《房地产经济学》PPT课件 (2).ppt

1、第七章 房地产融资概述,本章着重讨论房地产融资的作用、房 地产金融市场、房地产融资中介，以及房地产证券化。,第一节 房地产融资的作用,一、房地产融资的涵义 融资是指各种资金的社会性融通。我们这里讨论的是狭义的房地产金融（不包括清算资金）房地产融资，即利用各种可能的方法、工具为房地产投资开发、经营和购买等活动筹集、融通资金的活动。 融资是以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动，其基本特征是具有偿还性。 融资是有原则的。融资的一般原则主要是针对融出资金者所提出的要求。流动性原则。安全性原则。(3)盈利性原则。,二、房地产融资的作用 （一）房地产融资促进了房地产的开发建设 （二）房地产融资促进了房地产

2、市场的发展 正是房地产资金融通渠道的存在，为购买者 提供了备齐这笔资金的有利条件。 （三）房地产融资在改善居民住房条件，提高居民居住水平方面发挥了积极的作用 三、房地产融资的杠杆效应 杠杆原理实际上是利用借款资本补充自有资金的不足来完成规模的投资。一般来说，借贷资金占资金总值（购价）的比例越高，杠杆作用也越强。,这里我们举一个例子进行说明，一房地产价格为100000元，年净营业收益为12000元，总收益率为12%（即12000100000）。假设年收益及资产价值保持不变。有一投资者从银行可获得资产价格75%的融资，自有资金率为25%，即25000元，贷款利率为10%，则每年需还贷款利息为750

3、0元（即100000元75%10%），那么每年投资者净营业收益为： 12000-7500=4500（元） 自有资金收益率=4500/25000=18% 则自有资金收益率为18%，高于12%的总投资收益率。,（二）杠杆的三种影响 1、杠杆正作用。正的影响是说明融资能够增加自有资金收益率。自有资金收益率的提高是因为借贷融资的利息小于借贷给资产带来的收益。 2、中性杠杆作用。 3、杠杆的负作用。产生这种作用时，融资所带来的利息的负作用大于其对资产收益的作用。,第二节 房地产金融市场,一、房地产金融市场的概念及功能 房地产金融市场是为了高效 地运用资金，房地产资金的供应者和需求者进行资金融通和有价证券

4、买卖交易的场所，是房地产货币资金经营方式和经营行为的总称。 （一）聚集资金的功能 （二）促进资金的横向融通 （三）提高资金的运用效率 在房地产金融市场上，市场主体对资金的获取和使用均要付出交易成本、承担市场风险，所以，,追求资金使用的效率成为资金使用者的主要经营目标和主要职责。 二、房地产金融市场的构成要素 房地产资金、市场融资主体（资金供求者）、市场中介和信用工具是房地产金融市场的基本要素。 （一）房地产资金 根据融资目的不同，房地产投资可分为消费性资金和生产性资金。房地产消费性资金是指以消费为目的而购买房地产的资金，发生在房地产流通和消费过程中。房地产生产性资金是与价值有关的经济范畴，是指

5、房地产投资开发经营活动,的财产和物资的货币表现。 房地产生产性资金按企业资金的性质可划分为固定资金和流动资金；按企业资金的来源可划分为自有资金和非自有资金。 （二）房地产融资主体资金供求者 一般说来，房地产融资活动是通过融资主体根据房地产消费或经营对资金的需要，向融资机构提出的融资需求。融资机构再根据不同类型的融资需求及其特点，设计出融资主体需要的多种融资形式，为融资主体服务，实现融资的任务。 融资主体既是融资机构服务的对象，也是房地产融资的供需者。从融资目的上看，融资主体可以是投资开发经营房地产者，也可以是购置,房地产自用（或称房地产非经营使用）者。 1、家庭。在成熟的房地产金融市场上，家庭

6、是房 地产金融市场上最大的资金供求者。 2、企事业单位。企业型房地产融资主体有两类：一类是非房地产经营企业，它们是位于城市的一般工商企业；另一类是房地产经营企业。它们都是房地产融资主体，但其融资的性质和范围有很大区别。 3、政府部门。 4、房地产金融机构。 （三）市场中介 房地产金融市场的交易中介大体上可分为经纪人和交易商。以金融市场的信用供给来说，主要是指房地产金融机构。,（四）信用工具 房地产金融市场的信用工具种类繁多，包括政府和其它市场主体发行、签发的公债、国库券、股票、公司债券、抵押契约、可转让存单和各种票据等。 五、影响房地产融资的社会经济因素 （一）通货膨胀的变化 （二）银行利率高

7、低的变化 较低的利率可以降低不动产经营管理、运作费用，这时各国中央银行会降低其贴现率，其他各职能银行如商业银行、抵押银行的利率也随之下调。 （三）所得税法规的变化,（四）货币汇率的变化 （五）日用品价格的变化 （六）房地产或财产证券收益的变化 （七）资产融资的变化 （八）社会发展水平,第三节 房地产融资中介,一、建立房地产融资中介的必要性 （一）银行职能的发挥和房地产资金融通的需要 银行的基本职能，决定了它是房地产融资的中介组织。 （二）房地产资金统一结算和合理运行的需要 银行能通过对企业的账户管理，以现金或转账结算方式来实现其业务往来与相应的资金转移。 （三）建立和发展房地产金融市场的需要

8、房地产业的发展需要相应的金融业和金融市场的发育。而房地产金融市场的建立和发展又离,不开房地产融资机构，尤其是银行对房地产融资业务的发展。 （四）贯彻国家对发展房地产业宏观控制的需要 二、房地产金融的组织机构 （一）参与房地产金融活动的国际金融组织 1、世界银行。世界银行是联合国组织中经营国际金融业务的机构，由联合国的会员国以认股的方式组成。世界银行由国际复兴开发银行、国际开发协会和国际金融公司所组成，三者各自独立，业务上相互补充，领导层相对统一。 世界银行贷款的特点是：贷款期限较长，最长可达30年，平均约17年；贷款以低于资本市场,利率计息，贷款总额中30%为软贷款，利率更低；贷款一般需同特定

9、的项目相联系，并经世界银行精心挑选和审查。 2、国际开发署。它的住房政策有五个基本目标：一是保证低收入家庭得到可靠的土地使用权及其所能承担的基本服务和住房；二是以最低需要的资助，发展住房融资和市区发展系统；三是鼓励和便利私人部门在低收入住房生产中进一步发挥作用；四是发展有关机构的供应能力，保持适用于人口需要的住房生产水平，强调满足市区贫民的住房需要；五是鼓励反映以上目标的国民住房政策。 （二）世界各国房地产金融机构的类型,1、一般银行 2、抵押银行 抵押银行主要经营以房地产为抵押的长期贷款与投资。其服务的主要对象是房地产所有者。他们将自己拥有的房地产所有权抵押给抵押银行，一般可以得到相当于所抵

10、押的房地产价值的60%70%的贷款。 3、商业银行。商业银行主要从事工商界的储蓄和信贷业务，但通常都设有房地产部，从而成为房地产金融的主导力量。其主要业务：一是购买房地产抵押证券，成为房地产资金的重要供给者；二是开办各类房地产抵押贷款，成为房地产开发和经营企业获得房地产抵押贷款的重要提供者；,三是开办房地产信托业务，起着融通房地产资金的积极作用。 4、契约机构。契约机构主要是依靠政府的特别津贴或优惠税率，给购房者提供一部分资金。 5、政府机构。有些国家的有关政府机构，通过制定有关政策间接地影响房地产金融活动。 （三）我国房地产金融的几种组织机构 1、住房储蓄银行。目前，我国的住房储蓄银行是经营

11、房地产信贷、结算业务的地方性股份制金融实体。从经营原则看，它坚持实行自主经营、自负盈亏、独立核算、自担风险、资金自求平衡、利差补贴自行消化的独立的企业法人。所谓利差补贴自行消化，是指发挥职工个人长期低息住房,抵押贷款与储蓄存款的反差利息，不需要财政或人民银行补贴，而是通过“以低补低”，即以住房基金存款的低利弥补职工住房抵押贷款的低息；用“以盈补亏”，即以综合经营所得利润补贴个人住房贷款业务的亏损的办法自行消化。 2、专业银行下的房地产信贷部。房地产信贷部作为依托行的内设机构，人员、编制从属于依托行，而资金、计划、财务单独划出，实行单独核算，独立经营，自负盈亏，就地完税的原则。 3、联合房地产信

12、贷部。由当地政府或人民银行牵头，协调有关各专业银行成立联合房地产信贷部，来承办房地产金融业务。 4、房地产开发财团。将房地产开发、经营、信贷,三者有机地结合起来，成立房地产开发财团。 房地产开发财国主要有以下三个方面的作用：一是把住宅的生产、分配、交换、消费统一起来，加快从单一的住宅开发走向城市公用和基础设施开发，提供适应城镇居民需要的多种类型的配套齐全的商品房；建立起完善的商品住宅经营机制，开拓房地产市场。二是实现房地产资金的良性循环，通过广泛的筹资、融资为房地产开发经营提供稳定的资金；为职工提供住房消费贷款，及时反馈市场信息，以销定建，避免产销脱节、资金积压，从而形成房地产建设资金的良性循

13、环。三是产融结合形成强大的经济实体。房地产业资本与金融资本相互渗透，提高资金效益，这是发达的商品经济和社会化大生产发展的必然趋势。,5、住宅合作社。住宅合作社是一种集体经济组织，不是一种民间房地产金融组织。住宅合作社的原则是：个人集资，政府给予政策优惠，单位给予个人帮助，合作建房，民主管理，自我服务。合作社资金主要来源于社员入社股金，储蓄存款及银行贷款，筹集资金主要用于支持社员购买和建造住房。,第四节 房地产证券化,证券化作为20世纪80年代以来金融创新的三大标志之一，尤为引人注目。所谓证券化，是指在企业金融与资产金融两个领域，主要以证券形式由资金市场进行资金筹措现象的普遍化。国际金融市场的贷

14、款比例由1981年73.7%降至1980年的35.2%，而证券形式的筹资则由26.3%升至64.8%。由于房地产具有缺乏流动性的特性，因此房地产证券化有着重要的意义。,一、房地产证券化的涵义与特征 （一）房地产证券化的涵义 所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变为有价证券形式，投资人和房地产投资标的物之间的关系，由拥有房地产的所有权变为拥有证券的债权。广义的房地产证券化包括两类 ：一是房地产抵押贷款证券化；二是房地产投资权益证券化。 （二）房地产证券化的特征 房地产证券化旨在将价值最大的房地产动产化、细分化，在不丧失房地产产权的前提下，将其资产化、流动化，利用证券市场的功能，充分发挥房地产

15、的资本大众化与经营专业化的目标。,1、房地产股票的特点。 （1）房地产股本总额大。 （2）房地产股份公司的股票市场稳定。拥有不动产的企业往往就预示着该企业资金雄厚、经营稳定，因而其股票不会随着市场的波动甚至国家经济的变化而大起大落。 （3）房地产股票具有升值潜力。发行时往往 是溢价发行。 2、房地产债券的特点。 （1）房地产债券发行的债券总额大、票面利高。 （2）房地产债券期限长。 （3）房地产债券风险小。房地产企业即使发生倒,闭，清产核资后的不动产总价值也往往高于所发行债券本息总额，而且在还债次序中，债券排序比较优先。 （4） 可以实行债券与购房相结合的形式，有利于债券的发售。居民购买债券可

16、以不还本付息，到期转为购房的预付款，补差价后，以实物形式还给债权人住房。 （5）金融机构乐于参与房地产债券的买卖。 （三）房地产证券的筹资意义 1、可以使企业筹资速度快、数额巨大。 2、发行股票可以使房地产企业获得永久性资本。 3、可以分散房地产企业的风险。,4、可减轻企业的财务负担。 5、发行股票可以促使企业改善经营管理，提高经营效率。 6、通过发行外币股票引进外资。 二、房地产证券化的主要功能 （一）资产的及时变现 证券化导入房地产市场后，借助证券化工具，开发商可以在短期内筹措巨额开发资金；房地产业主也可借此减少其房地产资本的风险；投资人则以小额资金便可“入市”，分享房地产开发的利润。 （

17、二）证券化可以为开发商的大型项目提供一种新型的长期股票融资渠道，从而使得开发商通过长期的股本与负债融资进入资本市场。,（三）房地产证券化能为开发商提供规模经济效益 并降低投资风险。 不同地区、不同类型的房地产开发商与投资之间，能借助证券化工具相互交换权益，房地产投资集中化固有的风险便由大众来分担，但是同时房地产集中开发的好处却保存了下来。 （四）房地产证券化可以促进房地产市场的公平性 与投资的专业化 （五）有利于社会资源分配 房地产证券化后，资产由专家经营，这对于社会资源的分配及城市建设无疑起了很好的促进作用。 三、住房的抵押贷款证券化,我国的住房金融仅限于一级市场是远远不够的，建立以住房抵押

18、贷款二级市场为支撑，一级市场充分发展，实行市场化运作的住房金融体系才是我国住房金融未来的发展取向。 （一）住房抵押贷款证券化的作用 住房抵押贷款证券化是房地产抵押债权人即银行将沉淀在住宅上的巨大财产变成为流动的资金，用于发放新的住房抵押贷款。实质上，抵押贷款二级市场是指买卖抵押住宅债权的市场。 从房地产行业本身来看，住房抵押贷款证券化具有下列作用： （1）解决了银行长期资产与短期债务的矛盾。住房抵押贷款证券化使长期贷款易于流动，从根本,解决了“短存长贷”的矛盾。 （2）住房抵押贷款证券化加深了金融服务业的分工，使各金融机构能发挥其相对优势，从而提高整个房地产金融体系的效率。 （3）贷款证券化把抵押贷款风险部分地转移到更能承担长期债权风险的机构，不仅分散了风险，而且提高了整个房地产金融体系的安全性。 从宏观经济效应来分析，住房抵押贷款证券化能化解金融机构运营风险，促进住房建设，拉动国内需求，使国民经济平稳运行。 （三）住房抵押贷款证券化的实施 1、政府职能转变及抵押贷款证券化所需机构设置。,政府的深度参与是二级抵押贷款市场有可能发展起来的保证。二级市场中政府的地位具体表现在：政府出面担保甚至贴息以保证住房抵押贷款二级市场的发展。中介信用政府化，政府成立专门的机构来履行这一职能。如美国19