2013年广西钦州市五月楼市市场分析月报

1、2013年钦州市五月楼市市场分析月报（2013年6月18日） 钦州市天骄投资有限公司钦州市钦南区南珠东大街174号目 录1市场整体行情31.1一级市场31.2二级市场情况62本月在售商品房销售top1093本月典型楼盘监控93.1在售典型楼盘93.2恒大绿洲103.3长融人和春天111 宏观经济及行情政策1.1 钦州经济u 钦州2013年1-4月固定资产投资创新高今年1-4月，全市完成固定资产投资131.12亿元，同比增长33.80%，比全区增长23.3%高出10.5个百分点，增速由上月全区排第二位上升到第一位。其中基本建设完成投资44.07亿元，同比增长37.86%、更新改造完成投资57.2

2、1亿元，房地产完成投资17.43亿元，同比下降2.87%。今年以来，钦州市固定资产投资开局良好，实现了较快增长，民间投资成为拉动固定资产投资增长的主力军。 全市民间投资完成78.59亿元，同比增长69.47%，拉动固定资产投资32.87个百分点。u 1-4月全市商品房销售面积同比增长4成1-4月全市商品房销售面积46.7万平方米，同比增长40.9%，增速比上月下降8.8个百分点，比去年同期（-7.2%）提高了48.1个百分点；商品房销售额16.9亿，同比增长43.4%，扭转了上年商品房销售低迷的态势。u 1-4月钦州市房企购置土地面积下降，但土地价款增长1-4月房地产企业购置土地面积4.8万平

3、方米，下降28.7%；本年土地成交款1亿元，增长33.9%。今年每亩土地出让均价144.2万元，比去年同期的76.7万元高出67.5万元。土地出让总额下降，但成交额增长，说明土地出让价格增长。u 保税港区葡萄酒进口增长快1-4月广西钦州保税港区口岸葡萄酒进口持续稳定增长，共进口葡萄酒54.13万升，同比增长81.36%。主要来自欧洲、美国等地，进口方式以保税红酒通过一般贸易出区为主。u 钦州今年全市住房供地达153公顷自治区国土厅日前公布2013年各市用地供应计划，今年钦州将供应153.7307公顷住房土地，其中保障性安居工程和中小套商品房用地比例占72.87%。从公布的计划显示，今年我市计划

4、供应住房用地比去年增加14公顷；廉租房、公共租赁房、限价商品房安排住宅用地分别为0.2133、4.486、0.95公顷；在商品住房用地中，中小套型商品房用地达106.3746公顷。同时为确保完成今年保障性安居工程用地任务，自治区国土资源厅发出通知，要求全区各级国土部门优先安排保障性住房用地，稳定住宅用地供应及防止土地价格大幅上涨。同时，全面核查房地产大企业和大地块履约建设情况，督促已供房地产用地及时开发利用。严格审查参加竞买的企业情况，对存在欠缴土地出让价款、未按期开竣工、闲置土地等违规违约行为的竞买企业和存在诚信风险的企业，禁止其在一定期限内参加土地竞买。1.2 地方政策及重大信息u 全力推

5、进城市公园项目建设5月28日市委书记、市人大常委主任肖莺子到林湖公园、中山公园调研，强调要齐心协力加快推进城市公园项目建设，让老百姓共享钦州发展成果。u 钦州市举行第3期北部湾发展论坛5月27日，国防大学教授、军事战略专家王宝付应邀参加今年第3期北部湾论坛，为我市领导干部作“当前国际战略形势与周边热点问题”专题讲座。u 加快建设中马钦州产业园区5月27日，自治区政府副主席张晓钦到中马钦州产业园区调研，强调要推进市园一体化建设，进一步加快园区基础设施建设，项目引进和体制机制创新，实现市园同成长，共繁荣。市园区一体化具体包括:规划一体化、财税一体化、招商引资一体化、重大基础设施建设一体化、土地征拆

6、储备出让一体化、社会管理一体化、统计一体化、主要干部管理一体化等八个方面。u 扬帆大道南延长线项目征拆圆满结束扬帆大道南延长线项目是钦州市建设滨海新城重点项目之一，是主城区通往滨海新城区、钦州港区最便捷的快速通道和“大动脉”。项目工程总投资约14亿元，北接金海湾东大街，终点连接港区北环路，全线长约20.6公里。u 广西北部湾经济区正式启动同城化自治区政府于近日正式批准“广西北部湾经济区同城化发展推进方案”，宣告北部湾经济区正式启动同城化进程。至2015年，北部湾经济区内将优先实现通信、交通、产业、城镇体系、旅游服务、金融服务、教育资源、人力资源社会保障、口岸通关一体化等九大领域的同城化建设。自

7、今年7月1日起，经济区内南宁、钦州、北海、防城港4个城市间取消移动电话通话漫游费和长途费，固定电话自今年10月1日起也将取消通话漫游费和长途费。根据计划，到2015年底，广西北部湾经济区内4个城市将实现交通同城化、金融服务同城化、口岸通关一体化。在城镇体系建设方面，明年将完成广西北部湾城镇群总体规划以及各城市专项规划衔接工作；在旅游服务方面，今年10月将启动北部湾旅游整体规划建设，行业监督、旅游突发事件联合处理机制和旅游投诉机制的建设；在人力资源社会保障方面，到2015年将实现经济区内社会保障“一卡通”及就业信息资源共享；在教育方面，将建立四市统一中考，促进各城市间教育资源共享。2 市场整体行

8、情2.1 一级市场2.1.1 钦州市2013年国有土地供应计划情况钦州市2013年国有建设用地供应计划汇总表单位：公顷（1公顷=15亩）用途合计商服用地工矿仓储用地住房用地公共管理与公共服务用地交通运输用地特殊用地小计廉租房经济适公租房限价房中小套型商品房其他商品房用地钦州市主城区钦南区钦北区钦州港灵山县浦北县合计2.1.2 供应分析 表1-1：2013年1-5月钦州商品房开发用地供应一览表地块编号土地位置实际用地面积土地用途及年限主要规划设计条件起始价万元/亩挂牌时间平方米亩容积率、建筑密度、绿地率一月钦市GC2013-1钦州市三娘湾旅游景区内、滨海公路南面27174.1340.76商服（住

9、宿餐饮）40年1.0容积率 2.4，建筑密度45%，绿地率28%612013年2月5日至2013年2月21日钦市GC2013-2钦州市三娘湾旅游景区内、滨海公路南面88725.55133.09容积率1.5，建筑密度50%，绿地率20%61钦北GC2013-1钦北区大垌镇南北二级公路东面、皇马三十六路南面56634.0984.95城镇住宅70年容积率 2.3，建筑密度40%，绿地率25%55钦北GC2012-29钦北区平吉镇中兴街5176.377.761.0容积率 1.4，建筑密度30%，绿地率30%852013年1月18日至2013年1月31日钦市GC2012-50钦州市兴桂路东面、蓬莱大道西

10、面13537.5720.31商服（专业、小商品市场）1.0容积率 2.3，建筑密度30%，绿地率30%15钦市GC2012-43钦州市南珠东大街南面、东环路东面（钦廉林场A-1地块）79052.97118.58商服40年1.0容积率 3.2，建筑密度30%，绿地率30%1392013年1月16日至2013年1月29日钦市GC2012-44钦州市南珠东大街南面、东环路东面（钦廉林场A-2地块）82131.55123.2城镇住宅70年1.0容积率 3.6，建筑密度30%，绿地率30%93钦市GC2012-45钦州市南珠东大街南面、东环路东面（钦廉林场A-5地块）2004530.07容积率 3.8，

11、建筑密度40%，绿地率25%97钦市GC2012-46钦州市金海湾东大街北面、南北二级公路西面（钦廉林场A-17地块）127229.6190.841.0容积率2.0,建筑密度40%,绿地率25%110钦市GC2012-47钦州市金海湾东大街北面、南北二级公路西面（钦廉林场A-18地块）53798.780.71.0容积率 2.4，建筑密度45%，绿地率28%108钦市GC2012-48钦州市金海湾东大街北面、南北二级公路西面（钦廉林场A-20地块）3905958.59商服40年容积率1.5，建筑密度50%，绿地率20%168钦南GC2012-18钦南区东场镇风江路西面20706.0031.06城

12、镇住宅70年容积率 2.3，建筑密度40%，绿地率25%202013年1月7日至2013年1月21日二月钦北网挂2013-1钦州市三十六曲林场望海小区西面1626.7782.44限价住房70年1.0容积率 2.6，建筑密度42%，绿地率32%492013年2月27日至2013年3月12日钦北网挂2013-2钦北区大直镇福景小区旁1661.002.49城镇住宅70年1.0容积率 2.8，建筑密度40%，绿地率30%22钦北网挂2013-3钦北区大垌镇大垌新城八路南面、新城九路东面57032.1385.551.0容积率 3.2，建筑密度25%，绿地率30%55三月钦南网挂2013-1钦南区东场镇风

13、江路西面2070631.1城镇住宅701.0容积率 2.0，建筑密度40%，绿地率25%202013年3月21日至2013年4月8日钦北网挂2013-5钦北区大垌镇南北二级公路东面、皇马三十六路南面56634.0984.9城镇住宅701.0容积率2.8，建筑密度30%，绿地率30%55钦市网挂2013-3钦州市区兴桂路东面、蓬莱南大街西面67187.49100.7商服（专业市场）容积率1.5，建筑密度50%，绿地率20%162013年4月8日起至2013年4月19日钦南网挂2013-3钦州市蓬莱大道西面、平山东大街南面57397.3486.09商服、城镇住宅701.0容积率3.5，建筑密度30

14、%，绿地率30%88四月（无宗地供给）五月钦市网挂2013-4中马钦州产业园区启动区A-2地块69263.24103.89商服用地40年、城镇住宅用地70年1.0容积率2.0，建筑密度30%，绿地率35%91252013年6月17日9时起至2013年6月28日17时钦市网挂2013-5中马钦州产业园区启动区A-1地块95788.95143.68商服用地40年、城镇住宅用地70年1.0容积率2.0，建筑密度30%，绿地率35%91142013年6月17日9时起至2013年6月28日17时合计1019860.011529.79亩数据来源：钦州国土局，广西公司整理n 出让基本信息：1-5月，钦州市区

15、商品房开发用地新增供应土地20宗，供给面积1019860.01，约为1529.79亩；预计可供上市建筑面积为253万（去年钦州市全年销量143.25万），可见市场供量充足。 在商住出让占比上，纯住宅和商住混合供地面积合计达1088.67亩，占上市出让面积的71.16%，其余为纯商服用地。本月新增供应土地2宗，供给面积165046.67，约为247.57亩；两宗地都是在中马钦州产业园区启动区。2.1.3 成交分析2013年1-5月钦州商品房开发用地成交一览表出让方式编号位置面积用途及年限容积率起价成价金额楼价竞得人亩万元/亩万元元/一月（土地成交均价107万元/亩）挂牌钦市GC2012-39市蓬

16、莱大道西面、石垌路南面29705.9244.6商服、城镇住宅3.587.589.84000385钦州市钦南区开发投资公司挂牌钦北GC2012-27钦北区大寺镇工商所东面34724.9952.1城镇住宅2.854.454.52840292黄郁丽、谢学专挂牌钦北GC2012-28钦北区新棠镇西环路10719.4316.1城镇住宅2.128.028.3455202李湖德挂牌钦市GC2012-43市南珠东大街南面、东环路东面（钦廉林场A-1地块）79052.97118.6商服2.30138.7138.716445904广西龙虹投资有限公司挂牌钦市GC2012-44市南珠东大街南面、东环路东面（钦廉林场

17、A-2地块）82131.55123.2城镇住宅1.4092.592.511400991广西龙虹投资有限公司挂牌钦市GC2012-45市南珠东大街南面、东环路东面（钦廉林场A-5地块）2004530.1城镇住宅2.3097.197.12920633广西龙虹投资有限公司挂牌钦市GC2012-46市金海湾东大街北面、南北二级公路西面（钦廉林场A-17）127229.6190.8城镇住宅3.20110.0110.020995516广西龙虹投资有限公司挂牌钦市GC2012-47市金海湾东大街北面、南北二级公路西面（钦廉林场A-18）53798.780.7城镇住宅3.60108.1108.18720450

18、广西龙虹投资有限公司挂牌钦市GC2012-48市金海湾东大街北面、南北二级公路西面（钦廉林场A-20）3905958.6商服3.80168.0168.09845663广西龙虹投资有限公司挂牌钦市GC2012-50市兴桂路东面、蓬莱大道西面13537.5720.3商服（专业市场）1.5014.814.8300148广西中裕置业发展有限公司挂牌钦北GC2012-29钦北区平吉镇中兴街5176.377.76城镇住宅2.4085.3157.41222984张丰华二月（土地成交均价61.2万元/亩）挂牌钦市GC2013-1钦州市三娘湾旅游景区内、滨海公路南面27174.140.76商服（住宿餐饮）1.6

19、061.261.22495574钦州市开发投资集团钦市GC2013-2钦州市三娘湾旅游景区内、滨海公路南面88725.5133商服（住宿餐饮）1.6061.261.28140573三月（土地成交均价22万元/亩）挂牌钦北GC2013-2钦北区大直镇福景小区旁16612.49城镇住宅2.82242105226郑良辉钦北网挂2013-3钦北区大垌镇大垌新城八路南面、新城九路东面57032.1385.55城镇住宅3.254.8000流挂钦北网挂2013-1钦州市三十六曲林场望海小区西面1626.7782.44限价商品住房2.649.2000流挂四月（土地成交均价55万元/亩，剔除专业市场影响）挂牌钦

20、南网挂2013-1钦南区东场镇风江路西面2070631.06城镇住宅用地2.8019.80.000流挂钦北网挂2013-5钦北区大垌镇南北二级公路东面、皇马三十六路南面56634.0984.95城镇住宅用地3.8054.654.64635215黎学信,黎广德,南宁市海奔房地产公司钦市网挂2013-3钦州市区兴桂路东面、蓬莱南大街西面67187.49100.78专业市场4.8015.615.6157549广西中裕置业发展有限公钦南网挂2013-3钦州市蓬莱大道西面、平山东大街南面57397.3486.10商服、城镇住宅5.8087.60.000流挂五月（土地成交均价88.52万元/亩）挂牌钦北网

21、挂2013-9钦北区小董镇交警中队旁1619.122.43商服用地（液化气瓶装供应站40年0.528.8228.8270864.67黄盛霞钦南网挂2013-4钦州市蓬莱大道西面、平山东大街南面57397.34112.37商服用地40年、城镇住宅用地70年3.587.63112.379675481.61钦州市开发投资集团有限公司合计857560.731286.34亩（不含流挂的土地面积）数据来源：钦州国土局，广西公司整理n 成交情况截止2013年5月，钦州市区共成交商品房开发用地15宗，均以挂牌成交，且均以起始价成交，成交面积累计达857560.73万（约1286.34亩），成交金额约10.58

22、亿元，根据已出让的各地块的容积率计算，今年1-5月钦州市区成交土地的待开发体量为277.81万（去年全年销量在143.25万），可预见今后两年商品房市场供量较大。本月共上市2宗地，成交的2宗地面积为88.52亩，一宗容积率0.5、另一宗容积率3.5，剔除专业市场用地地价影响，本月实现地价均价为110.08万元/亩，环比增长100.15%（4月成交均价55万元/亩）。2.2 二级市场情况2.2.1 供应分析n 本月预售个数及面积情况5月商品房预售面积为3.54，环比下降5.55%，同比去年下降14.70%。而在各类物业供应中，本月除了住宅物业供给外，其他类物业（商业、办公等）未有新上市； 而各类

23、物业在两大城区（钦南区、钦北区）中，物业主要集中在钦南区的河东新区，该片区在售楼盘已达25个（新增预售项目2个，分别为三祺长岛花园和天和府邸，其中三祺长岛花园预售11#楼2至17+1层共44套房源，面积6205.71，天和府邸2#、4#楼2-32层共371套房源，面积36495.85），有四个超大盘在预约销售（在500亩以上，皇庭御龙湾、恒大绿洲、三祺长岛花园、高新钦园）。近一年钦州市商品房预售累计2012年1季度2012年2季度2012年3季度2012年4季度2013年1季度2013年5月环比水平同比水平占比商品房（）892343517855472109535356-5.55%-14.70%

24、住宅（）787149935356-5.55%-14.70%商业（）991996317683200-100.0%其他房屋（）5995833916600-100.0%数据来源：钦州统计局，广西公司整理2.2.2 成交分析n 成交面积及增长水平数据来源：钦州统计局，广西公司整理5月，钦州市商品房共签约成交10.03万（成交住宅面积9.67万，住宅套数约909套，比上月增129套），环比上涨15.94%，同比下降9.79%。 而在城区中，钦南区作为钦州市主城区，其成交量和成交价格仍保持着全市第一水平（类似南宁市青秀区）。在价格上，5月份钦南区商品房销售均价3909元/（环比下降2.83%），从本月市场

25、价格下降的情况来看，是因为部分项目采取了降价特惠促销形式，回笼资金，例如恒祥豪苑推出了特惠价2888元/。2013年1-5月 钦州市商品房销售面积及售价水平1月面积（）2月面积（）3月面积（）4月面积（）5月面积（）环比上月4月均价5月均价环比上月（元/）（元/）全市190246.870365.241197378648410026615.94%36613640-0.57%钦南区73278.1327102.87546229.79%40233909-2.83%钦北区46306.6524934.3531485266893009112.75%37663508-6.85%数据来源：钦州统计局，广西公司整

26、理n 供求比情况2012年1季度2012年2季度2012年3季度2012年4季度2013年1季度2013年4月2013年5月商品房预售（）892343517855472156商品房成交（）2545334366524100266供求比3.510.651.130.491.900.430.35数据来源：钦州统计局，广西公司整理从近一年供求比来看，钦州市场供给较大，供量充足，基本是供大于求；5月，钦州市商品房供求比为0.35，在近一年中，表现最好的一个月，其主要是因市场在产品上进行了创新，增加了N+1，多个项目实行低首付，折扣优惠等多重效应刺激下所致（5月，恒祥豪苑推出特价房2888元/，人和春天不仅

27、优惠折扣多且交房前帮供房，恒大绿洲精装按揭93折，首付1年分期等）。2.2.3 售价分析物业类型2012年2013年同比水平2013年2013年环比1-3月1-6月1-10月1-12月1-3月累计4月5月累计累计累计累计（本月）商品房均价30623661518.10%36613640-0.57%住宅均价2766329632623339329419.10%341935483.77%别墅均价98787884780874885323-47.00%06108100.00%商业均价745712039473797.60%109058289-23.99%办公均价-100.00%数据来源：钦州统计局，广西公司整理5月，钦州商品房市场整体平均价格为3640元/，住宅实现均价为3548元/，别墅均价为6108元/，商业实现均价为8289元/，本月办公楼无成交（钦州阳光曼哈顿在售，是钦州市场目前唯一在售的办公物业）。在今年一季度成交中，除了别墅售价下降外，其他各类物业均增长，其中商业售价增幅最高达97.6%，别墅售价剧降47%，别墅售价下降主因是三祺长岛花园以内部价5000-7800的均价进行销售，从而拉低了钦州别墅物业市场本就不多的销量及售价水平。3 本月在售商品房销售top10201