建筑工程设计方案和修建性详细规划评审原则

1、建筑工程设计方案和修建性详细规划评审原则为提高审批时效，为申请单位提供超前服务，对符合一定条件的申请项目在自愿的前提下进行技术评审，评审不属于行政许可。申请技术评审的，申请单位把申报的相关资料直接报送技术咨询服务中心，评审的建议和评审意见以书面的形式告知申请单位。评审通过后的建筑工程设计方案和修建性详细规划报市局业务会审批，审批通过并公示无异议后作为行政审批的附件。一、评审具备的条件评审的依据1、相关部门的批准、 核准或备案文件； 2、建设用地规划许可证；3、规划条件；4、控规图则；5、国有土地使用权出让合同或国有建设用地划拨决定书；6、国有土地使用权证 。具备的图纸近日实际测量定界位置坐标图

2、1 张；达到设计深度的 l:500 或 1:1000 的总平面布置图、绿地景观系统规划图（用于核定绿地率）、道路、停车位和市政设施空间布局图（用于核定用地平衡表、配套停车位和配套设施） 、项目建筑面积统计表（用于核定建筑面积和基底面积）各 1 张；日照分析图 1 张或 1 套；雨污分流图 1 张；打印成 A4 大小的二个不同风格的效果图（包括鸟瞰、沿街透视、单体）；提供建筑平、立、剖图纸1 套。还应提供的其他材料申请评审的申请报告和申请表，申请单位的身份证明材料（机构代码证、营业执照、资质证书、法人代表身份证等），委托书和被委托人身份证复印件各1 份；现场区域不同角度的照片及周围建筑物照片1

3、套；电子文件光盘3 份（其中 1 个光盘内容为设计的总平面布置图、绿地景观系统规划图、道路、停车位和市政设施空间布局图、管线综合及竖向规划图、效果图、建筑平、立、剖图，此光盘上贴上封皮加盖设计单位和申请单位公章；1 个光盘内容为测量队提供的实际测量的位置坐标图，此光盘上贴上封皮加盖测量单位公章；另1 个光盘内容为日照分析图、现场区域不同角度的照片及周围建筑物照片）。4、建筑工程设计方案和修建性详细规划确定后，所有图纸，在原设计单位签字和印章的基础上申请单位加盖印章，规划局留存。注：提供的电子文档版本应是AutoCAD2004 及以下版本。二、相关图纸设计原则和应达到的深度鉴于目前我局接收的相关

4、设计图纸涉及的设计单位来之多个地区和多个单位，并且图纸较多，设计的深度千差万别，在审查容积率、建筑密度、绿化率、建筑控高、配套的基础设施和公共设施、建筑间距、日照分析、建筑设计方案时要浪费我工作人员巨大的精力和时间，同时也浪费申请单位的时间，为规范设计内容，结合我局评审工作的内容，特制定此设计原则，以便更好的提高评审效率。1、为核定容积率和户型比例应达到的深度：总平面布置图：若有地下车库，在总平面布置图上应以虚线标示位置和尺寸，并标注是人防地下室还是地下车库，半地下车库标注绝对海拔高度，以便核对是否计算容积率，同时提供建施图；建筑平、立、剖图纸：各栋楼的建筑平、立、剖图纸中要有设计说明，说明中

5、要标注总建筑面积、地下部分面积、基底面积、商业面积、配套公建面积、住宅楼建筑面积（不含住宅楼套型阳台面积） 、全楼总套内使用面积；各层平面按照面积计算规范把本层计算建筑面积的外轮廓(包括保温层）用皮蓝线封闭；并在各层平面中显著位置标注出本层建筑面积；各户型建筑面积（用皮蓝线单独封闭） ；套型建筑面积小于90 平方米及小于 60 平方米的户型，应用封闭皮蓝线标出户型的套内使用面积及套型阳台面积；(3) 单独列一项目建筑面积统计表， 项目建筑面积统计表包含各楼基底建筑面积、总建筑面积、套型建筑面积、办公和商业建筑面积等，同时把套型建筑面积小于 90 平方米及 60 平方米的总建筑面积一并计算，详见

6、附表三；2、为核定建筑密度应达到的深度： 总平面布置图：总平面布置图中各栋建筑把计算基底面积的外轮廓 (包括保温层 )用皮蓝线封闭；基底面积计算原则：独立的建筑，按外墙墙体的外围水平面积计算；室外有顶盖、有立柱的走廊、门廊、门厅等按立柱外边线水平面积计算；有立柱或墙体落地的凸阳台、凹阳台、平台均按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算；悬挑不落地的阳台（不论凹凸） 、平台、过道等，均不计算。阳台、走廊、门廊、门厅等的外轮廓线与主体平面线区分绘制出来，如以上各部分计算基底面积，在用皮蓝线封闭基底面积时，应把它们并入基底，一起封闭。3、为核定绿化率应达到的深度：绿地景观系统规划图：按照城市居住区规划

7、设计规范（2002 年版）11.0.2.4 条的规定用皮蓝线封闭绿地，每块绿地标注编号和面积，在图纸的相关位置列一表格，填写各地块绿地面积，并计算出总面积。总平面布置图：总平面布置图中标示的绿地位置和尺寸应与绿地景观系统规划图中标示的一致。4、为核定建筑控高应达到的深度：建筑立面图：按规范标示各种标高。总平面布置图：图中各个建筑标注地面标高、主体高度、海拔高度；5、为核定配套的基础设施和公共设施应达到的深度：道路、停车位及配套设施空间布局图：道路和停车场范围用皮蓝线封闭，标注出面积 ; 停车位按规范尺寸逐一画出，计算出车位数目 ; 配套设施标明位置和面积。总平面布置图：设计有高层建筑的，图中以

8、实际尺寸标注消防水池的位置；规划条件要求配建设备用房、幼儿园、公厕、垃圾中转站或收集点、社区管理用房等公共设施的，在图中要逐一按要求的建筑面积或用地面积标注；建筑平面：如有商业和管理用房、幼儿园、公厕等公共设施在总平面布置图中非独立设置而布置在相应建筑中的，在相应层建筑平面中要把它们的所占面积的外轮廓用皮蓝线封闭，并在平面中显著位置标注出它们的面积。在地下配建停车场的，应按规范逐个标注停车位，并标注长和宽，计算出车位数目。6、为核定管线布局应到达的深度：按照城市工程管线综合规划规范的要求设计雨水排水管线和污水排水管线平面位置图及竖向规划图；管线与管线及管线与建筑构筑物之间的水平距离和垂直距离要

9、标注明确；管线垂直交叉位置要绘制竖向规划图；各种管线要有图例，管线的敷设方式要有说明；雨水排水管线和污水排水管线要分离。7、为核定日照分析应达到的深度：定界位置坐标图在建设用地规划许可证所附的位置坐标图的基础上补测，图纸应包含四邻现状建筑位置、层数、坐标、海拔高度，道路规划断面，河流的断面，总用地面积，净用地面积，有高压线的标出伏数和边导线的位置，建筑控制线，地面海拔高度和用地北侧建筑有日照要求的窗台的海拔高度。日照分析图依据总平面布置图直接综合分析；日照分析图分析依据纬度采用 34。26，经度采用 115。39；日照最小累计时段不小于 5 分钟；被遮掩物分析的窗台高度以实际测量的位置坐标图中

10、标注窗台的绝对海拔高度减去遮掩物的地面正负零的绝对海拔高度；分析结果要显示至少所有四小时以下日照时数，显示日照时数线；用地周边现有建筑均属于被遮掩物进行综合分析；若北侧被遮掩建筑自身原有日照标准就达不到标准，应做单独的日照分析；日照分析图中应有分析依据、建筑高度设定、分析结果是否满足标准，详见附后的 日照分析标准和说明 ；图纸需要设计人员和单位签字加章。8、为核定建筑设计方案应达到的深度：建筑平、立、剖图纸：满足以上相应的要求外，建筑平、立、剖图纸中要有设计说明、各层平面（包括屋顶楼梯间平面和地下室平面） 、四个方向的立面图、剖面图，并标注明确。效果图应达到的深度：应有不同色彩风格的2 个设计

11、方案， 在每个方案图上标注方案一和方案二，方案包括整体鸟瞰图、沿街立面透视图、单体效果图；效果图中各栋建筑应以总平面布置图中建筑的外轮廓建模并渲染；沿主干道立面须以高档建筑材料做装饰；内部景观效果的渲染应与总平面布置图中的道路停车系统、景观绿化系统等一致。9、为核定规划条件规定的其他内容应达到的深度：总平面布置图应列出用地技术经济指标系列一览表用地技术经济指标系列一览表中应包含总用地面积、规划用地面积（指净用地面积，若出让合同和规划条件规定的面积不一致，均按小面积的计算各种指标）、建筑基底面积、建筑密度、总建筑面积、计容建筑面积（包括商业建筑面积、住宅建筑面积、公共配套设施建筑面积比如公厕、垃

12、圾站或点、设备用房、社区用房、邮政信报箱设施、会所等）、人防工程或地下车库建筑面积、容积率、绿化率、住宅建筑套密度、住宅建筑净密度、住宅户数、停车位数（地上和地下），详见附表一；总平面布置图应列出规划用地平衡表。规划用地平衡表包含总用地、 规划用地、建筑用地、道路用地、绿化用地、其他用地的面积和比例，详见附表二；用地范围临规划道路、河流的，按规划断面设计，属于绿化用地（带）的，按规划要求确定绿线；总平面布置图中各幢建筑标注楼号（如 1# 、2#、3#、4#等）、层数（如5F、6F 、12F 、6+1F 、18+1F 等）；总平面布置图中各幢建筑平面标注长宽尺寸；建筑物之间的侧间距、南北间距、与

13、四邻建筑的间距标注出来；项目基地临道路的按后退红线的要求布局建筑，如不临道路，高层建筑退东西地界不少6.5 米，多层建筑退东西地界不少3 米，退南地界不少于12.3 米，退北地界除满足规划条件外，建筑对北侧的日照影响不能超过地界北侧12.3 米的范围，北侧是道路的日照影响不能超过道路北侧的建筑控制线。周围地块若有建筑相邻地界，则新建建筑与周围原有建筑的距离应满足防火间距要求；总图中设计成防火墙或防火窗的，在建筑平、立、剖图中设计说明部分应说明，并在平面、立面上标注；设定消防间距时必须考虑保温层的厚度，即保温层施工完成后建筑物之间的净距要满足消防要求；对不符合相关规范、规划条件、出让合同的等方面应有设计说明；10、为核定坐标应达到的深度：总平面布置图：为方便核对坐标，报送的总平面布置图电子应依据实际测量的定界位置坐标图设计，不得缩放、旋转；图中各个建筑物的三个主要拐点应标注坐标。三、电子文档要求 需要三张光盘光盘 1 内容为设计的总平面布置图、绿地景观系统规划图、道路、停车位和市政设施空间布局图、管线综合及竖向规划图、效果图、建筑平、立、剖图，此光盘上贴上封皮加盖设计单位和申请单位公章；光盘 2 内容为测量队提供的实际测量的位置坐标图，