【141122定稿HE】城市更新基础知识及实务培训-睿达培训

1、,学历：北京大学法律硕士 香港中文大学EMBA 中国政法大学经济法博士研究生 深圳仲裁委员会仲裁员 华南国际经济贸易仲裁委员会仲裁员 中国人民大学律师学院兼职教授 中国政法大学房地产法研究中心副主任 深圳建筑业协会专家库专家 深圳律师协会第六届房地产与建设工程专业委员会主任 深圳律师协会第八届青年工作委员会主任,贺倩明,主讲人：贺倩明 上海市建纬（深圳）律师事务所 主任,城市更新法律实务,第一部分 城市更新法律体系,第二部分 城市更新风险管理,第三部分 城市更新法律文本,第四部分 城市更新操作实务,1.1 城市更新基础法律概念 1.2 城市更新法规体系介绍 1.3 深圳地区法规政策解读 1.4

2、 搬迁补偿基础知识介绍 1.5 集体土地流转法律问题,基础类法律法规 物权法，内容包括：所有权性质的认定、不动产所有权认定、不动产权利的注销方式、共有关系、土地承包经营权、建设用地使用权取得方式、宅基地认定、担保法律关系等。 民法通则及其司法解释，内容包括：民事行为能力、宣告失踪和宣告死亡程序、民事法律行为、委托代理行为、婚姻关系、继承关系等。 婚姻法及其司法解释，内容包括：结婚的法律效力、夫妻共有财产认定和分割等。 继承法及其司法解释，内容包括：法定继承、遗嘱继承和遗赠、继承权丧失、遗产认定及分割等。,合同法及其司法解释，内容包括：合同订立主体的认定、合同效力的认定、合同转让、合同全面履行的

3、认定、违约行为和违约责任的认定、租赁合同法律关系等。 行政许可法，内容包括：行政许可的设定、行政许可的申请、听证、变更与延续等。 村民委员会组织法，内容包括：村民的认定、村民委员会的性质、居民委员会决定事项和程序、居民委员会财产的认定等。 城市居民委员会组织法，内容包括：居民委员会的性质、居民委员会成员、集体事项决定程序、集体财产的认定等。,土地类法律法规 土地管理法及土地管理法实施条例，内容包括：土地所有权性质、国有土地所有权和集体土地所有权划分、土地使用权取得方式、土地利用总体规划、建设用地取得方式及土地征收征用补偿标准等。 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，内容包括：国有土地使用权出

4、让的最高年限、出让方式、土地用途的变更等。 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，内容包括：必须招、拍、挂的用地范围，招、拍、挂的程序等。,规划类法律法规 城乡规划法，内容包括：城乡规划体系、城乡规划的修改、建设用地规划许可证的申请与审批、建设工程规划许可证的申请与审批、建设工程竣工规划验收、违法建筑的处罚等。 土地利用总体规划编制审查办法，内容包括：土地利用总体规划的编制、内容、审查和批准等。 建设类法律法规 建筑法，内容包括：建设工程施工许可、建设工程发包与承包、建设工程质量管理等。,房产类法律法规 城市房地产管理法，内容包括：土地使用权出让与划拨、房地产抵押办理、房地产权属登记发证制度

5、等。 房屋登记办法，内容包括：国有土地范围内房屋登记制度和集体土地范围内房屋登记制度，如办理程序、申请材料、房产证注销等。 国有土地上房屋征收与补偿条例，内容包括：公共利益有严格界定、政府是征收补偿主体、征收补偿方案应公开且应注重公众参与、补偿应保证被征收群众居住条件有改善且生活水平不降低的原则、先补偿后搬迁、禁止以暴力等非法方式迫使被征收人搬迁、禁止建设单位参与搬迁活动、取消行政强制拆迁、政府申请人民法院强制执行等。,业主签署改造意愿书及委托书,受托单位申报更新单元计划,批准纳入城市更新年度计划,申报主体申请对土地建筑物核查汇总,占建筑物总面积2/3以上且总人数2/3以上权利主体同意，并提供

6、身份证明及房地产证复印件以便申报,编制更新单元规划草案 （专项规划方案）,制定搬迁补偿方案,核发更新单元规划批复,申报主体与业主签订搬迁补偿协议,形成单一主体,签约比例达到90%时，可以申请政府组织实施，由政府决定是否实施。 除签订搬迁补偿协议外，形成单一主体的方式还包括作价入股、房地产收购等。,实施主体确认,主管部门签订项目实施监管协议,房屋拆除产权注销,土地取得,建设工程许可,开发建设,工程竣工验收回迁房入伙,办理回迁房 房地产证,建设用地报备、审批,签订土地使用权出让合同,建设用地报备、审批,施工许可证办理,1.3 深圳地区法规政策解读,1.3.1 城市更新流程,1.3 深圳地区法规政策

7、解读,1.3.2 城市更新参与主体,1.3 深圳地区法规政策解读,城市更新实施主体,2,1,包括项目拆除重建区域内的单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。,项目拆除重建区域内的权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。,权利主体自行实施,市场主体单独实施,作为权利主体自行实施,受让项目拆除重建区域内的权利主体的房地产权益后实施,结论,1.3 深圳地区法规政策解读,城市更新实施主体,4,3,城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施。,政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城

8、市更新实施机构直接实施。涉及房屋征收与补偿的，按照国有土地上房屋征收与补偿条例规定执行。,合作实施,政府组织实施,可以与原农村集体经济组织继受单位通过签订改造合作协议合作实施,可以通过公开方式被确定为项目实施主体,结论,1.3 深圳地区法规政策解读,1.3.3 城市更新对象,特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动： （一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （二）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展

9、要求，影响城市规划实施； （四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。,1.3 深圳地区法规政策解读,1.3.4 拆除重建类的实施主体资格确认,第四十九条 城市更新单元内项目拆除范围的单一主体，应当向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认，并提供以下材料： （一）项目实施主体资格确认申请书。 （二）申请人身份证明文件。 （三）城市更新单元规划确定的项目拆除范围内土地和建筑物的测绘报告、权属证明及抵押、查封情况核查文件。 （四）申请人形成或者作为单一主体的相关证明材料。 （五）其他相关文件资料。,前款第（四）项规定材料包括： （一）申请人收购权利主体房地产的证明材料及付款凭证。 （二）

10、申请人制定的搬迁补偿安置方案及与权利主体签订的搬迁补偿安置协议、付款凭证、异地安置情况和回迁安置表。 （三）权利主体以其房地产作价入股成立或者加入公司的证明文件。 （四）申请人本身即为权利主体或者权利主体之一的相关证明文件。 （五）以合作方式实施的城中村改造项目的改造合作协议。,1.3 深圳地区法规政策解读,1.3.5 项目监管,项目实施监管协议： 第五十二条 区城市更新职能部门与实施主体签订的项目实施监管协议，应当明确以下内容： （一）实施主体按照城市更新单元规划要求应履行的移交城市基础设施和公共服务设施用地等义务。 （二）实施主体应当完成搬迁，并按照搬迁补偿安置方案履行货币补偿、提供回迁房

11、屋和过渡安置等义务。 （三）更新单元内项目实施进度安排及完成时限。 （四）区城市更新职能部门采取的设立资金监管账户或者其他监管措施。 （五）双方约定的其他事项。,1.3 深圳地区法规政策解读,1.3.6 搬迁补偿安置协议,第五十三条 权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议时，应当在协议中约定相应房地产权益由搬迁人承受，并在办理房地产权属证书注销之前向搬迁人提交被搬迁房屋的房地产权属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件及房地产权益由搬迁人承受的声明书。 搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除后，应当及时向区城市更新职能部门申请就

12、建筑物拆除情况进行确认，并向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记。,1.3 深圳地区法规政策解读,1.3.7 土地手续办理,第五十四条 建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批。 主管部门应当在批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同，并核发建设用地规划许可证。项目涉及农用地转用的，应当办理转用报批手续。 出让给项目实施主体进行开发建设的用地，总面积不得大于城市更新单元项目拆除范围内手续完善的各类用地及可以一并出让

13、给实施主体的零星用地的总面积。,1.3 深圳地区法规政策解读,1.3.8 地价计取,第三十五条 权利人拆除重建类更新项目的实施主体在取得城市更新项目规划许可文件后，应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同，土地使用权期限重新计算，并按照本办法规定补缴地价。 第三十九条 本办法第三十六条至第三十八条规定情形以外（第三十六至第三十八条分别指对城中村、旧屋村、旧工业区的地价补偿规定）的拆除重建类城市更新项目，按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。

14、 非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。,1.3 深圳地区法规政策解读,1.3.9 附则,1、公示：现场公示、网站公示 2、更新区域内的企业： 不得再出具设立企业的经营性场地使用证明 市场监督管理部门不再办理该区域内的企业设立登记 相关企业，在一定期限内办理注销或者地址变更 3、城市更新活动中，有欺诈、胁迫、虚构事实、侵害个人隐私、泄漏商业秘密、伪造或者变造文件、散布虚假信息、炒卖项目、行贿等行为的，区政府应当会同相关部门及时查处，并责令改正；情节严重的，取消其参与城市更新活动的资格；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。,1.4 搬迁补偿基础知识介绍,1.4.1补偿方

15、式 1、产权调换 补偿面积和比例、安置房位置（坐落、楼层、朝向等）、安置房交付时间、安置房地价和税费承担、安置房房地产证办理、临时安置期和安置费标准等。 2、货币补偿 付款条件、付款方式 3、货币补偿与产权调换相结合,1.4.2补偿项目及补偿标准 （一）房屋主体补偿 1、主体确定：产权人、共有权人、出租人、其他人 2、用途确定 3、面积认定,1.4 搬迁补偿基础知识介绍,1.4.2补偿项目及补偿标准 （二）房屋构筑物、附着物补偿 通常采取货币补偿方式，补偿金额以重置评估价或协商确定。,1.4 搬迁补偿基础知识介绍,1.4.2补偿项目及补偿标准 （三）装饰装修补偿 室内自行装修装饰补偿费按照房地

16、产评估机构评估确定的重置成新价或协商确定。,1.4 搬迁补偿基础知识介绍,1.4.2补偿项目及补偿标准 （四）临时安置补偿 搬迁人提供周转房的，可不支付临时安置费。业主自行安排住所临时过渡的，应按以下情形支付临时安置费： （1）产权调换的房屋，参照同类房屋市场租金按月支付临时安置补助费，支付临时安置补助费的计算期限为，自搬迁之日起至产权调换房屋交付使用之日，住宅另加三个月、非住宅另加六个月的装修期临时安置费。因搬迁人的责任，延长过渡期限的，对自行安排住处的被搬迁人，应当自逾期之日起增加临时安置补助费；使用搬迁人提供的周转房的，有权在延长过渡期限内使用周转房。 （2）货币补偿方式下，应当参照同类

17、房屋市场租金支付三个月市场租金的临时安置补助费。,1.4 搬迁补偿基础知识介绍,1.4.2补偿项目及补偿标准 （五）搬迁补偿 更新改造过程中涉及搬迁的，应当向权利主体或相关权利人支付搬迁费。参照征收项目的标准根据房屋类型确定不同的搬迁费标准，商业类型房屋略高于住宅、厂房、办公。涉及地上附着物（苗木等）、工业厂房机器设备资产等特殊搬迁的，需委托专业评估机构评估确定搬迁费。,1.4 搬迁补偿基础知识介绍,1.4.2补偿项目及补偿标准 （六）停产停业补偿 对已出租的住宅房屋，经登记、备案的，可给予租赁经营损失补偿。 在对合法的经营性房屋进行更新改造时，引起其停产、停业的，应根据该房屋的区位和使用性质

18、，结合其经营盈利状况给予停产、停业补偿费。 在对矿场、采石场、加油站、码头等特许经营项目的房屋及构筑物、其他附着物等进行更新改造时，引起其停产、停业的，应给予其剩余经营期限的停产停业损失补偿。,1.4 搬迁补偿基础知识介绍,1.4.2补偿项目及补偿标准 （七）擅改商适当补偿 部分非经营性用途或工业用途房屋，未经批准擅自改为经营性用途的，已取得营业执照的，针对其擅改面积，给予两种用途市场租金差额的适当补偿，计算期限通常不超过3年。,1.4 搬迁补偿基础知识介绍,1.4.2补偿项目及补偿标准 （八）搬迁奖励 根据权利主体对城市更新项目的配合程度，在签约工作开始后一定期限内按期签约并承诺在搬迁公告的

19、期限内按时搬迁腾空房屋的，可给予一定的签约搬迁现金奖励，也可以赠送车位使用权、减免物业管理费等方式给予权利主体奖励。,1.4 搬迁补偿基础知识介绍,1.4.3特殊补偿 （一）合作建房 合作建房的房屋已办理产权证的，按照产权证登记情况办理；若未办理产权证，可以根据权利人合作建房合同约定的房屋分配办法，对房屋进行确权后，根据确权结果进行补偿安置。,1.4 搬迁补偿基础知识介绍,1.4.3特殊补偿 （二）抵押房屋 按照法律的规定与相关主管部门的要求，按揭房屋在拆除前搬迁，当事人须告知抵押权人，并与抵押权人协商通过提前还款或重新设置抵押物等方式解除抵押合同和注销抵押登记事宜，取得抵押权人的书面同意文件

20、，办理抵押登记注销后方可进行拆除。,1.4 搬迁补偿基础知识介绍,1.4.3特殊补偿 （三）出租用房 对于已列入更新改造范围的出租用房，其承租人相对于房屋出租人而言，只是以支付租金的方式取得了一定期限内该房屋的使用权，权益类型为债权；而房屋的收益处分权仍由房屋所有人享有。故而在签订搬迁补偿安置协议时，应以房屋所有人为签约主体。但基于承租人占有房屋，承担实际搬迁义务，且房屋更新改造会给承租人带来一定的损害和不便，故也应对其进行适当的补偿。应注意的是，因承租人实际占有房屋，房屋的搬迁移交与承租人相关，而搬迁项目中，经常出现房屋所有人已签订协议、但承租人拒不搬迁的情况，建议开发商通过责任义务的约定、

21、补偿款项的支付安排等进行规避。,1.4 搬迁补偿基础知识介绍,1.4.3特殊补偿 （四）查封房屋 对于被相关机构依法查封的房屋，原则上应在该房屋被依法解除查封后方可与该权利主体签订搬迁补偿安置协议。但在实际操作中，为加快更新改造的步伐，可先与房屋所有人签订搬迁补偿安置协议，但在签订协议前，应告知房屋查封机构该房屋已纳入城市更新范围的情形，并与查封机构同协商解决办法。,1.4 搬迁补偿基础知识介绍,1.4.3特殊补偿 （五）产权不明的房屋 产权不明的房屋主要是指无产权关系证明、产权人下落不明、暂时无法考证产权的合法所有人、存在产权纠纷的房屋。对于该类房屋，在其产权纠纷得到最终解决或权利主体确定后

22、，可根据确权结果与之签订搬迁补偿安置协议,或者由改造主体提出补偿安置方案，经政府主管部门审核同意，对被改造房屋办理证据保全公证，并将补偿费依法提存后，方可实施房屋拆除。,1.4 搬迁补偿基础知识介绍,1.4.3特殊补偿 （六）绿本房 绿本房虽然在产权性质上属于不完全产权房，但国家对于该种权利属性是予以认可的，故可以将其看作是权属确定的更新改造对象，与之权利主体签订搬迁补偿安置协议。 对于该房屋的权利主体要求回迁时将其绿本房转为红本房（即商品房）的，若只涉及补缴地价的问题，则双方可以在协议中约定在补偿费用中扣减相应的地价款。,1.4 搬迁补偿基础知识介绍,1.4.3特殊补偿 （七）特殊建筑物 这

23、里所称的特殊建筑物主要是指军事设施、教堂、宗祠、寺庙、文物古迹等，对于该类建筑物的更新改造，应当根据国务院宗教事务管理局、建设部关于城市建设中搬迁教堂、寺庙等房屋问题处理意见的通知等相关规定进行。 对宗教团体所有的房屋进行更新改造时，应当事先征求宗教事务管理部门意见，并与宗教团体签订搬迁补偿安置协议。 对属于军事设施、文物古迹的房屋进行更新改造时，应当事先征求军事管理或文物管理部门意见，并与其签订搬迁补偿安置协议。,1.4 搬迁补偿基础知识介绍,1.4.3特殊补偿 （八）违法建筑 对于违法建筑的搬迁补偿，具体处理办法分为给予补偿，给予适当补偿、补贴或优惠，不予补偿三种方式。 1）给予补偿 2）

24、给予适当补偿、补贴、优惠 3）不予补偿,1.4 搬迁补偿基础知识介绍,1.4.4违法建筑的认定 定义： 中华人民共和国城乡规划法 第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的 第六十五条在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的 违法建筑，是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。,1.4 搬迁补偿基础知识介绍,1.4.4违法建筑的认定 类型化： （1）占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑； （2）不按批准的设计图纸施工的建筑； （3）

25、擅自改建、加建的建筑； （4）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；城中村内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑； （5）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过政府规定标准的建筑； （6）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建 （7）逾期未拆除的临时建筑； （8）违反法律、法规有关规定的其它建筑。,1.4 搬迁补偿基础知识介绍,1.4.4违法建筑的认定 物权法（2008） 物权法关于不动产物权的取得有四种情形：一是经依法登记确认的不动产物权，自登记之日发生物权效力；二是因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决

26、定等导致物权变动，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力；三是因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；四是因合法建造、拆迁房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 问题：违法建筑物不享有物权？,1.4 搬迁补偿基础知识介绍,1.4.4违法建筑的认定 征收条例） 第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为

27、违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。,1.4 搬迁补偿基础知识介绍,1.4.4违法建筑的认定 中华人民共和国土地管理法（2004修订） 第八十三条 依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。,1.4 搬迁补偿基础知识介绍,1.5 集体土地流转法律问题,1982年,1984年,1

28、986年,1988年,1993年,1998年,宪法 确立农村土地集体所有制。,中央一号文件 鼓励土地逐步向种田能手集中，允许有条件的转包。,民法通则土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。,土地管理法 土地的使用权可以依法转让。,十四届三中全会在坚持土地集体所有制的前提下，延长土地承包期，允许继承开发性生产项目的承包经营权，允许土地使用权依法有偿转让。,十五届三中全会 土地使用权的合理流转，要坚持自主、有偿的原则依法进行，不得以任何理由强制农户转让。,1.5.1农村集体土地流转法律回顾,1.5 集体土地流转法律问题,48,2001年,2002年,2005年,2007年,2011年,20

29、13年,中央18号文件土地流转要按照有关法律、法规和中共中央的政策进行，在承包期内，村集体经济组织无权单方解除合同，也不能少数服从多数的办法强迫农户放弃承包权或改变承包合同。,土地承包法 土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。,农村土地承包经营权流转管理办法规范农村土地承包经营权流转行为、流转原则、流转当事人、流转方式、流转合同、流转管理。,土地登记办法规范集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）的登记办法。,国土资源部、财政部、农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知没有经过确权登记的集体建设用地使用权一律禁止流转。,十八

30、届三中全会 赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，赋予农民更多财产权利。,1.5 集体土地流转法律问题,1.5.2十八届三中全会中关于建立城乡统一的建设用地市场,建立城乡统一的建设用地市场,突破,限制,允许农村集体经营性建设用地 出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。,1、流转的对象是集体的经营性建设用地的经营权，并不是集体所有的建设用地。 2、符合规划。 3、用途管制。,1.5 集体土地流转法律问题,1.5.3农村集体建设用地流转的法律障碍,50,土地管理法第43 条规定:任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地；但是,兴办乡

31、镇企业和村民建设住宅, 或者乡(镇) 、村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。,担保法第36 条规定:乡(镇) 、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇) 、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。,不得用于非农建设,抵押权受到严格限制,未经法定程序不得更改性质,担保法第55条规定:依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的, 或者以乡(镇) 、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的, 在实现抵押权后， 未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。,1.5 集体土地流转法律问题,1.5.4农村集体土地流转部分城市试点示范,2013年1

32、0月17日，安徽省通过安徽省政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见，意见提出： （1）建立健全土地承包经营权流转激励机制，引导土地向新型农业经营主体流转， （2）将建立多元统一的农村土地市场。允许集体建设用地通过出让、租赁作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等。 （3）建立宅基地退出补偿激励机制。 （4）2015年底前实现农村集体所有土地确权登记发证。,2013年10月份，海南省集体建设用地管理办法(试行)正式出台，办法规定： 根据规定，依法取得的集体建设用地使用权报请批准后，可由农村集体经济组织或者村民自主开发经营，或者由农村集体经济组织以转

33、让、租赁、联营合作、作价入股等方式进行流转用于收益稳定、有利于促进农民就业的经营性项目，但不得用于住宅建设。,安徽省,海南省,1.5 集体土地流转法律问题,1.5.4农村集体土地流转部分城市试点示范,2012年5月沈阳市召开的全省农村经营管理工作会议上了解到，经过3年建设，我省土地承包经营权流转市场体系已具雏形，已有35个县(市)区建立了364个土地流转市场或交易大厅。 今年将全面完成土地流转市场体系的建设。,2012年8月份，推出四川省农村土地流转十一大优惠政策。 成都是全国第一例土地流转实现电子竞价的试点城市。 四川省广安市创新土地流转方式实施设立以村为土地流转中心的土地承包经营权流转市场

34、；以土地入股方式流转土地；以土地租凭方式流转土地。,辽宁省,四川省,山东省,山东省潍坊市寒亭区于2010年5月建立农村产权资本化交易市场，对全区农村产权交易提供全方位服务。 该产权市场通过设立交易信息网站，利用区、镇(街)、村的三级网络化组织体 000系，为全区农民土地承包经营权流转交易、农村集体资产共有化股权交易、000农村集体建设用地使用权交易、农民宅基地使用权交易、农村知识产权交易000和农村林权交易等农村产权合法流转提供政策咨询、信息交流、交易指导、000合同鉴证等一站式综合服务。,1.5 集体土地流转法律问题,1.5.4农村集体土地流转部分城市试点示范,2013年1月，深圳市政府以1

35、号文的形式公布“深圳市优化空间资源配置促进产业转型升级的1+6文件”。 文件规定，原农村集体经济组织继受单位，实际占用的符合城市规划的产业用地，在厘清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出（转）让土地使用权。 两种收益分配方式供选择：第一种方式是所得收益50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位；第二种方式是所得收益70%纳入市国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位，并可持有不超过总建筑面积20%的物业用于产业配套。,深圳市,广州市,广东省将从2014年起，力争用3年时间基本完成农村土地承包经营权确权登 记颁证工作。 2011

36、年，广州市下发了广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法，000提出农村集体建设用地可直接通过市场竞价出让使用权，通过出让、出租取000得的收益五成以上要专项用于社会保障支出。,1.5 集体土地流转法律问题,1.5.5建立城乡统一的建设用地市场对房地产市场的影响,土地供应,1.5 集体土地流转法律问题,1.5.6集体土地使用权流转,集体建设用地使用权流转形式 出让 土地管理法第六十三条：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。但有些地方已通过地方法规或政府规章的形式，突破了法律的限制，如广东省2005年发布的集体建设用地使用权流转管理办法第十二条集体建设用地使用权出让，是指

37、农民集体土地所有者将一定年限的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者支付出让价款的行为。 转让 一般指集体建设用地使用权人将集体建设用地再转移的行为，通常不包括集体建设用地使用权的第一次流转。,1.5 集体土地流转法律问题,1.5.6集体土地使用权流转,集体建设用地使用权流转形式 出租主要流转方式 集体建设土地使用权人将集体建设土地出租给第三人使用，第三人定期向集体土地所有者支付租金的行为。 入股 农村集体经济组织以土地使用权作价入股、联营等形式新办企业。 土地管理法第六十条：农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土

38、地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。,1.5 集体土地流转法律问题,1.5.6集体土地使用权流转,集体建设用地使用权流转形式 破产、兼并 土地管理法第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 抵押 集体建设土地使用权人将集体建设土地使用权抵押给债权人，后因其不能

39、偿付到期债权，以抵押的集体建设土地使用权进行清偿，使用权发生流转。 司法行为 由于企业破产清算或债权债务因素，经司法裁定发生流转。,1.5 集体土地流转法律问题,1.5.7集体土地流转的法律障碍,对于乡镇企业土地使用权抵押流转； 对于乡镇企业土地使用权抵押流转乡镇企业和村企业的土地使用权流转是有严格限制的。首先，该土地使用权不得转让、出让、或出租于非农建设；再者，这种土地抵押权的实现也受到现行法律的严格限制；最后,，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。 关于乡村公益用地使用权流转； 现行法律法规就该类乡村用地流转处于禁止状态，集体建设用地中的乡村公益用地使用权无法进行流

40、转。,1.5 集体土地流转法律问题,1.5.7集体土地流转的法律障碍,农村宅基地流转的法律障碍 物权法6第18 4 条规定,，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。担保法第37 条也规定，宅基地土地使用权不得抵押。可见，宅基地禁止抵押。 农村土地承包经营权流转的法律障碍 集体土地承包经营权的流转，法律上没有限制性规定，但有比较严格的程序规定, 并且要求不得用于非农用途。,2.1 城市更新主要法律风险 2.2 城市更新法律风险管理,2.2 城市更新法律风险管理,项目现状不清导致难以实现商业目的的风险,做好前期尽职调查，包括：开发区域的宗地号、土地位

41、置、用地面积、权属来源；项目区域的现存建筑权属状况、使用年限、实际现状；开发区域内房屋业主分类状况、业主对拆迁补偿的期望值；项目所在区域是否制定法定图则，以及法定图则规定的开发建设规划指标，公建配套指标，保障性住房配建政策要求等情况；评估要实现预期商业目的是否要突破法定图则以及突破法定图则的难度，防范盲目申报后难以实现预期商业目的的风险。,2.2.1 尽职调查阶段,风险点,应对,2.2 城市更新法律风险管理,无法取得足够的业主意向委托 申报条件不符风险,业主改造意愿应满足深圳市城市更新办法实施细则第四十四条规定，所以要首先与大业主进行沟通，取得大业主的支持，并签订书面意向协议。对旧住宅区、旧工

42、业区、旧商业区项目的大业主一般是原来小区开发建设单位，对城中村、旧屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域的项目，大业主是原农村集体经济组织继受单位，即村股份合作公司。 与区主管部门和规划国土部门进行沟通，了解市、区两级政府对项目的初步态度，避免面临因申报条件不符而不能获批单元规划制定计划的风险。,2.2.2 意向征集及申报阶段,风险点,应对,提示：深圳市城市更新办法实施细则第三十五条第二款规定，以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门申报。,2.2 城市更新法律风险管理,

43、项目合作方资信风险 项目合作协议约定不明风险,选择好合作方是项目成功的关键因素。在评估合作方的履约能力时，贵司应当对其资信、开发资质、过往业绩、财务状况、管理能力、正在开发的其他项目情况进行详细的尽职调查。 合作协议主要条款： 项目总投资数额及投资方式、项目立项规划及建设的批准及许可证书的办理、资金到位进度安排、建设及销售主体、税费承担，增加投资数额、建筑面积增减、违法建筑等特殊情况的处理、协议终止或解除情形、合作方退出机制特别约定，纠纷的解决方法等。,2.2.3 确定合作开发主体阶段,风险点,应对,2.2 城市更新法律风险管理,业主不认可单元规划,分区规划的风险,单元规划事关选择产权调换业主

44、的切身利益，所以在单元规划编制过程中需要与业主进行必要地交流，通过公示等方法听取广大业主的对单元规划或者规划草案的意见，特别是户型设计方面要了解意向回迁业主的实际要求。到政府公示规划草案时，业主再提出意见或者异议，到时无疑会延缓项目单元规划的申报审批，如果发生众多业主反对规划草案或者信访、上访事件，项目单元规划的审批将面临很大压力。另一方面，若广大业主不认可单元规划，那么将受到大大降低业主的签订拆迁补偿安置协议的愿望，对整个项目拆迁顺利实施造成不利影响。,实施城市更新的主要宗旨之一，是提高土地集约使用效率，高容积率是城市更新项目的共同特征，此外，更新单元中有回迁房、保障房、还是其他高档住宅，如

45、何分区管理是至关重要的。,单元规划未通过政府审查,与政府及其主管部门进行充分的沟通申报材料内容和深度应符合相关技术要求，并准备相应的资料信息说服政府及其主管部门。,风险点,应对,2.2.4 城市更新单元规划编制与审批阶段,2.2 城市更新法律风险管理,拆迁补偿协议的效力风险,不具备拆迁民事权利能力的拆迁人与被拆迁人签订的拆迁协议 代理人超越代理权限或无代理权限所订的拆迁协议被要求确认无效； 拆迁协议内容违反法律规定造成拆迁协议无效； 拆迁当事人一方以欺诈、胁迫等方式使对方在违背真实意思表示的情况所签订的拆迁协议无效； 拆迁人在与被拆迁人签订拆迁协议书对被拆迁人资格审查不严，有资格的被拆迁人要求

46、法院认定拆迁协议无效；,2.2.5 拆迁补偿谈判阶段,风险点,应对,2.2 城市更新法律风险管理,拆迁补偿协议履行过程中的风险,对产权调换方式补偿的，双方对有关条款约定不清而产生的纠纷，比如：对产权调换的面积、房产交付时间、交付标准、房产证的办理等事项约定不清 拆迁人不按时支付拆迁款、不按约定进行安置所产生的纠纷； 在达成拆迁协议后，被拆迁人拒不搬出被拆迁房屋而产生的纠纷；,2.2.5 拆迁补偿谈判阶段,风险点,应对,2.2 城市更新法律风险管理,拆迁补偿协议损害第三人利益的风险,拆迁有租赁关系房屋时损害了承租人利益时所产生的纠纷； 拆迁有抵押权关系房屋损害了抵押权人利益； 拆迁有抵押权关系房

47、屋损害了抵押权人利益； 拆迁协议损害了继承人的利益； 拆迁被查封的房产损害了其他债权人的利益； 拆迁协议的履行损害了公共利益；,2.2.5 拆迁补偿谈判阶段,风险点,应对,2.2 城市更新法律风险管理,项目拆迁期限延长导致临时安置补助费增加,在协议中约定临时安置期限及其起算日期，并约定临时安置期延长时的临时安置补助费的增加办法，要设置拆迁人免责的情绪，否则很容易导致开发商因未能如期交付回迁房时需要支付的巨额临时安置补偿费。,2.2.5 拆迁补偿谈判阶段,风险点,应对,2.2 城市更新法律风险管理,拆除过程中的侵权与违约风险,证据保全 合理注意 及时公告 专业管理 依约进行 协同作业,2.2.6

48、 城市更新项目实施拆除阶段,风险点,应对,2.2 城市更新法律风险管理,2.2.7 用地审批与出让阶段,风险点,应对,政策风险 规划风险 产业风险 权利限制 市场变化 公共配套 土地闲置,建立合同管理体系，确保拆迁合同、出让合同等一致性 将政策变化、规划变化作为减免责任的条件约定 注意权利限制 合理测算开发周期 公共配套权属、造价等要算清楚,2.2 城市更新法律风险管理,注意出让合同关于行政许可的特殊条件 针对变化情况积极与政府沟通 谨慎设计变更 回迁房的选择要注重程序公平,2.2.8 开发建设阶段,风险点,应对,行政许可 融资限制 进度限制 设计变更 公建移交 回迁房移交,3.1 相关法律文

49、本介绍 3.2 搬迁补偿安置方案 3.3 搬迁补偿协议要点 3.4 合作开发模式简介,搬迁补偿协议,辅助类文本 更新改造意向书、搬迁补偿方案、授权委托书、资料移交清单、房屋移交清单、回迁房屋交楼标准、注销房地产证书授权委托书、放弃房地产权利声明书,1、主要内容 补偿原则、方式、项目及具体标准 2、程序性要求 在改造方案中体现 征求公众意见 不随意变更 3、制定原则 委托专业机构进行内部经济测算 参照辖区其他旧改项目和政府征收项目补偿标准,1、关于协议的内容 （1）当事人的基本情况 （2）被搬迁房屋的基本情况（位置、性质、用途、面积、权利人、权利受限情况、租赁情况等） （3）补偿安置的方式、内容

50、和标准 （4）（产权调换）面积差异的处理 （5）抵押、查封等权利限制的处理 （6）搬迁期限、过渡方式和期限、房屋移交、回迁房交付 （7）（产权调换）回迁办法（回迁面积、地点、选房办法、回迁时间，回迁房屋的交楼标准、面积差异处理、办证） （8）违约责任、争议处理,2、关于协议重点条款 （1）应明确被拆除建（构）筑物的基本情况，包括被拆迁物的用途、面积、产权证，是否是合法建筑物。 （2）应明确拆迁补偿方式（货币补偿、产权调换、货币补偿和产权调换相结合） （3）应明确补偿标准（房屋拆迁评估应注意的问题；如何确定被拆房屋的用途、面积；如何确定拆迁补偿安置费的范围有哪些，安置费、搬迁补偿费、装修费等其他

51、费用如何计算） （4）在确定安置用房和产权调换房产应特别注意的问题 （5）可附生效条件：签订户数达到一定比例才正式实施项目,3、协议效力问题 （1）代理人超越代理权限或无代理权限所订的拆迁协议被要求确认无效 （2）拆迁协议内容违反法律规定造成拆迁协议无效 （3）拆迁当事人一方以欺诈、胁迫等方式使对方在违背真实意思表示的情况所签订的拆迁协议无效 （4）拆迁人在与被拆迁人签订拆迁协议书对被拆迁人资格审查不严，有资格的被拆迁人要求法院认定拆迁协议无效,4、妥善处理第三人利益 （1）拆迁有租赁关系房屋时损害了承租人利益时所产生的纠纷； （2）拆迁有抵押权关系房屋损害了抵押权人利益； （3）拆迁协议损害

52、了继承人的利益； （4）拆迁被查封的房产损害了其他债权人的利益；,5、设置免责条款，为企业规避法律风险 在协议中约定临时安置期限及其起算日期，并约定临时安置期延长时的临时安置补助费的增加办法，要设置拆迁人免责的情形，否则很容易导致开发商因未能如期交付回迁房时需要支付的巨额临时安置补偿费。,明确合作对象 保密条款 提供资料和信息条款 费用分摊条款 价格条款 进度安排条款 排他协商条款 诚意金条款 意向书终止条款 争议解决条款,（1）合作项目的基本情况：位置/范围/面积/规划条件 （2）项目定位：产业导向？ （3）合作方式： 协议型？收购型？法人型？ （4）利益补偿和分配机制：合作价款/利益分配/

53、费用承担 （5）双方职责和承诺保证：各自职责/承诺保证 （6）合作方的退出机制：项目完成后正常退出/对方违约退出 （7）违约责任：规划条件不符合/供地不能/其他,3.6.1 项目收购的风险 股权收购的合法性和有效性 土地及房产权属瑕疵（用地性质、用地指标、闲置用地、规划变更、证照过期、拆迁成本等） 项目公司的机构设置及劳动人事法律风险（注意合资和独资的不同问题） 潜在债务及担保责任的风险（工程优先权、合作者权利、关联公司权利、对政策的责任） 行政审批的风险（外资、国资等） 政策及市场变化风险,3.6.2 项目公司的调查 公司的基本资料 关联公司与关联交易 主要财产与财产权利 重大债权债务关系

54、涉诉与处罚情况 税务状况 员工 股东优先购买权,3.6.3 项目地块调查,登记和审批 项目用地 项目规划 项目相关合同 项目进展 项目融资与债务,3.6.4 收购合同谈判要点,合同价款包含范围 付款条件和付款程序 担保措施（承诺与保证） 用地手续 交易流程 公司移交 债务处理 公司治理 项目管理 利润分配 项目清算,3.6.4 收购合同的履行,付款 修改公司规章 变更登记 资产剥离及债务处理 移交（公章、证照、文件、土地,4.1 实务操作流程介绍 4.2 核查确权操作实务 4.3 搬迁补偿谈判技巧 4.4 常见争议处理办法 4.5 其他特殊注意事项,更新研究,单元规划,更新意愿征集,补偿方案,

55、计划申报,规划申报,可行性论证,确权登记,业主沟通,修改补偿方案,签署搬迁补偿安置协议,实施拆除,搬迁谈判,申请产权注销,各项手续办理,申请签订土地使用权出让合同,制定开发方案,编制详细规划,开发报建,风险控制,开发建设,土地获取,4.2 城市更新项目管理,合同管理 档案管理 操作指南 项目百问 流程管理,4.2 核查确权操作实务,土地权利类型： 1、土地所有权（国有土地、集体土地） 2、土地的用途（农用地、建设用地、未利用地） 3、土地使用权 （1）国有土地使用权。有偿取得方式（出让、租赁）、无偿取得方式（划拨）、流转取得方式（转让、出租、抵押）。 （2）集体土地使用权 宅基地使用权：是指农

56、村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。 农用地使用权：农用地是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。我国实行农村土地承包经营制度。 集体建设用地使用权：是指农民集体和个人进行非农业生产建设依法使用集体所有的土地的权利。法律对于集体土地建设用地使用权的主体有较为严格的限制，一般只能由本集体及其所属成员拥有使用权。,4.2.1 基础知识介绍,土地权利类型： （3）临时用地。临时用地是指因工程建设施工和地质勘查需要临时使用，在施工或者勘查完毕后不再需要使用的国有或者农民集体所有的土地，不包括因临时使用建筑或者其他设

57、施而使用的土地。 （4）违法用地。是指违反我国土地管理和城乡规划等法律规定的用地行为，主要包括以下几种情形：1）使用的土地未经规划部门（或被授权机关批准），未取得使用土地许可证或临时用地许可用的；2）擅自改变用地位置或扩大用地范围的；转让、交换、买卖、租赁或变相买卖、租赁土地的；3）擅自改变用地性质的；4）临时用地逾期不交还的。 （5）边角地、夹心地、插花地。深圳市城市更新办法实施细则规定，未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地的，总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过3000平方米的部分，可以作为零星用地一并出让给项目实施主体。,4.2 核

58、查确权操作实务,4.2.1 基础知识介绍,房屋权利类型： 1、房屋的权利形态。 （1）房屋所有权（公房、私房、外产房、中外合资房和其他性质的房屋所有权。） （2）房屋使用权 2、房屋的产权形态 （1）完全产权房，即已办理相关产权登记手续，并取得房地产产权证的房屋。 （2）部分产权房，即微利房、集资房、房改房等政策性住房。 3、违法建筑的认定。,4.2 核查确权操作实务,4.2.1 基础知识介绍,深圳城市更新核查确权的有关规定 （一）核查内容 1、城市更新单元范围内土地的性质、权属、功能、面积等信息 2、城市更新单元范围内建筑物的性质、面积等信息 （二）核查依据 土地使用权出让合同 用地批复 房地产证 非农建设用地指标落实申请书 旧屋村范围图 建设工程规划许可证 测绘报告 身份证明等材料,4.2 核查确权操作实务,4.2.1 基础知识介绍,深圳城市更新核查确权的有关规定 （三）核查结果 通过核查和汇总，可将更新范围内的土地和建筑物进行如下分类：,1、土地分类 （1）国有出让用地 （2）城中村用地 （3）旧屋村用地 （4）历史遗留用地 （5）经处理的历史遗留违法用地 （6）其他用地：包括违法用地、储备用地、