物业经营管理全真模拟试卷

1、物业经营管理全真模拟试卷一、单项选择题1、全国物业管理示范大厦标准及评分细则要求全国物业管理示范大厦的物业服务费收缴率达到（ ）以上。A、80% B、90% C、95% D、98%2、写字楼客户迁出后，原有的信件和报刊服务一般至少还要继续提供（ ）。此后，如果客户仍然需要服务，可以为其提供有偿使用信箱服务。A、1周 B、2周 C、1个月 D、2个月3、（ ）不仅应当实现正常消耗完全得补偿，而且包括了一定的利润。A、商品租金 B、成本租金 C、基础租金 D、市场租金4、房屋租赁交换时要维持再生产所需要的最低租金标准是（ ）A、成本租金 B、基础租金 C、市场租金 D、商品租金5、在写字楼租赁合同

2、执行过程中，客户迁出时，一般由（ ）向有关部门发汇签单。A、客服部 B、财务部 C、经营部 D、工程部6、物业已使用的年限比较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求，因租金较低，尚可保持合理的出租率，这类写字楼属于（ ）。A、甲级 B、乙级 C、丙级 D、丁级7、一般情况下，在写字楼内为办公室工作人员每人平均提供（ ）平方米建筑总面积比较合适。A、56 B、810 C、1015 D、15208、写字楼出租者获得租金收益，相当于商品（ ）的一种方式。A、零星售出 B、租赁合同 C、使用 D、经营9、写字楼承租户选择

3、，考虑的主要准则是租户经营业务的类型及声誉、财务状况、所需（ ）大小。A、房屋 B、面积 C、空间 D、接待室10、通过物业管理公司的精心养护和维修，使设备处于良好状态，而且提高物业的档次和适应性，延长使用年限，是物业（ ）A、提高经济收入 B、提高了管理水平 C、保值增值 D、招徕客户11、写字楼设备管理应做到设备良好，运行正常，实行（ ）小时值班制度。A、8 B、10 C、12 D、2412、（ ）写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；起收益能力与新建成的写字楼相当：有完善的物业管理服务，包括24小时的设备维修与保安服务。A、

4、智能 B、甲级 C、乙级 D、丙级13、在客户迁出过程中，（ ）与经营部负责现场监督管理工作。A、工程部 B、保卫部 C、客服部 D、财务部14商务中心设备的正常使用和保养，是服务保障的前提条件。商务中心人员在使用过程中应严格按照操作程序进行操作，定期对设备进行必要的保养。设备一旦发生故障，应由 ( )进行维修。 A操作人员 B专业人员 c工程部 D设备部15市级购物中心的服务人口一般在( )万人以上。 A10 B20 C30 D.5016商业场所租赁合同中设有限制承租人在附近重复设店条款的主要原因是防止影响( )。A本商业场所的营业额 B经营内容 C顾客选择产品 D商业场所形象17.建筑规模

5、一般在300010000平方米之间，商业服务区域以城市中的某一住宅小区为主，服务人1；3 1-5万人，年营业额在3000万元1亿元之间的商业场所是( )。A市购物中心 B地区购物商场 C居住区商城 D日用百货店18建筑规模在13万平方米之间，商业服务区域以城市中的某一部分_为主，服务人口1030万人的商业场所是( )。A百货商场 B购物中心 c地区购物商场 D居住区商城19在零售商业物业租赁中，百分比租金一般是作为基础租金的附加部分收取的，通常仅对超出承租人某一预定营业额之外的部分收取百分比租金，如果承租人的营业额达不到该预定营业额，则仍按基本租金收取。如果某承租人的基础租金为2万元月，以营业

6、额的5作为百分比租金，则只有当承租人的月营业额超过( )万元时，才应对超过部分的营业额收取百分比租金。A.2 B.20 C40 D8020商业场所不仅水、电、卫生等现代化设备一应俱全，更以典雅别致的造型，高标准的建筑质量和优质的上等装饰材料与琳琅满目的商品相衬托，从而树立起良好的形象，主要是为了( )。 A增加出租面积 B建立商业场所的信誉C吸引消费者，提高营业额 D使商业场所布局合理21( )商业场所多由露天广场、走廊通道并配以低层建筑群构成，包括大型停车场、小件批发市场、电子工业品供应市场等。A敞开型 B封闭型 c。敞升型及封闭型 D超市型22关于工业区水污染的防治，以下说法正确的是( )

7、。A工业园区内所有的生活污水都必须排人公共污水管道B没污水处理厂接纳标准的工业废水可用雨水进行稀释后排人公共污水管道C工业生产区地面必须设计雨水、污水分流系统D冷却塔的废水未受污染，不应排入污水管道23根据全国物业管理范工业区标准及评分细则规定，工业厂房装修需报( )审批，装修完成后经验收合格方可使用。 A物业管理公司 B消防管理部门 C房地产管理部门 D装饰装修公司24根据全国物业管理示范工业区标准分细则的规定，全国物业管理示范工业区在基础管理方面应做到( )，设立服务电话。 A建立8小时值班制度 B建立12小时值班制度C建立18小时值班制度 D建立24小时值班制度25在工业园区内，正确处理

8、含有汞、镉、砷、铬、铅、氢化物、黄磷45及其他可溶性剧毒物质的“废渣的措施是( )。 A深埋 B冲人下水道 C焚烧 D存放在防水、防渗场所26清洗设备须设置在工厂内，如设置在工厂外，则必须设在有遮篷的冲洗槽里，所产生的废水须( )，经预处理后排入公共污水管道。 A收集 B集中 c储存 D净化27由压缩机、发电机房溢出的油和含油废水须经过( )后才能排入公共污水管道。压缩机、发电机房所有出口都须设置防污设施，以防污水排人雨水管道。 A撇油处理 B沉淀处理 c分解处理 D降解处理28酒店前台服务人员如遇到客人提出不属于自己职责范围内的事应该( )。A为了坚守岗位，建议客人自己去找有关部门解决 B向

9、客户表示歉意 c为了提高效率，直接联系相关责任人来解决 D向领导报告解决29.在医院的物业管理工作中，要特别注意人身健康安全的保护，为降低病菌的密度，医院楼道、病房等各类场所必须( )。A扩大保洁队伍 B限制病人数量 c增加卫生设施 D经常开窗通风30.重要库房、保险柜必须采取双人双锁或( )，开启重要库房和保险柜，必须由所有掌管钥匙的人同时到场才能开启。A3人3锁制 B掌管经理 C保安部经理 D同时到达31.( )负责对酒店钥匙管理的检查和监督，积极配合各部门做好钥匙的管理工作。A物业管理企业经理B酒店总经理C客服部经理 D保安部门32酒店的物业管理应不断强化质量管理，改善服务态度，提高服务

10、质量为酒店创造更多的“忠诚顾客”增加( )A企业发展 B企业效益 C企业收入 D企业信誉33、某投资者向银行贷款2000元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息的总额是（ ）万元。A.160 B.240 C.320 D.48034.上题中如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息是( )万元。A.356.23 B.486.57 C.536.48 D.684.7535.偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于（ ）

11、。A.12 B.1.2 C.2 D.0.236.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的（ ）。 A.税前现金流 B.有效毛收入 C.净运营收益 D.名义收益37.收益性物业的运营费用是除（ ）外物业发生地所有费用。A.抵押贷款还本付息 B.税金 C.保险 D.人员工资38.从（ ）中扣除（ ）后就可得到物业的净运营收益，简称净收益。A.有效毛收入 运营费用 B.潜在毛租金收入 运营费用C.有效毛收入 空置和收租损失 D.潜在毛租金收入 空置和收租损失39.（ ）是夜壶十分关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。A.潜在毛租金收入的最大化

12、 B.税前现金流的最大化C.经运营收益的最大化 D.税后现金流的最大化40.关于物业经营过程中的准备金下列表述，不正确的是（ ）。A.准备金又称大修理基金 B.用于物业的日常维修和更新改造C.如果这部分资金来自物业来自物业的收益，应从物业现金流中扣除D.小区内的非住宅物业的准备金在城市物业管理条例中称作专项维修资金41.目前我国营业税的税率为（ ），城市维护建设税和教育费附加在市区分别为营业税税额的（ ）和（ ）。A.12% 4% 3% B.12% 5% 3% C.5% 10% 3% D.5% 7% 3%42.某笔贷款按月还本付息，“年利率12%，每月计息一次”。则名义利率和实际利率分别是（

13、）。A.12% 1% B.1% 12% C.12.68% 12% D.12% 12.68%43.等额序列支付的现值计算公式是（ ），式中A为念值，n为计息周期数，i为每个计息周期的利率。A.P=A/(1+i)n B.P=(A/i)1-1/(1+i)n C.P=A/i(1+i)n D.P=A/1-1/(1+i)n44.物业内某新购买设备原值为201万元，预计使用寿命为10年，残值为1万元；第一年的运营费用为20万元，预计以后每年等额增加运营费用1万元，部考虑资金时间价值的影响，其年等额总成本为（ ）。A.45万元 B.20万元 C.24.5万元 D.44.5万元45.某物业内现有设备为旧式空调机

14、组，剩余使用寿命5年，年电费支出40万元。市场上销售的新型节能空调机组，使用寿命10年，初始购置费用支出120万元，年电费支出20万元。采用设备经济寿命静态分析的方法可得出的结论是：采用新设备每年节约费用支出（ ）。A.8万元 B.20万元 C.4万元 D.10万元46.某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年进现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。 A.12% B.14% C.7% D.2.8%47.不用计算借款偿还期的项目是（ ）。A.房地产置业投资项目

15、 B.房地产开发之后进行出租经营项目C.房地产开发之后进行自营的项目 D.房地产开发用于销售的项目48.某写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年末净转售收入为600万元，如折现率10%，该写字楼投资项目的收益现值为（ ）万元。 A.846.23 B.538.55 C.726.14 D.485.6449.某出租公寓的年有效毛租金收入为100万元，年运营费用为30万元，如果租金收入和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3%和2%的速度增长，折现率为8%，该出租公寓的经运营收益现值为（ ）万元。A.1107.57 B.1224.35 C.1253.65 D.1304

16、.5850.某投资者以400万元购进一写字楼单元，银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60%。该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息。假设该写字楼物业每年升值2%，投资者在第6年年初将该物业转售，则其在转售收入中需要偿还的贷款本金和剩余的物业权益价值依次是（ ）万元。A.182.16 259.47 B.150.53 249.47C.182.16 217.84 D.192.16 249.4751.某写字楼单元的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在

17、25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，不考虑物业增值收益时，该写字楼投资项目的投资回报率和偿债备付率依次为（ ）.A.13.2% 1.36 B.15.2% 2.36 C.18.2% 2.56 D.22.2% 2.5652.某宗物业的正常成交价格为2500元/,卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格一次为（ ）。A.2800元/ 2200元/ B.2325元/ 2675元/C.2325元/ 2625元/ D.2675元/ 2325元/5

18、3.某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/，买卖中涉及的税费均由买方承担。该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。该宗物业的正常成交价格为（ ）元/。 A.2325 B.2500 C.2625 D.280054.某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。该宗物业的正常成交价格（ ）元。 A.2325 B.2500 C.2625 D.280055.某期房尚有一年时间才可投入使用

19、，与其类似的现房价格为3300元，出租的年末净收益为330元。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，该期房目前的价格为（ ）元。A.2200 B.2580 C.2934 D.247545.某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗物业的报酬率为8.5%。该宗物业的收益价格为（ ）万元。A.90.02 B.91.52 C.94.12 D.95.0256.某宗物业预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为8.5%。该宗物业的收益价格为（ ）万元。A.90

20、.02 B.91.52 C.94.12 D.95.0257.某宗物业的收益期限为38年，通过预测得到其未来前5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第638年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类物业的报酬率为10%。该宗物业的收益价格为（ ）万元。 A.300.86 B.400.86 C.900.86 D.1000.8658.某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。该旧住宅的现值为（ ）万元。A.39 B.37 C

21、.33 D.3059.某建筑物的建筑面积100，单位建筑面积的重置价格为500元/,判断其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%，采用直线法计算其折旧额。则其现值为（ ）元。A.15833 B.15837 C.34167 D.36173二、多项选择题1根据使用功能，写字楼的设备系统可分为( )等。A通信系统 B消防系统 I保洁系统 D监控系统2选择写字楼承租户时，应考虑的主要准则是( )。A承租户经营业务的类型及声誉 B承租户的财务状况c所需物业面积的大小 D需要提供的物业管理服务3有些现代高层建筑中安装有自动消防系统，其中包括( )等感应装置。A温感器 B监视器 C烟感器 D。数控

22、器4写字楼人对商务中心服务质量的评价，是以服务的（ )为出发点。A准确 B周到 c无偿 D快捷5写字楼共用设备管理的综合要求是( )。A设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故B备用应急发电机可随时起用c电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗D.制定中央空调发生故障应急处理方案6.写字楼的特点包括（ ）A.单体建筑规模大，机构和人员集中 B.使用时间集中，人员流动性大C.外观装饰标准高，内部空间分割灵活 D.功能齐全，设施配套7.写字楼按使用功能划分为（ ）A.商住型写字楼 B.办公性写字楼 C.单纯性写字楼 D.综合性写字楼8.消防管理是商业场所物业管理的一项重点工作，应从以下几

23、个方面展开（ ）A.结合商业场所经营特点，制定消防预案，定期或不定期的进行消防演习 B.针对商业场所特点，完善各种消防标识配置，同时一定要保持标识的完整、清晰 C.通过有偿培训，是商业场所租户提高消防意识，熟悉灭火器等消防器材的使用 D.方法定期对消防设备设施进行检查维护，确保消防设备设施能随时启用9.以下关于商业场所物业管理的说法正确的是（ ）A商业场所公用面积的维修费用通常按承租人独立承租的面积与整个商厦可出租面积的比例分摊B用于推广整个商厦所需的广告费用，承租人有权拒绝支付c按规定，房产税和土地使用税由物业所有人缴纳 ，D大型商厦不能为了吸引大租户而采取折让优惠方式10公共商业场所企业识

24、别系统最主要的特征是( )。 A一贯化 B多样化 C标准化 D统一化11.（ ）是商业场所 A保龄球场 B购物中心 C健身房 D银行12大型购物中心或商厦，业主为了能够吸引有名的商号及大租户或现有承租人到期后续租常常( )。A给予承租人一定的折让优惠B使承租人有较大的选择余地并有利可图c折让优惠的具体方式包括向承租人提供装修补贴D为承租人支付搬家费用或提供一段时间的免租期13商业场所租赁期限的确定方法是( )。A大型购物中心或商厦通常是基本承租户在20年以上B主要承租户在10年以上 c一般承租户为3-lO年 D零星承租户1年14承租客商根据其向公共商业所承租营业场所的期限可分为三种类型，即(

25、)。A国外承租户 B基本承租户 c主要承租户 D一般承租户15一座公共商业楼宇的基本承租户承租的商业区面积应达50以上，公共商业楼宇营业面积一半以上要有长期的客户；( )，尽管他们变动性比较大，但这也体现了公共商业场所区对市场变化的适应性应 A主要承租户承租的营业面积应达 30%以上 B.其余的20由一般承租户承租c琳琅满目高档的商品 D.商品的折扣16商业物业租约一般分为( )。 A毛租约 B纯租约 c基本租约 D百分比租约17.公共商业场所识别体系包括（ ）A理念识别体系 B视角识别体系 c行为识别体系 D感觉识别体系18为吸引广大消费者注意，提高销售业绩的一种经营手段目的体现在( )。A改变企业形象 B注入新鲜感C增强企业活力 D公众识别自己的特征19商业场所对房屋及附属设备、设施管理有( )方面。 、A结合商业场所的营业时间B建立有效的巡视检查制度c对设备设施的报修工作应于第一时间及时处理D及时整改容易造成客户损伤的设备设施20为了防治空气污染，工业区物业管理应做到( )。A对大气产生污染的工业或商业项目必须装置有效的污染防治设施B园区内的企业不得设置以煤炭为燃料的锅炉等