北京新景祥公司营销策划专题培训 形象定位九大元素

1、北京新景祥公司营销策划专题培训 形象定位九大元素形象定位之九大要素2010年9月北京新景祥公司营销策划专题培训 问 候 好！ 很好！ 非常好！ 我们神采飞扬！ YES！YES！YES！会议纪律手机静音或关机;不能交头接耳;不能迟到;不能未经许可接电话;不能未经许可中途离场; 以上每项违反个人现场做10个俯卧撑，女士起立下蹲！小组风采展示课程提纲客户价值 = 总客户购买价值 总客户购买成本品牌形象产品功能产品可靠性服务多样性服务可靠性形象价值产品价值服务价值货币价格时间成本精神成本总客户购买价值总客户购买成本客户价值人员价值体力成本对于商品房而言，客户购买的是价值，而不一定是产品 形象定位要上升

2、到战略的高度我们的观点一：营销战不是一场“产品战”，而是一场“认知战”Social attitudesSocial attitudes社会态度AdvertisingAdvertising广告Price 价格Line extensions 产品延伸Service experience 物业服务QualityQuality产品 质量Delivery trucks 看房车Design andcolourcolour设计和色彩Design and colourcolour设计和色彩Packaging项目包装Word of mouthWord mouth市场口碑PrejudicesPrejudices偏

3、见Taste 品味Collective memory 记忆累计Corporate reputation 企业声誉认知的信息元素-项目品牌和形象是消费者所经历的总和Name and sign 案名和logoLine extensions 理念和主张 如何在如此纷繁的信息元素中，梳理出有价值的核心信息元素，构建项目的形象体系？我们通过对人性的把握，用九大要素的思维工具来实现！ 论人性五大弱点对影响“消费心理”之五个因素的深度剖析 人性弱点 心理表现 应 用 与 对 策 一、 虚 荣 的希望通过占有某一产品，来实现社会对其“尊重” “形象价值”-“客户形象”塑造与广为传播 二、 好 奇 的对“新、奇

4、、特”兴趣度高。11“迅速感性的魅力产品”的策 划2“EVENT行销”应用 三、 贪 婪 的占有欲追求“物要美，但价要廉”，可一定要让外界认为是“贵”的；或想方设法打个一般人享受不到的好折扣。“追求暴利的思想” 1尽可能降低 “货币成本”：（通过“特殊付款方式” 来实现。）2“促销计划”的实施 四、 现 实 的货比三家善通过曾经历过的经验教训来认知与分析事物，不轻易相信他人；但可对所谓的专家意见予以参考。（一）提高： 1“产品价值”-创、美、游、人 的丰富多彩 2“人员价值”-对开发商及其协作单位的包装 3“服务价值”（二）降低： 1“时间成本” 2“精神成本”-炮制“意见领袖” 3“体力成本

5、” 五、 盲 从 的1、房产属于贵重物品，客户购买较理性；2、且平生难得购买，故不信任自己判断能力，怕上当，而依赖专家评论和对热销气氛感觉。3、片面认为：“畅销品一定是好产品” 因此：购买决心常来自于现场热销气氛而起的“即时的冲动”。炮制“意见领袖”社会热销口碑 与 销售现场热销气氛营造 房地产是高价格商品，寻找令客户感动的主题形象定位体系的价值在于：满足客户精神需求，提升客户感知的购买价值，如服务价值、产品价值、人员价值等！结论：创造“超越价格的价值”将加速“行销的直效性”形象定位核心：创造迅速感性的魅力产品 问题：如何通过系统的梳理和包装， 通过一种形象体系，来创造迅速感性的魅力产品。别墅

6、式桑拿公寓亦指项目的品牌形象定位，它是项目在消费者心中留下的印象以及联想。它首先承担着表现产品、告之信息和塑造形象的功能，最后达到促进销售的目的。它是开发商要在消费者心目中塑造的东西，具有更多人文的或形而上的意味。主要是通过对包装九大核心信息要素进行提炼，充分挖掘项目优势资源，它是一个系统工程，是贯穿整个推广过程的一个主题与灵魂。同时房地产广告要具备“有效性”就必须因地制宜、因人说话，所以它也是一个动态的体系，随着地域、时间、市场形势、目标客户等的变化而灵活调整。形象定位必须具备“权威性、唯一性、排他性”。何谓形象定位令客户感动的主题形象定位体系项目识别特性商品利益支持点商品利益基本点的诉求力

7、要素1：案名及 LOGO要素2：行销概念要素3：精神性的主导广告语要素4：概念的由来与文化底蕴要素5：产品魅力核心要素6：物质性的主导广告语要素7：产品力的基本内容要素8：利益基本点的诉求要素9：价格及付款方式的设计3、客户凭什么相信我2、与客户有何利益关系1、提供有何特色的产品客户需求心理与消费心理 广告金三角法则九大要素是一种思维方式，作业工具，而不是固定模式* 包装项 包装三大力量九大核心信息要素目 的形象力项目识别特性要素1：名称 及 LOGO名称是行销概念的点睛之笔要素2：行销概念要素3：精神性的主导广告语 创造四大价值之一：“形象 价值”-客户形象要素4：概念的由来与文化底蕴文案满

8、足目标客户的“精神需求”,要求：1、“行销概念”的权威性须充分有力（有效资源支持）。2、 “行销概念”需同时具备“唯一性”、“排它性”、“权威性”三性合一。产品力商品利益支持点要素5：“产品魅力核心”；要素6：“物质性的主导广告语” 由魅力核心导出要素7：“产品力的基本内容”；创造四大价值中的三项 产 品价值：创、美、游、 人“的出色之表现人员价值（服务团队）；服务价值满足目标客户的“物质需求”-应 梦筑踏实！备注：“魅力核心”需迅速感性（排它性强）注：产品力好比是“钻头” 而利基点好比是“洞”利基(商品利益)诉求力商品对客户的利益基本点的诉求力要素8：“利益基本点”的诉求若由目标客户曾有的经

9、验和感受导出 ，则“联想”效果更显著。要素9：“价格及付款方式”的设计达到感觉得很便宜的效果。1， 造梦 - 唤醒客户对未来美好生活的向往 2、刺激与提高目标客户的“需求意识与购买欲望”。 结论：若“三力合一”，则信息战的威力最大！ 认知战的信息核心-九大信息要素主要内容形象力产品力利基力New Visual Angle案名是楼盘的点睛之笔, 项目的营销与项目核心价值与案名都有很紧密的结合，一般项目案名都是经过精心策划,对项目核心价值进行了充分的认识后再提出的，是项目的浓缩体现，适宜切意的好案名不仅蕴涵项目的内涵，且念起来朗朗上口，富有传播力。形象力之一：案名及LOGO 是否与项目特点与定位密

10、切相关，好的案名是项目属性和精神的集中体现;能否起到有效作用，即易认识、好记忆、多联想；能否有效区隔竞争对手，即在消费者心中给项目一个市场定位；能否提升传播效果，即塑造一种使命、价值、荣耀，起到诱导效果。衡量一个案名的优劣取决于以下几点:案名及LOGO行销概念形象力衡量标准案例logo案名概念由来及文化底蕴精神性广告语New Visual Angle案例：夏商大学康城案名也是一场认知战！大 学：人类永远的精神家园、创造性思想的发源地！大学城，最具文化价值的居住环境、城市未来的文化魂魄！具有90年历史、蜚声海内外的集美学村、大学城是本项目无法复制的人文资源和品牌优势，体现着本项目独有的区位优势和

11、人文环境！康 城: 地中海边美丽的欧洲风情小镇，浓郁花园绿色风格的建筑勾画出了人文艺术的多样性，无处不体现着当地丰厚的资源与优越的人居环境，是人们梦寐以求的生活乐园。用康城来命名本项目，有着“生态、健康、运动、活力、愉悦等”的丰富想象空间，而这与本案生态、人文型产品定位也是不谋而合！大学康城 : 健康的人居环境+深厚的人文底蕴+生态的景观设计=现代生活样板城。夏商大学康城：有效嫁接项目与夏商地产夏商地产品牌，通过项目品牌充实丰富夏商地产的整个品牌战略。案名及LOGO形象力衡量标准案例logo案名行销概念概念由来及文化底蕴精神性广告语New Visual AngleLOGO本LOGO以抽象的五色

12、花瓣所代表的金木水火土五行围合而成，抽象的造型富于艺术底蕴，园型围合代表美满和成功，花瓣象征本项目绿色生态理念，舞蹈般的形态和阳光、明快、鲜艳的色彩，赋予LOGO以现代美感，整个图案简洁明快，动感而现代，与现代人的审美品位同步流行，所有设计元素共同把“天共生机舞，人居好家园”的现代理想生活演绎淋漓尽致，过目难忘而又意味无穷！LOGO也需要认知！案名及LOGO形象力衡量标准案例logo 案名是见仁见智的，开发商的喜好也是千差万别，各地的文化风俗都不同，所以很难有唯一性的标准，经常是开发商不停地要我们提供案名，但是，又一直都不满意，然后案名一直定不下来，在这种背景下，作为策划师，我们应该怎么做？

13、团队pk规则： 形式：每个小组领取一张大白纸,写下这个问题的答案。 时间：小组研讨5分钟；每个小组派一名代表发言3分 评奖： 1、现场无记名投票，票数第一的小组加小组分5枚金币、第二名加3枚金币、第三名加2枚金币、第四名加1枚金币； 2、四个小组中提出建议最多的小组额外加2枚金币。头脑风暴我们的做法第一步：选出十个案名，接受目标客户挑选。第二步：从客户的角度告诉开发商，这些案名是目标客户喜欢的！案名及LOGO形象力衡量标准案例logo案名行销概念概念由来及文化底蕴精神性广告语New Visual Angle如大学康城项目，其行销概念为“50万平方米现代生活榜样新城”，50万平方米的体量规模和“

14、全国绿色生态示范项目”“人文艺术城”是其概念的有力支持。行销概念是项目基本属性的核心定位，是从精神层面和物质层面对项目属性的一个基本定位，“行销概念”需同时具备“唯一性”、“排它性”、“权威性”三性合一。“行销概念”的权威性须充分有力，要有有效资源支持。案名及LOGO形象力行销概念基本概念定位核心案例概念由来及文化底蕴精神性广告语规模优势,即时市场第一个超级大盘针对客群的项目核心理念 社区高度 全新的生活方式，多元、便利、繁华、现代的生活新城水岸贵族 世界级 滨海 公园城客户定位及形象价值社区高度 社区核心资源优势 超大中庭景观绿化优势50万平方米 现代生活 榜样 新城New Visual A

15、ngleNew Visual Angle形象定位核心-确定行销概念的切入点、以“地段+项目特征”的方式进行定位 衡量房地产项目是“地段，地段还是地段”，如果项目的地段具备以下特征：拥有或邻近山湖林海河等自然资源、位于或邻近城市中心、地标、某个著名建筑物、公建、公认的高尚片区和特定功能的片区、城市地标，通常运用组合定位即以地段特征作为形象定位语之重要组成部分，把项目的地段特征在形象定位中突出和强化出来，同时结合项目特征，这是最常用的定位切入点。如禾祥首府，地处禾祥西路，素有名人静巷之称，其行销概念定位为“名人静巷国际名流社交圈”。案名及LOGO形象力行销概念基本概念定位核心-1案例概念由来及文化

16、底蕴精神性广告语New Visual Angle形象定位核心-确定行销概念的切入点、通过“项目规模+发展理念”方式进行定位如大学康城的行销概念“50万现代生活榜样新城”。、通过产品特征或顾客利益点定位 如天之骄子“宽板?汤泉?瘦西湖”不仅浓缩本案的三大特点-宽板建筑、温泉社区、中式园林亲水住宅、以规划或产品的首创和创新点定位 香榭园纯错层结构，以“别墅式桑拿公寓”创新定位取得成功。 案名及LOGO形象力行销概念基本概念定位核心-2案例概念由来及文化底蕴精神性广告语New Visual Angle形象定位核心-确定行销概念的切入点、以项目的目标客户定位 另一种定位方法是将产品与使用者或某一类使用

17、者联系起来，希望通过名人或特定阶层与产品联系起来，并能通过他们的特征和形象来影响产品形象。如米兰春天项目：“蓝调水岸时尚精英生活城”、以文化象征定位在当前的形象定位中，比较常见而且比较容易的做法是移植、套用、打造各种有代表性的异域风情，如欧式风格、北美风格，地中海风情，或高举中式风情的大旗，林林总总，项目用文化象征来差别化他们的项目形象，试图以文化统领，树立一种成功的标识，一种全新的生活方式，一种独特的难以替代的情调和价值。如文园春晓：“人文市区?山水院落” 案名及LOGO形象力行销概念基本概念定位核心-3案例概念由来及文化底蕴精神性广告语New Visual Angle形象定位核心-确定行销

18、概念的切入点、以行业或片区的引领者定位 如果项目在规模、品质、开发时间等方面有第一、引领或综合优势领先的特质，可以引领者的定位出现，气势磅礴，先声夺人，一亮相就可以引起市场的强烈关注。五缘湾“中国东南地产板块领航者”、“活力生态港 财智菁英城” 案名及LOGO形象力行销概念基本概念定位核心-4案例概念由来及文化底蕴精神性广告语New Visual Angle 充分阐述形象定位中核心概念提出的缘由，包括概念提出的宏观背景、蕴藏的文化内涵、可类比资源、支撑行销概念的有效资源、市场定位及发展愿景等，并以高度凝练的文案进行阐释与延展。形象力之三：概念由来及文化底蕴大学康城概念由来绿色、人文是人类居住的

19、终极梦想从有巢氏构木为巢到陶渊明的五柳斋，从路德维希的天鹅堡到莱茵河畔的优雅小镇绵延不止的居住梦想缔造了全球生态人居潮流 今天，大学康城，传承厦门人居的光荣与梦想用城市理想家园的制高级，将生态、艺术平衡有序地织进城市的肌理之中开启大厦门世纪级生态居住文化，并引领居住生活方式的全方位变革从此，一种代表未来居住文化的新大陆就此诞生并成就大厦门现代生活不可超越的范本海晟维多利亚概念由来海岸是世上最迷人、最昂贵的风景，也是人类永恒的度假天堂和居住梦想无数传世千秋的水岸名宅，如同梦幻般的维纳斯，自水诞生而后永恒。今天，海晟维多利亚，在城市一线海岸的黄金地段以壮阔的国际视野和对滨海生活的极致追求，打造一座

20、世界级滨海公园城30万海洋主题高尚社区，全国首个私家海洋会所，四万平海洋主题公园，与世界同步的滨海居住生活魅力营造上流贵族的居住天堂，高品质、高起点的大气规划，成就滨海生活新高度， 领航一个蓝色的居住时代！案名及LOGO形象力行销概念基本概念定位核心案例概念由来及文化底蕴精神性广告语New Visual Angle精神性广告语主要是对项目的主体目标客户群形象进行包装，创造项目价值之“形象价值”，即客户形象。如大学康城项目的精神性广告语“时代精英汇聚地，榜样人居大厦门”，也可以是对项目形象进行包装，如钟宅湾项目，精神性定位为“东南板块领航者”。案名及LOGO形象力行销概念基本概念定位核心案例概念

21、由来及文化底蕴精神性广告语New Visual Angle精神性广告语是虚的事物！主要内容形象力产品力利基力New Visual Angle产品魅力核心是产品核心魅力的物质形态的展示和升华，如大学康城项目产品魅力核心是由项目的绿色生态定位升华出的“绿色奥斯卡”。海晟维多利亚的产品魅力核心是“海洋之星” 俱乐部。产品魅力核心产品力物质性广告语基本概念案例产品力产品魅力核心是项目的精神堡垒！产品魅力核心是由产品力延伸而来，但不是产品力本身！明确万科城的钟楼算是算产品魅力核心？武汉沿海赛洛城引进北大附中作为社区的教育配套，北大附中是产品魅力核心吗？某楼盘的户型调高5.9米，是项目的最大卖点？那么调高

22、5.9的户型是产品魅力核心吗？讨论答案：是、不是、不是产品魅力核心产品力物质性广告语基本概念案例产品力哪边是可以被称作产品魅力化核心？New Visual AngleNew Visual Angle物质性的主导广告语主要是从物质层面对产品优势进行高度浓缩的概括，一般物质性的主导广告语可由魅力核心导出。如大学康城的广告语是“大厦门?新中心?生态艺术城”。产品魅力核心产品力物质性广告语基本概念案例产品力New Visual Angle精神性广告语与物质性广告语的不同？精神性广告语是客户形象和客户生活方式的包装与定位，是给予人们的一种精神感受。而物质性广告语是项目最实际的，是给予人们的一种物质享受。

23、新生代精英领地领舞乐活新生活乐活革命新潮流20万风尚新城时代精英汇聚地，榜样生活大厦门大厦门新中心 生态艺术城湖湾之间 城市腹地的全景臻品宽景水岸华宅，中产阶级荣耀New Visual Angle对项目资源和价值的梳理与表现，也就是项目的卖点挖掘，主要从以下三方面进行：产品价值人员价值服务价值产品魅力核心产品力物质性广告语产品力产品价值人员价值服务价值New Visual Angle项目大环境区域优势、外部的交通状况、景观资源、生活配套、教育配套等；中环境项目规模、中庭景观规划、立面风格、社区商业配套、教育配套、会所等；小环境户型特点、面积、格局、安保等。产品魅力核心产品力物质性广告语产品力产

24、品价值人员价值服务价值New Visual AngleNew Visual Angle人员价值人员价值，主要从三方面着手：一是开发商形象包装；二是配合单位形象包装（建设施工单位、规划设计单位、景观设计单位、物业服务单位等）；三是购房者的形象包装（对主力目标客户群的形象概括与提升）。 服务价值主要是提供哪些方面的服务，如私人管家式物业服务（部分有偿项目），如私人商务服务、私人家政服务等。产品魅力核心产品力物质性广告语产品力产品价值人员价值服务价值New Visual Angle连线题CBD私人家政服务景观设计建筑单位海景会所户型物业服务单位私人管家式物业服务产品价值人员价值服务价值主要内容形象力

25、产品力利基力New Visual Angle产品力指的是产品有什么，利益基本点的诉求指的是产品对客户有什么好处。以大学康城项目为例，生态住宅是其产品力，但是生态住宅的节能、舒适性更高就是实实在在的好处的，所以其利基诉求点为“同样的70年，生态节能住宅可以为您省出一套房子”。利益基本点的诉求利基力价格及付款方式设计形象定位的逻辑关联New Visual Angle价格及付款方式的设计多用在项目公开销售或促销时，是要通过策划与设计达到让客户觉得产品很便宜，刺激与提高目标客户的“需求意识与购买欲望”。如乐活小镇，该项目入市时恰逢央行第二套房贷政策出台，受此影响市场低迷，乐活小镇项目适时推出10%首付

26、政策，“10%首付，2万元起轻松落户厦门”的广告语在市场一片低迷之下，成功销售三百多套。利益基本点的诉求利基力价格及付款方式设计形象定位的逻辑关联New Visual AngleNew Visual AngleNew Visual Angle如何理解：“企业的整个经营活动要以客户满意度为指针，要从客户的角度、用客户的观点而不是企业自身的利益和观点来分析客户的需求，尽可能全面尊重和维护客户的利益”。在新景详达到客户满意，必须要做到的两点利益基本点的诉求：产品对客户有什么好处，让客户明确 产品所能带来的好处。价格付款方式设计：客户觉得产品很便宜，即物超所值！课程提纲厦门樱花山庄案例分享1-1 市场

27、信息1-2 定位设想1-3 针对性市场调查反馈1-4 准确分析、发现问题1-5 解决问题樱花山庄案例1-6 包装配合1）当时厦门最小户型为两房两厅、面积不小于75平， 售价不低于18万元的现状；2）大量的外地在厦人员欲定居厦门，约60万3）非厦门户口者享受不了“统建房”政策。1-7 经验总结1-1 市场信息1-2 定位设想1-3 针对性市场调查反馈1-4 准确分析、发现问题1-5 解决问题樱花山庄案例1-6 包装配合以低总价（小于10万，配合银行按揭）的一房一厅（面积初期设计为：45M2）满足该目标客户群在厦门有自己家的需求之市场定位。1-7 经验总结1-1 市场信息1-2 定位设想1-3 针

28、对性市场调查反馈1-4 准确分析、发现问题1-5 解决问题樱花山庄案例1-6 包装配合该目标客户群不接受该产品。1-7 经验总结1-1 市场信息1-2 定位设想1-3 针对性市场调查反馈1-4 准确分析、发现问题1-5 解决问题樱花山庄案例1-6 包装配合一房一厅不能满足三口之家基本生活功能的主要问题；排除了目标客户群不接受小面积户型的关键问题，否则本创意将无营销意义。1-7 经验总结1-1 市场信息1-2 定位设想1-3 针对性市场调查反馈1-4 准确分析、发现问题1-5 解决问题樱花山庄案例1-6 包装配合将产品调整为：总价为12万左右的二房二厅 （面积调整为：56M2）1-7 经验总结1

29、-1 市场信息1-2 定位设想1-3 针对性市场调查反馈1-4 准确分析、发现问题1-5 解决问题樱花山庄案例1-6 包装配合为解决面积小的负面问题：认为；利用目标客户“年轻人”“善于追求生活情趣” 特征及利用“日本的公寓均是小面积”错觉，大胆采用“日式花园公寓” 行销概念，既解决面积小的负面问题，又避开了当时宣传的“欧风潮”，又深受目标客户的喜欢- 作到了：独树一帜/投其所好/一针见血 ； 1-6-1）行销概念：“日式花园公寓”1-6-2）魅力中心：由“日式花园”升华出的“樱花”，1-6-3）物质性主导广告语： “一处樱花烂漫的魅力家园”1-6-4）利基点：两房两厅自己的家1-6-5）利基诉

30、求力：“两房两厅均售12万 - 首付4.8万 / 月付1280元”1-7 经验总结1-1 市场信息1-2 定位设想1-3 针对性市场调查反馈1-4 准确分析、发现问题1-5 解决问题樱花山庄案例1-6 包装配合1-7 经验总结樱花山庄成功经验是：（1）优秀的“市场定位”，其“唯一性” 与“市场有效需求和容量”双层过滤均符合要求。（2）尊重市场，认真、严谨地进行“针对性市场调查”工作1-1 市场信息1-2 定位设想1-3 针对性市场调查反馈1-4 准确分析、发现问题1-5 解决问题樱花山庄案例1-6 包装配合1-7 经验总结樱花山庄形象定位的过程：案例模拟大p k假定前提一：北京“八”环外一块地

31、，总建10万，容积率4 地块周边环境忽略不计；地块成本忽略假定前提二： 以北京的出租车司机为目标客户要求：1、模拟前期市调，计算客户容量、购买力等 2、在目标客户已经假定的前提下提出战略定位3、撰写形象定位Pk规则： 各队15分钟时间讨论，撰写形象定位， 小组展示，展示说明时间不超过3分钟 每组两枚金币投票，秦总两枚；如并列秦 总一票定胜负； 一、二、三名分获5、3、1枚金币！ 实际上，经常会碰到的问题是，当我们接到一个项目时候，产品都已经做好了，那么，这个时候，形象定位该如何做？课程提纲形象定位的炼制过程-以特房山水新座为例【对区位认知】湖边水库片区万科项目的启动对该片区的崛起有不可磨灭和替

32、代的作用，随着6?8世茂，万科继续跟进该区域摘地，可见其向岛内为数不多的高尚湖景居住区演变的趋势。东部片区目前市场特征大盘为主高层规划高价位推盘楼盘定位高端大户型占主导东部片区未来走势高价持续拉动别墅项目逐步推出客群多区域化户型规划物业竞争主流厦门向东湖边水库高起点的新住片区正在迅速崛起。厦门成熟城市区难以动摇的厦门港区金尚-枋湖片区五缘湾片区20年内难动摇的空港 城市外拓区域只能拘泥于此，所以在这个大兴土木的年代，东拓是一种被迫。 东部的几大板块开发得如火如荼,5年内大型综合居住区的形成势成必然之局湖边水库片区观音山-会展片区环湖里大道湖心岛休闲文化中心金边路咖啡酒吧街社区商业服务中心钟山小

33、学 钟山高中湖西小学 湖西高中万科金域蓝湾 上东美地圣玛利医院地块1公里周边情况湖边水库湖边花园保障性住房下湖安置房上湖安置房蔡塘、古地石安置房口腔医院前坑、后坑安置房地处湖边水库边缘地带，理论上高层可以看到湖，属于城乡结合部地域。山水新座/尚座本案基地环境 商业配套：加州(瑞景)商业广场 、古地石规划商业街区 、江头SM商圈 、 观音山商业街 、 台湾街; 教育配套：规划建设8个幼儿园和湖西小学、湖西高中、钟山小学、钟山中学、蔡塘九年制学校(学校一般); 医疗配套：中医院,规划建设圣玛利医院和口腔医院分院;交通配套：仙岳路、金山路、环湖里大道、 BRT; 景观休闲：湖边水库、虎仔山、观音山、

34、金山、东芳山、五缘湿地公园、忠仑公园等. 3公里范围内地块3公里配套情况从3公里范围来看，新配套年年提升，区域具备成为新明星板块的气质。2009G21本案基地环境【对产品认知】产品研判“特房山水新座、山水尚座”主要建筑经济技术指标用地面积32373.549建筑面积总建：146666.38，其中住宅面积106990A#占地：17709.811，总建：94943.70B#占地：14663.739，总建：51722.68容积率3.51绿地率37.26%规划情况规划11栋住宅及部分商业户型住宅总数约858套，其中120-140为主力户型湖边花园A#B#A地块规划为5栋百米超高层B地块规划为6栋高层住宅

35、B地块6栋小高层建筑，围合小区景观楼栋号户型面积套数A地块1三房两厅113-120621两房两厅104312、3三房两厅127-1412404三房两厅136-143605三房两厅128-136120各栋顶层五房三厅249-2755B地块1三房两厅123322三房两厅94-102483三房两厅94-98964两房两厅9516三房两厅109325两房两厅9516三房两厅109326两房两厅9516三房两厅10932各栋顶层四房两厅165-18312五房两厅177-1796产品研判95-110的两房及三房为B地块主力户型1号楼南北通透动静分明入户花园客厅、餐厅独立一梯两户，南北通透，户型方正，空间使

36、用率高一梯两户设计，大大降低电梯等待时间户型方正，且动静分明，空间使用率极高配备入户花园，赠送一半面积，提高性价比房间方正宽敞，使用舒适产品研判部分户型存在通透问题，影响价格提升优点：小三房，功能齐全，面积集约，A户型南北通透，B户型则每个功能房均朝南缺点：沿街面，噪音较大，功能分区不明显，易造成干扰产品研判A户型B户型2号楼3号楼沿街第一排，景观资源较为丰富，赠送部分面积产品研判三种户型均有较大阳台，赠送一半面积NA户型B户型整体景观视野较好，直面中庭景观，但沿路第一排，噪音较大大阳台、飘窗赠送面积A户型南北通透，但功能分区不明显B户型虽无南北通透，但每一功能房均朝南向飘窗赠送面积4号楼两房

37、、小三房搭配供应，赠送部分面积，提高性价比产品研判入户花园，赠送面积飘窗，赠送面积，提高空间使用率景观视野丰富，直面享受中庭景观，入户花园、飘窗、大阳台等赠送面积A户型南北通透，动静分区，配备入户花园，提高使用便利性B户型空间排布较为合理，最大程度上利用空间，并且各功能房均朝南A户型B户型A户型5号楼南北向布局，沿路第一排，噪音污染较为严重，但赠送部分面积产品研判A户型B户型A户型入户花园，赠送面积飘窗，赠送面积，提高空间使用率楼栋南北向排布，但无法正对中庭景观，在景观上较弱户型上与4号楼相同一梯三户，类板楼设计，位处小区深处，无噪音及粉尘污染，直面中庭无敌景观产品研判6号楼入户花园，赠送面积

38、飘窗，赠送面积，提高空间使用率南北通透A户型B户型A户型楼栋南北向排布，直面中庭无敌景观，又处小区深处，没有噪音及粉尘污染，位置较好户型上为类板楼设计，A户型南北通透，但功能分区较弱且大门正对卫生间，B户型虽无南北通透，但各房间均朝南5号楼4号楼3号楼6号楼2号楼1号楼小区整体排布规则，错落有致，围合式布局，景观视角最大化在小区内部景观上，除5号楼稍差外，其余均能直面小区中庭景观，而3、4、6号楼景观最佳2、3、4、5号楼均沿街排布，会有一定噪音及灰尘污染，但在高层可远眺五缘湾，视线较好在朝向上，均为南北向排布，最大程度保证采光通风，楼间距也较大户型分布上，1号楼为纯板式，一梯两户，且户型最佳

39、，而2、3号楼户型相同，虽有所瑕疵，但赠送部分面积，4、5、6号楼户型相同且较好，仅次于1号楼，赠送部分面积产品研判【客户认知】我们关注的则是：35-50岁城市中坚阶层理由1：在中高端住宅市场中抢占市场份额，必须关注 “时代中坚”。理由2:要充分利用该片区100 以上户口的有利政策，去吸引新厦门人中坚阶层。理由3：区域未来潜在的75万大量高端大户型供应。但是对于厦门东部城市化发展进程而言，3550岁的中坚阶层力量不能被忽视。目标客群分析基础客群引导客群偶得客群偶得客群 省外客户区域来源：省内其它区域及省外职业特征：私营业主、企业高管、投资客、炒房团等购买兴趣：主要看性价比置业目的强度：投资为主

40、，部分自住置业特征：重升值潜力 经济能力：实力雄厚，已有多套住房中产阶级和外地专程来厦客户新厦门人、城市中坚省内其它区域及省外客户引导客群 中产阶级及外地专程来厦置业客户区域来源：厦门或海西区域职业特征：金融工作者、类公务员等高收入群体及外地私营企业主购买兴趣：意向度尚可，是后期主要推广引导的阶层置业目的：主要是自住，有部分投资置业特征：重配套、教育经济能力：望子成龙、资金实力能够支付，但花钱谨慎 基础客群 新厦门人，城市中坚区域来源：祖籍外地，在厦门奋斗多年，事业有成职业特征：高级白领、企业中高管、私营业主、中高级公务员购买兴趣：兴趣较强置业目的：自住为主置业特征：重品质、重服务经济能力：成

41、功家庭、年收入50万以上，家道殷实，收入丰厚以新厦门人、城市中坚阶层为主要客群，城市中产阶级及专程来厦置业客群可作为引导目标客群【价值梳理】企业品牌项目品牌建筑规划产 品品牌地段环境建筑建筑外观内部空间特房集团，厦门老牌国有开发企业延续特房一贯形象，项目作出区域特色A地块6栋超高层，B地块5栋高层现代，时尚部分阳台挑高6米，公寓为标准层高外部景观商圈资源交通便利性现有氛围及配套区位发展前景紧邻仙岳主干道，未来衔接BRT虎仔山，湖边水库，五缘湾未来城市中心，万达城市广场软件园2期高尚住宅生活区园林园林设计理念组团简介度假风情，自然相容暂略利好政策区域性户口政策100平方米带2个红印户口核心优势界

42、定项目关键词借 势新厦门人全景生活红印户口稀缺板式美宅豪宅区内外双景山、海、湖、湾 项目形象定位营销策略总纲1、坚持 “高性价比”最高原则。和世茂和万科相比，我们有以地价较低为基础的价格优势，项目整体定位并非豪宅。因此在“价优”的基础上如何显示“性优”的特质；2、差异化的形象定位，借助”全景“的概念提升项目形象价值、使整个项目立体化；3、在营销策略和上，做万达、世茂、万科的”跟随者“；4、整合万达、世茂等炒作的区域价值点，借势挖掘并做足区域价值！豪宅区域价值，具有落户优势的未来城市全景社区市场机遇万达广场就在项目旁边，配套一站式未来区域豪宅齐集，片区价值优势明显板式住宅非常稀缺100户口政策当

43、下市场新项目推广稀少客群机遇 新厦门人但是岛内情结严重，有条件主要在岛内购房； 投资客看重厦门在海西规划中的战略价值，及区域远景（客观评价）有一定成就，接轨国际已于周边工作、生活城市机遇 厦门岛与生俱来的城市优势；海西政策利好推动厦门快速发展，动车的通车；湖边水库为厦门未来新中心，政策导向，区域首推外部环境导向内部因素导向产品价值大露台尽展时尚菁英生活，超值生活享受100协办2个户口 产品以100左右中小户型产品为主力，属片区市场稀缺产品 国有企业背景，实力雄厚，美誉度高 多年高品质建筑信誉 积累客户的忠诚度和美誉度品牌价值【客群描述】 “不在乎这个城市是不是故乡，关键要有我的主场”户口需求客

44、群。 他们稳健，有抱负和梦想，希望通过个人的打拼在城市里建立自己温馨幸福的家庭。 他们视野开阔，懂得享受生活的真谛，有品位，讲求生活质量，更执著地为未来而努力。 他们家庭其乐融融，孝敬老人、照顾小孩，看护自己的家！他们需要生活配套、交通便捷、绿色生活、怡情景致全景生活的展现！放大核心价值以USP占据市场高位激发目标客户购房欲激发目标客户购房欲形 象 定 位项目形象是打响产品认知战的信息核心，是塑造项目品牌的关键之一。项目形象定位是整合营销传播的基础和前提；主要是通过对包装九大核心信息要素进行提炼，充分挖掘项目优势资源，并从中寻找相关卖点。利基诉求力产品力商品利益支持点商品利益基本点的诉求力要素

45、1：案名及 LOGO要素2：行销概念要素3：精神性的主导广告语要素4：概念的由来与文化底蕴要素5：产品魅力核心要素6：物质性的主导广告语要素7：产品力的基本内容要素8：利益基本点的诉求要素9：价格及付款方式的设计形象定位体系形象力项目识别特性城市中产全景生活典范社区形象定位前提1、纵观湖边水库片区整体未来规划，决定项目的天然贵族气质2、项目B地块产品差异化不大，因此形象定位将更加突出目标客群的性格和圈层特点3、项目将从未来区域、配套、景观、生活方式等全景展现客群生活的每一个层面案 名【特房山水新座/尚座】【山水】虎仔山、湖边水库、五缘湾、湿地公园厦门最具魅力的山水景色全景展现，打造出居者乐山好

46、水的生活空间；“新座”亲和、自然，诠释出客群特点以及此地块本身的规划，“新座”特质深入人心；“尚座”高远、深邃，贴近高尚住宅的定位和项目整体产品特质，突出精装产品的品质；【山水新座】【 山水尚座】案名整体富有美感和诗意，便于填充和演绎更多内容，让项目形象更为鲜明生动，饱满充实。智者乐山 仁者乐水一切生活的心境可以全部纳藏于山水之间14万平米东南亚全景典范社区景观、商业、生活、品质、心情生活一切的乐事可以有山、有水、有天地LOGO 阐释 整个LOGO的设计融合了区位、景观、客群的特点，恰到好处的诠释出项目“全景社区”的核心定位； 湖边水库的区位犹如一条游动的热带鱼，在赋予贵气的同时也表明了项目客

47、群的定位； 水纹同热带鱼的融合既表现出项目观湖揽海的景观特点，同时也暗喻了项目“东南亚”热带风情园林。行销概念全景生活 典范社区城市中产全景生活典范社区水岸之于人类的意义不仅是征服的对象更是梦想的栖息之地【特房山水新座】坐拥五缘湾湿地公园的静谧近享湖边水库的水岸生活比邻观音山勃勃生机山景、湖景，海景的大气尺度在城市黄金聚点以超然的姿态，点亮城东繁华总建14万黄金比例的舒适社区37绿化率的东南亚风情园林社区宽景水岸华宅，中产阶级荣耀精神性广告语宽景水岸华宅，中产阶级荣耀一个最值得人敬仰的阶层一个最让人陶醉的梦想国度当城市中产牵手巴厘风情生活便神奇般活色生香起来特房?山水新座 看海、观湖、听涛、撷

48、香宽景水岸华宅，中产阶级荣耀享受都市繁华，品揽湖湾静谧如诗如歌的美好画卷在繁华优越的背景下蓬勃绽放物质性广告语湖湾之间 城市腹地的全景臻品山海之间，湖湾深处特房?山水新座以超前的眼光和宏阔的魄力近揽虎仔山、湖边水库美景；远眺五缘湾、湿地公园雅致14万平米全景典范社区，1.2万平方米纯正东南亚风情血统的园林景色新古典主义建筑风格，园林中四处散落着主题小品在城市腹地，尊享城市三大主干道紧邻BRT便捷交通以卧虎藏龙之姿，享极致都市人生有家，有情，有事业，有美景无限人生在花开花落潮涨潮落间优雅展开产品力及产品魅力核心【片区价值】在湖边水库 发现巴厘岛坐拥五缘湾湿地公园的静谧近享湖边水库的水岸生活比邻观

49、音山勃勃生机山景、湖景，海景的大气尺度在城市黄金聚点以超然的姿态点亮城东繁华【开发商品牌】老牌国企 在湖边水库荣誉钜献在湖边水库 发现巴厘岛特房集团公司成立二十多年始终坚持“质量为本、信誉第一”的原则以丰富的综合开发经验、先进的开发与营销理念致力于为厦门提供良好的人居环境产品力及产品魅力核心【园林建设】生活好比在度假总建14万黄金比例的舒适社区37绿化率的东南亚风情园林社区24超密度住宅，舒适溢于言表生活就在巴厘岛每天犹如出境游【户型】大尺度板式结构照顾到每位家人的生活习惯?推窗，和海风抱起了满怀，户型方正实用的板式格局，真正做到南北通透小进深，大面宽，尊重居者全部生活习惯为了老人，可以把洗手间安排在最能到达的地方为孩子的成长，可以让绿色探进头来为女主人让厨房更具写意4.8米超大观景阳台，最大景观面呈现，最高6米挑高露台，满足最大生活畅想回到家，还以为徜徉在自然户外?利 基 诉 求 力【户口】城市向