造价方向课程设计

1、工程造价管理课程设计土木工程1103班1项目概述 某房地产项目为新建项目，项目分二期滚动开发，占地5. 2 hm2 (78亩) ，规划总开发面积约为90000 m2 (含地下车库面积)，总用地面积为52026 m2。其中住宅面积为70000 m2（一期开发50000 m2 ；二期开发20000 m2），商业用房面积为13242 m2（一期开发4800 m2 ；二期开发8442 m2），地下车库面 积为6758 m2，结构形式为框架结构。 项目实现预售后，通过收取预售房款可为企业提前收回投资，本项目资金筹措渠道由企业自筹、预售房款和银行贷款三部分构成。 项目预计2年内全部竣工交付使用。第一年拟投

2、入资金30000万元，其中企业自筹14000万元；银行贷款6000万元；预售房款10000万元。第二年完成其余全部资金投入。2. 设计内容及步骤2.1完成建设投资估算 建设投资估算依据如表1所示，根据估算依据完成项目总投资估算（单位：万元）。 表1建设投资估算计费标准序号项目名称计费标准计算过程金额（万元）1土地费用350万/亩350*78273002前期费用立项可行性分析土地费用的3%27300*3%819规划设计费工程总造价的3%10800*3%324地质勘探费土地面积 8元/ m25.2026*841.6208现场“七通一平”费建筑面积 50元/ m29*504503工程总造价1200元

3、/ m29*1200108004公共配套设施费100元/ m29*1009005工程监理费、审计费工程总造价的1.5%10800*1.5%1626建设期利息银行贷款一年期利率7.56%6000*7.56%453.67建设单位管理费工程总造价的2%10800*2%2168不可预见费工程总造价的3%10800*3%3249总计（项目总投资）41790.22082.2 项目财务分析 经营收入估算 综合国家宏观政策与该项目所处地区供求状况等各方面因素，考虑确定住宅销售价格为5900元/ m2，商业门面均价为10100元/ m2 。预计第一年一期住宅销售80% ，商业门面销售70%，实现销售资金流入为销

4、售收入的70% ；第二年一期多层、商业门面实现100%的销售，二期住宅实现100%的销售，门面实现80%的销售，实现销售资金流入为第一年销售收入余额与第二年销售收入的90% ；第三年门面销售完毕，回收全部剩余销售资金。项目需交纳销售（营业）税及附加等，主要为营业税、城市维护建设税和教育费附加等，总征收率按 5.55%计算。根据地方税务局的规定，预售房款的营业税及附加以实际收到的房款计算。 根据以上依据完成项目经营收入与经营税金及附加估算，如表2所示。表2 经营收入与经营税金及附加估算表(单位:万元)年份项目序号123合计1销售收入总计26993.625975.5361705.28454674.

5、42住宅236001770041300商业门面3393.68275.5361705.28413374.422实现销售资金流入18895.5231476.06244302.837654674.423销售（营业）税金及附加1048.70141746.9215238.80753034.4304计算说明：（单位：万元）1、销售收入总计=住宅销售收入+商业门面销售收入第一年 住宅销售收入：一期 5*80%*5900=23600商业门面销售收入：一期 4800*70%*1.01=3393.6小计：23600+3393.6=26993.6第二年 住宅销售收入：一期 5*20%*5900=5900二期 2*5

6、900=11800商业门面销售收入：一期 4800*30%*1.01=1454.4二期 8442*80%*1.01=6821.136小计：5900+11800+1454.4+6821.136=25975.536第三年 商业门面销售收入：8442*20%*1.01=1705.284总计：26993.6+25975.536+1705.284=54674.422、实现销售资金流入第一年 26993.6*70%=18895.52第二年 26993.6*30%+25975.536*90%=31476.0624第三年 25975.536*10%+1705.284=4302.8376总计：18895.52+

7、31476.0624+4302.8376=54674.423、销售税金及附加=销售收入*5.55%第一年 26993.6*5.55%=1048.7014第二年 25975.536*5.55%=1746.9215第三年 1705.284*5.55%=238.8075总计：1048.7014+1746.9215+238.8075=3034.4304 成本费用估算 根据当前该区域房地产销售代理行业的情况，按各年房地产销售额（实现销售资金流入额）的3%计提房地产策划、营销、广告费用，预计本项目总的销售费用。完成建设总投资及经营成本费用估算，如表3所示。 表3 建设总投资及经营成本费用估算表 (单位:万

8、元)年份项目序号123合计1建设总投资3000011790.220841790.22082房屋销售费用566.8656944.2819129.08521640.23273开发总成本费用30566.865612734.5027129.085243430.4535计算说明：（单位：万元）1、房屋销售费用=实现销售现金流入*3% 第一年18895.52*3%=566.8656第二年 31476.0624*3%=944.2819第三年 4302.8376*3%=129.0852总计：566.8656+944.2819+129.0852=1640.23272、开发总成本费用=建设总投资+房屋销售费用第一

9、年 30000+566.8656=30566.8656第二年11790.2208+944.2819=12734.5027第三年 0+129.0852=129.0852总计：30566.8656+12734.5027+129.0852=43430.4535 财务盈利能力分析 根据前面各项计算数据完成本项目的投资利润等各项指标计算，如表4所示。 其中所得税率按25%计算，盈余公积金公益金按可供分配利润的10%提取。表4 损益表 (单位:万元)年份项目序号123合计1房屋销售收入26993.625975.5361705.28454674.422销售实现资金收入18895.5231476.062443

10、02.837654674.423销售税金1048.70141746.9215238.80753034.43044开发总成本费用30566.865612734.5027129.085243430.45355利润总额-4621.96711494.11181337.39138209.53616弥补以前年度亏损04621.96704621.9677应纳税所得额06872.14481337.39138209.53618所得税01718.0362334.34792052.38419税后利润-4621.9679776.07561003.04346157.15210可供分配利润05154.10861003.0

11、4346157.15211盈余公积金公益金0515.4109100.3044615.715312未分配利润04638.6977902.7395541.436713累计未分配利润04638.69775541.4367计算说明：（单位：万元）1、利润总额=房屋销售收入-销售税金-开发总成本费用第一年 26993.6-1048.7014-30566.8656=-4621.967第二年 25975.536-1746.9215-238.8075=11494.1118第四年 1705.284-12734.5027-129.0852=1337.3913总计：-4621.967+11494.1118+1337

12、.3913=8209.53612、应纳税所得额=利润总额-弥补以前年度亏损第一年 利润为负数，项目亏损，无需纳税第二年 11494.1118-4621.967=6872.1448第三年 第二年利润为正数，故第三年弥补以前年度亏损为0，应纳税所得额即为该年利润总额。总计：0+6872.1448+1337.3913=8209.53613、所得税=应纳税所得额*25%第一年 0第二年 6872.1448*25%=1718.0362第三年 1337.3913*25%=334.3479总计：0+1718.0362+334.3479=2052.38414、税后利润=利润总额-所得税第一年 -4621.96

13、7-0=-4621.967第二年 11494.1118-1718.0362=9776.0756第三年1337.3913-334.3479=1003.0434总计：-4621.967+9776.0756+1003.0434=6157.1525、可供分配利润=税后利润-未弥补亏损第一年 0第二年 9776.0756-4621.967=5154.1086第三年1003.0434-0=1003.0434总计：0+5154.1086+1003.0434=6157.1526、盈余公积金公益金=可供分配利润*10%第一年 0第二年 5154.1086*10%=515.4109第三年 1003.0434*10

14、%=100.3044总计：0+515.4109+100.3044=615.71537、未分配利润=可供分配利润-盈余公积金公益金第一年 0第二年 5154.1086-515.4109=4638.6977第三年1003.0434-100.3044=902.739总计：0+4638.6977+902.739=5541.4367 资金来源与运用分析 根据前面计算数据为依据完成资金来源与运用分析，详见表5。此表中的累计盈余资金若为正值，表明项目资金能够自行平衡。 表5 资金来源与运用表年份项目 (单位:万元)序号 123合计1资金来源38895.5231476.06244302.837674674.4

15、2销售实现资金收入18895.5231476.06244302.837654674.42自有资金1400014000银行贷款600060002资金运用38069.16721353.5691705.28461128.02总成本费用30566.865612734.5027129.085243430.4535建设期利息453.6453.6房屋销售费用566.8656944.2819129.08521640.2327销售税金1048.70141746.9215238.80753034.4304所得税01718.0362334.34792052.3841可供分配利润05154.10861003.0434

16、6157.152银行借款本金偿还600060003盈余资金826.35310122.49342597.553613546.44累计盈余资金826.35310948.846413546.4资金来源=销售实现资金收入+自有资金+银行贷款资金运用=总成本费用+建设期利息+销售税金+所得税+可供分配利润+银行借款本金偿还盈余资金=资金来源-资金运用 财务现金流量分析及部分经济指标计算行业基准收益率为12% ,根据前面计算数据为依据完成财务现金流量分析（见表6）,并在此基础上完成下列经济指标计算（见表7）：表6 财务现金流量表（全部投资部分） (单位:万元)序号123合计1现金流入26993.62597

17、5.5361705.28454674.42销售收入26993.625975.5361705.28454674.422现金流出31615.56714481.4242367.892746464.8893房地产开发投资3000011790.220841790.2208房屋销售费用566.8656944.2819129.08521640.2327销售（营业）税金及附加1048.70141746.9215238.80753034.43043利润总额-4621.96711494.11181337.39138209.53614所得税01718.0362334.34792052.38415所得税后净现金流量-

18、4621.9679776.07561003.04346157.152所得税后折现值-4126.95447793.4875713.96634380.4994累计折现值-4126.95443666.53314380.49946所得税前净现金流量-4621.96711494.11181337.39138209.5361所得税前折现值-4126.95449163.106951.95525988.1068累计折现值-4126.95445036.15165988.1068计算说明:（单位：万元）1、所得税后净现金流量=现金流入-现金流出-所得税第一年 26993.6-31615.567-0=-4621.9

19、67第二年 25975.536-14481.4242-1718.0362=9776.0756第三年 1705.284-367.8927-334.3479=1003.0434总计: -4621.967+9776.0756+1003.0434=6157.1522、所得税后折现值=所得税后净现金流量*折现系数折现系数=，计算得第一年为0.8929；第二年为0.7972；第三年为0.7118第一年 -4621.967*0.8929=-4126.9544第二年 9776.0756*0.7972=7793.4875第三年 1003.0434*0.7118=713.9663总计：-4126.9544+7793.4875+713.9663=4380.49943、所得税前净现金流量=现金流入-现金流出第一年 26993.6-31615.567=-4621.967第二年 25975.536-14481.4242=11494.1118第三年 1705.284-367.8927=1337.3913总计: -4621.967+11494.1118+1337.3913=8209.53614、所得税前折现值=所得税前净现金流量*折现系数折现系数=，计算得第一年为0.8929；第二年为0.7972；第三年为0.7118第一年 -4621.967*0.892