房地产成本测算分析

1、房地产成本测算分析房地产成本是不同于会计中的成本概念的， 它在形式上是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的， 其实质是以房地产的重新开发成本为导向求取估价对象的价值， 但现实中的房地产价格构成极其复杂， 不同地区、不同时期、不同类型的房地产， 其价格构成形式可能不同。 房地产成本的测算涉及因素较多，还有很多重要问题仍不清楚。 目前，房地产成本的核算已是一项重要的研究课题。许多学者都对此有独到见解。 这些专家学者都对房地产成本做了深入细致的研究思考， 本文将综合这些文章中的观点， 给出自己的房地产成本的测算。得出房地产成本大致范围将其与房地产价格进行对比，以检验是否合理。5.1房

2、地产成本的构成本文以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例， 并从便于测算各构成项目金额的角度， 来划分房地产价格的构成。 在这种情况下， 房地产价格通常有以下三大项构成： 即主要包括地价，建筑安装工程费用和各种税费，开发商利润等人员劳动。土地及大配套费用C1主要包括：土地款即取得房地产开发用地进行房屋建设所必需的税金、费用等、城市建设配套费以及拆迁安置、补偿等费用等；前期费用 C2主要包括：三通一平费用、规划设计费、施工图设计费、环境方案设计费、综合管网设计费、人防管理费、招投标费、墙改费、地名费、施工图审查费、勘查放线费、新建登记费、面积

3、测量费、产权交易手续费、地籍地形图、核地、合同审查、水泥专项基金、环境评估费、白蚁防治费、防雷检测费、综合服务费等；建筑安装工程费用C3主要包括：住宅土建、安装成本、土建监理费、质量监督费用、 变更及签证；1 / 6市政基 施 C4主要包括：供 、供水、燃气、通 、 、智能化、 境工程、排水等；公用配套 施 C5主要包括：人防工程、学校、物 用房等公共性建筑等；不可 C6 未来不确定的 用在 算 通 不可 加以反映， 一般需要通 判断； 金成本 C7 款利息等相关 目， 具体与公司 外来 金的依 程度和公司操作速度有关；相关 和税 C8主要包括： 售 用 +管理 用 + 税 +土地增 税等；其

4、他 C9； 上：房地 价格公式 ：C=C1+C2+C3+ +C9+P=i其中： C1 土地价格； C2+ C3+ + C9 建筑安装工程 用和各种税 构成之和。P 开 商利 等人 成本；5.2 房地 成本 准及核算5.2.1土地价格土地价格作 房地 开 中的一 重要成本，它的基本公式 ：2 / 6土地价格 =土地取得 +土地开 +投 利息 +投 利 +土地增 收益 +土地出 金另：土地估价 ，可将城市土地分 估价，一般可将城市分 十个 ，城市 熟地列 最差 ， 可根据需要 行土地 修正各 土地之 的一般价格差异。5.2.2建筑安装工程 用和各种税 构成此 数据即 C2+C3+ +C9 建筑安装

5、工程 用和各种税 构成之和。因 成本包含 目 多， 算起来比 繁 ， 故将 成本具体 算 列在附 A 中。5.3 以江 省常州市某普通地 例，按上述方法 算成本 假 一 建在位于市区 的普通家庭住商品房， 算 程如下：一、地价：土地取得 （1）土地 （含税 ）据常州市物价局等相关 定，土地 准， 用地 36000 元 / ，即 54 元/m2.(2) 力安置 据常州市物价局等相关 定，被征土地 力由 企 接受按 40000 元 / 人 。通 ， 地区耕地面 与 力数量比 1:16 ，养老与吸 比 3:7 ， 地区男女人口比例 1:9.02 ， ： 力安置 =40000*1.6*0.7=4480

6、0 元/ ，即 67.20 元 /m2养老 准按照相关 准 ：男性87459 元/ 人，女性 116215 元/ 人。养老 =（87459*1+116215*0.92 ） *1.5*0.3/(1+0.92)=45557.06元/ ，即 68.34 元/m23 / 6安置补助费 =劳动力安置费 +养老费 =67.20+68.34=135.54 元/m2(3) 农户拆迁费 : 按规定该地区农户拆迁费按照每户平均 15 万元，每亩约 0.8户支付。则：农户拆迁费 =15 万元 / 户 *0.6 户/ 亩=120000 元/ 亩，即 180 元 /m2(4) 耕地占用税 : 根据相关标准，该地区为 1

7、0 元/m2(5)耕地占补平衡费 :根据相关标准，该地区为 15000 元/ 亩，即 45 元/m2(6)征地管理费： (1)+(3)+(4)+(5)*2%=54+180+10+45*2%=5.78元 /m2(7)不可预见费： (1)+(3)+(4)*2%=4.78元/m2综上：土地取得费 =(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)=462.39元/m2二、土地开发费：根据相关规定，三通一平费用合计为95 元/m2三、投资利息：假设土地取得费在取得土地是一次投入，土地开发开发期为半年，开发期费用均匀投入，取银行一年期贷款利息 5.13%，则利息 =462.39*(1+5.13%)

8、0.5-1+95*(1+5.13%)0.25-1=13.35元/m2四、投资利润：取行业平均土地开发年投资利润率为12%，则投资利润 =（ 462.39+95）*0.5*12%=33.44 元/m2五、土地增值收益：根据估价对象的土地用途、所处位置及市场状况，土地增值收益率取20%，则土地增值收益 =（土地取得费用 +土地开发费 +投资利息 +投资利润） * 土地增值收益率=（ 462.39+95+33.44+13.35 ） *20%=120.84 元 /m24 / 6六、土地出 金 =（土地取得 用 +土地开 ） *30%=（ 462.39+95）*30%=167.22土地价格 =土地取得

9、+土地开 +投 利息 +投 利 +土地增 收益 +土地出 金 =692.24 元 /m2。 上：参考各方面数据，我 所收集的第二 成本（后期建筑用成本及相关税 ） 算得数据 C2+ C3+ + C9=2661元 /m2。我 取的江 省常州市某普通地 ，按上述方法 算的建房成本之和 3353.24 。由于房地 估 的特点，相关的决定因素 多。一般估价 ，根据房地 市 行情 料， 合估价 象周 的房地 市 情况，分 取与股价 象相 的若干住宅价格作 比 案例， 行区域、日期、交易情况、各 因素的修正，根据估价 象的具体情况求得相关参数， 而求得房地 投入成本。 其余土地可以根据我 6 中所提供的各

10、 土地之 的价格差异表中的数据并 合 城市的所取地 的特殊情况 定相 的修 参数 行 算，从而得到相 的房地 成本价格。 当注意的是，同一 的城市，同 型房地 的建 用成本差 不大，而相 等 的城市， 房地 建 用成本有一定的差距，且跟 GDP等宏 数据有一定的关系，但也不会出 极大的差 。至此，我 在 行房地 成本 算后 ，房地厂商的定价要 高于房地 的建 用成本。 关于房地 行 到底暴利与否， 内外一直争 不休。 本文主要采用的是房地 估价 范（ GB/T 50291）中 定的估价 范程序，数据来源是常州市房地 年 中的数据，所 公式及数据有 的可信度。从我 的 算中基本可知，若按照房地 成本由地价、建筑安装工程 用和各种