房地产企业税务自查工作底稿

1、房地产企业税务自查工作底稿一、企业开发项目情况房地产项目基本情况核实表纳税人名称共 处建设用地土地证号码土地坐落地址总土地面积金额土地获取方式土地使用证发证日期共 个项目房地产项目名称项目地址建筑面积房源数量销售数量销售进度土地增值税清算状态注： 1） 房地产项目填写检查期间的所有项目。2）销售数量为检查所属期最后一年年末数。3）建筑面积根据建筑工程规划许可证中建设规模合计填写。二、税种自查情况1、营业税销售收入审查年度实际申报营业税收入账面预收收入房地产业统一收据开具额核实后企业实际销售收入预收账款账面数（1）其他往来科目售房款（2）直接计入销售收入的售房款（3）合计(1+2+3)合计注：1

2、）网上房地产参考数据： 年 月 日查询已售套数（ ） 年 月 日查询已售总面积（ ）平均售价（ ）2）说明预售收入比对不一致的差异原因。2、土地增值税预缴审查房地产类型划分是否正确，预征率是否正确，核实应补缴预征土地增值税情况。（房地产类型的划分标准，按照房地产销（预）售登记和权属登记的有关规定执行；普通住宅与非普通住宅的划分界限，按照青岛市人民政府的有关规定执行。）年度房地产类型税率(%)实际申报营业税收入实际缴纳土地增值税核实企业实际销售收入核实应缴土地增值税2013普通2非普通、非住房3限价房1经济适用住房、廉租住房02014.1-2普通2非普通、非住房3限

3、价房1经济适用住房、廉租住房02014.3-12普通住宅单价不超过2万2单价超过2万不超过2.5万3单价超过2.5万5非普通住宅单价不超过2万3单价超过2万不超过2.5万4单价超过2.5万5商业用房、办公用房5附属设施3经济适用住房、廉租住房、限价房等02015普通住宅单价不超过2万2单价超过2万不超过2.5万3单价超过2.5万5非普通住宅单价不超过2万3单价超过2万不超过2.5万4单价超过2.5万5商业用房、办公用房5附属设施3经济适用住房、廉租住房、限价房等0注：1）土地增值税清算参照青岛市地方税务局关于发布的公告（2016第1号）。2）需说明的事项。3、契税审查地块土地出让合同金额应交配

4、套费支付的其他经济利益契税计税依据合计税率已缴契税核实应缴契税合计注：1）应交配套费=规划许可总建筑面积根据建筑工程规划许可证建设规模合计*配套费收费标准，(未取得建筑工程规划许可证)应交配套费=土地出让合同总建筑面积(或土地面积*容积率)*配套费收费标准2）需说明的事项。4、房产税表一：房屋 地 址 来源(自建/购入)房产状态(自用/出租)账面原值入账/投入使用时间合计表二：年度自用原值租金收入已缴房产税核实应缴房产税合计注：需说明的事项。5、土地使用税审查表一：土地地址合同约定交付土地时间合同签订时间合同/土地证登记土地面积合计表二：年度土地面积单位税额已缴土地使用税核实应缴土地使用税一季

5、度二季度三季度四季度合计注：1）表二写明各季度应税土地面积，列明土地面积因销售发生变动的详细计算过程。2）需说明的事项。6、印花税合同年度金额已缴印花税核实应缴印花税土地出让合同产权转移书据建筑安装工程合同银行借款合同其他合同合计注：1）印花税核定征收的企业“金额”按照“经核实企业实际销售收入*核定征收率”。2）需说明的事项。7、企业所得税结转收入审查（1）未完工预计利润审查年度项目房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额税收金额纳税调整金额房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额1.销售未完工产品的收入*2.销售未完工产品预计毛利额( % )3.实际发生的营业税金及附加、土地增值税

6、 （2）已完工结转收入时间审查企业自行确认完工条件（开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案、开发产品已开始投入使用、开发产品已取得了初始产权证明），企业结转时间，审查应确认完工时间。年度项目确认时间开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案开发产品已开始投入使用开发产品已取得了初始产权证明注：“开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案”以“建设工程竣工验收备案证”上竣工验收时间作为开发产品完工时间。 (3)已完工结转收入金额审查年度项目房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额税收金额纳税调整金额房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额1.销售未完工产品转完工产品确认的销

7、售收入*2.转回的销售未完工产品预计毛利额( % )3.转回实际发生的营业税金及附加、土地增值税项目预售收入，结转企业收入，有无差异，分年度列示。年度房地产项目名称房地产项目核实预收收入累计发生额实际结转收入金额注：1）已完工结转收入审查销售合同（是、否），发票开具情况（是、否）。2）房地产项目核实预收收入累计发生额填写该项目至检查年度累计预收收入。实际销售收入结转金额需核实结转的依据及预收收入未结转的原因。（4）成本审查土地成本审查:年度房地产项目名称出让/转让金额取得土地支付的其他费用是否取得发票需说明的事项。建筑安装成本审查:年度房地产项目名称物业类型单位建安成本注：1） 物业类型（多层、别墅、小高层、高层、商服）2） 单位建安成本=（开发总成本-土地成本）/可售面积成本情况核实：该单位的成本进行了审核，对业务的真实性、列支凭据的合法性进行审核，对该单位涉及扣除成本的5万元以上发票进行比对，有关发票比对情况见附表。大额疑点发票业务纳税人提供业务真实的情况说明及相关证据资料。（5）费用审查费用的检查重点为大额费用，对业务的真实性、列支凭据的合法性进行审核。管理费用中重点关注咨询费、顾问费、业务招待费、会议费、办公费等。财务费用的检查如利息等。销售费用的检查如广告费等。（6）工资审查两个所得税的比较，发现多列支企业所得税或少申报个人所得税的情况说明。（成本、费用中涉及