商住公寓撬动投资市场

1、姓名：_ 班级：_ 学号：_-密-封 -线- 商住公寓撬动投资市场考试时间：120分钟 考试总分：100分题号一二三四五总分分数遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。同样是商住楼，5年前市场热卖的是住宅立项的写字楼，现如今市场比比皆是的是商业或综合立项的公寓楼，购买者是毕业没几年的小年轻，或者是有钱没处花的投资者，又或者是初出茅庐的创业者，小户型、低总价，再加上便利的交通，较高的投资回报率，成为此类项目热销的基本要素。但是，业内人士对此类产品天生的致命缺点使用年限太短，表示了担忧，认为这将严重影响到它的未来投资空间及后期销售。 购房案例在小阳春到来之际，张小姐动了投资的念

2、头，由于几年内还没有自己居住的需要，张小姐把目光投向了50年产权的酒店式公寓，这些公寓由于产权年限少，所以总价相对同等地区的70年产权住宅来说要便宜一些，张小姐经过一番考察，在东三环附近购买了一处小户型酒店式公寓，总价110万左右，算上装修1租金。比在银行存钱划算。” 项目井喷3年前，明天第一城热卖时，市场对50年产权的住宅还充满了争议，但如今，40年、50年产权的住宅、公寓项目竟然比比皆是，从各项目的宣传看，似乎都卖得风生水起，红红火火，好像购房者考虑的只剩下自住是否方便、投资收益比是否合适了。 据统计，目前市场在售的商业或综合立项的住宅或公寓项目，已经超过了30个，达到历史供应最高峰。 从

3、具体情况看，这些项目分别位于各个城区，位置都比较好，不少项目紧邻已建或在建地铁站。户型上，普遍以零居、一居室为主，两居室为辅。绝大部分项目都是精装修，部分项目还送家电。 三种客户 据了解，目前此类项目主要有三种客户群体，一类为纯粹的投资者，这类客户的经济实力较雄厚，有些已经是多次置业；一类为年轻的单身白领，追求居住在闹市中，周边有齐全的配套服务设施，但购房能力又相对有限，因此购买后先作为过渡型居住，未来再用于投资；第三类则是创业者，商业立项的公寓因为可以注册公司，加上面积小、总价低，就成为soho办公群体及小创业者的选择目标。 在调查中，目前各项目接待的主要是自住者，其他两类为辅，但自住者多表

4、示不会长期居住，所以对项目的未来投资性很关注。 销售两重天虽然项目很相似，但销售情况却差异甚大。 有销售很好的，据统计，其中1/3的项目今年以来的销售金额过亿元，如东亚三环累计销售2.9亿元，东亚上北销售3.26亿元，润枫嘉尚销售1.34亿元、青年工社销售2.1亿元。但部分项目销售业绩非常惨淡，东直门附近某项目销售仅4套，销售总金额不足800万元；方庄桥附近某项目销售不足10套，销售总金额也不足800万元。 据了解，销售惨淡的项目除了价位过高外，劣质的装修也成为其滞销的原因之一。有购房者告诉，进入某个项目后，刺鼻的味道立刻打消了她的购买意向。 两大原因为什么一时间市场会出现如此之多的商业或综合

5、住宅立项的住宅公寓项目？业内人士指出，一部分是顺势而为，另一部分是不得已而为之。 中原地产华北区域董事总经理李文杰认为，这主要是源于开发商对住宅销售市场的信心，这些商业地块通常地理位置都非常优越，往往位于土地资源十分稀缺的黄金地段，开发商认为做居住类产品的市场前景更好才出此举。 “此类项目面对的主要是有钱需要投资的人和年轻需要住房的人，项目虽然不大，但面对的市场巨大”，中经联盟秘书长陈云峰告诉，“再加上项目如果户型、定价做好，销售速度很快，资金能迅速回笼，所以开发商就顺势推出了这些项目。”而且，明天第一城、东亚奥北等早期项目的热销，也打消了部分开发商和消费者对产权限制的顾虑。 但与此同时，另外

6、一些项目却纯属不得已而为之了，相对于城市的迅猛发展，城市规划总处于落后几年的位置，当年规划的商业用地，到开发时，很可能出现不适合开发商业的情况。例如当年明天第一城和东亚奥北的推出，就属于此类。虽然有两条地铁线和一个中转站，但是该地区规划了上百万平方米的商业，短时间内出现严重供大于求的情况，开发商只能考虑开发住宅。 转手不易 虽然此类产品部分项目目前销售很不错，但业内人士还是对此表示了忧虑。李文杰认为，此类项目的走红与近期住宅市场的销售火爆有直接的关系，但这类项目由于天生就存在很多缺陷，因而未来销售不容乐观。 另外，虽然此类项目目前的租售比高于普通住宅，投资回报不错，但从二手房市场看，转手的难度较大。业内人士认为，一方面这与开发商定价时透支了一定升值空间有关，但最关键的是这与此类项目使用年限短有直接联系。该人士分析，如果是商业立项的项目，只有40年产权，从开发商拿地到推到市场，一般要两年，