成都市产业带发展下的楼市机遇2012-

1、成都市产业带发展下的楼市机遇,CRIC成都机构 2012-3,目 录,规 划 篇,1,土 地 篇,2,产 品 篇,3,展 望 篇,4,2,产业发展概述,产业带规划解析,六大产业带分析,规 划 篇,3,4,会议将产业发展放在至关重要的位置,成都市十三届政协五次会议提出全域成都思路，发挥四大重要功能，明确了当前和今后一个时期将“怎样建设成都”与“建设什么样的成都“。其中产业主支撑对房地产行业影响颇深，在此对成都产业进行研究，以期寻求区域房地产发展新方向与新路径,产业概述之事件背景,产业概述之政策背景,2010年以来，多项政策连番出台对稳定房地产市场发挥了重要作用,主要体现在两方面：其一是重点城市交

2、易量持续低位运行，其二是多年来房价的快速上涨势头已经终止。对于未来，政策面依然将是决定房地产市场走势的最重要因素；2011年底开始货币政策有所松动,5,6,产业概述之市场背景,新模式&新方向”探索,产业概述之成都产业发展,成都，系西部政治、经济、文化、金融、科技、商贸、教育、通信中心，中国率先建立社会主义市场经济体制试点城市。随着成都的高速发展，成都产业开始崛起。但由于缺乏统一布局，力量分散，等，普遍呈现散、乱、差的特点,从优化调整全市工业集中发展区布局到中心城区与三圈层形成的“飞地工业”经济，直至规划确定“一区一主业”， 再到提出10大产业集群发展规划，强力推进工业产业集群发展，如今提出一、

3、二、三圈层区（市）县产业梯度发展，形成关联发展的新格局成都工业发展已经走上一条集中集群集约发展的快车道,成都工业发展走上集约发展道路,成都工业发展进程,从无到有，从弱到强,目前成都工业建成了包括38个行业大类、184个行业细类的比较完备的综合性体系，具备一定的比较优势，是四川省乃至西部地区重要的工业基地（本报告中产业采用其狭义定义，特指集中化生产，与工业定义一致性较强,7,产业概述之房地产契机,产业聚人气，商业新动力,产业生需求，住宅新机遇,产业集聚发展，为住宅与商业市场提供新的发展平台,产业促发展，工业新生机,产业发展提高区域交通，增强区域通达性，为地区未来发展奠定坚实基础。 产业发展引发大

4、量人口流入，提高区域人口素质，促进地方消费水平，为地方新增大量消费需求。 产业发展改善了地方的投资环境，使资本和技术的大量“入驻”成为可能，给地方带来巨大的发展机遇,8,产业发展概述,产业带规划解析,六大产业带分析,规 划 篇,9,产业带规划之成都发展规划,03年规划确立一区两带六走廊全域成都发展格局,一区”为中心城区，是城市化主要发展区和产业高端化癿主要集聚区,两带”为龙门山、龙泉山生态旅游发展带，是成都市建设国际化旅游城市癿主要承载区,六走廊”即：南部，中心城正兴；成新，中心城蒲江；成温邛，中心城邛崃；成灌，中心城都江堰；成金青，中心城金堂；成龙，中心城龙泉,市域城镇体系的空间布局形态为以

5、中心城为核心，依托交通干线集聚发展的点轴型放射状空间布局结构，确立全域成都发展格局，形成六个发展方向,10,产业带规划之成都发展规划,11,产业带规划之产业规划,以“山、水、田、林”的市域生态本底为基础和前提，将市域划分为两带生态及旅游发展区、优化型发展区、提升型发展区、扩展型发展区4大总体功能区。在总体功能分区的基础上，划定13个市级战略功能区,12,产业带规划之产业规划,从成都产业布局来看，呈现明显以交通干道为主轴集聚、成链、关联发展，与成都市发展布局的六个发展方向吻合，形成六个产业带,13,产业发展概述,产业带规划解析,六大产业带分析,规 划 篇,14,六大产业带之总览,以成都市交通主干

6、道为依托，根据成都市发展布局与产业空间布局，划分出成金青、成龙、南部、成新、成温邛、成灌六个产业带,15,六大产业带之成金青,成华产业区,园区起步较晚 建成项目不多，待建工业用地体量大 园区整体规划起点较高，区域交通便捷,新都产业区,新都青白江连片发展，形成产业集聚 具备交通物流优势，可降低成本 发展速度快，北部新城较多重大项目开建,青白江产业区,处于成德绵经济带上，并与新都成片发展 铁路与公路交通便捷 能源优势：专用工业渠、变电站、天然气输配中心,金堂产业区,工业基础薄弱，整体环境差，企业规模小 距离主城区较远，金堂机场建设将会成为区域机会点 目前招商引资不成熟,16,17,六大产业带之成金

7、青,龙潭都市工业发展区,青白江区工业集中发展区,新都工业开发区,17,六大产业带之成龙,紧邻高新区，交通便捷 人气还未聚集，周边环境较差 规模偏小，重点不突出，企业竞争力弱,锦江产业区,成都经开区,地理位置优越，交通便利 起步早，发展成熟 入驻企业数量、质量与产值高，千亿产业园之一 汽车工业产业链完整，园区规模大,该产业带覆盖区域较少，但成都经济技术开发区为国家级工业区，产值较大，投入较多，目前发展已经较为成熟，锦江工业集中区存在区位交通优势，产业带整体发展依然较好,龙泉,龙泉,18,六大产业带之成龙,Text in here,锦江,经开,文化创意、工业设计及相关生产性服务业,汽车和工程机械制

8、造业及相关的配套产业,博瑞创意成都（锦江工业园,火炬动力港（锦江工业园,经开区总部经济港,19,六大产业带之南部,高新南区,经过20年的努力，区域整体发展已经相当成熟 已经成为具有世界级和国际影响的IT产业基地 区域配套齐全，整体环境良好，轨道与公路交通便捷 已有大量的企业入驻，且企业品质普遍较高 软件园、孵化园的投入使用，形成一定的产业集群效应 中央政务区、商务CBD、会展区、领事馆区、高端居住区共集于此,成都天府新区规划出台，提出2020年实现“再造一个产业成都”的目标，主要包括成都市的高新区南区、龙泉驿区、双流县、新津县、资阳市的简阳市、眉山市的彭山县、仁寿县。总面积为1578平方公里，

9、人口预计将达600万左右。目前开工产业项目多达51项，投资额1695亿元。南部产业带将借机发力，未来发展拭目以待,连片发展,高新南区,20,六大产业带之南部,现代商务中心、高端产业新城”和以金融、总部为主导的成都中央商务区(CBD)，重点发展软件外包、科技创新、现代商贸、文化会展等高端产业，建设宜业宜居宜人的现代化新城,区域定位,21,南部产业带,六大产业带之南部,八大产业区,物流设施布局：“三园区三中心” 三园区：航空物流园区、新津物流园区、青龙物流园区。 三中心：双流物流中心、龙泉物流中心、南部物流中心。 现代都市农业空间布局:两片都市农业区,工业用地布局：按照“产城一体”的原则，规划布局

10、了八大产业区,创新科技产业区 东山科技产业区 现代农业产业区 视高经济开发区,汽车制造产业区 电子信息产业区 空港及新能源产业区 新材料产业区,22,天府新区,六大产业带之成新,武侯,双流,新津,蒲江,武侯产业区,项目较为分散，整体档次不高，处于发展阶段 “中国女鞋之都”品牌效应，定位高端，销量高 西部智谷引入电子商务，发展现代产业,双流产业区,独特的空港优势，交通便利，基础设施完善 政策和服务环境优势 丰厚的人才资源优势 教育科研优势在西部首屈一指,蒲江产业区,蒲江工业园区离成都中心城区最远 其最大特点是生态环境良，拥有成都市唯一的国家级农副产品加工基地 企业入驻率不高，集聚度低,新津产业区

11、,发展民营企业的摇篮 主导企业突出，产业特色明显 主要发展旅游业，工业发展较为落后,23,六大产业带之成新,产业带主导产业,轻工设计、新能源新材料、食品,新津：精细化工、新材料制造,蒲江：食品饮料制造业,武侯：轻工设计、电子信息服务,双流：新能源装备制造业,成都武侯工业园,西南航空港经济开发区,24,六大产业带之成温邛,邛崃工业区,名酒产业园历史基础较好 医药产业增长势头强劲 周边整体环境较差，配套不足,大邑工业区,区域整体工业氛围较差 基础设施建设较为落后 企业入驻较多，但规模不大,温江工业区,享受国家级优惠政策 基础设施配套成型 园区管理日趋成熟 入驻园区的品牌企业较多,崇州工业区,鞋都工

12、业区入驻企业较多，规模不大，门槛低 羊马工业园入驻较多实力家具企业，发展动力较强,青羊工业区,规划起点高 置信与政府合作打造 项目配套齐全，建设较为成熟 省内标杆全国知名,25,六大产业带之成温邛,大邑：轻工产品、通用机械制造业,邛崃：农副食品加工、饮料制造业,崇州：家具、皮革、装饰装修材料制造业,温江：电子通信设备制造业,青羊:航空制造业及相关生产性服务业,青羊工业集中发展区,海峡两岸科技产业园,崇州工业集中发展区,成都温州轻工机械园（大邑,航空 电子通讯 农副产品 饮料制造,27,六大产业带之成灌,都江堰工业区,距离都江堰中心城区交通便捷 规划布局合理，工业氛围较浓 周边还未发展成熟，配套

13、较为欠缺,石化基地,工业发展速度在成都三圈层位居前列 拥有丰富的矿藏、农业、药材、水利等资源 定位新兴工业城市，最短高速成彭连接成都,郫县工业区,紧邻郫县县城与高新西区，关联配套，错位发展 交通便利，气候宜人 全国唯一“中国川菜产业化园区,高新产业区,工业发展速度在成都三圈层位居前列 拥有丰富的矿藏、农业、药材、水利等资源 定位新兴工业城市，最短高速成彭连接成都,高新产业区,工业发展速度在成都三圈层位居前列 拥有丰富的矿藏、农业、药材、水利等资源 定位新兴工业城市，最短高速成彭连接成都,28,六大产业带之成灌,成都金牛总部基地,天府创意产业园,成都现代工业港,都江堰经济开发区,29,六大产业带

14、之总结,No.1,各产业带产业园分布不均，连接不够紧密，还未形成集聚效应。 各产业带均有大量工业用地尚待开发，预计未来工业地产供应量较大。 各产业带共同发展，目前产业带之间还未形成合作互补，竞争较为激烈,各产业带主城区部分发展较早，政府支持力度较大，目前发展相对成熟。 近郊区产业园，得利错位发展，发展势头迅猛 远郊区产业园区除少数拥有良好资源，其他发展现状与知名度均较差,发展现状看，各产业带对交通依托较大，临近交通主干道，目前发展较好。 从建筑形态看，各产业带主城区部分以研发楼宇为主，郊区以厂房为主。 从开发模式看，由地产开发商开发的产业区，规划合理，发展有序，招商引资较好,No.2,No.3

15、,土地量价形势,产业带土地小结,土地 篇,30,土地量价之成金青,31,成金青产业带成交价格（万元/亩,龙潭片区,约450,住宅,商业,约430,工业,约48,新都片区,约210,住宅,商业,约350,工业,约32,青白江片区,约170,住宅,商业,约70,工业,约20,金堂片区,约150,住宅,商业,约65,工业,约15,成交约800亩,2011年,成交约1000亩,成交约450亩,成交约300亩,32,南部产业带成交价格（万元/亩,南部片区,约800,住宅,商业,约350,工业,约80,成交约1130亩,2011年,2011年城南南部片区成交土地中，住宅土地约700亩，商业地块约430亩,

16、土地集中放量,土地量价之南部,33,成灌产业带成交价格（万元/亩,高新西区片区,约460,住宅,商业,约220,工业,约42,迎宾片区（金牛,约600,住宅,商业,约400,工业,约80,郫县片区,约300,住宅,商业,约180,工业,约14,都江堰片区,约260,住宅,商业,约65,工业,约10,成交约580亩,2011年,成交约10亩,成交约120亩,成交约200亩,彭州片区,约170,住宅,商业,约120,工业,约10,成交约3950亩,土地量价之成灌,34,成温邛产业带成交价格（万元/亩,光华片区（青羊,约750,住宅,商业,约300,工业,约42,海峡片区（温江,约380,住宅,商业

17、,约150,工业,约11,崇州片区,约300,住宅,商业,约150,工业,约10,大邑片区,约80,住宅,商业,约45,工业,约15,成交约840亩,2011年,成交约1240亩,成交约130亩,成交约320亩,邛崃片区,约200,住宅,商业,约70,工业,约14,成交约150亩,土地量价之成温邛,35,成新产业带成交价格（万元/亩,外双楠片区（武侯,约700,住宅,商业,约340,工业,约80,航空港片区（双流,约220,住宅,商业,约200,工业,约12,新津片区,约160,住宅,商业,约60,工业,约10,蒲江片区,约150,住宅,商业,约65,工业,约15,成交约240亩,成交约460

18、亩,成交约430亩,成交约630亩,2011年,土地量价之成新,成新产业带成交价格（万元/亩,琉璃片区（锦江,约500,住宅,商业,约200,工业,约100,龙泉片区,约370,住宅,商业,约350,工业,约12,成交0亩,成交约720亩,2011年,36,土地量价之成龙,37,价格比较,南部产业带发展成熟，土地价格抬升厉害，但成金青、成温邛产业带发展阶段较低，土地价值低，未来发展空间十分可观,成金青产业带和成温邛产业带为价值洼地区,成交量比较,成龙产业带与南部产业带成交量较小，而成灌产业带和成金青产业带成交量相对较大,成灌产业带和成金青产业带发展迅猛,出让方式,产业带中，远郊区域招拍挂地块出

19、让属性单一，多区域2011年未出现工业类地块,远郊区域招拍挂制度不完善，工业地块协议为主,产业带土地小结,产业带整体分析,各产业带产品分析,产品篇,38,区域覆盖： 主城区：青羊工业区为成都市光华大道板块 金牛工业区为成都市迎宾达到板块 成华工业区为成都市八里小区与龙潭寺板块 武侯工业区为成都市外双楠板块 锦江工业区为成都市成龙路板块与三圣乡板块 近郊区：双流工业区为双流县东升板块与航空港板块 新都工业区为新城板块与非板块 其他均为区域全数据 远郊区：为区域全数据 统计口径：住宅、商业、办公（其中住宅包含商品住宅与两限房,数据说明,39,产品篇数据说明,产业带整体分析之量价,40,41,产业带

20、整体分析之预判,随着产业发展，为房地产带来新的机会点。目前产业带房地产产品较为单一，已无法满足发展的需求，从而向新的产品发展。预计未来项目配套将会有较大突破，综合体、商业、以及品质住宅项目将会越来越多,产业带对比分析,各产业带产品分析,产品篇,42,各区域产品分析之成金青,在北改带动下，区域环境、配套、产业逐步改善，成交量平稳，价格较低且呈上升趋势； 成交总价较低，以30-50万产品为绝对主力，其次为0-30万与50-70万产品； 成交面积以90-120产品为主，其次为70-90，大户型主要为郊区环境较好的洋房与别墅产品,43,44,各区域产品分析之成龙,该区域产业发展较成熟，且产业人口收入较

21、高，成交量与成交均价相对稳定； 成交总价适中，以30-50万产品为主，其次为50-70万与70-100万产品,，购买力相对较强； 成交面积以70-90产品为主，其次为90-120，成交大户型产品较少,各区域产品分析之南部,成都产业发展最为成熟的区域，且产业人口收入较高，成交量波动性较大，成交均价较高； 成交总价较高，以70-100万产品为主，其次为50-70万与100-120万产品,，购买力较强； 成交面积以70-90产品为主，其次为90-120与120-150,45,各区域产品分析之成新,产业处于发展阶段，其中西航港新能源产业发展较好，产业人口收入较高，区域成交量较低，均价波动性较大； 成交

22、总价适中，以30-50万与50-70万产品为主； 成交面积以70-90产品为主，150-300大户型主要位于双流区域，300以上别墅产品主要位于新津区域,46,各区域产品分析之成温邛,区域农业人口较多，工业产业主要制造业工人为主，成交量较高，成交均价较为稳定； 成交总价适中，以30-50万产品为主，其次为50-70万，高总价产品较少； 成交面积以70-90与90-120产品为主,47,各区域产品分析之成灌,金牛、高新西区、郫县衔接紧密，产业链状发展，目前发展较好。区域成交量较高，均价波动性较大； 成交总价偏低，以30-50万产品为主，其次为50-70万，高总价产品相对较少，主要位于都江堰区域；

23、 成交面积以70-90产品为主，其次为90-120,48,展望基础,近期展望,中远期展望,展望 篇,49,50,成都工业增加值增长速度连续7年保持在18%以上，工业发展对成都地方经济促进作用巨大，以2011年为例，成都市二产业对经济增长的贡献率为58%，远远超过第一和第三个产业，因此政府对于工业发展的大力支持将会是长期性、持续性的。 在成都市支柱产业中电子信息产品 制造发展最为快速，2011年增速达到了39%， 另外能源工业、医药工业、机械（含汽车） 工业和建材冶金四大产业发展速度也较快。 产业立城在全国范围内已经成为趋势， 浦东带头，天津滨海新区、重庆两江新区以 及浙江舟山群岛新区等等,展望篇之展望基础,51,南部产业带 - 南部产业带园区等级高，地段配套完善。 成