养老项目建议书

1、河北省老年产业协会河北久康房地产开发有限公司省示范性大型综合养老社区“久康颐园”项目申请报告北方工程设计研究院有限公司院 长：姜 泽 栋总工程师：孔 祥 胜项目负责人: 李 向 东审 核: 李 向 东校 对: 苏 占 立编 制: 王 朝 琴 罗 春 林 黄 立 存目 录第一章 总论41.1 项目名称、承办单位41.2 承办单位概况41.4 编制依据101.5 指导思想、设计原则和建设目标111.6 项目主要数据及技术经济指标12第二章 市场分析及预测142.1 市场分析142.2 市场需求预测392.3 营销策略41第三章 建设条件和场址选择433.1 厂址概况433.2 交通条件44第四章

2、建设内容与建设规模454.1 建设内容454.2 建设规模45第五章 工程设计方案505.1 总图505.2 土建515.3 给排水545.4 暖通595.5 电气615.6 弱电64第六章 环境保护、劳动安全与职业卫生、消防及节能686.1环境保护686.2劳动安全与职业卫生706.3 消防746.4 节能78第七章 地震安全和文物保护827.1 地震安全827.2文物保护82第八章 组织机构及人员838.1 组织机构838.2 劳动定员848.3 人员培训84第九章 项目实施进度86第十章 工程建设招标方案8710.1 招标依据8710.2 招标方案87第十一章 投资估算及资金筹措8811

3、.1 投资估算8811.2 资金筹措及贷款利息90第十二章 经济效益评价9112.1 评价依据9112.2 效益和费用测算9112.3 财务评价9212.4 风险分析93第十三章 社会效益分析及建议9313.1 社会效益分析9413.2 建议95附表：（1）投资估算表附图：（1）区域位置图（2）总平面区划图第一章 总论1.1 项目名称、承办单位项目名称：省示范性大型综合养老社区“久康颐园”项目承办单位：河北省老年产业协会和由该协会会员单位组建的河北久康房地产开发有限公司建设地址：河北省石家庄市裕华区项目性质：新建1.2 承办单位概况河北省老年产业协会是经河北省民政厅审核批准于2011年6月成立

4、的社会团体，由从事老年产业的养老服务、医疗康复、生产开发、产品流通以及与老年产业相关的科研、教学、中介、培训、保险等企事业单位、社会团体和相关行业的专家自愿组成的全省性行业协会，具有独立的法人资格。河北久康房地产开发有限公司是河北省老年产业协会组织协会内有建设经营养老社区经验和经济实力的会员单位组建的开发公司，公司注册资金为2000万元，法定代表人王海珍。作为该公司出资单位之一的河北山川房地产开发有限公司是省老年产业协会常务理事单位，具有房地产开发二级资质，经过十多年的建设开发，能独立承担设计、研发、开发、工程管理、物业管理等综合业务。公司注册地址在石家庄市裕华区槐中路224号，注册资金200

5、0万元，法定代表人何素梅。1.3 项目提出背景和建设必要性1.3.1 项目提出背景庞大的人口数量一直是中国显著的国情之一。据国家统计局提供的数据，2005年1月6日，中国人口总数达到13亿（不包括港、澳、台），约占世界总人口的21%。2007年12月31日达到13.21亿人，虽然严格的执行了计划生育的政策，人口生育率已经下降到1.8%的增长率，但由于人口增长的惯性作用，当前和今后的几十年，中国人口每年仍按800-1000万的速度增长。截止2013年底，中国老年人口已达2亿。按目前1.8%的增长速率预测，到2020年中国的人口将达到14.6亿，人口总量高峰将在2033年出现，达到15亿。庞大的人

6、口数量对中国经济社会的发展产生多方面的影响，不仅为中国经济社会发展方面提供了丰富的劳动力资源，也给经济发展、社会进步、资源利用、环境保护、人口老龄化等诸多方面带来沉重压力。其中中国社会老龄化问题日见突出。据联合国统计，目前全球老年人口已达6.29亿，平均每十个人中即有一个60岁以上的老人。到2050年老年人将达到20亿，占总人口的21%，并将超过14岁以下儿童的总数。到2050年，欧洲老龄人口从1.48亿增加到2.21亿，美洲从9600万增加到3亿，非洲老龄人口从4200万上升到2.05亿，亚洲老龄人口从3.38亿增加到12.27亿。联合国规定，一个国家60岁以上老龄人口超过10%，或65岁以

7、上老龄人超过7%，即进入老龄化社会，被称为“老年型”国家。我国60岁以上老龄人口2004年达到1.43亿，2007年达到1.534亿人，2010年达到1.78亿，2014年已超过2亿，2026年将达到3亿，2037年将达到4亿，到2051年达到最大值，之后一直维持在34亿规模。到本世纪上半叶，我国老龄人口占世界老龄人口的五分之一，到本世纪下半叶我国老龄人口仅次于印度居世界第二位。我国在上世纪未开始进入老龄化社会阶段，2001-2020年开始快速进入老龄化社会阶段，2021-2025进入加速老龄化社会阶段，2051-2100年进入重度老龄化社会阶段。日益突出的老龄化社会问题引起了国际社会的关注，

8、联合国和许多国家例如中国、瑞典、法国、日本、美国等国家成立了专门机构，对如何保障老年人的权益、社会保障、养老等问题进行研究，并在养老保险、医疗、养老方式、老年教育等提出了一系列应对措施。在养老模式方面，我国传统的养老方式是居家养老，随着独生子女的家庭增多，及“空巢老人”的出现，原来的居家养老功能萎缩，单纯依靠国家福利保障养老模式，由于如此庞大的老年群体，国家财力不堪重负，必须依靠社会力量提供保障，走居家养老、国家福利保障模式和多元支撑的社会化共建的保障模式。正是在这一大背景下，党中央、国务院提出大力发展老年产业的号召。河北老年产业协会在保护生态、保护园林、保护旅游资源的大前提下，在石家庄市建设

9、省会示范性大型养老社区，为老年人欢度晚年提供一个良好的养老休闲的地方，并计划在全国推广。1.3.2 项目建设必要性（1）建设大型综合养老社区，是应对老龄化问题的迫切需求 按照联合国人口老龄化标准，一个地区60岁以上的老人达到总人口的10%就被视为进入老龄化社会。据统计，截至2013年底，河北省60岁以上老年人口已达1080万，占总人口的14.3%，石家庄市60岁以上老年人口150万，占总人口的14.7%。河北省及石家庄市都已进入“老龄化社会”。老龄化社会的加速来临，给省经济社会发展带来严峻挑战，特别是关爱老年人晚年生活，解决好当前养老服务供给相对不足的矛盾，已经成为一个很紧迫的社会问题。 （2

10、）建设大型综合养老社区，是落实“十二五”规划的迫切需求 河北省老龄事业发展“十二五”规划明确提出“鼓励支持企事业单位、集体组织、民间组织、个人等社会力量，以独资、合资、合作等多种形式兴办养老机构。力争“十二五”期末，每千名老年人拥有养老床位数达35张，全省各类养老床位数达50万张，其中社会养老机构床位数超过25万张，所占比重达到50%以上”。2010年12月出台的石家庄2011至2015养老服务业发展规划，也明确提出到2015年底前该市要建成一个大型养老社区，2011年8月在关于加快推进养老服务体系建设的意见中又提出在“十二五”期间要“利用政府存量土地引资建设一个以上大型养老社区”。建设“久康

11、颐园”项目有利于落实省、市“十二五”规划。（3）建设大型综合养老社区，是优化养老组织结构的迫切需求目前全省养老服务机构不仅数量上有较大缺口，而且规模普遍偏小，服务质量也参差不齐。截止2013年底，目前，全省公办养老机构床位总数达到18.5万张，社会办养老机构床位总数达到了6.5万张。省会石家庄市现有公办养老服务机构10所，民办养老机构84所，总床位只有15224张，300张床位以上公办的只有4家，民办的只有11家。不少养老服务机构建筑老化、设施不全、服务较差，而环境优美、功能齐全、服务周到、上规模、上档次的养老机构很少，难以满足市场多层次的需求。（4）建设大型综合养老社区，是应对经济下行压力的

12、迫切需求受美国和欧洲债务危机等因素影响，目前省面临着较大的经济下行压力。在这个背景下，大力发展养老服务业，不仅可以满足老年群体日益增长的物质文化需求，提高老年人的生活质量，而且可以促进消费，拉动经济增长。投资建设几十个亿的大型综合养老社区，会对很多类的产品提出要求，对相关产业有很大的带动作用，同时还可以有效地扩大就业，提供众多就业岗位。（5）建设大型综合养老社区，是促进社会和谐稳定的迫切需求建设综合养老社区，为老年人提供丰富的物质文化服务，满足老年人追求生活生命质量的愿望，让更多的老年人的生活丰富多彩、快乐幸福，使改革发展成果惠及包括老年人在内的全体人民，是统筹协调各方面利益关系的重要内容，对

13、于促进家庭和睦、社会和谐稳定有重要意义。综上所述，本项目的建设是顺应社会发展的产物，能够带动和推进社会经济的稳定发展，同时符合国家政府的产业政策及行业发展规划，因此本项目的建设是必要可行的。1.3.3 本项目建设的有利条件（1）项目符合国家产业政策国家已经把发展社会化养老体系建设纳入了政府工作的任务和目标，在出台的产业结构调整指导目录（2011年本）中，明确把“养老服务”业列为“鼓励类”发展产业。（2）养老模式先进大型综合养老社区的养老模式，克服了传统的居家养老和单一的养老院、敬老院和养老公寓模式的局限性，是一种创新型复合式的养老模式，有很大的优越性。建立复合式的养老社区是时代的大趋势，是越来

14、越多的人心目中的首选方案，也是中国养老事业未来发展的希望之路。（3）社会环境良好河北省委、省政府和石家庄市委、市政府都大力支持投资兴办养老社区。2012年6月河北省老年产业协会向石家庄市委、市政府提交了关于组织会员单位筹建省会示范性大型养老社区的意向性报告，市委、市政府领导对该报告十分重视，很快将这个报告批转给了有关部门。后来该市国土资源局和城乡规划局分别向市政府提交了专题报告，都明确表示要大力支持这个项目建设。良好的外部环境为项目建设提供了有力保障。（4）养老服务经验丰富在河北省老年产业协会会员单位中，有不少就是直接从事养老服务的企业，具有多年从事养老服务的经验，有从事养老服务的专业队伍，有

15、良好的群众基础。（5）地理位置优越项目拟选场址在石家庄市京广铁路以东，地处华北平原，地势平坦，地质条件良好，紧邻太平河景区，生态环境质量较高，适宜养老。该地块离市区最近距离只有几公里，周边的配套设施比较完善。同时 该地块为太平河改造统征地，属非耕种用地。（6）气候条件适宜石家庄市属于暖温带大陆性季风气候，四季分明，年平均气温13.6摄氏度，年平均降水量为492毫米，日照充足，年平均日照1909小时左右，无霜期200天左右。（7）交通设施完善项目建设所在地石家庄市是华北重要的综合交通枢纽城市，铁路交叉、高速公路交汇，京广高铁穿越而过，正定国际机场现已开通40多条国内外航线。项目拟建的栾城东尹村片

16、区，交通也很便利。1.4 编制依据（1）中国老龄事业发展十二五规划；（2）中华人民共和国老年人权益保障法（2009年修正）；（3）中共河北省委人民政府办公厅关于进一步加强老龄工作的通知冀办字20073号；（4）河北省人民政府关于加快推进养老服务体系建设的意见（冀政201072号；（5）石家庄市人民政府办公厅印发关于加快推进养老服务体系建设意见的通知石政办发201140号；（6）石家庄市人民政府关于印发石家庄市2011至2015年养老服务业发展规划的通知；（7）老年人建筑设计规范JGJ122-99；（8）老年人居住建筑设计标准GB/T50340-2003（9）国家及地区相关的标准、法规和规范；（

17、10）甲方关于编制本示范基地建设项目申请报告的委托书；（11）设计院收集的相关资料。1.5 指导思想、设计原则和建设目标1.5.1 指导思想 坚持以人为本的科学发展观，响应国家提出的以居家养老为主，机构养老为骨干的方针，坚持政府引导、社会参与、多元投入、市场运作的原则，坚持社会效益与经济效益并重，加快推进养老服务社会化、专业化、标准化建设，做大做强养老服务业，打造新型现代服务业，进一步提升全省养老服务水平，建立面向多层次群体、多类型服务的省级示范性大型养老社区。1.5.2 设计原则（1）坚持环境建设、经济建设、城市建设同步规划、同步实施、同步发展的方针，实现环境效益、经济效益、社会效益的统一。

18、（2）实事求是，因地制宜。总体布局要科学合理，根据场地条件与城市规划，合理布置社区组织结构，同时根据功能使用各方面需求，要提高各个功能区的使用率，达到节约用地，合理利用资源的目的；（3）坚持将城市传统风貌与现代化建设相结合，自然景观与历史文化名胜古迹保护相结合，科学地进行本项目环境建设。（4）坚持前瞻性与可操作性的有机统一。既要立足当前实际，使规划具有可操作性，又要充分考虑发展的需要，使规划具有一定的超前性。（5）在建设方案最合理化的基础上，从各个方面着手，要严格控制成本，减少投资；（6）要始终贯彻“环保、安全、绿化、消防、人防、节能”的设计原则。1.5.3 建设目标建立面向大众、功能完善、服

19、务一流、环境优美、方便探望的综合养老社区，打造新型养老产业的样板和研究基地，为河北省乃至全国的养老事业树立标杆和规范。1.6 项目主要数据及技术经济指标本项目总建筑面积平方米。主要建设内容为：老年生活居住区、医疗康复、健康娱乐、商业配套服务和室外工程。建设投资总额.91万元。项目主要技术经济指标见下表。项目主要数据表序号项 目单位数量备注1规划用地面积亩4322建设用地面积亩3353安置老人数量人100004社区居住户数户67005总建筑面积平方米包括地下车库5.1老年独立生活社区平方米5.2老年协助生活公寓平方米5.3专业护理生活公寓平方米300005.4医疗康复园平方米150005.5文化

20、教育园平方米150005.6健康娱乐园平方米100005.7商业服务园平方米200005.8产业孵化园平方米50005.9综合服务园平方米150005.10地下车库平方米车位：2500个5.11地上车位个5006提供工作岗位个2100其中：社区工作岗位人250 医护岗位人500陪护岗位人1000其它岗位人3507动力消耗其中：水吨/年1.26 x106电度/年35x106天然气立方米/年3.84x1068建设总投资万元.91第二章 市场分析及预测2.1 市场分析2.1.1 中国人口老龄化现状根据2010年第六次全国人口普查主要数据公报，全国总人口为13.7亿人，其中60岁及以上人口为1.78亿

21、人，占13.26%，而65岁及以上人口为1.19亿人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。进入老龄社会的标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%；65岁及以上的老年人口大于7%或60岁以上人口大于10%；中位年龄人口大于30岁。2005年中国城镇人口金字塔2011年中国城镇人口金字塔未来十年内，城镇仍然是两头小中间大的良好人口结构，但人口结构中的 40 岁以上人口比例逐渐增加，人口老龄化趋势加剧。从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在2040年，人口老龄化

22、程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。我国人口的老龄化呈现以下特点:（1） 老年人口基数大。60岁以上老年人口已1.78亿，世界上60岁以上人口超过1亿的只有中国，是世界老年人口总量的15，是亚洲老年人口的12；（2）老年人口增长速度快。每年以3.2%的速度增长。预计到2018年，我国老年人口将约占总人口的1/6，2025年将占1/5，2050年将占到1/3。由于实行计划生育政策和健康水平提高，中国仅用了18年的时

23、间，就完成了发达国家几十年甚至上百年才达到的人口年龄结构的转变，我们的进程大大快于其他国家。（3）高龄化趋势明显。近年来我国80岁以上高龄老人以年均约47的速度增长，明显快于60岁以上老年人口的增长速度。目前80岁以上老年人口达1900万，约占老年总人口的107；（4）地区老龄化程度差异较大。上海的人口年龄结构早在1979年就进入了老年型，而青海、宁夏等西部省、自治区到2010年左右才进入，相差约30年；（5）历史欠账较多。我们国家经历了由计划经济向市场经济的转变，在计划经济体制下，当时是没有养老积累的，这个包袱留到了现在，这是其他国家所没有的；（6）人口老龄化与社会经济发展水平不相适应。欧美

24、一些发达国家在进入老年型社会时，人均国内生产总值一般在500010000美元左右，而我国目前尚不足4000美元，是典型的“未富先老”国家。2.1.2 传统养老方式面临的挑战与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国最传统的家庭养老模式遭遇困难。（1）生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“421”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。据一项城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡

25、养2-3位老人；（2）死亡率的下降推动寿命延长。1999年中国人口的平均预期寿命达到71岁，正在向发达国家的水平（74岁）迈进。随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局面产生；（3）21世纪将是老年人独居的时代。1990年，我国老年人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中空巢家庭增长到40-50%，有的甚至达到70-80%，代际分离增加了家庭养老的困难；（4）现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由时间、精力所限，成年子女

26、越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的；（5）统计表明，无子女和独生子女家庭中的老人是特困老人的多发群体。尤其是老年妇女，无退休金，长期依靠丈夫，丧偶后，失去经济来源，没有地位，没有依靠，更加容易陷入贫困。人口老龄化进程的加快及高龄老人的日益增多，急需突破原有的家庭养老方式，建立适合中国国情的养老模式，以弥补家庭养老功能的不足。目前我国社会养老服务体系仍不够完善，与社会养老需求仍有较大差距。2.1.3 国外养老模式概述人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。早在1965年

27、，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；

28、另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。(1) 国外养老社区世界上较早进入“银发”时代的国家英国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。从20世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾的模式。社区照顾的主要内容包括：第一，生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等）。生活照料又分为：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。 居家服务，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的

29、老年人提供的一种服务。具体包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目。目前英国约有13万人从事这一服务，约10的65岁以上的老年人接受这一服务；家庭照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式；老年人公寓，是对社区内有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式；托老所，包括暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾；而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入老年人院。第二，物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼

30、梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。第三，心理支持（治病、护理、传授养生之道等）。如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。第四，整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。如，由英国出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所老年人

31、工作室。社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。下表为国外几种养老模式（社区）的比较 国家产 品 特 点借鉴之处美国建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。完善的配套设施与功能区划分日本日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个

32、生活社区内，突出自助自理。欧洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。新加坡一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为平方米和平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容：一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；另一方面，提出适合老人养老的健康环境以

33、及为老年人配套的软性服务。（2）其他养老模式在丹麦，目前最流行是自助养老社区（DIY）。在那里，老人们可以做自己想做的事，可以约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一块儿钓钓鱼、养养花，共同建设属于他们自己的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到的，在这儿都能得到充分地满足，他们还可共同租用特别的照料服务，这种社区在哥本哈根郊区每月要1000欧元。旧的养老方式的打破，意味着为企业创造了新的发展机遇。一些国际大公司已经嗅到了世界养老产业发展的巨大商机。一家大型投资（Sanyres Mediterrane）公司计划沿西班牙海岸建设大型养老社区，将配套建设

34、商场、剧院、医院、24小时安保等，每月费用在2000欧元左右，于2008年正式开业，建成后不仅吸引了西班牙老年人，而且吸引了北欧国家众多喜欢阳光的老人。异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉的地产价格，充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。与此同时，西班牙的实业家们也盯紧了那些希望来西班牙养老的北欧人的“钱口袋”，异地养老实在是一项互利双赢的好事情，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。

35、欧洲养老产业的巨大发展潜力不仅仅吸引了欧洲的企业，许多欧美一流的大公司也开始抢滩登陆。全美最大的老年人生活服务提供商加国安老院，已在德国开办9家联合企业，在英国开办了15家，正在开发西欧市场。该公司在伦敦附近开设的一家老年公寓，每月的费用虽高达4000英镑（7917美元），但仍客源不断，经营业绩一路飘升，截止现在该公司的股票已经上升了32%。独居老人增多，居家养老服务发展强盛，多数为私人控股公司所掌握。据欧盟和美国退休者协会2006年的一份报告，在挪威、荷兰和丹麦，96%的老人独居，居家养老服务需求巨大。在英国，居家养老服务是老龄产业最活跃的一个因素，价值110亿英镑的居家养老服务产业，多数被

36、大公司控制。这个市场在德国也很强盛，目前有10000多家养老院为体弱的老人提供居家养老服务，近8年内上升了23%。在美国，社会非常发达，还是家庭养老为主。真正进入机构养老院的只有20%，其余都是家庭养老。很多美国老人都有拿着退休金到风景优美、适宜养老的国度、地区养老的人群，如美国的退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住，安度晚年。目前在美国一些地方，“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式，美国，是“以房养老”模式的鼻祖。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出

37、租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续：其一，联邦政府保险的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦住房管理局进行保险。大致是：62岁以上的老年人将房子抵押给银行或专门的倒按揭公司，然后每月领取生活费。用户可以尽可能长地生活在自己的住房内，但只在一定期限内按月分期获得贷款。其二，由政府担保的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理

38、。这种贷款有固定期限，老年住户须作出搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。其三，是专有倒按揭贷款。一般由金融机构办理，贷款对象资格不需政府认可。采用这种方式，发放贷款机构与住户共同享有住房增值收益，但放贷款机构要求保留住房资产的25%-30%作为偿还贷款的保证。这样虽然就减少了放贷额度，但有利于住户对住房增值部分的受益。除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。在日本，据日本总务省2001年6月公布的人口统计，日本65岁以上的老人达2227万，占总人口的17.5%。而随着社会的发展，养老方式也逐渐由家庭走向社会，其中，把居家养老与社会养老结合起来，是目前日本流行的养老方式。居家

39、养老包括传统的方式和现代方式。传统的居家养老方式主要建立在老人自己营造的家庭环境之中，并与后代共同生活，其养老资源主要来自于家庭本身的收入和家庭成员的照顾；现代居家养老方式同样是在“家”养老，但是这个家可能是老人自己的家，也可能是子女的家，老人养老生活主要不是靠家人照顾，而是来自于社会化的服务，包括通过长期工、短期工、钟点工等形式雇人进家侍奉老人，以及社会医疗、卫生、保健、文化、体育、娱乐机构随时为老人提供服务等。现代居家养老方式不用离开“家”环境，也不用支付养老院的床位等费用，还可以自由选择服务，这种“家庭养老院”是非常受欢迎的。松下国际电子公司已经设立了专门的养老院部门，准备在大阪建造一所

40、具有高科技含量的综合型养老院。在那里，老年人可以和机器宠物玩耍，还能通过互联网与亲朋好友保持联系。韩国三星等公司也在积极开拓针对不同消费层的老年公寓。2.1.5 我国养老模式分析2.1.5.1 养老市场分析中国老年学学会养老与护理专业委员会最近对某省会城市开展了老年养老需求的社会调查，主要调查结果如下：（1）个人情况方面序号类别情况说明1性别比例男性占46.57%，女性占53.43%。男女比例基本协调2婚姻状况有配偶所占比例最高，83.2%；排在第二位的是丧偶，仅占14.5%；最后是离婚和未婚，各占1.7%和0.5%。在所调查的总体样本中，大多数老人还是有配偶的；3文化程度中小学、初中、高中、

41、大专及以上所占的比例依次增加，分别为11.9%、21.8%、23.3%和43%。大专以上文化程度的占总样本的43%,这说明调查中目标群体的选择还是比较恰切的；4家庭同住人员配偶、儿子、女儿、孙子/女、其他、保姆和亲友所占比例依次下降，应答人数百分比分别为40.4%、23.7%、16.7%、13.1%、3.4%、1.8%和0.9%。配偶同住的比例最高，这就与图1.2中有配偶的比例最高相一致；5包括自己在内的家庭人数家庭总人数中，三人、二人、五人及以上、四人和一人所占的比例依次下降，分别为26.9%、25.9%、25.2%、19.4%和2.6%；6健康状况大多数调查对象的健康状况介于一般和非常好之

42、间，只有不到10%的老人的健康状况是令人担忧的7自理情况完全自理、需要一定的照顾和基本不能自理所占的比例分别为87.9%、11.1%和1.1%；8现住房类型大多数老年人住在板楼和塔楼中，只有很少数住在平房或其他类型的房屋中9现居住面积70%的老年人现在的居住面积在50-110平米之间；10现在个人月均收入50%的调查对象的月平均收入在1000-2000元之间，2000元以上的占30%左右，只有18.2%在1000元以下；（2）在入住老年公寓意愿方面序号类别情况说明1入住老年公寓意愿有55.6%的调查对象考虑在一定的条件下或长期或短期居住在老年公寓，有44.4%的调查对象不考虑在老年公寓养老。2

43、在选择老年公寓时，国有和民营的选择只要服务和设施好，都可以选择的所占比例最高，占58.6%；只选国有的占26.7%；不能确定的占10.7%；民营的也没关系的占4%。总体来讲，只有26.7%的老人只选国家开办的养老机构，除去不能确定的10.7%外，62.6%的调查对象有选择民营机构来养老的倾向。3养老住房考虑96人未对本题作答外，在做出回答的858名调查对象中，在经济情况允许的情况下，不考虑购买一套专为养老的住房的比例高达69.7%；考虑购买的占24.2%；不能确定的仅有6.1%。4希望选择的养老住房面积58.6%的调查对象希望居住在60平米左右的两居室里；24.7%的人希望住在40平米左右的一

44、居室里；只有16.7%的调查对象希望住在100平米以上的多居室里。5更喜欢的老年公寓类型59.24%的老人选择住在楼高六层、带电梯的A公寓中；40.76%的老人选择住在楼高三层、不带电梯的B公寓中。6更愿意选择的房间类型高达77.5%的调查对象更愿意选择公用楼梯的平层式住宅；只有22.5%的调查对象更愿意选择户内带楼梯的跃层式住宅。7老年公寓环境在交通便利的情况下，选择方便同时吵闹的市区的调查对象占24%；选择距离远同时安静的郊区的老人占68.3%；选择其他类型的仅占7.8%（3）在老年公寓设施服务需求方面： 医疗需求:老年公寓除拥有专业的医务人员外，61.6%的调查对象认为还应具备老年专科医

45、院，36%的老人认为还应具备医务室，只有2.4%的老人认为应该具备其他 老年公寓必备设施服务：如下表所示，在希望老年公寓必备的设施服务的诸选项中，以“应答人数百分比”为例，选择餐厅的比例最高，达15.4%；其次为图书室和健身房，各占14.3%和14.2%；然后是小卖部和棋牌室，分别占13.1%和11.4%；最后依次是美发室、种植、茶室、垂钓、门球和其他。 老年公寓必备设施服务必备设施应答频次应答人数百分比应答次数百分比图书室54414.361.5健身房54114.261.1棋牌室43511.449.2垂钓1403.715.8门球1213.213.7餐厅58915.466.6小卖部50013.1

46、56.5茶室2225.825.1美发室3439.038.8种植3208.436.2其他601.66.8总计3815100.0431.1 老年公寓房间必备设备设施：本题中，在做出回答的886名调查对象中，以应答次数百分比为变量比较依据，从高到低依次为电话、电视、呼救系统、冰箱、洗衣机、餐桌、安全扶手、浴缸、写字台、书柜、电脑和其他，分别占应答人数的13.6%、13.3%、11.3%、9.9%、9.8%、8.8%、7.6%、7.4%、7.4%、5.5%、4.7%和0.6%。 老年公寓必备服务项必备服务应答频次应答人数百分比应答次数百分比定期体检704 22.080.0日常保健477 14.954.

47、2日常护理382 11.943.4送餐服务 40912.846.5定期郊游461 14.452.4定期联欢32010.036.4老年大学2638.229.9法律咨询175 5.519.9法律咨询12 0.41.4总计3203100.0364.0 厨房需求：老年公寓处提供公共餐厅外，54%的调查对象希望厨房里能备有简单灶具；15.3%的老人希望厨房备有全套灶具；29.%的调查对象认为房间有没有厨房无所谓；1.4%的老人厨房里需要其他用具。 （4）在经济承受能力方面：序号类别情况说明1费用支付形式在支付养老机构的服务费用时，有每月支付的也有一次性支付的，75.8%的老人只选择每月支付；不考虑一次性

48、支付的占10.6%；价格和服务有优惠时或可以获得经济回报时选择一次性支付的分别占9.2%和2.4%。2费用承受能力在基本的居住、饮食、医疗等要求得到满足的前提下，55.5%的老人每月所能承受的费用在1000到1200元之间；26.7%的调查对象可以承受每月1200-1500元的费用；9.2%的老人选择1500-2000元；能每月承受2000元以上费用的很少，只占1.9%。3一次性费用支付能力选择不考虑的比例最高，占58.2%，以下依次为选择15万、20万、25万、30万、35万、40万、45万。4费用支付来源选择用自己的积蓄负担费用的占最大的比例为71.3%，以此为用住房置换、子女的资助和其他

49、。5目前拥有的理财方式选择银行储蓄作为里采访时的比例最高为89.5%，其它依次为国债、基金房地产、信托。6未来投资计划在未来六个月的投资计划中选择储蓄的比例最高为59%，其它依次为国债、人民币理财、基金、房地产、气候、信托。7期望的投资回报率在期望的投资回报率中，5%的回报率选择最高为48.5%，其它依次为10%、2%、7%。（5）在社会行为方面：序号类别情况说明1入住人员要求在共同生活的人群要求中，希望与自己相仿的比例最高占57.6%，其它依次为普通人群、高级知识份子。2合住意愿选择合住意愿中，愿意自己居住的比例最高为44%，其它依次为生活习惯相同和愿意合住。3希望子女看望周期在希望子女探望

50、周期中，希望每月探望和每周探望的比例相对最高，分别为40.1%和39.3%，其它依次为半年和无所谓。4心理健康服务需求在心理服务需求上选择组织活动的比例最高为50.9%，其它依次为无所谓和需要专业人员。5参与工作的意愿在选择参与社会工作的选择上选择可以的比例最高为50.4%,其它依次为无所谓、不完全、不愿意。6日常用品的使用在使用日常用品的选择上选择使用自己的比例最高为71.3%，其它依次为无所谓、统一提供。从入住意愿上可以看出，一半以上的老人能够接受入住养老公寓，从绝对数量上来说，这是一个相当庞大的数字，石家庄的的养老服务业大有可为；从老年公寓设施服务需求上看，老年人对医疗保障等方面要求比较

51、高，说明养老机构在加强各种活动及精神抚慰等软件方面要求很高；在费用支付来源中，自己支付的占绝对比例，以此，需结合老年人的消费习惯，开办养老服务机构。2.1.5.2 老年人心态分析(1)心理特征老年人群最明显的生理特点是整个机体功能的衰弱化，活动范围、强度逐步减弱。因此，充分了解老年人群的生理特征是为其创造适宜生存环境的前提条件之一。老年人因单身或家庭“空巢”而引发的心理不适现象,使他们在心理上很容易走入误区，其中不健康心理主要表现为失落感、衰亡感、孤独感、过分自责与病态性。还有一些老人虽然不在“空巢”家庭中生活，但仍然因为缺少亲情、缺少与子女间的正常沟通交流而感到精神孤单无助。据调查，在物质需

52、求和精神需求上，95%的老人表示晚年更需要精神陪护和精神关怀，精神养老倍受老年人的关注，因此，这是需要引起人们重视的一大问题。(2)消费特征同其它消费群体相比,老年群体由于在生理,心理,经验等方面有着明显的差异,因此,老年市场的消费行为也具有了鲜明的自身特征。消费行为的习惯性:老年消费者有着几十年的购买消费实践,在长期的选择和使用过程中,积累了丰富的经验,而且老年消费者也往往非常相信自己的购买经验,因而老年消费者对某些商品形成了比较稳定的购买消费习惯,对某些品牌更是产生了一定的偏好,具有较高的品牌忠诚度。这类习惯一旦形成,就较难变更,会在很大程度上影响老年消费者的购买行为。消费决策的理智性:们

53、进行消费的决策形式一般可以分为理智型和冲动型.由于年龄和心理的因素,老年消费者往往会再三思量,然后再进行购买消费.这一过程中,老年消费者的消费决策受情感冲动的影响是较少的,因而大量的广告轰炸对于其购买商品难以产生很大的影响。同时,由于自己是家庭中的长辈,在家庭中起到一定的表率作用,因此虽然购买消费是个人的行为,老年消费者也会较多地考虑家庭的整体利益。综合这种因素,老年消费者的购买决策往往是趋于理智型的,特别是高值消费品的购买,决策的过程都会较长。消费目标的便利性:对于老年消费者来说,其消费的目标首先定位于方便实用上。老年消费者由于生理机能逐步退化,对商品消费的需求着重于其易学易用,方便操作,以

54、减少体力和脑力的负担,同时有益于健康；另外，值得一提的是价格便宜也是老年消费追求的一个重要目标，因为由于理性消费的原因，老年消费总的来说属于节俭型消费。但是随着生活水平的提高和高薪中年人加入老年行列，价格因素在老年消费中发挥的决定作用逐渐趋弱。了解认识老年消费者的主要消费特征,企业可以抓住商机,有的放矢,针对这些特征制订相应的营销策略,开发银发市场。2.5.1.3 我国现有养老模式家庭养老、养老院养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。（1）家庭养老中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成

55、了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固。选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。（2）机构养老机构养老是指由专门的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位的照顾。正规的养老机构，其日常管理均要严格。以北京为例，北京目前共有养老机构340家左右,其中民办的养老机构约有100家。这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养老机构，乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构。在这些机构中，进入公立养老院的难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%，目前