房地产管理制度

1、.房 地 产 开 发 管 理 规 定第一章 项目立项规划管理规定第一条 建立有效的信息渠道，积极获取项目的开发信息。第二条 组织责任部门对获取的开发信息进行论证，编制项目可行性研究报告，减少项目决策的盲目性。第三条 可行性研究及经济论证结论获准后，讨论确定拟开发项目的立项及开工时间。第四条 讨论制定项目开发计划，明确项目前期手续，开工及完工等时间安排及要求，办理工程规划方案报批。第五条 向政府计划主管部门申报项目立项，申报内容包括：项目名称、位置、开发内容、规模、投资额、资金来源和开发周期等。第六条 编制定点建设申请报告，基本内容包括：（a）提出申请依据，其中立项依据、规模、开发条件及必要性应

2、阐述明确；（b）计划开发建设的时间；（c）该项目的联系人姓名、单位地址、联系电话；（d）附件：土地证或土地权属证明、地形图、批准计划的文号或复印件，以及其它需要说明的文件。第七条 持申请报告到市规划局审批，领取定点规划设计条件通知书。第八条 按定点规划设计条件通知书和可行性研究报告的要求，到土地管理局确定建筑道路红线。第九条 根据建设项目的总体设计，办理建设用地审批手续，分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。精品.第十条 持项目建议书或编制项目建议书的批准文件向当地规划管理部门提出选址申请，办理领取选址意见书。第十一条 持批准建设项目的

3、有关文件，向规划管理部门提出定点申请，领取建设用地规划许可证。领取许可证后，方可向政府土地管理部门提出用地申请。第十二条 向政府土地管理部门提出用地申请，办理领取建设用地批准书。第十三条 持批准的规划设计、建设用地和建筑设计方案等有关文件向规划管理部门提出建设申请，办理领取建设工程规划许可证。第二章 勘察设计管理规定第十四条 严格执行建设工程质量管理条例、建设工程勘察设计管理条例和山东省建设工程勘察设计管理条例。严格执行基本建设程序，坚持先勘察、后设计、再施工的原则。严禁边勘察、边设计、边施工、并严格执行工程建设强制性标准。第十五条 及时收集建设工程有关的规划设计条件、现状地形图、现状管网图等

4、原始资料，交勘察、设计等单位。第十六条 委托地质勘察，内容一般应包括：地质勘察，包括地质层土质、静力触探、各土层强度、稳定的地下水位线、液限、含水率，以及勘探部门对持力层选择建议等。第十七条 委托设计设计包括规划方案设计、单体方案设计、建筑施工图设计、综合管网设计、道路设计、环境景观设计和室内外装修设计等。第十八条 工程技术部门组织相关部门，必要时邀请外部专家，进行讨论和论证，以确定该项目的建设标准、编写设计任务书的依据和关键设备的选型，编制设计任务书。设计任务书根据工程项目的不同，分别制定不同阶段的设计任务书。可分为：项目规划设计任务书；建筑方案设计任务书；施工图设计任务书等。其编制依据为：

5、精品.（a）城市规划要求；（b）公司设计构想；（c）项目可行性研究报告；（d）该项目建设标准；（e）相关行业规范及法律法规要求。第十九条 设计任务书主要内容一般有：（a）概况：开发项目的交通地理位置、现状特点、工程性质、工程特点、市场销售定位等；（b）设计要求：项目规划设计任务书：在政府规划部门下达的“规划设计条件通知书”的基础上，包括总规模、红线范围、住宅布局、人流车流、建筑风格、公共设施、环境保护、景观风格、日照朝向、各种管线、建筑高度/层数、建筑密度、绿化率、容积率等方面的要求。建筑方案设计任务书：在已审批通过的“规划设计方案”的基础上，包括建筑物性格（共性与个性）、建筑群体与个体形组合

6、、外立面构图/质感/色彩、建筑标准层高及标高、建筑平面布局、户型种类/比例、各户型使用空间的组成/面积/功能/联系/分隔、楼梯/出入口、车库/停车场、安全/人防/消防、环境保护等方面的要求。施工图设计任务书：在已审批通过的“单体建筑设计方案”的基础上，依据建设标准编写，包括建筑细部、结构型式、人防/消防、采暖空调、电气电信、室内外装修、主要构配件、给排水、环保景观以及配套工程等方面的要求，应尽可能细化，明确到如材质、色彩、规格等。精品.第二十条 设计任务书确定后，及时委托规划方案设计，上报规划部门，规划批复修改要求时，将修改意见转达规划单位予以调整。第二十一条 组织单体方案设计，并将方案上报规

7、划部门审批。第二十二条 委托建筑设计过程中，对于专业性较强、技术较新颖的（例如玻璃幕墙、智能化、地热等）配套项目，若设计单位不具备设计能力或设计能力不能满足公司要求，可委托相关厂家进行专项设计。第二十三条 施工/监理单位不得修改工程勘察、设计文件，确需修改的，应当由原勘察/设计单位修改。经原勘察/设计单位书面同意，工程技术部门也可以委托其他具有相应资质的勘察/设计单位修改。施工/监理单位发现勘察/设计文件不符合工程建设强制性标准、合同约定的质量要求的，应及时联系勘察/设计单位对文件进行补充、修改。重大修改，工程技术部门需报经原审批机关批准后，方可修改。第三章 图纸会审和技术交底管理规定第二十四

8、条 工程技术部门根据规划局批准的定点、规划设计条件通知书、定点图，将项目的地形图、红线图、市政管网等资料及规划设计委托书提交设计单位，由设计单位进行规划方案、建筑设计方案设计。工程技术部门组织有关部门对方案进行评审，并收集汇总评审意见交设计单位对图纸进行补充更改。第二十五条 联系规划局等有关政府部门对方案进行评审、论证、报批，并将规划审批意见书面通知设计单位，设计单位按审批意见进行图纸修改。第二十六条 参考市场调研报告，工程技术部门提出区内环境设计标准、户型设计标准、室内外装修标准等，报公司经理批准后由工程技术部门将意见转交设计单位进行初步或扩大设计。精品.第二十七条 工程部门组织装饰设计公司

9、及有关工程技术人员分别对建筑设计方案及初步设计方案进行评审，评审主要考虑建筑产品的实用性、可靠性、耐久性、美观性，主要要求：（a）是否符合设计委托要求及批准的设计方案；（b）是否符合公司根据市场调研情况提出的环境设计标准、户型设计标准、室内外装修标准等；（c）配套设施是否完善等；（d）是否符合国家、本地区相关规范或规定的要求。第二十八条 接到施工图纸后，工程技术部门报送三份图纸给胶南市建设局图纸审查处进行审核，并将审查意见由工程部门转交设计单位。第二十九条 组织工程技术人员及相关部门各专业人员参加。对施工图纸中涉及建筑使用功能方面的建筑、结构、设备（水、电、暖等）以及各专业间的配合等内容进行审

10、查。审图时各专业人员根据公司确定的建设标准，从建筑产品的安全性、经济性、实用性、美观性等方面对图纸进行专项审核，明确主要建筑材料及设备的使用标准，提出施工图纸的错、漏、碰、缺等内容。第三十条 工程部门对图纸会审提出的问题进行汇总整理，交设计单位在指定的时间内给予答复，以早日施工。第三十一条 设计技术交底的内容应由设计单位确定，一般应包括：（a）设计意图；（b）建筑与构造的基本要求，特殊部位的做法及要求；（c）结构方案及实施要求，关键部位的技术要求和做法；精品.（d）设备工程（给排水、电、暖等）的技术要求、构造做法；（e）建筑、结构、设备工程分别对施工的要求；（f）对采用新技术、新结构、新材料的

11、施工与工艺的要求；（g）对建筑、结构、设备工程配套穿插施工的要求；（h）其他需交待的要求和内容。第四章 工程设计变更管理规定第三十二条 工程设计变更的来源（a）施工过程中发现不符合规范或影响使用功能、感观而提出的变更。（b）因施工本身原因（如施工设备、施工工艺、材料设备、现场条件、工程质量等）需设计单位协助解决提出的变更。（c）由顾客、相关单位部门等提出的变更。（d）由胶南市专业职能部门（如消防局）等对图纸审查提出的需变更设计的审查意见。（e）由设计单位提出的变更（各专业的相互要求或自身发现的变更）。第三十三条 工程设计变更的审批变更超过原设计标准或批准的建设规模时，工程技术部门必须报市规划管

12、理部门和其他有关部门重新审查批准，并由原设计单位提供变更的相应图纸和说明。第三十四条 顾客提出的变更，由销售部门填写一式两份“顾客附加要求审批表”，派专人送达工程技术部门。工程技术部门组织有关专业人员及监理单位对更改的内容进行论证、签署意见，在三天之内书面回复销售部门。若影响建筑物的使用功能、感观、结构及造价，应经工程技术部门审核提出意见，报工程总监批准，并经设计单位同意后方可实施变更。在建筑物形成之后，顾客提出的影响结构方面的变更，不予受理。精品.第三十五条 在施工过程中发现影响建筑物使用功能、感观等所提出的变更，由工程部门填写“工程变更通知单”，并经设计单位同意后方可实施变更。第三十六条

13、相关单位部门提出的变更，工程部门、监理单位审核同意后，报设计单位批准，由设计单位负责进行更改。第三十七条 设计单位提出的变更，应经工程技术部门同意。第三十八条 变更设计文件（包括变更图）由工程部门接收。一般工程设计变更文件由驻工地代表审定（报工程技术部门备案），确定分发范围；较大或较复杂的（如结构变动等）工程设计变更文件由分管经理审定（报工程总监备案），并确定分发范围。如变更影响房屋面积、结构变化或功能变化时，工程部门应及时书面通知销售部门（办理交接签字）。已售房屋由销售部门及时通知顾客并协商解决办法，协商好后二日内书面反馈工程部门（办理交接签字）；未售房屋由销售部门调整销售宣传口径。第三十九

14、条 工程部门接到工程设计变更文件后，应当日签发至监理单位、施工单位及施工分包单位。对于重大工程设计变更，必要时由分管经理组织召开由工程部门、设计单位、施工单位、监理单位，以及有关工程技术人员参加的图纸会审及技术交底。第四十条 工程部门组织施工单位对变更部位进行施工，并派人进行跟班检查，在工程日志上作好记录，特别是对新旧物料接触部位，应严格按照规范及设计要求进行施工。第四十一条 除设计单位下发的变更图纸和批准文件外，所有的变更均要填写“工程变更通知单”一式四份，转送一份给预算部门作为工程结算依据。精品.第四十二条 所有工程设计变更均以变更图纸和批准文件以及“工程变更通知单”为准，口头通知无效。第

15、四十三条 工程设计变更均应在图纸上做变更标记。第五章 原材料采购管理规定第四十四条 在房地产开发项目图纸出来后，工程部门要及时通知预算部门编制施工图预算，结合预算汇料情况，工程部门应对该项目将要使用的材料/设备情况进行全面了解。工程部门初步拟订使用材料/设备清单，工程部门按供货方式确定分类供货清单。供货方式分为：a公司自行采购（a）公开招投标的材料/设备；（b）自行招投标的材料/设备；（c）非招标的材料/设备。b施工单位自购的材料/设备第四十五条 材料供应部门应及时全面掌握物资价格信息，作为自行采购和对施工单位采购时限价的依据。第四十六条 用料单位按规定详细填写材料领用单，工程部门按照工程形象

16、进度和工地材料库存情况，对施工单位提供的用料计划进行审核，财务部门按照工程部门提供的项目材料用量表，结合前期拨料情况，核定本期材料调拨量。第四十七条 用料单位需提前7天将用料计划报到工程部门，因不按时报计划而造成的后果有用料单位承担全部责任。第四十八条 根据经财务部门和工程部门签批的领料单，结合领导的调拨批示，工程部门填写材料/设备调拨单，材料调拨单应清楚的说明订购产品的各种信息资料，包括：物资的名称、类别、规格、价格。精品.第四十九条 工程部门在确定材料/设备供应计划后，根据采购物资的品类、数量、市场情况等，选择合适的供应进行采购。第五十条 需签合同的材料/设备，按规定签署建材产品采购合同执

17、行。第五十一条 无需签合同时，向供方明确采购产品的规格、型号、质量要求、数量及时间等，双方认可。第五十二条 财务部门有权对材料/设备报价市场情况进行调查，对材料供应部门提供的材料/设备报价情况进行核查。第五十三条 对于计划外追加且又急需的供料，工程部门提出书面报告申报追加计划，报材料供应部门。来不及做市场调查时，一般情况下从“原材料/设备合格供方名册”中选择；仍不能满足需求时，由材料供应部门报经理批准特制定货申请后执行，并保存记录。第五十四条 采购物资到货后，施工单位开出“收货收据”，并经施工方材料员、建设方代表共同签收后，一式三联，交供货方、收货方、材料供应部门各执一份，方可作为物资接收凭证

18、。第五十五条 材料供应部门随时追踪供货情况。如工程用料计划发生变动，工程技术部门至少提前7天提出变动计划，材料供应部门针对变动计划对材料供应计划及时进行调整，并将调整情况及时准确的传达供方。第五十六条 如有特殊情况，供方的产品不能满足需求，材料供应部门应及时向供方提出调整或改进，或重新选择供方进行采购，并将调整情况及时反馈到工程技术部门。第五十七条 每月25日前，建设方代表对项目工程形象进度进行确认，并填写施工进度月报表，预算部门按照驻工地代表确认的形象进度，割算工程用料，财务部门核算材料供应完成情况，编制材料耗用汇总表报分管经理、材料供应部门和财务部门，并抄送工程部门。精品.第五十八条 按合

19、同约定由施工单位自行采购的材料/设备设施，公司应对其“可调价”材料进行适当限价。第五十九条 材料供应部门有针对性的进行市场调查；对每种材料至少寻找三家生产厂家，进行综合评价，在保证质量的前提下择低报价。然后，将综合评价、限价结果，反馈给工程、预算部门及施工单位，作为施工单位采购材料、工程竣工结算找补差价和调整工程拨款的依据。第六十条 若材料供应部门对施工单位提报的厂家/品牌不同意，则由材料供应部门与工程部门共同协商，认可后予以指定厂家/品牌及限价。第六十一条 由施工单位自行采购的材料设备，按规定自已检验合格，报工程部门和监理公司进行验证后，方可投入使用。第六章 工程监理管理规定第六十二条 公司

20、房地产开发项目凡按建设工程监理范围和规模标准规定应实行监理的，工程技术部门应当委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理。第六十三条 监理单位应配备总监理工程师和各专业监理工程师（均不得兼工地），监理工作开始后，监理单位更换人员时，须经工程技术部门同意。第六十四条 选定监理单位后，工程技术部门负责督促监理单位的工作：按楼座落实专人负责制，监理人员每天应多次巡视分管楼座，最少不得少于一次。第六十五条 施工准备阶段对监理的控制：（a）项目监理人员应参加工程技术部门组织的设计技术交底会，并提出书面意见和建议。精品.（b）工程开工前7日，监理单位审查施工单位报送的施工组织设计（方案），提出审查意见，经

21、总监理工程师审核签字后工程技术部门审批后实施。（c）施工单位有分包工程时，分包工程开工前，监理单位审查施工单位报送的分包单位资格报审表和有关资质资料（营业执照、资质等级证书、施工许可证、业绩），并报工程部。（d）监理单位对施工单位报送的测量放线控制成果及保护措施进行检查，并予以签字认可。（e）工程开工前，监理人员参加由工程技术部门主持召开的第一次工地例会。第六十六条 施工过程对监理的控制一、安全文明施工的控制（a）监理单位按青岛市有关规定对施工现场安全文明施工进行控制、检查。（b）监理单位对施工单位定期进行检查，并根据检查结果提出整改意见。二、工程质量的控制（a）监理单位对施工单位报送的各分项

22、工程技术交底，及重点部位、关键工序的施工工艺和质量保证措施进行审批后报工程部门，并负责监督落实。（b）监理单位对施工单位在施工过程中报送的测量放线控制成果进行复验和确认。（c）监理单位对施工现场的进场材料进行检验，并根据有关规定以见证取样方式进行抽检。精品.（d）督促检查施工单位冬雨季施工措施的落实。（e）监理单位应及时进行现场巡视、测量和试验，重要的分部分项工程、关键工序要跟班进行旁站监理。根据施工单位申请，及时进行分部分项、隐蔽工程的验收，严格控制隐蔽工程质量。（f）监理单位要及时答复施工单位提出的问题，协调单体、配套、绿化等各家施工单位的关系，保证工程顺利进行。（g）对施工过程中出现的质

23、量缺陷，工程部门责成监理单位写出书面报告，分析原因，制定整改措施，并检查整改结果。（h）若在施工过程中发生质量事故，由工程部门根据实际情况提出对监理单位的处罚意见，报经理批准后实施。三、工程进度的控制（a）监理单位根据工程情况编制进度控制计划、绘制进度控制网络图，经总监理工程师批准、报工程部门签字认可后实施，并予以监督落实。（b）监理单位在监理月报中应向工程部门报告工程进度、工程质量和投资控制情况，以及所采取的措施和合理化建议。（c）当实际进度滞后于计划进度时，工程部门责成监理单位写出书面材料，分析原因，制定措施，报分管经理确认后实施。第六十七条 竣工验收阶段对监理的控制监理单位参加公司组织的

24、竣工验收，并提供相关的监理资料，对验收中提出的整改问题，监理单位应要求施工单位进行整改。工程质量符合要求，总监理工程师会同参加验收的各方签署竣工验收报告。第七章 工程竣工验收管理规定第六十八条 正式验收约10天前进行工程预验，预验内容与正式验收相同，由工程部门组织，物业公司、施工单位、设计单位、监理单位等有关人员参加。预验应做好完整记录，验收后提出的整改意见，应限期修整完善。精品.第六十九条 由工程部门请质量监督站规划、公安消防等部门对工程进行检查，并取得上述部门的认可文件或准许使用文件。第七十条 工程预验合格后：施工单位填报建设工程竣工验收报告、监理单位出具质量评估报告，经总监理工程师签字后

25、会同工程资料，报送工程部门审核。工程部门确定正式验收日期，并按约定日期通知参加验收的单位。第七十一条 工程部门督促监理单位会同施工单位做好正式验收和准备工作，包括：交工资料准备、现场清理准备、验收会议准备、验收文件准备。工程部门填报“工程竣工前检查申报表”，请质监机构派出检查人员对工程进行竣工前检查，如工程具备竣工验收条件，签字认可。第七十二条 组织物业公司、勘察单位、施工单位、监理单位、设计单位及市有关职能部门（根据工程性质、大小及市有关规定确定）组成工程验收委员会进行正式验收。第七十三条 工程验收委员会按建筑工程施工及验收规范进行验收，实地查验工程质量并进行综合评价。第七十四条 验收结束后

26、，若验收通过，验收委员会根据质量评定结果填写工程竣工验收意见，并提出进一步整改意见及今后注意事项；若验收不合格，或验收各方不能形成一致意见时，应确定改进修整范围及复验日期。第七十五条 在建设工程竣工验收合格之日起15日内，工程部门会同施工单位依据青岛市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施细则的规定，向工程所在地的建设行政主管部门申请办理竣工验收备案，并办理备案手续。精品.第八章 工程预、结算管理规定第七十六条 工程预算工程部门各专业人员负责编制本专业项目预算，工程预算书一式三份，报财务部门一份，作为预算控制和拨付工程进度款的依据，报材料供应部门一份做为甲方供料的依据，工程部门自留

27、一份招投标工程的标底。第七十七条 工程的结算一、单位工程完工后，工程部门要求施工单位在竣工验收后28天内（住宅工程），将工程结算依据的全部资料报至工程部门。二、工程部门对资料审核后，对工程部门进行交底，工程部门审核结算资料的完整性后，依据结算资料，对项目各专业结算进行初审。三、工程部门将双方同意的初审决算书及决算资料，委托造价咨询单位进行审计结算。第七十八条 零星工程的预结算一、工程开工前，各专业预算员根据工程有关设计图纸和资料，确定工程的合理预算值。二、在施工过程中，预算员对零星工程进行现场施工方案和技术的跟踪，了解施工方法、施工过程、施工进度，对照现场情况，预测和估计可能发生的工程量变动。

28、三、工程完工验收合格后，施工单位将结算书和竣工结算资料报至工程部门。工程部门对竣工资料确认后，报至财务部门。四、工程部门根据施工单位所报结算书，要求施工单位提供需甲方限价的“施工单位自购材料明细表”，并转材料供应部门按规定审核限价。五、预算员根据确认的资料审核结算。精品.第七十九条 工程结算审计所有工程类结算均应审计。由工程部门根据工程的情况、结算值大小，确定审计方式、内容和范围。一、审计分为内部审计和审计机构审计。（a）内审：零星工程、辅助工程、维修工程；工程类决算初审。内审由预算部门按规定进行审计。（b）外审：初审合格的工程类决算；无能力内审的项目工程。二、工程部门根据考察情况，选择合适的

29、审计机构，按规定与审计机构签定审计合同，合同中应明确审计内容及要求、完成时间、取费、双方责任等。三、工程部门按合同规定和审计机构的要求，做好联络与协调工作。工程部门、材料供应部门应及时提供有关资料，并向审计机构说明工程情况，积极配合审计工作。第九章 工程经济签证管理规定第八十条 经济签证的范围经济签证是本公司和施工单位在工程建设过程中发生的建筑工程合同及图纸设计以外或图纸未明确规定而实际发生在工程中的经济文件。因工程有较大的变更（结构方案变更、建筑标准提高、功能改变、增加层数、增加面积等），需要项目原审批单位单位重新审批，而产生的经济活动，不属于现场经济签证管理范围。第八十一条 经济签证的内容

30、精品.（a）预算及费用标准内没有包括，而施工中又必须采用的技术措施费用（技术措施应经建设单位、设计单位同意确认后）。按合同规定，施工图预算包干的除外；（b）非施工单位责任造成的返修、加固、拆除工程费用以及因其它原因造成的误工费用；（c）零星工程的工程量确认；（d）其它由于本公司原因而发生的费用。以上工程量的签证，有定额标准的，按定额标准结算。没有定额标准的，按双方商定的价格、是否计取税费等要求，在签证上明确注明。第八十二条 经济签证的程序施工单位到办公室申购工程签证单，并据实填写签证内容，经驻工地代表确认，工程部门确定结算方式，分管经理审批，总经理审定。第八十三条 经济签证的实施当施工现场发生

31、第二条规定的经济签证时，由施工单位提出签证要求，填写“工程签证单”，详细注明工程签证内容及工程量，由施工单位负责人签字，报工程部门。工程部门接到签证单后，立即组织相关专业技术人员和预算人员进行现场复查，确认施工所发生的工程量。第八十四条 工程部门应及时每份签证进行审核、编号、签字、确认，按要求报批。经济签证必须一事一签、随发生随签，后补签证无效，涂改数、字无效。第八十五条 经济签证一式两份，交工程部门一份（第一联作为工程结算或阶段性拨付工程款的依据）、施工单位一份。第十章 房地产产品销售管理规定第八十六条 制定产品营销组合方案，营销组合方案应在房地产开发项目正式开盘前完成，并通过论证和评审。方案包括（但不限于）以下内容：精品.（a）竞争环境分析；（b）客户群描述；（c）建设标准方案；（d）定价方案及销售策略；（e）营销广告推广方案；（f）物业管理前期方案。第八十七条 开发项目确定后，销售部门组织办公室、工程部门、物业公司等相关部门，根据项目的投资大小及项目的特点确定营销方案的内容，讨论编制项目营销方案。（a）对于小项目，重点将竞争环境、客户估测、产品设计、定价策略和广告推广五方面进行探讨确定。（b）对于