物业第3章练习题

1、一、单项选择题1从（ B ）上看，房地产置业投资活动表现为投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。A货币形态B实物形态C投资方式D经营方式2在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的（ C ）叫做现金流量。A资金流入B资金流出C资金流入或流出D资金现值3在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期（B ）上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。A某时点B各时点C资金运动的时间始点D当前时点4现金流量图中，对横坐标轴上“0”点的含义，下列说法中不正确的是（）A资金运动的时间始点B当前时点C某

2、一基准时刻D资金运动的时间终点5现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内（ A ）的简化图式。A资金运动状态B资金流入C资金流出D资金形态6下列关于房地产置业投资的说法中，不正确的是（ D ）A房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金投入两部分B房地产购置投资的价值通过出租经营收入以货币形式回到投资者手中C流动资金在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，才以货币资金形式被收回D购买原材料、燃料动力的投资属于房地产购置投资7下列关于收益性物业的现金流说法中，不正确的是（D ）A实际租金收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失B有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入C净运

3、营收益=有效毛收入运营费用D税前现金流=净运营收益抵押贷款还本付息准备金8某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（B）万元。A16 B18 C20 D229下列费用中，不属于物业管理企业运营费用范围的是（D）。A保险费 B房产税 C法律费 D贷款利息10某写字楼2009年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2009年的税前现金流为(B )万元。 A.330 B.450 C.6

4、50 D.70011下列关于房地产投资经营过程中税金的说法，不妥的是（ C ）A“两税一费”是指营业税、城市维护建设税和教育费附加B城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费C房产税是一种财产税，按房产原值的一定比例征收D城镇土地使用税按占用面积征收12目前我国营业税的税率为（ ），城市维护建设税和教育费附加分别为营业税税额的（ ）和（ ）。A12%，3%，7%B3%，5%，7%C7%，5%，3%D5%，7%，3%答案：D13以下关于资金时间价值的论述，不正确的是（B）A同样数额的资金在不同的时点上具有不同的价值B不同时间不同数额的资金在价值上的差别称为资金的时间价值C不同时间发生

5、的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值D随着时间的推移，资金的价值会增加14银行为某投资者提供了期限为10年的贷款200万元，年利率为6%，若该笔贷款的还款方式为期间按年单利计息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（ A ）万元。A120 B10 C10.23 D158.1715银行为某投资者提供了期限为10年的贷款200万元，年利率为6%，若该笔贷款的还款方式为期间按年复利计息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（ D ）万元。A120 B10 C10.23 D158.1716银行为某家庭提供了期限为10年的按季度等额还本付息的个人住房抵押贷款，若

6、该笔贷款的年利率为7%，则实际年利率是(A)。A.7.19% B.7.25% C.7.21% D.7.16%17某投资者以30万元购买了一间店铺，银行为其提供了15年期的抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款，如果该投资者于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（ B ）元。A. 544.10 B. 555.10 C.1776.32 D.2109.38解析：每月减少的还款额正是所偿还的本金造成的，所以实际上就是将偿还的5万元本金换算成第6年以后每月的月值即可。即18某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用

7、了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的收益率为8.5%。则该宗房地产的收益价格为（A）万元。A 91.52 B. 91.72 C.91.30 D.90.38解析：19已知某出租公寓的年运营费用为30万元，如果运营费用在未来30年的经营期内以每年2%的速度增长，折现率为8%，则该出租公寓的运营费用现值为（A ）万元。A410 B420 C430 D390分析：本题为运营费用按等比级数递增的情况，具体计算过程为：20以下有关设备磨损的说法错误的是（B）A第一类有形磨损与设备的生产过程有关，是一种实体磨损。B第二类有形磨损是指设备因自然力产生的磨损，不是一种实体磨损

8、。C第一类无形磨损不会导致设备的使用价值发生变化。D第二类无形磨损使原有设备的价值降低。21以下关于设备磨损补偿的说法错误的是（C）A设备有形磨损的局部补偿是修理B设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造C设备无形磨损的完全补偿是现代化技术改造D设备有形磨损的完全补偿是更换22第一类无形磨损会导致（ C ）A设备精度降低B丧失使用价值C原有设备的价值降低D劳动生产率下降23设备更新的核心工作，是确定设备的（C）A自然寿命B技术寿命C经济寿命D物理寿命24设备技术寿命取决于（B）A设备有形磨损的速度B设备无形磨损的速度C设备有形磨损和无形磨损总的速度D设备使用时间的长短25设备的寿命不包括（ B

9、）A技术寿命B社会寿命C经济寿命D物理寿命26设备更新分析考虑（D）A设备的沉没成本B设备以前发生的折旧C设备以前发生的现金流量D未来发生的现金流量27以下关于设备经济分析中的沉没成本的计算公式正确的是（ B ）A旧设备沉没成本=旧设备原值旧设备当前市场价值B旧设备沉没成本=旧设备账面价值旧设备当前市场价值C旧设备沉没成本=旧设备原值旧设备折旧累计旧设备当前市场价值D旧设备沉没成本=旧设备原值旧设备折旧累计28设备更新分析以（C）为主。A净现值法B净收益法C费用年值法D财务内部收益率法29根据经济寿命的静态计算方法，设备的经济寿命应该是（ B ）A使设备的年等额资产恢复成本最低的那个使用期限B

10、使设备的年等额总成本最低的那个使用期限C使设备的年等额运营费用最低的那个使用期限D使设备的年购置成本最低的那个使用期限30物业内某新购置设备原值为201万元，预计使用寿命为15年，残值为1万元；第一年的运营费用为20万元，预计以后每年增加运营费用2万元，不考虑资金时间价值的影响，其年等额总成本为（ B ）万元？A44.5 B.47.33 C.39.5 D.37.33解析：（201-1）/15+20+（15-1）/22=47.33万元31某物业内现有设备为旧式电梯，剩余使用寿命5年，年电费支出 60万元。市场上销售的新型电梯，使用寿命15年，初始购置费用支出 180万元，年电费支出30万元。如果

11、仅从经济的角度分析，采用静态分析的方法，则新型电梯的等效年总费用支出为（ A ）万元。A42 B60 C30 D不确定解析：180/15+30=42万元32某写字楼由于年代久远，空间使用功能不足，导致出租率下降。如果不进行改造，按照目前的情况，日常的运营费用为30万元/年，可能导致的潜在租金损失为40万元/年。如果进行更新改造，更新改造费用为500万元，经济寿命为10年，改造完成后年运营费用为15万元，更新改造后不仅可以扭转可能的租金损失，而且还能比当前增加10万元/年的租金收入。则采用静态分析的方法，不更新和更新条件下的等额年费用各为（ C ）万元。A70 75 B70 65 C70 55

12、D30 65解析：不更新条件下的等额年费用30+40=70万元；更新条件下的等额年费用500/10+15-10=55万元。33.投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，称为（ B）A投资回收B投资回报C投资收益D现金回报34以下关于投资回收和投资回报的说法中，不正确的是（ C ） A投资回收通常是用提取折旧的方式获得B投资回报常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率C指的是投资者的投资回报D投资回收是指投资者对其所投入资本的回收35以下关于财务净现值的说法错误的是（B）A是一种动态盈利指标B是一种净态盈利指标C适用于详细可行性研究阶段的经济评价D适用于计算期较长的投资项目36（

13、C ）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。A财务内部收益率B现金回报率C基准收益率D资本化率37动态投资回收期一般不用来评价（B）A用于出租经营的开发项目B用于销售的开发项目C用于自营的开发项目D置业投资项目38某写字楼的购买价格为50万元，投资者的自有资金为20万元，余款为抵押贷款，年还本付息为2.54万元，贷款年利率为7.5%，预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，则该写字楼的税前现金回报率为（A）A17.3% B16.5% C15.4% D18.7%答案：A（10（1-10

14、%-30%）-2.54/30=17.3%）39以下关于现金回报率的说法中，错误的是（ C ）A现金回报率考虑还本付息的影响B现金回报率可以是税前的，也可以是税后的C税前现金回报率等于净经营收入除以投资者的初始现金投资D税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资40“等额还本利息照付”是指（A）A在规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息B在规定期限内分期等额摊还本金和利息C借款期末一次偿付全部本金和利息D借款期内任意偿还本息，到期末全部还清41以下不需要计算借款偿还期的投资项目是（ D ）A房地产置业投资项目B房地产开发之后进行出租经营的项目C房地产开发之后进行自营的项目D房地产

15、开发之后用于销售的项目42偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产置业投资项目，该指标值应该大于等于（A ）A1.2 B12 C2 D143当偿债备付率指标小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过（ D ）来偿还已到期的债务。A可用作还款的利润B折旧C摊销D短期借款二、多项选择题1下列关于现金流量图的说法正确的是（ CE ）A 现金流量图中垂直箭线的箭头，向上者表示现金流出，向下者表示现金流入。B 如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是采用期中惯例法。C 在把资金的流动情况绘成

16、现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的。D 时点“1”表示第1年的年末，同时又是第2年的开始。E 某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。2潜在毛租金收入的减少的主要原因是（BC）。A.有效毛收入减少 B.空置损失C.租金损失D.其他收入受损E.运营费用增加3运营费用包括（BCD）A抵押贷款还本付息B维修费用C房产税D保险费E投资企业所得税4置业投资应纳税所得额应该是在有效毛租金收入的基础上，扣除（ACD）A运营成本B还本付息C贷款利息D建筑物折旧E准备金5下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（ ABCE）。A资金的时间价值是资金的增值特性使然B利

17、率是资金时间价值的一种标志C从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿D即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较E资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等6从投资的角度来看，资金时间价值的大小取决于（ABC）A投资利润率B通货膨胀率C风险因素D折现率E未来收益的大小7下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有(ABD)。 A.当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率 B.实际利率真实地反映了资金的时间价值 C.名义利率真实地反映了资金的时间价值 D.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大 E.计算周期相同

18、时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大8以下关于设备磨损的说法正确的有（ABD）A政府节能、环保等政策的调整，会使设备产生第二类无形磨损。B设备生产工艺改进导致市场价格降低将使旧设备产生第一类无形磨损。C设备生产工艺改进导致市场价格降低将使旧设备产生第二类无形磨损。D技术进步导致原有设备失去使用功能属于第二类无形磨损。E技术进步导致原有设备失去使用功能属于第一类无形磨损。9设备的第二类无形磨损会导致（AD ）A使用功能下降B设备故障频发C设备原始价值的贬值D原有设备的价值降低E设备丧失精度10经济寿命在数值上等于（CD）A设备从全新状态下开始使用，直到不堪再用而予以报废的全部时间。B设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功能的时间C使投入使用的设备等额年总成本最低的期限D使投入使用的设备等额年净收益最高的期限E设备出厂时标定的使用年限11下列财务评价指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有(BCD)。 A.净现值 B.投资回报率 C.现金回报率 D.静态投资回收期 E.内部收益率12下列财务评价指标中，属于清偿能力指标的有（ACD ）A借款偿还期B投资回报率C偿债备付率D资产负债率E动态投资回收期13用