2011年3月22日马鞍山凤凰湖原生态休闲山庄营销企划推广方案汇报稿

1、1,马鞍山凤凰湖原生态休闲山庄营销企划推广方案（汇报稿 ）,2011.3.22,2,一、生态旅游背景分析 二、马鞍山区位优势 三、马鞍山休闲旅游市场发展趋势图 四、马鞍山凤凰湖项目简介 五、凤凰湖山庄总体分析 六、旅游客户群体分析 七、山庄的客户群体定位,目 录,八、同行旅游度假市场分析 九、凤凰湖山庄发展战略规划 十、市场开发战略（旅行社推广方案） 十一、凤凰湖山庄旅游形象传播 十二、山庄整体形象策划 十三、山庄总体形象设计 十四、市场最终目标,3,一、生态旅游背景分析：,“生态旅游”这一术语，最早由世界自然保护联盟（IUCN）于1983年首先提出，1993年国际生态旅游协会把其定义为：具有

2、保护自然环境和维护当地人民生活双重责任的旅游活动。生态旅游的内涵更强调的是对自然景观的保护，是可持续发展的旅游。 2009年1月1日，国家旅游局正式推出中国生态旅游年。这标志着奏响了“走进绿色旅游，感受生态文明”的新的乐章。 国家旅游局局长邵琪伟指出，国家旅游局将2009年确定为“中国生态旅游年”，并将主题年口号确定为“走进绿色旅游、感受生态文明”，是贯彻党的十七大关于建设生态文明的总体部署，落实全面、协调、可持续发展的科学发展观的具体工作。这有利于满足全球范围内日益增长的生态旅游需求，也是推广环境友好型旅游理念和资源节约型经营方式、倡导人与自然高度和谐的重大举措。希望全国旅游系统大力营造关注

3、、参与、推动生态旅游发展的良好社会氛围，为建设和展示人与自然高度和谐的社会主义生态文明做出积极贡献。 据了解，近年来，我国生态旅游快速发展，业已成为一种增进环保、崇尚绿色、倡导人与自然高度和谐的大众化旅游产品类型，深受海内外游客喜爱。举办2009中国生态旅游年，旨在进一步加大生态旅游产品推广力度、广泛宣传环境友好型旅行旅游理念、大力倡导资源节约型旅游经营方式、切实满足不断升级的旅游消费新风尚，把我国旅游业建设成为遵循可持续发展原则的绿色产业。,4,休闲旅游度假产业已日益成为旅游业的主体,随着生活节奏的日益加快和生活方式的日益多样化， 休闲旅游度假逐渐成为城市居民走出钢筋水泥、融 入自然的时尚之

4、选； 马鞍山市拥有相当级别的人文和自然旅游资源，且 旅游资源所处的生态系统基本保持良好状态； 马鞍山拥有生态环境较好、较完善的濮塘风景区 蓝天、白云、青山、碧水、飞鸟，与市场需求有着良 好的契合点。,5,保护生态性,突出主题性,强调文化性,打造休闲性,开发规模性,旅游度假区发展的趋势表现,6,旅游度假市场发展趋势,7,二、马鞍山区位优势：,1、优越的地理位置： 马鞍山市位于华东地区，长江下游南岸、安徽省东部，别称钢城、诗城，是南京都市圈核心层城市，长三角城市经济协调会成员城市，皖江城市带成员城市。先后获得了“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“中国优秀旅游城市”、“国家科

5、技进步城市”、“全国双拥模范城”、“全国绿化模范城市”、“中国人居环境范例奖”、“迪拜国际改善居住环境良好范例奖”、“全国文明城市”等称号。东临石臼湖与江苏溧水县和高淳县交界；西濒长江与和县相望，南与芜湖市接壤。至芜湖市区30公里；北与江苏省南京市江宁区毗连，距南京市中心45公里，距上海不到300公里，是安徽融入长三角、推进东向发展和长三角城市向内地延伸的重要门户。 2、便捷的交通方式： 航空： 马鞍山距南京禄口国际机场仅38公里之遥。马鞍山有多班班车，30分钟左右。 铁路： 宁芜铁路、宁铜铁路、宁安城际高路（在建上的列车均停靠马鞍山站。马鞍山东站高铁站建成后，乘高铁到南京仅为16分钟，芜湖1

6、2分钟。 公路： 宁马高速，到南京仅需半小时。宁芜高速，到芜湖仅需30分钟。,8,9,三、马鞍山休闲旅游市场发展趋势图,旅游休闲方式的演进过程,本地普通收入 家庭为主,传统市场,市区近郊公园,郊区农家乐棋牌类,本地中高 收入家庭,商务会议群体 公司培训群体 高收入家庭,乡村古镇观光,政府官员 外籍人士 公司高管 私营业主,综合性生态度假休闲,资源整合,Step 1:以传统公园、农家乐为主的城市近郊 游憩市场发展阶段,联合扩展,Step 2:在农家乐、棋牌娱乐基础上，以小型的生态旅游为代表的特色体验的游憩发展阶段,休闲旅游市场日趋成熟,Step 3:以健康养身、休闲度假为特色的发展阶段： 特点是

7、：1、商务会议、商务培训的市场迅速扩大 2、驻留时间增加，过夜率增加 3、生态、自然、文化成为发展潮流,市场的发展呼唤 “时尚综合性生态休闲度假村” 的诞生,休闲群体的演进过程,10,四、马鞍山凤凰湖项目简介：,马鞍山是全国著名的“钢铁城市”，以马钢为代表的产业基础较为雄厚。马钢产业为龙头， 带动相关产业链进步繁华。2010年马鞍山市GDP首次突破800亿元大关，达811.01亿元， 稳居全省第四位。人均GDP约为63000元，依旧居全省首位，并超过长三角城市中等发达 水平。如今马鞍山居民收入与日俱增，旅游消费占家庭收入比重越来越大。现代社会快节 奏的工作，导致生活压力增大，人们需要安静、和谐

8、的休闲场所放松、休憩，从而绿色的 生态度假旅游成了旅游中的首选之地。 马鞍山凤凰湖原生态休闲山庄位于风景如画的濮塘风景区，总面积占地3000余亩，依 山傍水，竹海云雾缭绕，林间栈道穿梭其间，恍若人间仙境。马鞍山凤凰湖是国家AAA级 风景区，以生态植物园和田园体验式休闲旅游为主体内容，集具有特色野味山珍的餐饮服 务、西式豪华客房、占地18亩的垂钓中心、建筑面积近一千平方米的设施精良的会议中心 及KTV、足疗、咖啡厅等娱乐项目为一体。,11,山庄可接待各类绿色旅游、住宿、餐饮服务、商务洽谈、休闲娱乐、拓展培训、会议服务等项目。 1、景点：桃花岛、千年紫薇树、古庙遗址、凤凰阁、忠王亭。 2、餐饮：临

9、湖凤凰厅、沁园春、将进酒、满江红等包厢。 3、住宿：白宫贵宾楼、临湖贵宾楼等装饰精美的豪华套房、商务套房、景观房、 标准客房40余套以及20幢舒适典雅的木制单体别墅。 4、会议：20人至200人大小不等、功能齐全的会议中心，并可提供商务服务、茶点服 务、 代表名录、娱乐演出安排和电脑、投影等各项服务项目。第二会议厅正 在筹建。5、娱乐：多功能厅 、时尚KTV、风情咖啡屋 、凤凰湖之夜观景 阁休闲房 、棋牌室 、休闲足疗 、高尔夫等。,12,五 、凤凰湖山庄总体分析：,政策因素（P）,经济因素（E）,社会因素（S）,安徽是旅游大省，作为“无烟工业”的生态旅游 项目也受到政府最大力度的支持， 也能

10、够为开发方取得最大限度的政策支持。,健康、运动、绿色、休闲、养身是城市高端群落最时髦的语言， 更是其永恒的追求，生态旅游项目正好满足了这样的潮流。,生态旅游最大的特点是“一低三高”： 低密度、高绿化、高品质、高享受。 因此生态旅游产品及相关产业的开发具备极高的经济价值。,技术因素（T）,生态旅游项目重在前期产品的策划和项目整体规划。 具体实施过程不存在技术障碍。,PEST分析,13,-“文化”、“特色”是旅游之魂, 如 何树立景区独特的文化优势是 关键。 -如何将丰富的自然资源开发建 设成为符合市场需求的旅游度 假产品是出路。 -马鞍山、南京市场有众多实力 较强、产品、服务相似的竞争 对手。,

11、-没有形象鲜明的吸引物（特色 景点项目）和吸引设施； -侧重会议、餐饮、住宿，轻视 了景区旅游营销。 -未建立起完善的销售渠道； -未建立景区特有的旅游文化。 -未形成系统的营销策划宣传。 -未打造较高品牌知名度和美 誉度；,-生态旅游是政府重点扶持产业； -优美的环境，完善的服务，吸 引企业会议、餐饮、娱乐。 -马鞍山是“诗”城，国家园林城 市，绿色是马鞍山的文化名片， 休闲度假项目对城市人群极具 吸引力。,离马鞍山市区12公里，距南京 禄口机场27公里，离南京市区 45公里。景区硬件设施健全， 气候温和，光照充足，良好的 自然生态环境。山峦叠嶂，湖 水荡漾，竹海云雾缭绕，林间 栈道穿梭，恍

12、若人间仙境。誉 为“马鞍山的九寨沟”。,山庄SWOT分析,地理区位与生态资源,政策支持与社会潮流,项目的缺点,自然资源整合 文化品牌打造,优势,弱点,机遇,挑战,14,山庄分析结论,根据以上分析，本山庄策划必须扬长避短，需要解决的课题包括“山庄定位”与“山庄策划”两大类：,先完成山庄定位 解决“我们要做什么山庄”的问题 根据现有的资源和市场环境 -山庄的目标人群是谁？ -山庄的主题是什么？ -山庄应具备什么样的功能？,再进行山庄策划 解决“我们怎样来做这样的山庄”的问题 旅游休闲产品之魂的升华“文化、特色”上的突破 旅游休闲产品形体的锻造“功能”上的突破 旅游休闲产品内涵的修炼“服务”上的突破

13、,15,山庄目标市场定位,目标市场定位流程,根据山庄地现有的条件，选择什么样的细分市场，才能够进一步强化优势、淡化消除弱势、抓住机遇和迎接挑战。以达到以最低的成本 创造最高的收益。,-20%的人产生80%的消费，高端人群是具有强大购买的的优质客源,-核心群体：城市高端人群（政府、企业、外企高管、外籍人士会议、餐饮、住宿。） -重要群体：城市中产人群（公务员、企业白领、自由职业者）,较高的文化素质,第一步：目标市场定位的目的,第二步：目标市场定位的依据,第四步：本山庄的目标市场定位结论,第三步：目标人群的共同特点,-优越的生态环境是山庄最具闪光的卖点,-会议、餐馆及旅游山庄的消费群体以城市高端人

14、群 为主。,-较强的消费能力和较高的消费意识 -极强的健康意识和休闲意识 -对生态、自然休闲的渴望,结论,16,山庄主题定位,本山庄主题定位流程,-根据目标人群的消费喜好，制定山庄策划与规划的主线，确保项目产品能够在最短的时间内获得市场认同。从而保证山庄取得良好的 销售业绩。,-符合目标市场消费需求与消费特征 -引发目标人群的心理共鸣,具有马鞍山地方特色生态旅游、商务会议、田园乡村特色的时尚生态综合休闲度假区,-生态性：自然、绿色、 田园乡村,第一步：山庄主题定位的目的,第二步：山庄主题定位的依据,第四步：本山庄主题定位结论,第三步：本山庄主题定位的基本特性,-符合山庄地点的实际情况,-符合山

15、庄的开发及经营管理能力,-功能性：商务、休闲、度假、养身,结论,-文化性：生态、乡村、田园文化 马鞍山休闲文化。,17,山庄产品功能定位,本山庄功能 定位流程,-确定山庄的主要功能类型、产品的发展方向、以及发展的主要框架。以保证山庄今后的规划、建设符合山庄主题。功能性服务于主题性。,-产品功能要具有独特性、难以复制性,-商务会议的需求 -生活体验的需求,第一步：山庄功能定位的目的,第二步：山庄功能定位的依据,第四步：本山庄功能定位结论,第三步：山庄功能应满足的需求,-实现产品功能所需要的投入最小（费用） -产品功能对目标群体的吸引力最强， 产生的收益最大,-身心放松的需求、亲近自然的需求,结论

16、,-远离尘嚣的需求 -健身保养的需求,-提供以全方位商务会议服务、 特色餐饮住宿服务、特色休闲旅游项目为主的生态体验式旅游山庄。 提供生态居住、田园度假、身心疗养为特色的旅游地产产品,18,市场分析结论,符合现阶段旅游休闲市场需求的山庄应该具备以下特征：,符合市场需求的产品 应具备较强功能,明确的 “特色”主题,完善的 “服务”体系,合理的 “功能”配备 ,19,高屋建瓴特色、品牌高度的确立,近悦远来休闲功能的设计,恰到好处功能、服务体系的改造,我们需要 解决的问题（一）,20,我们需要 解决的问题（二）,将特色、文化、功能、服务的概念 完美的融合到一起，从而引起 目标人群的消费冲动,21,六

17、、客户群体分析：,22,本山庄客户定位：1,从客户消费水平来看 第一类客户是都市高端消费阶层，诸如政府官员、企业高管、富豪、私企老板等，消费能力很强，追求高品质生活，私密性要求高。 第二类客户是一般的公务员、经理人和白领。这一类客户实际上是旅游市场的主体，他们处于中高收入地位，消费能力较强。 第三类客户是关于政府会议、学术会议等方面的会务人员，也包括一些顶级活动的主办方。这些活动的特点各异，但均属于公务消费类，消费能力很强,23,从客户地域来看 一级客源市场，即核心市场：以山庄为中心一个小时左右车程（100km）范围内的区域，包括马鞍山、当涂、南京、芜湖等地区。 二级客源市场，即周边市场。以凤

18、凰湖为中心两个小时左右车程（200km）范围内的区域，主要包括镇江、滁州地区。 三级客源市场，即外围市场。以凤凰湖为中心两个小时车程以外的区域，主要包括常州以及长三角其它富裕地区。,本山庄客户定位：2,24,从旅游动机和出游目的看 近期目标定位：商务会议、餐饮住宿、近程观光旅游、休闲旅游及节庆旅游等类型 的客源市场 中、远期目标定位：逐步扩大到生态、文化、度假、公务、体育及其它专项客源市场。,本山庄客户定位：3,25,从客源组织方式看 近期目标定位：维护原有固定的客户，开发核心市场的旅行社市场，主要定位于组团与散客相结合的客源市场。 中、远期目标定位：加强二级市场的开发力度。开拓团体客源市场以

19、及潜在客户。,本山庄客户定位：4,26,从湖泊型旅游度假区的市场特征看 湖泊型度假旅游市场占有比例逐渐增加，已成为重要的旅游市场，客源市场发展潜力巨大。 客源市场主要以本地和周边区域市场为主，较远客户数量偏少。 出游方式以家庭、朋友结伴、商务会议和旅游团为主，和家人、朋友一起到附近出游度假是市场的发展趋势。,本山庄客户定位：5,27,小结一：以本市、近距离的大城市为主要目标市场，打造成为商务会议、周末短期度假中心。 小结二：以周边餐饮住宿、旅游黄金周及带薪假期出游者为主要目标市场，发展成为长三角内著名的度假中心。 小结三：本地与周边市场并重，通过与著名的旅游景区、旅行社、旅游网站合作推广，进入

20、分时度假体系，从而打开、拓展休闲度假市场 。,客户定位小结：,28,七、山庄的客户群体定位：,1、客流来源分布： 商务会议： 政府机关、企事业、科研单位、优秀民企 餐饮住宿、观光旅游 、政府机关、企事业、科研单位、优秀民企； 、政府官员、企业高管、富豪、私企老板； 、公务员、经理人和白领； 、普通市民百姓； 、来马公务出差人士； 、来马公务出差人士； 、大学生群体。,29,2、客流来源渠道： 原有单位客户： 旅行社组织来团； 单位自发组织； 其它景区联动营销； 自发散客； 自发散客； 自驾游 西式婚礼（婚庆市场）,30,八、同行旅游度假市场分析 ： 1、竞争对手：,马鞍山： 1、马钢盆山度假村

21、 马钢盆山度假村国家3A级风景区。马钢盆山度假村位于安徽省马鞍山市东郊濮塘风 景区，马钢盆山度假村距马鞍山市区14公里，距南京禄口机场22公里，四通八达。马钢 盆山度假村建立于1996年，马钢盆山度假村整体核心区面积2050亩，马钢盆山度假村是 休闲、娱乐、餐饮、住宿、会议为一体的华东地区规模较大的休闲度假区。 盆山度假村景点介绍 盆山度假村水碧山青，林木葱郁，空气清新，鸟语花香。度假村设有室外卡丁车场、 高尔夫球、跑马场、射箭场、垂钓、彩弹野战、灯光网球场、斗鸡、斗马、保龄球馆、 乒乓球馆、羽毛球场、棋牌室、司诺克室、健身房、碰碰船等二十余项时尚休闲运动项 目。度假村内依山傍水建有风情园、科

22、技园艺园、牡丹园、桂花园、梅园、孔雀园、儿 童乐园等。客房部拥有豪华套间、套间及标准间，有接待床位180张。餐饮部由国家特 级名厨主理，尤擅乡土野味料理，豪华包间为客人提供了优雅的就餐环境。度假村另有 会议室、商务中心、桑拿浴、舞厅、中巴车队等，随时为您提供配套服务。,31,2、马鞍山姚家寨生态园： 姚家寨生态园是由马鞍山市碧海蓝天泳浴广场与江苏客商董桂才先生投资兴建，市政 府重点招商引资项目；该园区坐落于马向路市林场旁（安徽工业大学往前500米），占地 面积565亩，辐射面积1000亩。总计投资约合1.2亿元；整体建筑以生态农业开发、生态 休闲度假为主体，将徽风皖韵建筑风格亲密的溶入大自然中

23、，同时园区内将建有原生态酒 店、木屋别墅、康复疗养中心、马术运动、垂钓中心、生态家禽水产养殖、瓜果蔬菜采摘 区、花卉苗木等多动能模板，让游客能尽情欣赏到美丽的田园风光，品尝到地道的农家特 色风味、亲身体验农耕之乐趣，真正构件一个集休闲度假、商务会谈、生态人居三位一体 的休闲旅游度假胜地。姚家寨生态园一期工程（人间仙境大酒店、雨湖山庄木屋别墅、龙 驹苑马术运动场、子牙溪垂钓中心）已于2010年元月对外试营业。,32,3、当涂甑山生态园： 甑山生态园是集生态农业、观光旅游、酒店餐饮、休闲度假、文化健身、会议商务为一体 的大型综合性园区。生态园位于当涂县姑孰镇，马芜高速当涂出口沿314省道向东约1公

24、里处。 占地约1500亩，规划建设面积约10万平方米。园区按国家4A级旅游景区标准建设，是马鞍山 市、当涂县重点旅游项目。金玉轩酒店由主楼大厅、水上餐厅、观澜楼、连廊、茶室等组成。 营业面积约10000平方米，31个包厢和主楼大厅可同时容纳500位客人就餐，其中水上餐厅VIP 包厢装修豪华典雅，可26位客人同桌。金玉轩酒店依山傍水，风景如画。登观岚楼可远眺翠林 掩映的千年古刹甑山禅林，可近观争奇斗艳的苗木花卉。客人在任一餐厅推窗瞩目，湖光山色， 尽收眼底。酒店菜肴秉承徽菜传统，辅以皖江江鲜精品、山珍野味、农家土菜，形成地道的甑 山生态园特色菜。文化娱乐、休闲健身设施完备。 运动休闲是甑山旅游景

25、区的一大亮点，配套功能分为五大功能区。登山运动区有登山、自 行车单车拉力赛、徒步亲水沙滩、攀龙窟、瞻古墓等景点；水上运动区有水上艺演、陆地拓展、 水上运动等项目；场地健身区有高尔夫练习场、网球馆、羽毛球馆、射击场、跑马场、农耕体 验等项目；休闲康疗区有水疗会所、阳光浴场、水上垂钓等服务功能；餐饮服务区有金玉轩、 观岚楼、度假酒店、商业会务、养老服务中心等服务设施。,33,南京： 1、颐尚温泉度假村 颐尚温泉度假村位于南京东郊25公里的汤山镇，集碑、泉、洞、湖、寺为一体，融 人文景观与自然风光为一体，独具特色。汤山风光优美，泉眼群集，终年泉水汩汩，热气 腾腾，是温泉疗养、度假休闲的好去处。周边有

26、举世无双的阳山碑村，具有厚重明朝历史 遗风的明文化村，世界瞩目的“南京猿人“栖息古溶洞，蒋介石别墅等。颐尚温泉度假村， 是由上市公司国旅联合股份有限公司投资建设的。一期项目主体是由按五星级标准建设的 度假酒店和大型户外温泉主题园区两部分组成，它还包括国家级地质公园：阳山碑材与猿 人洞两个景点；在二期和三期项目规划中将完成：“香樟华苹”超六星顶级度假酒店、康体 中心、会议中心、垂钓中心、烧烤场、特色餐饮、户外拓展基地等项目开发建设。,34,2、南京珍珠泉旅游度假区 珍珠泉风景区位于浦口定山西南麓。距浦口火车站及浦口轮渡7公里，168路公交车直 达景区。景区属北亚热带湿润性季风气候，四季景色宜人：

27、春季桃红柳绿，夏季林木葱郁， 秋季天高气爽、层林尽染，冬季红梅傲雪。全年适宜旅游。1984年南京市人民政府重建景 区，并列为江苏省重点旅游项目南京珍珠泉旅游度假区，度假区以“金陵四十景”之一的 珍珠泉风景区为中心，占地区14.76平方公里。区内除有诸多南朝、明清等文化遗迹，还有 为人们所欣赏及正在开发建设的景点及娱乐场所：珍珠泉源头，镜山湖游船、竹筏，观鱼、 垂钓，媚泽亭，春风亭，梅海凝云，野趣及林下活动区，高尔夫球场，扬子鳄养殖园，跑 马场，射箭场，木屋，石窟，幸运游乐宫，万国山庄，定山阁餐厅等。 珍珠泉风景区对于生活在日益拥挤喧嚣的城市人来说，环境的清新与宁静已是金钱难 买之物了。景区内的

28、湖光山色，足以将纷乱繁杂的心绪滤净，让人获得少有的静谧与清鲜， 似有一种回归大自然母亲怀抱的温馨舒适感。她是南京市以自然景观为主体，融旅游观光、 休闲娱乐、度假疗养为一体的好去处。,35,3、南京仙人湖度假村有限公司 延绵十余里的幕府山，位于南京城城北，东晋丞相王异在此设幕府，故得名幕府山。 幕府山主峰海拔205米，山水自然，宛如一道天然舞台幕帘和屏障，人文景观极为丰富。 “幕府登高”、“达摩古洞”、“仙人台”等均是古金陵四十八景著名景点。 南京仙人湖度假村坐落在风景秀丽、群山环绕的幕府南麓，置身于一千多亩依山傍水 的山水之中，集餐饮、客房、茶社、垂钓、桑拿、健身、娱乐、登山、球类等体育运动为

29、 一体的高档休闲度假聚会场所。度假村拥有43幢风格别异隐于林中、浮在水面的度假别墅， 四星级标准客房140多套，并可接待商务洽谈，学术研讨等各类会议，有大、中、小会议室 5个，餐饮厅有近1000餐位，包间25间，主餐厅同时接待400名客人就餐。均聘请名厨料理 川、粤、维扬、江鲜等美味佳肴。 度假村有标准网球、足球、排球、篮球、沙弧球、保龄球、游泳池和健身场馆。幕府山 主峰仙人台建有观景茶楼，可浏览大江南北风光。桑拿冲浪浴场可使人消除一天的疲劳，豪 华KTV包间28个，600M2演艺厅、音乐酒吧、茶社以及具有地方民间特色、别具一格风味小 吃。热忱欢迎国内外人士、港、澳、台胞来仙人湖度假村观光游览

30、度假。,36,4、南京溧水杨树山生态旅游度假村 杨树山度假村位于溧水县白马镇石头寨村（中国黑莓节举办地）、距县城30公里，距 宁杭高速白马出口10公里，主景区占地面积一千余亩。该度假村依山而建，傍水而筑，得 山水之清幽，取天地之灵气，分为餐饮、会议、休闲、运动和景观五个功能区，被誉为南 京后花园中别具特色的天然氧吧。杨树山仙人下棋千年传说，并有风水民谣为证。人文历 史底蕴深厚，景区更有600多年历史的古庙。 生态园林景观独特，景区内万亩黑莓、万亩茶园、万亩有机蔬菜、千亩蓝莓、千亩板栗、 千亩竹林、千亩小籽花生，构成特色鲜明，丰度繁密的原生态景观。景区主峰杨树山处于地 质断裂带，地下水十分丰富，

31、形成十几座水库和众多泉池，杨树生于山顶叹为观止，其品种 及规模在全国仅有三处。红色旅游资源丰厚，景区属革命老区，抗战时期在此建立了溧水 第一个党支部和第一个抗日游击队。著名的苏南反顽战役鏖战于此，景区回峰山建有苏南反 顽战役纪念塔。 景区可同时接待200人就餐，正宗的土、本、野味，丰富的有机农产品和地道的农家做 法，让人大快耳颐；会议接待量180人，标准宾房舒适清爽；修身养性的垂钓、体育运动、 文化生活令人惬意轻松；舞狮舞龙、花鼓戏、打五件等民俗表演丰富多彩，美伦美奂。,37,5、南京名人鸟度假村 度假村位于风景秀丽的紫金山东麓，中山门外麒麟镇沧波门，地理位置非常优越。占地面积十万平方米，距中

32、山门8公里路程，开车出中山门只需20分钟便抵达，交通十分便利。岛度假村是集餐饮、客房、娱乐、桑拿、垂钓、会议于一体的综合性休闲场所。山青水秀、鸟语花香、景色怡人，有绿色天然“氧吧”之称。度假村配有水上欧式豪华别墅7幢、云南竹楼19栋；设有各类餐厅、豪华包间18个、280个餐位；草原风情的大小KTV蒙古包11个；各类会议室5个；另配有桑拿中心、垂钓中心、跑马场等休闲娱乐设施。是您举办会议、培训、休闲度假的最佳场所。优越的环境、优良的设施、优质的服务将会给您带来美好的回忆。,38,6、南京金水湾国际度假村 金水湾国际度假村地处南京溧水县东，毗邻茅山道院，傍依大金山峦，频临东屏湖畔， 紧靠禄口机场、

33、沪宁、宁杭高速公路。四周湖光山色、花团锦簇、温馨宁静，一派得天独 厚的自然风光。 度假村功能完备，各种服务设施齐全，可接待会议培训及旅游团队。 客房装修豪华，窗外湖景尽入眼帘，风景怡人。临湖餐厅为您提供各色美食和最新鲜 的淡水鱼虾。商务中心和不同类型的高档会议室可用于各种会议和讲座。多功能歌舞厅、 台球室、乒乓球室和棋牌室为您提供方便舒适的一条龙服务。户外有网球场、快艇游湖、 湖中垂钓等丰富多彩的娱乐健身活动。,39,7、南京百家湖度假村 百家湖度假村是喧嚣都市中的世外桃源。别墅式会议、客房、餐厅、俱乐部、桑拿中 心，宁静典雅，田园风光，紧临机场高速公路，是各种会议、旅游、休闲度假的好去处。

34、提供二十种休闲娱乐项目，多功能的卡拉OK厅，自动麻将机室，司诺克，冲浪泳池，百 家湖网球场，汽艇周游百家湖，现代化的健身中心，百家湖美容院，百家湖壁球馆，乒乓 球室、千人游泳场、垂钓中心、碰碰船、酒吧、练习高尔夫球场等休闲渡假活动一应俱全。 而且还有有名的美食可以一饱口服。,40,8、南京市滨江雅园度假村 度假村位于长江以北的浦口镇，占地面积为15000平方米，距市中心仅30分钟的路 程。会所拥有会议、客房、餐厅、垂钓中心、运动房、保健房以及其他的娱乐设施。 苗 木观赏和绿色种植养殖是度假村的一大亮点和特色。们本着长远发展园林经济为主的 指导思想，以点拓片的经营方针，为各类商户提供一个乡村花园

35、式的度假休闲场所，欢迎 惠顾！度假的目标是：将自然与文化结合，让商机与娱乐同在！,41,滁州 1、安徽滁州来安县白鹭岛度假村 白鹭岛生态旅游区位于安徽滁州来安县，旅游区面积4、2万亩，规划面积1、7万亩，核心开发面积1、1万亩。建筑面积约20万平方米。总投资人民币3亿以上。按功能划分为：国际度假、森林旅游、白鹭保护、湖泊游乐、佛教文化五大区域。白鹭岛生态旅游区与南 京市仅一河之隔，交通便捷，从南京长江二桥经宁蚌高速仅需50分钟及可到达。白鹭岛生态旅游区共有园区内有几万只候鸟“白鹭”，维管束植物100多种，森林覆盖率达90%以上。全年平均气温14.9度。白鹭岛生态旅游区依山傍水，环境优美，气候宜

36、人，融湖光山色， 青山绿水，人文建筑为一体，具有：“天然、清幽、秀丽、静美、纯朴”等特色。集茂林、 湖光、古寺、灵岛等美景于一体度假村。 白鹭山庄是白鹭岛国际生态旅游度假村的组成部分。建设用地120亩，规划建筑面积达3万平方米，以连排别墅和独立别墅二部分构成产权式酒店公寓，每户建筑面积4060平方米不等。（1）综合会馆约5000平方米，以现代中式建筑风格为主，具备餐饮、会议、洗浴、娱乐等功能。,42,（2）别墅度假区以现代简洁建筑风格，沿水而居，清净幽雅，首期推出 100幢，约3万2千平方米，在经营上吸纳会员为主，同时提供一个休闲，度 假的第二居所。 （3）农夫山具备度假功能，约2000平方米

37、，初期建设10幢，以木结构 为主，营造浓郁的山村风情，院落与院落之间用木结构长廊连接，外墙设计 为农舍，室内达星级标准。 （4）高尔夫练习场，建一座同时16人发球练习场及小九洞高尔夫运动场。 （5）马术场，充分利用地形按标准建一个马术俱乐部。 （6）沙滩浴场，发挥白鹭岛水源优势，建一人造浅水沙滩浴场，营南国海边 风情，水面有礁石、假山、树木。沙滩边停靠竹筏、小船、游艇、沙滩排球场 等设施。 （7）潜水俱乐部,43,2、安徽省滁州市九天峰度假村 安徽省九天峰度假村是由国家批准的绿色生态旅游基地，距离市区16公里，拥有万亩 生态林、千亩竹海，种植有500亩果园，10万棵石榴树。开花时形成花的海洋、

38、50亩杂果 树挂果时香气四溢。山峦叠嶂、水清石出、山泉密布、溪水潺潺，可使游人在回归自然、 欣赏生态、享受休闲、康体养生的过程中倍感身心愉悦！野外拓展训练项目又是党政机 关、高端企业、顶尖高校培养团队精神的最佳场所。 九天峰设有垂钓中心、密林烧烤区、野外拓展训练基地、水上娱乐、木屋等设施， 可一次接纳百人住宿。还拥有养殖场、绿色食品基地。二期工程项目有：蹦级、缅甸桥、 高山溜索、山地滑草、彩弹搏击、攀岩。 九天峰度假村已开展项目有：垂钓、摸鱼、密 林烧烤、广场篝火晚会、野外宿营、果树自采、水上竹排、射箭场、密林探险、登山越 野、野外军事体能训练、野外拓展课程等时尚休闲活动。 九天峰度假村远离城

39、市，空气清新，拥有“天然氧吧”之称，吃的是无污染的农家菜 肴，喝的是山涧泉水。在领略风光的同时又能挑战自我、锻炼身心。,44,3、滁州桂苑度假山庄 滁州市桂苑度假山庄，位于瑯玡山脚下，紧邻长江商贸城、山水人家，和滁州学院隔路相望，是一家按四星级标准建设的，集餐饮、客房、商务、休闲娱乐为一体的绿色生态酒店，总建筑面积1.3万平方米。 拥有150余间设计雅致、豪华舒适的客房，你可坐拥葱郁山林，放飞你的心情，远离都市的喧哗与繁杂。多功能会议中心配备先进的音响及投影设备，可接待400人的大小型会议，加上细致入微的会议服务，是你召开各类会议、培训的最佳选择，宴会大厅及十余间风格迥异的宴会包间，可同时容纳

40、500人用餐，名厨荟萃，精心烹制的各种美味佳肴，是您宴请宾客的理想场所。健身娱乐项目一应俱全，设有休闲茶吧、KTV、棋牌室、健身房、桑拿健身中心等设施，让你身心放松，释放出活力和精彩。并拥有大型停车场，可同时停泊百余辆中小型车辆。停车、交通、出行十分便利。,45,巢湖： 安徽金孔雀温泉旅游度假村 度假村成立于2003年12月，投资10亿元人民币兴建，占地面积超过3564000平方米，是华 东地区最大、档次最高的动感温泉度假村。2005年被评为“国家AAAA级旅游风景区”和“国家 四星级旅游饭店”。 度假村坐落在安徽省巢湖市温泉古镇汤池，交通十分便捷。沪蓉高速、合铜黄高速临镇 而进，合九铁路、合

41、肥洛岗机场、长江和巢湖黄金水道构成了立体的铁路、水路、航空交通 网络，是短程旅游和中转休闲的度假胜地。 度假村全力打造健康养生新概念，温泉含多种对人体有益的矿物质和微量元素，园区共有大 小温泉保健池48个，另有彩虹滑道、大型海浪池、动感漂流河、温泉石板、SPA水疗馆、中 心酒吧等是您调养身心的唯美境地，带给您全新的温泉文化与理念。可以容纳800人同时就餐 的中餐厅是您享用徽、粤、川以及地方土菜的理想场所。200多间的豪华客房让您感受国际全 新酒店标准，设施先进齐全的健身、会议中心满足您的不同需求。,46,此外，度假村还具有大自然赐予的天然氧吧相思林、田园风情的垂钓中心、新四军纪念馆、孔雀东南飞

42、纪念馆、驼鸟园、保龄球、网球等娱乐项目，使整个度假村充满迷人的原始风味。 美丽的相思林畔，建有全国档次最高、极具徽派文化和现代设计理念的怡园，是高端客户理想的度假胜地。并有全国罕见的豪华宅院、温泉游泳馆、国际比赛标准的乒乓球桌、斯洛克桌球等健身运动项目，奢华的享受让您流连忘返。,47,芜湖： 1、芜湖大浦乡村世界 大浦试验区占地面积16平方公里，水域面积约2.5平方公里。将建成现代农业孵化基地、国家级生态旅游度假休闲基地、青少年科普教育基地和新型农民培训基地、国际安全农副 产品国际交易物流中心、绿色食品工业园、新型农民社区六大功能区。 大浦乡村世界是试验区建设的重要组成部分，项目实施后，将会形

43、成以生态农业和现 代农业产业化为运营基础，以旅游观光、乡村体验、田园度假为提升，以科普教育体验为 重心的运营新局面。,48,2、芜湖市龙窝湖旅游度假村 龙窝湖度假村位于芜湖市马塘区附近，属繁昌县，湖水面约2万亩，距芜湖市区仅8公里， 北靠长江，南依芜铜沿江高等级公路，西临三山工业园，水、陆、空交通十分便捷。芜湖大 学城和工业开发区南移距龙窝湖仅4公里。 水上休闲娱乐、2、会议接待中心。 3、4、其他设施。 项目内容与规模： 1、水上游乐中心：包括5万平方米露天浴场，10艘水上快艇；15亩游钓池，1500米垂钓 长廊， 100个钓台， 6座休息亭，1000平方米观湖楼一座。 2、儿童乐园：占地1

44、0公顷，另有科幻和露天游泳馆各一座。 3、跑马场：中等规模150亩。 4、农业科技岛：10个连栋大棚。 5、休闲、会议接待中心：4000平方米的中档宾馆一座，改造2000平方米的原党校综合 楼，大型停车场一座。 6、水产品养殖、水产品开发与展示。 7、农业观光、苗木花卉基地、景观房产。,49,2、市场分析：,面临的问题： 1.1、产品同质化 1.2、规模集中化； 1.3、服务同质化 1.4、竞争激烈化： 突破点： 1、开发竞争力的特色项目； 2、扩大配套设施相关服务； 3、加强景区员工服务水平； 4、建立深度通达销售渠道； 5、针对客户提高奖励措施；,50,九、凤凰湖山庄发展战略规划：,（一）

45、景区合作，互动发展 ： 马鞍山旅游资源丰富，在“串点成线、连线成网”的旅游发展规律下，凤凰湖也应充分利用自身的资源优势，加强与周边旅游区景点的合作，发挥规模集聚效应，形成以“采石矶、凤凰湖、濮塘”为旅游核心的“原生态文化旅游中心”；形成马鞍山旅游的整体品牌，逐步实现区域间的旅游产品互补、客源互流、信息共享、营销合作，来实现凤凰度假村旅游区自身的成长,争取远距离的客源市场。 （二）特色旅游产品（项目）开发 ： 景区要发展，特色是关键。利用山庄现有景区资源，开发出特色、吸引人气 的项目和活动。 1、原生态舞蹈演出：邀请云南（少数民族）来山庄演绎原生态舞蹈，符合山庄“原生态”定位。 2、特色婚礼：首

46、创马鞍山西式婚礼典范，掀起一股西式婚礼礼新的潮流。 3、乡村大舞台：利用乡土风情组织马鞍山特有的民间文化形式，比如小品， 相声等。 4、真人CS野战：深受青年人喜爱，新鲜、刺激。 5、户外攀岩：利用现有山体资源开发。,51,6、水上乐园：设立人工湖，科学打造人工沙滩，制造金沙碧水的城市景观岸线。 利用凤凰湖自然活水资源，使水资源循环利用。沙滩上设有水上 舞台，儿童乐园，增添项目娱乐性及观赏性。 7、漂流： 山庄河道可以修整利用。 8、养生堂：利用现有凤凰湖良好的田园风光，推出专为退休老人设计的养生度假区， 为老人们提供一个亲近自然、返璞归真的好去处。 9、拓展训练基地：越来越多的机关、企事业单

47、位重视员工的意志力培养和团队能力 建设，拓展训练可满足这些需要。针对企业、团队设计的项目。 10、夏令营基地：引导学生从关心身边的生态环境到关心人类的生存环境，懂得生态 环境与社会、经济协调发展的相互关系，激发学生对人类所面临的 一些重大问题产生探究的兴趣， 11、文化长廊：将景区原有的长廊改造成具有马鞍山历史进程的“文化长廊”。 12、创意产业基地：与马鞍山佳达文化创意产业园（或其它）联合推广，在山庄内 开设动漫主题区，联合促销，提高知名度。,52,十、市场开发战略（旅行社推广方案）,推广策略：立足马鞍山，面向南京、芜湖，辐射长三角 营销思路：传统的营销渠道为酒店（会议、旅游）寻找客户单位，

48、是较为单一的一对 一形式，收益较低。若采用酒店（旅游）寻找旅行社，则是一对N的形式， 旅行社资源丰富、企事业单位团队会议、旅游颇多，为以点代面，多点开花， 面积广，收益较大。与各旅行社开通“旅游直通车” 。 路线设计：结合山庄周边特色景点，形成全方位、综合性的会议、旅游体系，打造“精品 商务会议两日游”。 1、采石矶风景区+濮塘风景区+凤凰湖原生态休闲度假山庄 2、芜湖方特欢乐世界+采石矶风景区+凤凰湖原生态休闲度假山庄 竞争优势：1、许以旅行社丰富的销售、返利政策，广告费用支持。 2、离南京较近（加大力度开发南京市场），半小时之内。 3、定期组织旅行社负责人、计调来山庄观光、踩线。 4、率先

49、设计山庄相关特色宣传海报单页往外推广。,53,预算：马鞍山、南京、芜湖、常州、滁州约计共有1077家，营销员、广告初步到达率估算 为50%=538家 针对旅行社：建立销售渠道，制定合理、激励的销售政策。整合我山庄特色，往外（皖江 城市带、长三角）推广、辐射。 以南京市场作为试点开发，成功之后，以半径150公里往外辐射。,营销渠道：坚持以开发旅行社为主，巩固、开发原有客户单位为辅的原则进行营销推广。,54,区域人员分工： 马鞍山市场：旅行社+原有客户单位 1人 南京市场：旅行社+原有客户单位 2人 镇江市场：旅行社+原有客户单位 1人 营销部内勤：1人，类似计调，负责与旅行 社接洽，来团预订，接待工作。 广告设计师：1 人，负责度假村形象形象、 广告画面设计。,55,十一、凤凰湖山庄旅游形象传播 ： （一）网络媒介传播 网络已经成为大众传播的重要手段之一。从经济的角度来看，在网上进行促销活动， 成本低于常规的促销手段。更为重要的是，网上旅游促销活动没有时间限制，快捷有效， 随时都可以接受用户访问。因此