物业管理企业如何向物业服务企业转化

1、姓名：_ 班级：_ 学号：_-密-封 -线- 物业管理企业如何向物业服务企业转化考试时间：120分钟 考试总分：100分题号一二三四五总分分数遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。自从3月通过的物权法中将“物业管理企业”称为“物业服务企业”后，这一名称的变化，就引起了社会各界的普遍关注，8月26日国务院关于修改物业管理条例的决定一经公布，其中将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”一点，再次引起物业管理业内外的普遍关注，尤其是许多物业行业的企业家，更是认真研究分析，谋划企业如何调整以适应这一新的变化，促进企业健康规范的发展。这其中，积极寻求企业为业主服务的新切点、新途径、

2、新模式渐成主流，为业主服务的意识确实得以增强。但是，在物业企业普遍关注服务意识、寻求开拓服务新领域的良好环境下，我们也应注意到，面对物业管理条例（以下简称条例）的这一修改，相当数量的物业管理企业家在观念上存有矫枉过正的趋势，认为只要提高服务的水平和标准，就能解决物业管理行业目前所面临的困境，似乎服务就能替代物业管理的一切，服务就是物业管理的灵丹妙药，将一切工作的重心向服务全力倾斜。对此，应引起我们的重视。 那么，面对条例将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”这一新的变化，我们物业管理企业应如何向物业服务企业转化呢？ 一、把握物业管理行业属性，紧抓物业管理工作重心 物业管理行业作为第三产业，是

3、服务性行业，这是毋庸置疑的。但是，在物业管理实践中，管理的对象是物，服务的对象是人，这是物业管理作为服务性行业的特殊属性，是“物业管理”之所以称之为“物业管理”的原因所在，也是物业管理作为房地产行业“售后服务”（对物业的维修养护）的根本所在。物业管理所管理的对象物业，既包括房屋楼宇本身，也包括其所配套的设备设施和场地，其价值昂贵，动辄上亿，管理到位，可实现保值、增值；稍有疏忽，损失巨大，因此，对物的管理理应成为我们物业企业的重中之重。 从物业管理的内容看，其基础性工作主要包括基本业务和专项业务两大块，特色业务和多种经营是物业管理的拓展和副业。其中基本业务主要是对物的维修保养和计划修理工作，其目

4、的是为了保证物业的正常使用和使用寿命的延长；专项业务包括公共秩序、环境卫生、消防安全、园林绿化、日常修理、车辆交通等方面，其目的是在物业的共有部分提供安全、安静、整洁、舒适的工作和生活环境；特色业务包括特约服务和便民服务，其目的是为业主提供便利、舒适的工作和生活条件，其前提是收取物业管理费以外的服务费用，提供的是有偿服务。因此，也不难看出，基本业务是对物的管理，是物业管理的基础。 物业管理的范围是物业管理区域内的物业共有部位和共用设施设备，不包括业主的物业私有部位和私有设施设备。其管理所收取的费用包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护

5、费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧费用；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用等，也不包括为业主所提供的特色业务所应收取的服务费用。因此，物业管理的根本是对物的管理。 综合上述因素，我们在物业管理实践中，应紧抓的工作重点是对物的管理，即对物业的维修、保养和养护。 二、正确理解条例修改物业企业名称的出发点，为物业企业准确定位 从此次条例修改的内容看，大多是与业主权利紧密相关的。如对原条例第十一条规定的由业主共同决定事项，第十二条有关业主大会会议的相关规定的修改，专门增加了业主权利受损后

6、的司法救济规定，并在第十二条明确投票权就是面积加上人数的唯一确定方法等，这些表明新的条例对有关业主大会或业主委员会权责的界定与明晰的关注，对于业主拥有的民主自治权利的关注和维护。从修改的内容不难看出，新的条例更加注重的是对业主参与权、知情权、决策权、监督权、申辩权等种种权利的落实和维护，而前述这些权利的落实和维护的思路是以权利制约权力，以权力维护权利，通过对业主民主自治的弘扬，力求从根本上解决现实中物业企业权利过度膨胀的“管理”，选聘和解聘物业服务企业的投票权数低于原条例的修改，初衷就是要提升和维护业主民主自治权利，给那些权利过度膨胀的物业企业以威慑。 从这个意义上说，新的条例将物业管理企业改

7、为物业服务企业，其出发点不单是为了强调物业管理行业的服务属性、为了强化物业企业的服务理念，其用意在于强调业主自治管理，强调物业企业与业主的关系是合同的关系，对业主和使用人物业公司是提供服务的，而不是进行管理的，是对业主民主自治权利的维护，对物业企业过度膨胀的管理权利的控制，用意在于使物业管理市场的主体双方业主和物业企业的各自权利实现合理合法的本位回归，达到理顺两者关系的目的。因为，物业管理涉及公民的物权，物业企业在行使其对物的管理权利时，其前提条件是要得到业主的委托授权，因此，物业企业不能将对物的管理权利凌驾于业主对物的所有权利之上。现实中的物业企业与业主间的冲突纠纷，大多源于物业企业与业主间

8、的这种权利错位，即物业企业将对物的管理权利凌驾于业主对物的所有权利之上，形成了对人业主和使用人的管理，使本该是权利享有者的业主每每成为艰辛的维权者，而物业企业却成为了权利无限膨胀的管理者。所以，新的条例的这一修改，意在使物业管理更趋近于权利本位，使物业管理市场的两个主体物业企业和业主的各自权利、义务更加明晰，从法律法规层面上为双方进行准确的定位，对物业企业而言，物业企业是物的管理者，是业主和使用人的服务者。 综上所述，实现物业管理企业向物业服务企业的转化，不是简单地要求物业企业如何去寻找、开发新的服务切入点，树立服务理念，而是要求物业企业重新审视自己的管理权利，将那些未经业主授权、本不属于物业企业的管理权限还回给业主，摆正与业主的权利关系，尊重业主的民主自治，尊重业主的民主选择。物业企业在管理实践中，要站在服务者的立场，加强对人的服务、对物的管理，认真履行合同，做好合同规定的份