[全]住宅物业管理《工程部运行管理作业指导书》

1、住宅物业管理工程部运行管理作业指导书1.0目的规范和指引工程维修部运行管理工作。2.0适用范围适用于物业项目工运行程管理。3.0责任归属3.1物业服务中心项目经理监督项目工程运行管理工作。3.2工程主管负责组织实施本项目的工程运行管理工作，确保设施设备运转正常。4.0主要内容4.1工程值班制度4.1.1值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。如有特殊情况，必须向工程主管请假，经准许后方可离开。4.1.2值班人员必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，并认真填写设备运行及巡检记录，及时发现并处理设备隐患。4.1.3须按计划及主管之安排做好设备日常保养和维修。如有较大

2、故障，值班人员无力处理时，应立即报告工程主管。4.1.4值班人员严禁饮酒，对讲机应随时处于开机状态。4.1.5值班人员必须打扫值班室内之卫生，清洁地面、窗台、门窗、及重点设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。4.1.6非值班人员未经许可不准进入重点设备机房，如有违者，值班人员必须立即制止，否则追究其责任。如有来访者，必须进行登记。4.1.7任何易燃、易爆物品，不准暂放、存放于值班室。4.2工程交接班制度4.2.1接班人员须提前10分钟到达岗位，更换工服，做好接班准备工作。4.2.2接班人员接班时必须检查以下工作4.2.2.1查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员

3、运行情况介绍，交接设备运行记录表。4.2.2.2 查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表。4.2.2.3检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。4.2.2.4检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题，应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备注栏，并由上一班值班人员签字,并按责任进行处理。4.2.2.5查看交接班记录中是否有工程主管发布之特别任务或安排，并在交接班记录上签字。4.2.3交班人员在下列情况时不得交班离岗4.2.3.1接班人员未

4、到岗时，应通知工程主管，须在工程主管安排接班人员到岗后方可进行交接班。4.2.3.2 接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知工程主管，须在工程主管安排接班人员到岗后方可进行交接班。4.2.3.3所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员排除故障后，方可进行交接班。此时，接班人员必须协助交班人员共同排除故障。4.2.3.4交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。4.3工程管理报告制度4.3.1 工程技术员在下列情况下须书面形式报告工程主管4.3.1.1 所辖设备在正常操作外的调整；所辖设备发生故障检修；零部件更新、代换

5、、或加工修理。4.3.1.2在执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患；重要零部件的更换、代替或加工修理。4.3.1.3工程技术员领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。4.3.1.4须与外班组或外部门、外单位联系。4.3.1.5工程技术员请假、加班、倒休等。4.3.2工程主管在下列情况下须以书面形式报告项目经理4.3.2.1 重点设备发生故障或停电检修；应急抢修及正常检修后的维修总结。4.3.2.2 因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用；影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。4.3.2.3系统运行方式有较大改变；系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工；重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。4.3.2.4维修保养计划及工作计划的变更或调整；月度工作总结报告。4.3.2.5领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。4.3.2.6对外部门、外单位联系、协调。4.3.2.7人员调度及班组重大组织结构调整；所属