办公楼、写字楼销售的基本常识_第1页
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文档简介

1、写字楼基本常识办公楼物业的档次分类：国际甲级写字楼（GRADEAOFFICE）标准u 交通便利，基础建设完备，位于城市CBD，行政配套齐全；u 建筑设计风格鲜明，气势宏大，外立面装修素质较高；u 平均每200平方米至少1个停车位；u 楼层吊顶后净高2.6米以上；u 平均每五层有一部电梯服务，等待时间不超过30s；u 最少具备50-60瓦/平方米电力供应，并配备足够的后备电力供应设施；u 平均每20平方米建筑面积有一条电话线，提供或支持DDN、ISDN线路，备有视象会议设备；u 提供四管式空调系统和24小时空调供应；u 拥有声明卓著且具备相关经验的物业管理公司；u 设备齐备，包括有银行、邮局、商

2、务中心及餐饮等系列配套，且均以服务大厦客户为主。对于现代建筑潮流和对现代城市中心功能的重新认识，办公综合楼建筑形态得到大量发展，包含有办公功能的多种用途的办公综合楼的数量显著增加，是集聚了办公、商业、娱乐为一体的新型城市生活理念综合体。顶级写字楼从5A向6E 演变写字楼的开发与投资行为具有长期性，看中的是物业长线的盈利能力，在参考国际顶级写字楼至少要满足下面六个条件，这六个指标依据其关键词称为6E，分别是：u 重要的商务区（Essential business location）毫无疑问，地段是顶级写字楼的首要标准，顶级写字楼必须位于成熟的大型商务区中，一座写字楼需要有周边环境的辅助，包括商务

3、氛围、交通状况、产业链条是否完备等。u 有品位的建筑（Elegant building）形成汇聚了某个时期的思想、精神、理念和信仰，在一定的空间区域具有独特之处，具有定位和指向作用，具有高度的代表性和现实意义。u 超一流的硬件设施与服务（Excellent facility and service）5A ：OA，办公智能化；BA，楼宇自动化；CA，通讯传输智能化；FA，消防智能化；SA，保安智能化。是顶级写字楼的基础指标之一。u 出众的客户（Extraordinary tenant）一流企业非常关心自己的邻居是谁，有同质化的需求，希望同样重量级的企业能够在一起，以此来互相衬托彼此的实力和地位。

4、u 纯商务(Exact place for buiness)在发达国家，顶级写字楼是非常单纯的、办公就是办公，购物和休闲完全在与写字楼配套的商务区实现，最大限度地实现功能的专一化。u 非卖（Exception of sale）评判顶级写字楼的最后标准是只租不售，意即统一的产权。这是评判写字楼是否为顶级的重要指标。何种办公楼值得投资：首先，其规划应突出整体性，避免各类物业“鱼目混杂”。如果将住宅与办公楼混建在同一小区内，无论对办公楼入驻者还是住宅业主都将造成负面影响，使得办公和住宅的档次都上不去。其次，区域内有顶级物业的办公楼市场，其投资前景看好。顶级物业将大大提升区域内整体办公物业的档次。办公楼的商圈的层次划分：u 核心区u 中心区u 副中心区

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