房地产金融七课课件

1、房地产金融七课,房地产金融:第七讲,房地产金融七课,住房公积金,根据1999年颁布、2002年修订的住房公积金管理条例，住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。 是一种强制性的公益筹资政策。政府通过强制储蓄帮助居民积累购买住房的资金。 制度起源于新加坡。 住房公积金有如下特点 （1）普遍性，城镇所有在职职工，无论其工作单位性质如何、家庭收入高低、是否已有住房，都必须按照条例的规定缴存住房公积金； （2）强制性（政策性），单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立的，住房公积金的管

2、理中心有权力责令限期办理，逾期不办理的，可以按条例的有关条款进行处罚，并可申请人民法院强制执行； （3）福利性，除职工缴存的住房公积金外，单位也要为职工交纳一定的金额，而且住房公积金贷款的利率低于商业性贷款； （4）返还性，职工离休、退休，或完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系，户口迁出或出境定居等，缴存的住房公积金将返还职工个人。,房地产金融七课,新加坡公积金与住宅资金流动,房地产金融七课,中国住房公积金贷款流程一,房地产金融七课,中国住房公积金贷款流程二,房地产金融七课,中国住房公积金贷款流程三,房地产金融七课,住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户

3、存储、财政监督的原则。 职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额： （一）购买、建造、翻建、大修自住住房的； （二）离休、退休的； （三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的； （四）出境定居的； （五）偿还购房贷款本息的； （六）房租超出家庭工资收入的规定比例的。 依照前款第（二）、（三）、（四）项规定，提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金账户。 职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。 缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、

4、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。,房地产金融七课,参考与西安晚报什么情况下可提取住房公积金？,1.购买、建造、翻建、大修自住住房的； 2.达到国家法定离退休年龄，或已正式办理了离退休手续的； 3.完全丧失劳动能力，并与所在单位终止劳动关系的； 4.出境定居的； 5.偿还个人购买自住住房贷款本息的； 6.支付房租超出家庭月工资收入15%以上部分的； 7 正在享受城镇居民最低生活保障待遇的； 8.本人、配偶及其直系亲属因患重病（慢性肾衰竭、恶性肿瘤、再生障碍性贫血、慢性重型肝炎）和因做心脏瓣膜置换手术、冠状动脉旁路手术、颅内肿瘤开颅摘除手术、重大器官移植手术、主动脉手术

5、造成家庭生活严重困难的； 9.遇到突发事件，造成家庭生活严重困难的； 10.连续失业两年以上，家庭生活严重困难的； 11.职工在职期间去世，由继承人或受遗赠人领取； 12.职工为农业户籍或非西安地区户籍并与所在单位终止劳动关系的。,房地产金融七课,住房公积金缴存范围：（不含在以下单位工作的外籍员工） 1、机关、事业单位； 2、国有企业，城镇集体企业，外商投资企业，港澳台商投资企业，城镇私营企业及其他城镇企业或经济组织； 3、民办非企业单位、社会团体； 4、外国及港澳台商投资企业和其他经济组织常驻代表机构。 城镇个体工商户、自由职业人员，可以申请缴存住房公积金（注：并不是每个设区城市的住房公积金

6、管理中心都允许城镇个体工商户、自由职业人员交纳住房公积金，具体情况请咨询当地住房公积金管理机构） 职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%；有条件的城市，可以适当提高缴存比例。具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级人民政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准。 城镇个体工商户、自由职业人员住房公积金的月缴存基数原则上按照缴存人上一年度月平均纳税收入计算。,房地产金融七课,办理公积金贷款需要4个条件 1、首先你工作的单位给你上了公积金，那么你就有了个公积金帐号； 2、公积金需缴存12个月以上，时间和缴存额必须满12个月（购买政策性房只需一个月） 3.未有尚

7、未还清的公积金贷款 4.是成年人 需要的相关手续，需要准备： 1、你的公积金帐号； 2、单位的公积金帐号； 3、月缴存额； 4、缴存比例； 5、公积金缴存地点。 通过以上5点就可以计算出你最高可以贷多少钱。,房地产金融七课,贷款类型 1.个人住房公积金贷款：个人住房公积金贷款是住房公积金管理中心用住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻修、大修自住住房、集资合作建房的住房公积金存款人 发放的优惠贷款。 2.个人住房公积金组合贷款：是指当住房公积金贷款额度不足以支付购房款时，借款人在申请住房公积金贷款同时又向受托银行商业性个人住房贷款，两部分贷款一起构成组合贷款。组合贷款中住房公积金贷款由管理中

8、心审批，商业性贷款由受托银行审批。 房地产开发商与管理中心和受托银行签订商品房按揭贷款合作协议，由房地产开发商为借款人提供阶段性保证担保，并按贷款总额一定比率缴存保证金，待产权证办妥完成抵押登记后，结束保证担保责任，转为所购住房抵押担保。借款人向管理中心提出贷款申请，获得批准后有受托银行与借款人签订借款合同，办理用款手续。 3.个人住房公积金置换组合贷款:个人住房公积金置换组合贷款，是先由银行用 银行资金对借款人（缴存住房公积金的职工）发放商业性住房贷款后，再由受托银行代理借款人向管理中心申请公积金贷款。借款人的公积金贷款额度控制在其公积金基本贷款额度内且不超过商业住房贷款金额的70%，其公积

9、金基本贷款期限比商业住房贷款期限短一年以上。,房地产金融七课,个人住房公积金贷款,公积金住房贷款合同订立和履行的程序； A、借款申请人提出贷款意向，领取有关资料； B、借款申请人提出书面申请； C、评估； D、贷款人开具贷款承诺； E、贷款人开具调查通知单； F、银行调查； G、签署委托合同、委托通知单； H、划款； I、放款；,房地产金融七课,借款申请人提出贷款意向，领取有关资料 主要是向住房公积金管理中心的经办人员口述一些相关情况，提出贷款申请，领取借款申请表及相关资料。 经办人告知需要准备的资料。 借款申请人提出书面申请 A、个人住房公积金贷款申请审批表； B、申请人及配偶住房公积金缴存

10、手续、身份证、结婚证及与原件相符的复印件； C、申请人偿还贷款本息的能力证明（证明格式由住房公积金中心提供，由申请人所在单位认可盖章）； D、购建房资料：按购买方式分别提供以下证件的原件和核对有效的复印件：1、购买开发公司商品房的，提供已在房管部门备案的购房合同、已付购房款收据及商品房预售许可证；2、购买市场二手房的，提供经房管部门登记的买卖合同、交易手续费收据、契税完税凭证；3、自建住房的，提供土地、规划、建设等部门签发的土地使用手续或建造私房审批表、建设工程规划许可证或建筑工程施工许可证，建房进度情况证明；,房地产金融七课,E、抵押房屋所有权证、抵押房屋价值评估书或价格承诺确认书； F、住

11、房公积金管理中心认可的贷款申请人银行存折或储蓄卡； H、住房公积金管理中心要求提供的其他材料。 评估 开具抵押物审核评估通知单，借款人持单到评估机构对房屋进行评估。 贷款人开具贷款承诺 住房公积金管理中心根据申请人所提供的材料进行审核。 未签署正式购房合同的，审核同意贷款后开具贷款承诺书，凭此书去签定购房合同，此时必须办理预售登记。 贷款人开具调查通知单 审核后，确定贷款额度、期限，担保方式； 开具调查通知单。,房地产金融七课,银行调查 调查通知单上指定的银行对贷款进行调查，并指导订立贷款合同； 需要盖章的合同（保证合同、收押合同等）到有关部门加盖公章； 采用财产抵押担保或购买购房综合险的办理

12、有关保险手续； 采用保证的银行对保证单位进行审核调查； 签署委托合同、委托通知单 管理中心对相关资料审核后，与银行经办机构签订委托合同和委托通知单，通知银行可以办理放贷手续。 划款 银行确定具体的放贷日期，通知借款人； 放贷日（或提前一两天）填写个人住房担保委托贷款拨款明细单加盖银行经办机构公章后到管理中心办理划款手续； 管理中心贷款经办人员对明细单审核后开具拨款通知单，通知财务人员开具有关划款单据。 放款 直接拨付至售房单位帐户。,房地产金融七课,个人住房组合性贷款,个人住房组合贷款是由住房资金管理中心运用政策性住房资金、贷款银行运用信贷资金向同一借款申请人同时发放的、用于购买同一套自住普通

13、商品房住宅的个人住房贷款，是政策性和商业性贷款的组合。需要同时适应两者的程序。 贷款人先向住房资金管理中心申请，并提交相关资料；管理中心向银行出具委托调查通知单（明确贷款数额、期限并注明“组合贷款”字样），银行收到委托调查通知单及其他资料后，要求借款人填写个人住房贷款申请表，由受托银行调查并把结果通知委托人-管理中心。 银行同意贷款的，须通知管理中心签发委托贷款通知单，并与之签订委托贷款委托合同。银行凭委托贷款委托合同和委托贷款通知单向借款人同时发放两种贷款。 分别签订借款合同，生效日期相同，期限相同，银行须为此开设政策性和经营性两种帐户进行核算。 抵押等担保实现的时候，住房资金管理中心有优先

14、受偿权。,房地产金融七课,中国人民银行个人住房贷款管理办法,第十二条：用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。即，贷款期限为年期以下（含年）的，执行半年以下（含半年）。法定贷款利率；期限为至年（含年）的，执行个月至年期（含年）法定贷款利率；期限为至年（含年）的，执行至年期（含年）法定贷款利率；期限为至年（含年）的，执行至年（含年）法定贷款利率；期限为年以上的，在至年（含年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过。 第十三条：用住房公积金发放的个人住房贷款利率在个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为年至年（含年）的，加1.个百分点；期限为至年（含年）

15、的，加.个百分点；期限为至年（含年）的，加.个百分点；期限为至年（含年）的，加2.88个百分点；期限为年至年（含年）的，加3.42个百分点。 第十四条：个人住房贷款期限在年以内（含年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按应利率档次执行新的利率规定。 2011年4月7日，据住房和城乡建设部昨日发布的中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.00%上调至4.20%。,房地

16、产金融七课,还款,借款人应与贷款银行制定还本付息计划，贷款期限在年以内（含年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在年以上的，按月归还贷款本息。 借款人可采取委托扣款方式（办理银行卡）或柜面还款方式还款。 提前还款（各个银行的一些规定） A、贷款期限1年（含1年）的，经银行同意，可以提前清偿全部贷款，按实际使用期限结计利息，不得提前部分还款； B、1年以上的，可部分也可以全部还款，已还部分不在计息，已经收取的不再返还； C、部分还本的，应有一定的限制额度，超过限额提前还款的，借款人可根据需要调整还款计划，即期限不变，分期还款额做相应的变化； D、低于限额的则不调整还款计划。,房地产金融

17、七课,住房贷款风险及防范,住房贷款风险主要有： 1）借款人的信用风险； 2）抵押物价值风险； 3）市场风险； 4）其他风险。 基本的防范措施为：保险，如：投保房屋财产险防范抵押物价值风险；投保个人住房贷款寿险防范借款人信用风险。 其他风险： 租赁权对抗的风险 1）按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。 2）其次，租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。 3

18、）另外，如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。,房地产金融七课,抵押登记权的风险 “一物多押”的风险。担保法第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。 土地使用权的风险。 银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理