房地产估价师模拟试题：理论与方法（1）

1、姓名：_ 班级：_ 学号：_-密-封 -线- 房地产估价师模拟试题：理论与方法（1）考试时间：120分钟 考试总分：100分题号一二三四五总分分数遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。/4300元/平方米，1999年的价格910300*52410元/平方米2、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（ ）a等于报酬率b大于报酬率c小于报酬率d无法知道答案：a解析：根据va/y，与va/r可知yr。3、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为（ ）%a6b69c88d9答案：b解析：rom*

2、rm（1m）*re07*006（107）*00969%4、与报酬率性质不同的名词有（ ）a利息率b折现率c内部收益率d空置率答案：d解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。5、基本完好房的成新率为（ ）a十、九成新b九、八成新c八、七成新d七、六成新答案：d解析：房屋新旧程度的判定标准是：1）完好房：十、九、八成；2）基本完好房：七、六成；3）一般损坏房：五、四成；4）严重损坏房及危险房：三成以下。6、直线趋势法公式yabx中，x表示（ ）。a、价格b、常数c、价格变动率d、时间答案：d7、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ ）调整。a、权益状况b、区位状况c、实物状

3、况d、年限状况答案：a8、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（ ）。a、9b、135c、15d、18答案：d解析：2000/（20001000）*27 18米9、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（ ）。a、类似写字楼的客观收益b、市场比较法c、该写字楼的实际收益d、无法估算答案：a解析：无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。10、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（ ）。a、取三

4、者的平均值b、取三者的中间值c、任选其中之一d、在三者的基础上综合分析决定答案：d解析：如果结果差别很大的话，不能简单地采用a、b、c方法决定最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。11、钢筋混凝土结构房屋的残值率是（ ）a2%b3%c4%d0答案：d解析：残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值率是0。12、收益法适用的条件是房地产的（ ）a收益能够量化b风险能够量化c收益或风险其一可以量化d收益和风险均能量化答案：d解析：通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素

5、，只有量化其值才能运用公式求得价格。13、投资利润率的计算公式是（ ）a开发利润/（土地取得成本开发成本管理费用）b开发利润/（土地取得成本开发成本）c开发利润/（土地取得成本开发成本投资费用）d开发利润/开发完成后的房地产价值答案：a解析：b是直接成本利润率的计算公式，d是销售利润率的计算公式，c不是任何利润率的计算公式。14、在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是（ ）a2500万元b3500万元c3600万元d3000万元答案：c15、受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（ ）a30年b

6、20年c10年d40年答案：b解析：受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。16合法原则要求房地产估价应以（ ）为前提进行。a最高最佳使用原则b公平原则c估价对象的合法权益d替代原则答案：c17收益递增递减原理可以帮助我们确定（ ）。a最佳用途和最佳规模b最佳约度c最佳规模和最佳约度d最佳用途答案：c18（ ）是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格，因此，在估价时是采用发布、变更、实施日期之前的还是之后的，就应根据它不确定。a，估价时点b估价目的c估价区位d估价权益19某宗房地产，建筑层数

7、5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%，楼面地价为100元/平方米，则其土地单价为（ ）元/平方米a500b200c250d100答案：c解析：50%*5*100250元/平方米20某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为（ ）万元a100b70c60d40答案：b解析：1003070万元21对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（ ）。a建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间b在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间c由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间d剩余经济寿命与实际年龄之和的时间答案：

8、 b 22、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（ ）万元。a245b275c315d345答案 d 23、 某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ ）万元。a48999b49553c69553d80000答案 d 24、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000

9、的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/，已知取得土地时楼面地价为1000元/，开发成本和管理费用为1200元/，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5l答案：c26 、某写字楼的建筑面积为4000，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为 90%，月租金为40元/，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（ ）万元。a6760b81124c162248d243372答案：d27 、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价

10、值对应的时间一般是（ ）。a取得待开发房地产的时间b开发期间的某个时间c开发完成后的时间d开发完成之后的某个时间答案：b28、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/，其中主体工程900元/，安装及装饰装修工程费为600元 /。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（ ）元/。a48652b52174c55950d139876答案：b29、直线趋势法yabx中的常数a、b，是由（ ）决定的。a房地产的历史价格资料b房地产的未来价格资料c房地产的现实

11、价格资料d估价师选取的现时和未来的价格资料答案：a30、某类商品房20042008年的售价分别为6000元/、6300元/、6678元/、7212元/、7645元/。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（ ）元/。a797400b802300c805625d807800答案：c相关推荐：2016年房地产估价师房地产估价理论与方法授精讲班【教材精讲+真题串讲】 2016年房地产估价师房地产估价理论与方法授保过班2016年房地产估价师房地产开发经营与管理历年真题与模拟试题详解2016年房地产估价师房地产估价案例与分析题库【历年真题章节题库考前押题】2016年房地产估价师房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）历年真题与模拟试题