凤凰庭院】顾问服务方案

1、“凤凰庭院”项目顾问服务方案一、前期服务内容（签约至交房前3个月期间）23页二、物业筹备至交付过渡阶段服务内容（交房前3个月至正式交付后3个月）37页三、交付过渡期至正常化物业服务阶段（交房后3个月至合同期满，一般12年）89页四、顾问费标准 9页一、前期服务内容（签约至交房前3个月期间）1、从物业管理角度，对规划设计提出合理化建议人车的通行停车场的规划围栏与岗亭安防设施的配置监控中心的设置商铺及便民服务点的规划文娱活动场所的规划管理用房生活用房会所绿化小区景观建筑的外立面公共部分的装修清洁、绿化的用水用电垃圾收集点，与中转站的规划公共用电2、从物业使用人的角度对规划设计提出合理化建议室内的规

2、划布局水、电、气的容量，抄表方式各种插座、开关、水喉、电话、对讲机、有线电视、宽带等的接入点位置和空调孔位置家居的安全性家居私密性住户对公共设施及公共环境的要求3、从小区环保角度对规划设计提出合理化建议4、对楼宇及小区智能化提出合理化建议停车场门禁安全5、对设备机房提出合理化建议6、对机电设备的设计、安装、选型提出建议中央空调电梯消防设施给排水供配电7、对项目施工、安装过程中易出现的质量和使用问题提出建议隐蔽工程的阶段验收应注意事项设备安装调试过程中应注意事项施工过程中和设备安装调试过程中资料搜集8、根据项目情况编制管理方案9、对项目的物业管理费标准提出建议当地相关政策、法规同类已投入使用楼盘

3、物管费收费标准同类正在销售楼盘的物管费收费标准同类楼盘的物业使用人对物管费的认同与承受能力开发商对楼盘的市场定位和对物管单位的需求管理费测算10、配合发展商做好销售工作提供物业服务品牌宣传资料提出配合销售建议12、对销售人员进行物业知识培训13、根据需要对售楼处，样板房的保安、保洁人员进行培训14、根据实际情况，决定是否开展“业主需求调查”15、指导开展“前期物业管理服务协议”的签署工作二、物业筹备至交付过渡阶段服务内容（交房前3个月至正式交付后3个月）16、指导物业管理公司建设根据实际情况，对物业管理企业的管理模式、部门设置、工作流程提出建议管理模式部门设置工作流程根据实际情况，对各部门人员

4、的任职条件提出建议根据实际情况和工作进度，制定人员招聘计划并参与招聘把关人员的配置完善a、各部门人员的补充b、新员工入职的培训管理运作制度的建立a、公司规章制度的建立b、各岗位职责、权限的明确c、确定各岗位工作程序与作业规程对启动物资配备提出建议a、固定资产类配置b、办公易耗品配置c、管理、生活用房的装修d、员工制服、装备配置e、各类维修工具、设备配置f、交通、通讯工具配置g、标识、标牌的制作17、指导房屋的验收与接管接管验收的沟通、准备及接管验收工作计划的制定、培训物业移交过程中资料的交接与管理房屋的验收与接管对接管验收存在的问题提出整改建议公共设施的验收与接管对绿化工程的接管验收以及对存在

5、的问题提出整改建议接管验收的注意事项及遗留问题的处理原则器材的配备与设备设施的完善18、指导入住工作入住流程和方案的编制a、制定入住流程图b、业主收楼流程和钥匙的交接c、房屋质量问题处理程序d、入住后工程维修配合措施入住资料的准备a、入住资料的编制b、入住资料的审定c、入住资料的印刷d、入住资料的分类、整理入住通知书（1）、入住通知书的编制a、入住通知书的制订b、入住通知书的印刷(2)、业主身份的确认a、业主资料的收集b、业主身份的核对(3)、入住通知书的发放a、入住通知的填写b、入住通知的函寄组建入住期间临时组织架构入住知识的培训a、入住流程的培训b、对业主所提问题的解答c、服务态度与服务技

6、巧d、房屋质量处理流程e、各岗位作业规程培训入住流程的预演指导入住仪式工作（1）入住仪式的策划a、入住仪式方案的制定b、入住仪式方案的审核、确定（2）入住仪式的准备a、所需物资的采购b、节目排练c、场地布置（3）入住现场的布置a、入住办理大厅的布置b、安全保护措施c、入住宣传、展示布置d、现场标识、引导牌设置（4）入住仪式的组织a、现场服务b、仪式的主持c、现场秩序的维持d、仪式后的现场清理指导收楼及入住（1）入住手续的办理a、业主资料的收集及业主身份的确认b、文件的签署c、文件发放d、业主所提问题的解答e、费用收取（2）交验房屋a、验房b、抄取水电气表读数c、签署收楼书d、钥匙发放（3）遗留

7、问题的处理和跟踪a、验楼时问题的记录b、一般问题的处理c、严重问题的处理d、处理后的再验收、记录19、指导装修管理（1）装修管理策划、培训a、制定装修程序流程图b、制定装修管理办法c、制定装修期设备设施安装方案d、制定装修单位进场展示管理方案e、制定装修期的相关配合措施（2）装修申请a、提交书面装修申请b、提交装修设计图纸c、提交装修施工单位资格证明（3）装修审批a、工程部门审批b、管理处负责人审批（4）审批同意后装修费用的收取（5）签定治安防火责任书（6）签订装修管理文件（7）装修施工许可证发放（8）施工人员出入证办理与发放（9）装修监控a、工程质量监控b、施工秩序监控（10）装修完工验收a

8、、房屋结构验收b、水、电安装验收c、智能化、通讯系统验收d、燃气管线验收e、房屋建筑外观验收f、违章现象及处理结果跟踪（11）装修押金退返20、指导业主档案的建立（1）培训档案管理规程（2）配置档案柜、盒、袋及标签（3）业主入住档案a、入住通知书b、房屋产权证明或购房合同复印件c、前期物业管理服务协议d、业主公约e、区域防火责任书f、收楼书存根g、房屋质量问题的记录h、委托银行代扣款协议书（4）业主装修档案a、装修申请表及审批记录b、装修图纸及审批记录c、装修施工单位营业执照及资质证书d、装修施工人员档案e、装修巡查记录及整改通知书（5）业主家庭情况资料a、业主档案b、随住人员档案c、暂住人员

9、档案（6）业主车辆档案a、车辆情况资料b、驾驶人员档案及办理停车手续资料21、指导安全管理和应急（1）安全管理a. 成立安全管理领导小组b.分析存在的不安全因素，制订防范措施、制度c.培训d.对住户进行安全用电用气教育e.月度安全检查 （2）应急a、制订应急程序和预案b.培训掌握应急措施22、指导管理处收支和成本控制（1）收费（标准的制订和收费）a、管理费收取方式b、停车费收取方式c、有偿服务收取方式d、装修时垃圾清运费、证件工本费等收取（2）支出（工作指导要点）a、每月对每种支出项目进行统计，为控制才成本提供依据b、每季度公告管理处收支情况，每年度公告管理处收支情况（3）成本控制a、掌握各项

10、支出费用b、分析支出，制订节约制度并实施三、交付过渡期至正常化物业服务阶段（交房后3个月至合同期满，一般12年）23、指导成立业主委员会（1）开发建设单位或物业公司呈报政府主管部门告知函（2）区主管部门复函（3）由小区管理处负责将复函张贴公布（4）成立筹备小组并公告a、出公告，让业主推荐业主委员会筹备小组中业主代表b、发推荐表给每个业主，并设置好收票箱c、开箱统计推荐表d、公告业主委员筹备小组成立（5）将筹备小组人员名单报区主管部门备案（6）召开筹备小组第一次会议，研究决定业主委员会选举方案（会议由区主管部门主持）（7）将筹备小组第一次会议纪要向小区全体业主公示（8）筹备小组制定工作计划（9）

11、选举业主委员会候选人a、发业主委员会委员候选人推荐表给每一个业主，并设置好收票箱b、开箱统计推荐表c、公告候选人简历，筹备组联系电话，让业主提异议（10）召开业主大会，选举产生业主委员会委员a、公布业主委员会委员选举投票的通知，同时准备好选票、收票箱、点票记录表、选票统计总表等b、工作人员上门发选票、收票c、召开业主大会，当场开箱验票、唱票、记票、统计和宣布结果d、召开第一次业主委员会，选举主任、副主任、秘书等（11）由筹备小组负责将业主委员会选举结果的报告及当选委员简历、选票统计总表复印报区主管部门（12）区主管部门审核确认选举结果有效后给予批复（13）向全体业主公布选举结果和区主管部门的批

12、复（复印件），宣告业主委员会成立（14）业主委员会刻制公章，开始按法律规定运作24、指导完善ISO9001体系文件和ISO9001认证（1）成立ISO9000领导小组，明确责任，制订ISO9000工作计划，选择咨询结构（2）学习掌握ISO9000知识，取得内审员资格（3）根据实际情况，参照金地物业ISO9001文件，编写适合自己公司的ISO9001文件（4）ISO9001体系试运行、改进（5）内审（6）管理评审（7）第二次内审（8）申请认证（9）现场审核（10）发怔（11）年审和换证25、指导创优工作（1）参评条件（2）策划a、确立组织架构b、制定创优工作计划c、制定创优工作保证措施（3）组织实施a、自评自检b、整改（4）准备及编制迎检资料a、整理迎检资料总目录b、编制创优汇报资料（5）申报（6）迎检a、现场布置b、各项准备工作检查（7）总结a、经验总结b、奖惩制度的落实c、创优问题的整改三、质量跟踪期26、根据项目物业公司的需要提供物业管理方面的咨询服务27、顾问人员根据项目情况及合同要求赴现场指导工作（1）项目实地考察、调研 （2）根据项目的管理现状，对存在的问题进行分析、诊断（3）提出相关的指导性建议 （4）对相关人员进行强化培训 四、顾问费标准 根据物业服务顾问范围及时间等内容不同，一般为团队组建、项目交付顾问期为一年，若为项目交付至物业服务品质提升顾问期