商业综合体、购物中心工程部工作手册

1、.安徽北城世纪金源购物中心工作手册工 程 部精品.目 录第一节：组织机构、人员职责1、工程部人员架构4工程部经理岗位职责1-2页工程部副经理岗位职责3页工程师的岗位职责4页工程部主管岗位职责5页工程部领班岗位职责6页高低压值班岗位职责7页空调运行工岗位职责8页锅炉工岗位职责9页泵房管理人员工作职责10页水、电维修工岗位职责11-12页空调维修工岗位职责13页消防维修岗位职责14页电梯组岗位职责15页管钳工岗位职责16页ba报修值班人员职责17页精品.二次装修管理人员岗位职责18页工程部质检人员岗位职责19页仓 管 岗 位 职 责20页工程部宿舍值班人员职责21页二期值班员职责22页第二节：规章

2、制度、规定1、配电房管理制度122、发电机房管理制度133、水泵房管理制度144、电梯机房管理制度145、空调机房管理制度146、风机房管理制度157、工程部交接班制度158、工程部外委维修制度169、供水管理规定1610、电梯安全管理规定1711、电梯纵使保养规定1812、室内维修管理规定1913、工程部安全工作制度2114、设备编号规定2215、设备分类代码2316、值班室钥匙管理规定24精品.第三节：工作规程1、设备管理控制规程242、供配电设备（设施）维修保养规程263、供配电设备（设施）运行管理规程284、柴油发电机操作规程315、机电值班工作规程316、机电人员安全操作规程327、

3、机电维修工作规程338、机电突发事故的应急措施349、临时用电管理规定3510、电梯安全操作规程3611、电梯故障困人解救程序3712、给、排水设备（设施）管理规定3813、给、排水设备（设施）检查保养规程3914、水泵定期保养规程4115、空调系统设备运行管理规程4216、空调系统设备保养管理规程4517、空调系统设备维修管理规程4618、消防设备维修保养规程4719、火警火灾应急处理规程4820、电气线路防火安全规范49第四章：工作表格精品.1、 维修工作单2、 有偿服务单3、 机油设备合帐4、 设备故障/事故报告单5、 设备（设施）一览表6、 工程部运行班（高低压室）交接班表7、 工程部

4、运行班（空调）交接班表8、 工程部维修班交接班表9、 低压配电运行记录表（1）10、 低压配电运行记录表（2）11、 高压配电运行记录表12、 中央空调运行记录表13、 高压设备倒闸操作票14、 柴油发电机组巡检记录表15、 设备设施交接验收表16、 对外委托维修申请表17、 夜班总值巡检记事表18、 二次装修管理流程图19、 装修申请表20、 装修验收表精品.21、 装修整改通知书22、 装修承诺书/委托书23、 临时动火申请表24、 装修人员登记表25、 装修期间加班申请表26、 装修使用电梯申请表27、 装修临时用水用电供应申请表28、 施工物品（工具）放行登记表29、 个人工具领用登记

5、表30、 公用设备仪器、工具一览表31、 工具借用登记表精品.第一节：组织机构、人员职责（组织架构图）l 工程部人员架构图（共58人）经理（1人）副经理（1人）运行主管（1人）维修主管（1人）空调主管（1人） 弱电领班1人设备运行领班 1人空调维修 领班1人 装饰领班 1人维修领班1人空调运行 领班1人消 防 维 修 3 人弱电维修 3人水 电 维 修 8 人装饰维修 5人电 梯 维 护 2 人b a 运 行 3 人锅炉运行维修 3 人空调运行维修 4 人空 调 维 修 8 人高 压 运 行 6 人资料管理1人精品.工程部职责范围： 工程部负责整个购物中心及塔楼的电气、电梯、空调、给排水、采暖

6、、通讯、消防等设备系统的运行管理及设备维修保养，负责装修、设施的维修工作，对业主、租户提供维保服务及装修工程的监督管理工作。工程部管辖范围如下： 1、 负责购物中心及塔楼电气系统、电梯、空调系统、给排水系统及采暖系统等运行管理、设备维护、保养及故障检修。 2、 负责购物中心及塔楼设备管理、安管监控设备、通讯网、公共广播设备、消防监控及各种设备和五金构件等的维修保养和故障检修。 3、 负责购物中心及塔楼内公共设施、装饰灯具等的维修、保养工作。 4、 负责购物中心及塔楼内各系统的完善改造、设施更新和小项增改工程施工。 5、 负责购物中心及塔楼土建结构方面例如渗漏水等的修理。 6、 对购物中心及塔楼

7、业主、租户二次装修工程负责监督管理工作。 7、 为购物中心及塔楼业主、租户提供有偿服务。 8、配合个部门完成各项临时事故的应急处理。精品.强电专业职责范围：1、 负责购物中心及塔楼电力系统的运行管理。2、 负责购物中心所有高低压配电柜、变压器、等电气及监视控制设备的维修保养及故障检修。3、 负责购物中心及塔楼管理设备、安管监控设备、消防监控、车库管理及水泵、排污设备等电器设备的电源供给及电源故障检修。4、 负责购物中心及塔楼公共区所有照明设备的电源供给和电源故障检修。5、 负责购物中心及塔楼所有电梯及电动扶梯的电源供给及电源故障检修。6、 负责向购物中心及塔楼各业主、租户提供有关电力设施的有偿

8、服务。弱电专业职责范围：1、 负责购物中心及塔楼闭路电视、广播、电话、卫星天线、无线通讯网的监察及故障检修。2、 负责向购物中心及塔楼各业主、租户提供有关弱电及设备的有偿服务。空调专业职责范围：1、 负责购物中心空调机组、新风系统、排风系统的运行管理。2、 负责购物中心所有空调、通风设备的维护保养检修。3、 负责购物中心空调机组的维护保养和故障检修。4、 负责向购物中心租户提供有偿服务。精品.给排水专业职责范围：1、 负责购物中心及塔楼供水系统、排水系统的运行管理及上述系统设备（包括水泵、管道、阀门及附属设备）的维护保养和故障检修。2、 负责购物中心及塔楼所有公共区域内卫生洁具的维修保养。3、

9、 负责向购物中心及塔楼业主、租户提供有偿服务。装修专业职责范围：1、 负责购物中心及塔楼公共区域的基础设施的修复和维护。2、 负责购物中心及塔楼公共区域的墙壁、地面、天花、玻璃等各种装饰的修复。3、 负责购物中心及塔楼公共区域的金属构件的油漆翻新。4、 负责购物中心及塔楼公共建筑的土建结构方面例如渗漏水等的修理。5、 负责购物中心及塔楼公共区域防火门及木门的修复。6、 负责购物中心及塔楼公共区域玻璃门、地弹簧的维修保养及五金配件的修理。7、 负责购物中心及塔楼公共区域的建筑设施的监察、保养、维修、更新及改造。8、 负责向购物中心及塔楼各业主、租户提供装修方面的有偿服务。电梯专业职责范围：1、

10、负责购物中心及塔楼所有直升梯及扶梯的日常运行管理。2、 负责购物中心及塔楼电梯机房内各电气柜的清洁保养。3、 负责购物中心及塔楼电梯机房内各机械设备的日常维护、保养及故障检修。4、 负责精品.购物中心及塔楼所有电梯及电扶梯之附属设备的维修保养和故障检修。5、 负责购物中心及塔楼各电梯井道、机房及电扶梯的机头之清理工作。6、 负责购物中心及塔楼各电梯轿箱照明，紧急电话，内、外呼梯按键，楼层指示器的巡查及故障维修。7、 负责购物中心及塔楼所有电梯年检工作。消防专业职责范围：1、 负责购物中心及塔楼的消防自动报警系统的维护及检修。2、 负责购物中心及塔楼的消防喷淋系统、消防栓系统的管理及系统设备（包

11、括消防泵、稳压泵、管道、阀门及附属设备）的维护保养和故障检修。3、 负责购物中心及塔楼防排烟风机、正压送风机等设备及附属设备的维护保养检修。4、 负责购物中心所有消防卷帘门的维护保养。ba监控职责范围：1、 负责购物中心及塔楼的公共照明的监控执行工作。2、 负责购物中心及塔楼的新风机组的监控执行工作。3、 负责购物中心及塔楼的污水泵运行的监控工作。4、 负责接听客户及前台的报修电话及排修。5、 统计各专业每月维修单元数，及表格的制作。第二节：规章制度、规定l 配电房管理制度1 配电房是大厦供电系统的关键部位，设专职电工对其实行24小时运行值班。未经管理处经理、部门主管的许可，非工作人员不得入内

12、。2 值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。3 值班员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况；严禁变压器、空气开关超载运行。4 经常保持配电房地面及设备外表无尘。5 配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手；严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。6 因故需停某部分负荷时，应提前一天向使用该部分负荷的用户发出停电通知。对于突发性的停电事故应急电话、口头通知或广播向用户解释。7 经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。8 做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；严防蛇、鼠等小动物进入配电房。9 值班员应认真做好值

13、班记录和巡查记录，认真执行交接班制度。l 发电机房管理制度1 发电机房门平时应上锁，钥匙由低压房值班员管理，未经许可，非工作人员严禁入内。精品.2 低压房值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应作经常性的巡视检查。3 平时应经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否合乎要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量。4 发电机定期空载试运行。平时应将发电机置于自动起动状态。5 发电机一旦起动运行，值班员应立即前往机房观察，启动送风机，检查发电机各仪表指示是否正常。6 严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。7 定期清扫发电机房，保证机房和设备

14、的整洁。发现漏油、漏水现象应及时处理。8 加强防火和消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。l 水泵房管理制度1 值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。2 经常检查水泵控制柜的指示灯状况，观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷洒泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。3 生活水泵规定每星期至少轮换一次，消防泵每月自动和手动操作一次，确保消防泵在事故状态下正常起动。4 泵房每星期由分管负责人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。5 水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气应用不锈钢网，以防杂物掉入水池中。精品.6 按照水泵保养要求定

15、期对其进行维修保养。7 保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。l 电梯机房管理制度1 每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆入杂物。2 保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过400c。3 保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。4 毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。5 机房门窗应完好并上锁，未经部门经理、允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。6 电梯困人救援规程和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。7 按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。8 每天巡视机房，发现

16、达不到规定要求的及时处理。l 空调机房管理制度1 空调机房平时应上锁，钥匙由值班空调工保管，未经许可，禁止非工作人员入内。2 保持机房内良好的通风和照明。3 空调机运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，如有异常，应及时调整处理，并做好记录。4 定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅。精品.5 每周对主、副机和机房进行一次清洁，并做好设备房的灭鼠工作。6 每半年对主、副机进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行。l 风机房管理制度1 风机房必须保持整洁，不得堆放杂物。2 风机房内任何设备未经允许不得移动位置。3 风机房平时应上锁，不能让非工作人员进入，如需

17、参观要有工作人员陪同下才可进入风机房。4 风机房应保持通风良好，有足够的照明。5 平时应注意风机滤网是否有堵塞，如有此情况应立刻清洗风机滤网。6 应定时检测控制线路。l 工程部交接班制度1、 接班人员应提前到达岗位，做好接班准备工作。包括：查看上班工作记录，听取上班工作人员工作情况介绍，交接设备运行表。 检查设备运行是否良好。 检查仪表工具有否缺失，并在交接班本上签名。 查看当天公告是否有特别任务或安排。2、 下列情况不得交班离岗： 接班人未到岗位。 接班人有醉酒现象或其它神智不清而经领班或工程师同意的接班人尚未到达。精品. 设备故障影响运行时，交班人应加班与接班人员全力排除故障后，方可交班离

18、岗。 交班人员未清理好值班室卫生。l 工程部外委维修管理制度1、 凡需外委施工的工程项目统一由工程部负责发包。2、 外委工程实行招标形式，由两个或两个以上的施工单位报价，经工程部全面考查后定标。3、 外委工程项目纳入工程部年度检修计划管理范围，经经理室批准后执行。4、 外委工程项目的质量监督由工程部主任负责，由专业工程师和分管班组领班具体执行，由工程部经理和专业工程师负责质量验收工作。5、 外委工程项目的预、结算由工程部负责审查。6、 外委工程的合同洽谈工作由工程部负责，草拟合同经报物业公司总经理室审查，批准后由物业总经理负责签约。合同的执行和管理由工程部负责。l 供水管理规定1、 目的 加强

19、用水管理，保证供水符合卫生标准及供水的连续性。2、 内容1） 水池、水箱盖应上锁，钥匙由专人保管，开启箱盖应得到部门领导的许可。2） 每半年清洗水池、水箱一次，清洗后送样品到防疫站检验，检验合格后方能供水，并将检验结果存档。精品.3） 定期保养水泵、阀门及管道，定期刷漆防止生锈。4） 经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修，杜绝浪费。5） 尽量保障对商户供水的连续性，若确需短时停水，应提前出示通告通知商户停水时间，以便商户作好准备。遇突发性事故导致停水，应用广播向商户作出解释。二次给水管理规定1 二次供水由指定的给排水维修工负责管理。2 给排水维修工负责水池（水箱）的管理工作，

20、要求每个水池（水箱），包括地下和楼顶的都须结构完整，加盖，加锁，水口干净并申办二次供水卫生合格证。3 新建、扩建和改建，二次供水设施，须经供水管理机构和卫生防疫机构进行设计和竣工验收。4 二次供水清洗、消毒机电人员，须持健康证、培训证并经卫生防疫站认可。水箱管理规定1 水箱设施由专人负责设备维护保养。2 水箱间钥匙由专人保管，其他人不得私自使用。3 每天进行巡视，发现设备、水质问题及时与医务室联系。4 做好日常巡视记录。5 水箱每半年与卫生防疫站联系消毒一次。6 水箱中的水质每年检验两次。7 负责人及巡视人员每年进行健康体检，合格者准予上岗。精品.l 电梯安全管理规定电梯的功能发挥及故障率的降

21、低，主要依靠平时经常性的维修保养与管理。管理是维修保养的监督付予实施的保证，因此为获得电梯高质量的服务，必须设有专门管理电梯的部门，对电梯实行全面管理。电梯的全面管理包括有关人员和设备的两方面管理。对司机、维修保养人员，应负责编制提高技术水平的培训计划并予以付诸实现，定期考评有关人员的应知应会，制定有关人员的岗位责任制并监督实施；对设备应进行经常性安全检查，负责接受当地政府部门规定的安全检查工作，制定设备修理计划等。1 接受当地政府规定的定期安全检查。2 机房必须设锁，经常检查，防止闲人进入。在明显处放置抢闸板手及盘车手轮，并记牌标明。3 凡是停止开关操作装置就是红色，并标明“停止”字样加以识

22、别；报警开关按钮应是黄色，并标明以钟形符号加以识别，红、黄两色不应用于其它按钮。4 在轿厢中应设置安全使用说明铭牌，在通往机房和隔音层门或活地板的外面，应标明“电梯曳引机危险！未经许可，禁止入内“，“谨防坠落重新关好活地板门”的醒目字句。5 当同一机房内设有数台曳引机时，各主开关及照明开关，均应设置各开关所对应的电梯编号。6 电梯机房内或曳引机旁，应设有详细的说明，当电梯万一发生故障时，应遵循操作规程去做。7 在曳引机上靠近盘车手轮处，应明显标出轿厢运行方向，在排除故障时使用的紧急电气操作按钮上或其旁亦应标出相应的运行方向。精品.8 在机房起重吊钩上应标明最大允许载荷。9 在井道检修门近旁应设

23、有“电梯井道危险，未经许可，禁止入内”的醒目字句。10 应使有关人员熟知使用紧急开起层门的钥匙，并妥善保管好，为避免紧急情况发生时管理人员不在，应将该钥匙与机房门钥匙放置在明显的箱内，交由专业人员管理。11 载货电梯应严格管理，勿搭乘人员。12 电梯若因故停止使用超过一周时，在其重新使用之前，必须进行详细的检查。13 对电梯进行检查和修理的记录，应详细注明日期，并将检验及检修报告及观察记录存档保管。14 因当地政府规定变更，须加装或更改设备时，应与制造厂或有关单位联系后再进行改造。 电梯维修保养安全规定1、 职责1） 电梯保养单位进行维修保养工作时参照本安全规定；2） 维修班班电梯工进行维修保

24、养工作时按照本规定执行；2、 内容1） 电梯在维修保养时，不得乘客或载货，必须在该梯基站放置电梯停止使用的告示牌。2） 在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各掣板的清理、保养等工作。严禁用湿毛巾擦机身。精品.3） 在轿顶应合上检修开关，在轿顶须停车长时间维修或保养时应断开轿顶急停开关，严禁一脚站在顶门口一脚站在轿顶或轿内长时间工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道检查电梯。4） 在底坑应将底坑的急停开关断开或将限速器张紧装置的安全开关断开，底坑和轿顶、机房不得同时作业，如须同时作业，作业人员必须带安全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人。5） 操作时应由主持

25、和助手协同进行，并保持随时互相呼应。6） 操作时如果需轿内人员配合进行，轿内操作人员要精神集中，严格服从维修人员的指令。7） 严禁维修人员拉吊井道电缆线，以防电缆线被拉断。8） 使用的手灯必须带护罩，并采用36伏以下的安全电压。9） 电梯维修保养注意事项：a 非维修保养人员不得擅自进行维修作业，维修保养时应谨慎小心。b 工作完毕后要装回安全罩及挡板，清理工具不得留工具在设备内。c 离去前拆除加上的临时短路线，电梯检查正常后方可使用。l 室内维修管理规定1、 目的以“业主至上，服务第一”的宗旨为商户排忧解难，收费合理，业主满意。2、 适用范围业主（租户）的室内保修、有偿服务、房屋本体公共设施的日

26、常维修养护。3、 内容精品.1） 保养（1） 保修原则：工程部组织，建筑施工单位维修，维修费用从建筑施工单位保修款（保证金）中支付。（2） 保修范围：凡室内土建、水、电、装修、安装项目均属保修内容，但由业主（租户）在使用、装修过程中自己造成的损坏和隐患；易损易耗物品非质量原因的损耗不属保修范围。（3） 保修期限：与开发建设单位交接验收之日起一年内，个别项目保修期超过一年的按有关规定执行。（4） 在保修期内发现问题，由工程部督促施工单位三天内维修好，如不能及时保修，工程部按保修协议（规定）进行处理，如了现重大质量问题要上报公司分管领导。（5） 通知施工单位的保修要填写“保修通知单”，管理公司代为

27、保修的要填“工作单”。2） 有偿服务（1） 工作规程图示： 业主申请 客户中心维修登记 出有偿服务单给工程部维修 工程部派工上门检查 出示工作牌 现场查看 向业主报价 客户中心收费 工程部维修 业主验收 征求业主同意a 由业主向管理处申请；b 客户中心值班人员填写“维修登记表”；精品.客户中心值班人员填写“有偿服务工作单”，并且将此单交给工程部派工；c 维修工带上“有偿服务工作单”并准备好维修工具上门检查，首先应向业主出示工作牌，使用上门维修的礼貌用语，查看现场后，根据“有偿服务收费标准”向业主报价，业主不直接向维修工交费，而是到客户中心前台交费后进行维修；d 维修过程中必须遵守操作规程，注意

28、安全；e 维修完毕，请业主验收，对于业主不留意之处应尽力完善，验收后请业主在“有偿服务工作单”上写下意见，并签名；f 有偿服务单一式四份，工程部、客户中心、财务部、业主各留一份；（2） 维修原则：业主自愿、收费合理、满足要求。4、 注意事项1） 为业主提供的维修服务严格遵守“有偿服务收费标准”的规定。2） 被派维修人员不得向业主收取现金。l 工程部安全工作制度1 工程部全体员工必须加强安全意识，贯彻安全第一、预防为主的方针，确保安全生产，同时要求严格执行管理公司规定的治安管理制度，协同保安部门认真做好大厦生产设备，特别是动力、电力系统安全生产工作和防火防盗工作。2 实行谁主管谁负责的安全责任制

29、：(1) 工程部的安全工作由工程部主任负责；(2) 正、副经理负责各系统范围内的安全工作。(3) 领班负责该班管辖范围的安全工作。精品.3 严格执行操作规程，严禁违章作业。4 工作人员工作时，要穿工作服，高空作业必须系安全带及戴安全帽，有高空落物危险的要有人监护，拉警示线，挂标示牌。5 带电作业必须穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作业区要悬挂标示牌，必要时要拉警示线。6 在转动设备上工作时，严禁戴手套，防止卷入机内。女性作业者，有长发及长辫者要戴安全帽，将长发及长辫藏在帽内。7 工作需要动火时，要办理动火证。8 进入高压配电间工作要办理工作票，电气作业按电气安全管理制度规定执行。9

30、未经工程部经理/副经理批准，外来人员（包括参观学习、探亲访友、施工人员）禁止进入配电房、设备间和电梯机房，经批准进入人员必须办好登记手续，由值班人员陪同进入。10 各岗位人员必须严格执行岗位责任制，发生事故或发现可疑情况，应迅速报告上级领导和保安部，并负责保护现场。11 定期进行安全大检查，各班组每月进行一次，工程部每季度组织一次，全大厦性的安全大检查由公司决定。12 不准随意配制机电、配电房、工具房以及其它专用钥匙。水池盖应加锁，并指定专人保管钥匙，打开水池盖必须经当值领班或经理批准。13 班组工具、材料要有专人管理，要登记台账，携带工具离开大厦工作，要填写“放行证”，由班组长审查，报部门经

31、理批准才能放行。14 易燃材料、油料要存放在指定的安全地点，不行随意乱放，检修后的废油要集中倒在油桶内，不准倒入沟渠。精品.15 工作时不能随意挪动或使用消防设施，如果必须使用（除火警外），要经保安部门批准。16 发生火警时，工作人员要积极投入灭火，并保证消防给水系统，事故照明、排烟机等消防设施用电。l 设备编号规定一、 设备编号内容包括新有小区（大厦）机电设施，设备，用设施、设备清单以表格形式分列出来。二、 设施、设备清单内容包括系统分类、设备编号、设备名称、设备型号规格、主要参数和安装位置。三、 系统分类及排列顺序为：供配电给排水电梯空调消防电话、电视、网络防盗对讲电视监控车辆管理设备办公

32、等固定资产设备。每一系统又以如下排列顺序进行分类：1） 供配电系统：高压配电柜变压器低压配电柜发电机楼层配电柜控制柜；2） 给排水系统地下蓄水池生活水泵系统供水箱减压阀潜水泵；3） 电梯：消防电梯客梯货梯扶梯；4） 空调：空调主机冷却水泵冷却水塔冷冻水泵风柜；精品.5） 消防系统主控柜模拟柜联动控制柜消防水泵喷洒泵（排烟、正压送风）风机防火卷帘门；6） 电话电视网络：电话电视电脑网络设备；7） 防盗对讲：主机分配器；8） 电视监控：控制器电视机摄像镜头；9） 车辆管理设备：汽车道闸等收费软件；10） 办公等固定资产设备：属固定资产，由公司办公室建帐，在此手册中不列入。四、 设备编号方法为：设备

33、代码/设备位置编号顺序，如：xb/m xb m001五、 安装位置应写明设备的具体位置，如消防泵的安装位置为“地下室水泵房”。l 设备分类代码精品.高压配电柜 gpg 消防电梯 xt 变压器 b 客梯 kt柴油发电机 g 货梯 ht低压配电柜 dpg 中央空调 zk消防控制柜 xkg 扶梯 ft生活给水泵 gb 空调柜机 gk消防泵 xb 空调水塔 st喷洒泵 sb 风机 fj潜水泵 qb 防火卷帘门 jlm补压泵 bp 公共天线 tx空调水泵 kb 防盗对讲 dj 阀门 fm 汽车道闸 dz水池 sc 游泳池设备 yy水箱 sxl 值班室钥匙管理规定1 钥匙须有条理地放置在钥匙箱内，并标识清

34、楚不能乱放。2 钥匙使用完毕后应立即放回钥匙箱的原来位置，不得随意乱放或调乱。3 钥匙不得外借，如有外人须开锁，则应由值班人员负责开锁。4 交班前要清点钥匙是否齐全，以便下一班能顺利地工作。5 钥匙如有遗失，应立即上报，领出备用钥匙，以免延误工作。第三节：工作规程精品.l 设备管理控制程序1、目的通过对物业公共设备的管理，使所有公共设备在使用中保证完好状态，满足服务的要求。2、适用范围适用于公司物业管理权限内的公共设备。3、职责1）建筑物配套主要设备由开发商负责订货安装，物业管理公司有关人员负责移交使用时的验收。2）管理公司工程部经理负责设备运行维修管理和技术资料、档案的收集、保管，负责零星设

35、备、配件、材料的采购计划编制。3）管理公司工程部对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作，并做好标及记录。4、工作程序1）接管设备的验收（1）设备的接管与验收，由公司经理组织有关人员与开发商办理设备交接验收及资料移交手续。（2）设备接管时按照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收。如验收不合格，则应在验收单中说明实际情况及原因，并提出整改建议，限期由承接商负责整改。2）设备的标识、建账和资料管理（1）设备的标识精品.所有设备实现单机悬挂设备卡，标识该机的编号、技术资料、责任人、运行状况。（2）设备的建账a） 工程部经理负责建立机电设备台账，台账内容包括：设备名称、统一编号、型号、生厂厂

36、家、技术资料、保养人等；b） 管理公司经理每半年审核一次机电设备检查保养计划表、机电设备维修保养记录表。c） 机电人员对重大的、主要的设备建立单机档案（以机组为单位，大型附件对应主机另立档案，小型附件归主机一体建档）。d） 重大设备资料原件由管理公司统一保管，工程部持设备复印件。（3）设备资料的归档a） 每台设备资料依次编入：每台设备所涉及的设备检查保养计划表、设备维修保养记录表及说明书、合格证等。b） 工程部经理集中保存维修单、设备对外委托维修单、机电设备检查保养计划表。（4）设备资料的管理a） 所有的设备资料，集中存放于工程部并标识清楚；b） 资料对所有资料的记录进行指导检查保证资料记录和

37、使用的完好性。（5）设备的编号 设备序号设备名称缩写部门代码3）设备的运行设备按不同的系统划分责任区域，责任区内确保责任人。对应不同的设备，制定精品.“运行管理规程”，由工程部机电人员遵照执行，并做好相应的运行记录。4）设备的维修（1）发现设备损坏，工程部经理要组织人员进行维修，对于重大维修，工程部经理应在现场进行指导。（2）解决不了的故障需要外委维修的，工程部经理应填写设备对外委托维修审请单，经管理公司总经理审核后进行，维修结束，机电人员需要对设备进行检测，合格后方可验收。（3）所有设备的维修按单机记录在机电设备维修保养记录表内。5）设备的保养机电人员依机电设备检查保养计划表的安排，对应设备

38、检查保养表的要求进行检查，并将结果按单机记录于机电设备检查保养记录表中。6）设备及零星部件的采购，按楼宇正常运作或维修的需要，由工程部经理填写请购单，经管理公司总经理审核后进行采购。7）采购采购人员按照请购单的规格要求，在确认所购产品、规格符合要求，且有产品合格证，价格合理的情况下方可付款提货手续。8）验证对新购置的产品，由工程部经理会同工程机电人员进行验证，对重要设备的验证需会同专业工程技术人员验证。验收完毕，仓管员办理入库建账手续。9）设备库存的管理备件的管理，应做好记录，存放地点必须相对集中，保持干燥、贴上标签。10）设备的报废或损坏无法修复，无法继续使用时，由工程部经理确认，提交管理处

39、总经理审核，方可报废并除账。精品.l 供配电设备（设施）维修保养规程1、目的通过对供配电设备（设施）的管理，使所有供配电设备（设施）在使用中保持完好状态，满足服务的要求。2、适用范围适用于公司物业管理权限内的供配电设备（设施）。3、职责1）建筑物配套主要设备由开发商负责订货安装，物业管理公司有关人员负责移交使用时的验收。2）管理公司工程部经理负责设备运行维修管理和技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备、配件、材料的采购计划编制。3）管理公司工程部对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作，并做好标及记录。4、工作程序1）低压配电柜设备由机电维修电工负责维修保养，高压柜、变压器申请外委修理，

40、机电维修电工负责对高压柜、变压器外部环境的保养、清洁。2）电工按低压电房保养计划、高压电房保养计划、低压设备查保养计划要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于维修记录表，零部件更换及大修情况同进记录于机电设备台帐。3）维修保养过程中应遵守安全操作程序、停电管理工作程序。（1）在配电总盘和母线上进行维修或保养时，必须按以下步骤进行：精品.停电 验电 装设接地线 悬挂标示牌和装设遮栏（2）在带电的电流互感器二次回路上工作时，不得将回路的永久接地点断开，并应站在绝缘垫上，使用绝缘工具，设专人监护。（3）在电容器上工作，必须先断开电源，放电并接地后方可工作。（4） 在低压设备上必须进行带电工作时，要经

41、过领导批准，并要有专人监护，工作时要穿长袖衣服，戴绝缘手套，使用有绝缘柄的工具，并站在绝缘垫上进行，邻近相带电部分和接地金属部分应用绝缘板隔开，严禁使用锉刀、钢尺等进行工作。（5）每次维修或保养结束时，必须清点所带工具、零件，以防遗失和留在设备内造成事故。4）供配电设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决重要部位的故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报公司领导；5）在深夜发生的，不影响商户工作的，不会产生严重后果的供配电故障，可由早班机电维修电工进行维修。6）工程师提供工作指导及检查监督。7）主管经理每年12月制定下年度保养计划表并按运行情况制定中修、大修计划。5、相关文件l

42、 供配电设备（设施）运行管理规程1、目的通过对供配电设备（设施）的管理，使所有供配电设备（设施）在使用中保证完好状态，满足服务的要求。2、适用范围精品.适用于公司物业管理权限内的供配电设备（设施）。3、职责1）工程部经理负责审核供配电设备检查保养计划表及中修、大修计划；组织有关人员对机电设备房及设备进行周检、月检；因工程维修等原因停电，提前24小时通知有关用户。2）运行领班负责设备的技术资料、档案的管理；负责零星设备的配件、材料采购计划的编制，外委修理的联系工作；每年12月制定下一年度供配电设备检查保养计划表，并按运行情况制定中修、大修计划；对配电设备维修保养提供工作指导和检查监督；负责编制供

43、配电设备台账，设备卡。3）管理公司工程部运行人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作，并做好标及记录。4、工作程序1）机电运行值班工作程序（1）每班必须清洁值班室，保持配电室良好的卫生环境。（2）对高低压配电设备每2小时巡检一次，并将巡检结果记录于高低压配电设备巡检记录内。（3）每2小时记录一次高低压配电运行数据（环境温度、湿度、功率因数、电流、电压、有功电量、无功电量）于高压配电运行记录和低压配电运行记录内，同时检查运行状况。（4）当供配电设备发生异常及时报告主管经理，通知维修电工迅速处理，做好有关记录。（5）“市电”停电（大厦），应急电源自投带负荷运行中，对柴油发电机组进行监视、记

44、录。精品.（6）按要求配合维修电工进行维修保养。（7）交接班要求。a）接班人员认真听取交班人员的值班和设备运行报告； 查看上一班的机电运行交接班记录、高压配电运行记录、低压配电运行记录及高低压配电设备巡检记录； 检查仪器、工具等物品是否齐全、完好，并在机电运行交接班记录上签名。b）下列情况之一的不准交接班 上一班运行情况未交待清楚，记录不规范，配电室、值班室不清洁； 接班人未到岗，交班人不准下班；接班人醉洒或接班人不具备值班能力的，交接班人不准下班； 严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班； 若交接班过程中发生故障，应停止交接班，由交班人负责处理事故，接班人协助。8）夜班总值班工作流程2）配电室

45、管理工作程序（1）配电室内机电设备由机电运行值班电工执行24小时操作、监控、记录，认真执行交接班制度，发现问题及时解决，按时抄填高低压配电运行记录，监视电气设备的运行状况，严禁不合理的超负荷运行。精品.（2）非工作人员未经主领班或工程部经理许可不得进入配电室，批准进入者应有值班人员陪同。（3）室内应保持良好通风及照明，门窗应开关灵活。消防设施完善，配电室内禁止吸烟。（4）保持配电室清洁卫生，地面、墙面、门窗、设备无积尘、无水渍、无油渍。（5）不得擅自更改配电室机电设备线路及器材。3）安全操作工作程序（1）机电运行值班电工应严格按照操作规程操作供配电设备，保证设备正常运行。（2）进行配电柜检修时

46、，应填写配电柜检修工作票，经领班及工程部经理批准后，方可进行。（3）全部停电或部份停电时，应在断开的开关分闸把柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的标示牌，并拆掉操作电源保险。（4）严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全后才可进行。（5）自动空气开关跳开或熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次。（6）操作高压隔离开关必须穿戴绝缘手套、绝缘鞋、工作帽。（7）电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。（8）不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。4）停电管理工作程序精品.因工程维修等原因停电，应由领班提交停电告，经工程部经理及公司领导批准后，通知客户中心，由客户中心填写“停电通知书”，提前24小时通知商户。因突然事故停电，应在1小时内联系有关部门及人员处理，并在恢复供电后24小时内向有关商户作出解释。5、节能运行标准1）必须按照国家“三电”的规定和供电部门下达的指标，实行计划用电。2）设置好专职机构或专人负责用电管理工作。3）根据用户（租户）用电容量、性质和负荷，作合理的分配。4）采用有效的节电光源实行节能用电。5）供用双方按规定，执