第六章 物业管理合同法律制度.ppt

1、第六章 物业管理合同法律制度,一、物业管理合同概述 （一）、物业管理合同的概念和特征 物业管理合同是由房地产开发企业或业主委员会与其选聘的物业管理公司之间签订的物业管理公司对物业管理区域进行综合管理的法律文件。物业管理合同又称物业服务合同,物业管理合同具有以下特征： 1、物业管理合同是典型的劳务合同 2、物业管理公司以委托人的费用办理委托事务 3、物业管理合同以当事人之间相互信任为前提 4、物业管理合同是有偿合同 5、物业管理合同是诺成的、双务的合同,物业管理合同是服务合同不是委托合同 案例2002年8月1日，深圳市布吉镇东方半岛花园热闹非凡，入口处新物业管理公司约四十名保安员整齐列队准备进入

2、，原管理处二十余名保安员也整齐地排列在入口两侧，围观的业主和群众近千人。在住宅局、房管办、镇政府、警署协调下，双方经过一上午的僵持，原管理处保安撤走，新管理公司接管。事情的原委要从1998年说起。 1998年10月该花园竣工，发展商成立了一家子公司进行物业管理，后该花园成立了业主委员会，双方于2001年2月18日签订了为期三年的物业管理委托合同，约定管理服务费多层住宅按0.60元/M2收取，带电梯的小高层1.45元/M2，商铺1.60元/M2。 按深圳市当时收费水平来讲是较低的。2002年2月28日管理处在花园内贴出通知，将管理服务费提高到多层住宅0.85元/M2，小高层2.10元/M2，商铺

3、2.20元/M2。一石激起千层浪，业主纷纷反对。4月13日召开业主大会，罢免了业主委员会的全体成员。新的业主委员会成立后，7月份通过招标聘用了一家新的甲级资质物业管理公司。于是出现了本文前一幕。 事情并没有结束。7月18日，原物业公司就向深圳仲裁委员会提出仲裁申请，请求继续履行2001年2月18日签订的物业管理委托合同，支付管理费300万元。被申请人是业主委员会。 双方争议的焦点就是：2001年2月18日签订的物业管理委托合同是服务合同，还是委托合同,整个事件所折射出的关于物业管理合同的性质、物业管理权属的移交程序及业主委员会的赔偿方式和制度建设等问题，引起深圳业界广泛关注和深入思考。2003

4、 年3月21日，深圳仲裁委员会作出了终局裁决。深圳仲裁委员会以2003深仲裁字第151号裁决书作出裁决如下： （一） 申请人与被申请人自2003年4月1日起继续履行双方2001年2月18日所签物业管理委托合同； （二） 被申请人支付申请人自2002年8月1日至被申请人采取措施恢复申请人的管理状态之月的物业管理酬金损失，每月以1.7万元计算。(三) 和(四) 本文略。 本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力,委托合同的特征： 委托合同是合同法直接规定的十五种有名合同类型之一。合同法规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。它具有以下特征： 1、委托合同的标的是处理事务

5、的行为，该行为既可以是法律行为（委托进行买卖、租赁等），也可以是具有经济意义的行为（清理财产、整理帐簿等），还可以是单纯的事实行为。 2、委托合同的订立以双方当事人相互信任为基础。没有当事人双方相互信任和自愿，委托合同关系不可能建立。从而，当事人双方均享有任意终止权，可任意终止合同。这一点，使委托合同具有了区别于其它任何合同的本质特征。合同法第四百一十条就明确规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。,3、委托合同是典型的提供劳务合同，受托人在委托人的授权范围内为委托人办理事务，因而办理事务所需要的费用要由委托人承担。如聘请律师的委托代理合同。 4、委托合同当事人意见表示一致时，合同即告成

6、立，无须以物的交付或当事人的履行行为作为合同成立的要件，是诺成合同、不要式合同。 5、委托合同可以有偿，也可以无偿，依法律规定或当事人之间的约定来确定,物业管理合同的特征： 1、作为物业管理合同主体的特殊性。 2、作为物业管理合同标的和内容的特殊性,物业管理合同与委托合同的区别： 1、产生的条件不同。 2、解除的条件不同。 3、订立的目的不同。 4、履行的方式不同。 5、法律后果承担人不同。 6、订立形式不同。 7、费用及标准不同。 8、存续期限不同,二）、物业管理合同的种类 1、前期物业管理合同 2、物业服务合同 （三）、订立物业管理合同的基本原则 1、平等原则 2、自愿原则 3、公平原则

7、4、诚信原则,二、物业管理合同的订立与效力 （一）、物业管理合同的订立 1、合同订立的程序 1 合同订立的一般程序：(1)要约 （2）承诺 2 订立合同的竞争程序：包括招标和拍卖两种形式。 2、订立合同的当事人资格 1 房地产开发企业 2 物业管理企业 3 业主委员会,二）、物业管理合同的效力 1、物业管理合同的生效 1 物业管理合同的效力 物业管理合同的效力，又称为物业管理合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的物业管理合同具有约束当事人双方的强制力。 2 物业管理合同生效 物业管理合同生效是指物业管理合同具备法定要件后能产生法律效力。物业管理合同的生效要件有： (1)当事人在订立合同时必须具

8、有相应的民事行为能力。 (2)合同当事人的意思表示真实。 (3)合同内容不违反法律或者社会公共利益,2、无效物业管理合同 1 无效物业管理合同的概念 无效物业管理合同是指严重欠缺合同的生效要件，不发生合同当事人追求的法律后果，不受国家法律保护的合同。无效合同可能是全部无效，也可能是部分无效。无效的原因存在于合同内容的全部时，合同全部无效；无效的原因存在于合同内容的一部分，而该部分又不影响其余部分时，其余部分仍然有效。 2 无效物业管理合同的种类 依照我国现行合同法，有下列情形之一的，合同无效： (1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益 (2) 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益

9、(3) 以合法形式掩盖非法目的的 (4) 损害社会公共利益 (5) 违反法律、行政法规的强制性规定 3 无效物业管理合同的法律后果,3、可撤销物业管理合同 1 可撤销物业管理合同的概念 可撤销物业管理合同，是指欠缺合同有效要件，存在可撤销原因的合同。可撤销的物业管理合同，只是相对无效，不同于无效物业管理合同的绝对无效。有效与否，取决于当事人的意志。 2 可撤销物业管理合同的种类 依据我国现行合同法，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求

10、人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。合同被撤销后，其法律后果与无效相同,三、物业管理合同的基本内容 物业管理合同第35条规定：“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。” 物业管理合同一般由合同的首部、合同的正文和合同的结尾三部分组成,一）、合同的首部 合同的首部通常由下列各项构成：合同的名称；合同的编号；订约日期；订约地点；订约当事人的名称、住所（地址）；订约理由。 （二）、合同的正文 1、物业基本情况；2、委托管理事项；3、委托管理期限；4、双

11、方权利义务；5、物业管理服务质量； 6、物业管理服务费用；7、违约责任； 8、争议的解决； 9、其他条款。 （三）、合同的结尾 结尾的内容一般有：签约的日期。记载合同生效的日期。合同当事人的签字盖章。合同的份数,建设部前期物业服务合同（示范文本） 建设部于2004年9月6日以建住房2004155号印发前期物业服务合同（示范文本），供建设单位与物业管理企业签约参考使用。正文共九章43条，有4个附件和一个使用说明。主要内容包括： 第一章 物业基本情况；第二章 服务内容与质量；第三章 服务费用；第四章 物业的经营与管理；第五章 物业的承接验收；第六章 物业的使用与维护；第七章 专项维修资金；第八章

12、违约责任；第九章 其他事项。 附件一：物业构成明细；附件二：物业共用部位明细；附件三：物业共用设施设备明细；附件四：前期物业管理服务质量标准,北京市物业服务合同（示范文本） 北京市国土房管局于2004年6月3日发布修改后的物业服务合同(示范文本)，其与前期物业服务合同有两大区别：一是合同主体不同。本合同的主体是业主大会和物业管理企业；前期物业服务合同的主体是开发商和物业管理企业。二是适用阶段不同。本合同适用于业主大会成立后，业主大会选聘物业管理公司，与其签订服务合同；前期物业服务合同适用于业主大会、业主委员会成立前，开发商选聘物业管理企业。 示范文本共分为九章四十条，主要内容包括总则、物业服务

13、内容、物业服务质量、物业服务费用、双方权利义务、合同期限、合同变更和解除的约定、违约责任等,四、物业管理合同的履行、变更和终止 （一）、物业管理合同的履行 1、物业管理合同的履行的概念 物业管理合同的履行，是指债务人全面地、适当地完成约定的义务，以使债权人的债权得到完全实现。物业管理合同当事人在履行合同的过程中应坚持两项原则： 1 实际履行原则 ；2 全面履行原则 2、物业管理合同履行中当事人的附随义务 物业管理合同履行中当事人的附随义务是指其法定义务，不是指其约定义务。按照我国合同法的规定，当事人在合同履行中的法定义务主要有： 1 通知义务；2 协助的义务；3 保密的义务,二）、物业管理合同

14、的变更 1、物业管理合同变更的概念和条件 物业管理合同变更是指合同当事人不变，合同的内容予以改变。物业管理合同变更的条件包括： 1 原已存在合同关系 2 合同内容已发生变化 3 合同的变更须依当事人协议或依法律直接规定及裁决机构裁决 4 须遵守法律要求的方式 2、物业管理合同变更的程序和后果 (三)、物业管理合同的终止 1、债务已经按照约定履行 2、物业管理合同解除 3、物业管理合同解除的程序 4、物业管理合同解除的法律后果,五、物业管理合同责任 （一）、缔约过失责任 1、缔约过失责任的概念 我国合同法所指的缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中有违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。 合同法上的缔约过失责任包括以下几种情形：假借订立合同，恶意进行磋商；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；有其他违背诚实信用原则的行为,2、缔约过失责任的适用条件 (1)缔约人违反先合同义务； (2)对方当事人受到损失； (3)违反先合同义务与该损失之间有因果关系，即该损失是由违反先合同义务引起的。 (4)违反合同义务者有过错按照我国合同法，其过错主要为故意过错,二）、违约责任 1、违约责任的概念 违约责任是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符