铁四号线，但是过江通道将不与地铁捆绑建设。目前纬三路过江通道可行性报告基本完成，从位置来看，地铁4号线无法与纬三路过江通道同时过江，因为纬三路过江通道和地铁不在一条线上，如果地铁捆绑过江的话要从经四路绕一个大弯，转弯半径不够；在这个位置地铁与纬三路捆绑过江，代价比单独过江还要大。如果一定要捆绑过江，则需要对纬三路过江通道方案进行调整。所以，根据南京市过江通道的规划，纬三路过江通道旁边将预留地铁四号线位置。2）南京3年投入500亿建安居工程南京市2008年到2010年将每年投入170亿元，用于廉租房保障、经济适用房建设以及08年11月南京房地产市场报告第10页共27页南京开启房地产投资咨询有限公司新城项目组城市危旧房改造工程。到08年年底，南京市累计建设廉租住房房源将达到2200套；而在20082010年的三年时间内，南京还将每年投入36亿元，用于廉租住房保障。而每年用于经济适用房建筑的资金不少于66亿元。截止到目前，南京市已累计完成714万平方米的经济适用房建设量，为南京市低收入家庭提供了8万套经济适用房。在城市安居工程建设中，危旧房改造占到了很大比例。黄长安表示，南京每年多渠道投入危旧房改造的资金达到了100亿元。南京市此前经过全面调查，南京市房屋面积在5000平方米以上的危旧房片区共有78个，涉及7万户家庭。今年起，南京每年要完成100万平方米的危旧房改造。三、土地市场信息1、11月土地挂牌11月份共分两次推出7幅地块，涉及出让面积达到32万平米，平均地块面积45万平米，涉及总出让金额61835万元，主要以二类居住用地为主；此次推出7幅地块主要以江宁为主，达到20万平米，占月出让面积的625，其次为迈皋桥板块G39地块，出让面积为7万平米，总建约12万平米，楼面地价为2303元/平米，相比去年楼面价达到5000元/平米，下降了54。序号地块编号土地位置出让面积（M2）规划用地性质容积率建筑密度绿地率90M2及以下比例出让起始价（万元）楼面价1NO2008G39栖霞区和燕路498号702311二类居住用地172540452750023032NO2008G40江宁区东山街道上坊环园路以东地块1024731商业用地105025/1045010203NO2008G41江宁区东山街道文靖路以西地块741757市场用地124515/75608494NO2008G42六合区新北大街小学西北侧419717二类居住用地1622355548257185NO2008G43江宁区双龙大道以西92174商业混合用地、酒店式公寓204020/550029836NO2008G44江宁开发区百家湖顺泰路以北97034二类居住用地16203560380024487NO2008G45江宁区东山街道宏115493二类居住152435602200127008年11月南京房地产市场报告第11页共27页南京开启房地产投资咨询有限公司新城项目组运大道北侧（中低价商品房）用地合计/3193217/61835/数据来源南京国土局网2、11月土地出让结果11月18日南京公开出让10月中旬挂牌4幅地块，全部以底价成交，其中楼面地价最高的为栖霞区华电路1号的G36地块，摘牌单位为南京中电置业，楼面地价为5044元/平米，相比该区域目前80009000元/平米的商品房价格，该项目上市的价格也将在8000元/平米以上。地块号区县地块名称出让面积容积率用地性质成交价成交时间摘牌单位楼面地价NO2008G35栖霞区仙林大道以南，大庄7号地159073812二类居住用地6100020081118南京中豪房地产发展有限公司3195NO2008G36栖霞区华电路1号48145414二类居住用地3400020081118南京中电置业有限公司5044NO2008G37浦口区汤泉政府西侧177061旅馆业用地180020081118浦口区金泉经济技术开发中心1016NO2008G38浦口区永宁镇花旗村二组68350807旅馆业用地300020081118南京皇家坞赛马有限公司627二）市场发展综述1整体市场情况南京整体市场在11月份共认购5664套，成交3680套，分别同比下降了354和501，环比上月上升486和642，主要原因有以下几点一、9月27日南京公布了酝酿已久的“地产新政20条”；二、在10月8日和10月29日两次降息及国家对于购房者新政出台等一系列救市措施导致了10月份楼市成交量的上升；三、11月底国家再次降息108基点；四、年终开发商为了回笼资金，大量新房源上市，而这些新的房源上市多半以低价入市；五、大批特价房上市，如天润城、明发滨江、大华锦绣华城等；五、南京提高公积金贷款额度；六、部分投资客认为楼市见底，纷纷抄底楼市；08年11月南京房地产市场报告第12页共27页南京开启房地产投资咨询有限公司新城项目组08年111月南京商品房与07年同期认购量对比8197506478561130596819341908110627101661034887718460455625315921515168295512462733333322381156646323542464445002954104906866735440200040006000800010000120001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月8070605040302010007年08年同比08年111月南京商品房与07年同期成交量对比7754425262357684129401023374207794841179627533642343431645377637054504420135252226189622403680702510394440613652589525714775518020004000600080001000012000140001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月908070605040302010007年08年同比南京楼市从9月开始逐步回暖，虽然更多的是政策层面的刺激或者开发商一口价促销，但实实在在的是房价开始松动，对于开发商来说降价才是硬道理，只有价格降下才能刺激购房者的购房欲望；11月份多条房地产救市举措相继出台，使南京商品房成交量井喷，成交量环比上月上涨64，认购量环比上升48，虽然不能同去年同期相比，但是楼市成交量的上升是实在的；11月份浦口、江宁市场成为板块去化最多的两大板块，尤其是浦口在目前楼市低迷情况下，打出实在的优惠口号，一天去化400多套成为“寒冬”的热涌，价格从3800元/平米直接开盘达到3100元/平米，主要是江北供应量太大，导致开发商不得不抛盘吸纳资金；数据来源网上房地产数据来源网上房地产08年11月南京房地产市场报告第13页共27页南京开启房地产投资咨询有限公司新城项目组2、11月南京周去化行情分析1111130南京共认购商品房5664套，日均189套，环比增加66套/日；成交3680套，日均123套，环比增加56套；受到国家降息及南京提高公积金贷款额度影响，11月份南京无论认购量还是成交量都出现明显的上升，而且在每周成交量都有显著的提高；1111130南京商品房成交、认购7781297174818416667881425801050010001500200011111711811141115112111221130认购成交10月份的两次降息及11月底的108基点降息都极大的刺激了购房者的神经，导致11月份楼市成交量疯长；年底开发商对于资金回笼的要求较高，选择低价抛房抑或维持原价对于资金需求旺盛的开发商来说，生死关头，不约而同的供应量最大的板块浦口板块的开发商选择低价倾销，这种低价的效果导致的直接就是浦口的成交量以每日上百套的成交，而南京成交量的上扬也大多依靠这一板块；在08年还将剩下最后一个月的时间内，面对国际国内救市如潮的宣传政策中，12月份有望迎来新的一波高峰，但进入09年后即新年过后，受到整体经济低潮的影响，楼市有望继续低迷；数据来源网上房地产08年11月南京房地产市场报告第14页共27页南京开启房地产投资咨询有限公司新城项目组3、各板块11月行情分析2008年11月南京商品房各板块成交量走势289235392562120322161918114016052957495730130528626820505001000150020002500城北城东城南城中河西江宁浦口六合仙西认购成交来自网上房地产数据显示,11月南京住宅共认购5664套,成交3680套（不含溧水、高淳郊县）。从各板块认购量、成交量分布来看，位居认购成交量排名前三的分别是浦口、江宁、河西，占总量的70；数据显示，11月份城中楼盘共认购了392套，成交205套。与上月相比，11月份城中的成交量几乎是上个月的3倍。“开盘3天热销2亿，金陵尚府成就楼市暖冬”、“一周卖出88套，虹桥中心写字楼破冰”、“三天成交80”回顾11月城中板块，部分楼盘捷报频传。细究这些热销楼盘，不难发现，价格优势成为了城中楼盘热销的主因。今年的“铜九铁十”让开发商领略到了楼市的寒冷，进入11月份，开发商们纷纷在价格上做起文章，希望用较低的价格来打动购房者。从11月份的统计数字来看，城南几家采用价格策略的楼盘取得了非常好的销售成绩。除此之外，君悦湖滨花园这样的新盘在开盘当月也取得了不错的成绩。11月份，城南大盘雅居乐花园的成绩非常引人瞩目。成交达到107套，认购更是高达164套。雅居乐花园的高销售量，一定程度上得益于它的特价活动。在河西新江东板块两大主力楼盘金地名京和南京万达广场的助力下，11月，河西板块商品房住宅成交量大幅上扬。网上房地产统计数据显示，11月份河西板块商品房住宅共成交529套，相比10月，成交量上升99。592套的认购量则相对平稳，和10月大体相当。11月份，江北板块浦口、六合两区住宅11月共认购2407套，成交1573套，其中仅数据来源网上房地产08年11月南京房地产市场报告第15页共27页南京开启房地产投资咨询有限公司新城项目组浦口区就认购了2216套，成交了1305套。江北板块的认购和成交量均远远超过了全市认购、成交量的1/3。价格成为江北出奇制胜的最主要原因之一。11月初，曾经的桥北地王、今日的新兴楼盘旭日爱上城开始销售，而低至3100元/平米的价格也制造出桥北楼盘中最大的诱惑力，认购第一天就超过200套。在特价房频现的11月南京楼市，江宁也不甘“落伍”，紧随江北、河西等板块之后，江宁陆续有楼盘推出超级大优惠或者特价房。开发商的这些举动还是引起了买方市场的响应。11月份，江宁板块共认购住宅1203套，成交730套，往年被看作是“淡季”的11月份，在2008年跌宕起伏的市场中表现尤为突出，赶超“金九银十”。4、11月份各区域商品房成交面积2008年11月南京各区域商品房成交面积分布05101505010015020025030035010月7416462718415114411209405403903803603311月779127447822422305141182151137058058132环比506971777182200455811192592936518052501536061453007江宁区浦口区建邺区六合区栖霞区溧水县高淳县雨花台区玄武区鼓楼区白下区下关区秦淮区11月份，南京各区域共成交商品房面积达到414万平米（含溧水、高淳等地），环比上涨627，每个板块都呈现增加，其中秦淮、鼓楼、玄武成为成交面积上涨最大的三个板块；而江宁板块由于本月上市力度小，促销幅度与浦口相比较小，因此本月成交量基本维持平衡；浦口板块是11月份耀眼的明显板块，本月成交量环比上月上涨98，最主要原因是旭日爱上城、天润城、明发滨江新城等大盘低价销售引起购房热潮；数据来源网上房地产08年11月南京房地产市场报告第16页共27页南京开启房地产投资咨询有限公司新城项目组5、各板块11月住宅成交金额分布2008年11月南京住宅成交价格分布797177522402051901365105101520253035404000以下40005000500060006000800080001000010000以上30201001020304010月11月环比数据来源网上房地产从上图看单价4000元/平米以下房源成交比例上升，而这些房源主要集中在浦口及六合，而且最主要的原因是11月份浦口板块多家楼盘推出特价房，江北房价从07年底的5字头降到3字头，这种大的降幅导致的最直接的后果就是浦口房源成交比例的上升，事实也证明了这一点；单价8000元/平米以上房源成交比例大幅上升，主要原因是11月份城中板块多家楼盘开盘销售，而且这些项目开盘当日都引起市场的热销，如金地名京开盘当日热销103套，万达广场热销113套，金陵尚府开盘三天热销195套，雅居乐热销271套等，这些单价基本过万的项目成功热销导致后果就是高价房源成交比例的上升；单价40008000元/平米房源主要集中在江宁、仙林、城东郊等区域，这些区域11月份要么优惠幅度小，要么供应量有限，很难引起市场的热销；08年11月南京房地产市场报告第17页共27页南京开启房地产投资咨询有限公司新城项目组6、各板块11月住宅成交面积段分布2008年11月南京各区域住宅成交面积段分布06766722792215057161405101520253080以下80100100120120140140160160以上302010010203040506010月11月环比数据来源网上房地产从11月份房源成交面积来看，100平米面积段房源成交比例略有上升，反而140平米以上房源成交比例大幅上扬，100140平米中间段房源继续保持减少，两极现象越发突出；100平米以下房源成交量上升得益于浦口旭日爱上城的成功销售，该项目推出一期1000多套房源面积主要在100平米以下两房；而140平米以上房源成交比例上升主要有两个原因，一是供应量较少，二是城中板块金陵尚府、金地名京及万达广场等城中板块大户型热销，另外是郊区板块对于大户型优惠幅度较大，导致11月份大户型比例的上升；08年11月南京房地产市场报告第18页共27页南京开启房地产投资咨询有限公司新城项目组7、各板块11月商业成交面积11月份，南京全市商业成交面积为48584平方米（不包含高淳、溧水），环比上月上升001；其中江宁、六合、城中卫列三甲，分别达到12605平米，10264平米和9393平米，分别环比上月上涨718，下降712和上涨680；城中板块商业11月份报复性上涨，得益于11月份万达广场商业销售启动，这无形中拉高了整体商业成交量；8、各板块11月商品房成交排行序号项目名称区属套数面积1天润城浦口68969957432旭日爱上城浦口59046179163南京国际化工商贸城六合42127475424明发滨江新城浦口26232125385金陵尚府白下25123730426大华锦绣华城浦口21020231937雅居乐花园白下16920413718威尼斯水城浦缇国际建地名京建邺1371455012排行榜主要以浦口、河西为主。其中浦口占据5大席位，天润城11月份成交689套，成交面积达到6995743平米，平均套均面积102平米，主要原因是该项目3088元/平米的均价，拉动购房者的购房欲望；2008年11月南京各板块商业成交情况010000200003000040000500006000020002004006008001000120014001600180010月4857712051505062451266124273373567910732473131211月48584939324875610278569513249126051026467031673408环比00167971552DIV/554448973871817123751001597全市城中城东城南城北河西仙西江宁六合浦口溧水高淳数据来源网上房地产单位万平米08年11月南京房地产市场报告第19页共27页南京开启房地产投资咨询有限公司新城项目组旭日爱上城本月成交590套，主要原因是该项目在11月开盘，3100元/平米低价入市引起市场共鸣；金陵尚府、金地名京等新项目的低价入市，再加上其品牌、地段的运作，热销在情理之中；雅居乐花园11月份推出8800元/平米低价房源，相比其原有均价13000元/平米的价格，下降约5000元/平米，因此热销也正常；9、11月主要项目销售情况（1111130）板块项目推量总去化去化率11月去化成交均价环比上月价格成交面积紫金南苑12286655422807609191紫气钟山56281144816943/509088紫金上林苑7600000/0城东君临紫金292622126221585/310043凯润金城87811012510205807219196御湖国际7883241624303111991中央花园7512160016386966841长江路九号83769082442785651203591金鼎湾51815830521784006566金陵尚府39325564925511046/100211观城5419617714122883182771雅居乐191182143013715020241499248城中中海凯旋门8173964852612104127607朗诗国际2965243082051181519633332金地名京54914125714110511/263376西提国际43053639845173744361942996融侨中央花园1131708626301056011536879横塘西苑227482111486200199174金域缇香13976985005794561518012河西万达广场339571682712786/387047峰尚国际18415885901902100皇冠双星280501791097230421世茂滨江1649150291161057307194万科红郡5791041802710376168138城北林景嘉园136372723711192/320849依云溪谷265101381015256032776栖园89831134624113871346652仙林钟山晶典606112185248227082632城南上水园4611513282789407261908年11月南京房地产市场报告第20页共27页南京开启房地产投资咨询有限公司新城项目组明发商业122325020410928615475162恒大绿洲803127158110492911145803金陵天城4292968188345/349838天鹅湖花园3661123062050761292776现代城531374704456385088536天元瑞沨名苑5061162291162841101521广博苑396112880/007江宁爱秦湾花园369161436366373032055合计/29510148055021434/1790152811月多家楼盘入市，如金地名京、万达广场、金陵尚府、旭日爱上城等，这些项目开盘情况非常可观，基本当日去化百套以上，在目前楼市低迷的情况下，告诉人们，市场不缺乏购房者，关键在于价格问题，只有实在的价格诱惑，才能吸引购房者。10、11月部分楼盘优惠板块项目在售均价优惠百家湖国际花园6800新开房源将以4800元/起售，开盘当天一次性付款还有92折优惠，最低4416元/起售武夷绿洲6000售楼处对客户表示，最便宜的一套房子一次性付款单价仅3600元/面积200莱茵东郡6800近期推出团购活动，团购打79折，价格从6800元/变成5300元/江宁东方龙湖湾5700购100平米以下户型每平优惠50元，100平米以上户型每平优惠100元天润城4100最便宜的房源3080元/起售，其二手房挂牌价最少3700元/到3800元/旭日爱上城3680开盘内部认购价3100元/起，创下两年前桥北房价的新低浦口明发滨江新城4100特价房3350元/起售，其二手房挂牌价在4000元/左右河西滨江奥城9300三期特价房源7300元/起，均价在8000元/左右金陵尚府89001300011月19日低价入市，价格在9000元/13800元/之间。最低价格8900元/起。其周边二手房价格12000元/左右凯润金城18000近期推出22套特价房，价格为14000元/城中天正湖滨15800限时三天推出特价房13800元/平米，降低2000元/平米花雨南庭900011000利用1号楼开盘契机，推出5900元/的特价房，这一价格创下了主城区房价的新低城南雅居乐花园1000012000限时限量推出部分特价房，特价房8800元/起售，该楼盘整体均价在10000多元/左右数据来源网上房地产08年11月南京房地产市场报告第21页共27页南京开启房地产投资咨询有限公司新城项目组七彩小贵族61004060平小户型一次性付款89折新城尚座7180岁末抽车赢大奖的震撼回馈活动，5户即产生1户大奖，奖励市价约5万的08款SPARK乐驰轿车一辆城北大地伊丽雅特湾8500全面加推8套55151平米精品特价房源7500元每平方仙林亚东城7800售楼处报名参加团购,12万的房价优惠。10人起团,1019人优惠200元每平,20人以上优惠300元每平方11、11月热点楼盘分析金地名京位置集庆门大街以南，云锦路以东占地15万平米总建20万平米容积率17产品组合住宅、酒店式公寓、商业、会所、幼儿园等规划特点创新三开、三进、三合九重院落，打破了传统院落模式和院居思维，以公共院落、半私密院落、私密院落三种院落形式打造新城市院居产品特点超值的附加空间，包括附加最大60平米的地下室、最大60平米的空中大露台，标准层均附加入户花园、室内花园等开盘时间2008年11月23日推出产品精装02、03、05、06；毛坯09均价精装15000元/平米，优惠之后13800元/平米毛坯13000元/平米，优惠之后11000元/平米推盘产品金地名京此次开盘推出02栋0912室，03栋0508室，06栋0507室，05栋、09栋。总共355套房源。其中毛坯110套。装修标准幢号户型编号房型面积推量当日推量当日去化去化率D13两房两厅8889959526274A4跃坯09一楼一房两厅68553600050607080910110203040108年11月南京房地产市场报告第22页共27页南京开启房地产投资咨询有限公司新城项目组D13两房两厅888921614335245C22三房两厅13614320208400A12四房两厅20720102200A22四房两厅1751831054010250一楼一房两厅68993333A4跃装02、03、05、06C13跃层2262571572286/6825751935590254户型D132/2A124/2C124/2A13跃层08年11月南京房地产市场报告第23页共27页南京开启房地产投资咨询有限公司新城项目组A4跃层C13跃层地下室跃层上08年11月南京房地产市场报告第24页共27页南京开启房地产投资咨询有限公司新城项目组开盘优惠11月23日，金地名京开盘，为回馈客户，从11月24日11月30日开盘周将持续6重优惠。第一重、购买精装修房源可享受装修单价减免300元/M2的优惠，毛坯房源享受单价减免200元/M2的优惠；第二重、可享受金地家天下VIP会员升级活动之房屋总价减免10000元