房地产行业2017年业绩预览及2018年业绩前瞻专题研究增长仍是主基调

1、 证券研究报告深度报告超配（维持评级）2017 年业绩预览及 2018 年业绩前瞻专题研究房地产2018 年 02 月 12 日 行业专题 一年该行业与沪深 300 走势比较房地产 沪深300 增长仍是主基调 2017 年板块净利润大面积预增且增幅明显截至 2 月 9 日，根据房地产板块已发布业绩预告、快报（剔除 B 股）的 82 家公司，66 家实现增长，占比 81%，其中增幅超过 500%以上有 5 家，包括中交地产、海德股份、世荣兆业等；增幅超过 100%500%有 23 家，包括嘉凯城、广宇发展、卧龙地产等；增幅超过 30%100%有 21 家，包括光明地产、新城控股

2、、荣盛发展等。 板块业绩锁定性位于近三年高点2017 年 3 季度末房地产板块预收款总额达 19930 亿元，同比增长 29%，较 2016 年末营业收入的覆盖率达 1.21 倍，业绩锁定性位于近三年的高点。根据已披露的主流卖方研究机构对74 只主流地产股业绩预测，2017、2018 年w ind 一致预期营业收入同比增长分别为25%、0.80.6F-17 A-17 J-17 A-17O-17 D-17相关研究报告：地产股 2018 年春季投资策略：暖冬兑现， 暖春可期2018-01-29 2017 年房地产数据点评：2017 年投资增速 7%完全符合我们预期，区瑞明地产 A 股 小 周 期

3、理 论 框 架 再 次 被 印 证 2018-01-22房地产 A 股 2018 年投资策略：房住不炒， 超配龙头2017-12-06房地产 A 股 2017 年下半年投资策略：进一步解放思想，做多地产龙头股2017-6-3022%，即使按情景（2017 年 4 季度无销售回款入账，仅考虑 3 季度末预收款） 假设，仍能锁定 2017年营业收入业绩的 194%；3季度末预收款在满足 2017 年wind 一致预期营业收入增长 25%后，剩余部分仍能锁定 2018 年收入预测值的 41%。 行业负债水平缓慢上升，偿债能力较好2017 年 3 季度末，房地产板块扣除预收款的资产负债率为 71.9%

4、，同比上升 2.04 个百分点；板块净负债率为 108.76%，同比上升 16.1 个百分点。2017 年 3 季度末，板块货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为 1.21 倍，偿债能力仍旧较好。 2017 政策持续收紧，2018 初露局部松动迹象证券分析师：区瑞明电话：- MAIL： 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051证券分析师：王越明电话：- MAIL： 证券投资咨询执业资格证书编码：S09805120400012017

5、年行业延续以“、收紧”为基调的调控政策，尤其是对重点二、三线城市的覆盖范 围持续扩大，除延续 2016 年的“限购、限贷、限价”政策外，多个城市的“限售”政策也相继出台。2018 年初兰州、重庆、南京等地出台放松类政策，部分地方财政压力已逐步显现， 政策初露局部松动迹象，步入精细化调控阶段。由于房地产支柱地位高、市场容量大、产 业链长，其持续降温将显著影响大部分行业需求，有望强化市场政策放松预期。 行业降温延续，优势房企增长显著、行业集中度提升自 2016 年 4 月起，行业销售额、销售面积、新开工面积、施工面积等多个指标累计同比增速见顶回落，正式进入小周期降温阶段并延续至今。2017 年行业

6、降温，但聚焦地产主业的优势企业竞争力凸显，销售持续增长，2018年 1 月销售增速依然显著，其中碧桂园、万科、中国恒大 1 月销售额均达 600 亿元以上，年化销售额有望达 7000亿元以上。行业集中度提升， Top10 和 Top3 市占率分别由 2015 年的 17.7%、7.9%上升至 2017 年的 24.1%、 11.8%， 预计 2018 年在行业延续降温格局的情况下，优势房企销售及市占率仍将提升。 业绩增长仍是主基调综上所述：一方面，2017 年板块净利润大面积预增且增幅明显，业绩锁定性位高；另一方面， 房地产预售制度导致结算滞后，2016 及 17 年优势地产股销售增长显著，将

7、推动 2018及 19 年的业绩释放。 股价冲高回落符合预判，调整有利于走得更健康、更长远近期股价冲高回落基本符合我们预判：我们在 1 月 22日发布的报告2017年投资增速 7%完全符合我们预期，区瑞明地产 A 股小周期理论框架再次被印证中预判“毕竟股价在 2017 年已经有较大涨幅，2018 年初以来在较短的时间内又出现了急速飙涨，后市超额收益能否继续扩大，可能需要更强的催化剂，比如：政府对房价上涨的容忍度提升、房地产 调控由初露局部松动迹象到更明确、更大范围放松。因此，股价即使出现短暂滞涨或 调整也不意外，休憩一下是为了走得更健康、更长远”； 我们在 1 月 29 日发布的春季策略中提示

8、“优势地产股短期涨幅显著，或引发获利回吐风险”。 目前板块估值仍不算贵，业绩增长仍是主基调，股价急涨之后冲高回落也有利于未来走得 更健康、更长远。继续看好华夏幸福、保利、招商蛇口、万科 A、荣盛发展、新城控股、中国恒大、阳光城、世联行、华侨城 A、光大嘉宝、天健集团、禹洲地产、龙光地产等。 独立性声明：作者保证报告所采用的数据均来自合规渠 道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此 声明 全球视野 本土智慧请务必阅读正文之后的免责条款部分行业研究Page 1 内容目录2017 年板块净利大面积预增且增幅明显4板块业绩锁定性

9、位于近三年高点7行业负债水平缓慢上升，偿债能力较好9扣除预收款的资产负债率及净负债率呈现上升趋势9短期偿债能力较好92017 政策持续收紧， 2018 初露局部松动迹象102018 政策初露局部松动迹象，步入精细化调控阶段14行业降温延续，优势房企增长显著、行业集中度提升15优势房企在行业降温阶段增长显著162018 年1 月销售延续增长态势17优势房企份额逐年增加，行业集中度显著提升18业绩增长仍是主基调18股价冲高回落符合预判，调整有利于走得更健康、更长远20维持行业“超配”评级，选股遵循“低估值+双增长”20国信证券投资评级22分析师承诺22风险提示22证券投资咨询业务的说明22全球视野

10、 本土智慧请务必阅读正文之后的免责条款部分Page 2淘宝店铺“Vivian研报” 首次收集整理告及后续更新服务请在淘宝搜索店铺 “Vivian研报” 获取最或直接用手机淘宝扫描下方二维码 图表目录图 1：房地产板块业绩锁定性稳定于高点7图 2：房地产板块扣除预收款的资产负债率9图 3：房地产板块净负债率9图 4：房地产板块短期偿债能力10图 5: 济南、南京、郑州财政收入累计同比增速15图 6：天津、重庆、武汉财政收入累计同比增速15图 7：商品房销售面积累计同比增速显著回落15图 8：商品房销售额累计同比增速显著回落15图 9：新开工面积累计同比增速处于回落趋势15图 10：施工面积累计同

11、比增速处于回落趋势15图 11：房地产投资累计同比增速继续回落16图 12：房企开发资金累计同比增速显著回落16图 13：个人按揭与定金及预收款累计同比增速显著回落16图 14：优势房企销售额在 2012 上半年实现显著增长17图 15：优势房企销售额在 2014 年实现显著增长17图 16：优势房企销售额在 2017 年实现显著增长17图 17：销售金额 Top3 和 Top10 占全国份额18图 18：销售面积 Top3 和 Top10 占全国份额18图 19：机构对地产股的配臵比例显著提升20图 20：杭州库存出清周期（月）21图 21：温州库存出清周期（月）21图 22：芜湖库存出清周

12、期（月）21图 23：滁州库存出清周期（月）21表 1：2017 年部分房地产上市公司业绩预告（截至 2018 年 2 月 9 日）4表 2：2017 年部分房地产上市公司业绩快报（截至 2018 年 2 月 9 日）6表 3：主流地产股业绩锁定性汇总7表 5：2017 年多个城市出台的部分房地产限购、限贷政策10表 6：2017 年多个城市出台的部分房地产限价政策12表 7：2017 年多个城市出台的部分房地产限售政策12表 8：近期部分城市出台房地产放松类政策14表 9：2017 年优势房企销售增长显著17表 10：部分房企 2018 年 1 月销售情况18表 11：我们重点推荐的标的估值

13、仍不算贵19表 12: 地产板块估值比较优势显著（截至 2018 年 2 月 9 日）19全球视野 本土智慧请务必阅读正文之后的免责条款部分Page 3 2017 年板块净利大面积预增且增幅明显一、截至 2 月 9 日，根据房地产板块已发布业绩预告、快报的 82 家公司，66 家实现增长，占比 81%，其中增幅超过 500%以上有 5 家，包括中交地产、海德股份、世荣兆业等；增幅超过 100%500%有 23 家，包括嘉凯城、广宇发展、卧龙地产等； 增幅超过 30%100%有 21 家，包括光明 地产、新城控股、荣盛发展等。 二、业绩下降或亏损的共 16 家，其中 7 家亏损。三、业绩预增原因

14、：主业增长、投资收益或资产重组等。 表 1：2017 年部分房地产上市公司业绩预告（截至 2018 年 2 月 9 日）名称业绩预报（取整数）业绩变动原因预计 2017 年 EPS（ 元）深物业 A增长 69%公司 2017 年可结算项目及预计全年各项目合计可结算面积比上年同期增加所致 1.01系本报告期确认的投资性房地产公允价值变动损益较上年同期有所增加， 以及转让中航城臵中航地产增长 172% 216%0.66 0.76业（ 上海） 100%股权获取了一定的投资收益所致。 公司本期业绩大幅上升的主要原因为本期荣安香园一期、凤凰城一期、山语湖苑 三个项目交付，结转收入、成本和税金。 荣安地产

15、增长 249% 282%0.16 0.18本报告期较去年同期业绩变动为同向上升，主要变动的原因为报告期内公司实现业务转 型， 不良资产管理业务收入大幅度增加。 海德股份增长 2082% 2519%0.43 0.42本期结转开发产品的毛利率增加，本报告期内，整体转让北京写字楼物业及其所属公司 股权；本报告期内，投资收益增加。 新华联增长 53% 72%0.42 0.47公司 2017 年 1-12 月实现的归属于上市公司股东的净利润较上年同期有所增长，主要系公司开发项目在 2017 年 1-12 月陆续结转销售收入所致。 阳光城增长 62 103%0.49 0.62财信发展增长 57% 102%

16、0.16 0.20中 10%的部分，同时 2017 年度所得税按照 15%计提，导致净利润较上年同期有较大幅度增加。 增长 55% 100%0.39 0.43福星股份归属于上市公司股东的净利润同比增长，主要原因为公司房地产业绩增加。 通过发行股份方式收购了宁波昊圣投资及宁波东方亿圣投资两家公 司。 增长 120% 149%0.38 0.43银亿股份主要结算项目为北京百旺杏林湾项目，毛利率高于上年同期主要结算项目；公司控股子 公司北京海淀科技园建设股份于本报告期内完成所持有的北京实创科技园开 发建冠城大通增长 80% 100%0.39 0.43 12.3839%股权的转让，实现归属于上市公司股东

17、的净利润约 1.2 亿元。设股份公司住宅销售价格同比上涨，毛利率上升；公司出售青岛嘉原盛臵业有限责任公司 100% 股权，预计在当年确认投资收益 10,026.92 万元左右。 卧龙地产增长 284%0.43完工交付、达到收入确认条件的房地产销售项目较上年增加，毛利额高于上年同期结转 的项目； 同时销售费用、管理费用与上年同期相比， 增加的金额及同比增速均小于主营业务毛利。 增长 45% 65%1.26 1.44华发股份全球视野本土智慧请务必阅读正文之后的免责条款部分控股子公司仁爱臵业将其拥有的淮南中校区项目一次性转让给永嘉商业， 因而导致仁爱 粤泰股份 增长 775% 825%臵业收入和净利

18、润出现大幅增长。公司 2017 年度房地产销售收入比 2016 年大幅增长， 1.14 1.20相应销售毛利也大幅增加。 公司主营业务为房地产开发与销售。本期净利润增长的主要原因是 2017 年公司房地产 万通地产 增长 200% 250%项目结算金额较 2016 年有较大幅度增长。其次，本年收购的中融国富投资管理有限公 0.16 0.19司亦为公司贡献了部分净利润。 符合收入确认条件的房地产销售面积较上期增加， 带来本期房地产销售收入同比增长； 大名城增长 64%金控业务本期利润增长超过上期，为本期归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利 0.56润贡献占比约 30%。 世荣兆业 增长 85

19、6% 905%商品房销售结转收入和商品房销售毛利率分别较上年增加。1.11 1.16天保基建 增长 27% 51%公司天保金海岸 E01 项目土地收储合同完成签署，满足财务结转收入条件，由于该项目 0.37 0.44利润率较高，且公司意境兰庭二期项目年底前将满足结转收入条件，可以确认收入。 嘉凯城增长 376%公司因发展需要，公开挂牌转让子公司武汉巴登城投资的 100%股权， 已完成 1.05过户，故确认转让收益。 下属房地产项目房屋交付面积增加，预计我司本期归母净利润较去年同期增加约 34,000中交地产 增长 5124% 5124%万元；本期因公司项目拓展，新设及收购公司共计十多家， 目前

20、大部分项目还处于开发 2.09阶段，暂时亏损，预计我司本期归母净利润较上年同期减少约 14,000 万元。 顺发恒业 增长 81% 102%公司新增美哉美城、富春峰景、泽润园二期及春江悦茗项目交付， 全年整体结算量较上 0.27 0.30年同期大幅增加， 且项目售价有所提升，故预计公司经营业绩较上年同期出现大幅增长 京汉股份 增长 127% 241%与上年同期相比业绩同向大幅上升主要原因系本年度房地产业务毛利率较上年略有增 0.32 0.48加及固定资产减值准备较上年大幅度减少所致。 南都物业 增长 11%21%本报告期公司在保持原有在管物业项目的基础上， 加大新项目开拓力度， 当年在管物业

21、0.890.96项目数量增加， 销售收入实现同比增长。 公司加大在金融服务领域的布局，相关业务利润增加，本公司全资子公司购买成都时代中心写字楼用于商业出租运营，公司核心商业项目皇庭国商购物广场各项经营指标 皇庭国际 增长 50% 85%稳步提升，公司不断加大不动产投资力度，拓展商业不动产管理服务，贡献的收入和利 0.14 0.18润增加。 中洲控股 增长 100% 150%结算房地产收入项目的结构变化，税赋降低， 导致净利润增长，在建房地产项目规模较 0.78 0.98上年扩大，利息资本化费用增加，导致净利润增长。 增长 Page 4 公司经营规模的逐年扩大，使得公司房地产项目在报告期的结转收

22、入增加；同时公司为 提升房地产主业的核心竞争力， 已实现了全国化的战略布局、多元化的投资模式和产品改善升级，规模效应初步显现。 增长 40% 60%0.57 0.66蓝光发展公司旗下房地产板块及工程板块收入增长较快。同时， 2017 年度公司力争优化资产负债结构， 大幅减少有息负债， 预计本年度财务费用与上年同期相比下降约 42%。 海航基础增长 44% 84%0.91 1.16光大嘉宝增长 78%0.61万业企业增长 115% 135%今年转让全资子公司湖南西沃股权取得较大收益所致,1.91 2.09报告期内，公司按协议出售了所持有的宋河酒业 5%股权， 收到全部回购款及相应的回购金利息。此

23、次股权处臵为公司带来约 4,800 万元的投资收益。 ST 新梅增长 194% 215%0.13 0.14公司主营业务为房地产开发与销售。本期净利润增长的主要原因是 2017 年公司房地产项目结算金额较 2016 年有较大幅度增长。 增长 60% 100%2.18 2.72新城控股增长-30% 10%0.06 0.09大港股份公司生产经营正常。 阳光股份增长 127% 136%公司根据新的发展战略践行轻资产战略，出售部分成熟项目导致收益增加所致。 0.17 0.23荣丰控股增长 117% 132%公司开发的长春国际金融中心项目住宅部分达到确认收入条件。 0.05 0.09一是 2017 年铁岭

24、新城区房地产市场逐渐回暖，恢复性发展态势明显，公司抓住有利时机，实现土地出让，主营业务收入提高； 二是加大应收账款催缴力度， 2017 年收回应收账款， 冲销以往年度计提的坏账， 计入本年度损益。 *ST 新城 增长 133% 142%0.10 0.12预计今年财务费用较去年降低 18%； 2017 年上述两项将计提的资产减值损失数额约为 2.77 亿元。 *ST 松江 增长 144%0.22政府回收子公司持有国有土地使用权，给予相应补偿收入;转让项目子公司股权获取投资 收益; 经营性业务较去年有所拓展；同时增收节支，减少费用支出。 海航创新增长 123%0.03公司业绩预盈主要来源于全资子公

25、司上海事聚贸易预计净利润约 800 万；全资 子公司上海熠信信息科技发展预计净利润约 600 万元，其中东方大厦评估增值 *ST 匹凸 增长 103% 104%0.04 0.06约 410 万元；全资子公司深圳岩石商业保理预计净利润约 500 万元；控股子公 司深圳禾木融资租赁预计净利润约 120 万元。 公司出售了北京福景苑三套房产，获得利润 870 万元左右；获得咨询服务费 530 万元左右；购买银行理财产品，获得投资收益 90 万元左右。 S*S 前锋 增长 119%0.03银行保本理财收益 329 万元，武汉证券有限责任公司债权收回 75 万元，广瀚电子 中房股份 增长 119%科技（

26、 苏州）应付款项核销 537 万元；公司全资子公司中房臵业 0.01出售了大厦部分投资性房地产。预计实现利润总额 3,900 万元左右。 公司 2017 年归属于母公司净利润较去年同期有所增长，主要原因一是公司房地产开发项目结算收入较 2016 年增长， 导致项目利润有所增加；二是公司优化自持物业结构、深化自持精细管理，自持业务收入和盈利能力持续提升。 金融街增长 1% 10%0.95 1.03增长 6% 39%2017 年公司部分项目陆续交付结转收入，预计公司 2017 年净利润将有一定幅度的增长。0.21 0.27广宇集团公司主营业务为房地产开发销售，以房产交付、开具发票作为收入确认的标准

27、。报告期 内武林壹号 2、10 号楼住宅、华家池公寓住宅、平湖万家花城 F1 地块住宅、湘湖壹号部分别墅、萧山东方海岸住宅交付,以及金色黎明三期、金色江南等尾盘结转，收入较上 年同期增长。 滨江集团增长 10% 40%0.51 0.64南国臵业增长 0% 50%本期成本费用相比上年同期有所下降。 0.02 0.04全球视野本土智慧请务必阅读正文之后的免责条款部分世联行增长 20% 50%公司互联网+业务收入同比增长，同时其业务毛利率也有所提升，将持续为公司贡献利 0.44 0.55润；放贷规模持续扩大，金融服务业务收入将同比增长， 为公司贡献利润。 荣盛发展 增长 20% 40%公司管理层预计

28、， 2017 年度公司可结算项目增加， 结算收入及利润较上年同期有大幅 1.14 1.33上升。 公司房地产项目开发规模正常增长， 2017 年度可确认销售收入高于上年。2、报告期内 泰禾集团 增长 20% 39%公司共出售东兴证券股票 3,400 万股，获得投资收益约 42,000 万元，预计增加公司 2017 1.65 1.91年度净利润约 31,000 万元。 天房发展 增长 153% 158%2017 年度公司营业收入与上年同期相比增长明显，预计实现增长约 80%，主要原因系 0.18 0.20公司房地产项目结算收入增长较快， 利润增加。 公司顺应市场发展形势，积极增加土地储备， 采取

29、多种有效营销方式，使得公司项目开 宋都股份 增长 175% 190%发规模增加、整体毛利率水平上升；本期扣除的非经常性损益占比较低， 主要系计入当 0.11 0.13期损益的对非金融企业收取的资金占用费。 *ST 金宇增长 160% 187%本年度完成对江苏智临电气科技55%股权的收购，智临电气自 2017 年 011 月 0.17 0.25起纳入本公司合并报表范围。 海航投资 增长 102% 106%完成前期认购的中亿城信投资合伙企业（有限合伙）之 B 类 17,000 万份有限合伙份额 0.007 0.0175退出获得投资收益及大连山东路项目退出收益，致使利润上升。 合肥城建 增长-30%

30、 20%2017 年结算项目数量和结构较上年同期相比有一定变化，结算收入及利润较上年同期 0.24 0.41有所波动。 报告期内， 公司房地产开发项目经过近几年快速扩张，结算项目结构变化以及可结算面 北辰实业 增长 75% 90%积大幅增加使房地产开发项目结转收入大幅增加，公司归属于母公司股东的净利润预计 0.31 0.34增加。 公司在产业转型战略的快速推进过程中，通过对东菱振动的收购产生利润贡献、环保产 苏州高新 增长 95% 95%业的效益提升增加利润贡献、公司整体降本增效及管理提升战略的实施节约相关成本费 0.51 0.51用，以及房地产相关运营绩效增加。 公司在 2017 年度积极顺

31、应市场，对区域结构、产品结构和经营方式进行主动优化调整， 光明地产 增长 70% 100%适应长三角地区城镇化建设和房地产市场业态变化， 着力提升房地产主业的核心竞争 1.30 1.53力，通过多元化的投资和产品改善升级，提升商品住宅项目盈利能力，推动净利润大幅 度增长。 转让控股子公司上海鸿泰房地产30%股权使得投资收益较 2016 年度有较大幅 新黄浦增长 518% 538%度增长。利息支出资本化金额较 2016 年减少，导致相应的财务费用比上年同期有较大 1.12 1.16增加；房地产销售收入比 2016 年有所增长， 相应销售毛利也有所增加。 本公司控股子公司上海松宏臵业开发的住宅项目

32、实现对外销售并确认收入；同 市北高新 增长 31% 57%时公司合作开发的项目公司上海闸北绿地企业发展、公司控股子公司上海市北 0.11 0.13祥腾投资合作开发的项目公司上海松铭房地产开发分别开发的房地 产项目效益显现，归属于公司的收益大幅上升。 华丽增加 50%到 80%本期净利润增长主要系 2017 年公司房地产项目结算金额较 2016 年有较大 幅度增 0.12 0.14长，同时公司收到厦门国际银行股份发放的红利。 Page 5 报告期内业绩变动主要原因为： 较上年同期主营业务收入减少；深圳本地项目与外地项目收入比例发生变化， 综合毛利下降，导致净利润下降。 沙河股份下降 68% 77

33、%0.03 0.04浙江广厦下降 51%0.248,034.59 万元，导致当期非经常性损益金额较大所致。 南京地区商品房结转的营业收入大幅减少， 无锡地区的结转收入虽略有增加，但结转项目主要是无锡栖庭和无锡东方天郡项目，毛利率较低。 栖霞建设下降 60% 80%0.04 0.07深深房 A下降 30% 49%本报告期公司房地产项目销售结转同比减少。 0.16 0.22公司仍处在转型过程中，医疗项目在持续投入、租用了办公场所、优化了医疗队伍，本 报告期运营成本增加。 绿景控股下降 349% 374%-0.48 -0.43子公司兰州同创嘉业房地产开发“亚太玫瑰园”A 区项目于 2016 年底已竣

34、工， 借亚太实业下降 693% - 841%-0.02 -0.03款费用停止资本化， 导致本年财务费用较去年大幅增加。 公司所属北京项目 2017 年度受北京 3.17 商办项目调控政策的影响，部分项目销售停滞， 同时 2016 年度已销售的御马坊项目业主大量退房； 其他区域项目与上年同期相比销售收入也大幅下滑。 下降 737%-0.12中弘股份宁波富达下降 758%通过对各项资产进行清查，经减值测试，部分项目需计提存货跌价准备。 -0.58资料来源:wind、国信证券经济研究所整理（以上数据仅作列示，不做推荐） 表 2：2017 年部分房地产上市公司业绩快报（截至 2018 年 2 月 9

35、日）开发项目增加， 本年竣工并交付项目数量,面积均有增加,售房收入增加； 房地产业务结转毛利率较上年同期上升,导致营业利润,利润总额,净利润增长幅度高于营业收入增长 幅度；开发节奏加快，毛利率上升；本年归属于上市公司股东的净利润大幅增加及发行 股份购买资产股本增加； 广宇发展135.68275.541.29公司地产业务经营规模的扩大,可结算项目增加,各地区实现收入同比增长较多;(2)公司 产业园等非房地产业务利润实现较大幅度增长.荣盛发展24.9939.061.33,受营改增政策实施以及项目结转区域变化影响,公司营业收入同比有所下降;但因结转 项目毛利率同比提高且投资收益增加,利润总额同比增长

36、 10.24%;同时受结转项目权益比上升影响,归母净利润同比增长 26.27%,-6.2926.271.32保利地产公司按计划稳步推进重点项目,建立市场化营销体系,开展全方位,多渠道营销推广工作, 销售业绩实现突破,营业总收入创历史新高.电子城40.8421.440.64本公司于 2017 年 2 月完成重大资产重组,上海环境分立上市,本报告期末公司合并资产负债表的期末余额数已不包含上海环境合并资产负债表金额;受房地产项目开发周期 影响,房地产业务营业收入较上年同期有所减少.城投控股-66.08-15.880.67资料来源: wind、国信证券经济研究所整理（以上数据仅作列示， 不做推荐） 全

37、球视野本土智慧请务必阅读正文之后的免责条款部分深振业 A-11.621.052017 年度,公司结算面积减少,营业收入和营业成本,税金相应减少.同时,本年的各项费0.58用支出缩减,本年利润总额,净利润与上年相比差异不大.公司房地产主业结转收入小幅增长,实现利润得益于毛利率的提升增幅明显,奠定了公司 绿地控股17.2524.34整体业绩的良好基础.同时,多元产业发展能级快速提升,协同效应日益凸显,为公司增添0.74了新的竞争优势和发展动能.特别是,大基建产业发展迅速,收入,利润同比均大幅增长,成 为公司整体增长的重要引擎.房地产业务结转量较上年同期增长导致营业收入同比增长 18.82%;房地产

38、业务结转毛 招商蛇口18.8227.48利率较上年同期上升，导致营业利润,利润总额增长幅度高于营业收入增长幅度;公司投1.55资规模扩大。 转让金领之都 A 区部分房地产实现营业收入 18.34 亿元;因市场波动致证券经纪业 华鑫股份49.4395.28务,资产管理业务， 投资银行业务,新三板业务营业收入较上年同比下降； 将同一控制下0.77企业合并产生的子公司华鑫证券 2016 年度净损益 24,357 万元计入非经常性损益 名称营 业 收入 同归母净利润同业绩简要说明基本 EPS(元 )比增长（ %）比增长（ %）凤凰股份 下降 398% 546%部分项目亏损。受房地产政策调控的影响，部分

39、项目的实际售价与当初设想有较大落差， -0.25 -0.17导致亏损。 津滨发展 下降 334% 376%由于上年度受房地产行业整体回暖影响，本公司在售项目基本实现清盘， 而本年度除下 0.07 0.08属津汇公司外， 其他项目均处于开发建设阶段，无新增可结算项目所致。 中润资源 下降 1920% 2489%本报告期内计提坏账准备及财务费用增加影响利润下降； 2.本报告期内主营业务利润减 -0.17 -0.23少。 北京京粮食品作为重组臵入资产全年业绩纳入合并范围； 按照重组完成上年同 珠江控股 下降 46% 46%期进行追溯调整后，本报告期归属于上市公司股东的净利润较上年同期 25,840

40、万元减 0.22少。 亏损同达创业 下降 87%本期业绩预减的主要原因是本期投资收益较上年大幅减少。0.08公司房地产业务板块受项目开发周期的影响，本年度可结算面积同比减少， 导致 2017大龙地产 下降 79%年度营业收入与上年同期相比大幅度下降；2017 年度公司非经常性损益金额为 220 万 0.03左右，主要为计入当期损益的违约金收入。 房地产业务在 2017 年度对合营企业万科臵地“翡丽山”项目确认的投资收益与去年同期 粤宏远 A下降 70% 85%相比大幅减少， 另外受限于房地产调控政策收紧，且公司本期房地产可售项目少，故公 0.05 0.10司业绩同比出现下降。 本公司于 201

41、7 年 9 月参股浩韵控股集团45%的股权，该公司 2017 年 9 月 1哈高科增长 24% 38%日至 2017 年 12 月 31 日实现盈利；上年比较基数较小；所持有的全部中航资本控股 0.05 0.06股份股票，获得投资收益约 960.9 万元。 下降Page 6 板块业绩锁定性位于近三年高点按 3 季度末预收款/上一年营业收入观察：2017 年 3 季度末房地产板块预收款总额达 19930 亿元，同比增长 29%，较 2016 年末营业收入的覆盖率达 1.21倍，业绩锁定稳定于近三年高点。 图 1：房地产板块业绩锁定性稳定于高点当年营业收入（亿元） 3季度末预收款（亿元） 3季度末

42、预收款/上一年营业收入 20000150%1800016000130%1400012000110%10000 800090%60004000200070%2011201220132014201520162017资料来源: wind、国信证券经济研究所整理 对 2017、2018 年业绩预测的锁定：根据已披露的主流卖方研究机构对 74 只主流地产股业绩预测，2017、2018 年wind 一致预期营业收入同比增长分别为 25%、 22%。即使按情景（2017 年 4 季度无销售回款入账，仅考虑 3 季度末预收款）假设，仍能锁定 2017 年 wind 一致预期营业收入业绩的 194%（2017

43、年业绩锁定性=2017 年 3 季度末预收账款/2017 年 wind 一致预期营收与已披露的2017 年前 3 季营收的差值）；3 季度末预收款在满足 2017 年 wind 一致预期营 业收入增长 25%后，剩余部分仍能锁定 2018 年营业收入预测值的 41%。事实上主流地产企业 2017 年 4 季度销售速度并没有停滞，如万科 2017 年 4 季度销 售额达 1337 亿元、保利销售额达 1011 亿元，因此主流地产股实际业绩锁定性 将比下表中更高。 表 3：主流地产股业绩锁定性汇总117136261860826722661429421314079230536658189165402

44、79403091901521271012176153611717551091993711813869710379347172151412193190288017852594517714135572799204154162292035132138112352720783635518616841783414%340%327%312%598%451%315%228%266%244%239%224%244%223%226%233%230%230%112%104%103%99%97%86%82%78%69%69%67%61%59%58%57%56%54%54%中洲控股华夏幸福中南建设首开股份华发股份北辰

45、实业荣盛发展天保基建光大嘉宝鲁商臵业万 科 A 保利地产蓝光发展南京高科新湖中宝北建金科股份 上实发展 全球视野本土智慧请务必阅读正文之后的免责条款部分证券简称2017Q3 预收款（ 亿元） 2017Q 3 总营收（亿元） 2017 年一致预期或快2018 年一致预期17 年业绩锁定性18 年业绩锁定性报营收（ 亿元）营收（亿元）Page 7 卧龙地产阳光城滨江集团大名城京投发展新城控股南国臵业广宇集团凤凰股份绿地控股招商蛇口金融街 *ST 松江华远地产金地集团苏州高新泰禾集团华侨城 A 顺发恒业浦东金桥世荣兆业企业华联控股福星股份冠城大通信达地产市北高新苏宁新华联万业企业世茂股份上海临港华业

46、资本深振 业 A 天健集团粤泰股份万泽股份广宇发展格力地产外高桥海航基础中天金融迪马股份中国国贸中航地产陆家嘴珠江控股世联行阳光股份大港股份光明地产栖霞建设电子城张江高科莱茵体育 S*ST 前锋 2041228110881497432882257810163145555958193322211233765713512912607013517251828307410222766721312834111056131111556541221691626718042651599562072416019457111651307148956293719116143323455022922567711064

47、203773555249109147712183382159271428403911302180325617926346829445271214111633133782101786106321662159427757312338961342261762899139798281730340192048234582621298159353441335221005308271037668439756682318215640166872652110713832189277055111716176481091802832093213216384106112029250252360269%225%187%

48、211%168%192%174%204%208%185%151%169%173%155%131%130%143%125%158%131%129%117%209%114%115%112%107%106%102%102%103%100%96%93%88%42%51%79%63%55%47%57%65%16%50%42%13%12%24%16%54%23%12%25%2%53%50%50%44%40%40%34%32%31%30%27%22%22%19%17%16%15%11%10%9%9%7%7%5%5%5%4%3%1%1%1%0%-1%-2%-3%-5%-6%-11%-13%-17%-17%-1

49、8%-19%-21%-23%-23%-24%-25%-28%-30%-30%-40%-40%-41%-58%001222020%-60%资料来源: wind、国信证券经济研究所整理（以上数据仅作列示、不做推荐） 注： 营收与预收款的单位均为亿元， 四舍五入取整数。 全球视野本土智慧请务必阅读正文之后的免责条款部分Page 8 行业负债水平缓慢上升，偿债能力较好扣除预收款的资产负债率及净负债率呈现上升趋势2017 年 3 季度末，房地产板块扣除预收款的资产负债率为 71.9%，同比上升 2.04 个百分点。 图 2：房地产板块扣除预收款的资产负债率3季度末扣除预收款的资产负债率 74%72%70

50、%68%66%64%62%60%2011201220132014201520162017资料来源: wind、国信证券经济研究所整理 截至 2017 年三季度末，房地产板块净负债率为 108.76%，同比上升 16.1 个百 分点。 图 3：房地产板块净负债率3季度末净负债率 120%110%100%90%80%70%60%2011201220132014201520162017资料来源: wind、国信证券经济研究所整理 短期偿债能力较好2017 年 3 季度末，房地产板块货币资金（/ 短期借款+一年内到期的非流动负债） 为 1.21 倍，偿债能力仍旧较好。 全球视野 本土智慧请务必阅读正文之后的免责条款部分Page 9 图 4：房地产板块短期偿债能力货币保障倍数 1.701.601.501.401.3000.900.800.70资料来源: wind、国信证券经济研究所整理 2017 政策持续收紧，2018 初露局部松动迹象2017 年房地产延续以“、收紧”为基调的调控政策，尤其是对重点二、三线城市的覆盖范围持续扩大，除延续 2016 年的“限购、限贷、限价”政策外，多个 城市的“限售”政策也相继出台。 表 4：2017 年多个城市出