教育素养作文怎么写(共10篇)

1、遵义江航地产罗庄项目投标方案(合富辉煌)2007遵义罗庄项目投标方案谨呈：遵义江航房地产开发有限公司：2007GW572007.8.8本方案是严格保密的序 论项目整体结构第一部分：总论第二部分：商业第三部分：产品附录：营销计划纲要感谢贵司让我们参与“罗庄”项目方案招标设计；合富辉煌本着客观、专业、想甲方之所想的专业态度，在有限时间内，对方案进行了系统概念的研究。方案整体结构如下：开发商目标与困惑贵公司是一家国营背景企业；本项目为贵公司首次进行房地产开发；不具备房地产开发领域的品牌知名度。背 景风险最小化；利润最大化；通过第一个项目带动企业品牌，实现开发企业的战略转型；目 标如何成功开发，并在遵

2、义市场立足；如何做一个“里程碑”式的项目；对房地产开发整体流程系统缺乏整体把控；困 惑我们对需要解决问题的理解和主要内容我们的客户在哪里？我们和谁竞争？有什么样的市场机会或者空白？我们采用什么样的竞争战略？我们提供什么样的产品？需要赋予产品什么样的核心竞争力？如何确立有效的营销谋略？企业需要以什么样的姿态进入市场？在分析开发商目标和资金、资源条件限定的情况下，本项目将会从市场竞争、市场机会、客户需求的角度出发，重点解决如下问题：第一部分：总论第一部分：总论项目属性界定市场竞争环境分析市场机会分析项目的整体发展战略项目定位项目属性界定地块解析区位属性项目位于老城区向新城区发展的城市区域节点，起到

3、承上启下的作用；项目开发区域较为成熟。项目位于城区中部，位于新、老城区的结合部。项目距离老城区（主城区）2.9公里，路程35分钟左右，距离汇川开发区1.5公里，路程20分钟。整体区位上，属老城区向新城区发展的延伸地带，新老城区的结点，项目开发成熟区域。汇川开发区老城区（丁字口）2.9公里1.5公里项目经济技术指标开发因子不确定项目占地面积：28210.5（待建昆明路将占地3137平方米）建筑类型：未定（初步拟定高层加商业）容积率：未定（本案容积率未定，需要通过市场测算和经济测算，来界定合适的开发参数）总建筑面积：未定地块现状：罗庄招待所、部分多层住宅楼本地块呈不规则梯形状，地形为缓坡，北高南低

4、，高差约为18米左右，坡地地形对景观资源的打造有一定优势地块位于城市中心区域，基础配套设施齐备本案位于遵义市家电、数码一条街，商业氛围浓厚地块仅有北面临靠待建的昆明路，昆明路的开通与否对项目具有重要的作用与影响。遵义五中北京华联遵义医学院昆明路（规划中）火车站客车站罗庄家电市场沃尔玛香 港 路澳 门 路上 海 路大 连 路北 京 路地块周边建筑陈旧，无强势自然资源景观，区域形象较为一般。项目北面临靠盛帮帝标遮挡。东北角有一在建工地东临遵义医学院体育场南向临近罗庄家电视市场、红光小区，楼层相对较低。西面临香港路方向，有高东艺小楼、金城大酒店等高层建筑遮挡，楼宇中部还多栋老房子。西面民宅南面东北面

5、工地西北面工地项目属性界定地块解析区位属性项目属性界定区位属性：项目周边生活配套成熟，但无山水资源；相对成熟区域新、老城区的交界处；新、老城区的发展延伸带城市中心节点与市区距离较远，区域形象一般，交通可达性较好路网有待改善项目道路条件落地尚不明朗（昆明路）项目属性：与市区距离较远，区域形象一般，交通可达性较好中小规模物业占地42亩（实际37亩），规模相对较小不具备规模优势与市区距离较远，区域形象一般，交通可达性较好坡地物业地块内部高差18米，极有利于景观体系营造。自身集团地块，不直接通过拍卖获取，有一定的成本优势相对成本优势第一部分：总论项目属性界定市场竞争环境分析市场机会分析项目的整体发展战

6、略项目定位市场竞争环境分析城市总体规划城市宏观环境分析整体市场板块分析总体规划是自北向南成不规则带状发展，成五片区发展，市区总人口60万遵义市是贵州境内最主要的工业城市遵义市政府未来远景规划发展方向：形成以凤凰山和丁字口为中心，以贵遵公路、遵崇公路、川黔铁路和城市主干道为依托；形成以中心城区分片发展，形成相对独立、设施配套的五个片区。中心区忠庄片区南宫片区董公寺片区南白片区遵义市市区总面积904平方公里，市辖红花岗区、汇川区、遵义县南白镇、龙坑镇，包括10个办事处、13个镇、面积904平方公里城区人口60万左右，预计到2010年发展到70万，2020发展到80万目前房地产市场的开发主要集中在中

7、心区和忠庄片区，其余各片区有零星分布，但档次较低遵义市总体规划中心区受山体地形限制，成南北两向发展，汇川区未来规划为新的区域中心从目前遵义市场目前的发展态势来看，发展重心仍集中在中心区同时根据本案所处区域的特殊性，因此又将中心区划分三个板块，及汇川区、老城区、南部开发区老城区人口逐步向外迁移，汇川开发区规划起点高，环境好，具备形成新的市区中心的潜力；而南部开发区，受南部工业区的影响，区位环境较差，发展潜力较差。汇川经济开发区老城区南部开发区汇川区遵义政务新区，拥有植物园、大型市政广场，环境较好老城区著名革命旅游景点城市商业氛围浓厚，市政配套较齐备南部开发区城市重工业区所在厂矿密集、交通便利中心

8、区发展态势规划建设昆明路，将打通城市中心辐射通路，港澳商圈面临新的城市化核聚效应根据本案所处区域的特性，城市干线的贯通，是商业重新聚合的机会点新的居住开发地的集合，为新一轮都市中心的住宅环境提供了集群效应，不论在品质还是产品代方面都会成为城市中心区的新型样板。项目地段发展态势市场竞争环境分析城市总体规划城市宏观环境分析整体市场板块分析房地产市场近两年投资稳步发展，04年峰值后，市场总体态势供需两旺；06、07楼市价格上扬。房地产经历2005年的大幅回落后，又出现小幅攀升的态势，未来发展较为平稳。整体供应量较大，但整体呈现供需两旺态势总体价格持续增长，2006年价格增长率达13.0%，2007年

9、上半年也有近3.0的增幅中心区发展态势2006年商品房地开工面积、竣工面积、销售面积房地产投资额和房产投资增长率遵义市商品房各年度均价情况及增长率产品多以多层项目为主，户型以三居室为主，户型偏大；周边县市客群占有比重较大，投资类用户较多产品多以多层为主，但近期，特别是汇川开发区涌现出大量高层项目户型主要以二房、三房为主，面积以80100的二房和110140的三房为主，从目前各在售楼盘的销售状况来看，部分销售较好楼盘，190以上大户型严重滞销。从购房的客群来看，非本地居民购房者占有相当大比例，投资类客户较多。出现大量的房屋空置，特别是汇川开发区，部分项目空置率均在55以上。购买人群和供应结构客群

10、来源物业类型户型区间市场竞争环境分析城市总体规划城市宏观环境分析整体市场板块分析土地资源稀缺，多层、高层住宅为主，客群档次较为广泛，未来重心为旧城改造城区人口密度大城区建筑总体较为陈旧，建筑密度大，交通拥挤，整体环境差。地形特殊，城区少有大面积平地，项目大多占地面积小。社区密度高中心区的特殊地位吸引了绝大部分置业群体未来战略老城区改造为建设重点，挖掘存量土地潜力为主老城区产品 在建项目高层住宅为主。街边地形地貌影响，近郊地区有少数别墅类高档盘价格 在售高层均价在23002900元/平米客户 客群主要以本地居民回迁为主，整体客群较为复杂总体 中心城区，城市资源价值高，配套完善、工作生活便利；物业

11、品质及成熟度高；但密度大，交通拥挤独特人文资源和水资源，聚集了大多数中高端客户，未来的高档社区新的城区开发区，规划起点较高，环境较好在开发项目整体品质较高，环境较好引了绝大部分置业群体广州路、珠海路住宅的整体入住率较低目前开发较为迅速，市场供应量激增，市场竞争激烈汇川区产品 多以高层加底商的户型为主，面积主要集中在90120平米，户型设计上较为相识价格 在售高层均价在18502600元/平米客户 客户辐射范围广，主要为市域及周边地州县群体。地州县占相当比例，主要为商人、企事业富裕阶层为主总体 区位整体环境较好，但目前基础设施配备不完善，整体入住率较低，发展仍需要时间受周边工业区影响，环境较差，

12、购买者多以职工福利房和安居房为主，整体档次较低，未来发展空间有限老城区发展的南部延伸，聚集了大量的企业厂矿南部地域虽然也较为狭窄，但可利用土地资源较丰富，因此房地产市场发展相对较好受周边工业的影响，置业群体心理障碍明显，项目品质不宜体现南部开发区产品 多以临街多层、小区房为主价格 在售高层均价在15002100元/平米客户 主要以附近厂矿职工、低收入人群以及市区内、地县的房地产投资者为主总体 城市近郊，工业区，污染严重，区位环境差第一部分：总论项目属性界定市场竞争环境分析市场机会分析项目的整体发展战略项目定位市场机会分析开发模式初步构思商圈分析与佐证遵义地产市场主流开发模式通过控制成本实现低价

13、销售，忽视项目品牌形象的真正塑造选取案例与本项目具有非 常类似的客观条件，如区位一致、无山水资源，配套成熟等；主流开发模式： 控制成本，低价销售。 难以形成市场影响力，不利于项目品牌与开发商品牌的建立销售效果一般，产品与客户的中低档定位给大户型销售带来较大阻力价格低廉，价格突破有较大难度大部分以中端人群为主，难以对中高端和高端客群进行吸纳；产品形式单调、素质一般，景观营造比较粗糙，通过提高容积率降低成本，不惜牺牲居住的舒适度主流开发模式总结销售周期1年半，销售率才过40%整体销售70%，但销售周期近2年，销售周期长；销售均价2350元/m2均价2500元/m2价格项目与开发商有一定知名度，但美

14、誉度较低项目与开发商的知名度都比较低效应全高层，产品类型单一，呈军营式排布， 构成良好的内部景观体系电梯为主，整体品质一般，景观的营造过于粗糙。产品主要以老城区中端人群为主，占到55%，周边乡镇临散人群40%，几乎没有投资人群；主要以老城区中端人群为主，占到60%，周边乡镇临散人群30%，投资客群在10%左右；客户汇景台一期港湾丽都主流开发模式的效应复制相同的开发模式，只能得到相同的结果与效应；主流开发模式，不能造就区域内的明星类产品；遵循现有主流开发模式，项目将面临激烈的同质化竞争，难以塑造品牌形象，实现市场突破遵循现有项目的开发思路，本项目预期的结果：即使本项目在激烈的市场环境中实现销售，

15、也会因未能成功建立品牌并形成期望中的市场影响力，而最终湮没于众多小品牌开发商的洪流之中难以突破现有同类项目的价格体系，开发利润相对较低价格难以塑造项目品牌，没有项目品牌的保证，后期销售压力大品牌粗放型产品，中端同质化产品，导致项目陷入激烈的市场竞争之中产品客户群单一，销售压力较大，对高端客群难以吸纳；客户主流开发模式下的结果与本项目的期望目标不符寻找新的开发思路，突破现有市场构思新思路通过对遵义市项目的案例研究，寻找本项目开发思路的启示从遵义当地市场中寻找本项目开发思路的启示案例研究目的本地市场项目，开发前期配套资源完善，但无自然景观资源，与本项目现状类似，项目的成功已获市场验证案例选取原则1

16、、盛邦帝标；2、爵仕蓝岛；选取案例开发成功的关键因素关注点爵仕蓝岛优质产品、实景展示、相对低价入市三大策略利于把握显性客户，挖掘隐性客户爵仕蓝岛客户特征销售情况价格产品开盘时间以主城区高端人群为主，超过50%，小经营者也占到10%，整体客群档次较其他项目较高；销售速度较快，2个月的时间，体住宅已销售60%以上销售均价为2450元/平米小高层、高层、别墅（未规划）2007年5月项目开发前期区域形象较一般，周边配套齐全，但周边无山水资源；项目开盘即获得中高端人群认可，积累了大量的客群，该类客群消费能力较强；针对客观条件，项目采取三大举措，为项目的成功奠定基础： 产品：提供较好的项目配套如幼儿园、健

17、身场、足球场等大规模配套增加了产品附加值，以优质的产品设计打动消费者的同时，丰富社区形象、提升居住品质； 展示：精心打造主体景观、商业街、样板房，通过实景展示，和良好的场地营销，呈现一个美好的生活环境，为消费者树立信心； 价格：首期以中端价格入市，成功积聚人气；项目前期的成功开发，扩大了品牌的知名度，后期客户层面逐步拓宽，价格涨幅明显，同时，销售也取得了较大的成功，短期内即实现项目的旺销；启示：在客观资源条件相对匮乏的区域，产品主义被证明是一可行的开发路线；社区内部景观体系的精心打造，可以在一定程度上弥补周边环境的缺陷；前期通过实惠价格积聚人气，把握显性客户群，后期通过增加高档产品的配比，拓宽

18、客户层面，实现价格低开高走。该案例借鉴点：相对优质产品创造比较优势，实现价格突破。前期把握显性客户，逐步挖掘隐性客户。盛邦帝标通过后天的产品策动和营销的引导，可以弥补先天自然资源的不足89207平米户型面积主城区中高端人群占60%以上，外地人群20%，区县人群20%到目前位置，整体销售70%以上，销售速度较快；其中大户型滞销均价2500元/平米高层、写字楼、商铺2006年10月客户特征销售情况价格产品形式开盘时间该项目地处本项目同一区位，与本案的区位条件极为相似；项目一期成功销售的关键因素可归纳如下： 客户定位：居中央，贵天下 产品形象：具有高贵，大气的现代简约风格，产品形象明显超越周边楼盘；

19、 价格：整体价格高举高打，超越片区其他楼盘，但由于高端的形象占位和良好的产品策动，较高端的价格，同样可被客群接受。 营销策略：其营销传递坚持“一种形象，一个声音”的整合营销传播策略，使消费者与该项目在任意一个品牌接触点上，都感受到该项目，尊贵、大气的项目体验。同时，该项目非常注重场地营销，良好的场地包装，也是该项目成功的重要原因。启示：明确的客户定位往往是项目成功的关键；在产品设计与价格制定中应充分考虑到目标客户群对总价的敏感度，提供他们购买得起的产品；强势而到位的营销配合，可以有效地提高项目知名度，吸引潜在客户；后天的产品策动，可以弥补先天自然资源的不足，通过后天的产品创新和高形象的立势，在

20、缺乏自然山水资源的情况下，同样可以占具中高端甚至高端的项目地位。案例借鉴点项目的档次是相对的，存在引导的可能。通过后天的产品策动+强势的整合营销传播，可以使项目区隔与竞争对手，避免同质化泛竞争。占领高端的项目地位。本案开发模式如何超越本地市场？我们认为，本地市场成功的开发模式，并不能超越当地市场。其作用只能防止项目的风险。本案的突破在于“内外兼修/创造市场”。内：罗庄的价值外：香港/上海/昆明 （最都市最商业最风情最休闲的代言词）市场机会分析开发模式初步构思市场分析与佐证市场机会分析及项目突破模式的佐证挖掘与验证市场机会的思路：基于对当地市场的研究分析，初步构思本项目的开发模式立足于当地市场，

21、进行客户分析，为初步构思寻找佐证常规分析结果不足以支撑该开发模式，调整初步构思，重新论证寻找到支撑该开发模式的商业资源，根据区域特点确定方案，为落实具体的战略与定位奠定基础不可行可行立足于当地市场，进行客户分析，为初步构思寻找佐证市场机会分析从商圈入手，验证本项目差异化开发模式初步构思的市场可行性显性定义：片区内现有项目的习惯性消费形态；业态特征：数码、酒吧、酒店、餐饮、其他；被引导性：集合的焦点休闲类。分析思路与方法：隐性定义：市区内与区域内需要被挖掘、被引导的潜在消费形态；业态特征：从区域内中高价位的产品中归纳；被引导性：集合的焦点休闲类。按照项目分析的需要，把目标商圈分为显性与隐性两大类

22、。提示：商业定位，是本案的难点，更是本案成功的关键市场机会分析从现状与发展分析，可以为项目最可靠的商业设计寻找到一个突破点。北京华联昆明路（规划中）火车站客车站罗庄家电市场沃尔玛香 港 路澳 门 路上 海 路大 连 路北 京 路启示：在一个构成城市中心的区域里，多元的商业形态和貌似无关的业态组合，正为一个集中式的服务业形成奠定了足够的时间与空间、流量与财富。澳门路餐饮金城酒店原罗庄招待所第一部分：总论项目属性界定市场竞争环境分析市场机会分析项目的整体发展战略项目定位项目整体发展战略整体发展战略战略模式选择搭便车借势以小博大杀伤战术价格战的制造者敏锐的机会主义者引领者区域领袖制定游戏规则垄断价格

23、产品有不可复制性建立成本优势挑战者非区域领袖，中大规模市场改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值建立低成本结构追随者次、非主流市场补缺者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点凭借产品创新、运营创新、营销创新三大利器占领市场制高点；追随者战略只会陷入同质化竞争与开发企业目标有差异；在基础一定的情况下，我们需要更上一个台阶存在较大的性价比空白点；项目整体发展战略以产品为基础、营销为依托，带动品牌发展，实现品牌延续整体市场的领导者和机会敏锐的补缺者以产品差异化和创新打造项目核心竞争力本项目就是在抓住现有显性客户的基础上，进行升级，为后期客户层面拓宽和价格提升创造条件。整体发展战略分

24、项描述（一）产品差异化高性价比的电梯花园洋房品质上与区内同类产品差异化，价格上与市内同类产品差异化产品创新以高性价比的挑高露台增加户型的舒适空间；以精细化园林景观体系和项目景观核心展示区提升项目形象以区内未曾出现的创新产品营造不一样的社区形态，提升居住文化与品质。以产品差异化和创新居家理念打造项目核心竞争力整体发展战略分项描述（二）整体市场的领导者通过住宅加商业的精心打造，实现项目形象与价格的双突破，以期成为引领区域市场的典范之作；整体市场的补缺者创造以商业定位带动市场，利用昆明路规划建设契机，成为城市肌理的传承者和新生活的缔造者。整体市场的领导者，敏锐的市场补缺者整体发展战略分项描述（三）产

25、品是品牌生命力的源泉，通过产品塑造品牌，通过产品延续品牌；营销是为品牌倾注生命力的载体，通过全方位营销策略的介入打造并延续品牌认知度；随着品牌影响力的实现与扩大，其必将凝聚成一股动力，带动项目后期开发，进一步拓宽客户层面、提升价格、促进销售；通过项目品牌带动公司品牌，利用公司品牌促进项目品牌。以产品为基础、营销为依托，带动品牌发展，实现品牌延续第一部分：总论项目属性界定市场竞争环境分析市场机会分析项目的整体发展战略项目定位项目定位SWOT分析客群定位物业档次定位形象定位价格定位优劣势分析优势（Strength）劣势（Weakness）缺乏自然景观资源周边高层高层遮挡，影响项目的可昭性地处新老城

26、区结合处，区域较为成熟周边配套完善自身集团地块，有一定成本优势集团资金实力雄厚周边有大量老旧住宅，片区形象较差项目规模不大，无法形成规模优势地块内部高差18米，有利于景观体系的打造机会分析存在巨大的产品创新空间；存在巨大高性价比市场空白点目前市场上产品户型设计单一，缺乏舒适空间外立面缺乏现代感，缺乏创新产品户型普遍较大，中、小户型产品供应量量少，缺乏舒适空间，品质不高市区内在建在售产品建筑密度大，容积率过高，居住舒适度较差本土缺乏有品牌、有实力的开发商高品质项目供应不足，且缺乏成本控制，性价比不高，存在巨大高性价比市场空白点产品户型普遍较大，中小户型缺乏舒适空间外立面颜色不是十分鲜明；线条感不

27、强；现代化的感觉不强中等规模物业，园林景观粗制滥造，缺乏总体规划建筑小品特色化不强，布局凌乱中等规模物业，缺乏大规模公建，无会所等社区配套威胁分析来自汇川开发区，独特人文资源和水资源，吸引中高端职业者；以及未来新近高端物业的竞争；政府出台的一系列政策，对房地产的抑制汇川开发区对客群的分流昆明路的修建开通能否顺利实施周边地块未明示，潜在产品参差不齐， 影响居住品质未来更多高品质项目入市，存在竞争压力自身商业起步期对住宅品质的影响汇川经济开发区本案昆明路的修建开通能否顺利实施昆明路（规划中）周边地块未明示，潜在产品参差不齐， 影响居住品质汇川开发区，独特人文资源和水资源，吸引中高端职业者，对客群的

28、分流底层商业对住宅品质的影响，特别是不利于高品质社区打造SWOT分析关键词SO策略（发挥优势，抓住机会）WT策略（规避威胁）抓住市场有产品提升空间的机会，借助城市规划带来的资源重整发挥本案的成本优势，做出性价比，强制霸占中高端市场，形成强销在入市时间上进行规避，在新区高档社区尚未完全形成，加快项目报规、报建进度，对客群提前截留从历史到未来，以创意进入市场抓住市场有产品提升空间的机会，借助城市规划带来的资源重整发挥本案的成本优势，做出性价比，强制霸占中高端市场在入市时间上进行规避，在新区高档社区尚未完全形成，加快项目报规、报建进度，对客群提前截留从历史到未来，以创意进入市场项目定位SWOT分析客

29、群定位物业档次定位形象定位价格定位客户定位显性客户是本项目的核心客户，隐性客户是本项目的重要客户界定：区内现有项 目的主流购买客户群；职业：遵义市工薪阶层、教师、医务工作者、老城区和郊县高端居民、年轻的客群来源：主要来自遵义市区占47；年龄：2845岁；收入：个人月收入主要在3000元左右置业特征：注重居住品质，对价格较敏感，偏向高性价比产品。职业：政府机关、工厂企业中高管理层、市内的生意人，经济能力受一定限制的市区次高端收入者；来源：周边各市县占45，以及其它外地人群占8；年龄：3550岁；收入：个人月收入主要在5000元以上；置业特征：多为二次置业，注重产品品质与投资价值。重要客户核心客户

30、显性客户隐性客户界定：需要被挖掘、被引导的潜在客户群；基于对市场分析的提炼以及对本项目开发策略的取向，客户定位如下：本项目的客户定位策略抓住现有的显性客户群，然后引导潜在的隐形客户，提供满足他们居住需求和挖掘精神层次需求的居住产品。接受物业总价在30万左右的目标客群细化定位年龄主要集中在3045岁；家庭结构为处于满巢期的三口之家；来源区域主要集中在老城区及周边县市；工作稳定，家庭年收入较高，非顶富阶层多为二次以上置业，物理层面财富积累阶段，有足够的经济实力；追求健康高品质生活，对住宅小区绿化、文化、档次比较在意；接受汇川新区，但又对老城区充满眷顾，不愿离开向往繁华喧嚣的都市生活，受至于城市重视

31、家庭观念及子女成长；看重居家品质/生活环境等;对新生事物的接受能力较强心理层面年龄主要集中在3045岁，主要来源于遵义市主城区和周边市县具备一定经济基础遵义市的新贵阶层(中产阶级+精英阶层)1、年龄主要集中在3045岁； 2、看重的居家品质/生活环境等； 3、对繁华城市生活的向往； 4、眷顾于老城区的城市生活 5、事业处于上升阶段 6、事业家庭稳固，人口以35人为主交集目标客群定位一般概念的大盘销售策略，通常是在初期首先锁定核心区域客户我们的核心区域是遵义市内，显然不能满足我们的项目形象定位，更不能满足我们对销售速度的要求跨位就是打破传统思维模式，打破传统营销手法，提高本案的抗风险能力跨位客户

32、划分策略锁定核心区域的同时，直接面对第二圈面、第三圈面更大范围的客户群第一圈层第一圈层第二圈层第三圈层第一圈层第四圈层市区具备一定经济基础的工薪阶层，效益较好的厂矿企业职工、教师、医务工作者等经济能力收一定限制的市区次高端收入者周边市县中高端收入的居民看好遵义发展潜力的外地投资客项目定位SWOT分析客群定位物业档次定位形象定位价格定位项目档次确定考虑因素地块属性：本项目地块位于新老城区结合处，区位发展成熟，条件较好客户需求：对于老城区生活的眷顾对高品质物业的需求投资心理市场竞争：市场现有产品档次及品质不高未来类似资源项目的档次和品质将提高，目前已经有类似项目的开发市场空白：项目的产品弥补市场空

33、白市场上缺少真正高品质的物业地块属性市场空白市场竞争项目档次客户需求物业档次定位住宅：总价控制型电梯花园洋房 商业：资源控制型人文创意地产本案要以高姿态入市，以拔高项目品质，树立高端项目的形象原因分析： 以高端品质高端价格入市，难与具备规模和景观资源优势高端且优势相比 不具备竞争优势 直接进入中高端市场，则又极易受到来自市场的冲击 本案的产品创新，后天的产品策动为项目品质提升带来优势品质价格低低高高本案盛邦帝标爵士蓝岛大成帝景丰乐学府芳邻佳联海珠广场诠释：高端项目形象，以中高端产品档次，总价进行控制,形成价格敏感,强制霸占市场项目定位SWOT分析客群定位物业档次定位形象定位价格定位项目形象定位

34、思路通过拔高立意提升项目形象，树立项目品牌，迎合市场的文化趋向挖掘历史，传承城市肌理制造主题，产生市场效应；借鉴沿海，打造高层花园；以商促住，建立地产典范。形象定位主要目的是挖掘客户内心的潜在渴望，迎合其价值取向，本项目必须通过拔高立意提升项目形象：形象定位一种具有历史张力的生活方式；一种充满时尚气息的生活情调；一种独特的居住文化氛围；一种稀缺的城市生活体验；都市创意生活体验社区形象表达-案名建议罗庄曼哈顿罗庄：百年历史烟云，富贵风水宝地。曼哈顿：最时尚潮流的前沿，大都市地标象征。备选案名：罗庄美地主推案名：都市创意生活体验社区形象表达-广告风格形象表达-广告风格形象表达-广告风格项目定位SW

35、OT分析客群定位物业档次定位形象定位价格定位价格定位住宅定价体系定价方法的选择为保证本案价格既能满足开发企业的利润目标，同时，又能客观的促进项目销售，具备一定的价格竞争力。本案在定价方法上，选择市场因素比较定价法对项目进行最初的项目定价。备注：该价格是反映的是本案在现阶段的价格。与未来价格有落差。具体定价体系如下：市场因素比较定价法确定项目现阶段价格价格预测价格验证预测项目入市价格项目真实价格的验证价格定位市场比较法确定项目目前销售的大体价格本案目前的市场价格经过测算，项目现在的市场价为2950.00元/平米29502100230025002700比较楼盘销售均价（元/平米）X修正系数7051

36、526164100合 计12578715规划9358810小区配套444345建筑风格148613915园林景观881091120开发商品牌个别因素522355周边配套101512101020自然资源86671010交通距离区域因素影响因素本项目大成帝景丰乐学府芳邻爵士蓝岛盛帮帝标设定分值参考项目第一集团第二集团价格预测预计本案待到正式推广其整体均价将接近3050元/平米项目前期筹备时间需一年零三个月，主要包括报规报建、拆迁安置（半年）、项目前期修筑（三个月）； 本案的价格预测，其上涨因素主要由2部分组成。其一是市场价格的自然上涨，其二是顶尖品牌企业对区域价格的拉动作用；自然上涨部分：本案目前

37、的市场价格根据测算，约在2950元/平米左右；保守计算，在项目面市时，由于价格的自然增长，至少价格会突破3050元/；顶尖品牌企业对区域价格的拉动，从目前遵义市场态势来看，各开发商之间在价格上都搭成共识07年下半年08年上半年08年下半年2950297030503070本案入市时间（初定：2008年5月）30003020价格验证我们认为该价格是能满足本项目的战略目标的；其一，他能实现开发企业利润目标；其二，他的整体价格高于第二集团的价格，同时在第一集团中，又有一定的价格优势；以上部分的价格预测，还需要进行进一步的市场验证。根据市场价格的变化情况，调整本项目的价格定位。注：商业定价见下一部分第二

38、部分 商业第二部分 商业篇商业市场环境分析商业物业整体定位商业市场环境分析城市商圈形成的规律遵义商业市场总体格局各商圈发展概述商业物业SWOT分析市场及SWOT分析结论城市商圈形成规律百货?专业市场?社区商业百货等购物市中心区域专业市场市中心区域专业市场发展阶段市场表现经营模式经营业态第一阶段第三阶段第二阶段以市中心单极模式发展在次级中心区域出现专业市场在个区域形成以社区型为主的商业次中心自有住宅底商经营或出租为主商铺市场化，经营和销售同时存在，大卖场开始出现商铺特色化，销售成为核心赢利手段百货为主专业市场餐饮、休闲城市中心区域城市的临近郊区地带 社区商业(新兴商圈) 遵义核心商圈已经成型，开

39、始出现潜力商圈，并有形成新兴商圈的可能商业市场环境分析城市商圈形成的规律遵义商业市场总体格局各商圈发展概述商业物业SWOT分析市场及SWOT分析结论遵义商业市场总体格局由一个中心商圈、两个配套商圈构成中心商圈：百货类为主港澳商圈：以专业市场为主，夹杂部分休闲、餐饮业态。广珠商圈：目前还未形成，整体商圈处于规划中丁字口商圈港澳商圈广珠商圈百货、综合类为主核心商圈区域商圈，作为市中心配套未来新兴商圈在城市中心区域形成以百货为主的核心商圈，在相对较偏远的区域以专业市场为主。商业市场商业市场环境分析城市商圈形成的规律遵义商业市场总体格局各商圈发展概述商业物业SWOT分析市场及SWOT分析结论核心商圈（

40、丁字口商圈）以国贸、重百为中心，商业氛围浓厚，但无规划，形象档次较差主力业态：百货+通讯主题定位：市中心商圈、复合型商业规模：租金：300-400元/平方米月、50-100元/月售价：3.5-3.8万经营情况：较好商业市场子尹路民主路公园路大兴路新华路中山路中华南路道路名称80-100元/月2层百货60-100元/月2层餐饮50-100元/月2层通讯50-100元/月2层百货1层百货、2层其它1层百货、2层其它2层规模80-300元/月元/月350-400元/月价格百货百货百货主要业态港澳商圈主要为专业市场、零散餐饮休闲业态，商圈面临升级主力业态：建材、家电数码、零散餐饮休闲主题定位：核心商圈

41、配套商圈、专业市场为主规模：租金：100-200、50-100售价：2.5-3万经营情况：较好商业市场澳门路贵阳路香港路北京路外环路延安路道路名称100-200元/月2层，部分3层休闲、小酒吧、家具60-100元/月部分2层数码、家电、厨卫20-30元/月1层低档餐饮2层2层1层底商类型100-200元/月25-50元/月15-35元/月租金机电、电器机械、五金建材主要业态广珠商圈处于城市向北拓展方向，正依托周边新兴小区形成主力业态：建材主题定位：北部新城新兴商圈规模：租金：50以下、50-100售价：2.0-2.8万经营情况：一般商业市场厦门路广州路上海路南京路大连路深圳路道路名称20-30

42、元/月1层，餐饮、杂货店25-75元/月1层汽配30-90元/月2层，家具，大部分空置2层，1层，部分2层2层，规模15-30元/月15-30元/月15-40元/月价格餐饮、部分空置建材、百货汽配、建材主要业态商业市场环境分析城市商圈形成的规律遵义商业市场总体格局各商圈发展概述商业物业SWOT分析市场及SWOT分析结论SWOT分析优势：1、位于城市节点，可吸纳新老城区人气2、地理位置较好，片区商业较为成熟劣势：1、道路未修好、临街面不强2、招商水平不高机会：1、目前经开区商圈尚未形成，市场存在空白点。2、本案周边数码建材业发达。人群、需求恒定。而餐饮、休闲、娱乐零散，档次不高，商圈迫切面临升级

43、。3、随着人们物质生活水平逐渐提高，消费需求呈现多样化的发展。遵义需要特色化商业供应。威胁：1、经开区未来可能形成餐饮、休闲、娱乐商圈，分流人群。2、本案处于两个商圈边缘位置，地位尴尬。商业市场环境分析城市商圈形成的规律遵义商业市场总体格局各商圈发展概述商业物业SWOT分析市场及SWOT分析结论市场及SWOT分析启示本案商业的市场机会点：通过市场先动优势，吸引未来新兴区域入住人群；通过项目特色化打造，实现自身商圈升级换代。1、商业存在空白点，抓住市场空白点，以商圈补充品、衍生业态入市将是项目商业发展机会2、本案所处商圈面临升级，走特色化、超前化道路将是项目发展方向3、为规避未来经开区商圈竞争，

44、适度控制商业规模将使项目风险可控丁字口商圈港澳商圈广珠商圈继续服务整个市区面临商圈的升级未形成，市场机会所在遵义商圈未来发展机会点商业市场第二部分 商业篇商业物业整体定位商业市场环境分析商业物业整体定位城市功能定位业态定位目标消费群定位档次定位形象定位规模定位价格定位本项目主要辐射人口项目周边及北部新区本项目商业可能辐射的人口：1、通过商业业态重组和集约化进行片区商业的彻底升级，吸纳项目周边就近消费人群；2、通过市场先动优势吸引北部新城未来入住中高端人群；3、通过特色化带来边缘消费人群。本案北部新区蓝色为本项目主要辐射区紫色为本项目通过特色化竞争优势带来的边缘消费人群城市地位分析项目位于老城区

45、向新城区发展的延伸地带，北临汇川区，南临老城区，处于重要的城市节点连接北部新城和老城区的重要节点既可吸纳北部新城消费人群，又可吸引老城区消费人群位于城市节点，同时受两大商圈人群挤压汇川开发区老城区（丁字口）2.9公里1.5公里城市功能定位“区域型商业区”10-30万人100200户37万平米大区域型（地域型）上百万人，大型城市可达上千万人不等5-10万人1.55万人1.5万人以下商圈辐射人口40150户1.5万3万区域型25070020100户1020户入住商户1.3万平米社区型10万平米以上中心型5000平米以下邻里型商业规模类 型本项目为城市节点商业而非城市中心商业，不具备辐射整个城市的能

46、力辐射人口为第一、第二层级，为区域型商业对城市功能定位的诠释单靠本案的一己之力，打造区域型商业圈显然不太现实，同时本案受到交通的限制。我们旨在通过本案的努力，对片区商业进行升级，联合盛邦帝标及周边临街铺面共同形成区域型中心。结论：我们只属于区域型商业的一个组成部分。商业物业整体定位城市功能定位业态定位目标消费群定位档次定位形象定位规模定位价格定位项目业态定位的市场思路挖掘与验证市场业态的定位思路：罗列出区域型商业的主要业态种类立足于当地市场，进行客户分析，为初步构思寻找佐证抗性分析，若不足以支撑项目业态定位，重新调整构思；确定本案的业态定位不可行可行立足于当地市场，进行系统分析，寻找业态定位的

47、市场机会点区域型商业的主要业态种类专业市场、百货类、超市类、餐饮类、休闲业态、娱乐业态。大型专业市场专业市场一条街百货业态超市餐饮我们将区域商业的业态一一罗列，以构思最适合本案的业态。以下部分将进入到业态的初步构思；项目业态定位的市场思路挖掘与验证市场业态的定位思路：罗列出区域型商业的主要业态种类立足于当地市场，进行客户分析，为初步构思寻找佐证抗性分析，若不足以支撑项目业态定位，重新调整构思；确定本案的业态定位不可行可行立足于当地市场，进行系统分析，寻找业态定位的市场机会点业态选择排除与本项目不兼容的业态“批发市场”、“机电专业市场”、“五金专业市场”、“大型蔬菜、干货市场”等该类业态不列入本

48、项目商业业态度选择目标，原因如下：业态杂乱，降低住宅品质基于对对住宅物业没有附加值提升基于与整体项目战略大方向不符合排除专业市场类业态业态选择百货业态本案市中心百货集中区从竞争的关系来看，本案区域无百货业态供应，单体百货业态无法和中心商圈竞争。从交通可达性来看，本案不直接临近主干道，百货业态人流量大，对可昭示性要求较高。我们旨在通过本案的努力，对片区商业进行升级，联合盛邦帝标及周边临街铺面共同形成区域型中心。从销售的角度来看大型主力店给付租金较低，需要开发企业贴补利润以实现较高的收入，同时销售有较大难度考虑百货，与市中心商圈为直接竞争关系。不直接临近主要交通干道百货业态选择结论排除，不纳入本案

49、考虑基于竞争抗性基于交通可达性抗性基于销售和利润抗性排除百货业态，不纳入本案业态选择超市业态遵义城市容量小；与沃尔玛距离仅15分钟路程，处于沃尔玛核心辐射圈内，面临沃尔玛的竞争。同时，除竞争限制外，百货业态类的抗性也是超市业态面对的。市中心超市集中区步行距离约为15分钟经开区人口还未大量入住本案竞争项目沃尔玛超市业态选择结论该类业态基本排除，但可考虑配套的中小型卖场。基于经开区人口还未入住基于本板块人群处于沃尔玛核心商圈基于超市类招商竞争能力无法超过沃尔玛基于销售、地块和利润抗性排除中大超市业态，不纳入本案考虑业态选择餐饮、娱乐休闲业态经开区无餐饮、娱乐业态；片区商业档次低，集约化未形成，面临片区商业的整体升级；无餐饮、娱乐业态；有需求，无供应，市场空白点；商业档次低，不能适应未来高端居民入住，片区商业升级机会；业态近三十种，较为杂乱，片区商业面临整合机会； 本案 本案最重要的市场机会经开区为餐饮休闲娱乐业态的供应空白点；而本案片区餐饮休闲娱乐业态面临整合和提升。遵义该类业态特色性不强。有较大的突破空间。餐饮、休闲、娱乐业态选择结论基于经开区没有该类业态供应，而需求激增，形成市场空白点；基于片区商业档次低，集约化还未形成，有片区商业升级机会。基于遵义商业整体特色化不强，有较大的超越空间。基于该类业态的物业建筑形态利于销售和