上海金山住宅项目市场分析.pptx

1、金山项目的供求趋势及产品的组合,上海金山项目市场分析,区域背景,金山新城位于上海市西南部，是上海“十二五”期间重点建设的七大新城之一，规划至2020年，金山新城人口达到40万，城市建设用地规模达到41平方公里； 金山新城沿金山大道形成东西向城市功能主轴，沿杭州湾大道形成南北向城市生活主轴，着力推进金山新城核心城区、都市型工业区、商务休闲度假区、石化硅谷区、商贸物流区建设，成为杭州湾北岸地区核心城市、石化创新产业硅谷以及具有综合功能、适度规模、环境优美的滨海新城。,供求趋势,上海市商品住宅市场整体供求走势（年度）,截至9月30日，2013年上海市商品住宅市场新增供应面积为8,004,747平方米

2、；成交面积为9,088,700平方米；成交均价为23,841元/平方米。,4,上海市商品住宅市场整体供求走势（月度）,本月上海市商品住宅市场新增供应面积为1,402,373平方米；成交面积为1,420,729平方米；成交均价为24,671元/平方米。,5,金山区域均价和上海总均价的对比,成交单价集中在0.9-1.2万元/，1.3万/以上仅有零星成交，价格低位肉搏,成交单价在0.9-1.2万/之间 的成交量最大，整个金山新城板块公寓产品同质化竞争严重，单总价均较为接近。 板块内单价低于0.7万/的成交量很少，高于1.3万/的公寓产品仅零星几套成交，目前板块内无单价高于1.6万/ 的公寓在售 。,

3、金山新城板块公寓市场表现,万元/,小结,2013年前整体市场供大于求，2013年开始呈现需求逐渐旺盛的态势 区域内成交价格小幅度上涨，房价在未来的短时间内会突破一万 不过，供求总量大幅度下降，现需要创新推出一些差异性产品，使其具有竞争力，提升消费者的需求欲望 上海总体市场形势还是在增长阶段，未来金山项目的成交量和溢价还是可观的,2R、3R产品为绝对供求主力，且处于供不应求状态，市场空间较大,金山新城板块在售公寓项目,合生财富海景公馆,在售公寓项目,板块内在售公寓2R、3R产品为当前市场供求主力； 2R产品供不应求状态明显。3R产品同样处于不充分供应状态，虽基本保持平衡但任存在较大市场机会； 1

4、R、4R产品供求量整体处在市场低位，且消化能力不足，市场风险较大。,金山新城板块公寓市场表现,金山新城板块公寓市场表现,2R主力成交总价段80-110万，3R主力成交总价段120-150万,2R公寓产品主力成交总价段为80-110万； 120万为2R公寓置业总价分水岭，总价高于120万的成交量明显减少，150万以上2R公寓产品极少。,套数,套数,3R公寓产品主力成交总价段为120-150万； 3R产品整体总价段较分散，但总价高于160万成交量明显减少，总价160-190万3R公寓产品全部来自金瀚园项目，其价格为板块内最高。,90-95的2R和130-135的3R舒适型产品为供求主力户型,金山新

5、城板块公寓市场表现,2R户型主力成交面积段为90-95的舒适型产品，供求均超6成，其次为85-90常规产品； 85 以下产品供求量整体处在市场低位，95 以上大面积产品供求量逐渐减少，市场风险较大。,3R户型主力成交面积段为130-135的舒适型产品，供求都在5成左右，其次为106-110常规产品，去化情况较好； 其余面积段产品整体供应量大于成交量，且市场消化能力不足，市场风险较大。,枫泾板块 仅1个项目,朱泾板块 2个项目,亭林板块 无别墅项目,金山中部板块 2个项目,漕泾板块 无别墅项目,金山新城板块 8个项目在售,金山别墅产品稀缺，金山新城板块别墅的供求价量均为区域内最高,2012年至今

6、别墅 成交均价10274元/ ,2012年至今别墅 成交均价7153元/ ,2012年至今别墅 成交均价12469元/ ,2012年至今别墅 成交均价7153元/ ,金山区别墅市场格局,常规别墅产品去化缓慢，90、100墅创新产品去化良好、市场接受度高,金山新城板块内在售别墅产品以联排为主，仅清风别墅二期有独栋别墅，宝华海湾城和中锐龙湾壹号有叠加别墅。联排别墅以200-300的常规产品为主，仅绿地蔷薇四季有100墅、中锐龙湾壹号有90墅创新产品； 常规联排和独栋别墅去化缓慢，有创新型联排的项目去化率均在90%左右，去化情况良好，市场接受度高。虽然叠加产品去化率也较高，去化情况较好，但去化周期过

7、长，去化非常缓慢。,金山新城板块别墅市场表现,常规联排、叠加别墅产品溢价能力弱，创新联排产品单价产出能力较强,板块内常规联排、叠加产品成交均价在11.3万/之间，溢价能力弱。而绿地蔷薇四季的创新100墅产品成交均价达到13477元/，溢价能力较强； 常规别墅产品成交总价均高于200万，月均去化低于5套，而创新联排产品总价在150-160万左右，月均去化8.9套，为别墅产品中去化最快，创新联排的低总价优势，使得市场准入门槛低、市场接受度高。,金山新城板块别墅市场表现,小结,金山新城公寓成交呈上升趋势，90的两房和120左右的三房市场的接受能力强，需求较大。 金山别墅项目稀缺，常规别墅的去化缓慢，

8、溢价能力不足，90120的小型联排别墅市场的接受度较高，溢价存在较大空间。,总结产品组合,90左右的2R + 120左右的3R + 小户型联排别墅（当地人的接受能力较高） 4070的小型公寓+ 90左右的2R + 120左右的3R (适合当地和外来人口的进入） 90左右的2R +小户型联排别墅 +少量的常规别墅(依靠地理优势，吸引当地“富人”的“豪宅”梦，以及外省的住宅投资（主要为浙江、福建两省）,最新资讯,截至2012年12月26日的统计数据显示，金山新城板块全年商品住宅新增供应面积为31.1万平方米，比2011年减少8.1%；成交面积为22.8万平方米，比2011年增加11.0%；成交均价

9、为9913元/平方米，比2011年下跌2.9%。金山新城板块商品住宅成交面积占全市总量的2.5%，占金山区成交量的64.8%。,最新资讯,最新资讯,金山新城有多个项目在2012年取得了可观的成交量，价格优势是其热销的主要原因，如宏阳新村、韶盛杭州湾家园等楼盘的均价低于8000元/平方米。板块目前仍是通过价格的优惠来拉动成交量，2012年该板块商品住宅成交均价为9913元/平方米，是上海市少有的几个商品住宅成交均价万元以下的板块，并且该区域也是全市成交面积最大的“万元房”板块。,最新资讯,金山新城板块与崇明有相似的行情走势。两个区域都处在上海边缘，崇明在长江隧桥开通之后有一轮明显的购房潮和价格拉升的情况。不过2012年金山新城铁路的开通对区域房价的拉动并不十分明显，最主要原因是楼市调控政策的作用大于市政利好因素的影响。不过，当前金山新城房价仍处在价格洼地，有上升空间。短期来看，限购政策依然存在，但今年该板块房价成交量出现较大变化的可能性不大。,最新资讯,短期来看，由于去投资化的楼市调控政策常态化执行，投资性需求不会大规模进入轨交22号线沿线，因此在价格方面也就不会遵循一贯的轨道交通利好房价上涨的规则。从中长期角度来考虑，轨交22号线的通车对沿线成交