11年11月(考察报告)关于赴广东学习考察报告--改

1、关于赴广东“三旧”改造学习考察报告为进一步出台有效工作措施，推动我市低效利用土地二次开发，提高土地节约集约利用率利用水平，切实转变土地利用方式，拓展我市用地空间，我局主要领导带队，组织相关局领导、分局领导和相关处（室）负责人于11月中旬赴广州、东莞、珠海三地学习考察“三旧”改造工作。通过学习考察，进一步了解广东在“三旧”改造上的工作动态，学习了先进做法、先进经验，拓宽了视野和工作思路。现将有关情况报告如下：一、三地“三旧改造”的做法和成绩成效“三旧改造”指的是旧城镇、旧厂房、旧村庄改造。改革开放以来，在广东省经济社会快速发展的同时，也消耗了大量的土地资源，土地资源供需矛盾日益突出，用地空间难以

2、再支撑粗放式的外延扩张。立足土地资源省情，倒逼着该省大力挖掘存量建设用地潜力，千方百计提高土地节约集约利用率。由于涉及土地管理法律和政策等问题，经过广东省人民政府和国土资源部多次协商，达成部省合作协议，国土资源部支持广东省开展“三旧”改造，同意并支持该省在处置历史用地遗留问题、按土地现状办理用地手续、供地方式等涉及国土资源法规政策方面进行探索和制度创新，推进“三旧”改造工作，其中涉及完善历史用地手续等政策只适用到2012年底。广州、东莞、珠海三地，位于珠江三角洲，经济发展较快，用地空间紧张。近年来，三地按照省委、市政府省政府的部署，结合自身工作实际，积极开展“三旧改造”工作，取得较好的成效。综

3、合三地的做法，主要有：一是加强组织领导，形成工作合力。各地均成立以市领导为组长，国土、规划、建设、发改等相关职能部门“一把手”为成员的领导小组，领导小组下设办公室，各部门抽调中层干部集中办公。如广州市“三旧”改造领导小组由市长亲任组长，并成立副局级的“三旧”改造办公室，各相关部门抽调人员集中办公，专门负责这项工作。东莞市成立了以市委书记为组长，市长、分管副市长为副组长的领导小组，领导小组下设办公室（设在国土局），各部门抽调中层干部集中办公。珠海市也成立了市领导小组，并发文明确了相关部门的职责。领导机构的建立和有效保障，有力地推动了“三旧”改造工作的有序进行。二是加强统筹规划，确保有序推进。三地

4、均科学统筹本地的“三旧”改造，在前期“三旧”改造用地调查摸底的基础上，结合实际，全面考虑城乡功能再造、产业转型升级、城市空间布局优化、环境资源保护、历史人文传承等综合因素，科学制订“三旧”改造规划，使“三旧”改造规划与主体功能区规划、土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划相衔接，并充分发挥规划的基础性、引领性作用。同时，依据“三旧”改造规划，合理制定年度实施计划，明确改造的规模、地块和时序，并纳入城乡建设规划年度实施计划。对列入改造范围内的地块，编制控制性规划和改造方案，有序推进实施。如东莞市，在具体项目启动前，用了半年时间、耗费两千多万元，编制了市域及镇域的“三旧”改造专项规划及年度实施计

5、划，并将纳入改造范围的土地全部进行标图、入库，做到图上可看，库中可查。广州市建立和完善“13N”的“三旧改造”规划体系，实施“单元总量控制、地块结合实际”的做法，首先编制广州市“三旧”改造规划纲要，其次分别编制旧城、旧厂房和旧村庄专项规划，再次编制“三旧”改造地块的改造方案或规划控制导则，建立灵活的、有控的规划编制和管理体制，确保改造有序进行。三是用足用好政策，提高改造效益。为推进“三旧”改造，广东省政府根据国土资源部和广东省部省合作协议出台了关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号），对“三旧”改造历史遗留问题处置、用地报批手续、供地方式和土地出让金管理等重点问题，

6、出台了一系列涉及土地管理的优惠政策。对此，各地紧密结合实际，围绕相关优惠政策，出台了符合当地实际情况的文件和政策，促进“三旧”改造工作健康快速发展。根据新的政策，针对历史用地遗留问题处置中涉及相当数量没有合法用地手续的用地，可根据适用用地发生时的法律政策处理完善征收手续，切实解决征地补偿安置标准变化大、听证难、社保不好落实、办理程序复杂、审批时间长等问题。在用地报批手续上，对纳入“三旧”改造范围的用地，不管原来是建设用地还是农用地，全部采用按现状（即建设用地）报批，免除了办理农转用的手续。在供地方式和土地出让金管理上，除属于政府收购储备后再次供地的必须以招拍挂方式出让，其他可以协议方式出让。“

7、三旧”改造中收取的土地出让纯收益，可按不高于60%的比例用于支持原用地企业、原农村集体经济组织，从而减少原用地者对“三旧”改造的抵触情绪，充分调动他们参与改造的积极性。在用地审批手续上，在城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织提出将村庄建设用地改变为国有建设用地的，可申请报省政府批准后征为国有，不再单独办理征收报批手续；确定为农村集体经济组织使用的，可交由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发。对“三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地等，符合土地利用总体规划和城乡规划的，改造时可以一起打包办理手续，既提高了报批效率，又保证“三旧”改造的完整性，提高了用地效率。这些优惠

8、政策的实施，有力地促进了“三旧”改造的顺利进行。四是抓好改造试点，简化审批程序。各地情况不同，“三旧”改造工作的重点也不一样。对此，三地结合实际，按照“局部试点、结果可控”的原则，加强分类指导、因地制宜，区分轻重缓急，坚持先易后难，突出重点，以点带面扎实推进。如广州市在推进“三旧”改造工作中，妥善处理好改造速度与效果的关系，注重选择一些试点项目重点突破，以点带面有序推进全市“三旧”改造工作。猎德“城中村”改造后由37幢高层住宅组成，配套设置了学校、幼儿园、文化活动中心、卫生服务中心等公共服务设施，示范效果非常好，该项目的改造实施示范带动了林和、杨基等城中村的改造。同时，在项目审批上简化手续，提

9、高审批效率。如广州在项目方案审批上，进一步强化区政府在“三旧”改造工作中的统筹主导作用，将符合现行控制性详细规划的“三旧”改造项目由区政府统筹区各相关部门推进实施，进一步推动重心下移，在项目审批上提速增效，加快“三旧”改造项目建设速度。五是突出工作重点，实现改造目标。根据旧村、旧厂房、旧城镇的不同要求，突出工作重点，有序实施。在旧村改造上，与推进社会主义新农村建设结合起来，科学规划和安排农村居民点、公益事业、产业发展等各类用地，因地制宜拆除空心村、合并小型村，推动集中连片推进土地平整、农田水利建设等，引导耕地向适度规模经营集中、农民居住向中心村镇集中、产业向园区集中，不断改善农业生产条件和农民

10、生活环境。在旧厂房改造上，结合城市“退二进三”、完善城市功能、促进现代产业体系建设的要求，统筹推进旧厂房改造，推进城市产业结构的调整和优化升级。在旧城改造上，积极探索成片整体开发的改造模式，着力把城中村改造成为有特色的城镇片区，打造成为城市建设的一道亮丽风景线。六是坚持政府引导、市场运作。坚持由政府统一组织，科学统筹改造计划，完善改造政策措施，牢牢把握规划实施、拆迁安置这两个关键，对改造的整个过程、每个环节加强监管，确保“三旧”改造目标和定位的实现。在市的权限范围内出台财税扶持激励政策，以“三旧”改造为平台，积极引导各类资金投向农村，促进城乡土地资源、资产、资本的有序流动，推动集体建设用地与国

11、有土地平等进入用地市场，充分调动政府、集体、土地原使用权人及相关权利人的积极性，创造条件吸引社会各方广泛参与“三旧”改造项目，实现多方共赢。如猎德“城中村”改造，通过地块拍卖融资了40多亿元改造资金。同时，坚持以人为本，阳光操作。充分尊重改造范围内居民、企业自身的意愿，在政策制定和制度设计上保障居民、企业的知情权和参与权，公开透明操作，和谐推进“三旧”改造。二、工作启示一是要强化组织领导。“三旧”改造是一项综合性工作，并不是国土或者建设哪一个部门独家的事情，必须政府牵头、部门联动、齐抓共管、合力推进。二是要加强规划引导。改造规划是科学有效推进“三旧”改造的基础和前提。当前，规划编制要从加快经济

12、发展方式转变、建设宜居城乡、保障与改善民生、节约集约用地等多个角度综合考虑，与城乡发展规划、土地利用总体规划、主体功能区规划等结合起来，坚决防止改造项目只重房地产开发，轻产业发展、基础设施、公共事业和民生工程建设的情况。特别要统筹好改造与保护的关系，科学确定保护范围和重点，加强对历史文化资源、重要生态资源等的保护和修复，不断提高改造规划的综合指导作用。同时，要合理制定年度改造计划，有序推进。三是要落实和完善相关政策。要积极加强沟通和衔接，争取相关政策，用足用好用活各项政策。国土资源部对“三旧”改造诸如处置历史用地遗留问题、按现状办理用地手续、灵活供地方式、土地出让金可支持鼓励用地者发展、城中村

13、改造用地手续可简化以及边角地、夹心地、插花地改造优惠等六大方面的政策措施，破除了“三旧”改造用地方面的政策性障碍，有力地推动了“三旧”改造工作进度。四是要规范操作。“三旧”改造涉及重大利益调整，既要依法依规创新相关政策，又要规范操作，有序推进。要结合实际进一步制定和完善相关配套政策，做到环节明晰、程序顺畅、职责分明。特别是对采取协议方式出让“三旧”用地等敏感问题，要坚持集体决策、公开操作的原则，由政府事前制订统一的操作办法，按程序集体研究决定，公示审批结果。五是要处理好各方面利益。 “三旧”改造能否成功推进，关键在于处理好利益分配。要注意妥善处理好各利益方关系，根据实际合理分配利益，充分调动各方面的积极性。政府要以社会效益为主，集体以促进发展为主，投资人以创造效益为主，原权属人以保障权益为主，使各方共享利益。要充分尊重和采纳各方面的意见，形成共识，特别是要做好征地拆迁补偿等工作，确保社会稳定。同时，要加大阳光操作力度。要公开透明规范操作，注重保护群众公平参与土地收益分配的权利，坚持通过公平协商、公开听证、村(居)民投票表决等方式确定补偿标准和改造模式，切