东台安丰安康小区二期调研报告.ppt

1、上海奇正地产机构 | 2011.11,东台安丰安康小区二期调研报告,QIZHENG ESTATE AGENCY,策略报告结构,Contents,项目价值表现 项目大环境分析 项目竞争市场,第一部分 项目价值表现,QIZHENG ESTATE AGENCY,Chapter1,项目概况,项目距离东台市区16.5KM； 项目为安康小区二期 二期体量约3万方 项目物业类型为多层、小高层和商铺,项目体量较小，且物业类型表现常规,G204,X306,二期,区位认知,项目所处位置为新城区域，离市政办公区域近，客源基础较好,安丰法院,新城区,安丰城市主要是向东发展，新的行政中心、大型商业、学校均在204国道以

2、东区域。 项目所处区位离行政区域较近,老 城 区,G204,小环境一般,装饰城,农贸市场,加油站,东侧发电厂,项目地,项目地,目前处于新城区开发初期，周边环境较为差，东侧还有发电厂,新城开发初期，短期内有一定的抗性,城市主干道旁，交通便捷。 新城区开发初期，目前周边环境一般。 未来随着新城区的开发，项目价值将逐步显现,价值梳理,处于规划中的新城区域，短期内有抗性，长期看好,第二部分 项目大环境分析,QIZHENG ESTATE AGENCY,Chapter2,盐城限价政策,盐城市实行限价政策，价格拉动受阻,2009年，4月27日盐城市物价部门出台新规，盐城市区商品房将实行价格备案制度，以抑制房

3、价过快上涨。根据新规定，房地产开发企业应以成本核算为基础，结合市场状况，在市物价部门采样、测试的商品住房现行销售价格水平范围内，合理确定平均销售价格。盐城市物价局副局长肖正海表示，商品房实行价格备案制度以后，房地产商推出的新楼盘价格不得突破现有楼盘价格，这将有效抑制盐城房价过快上涨,安丰概况,区位： 安丰镇位于东台市境之南，距市区南端16.5公里处，东跟南沈灶镇相连，西与后港镇交界，南同富安镇接壤，北和梁垛镇毗邻，西南与海安县仇湖、瓦甸等地边缘交接。 南北长9.8公里，东西宽14.5公里，总面积71.2平方公里，人口5.3万人。 交通：204国道、弶溱省道、新长铁路、沿海高速途径安丰、文化：中

4、国历史文化名镇、江苏省文明镇、江苏省重点中心镇、江苏省科技示范镇、江苏省新型示范镇 。 产业：种植业粮食、棉花、蚕茧、食用菌，山羊、家禽、水产养殖。工业生产形成了以名力、银花、森森等多家纺织企业为骨干的支柱产业。第三产业山羊市场、农副产品批发市场、装饰城、钢材市场等。工业规划区构成南、北两园格局,新兴工业重镇，第三产业发展活跃,东台市域城镇发展以“一主、两副、多点”来进行空间组织。“一主”是东台城区；“两副”是以三仓、安丰为副中心，分别带动市域东、西两片的发展。 生态工业型城镇 生态工业型城镇以工业和农副产品加工业为主，主要有安丰、富安、唐洋、三仓、头灶等5个镇。目前，这几个镇工业基础较好，工

5、业经济发展较快，在今后发展中仍将保持这一优势。 生态港口和交通枢纽型城镇 包括安丰、梁垛、弶港3个镇。这些镇有优越的区域条件，处于海洋、河流或国道附近，在今后的发展中应增加港口贸易和交通运输在国民经济中的份额，并重点加强防尘林带、防噪林带和居民区绿化建设,东台发展重镇,东台发展重镇，具备较高的发展潜力,土地供应量,安丰未来土地供应量38694，住宅供应量为73165.2 ，供应量较小,项目大环境结论,盐城市实现限价政策，对本案有一定影响。 东台城市规划，安丰为重点发展重镇。 土地供应量较小，竞争环境较弱,外部环境总体较好，未来镇发展潜力高,第三部分 项目竞争市场,QIZHENG ESTATE

6、AGENCY,Chapter3,竞争个案-安康华府,客源多为乡村，整体去化表现较好,用地面积18亩，建筑面积3万方，10月23日一次性全部开出,竞争个案-安康华府,91.2，两室二厅一卫,119.8，三室二厅一卫,133，三室二厅二卫,户型表现常规,竞争个案-镇乾广场,项目共计5.6万方，以沿街商业为主的项目，配有两栋小高层。项目统一招商，着力打造及餐饮、娱乐、超市、购物、家居一站式商业中心。商铺分三层，一二两层的层高分别能达到6米。项目采用10年包租的形式形式，返租年回报率在7%以上。目前项目还未开盘，价格、户型图均没有出来,综合性商业项目，对本案区域提升起到积极的作用,竞争市场总结,从竞争个案可以看出，客源基本为刚需为主，市场受宏观因素影响小，个案销售表现较好。 周边有一站式商业体，加大了片区的价值。 周边除镇乾广场部分房源将出售外，其他无新推房源，竞争较小,目前片区供给量小，竞争环境弱，且刚需为主，受政策影响不大，项目基本可以在短