安排：投资性房地产后续计量参考PPT

1、1,第28次上课内容安排,2,第三节 投资性房地产后续计量,一、采用成本模式计量的投资性房地产 科目设置： （1）投资性房地产 （2）投资性房地产累计折旧（摊销,3,核算： 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销； 存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理,4,1.对投资性房地产计提折旧或进行摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 2.取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入,5,3.投资性房地产发生减值 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备,6,例1】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资

2、性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为7200万元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金40万元。 要求：编写每月的会计分录,7,例题7】华联实业股份有限公司自建厂房一栋。在建造过程中主要发生下列支出： （1）209年1月6日用银行存款购入工程物资93 6万元，其中价款80 0万元，应交增值税13 6万元，工程物资验收入库。 （2）209年1月20日工程开始，当日实际领用工程物资80 0万元；领用库存材料一批，实际成本100万元；领用库存产成品若干件，实际成本8 6万元，计税价格100万元，计算应交的增值税

3、销项税额17万元；工程应负担直接人工费100万元。 （3）209年10月预计厂房即将完工，将厂房租赁给C公司使用，租赁期5年，2009年10月31日，厂房完工，根据租赁期开始日为2009年11月1日。（采用成本模式,8,5）2010年12月31日，写字楼出现减值迹象，经减值测试，确定其可回收金额为800万元。 （6）2011年6月出售该投资性房地产，售价1500万。 借：银行存款 1500 贷：其他业务收入 1500 结转投资性房地产净值到“其他业务成本” 借：其他业务成本 787.5 投资性房地产累计折旧 45.16 投资性房地产减值准备 287.34 贷：投资性房地产 1120,9,投资性

4、房地产转为开发产品成本模式,假设 2011年6月企业停止对外出租，将准备对外出售。（开发产品） 转换方法：将投资性房地产的账面价值转入”开发产品“ 借：开发产品 787.5 投资性房地产累计折旧45.16 投资性房地产减值准备287.34 贷：投资性房地产 1120,10,开发产品转成投资性房地产成本,开发产品余额1200万。 借：投资性房地产 1200 贷：开发产品1200,11,二、采用公允价值模式计量的投资性房地产 （一）采用公允价值模式的前提条件 企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,12,采用公允价值模式进行

5、后续计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件： 1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计,13,二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理 科目设置： （1）投资性房地产成本 公允价值变动 （2）公允价值变动损益,14,核算： （1）企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，也不需要计提减值准备,15,2）应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

6、 借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益 （或做相反分录,16,3）投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。 借：银行存款等 贷：其他业务收入,17,例题3】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（,18,例题4】关于投资性房地产的后续计量，下列说法中错误的有（ ）。 A采用公允价值模式计量的，不对投资性房产计提折旧 B采用公允价值模式计量的，应对投资性房产计提折旧 C已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式 D已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式 【答案】BD,19,例题

7、5】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（） A不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式 B满足特定条件时可以采用公允价值模式 C同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式 D同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式 【答案】ABD,20,例题6】下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（ ）。 A.采有成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失 B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量 C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积 D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量 【答案】D,21,

8、例7】2008年4月，某房地产公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期8年。该房地产开发公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2008年6月1日，写字楼开发完成，实际造价为7500万元。根据租赁协议，当日即为租赁期开始日。 2008年12月31日，该写字楼的公允价值为8000万元。 借：投资性房地产公允价值变动 500 贷：公允价值变动损益 500 在该模式下不需要计提折旧，也不需要计提减值。 2009年3月将写字楼对外出售，取得售价收入9000万。 投资性房地产成本 7500 公允价值变动 500（借方） （3）处置时要关注，是否有未实现的“

9、公允价值变动损益”余额。若有，应将其转入“其他业务成本” 借：公允价值变动损益 500 贷：其他业务成本 500,22,一、投资性房地产后续支出的处理原则 投资性房地产的后续支出，是指已确认为投资性房地产的项目在持有期间发生的与投资性房地产使用效能直接相关的各种支出。 导致流入企业的经济利益超过了原先的估计，能够满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本。 不可能导致流入企业的经济利益超过原先的估计，应当在发生时计入当期损益,第四节 投资性房地产的后续支出,23,二、资本化的后续支出 企业对某项投资性房地产进行改建扩建等再开发，如果再开发活动完成后仍作为投资性房地产的，再开发期间应

10、继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。 采用成本模式计量的投资性房地产 转入再开发时，应将其转为在建的投资性房地产,按其账面价值,按其累计已提折旧或累计已摊销金额,按其账面原价,24,发生的资本化改建扩建支出或装修装潢支出，通过“投资性房地产在建”科目归集 改建扩建或装修装潢完成后，应当从在建的投资性房地产转回到在用的投资性房地产,25,投资性房地产的后续支出,例8】2009年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为5000万元，已提折旧1000万元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改

11、扩建完工时将该厂房出租给丙公司。2009年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。2009年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出500万元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。 借：投资性房地产厂房（在建）4000 投资性房地产累计折旧 1000 贷：投资性房地产 5000 发生500万的支出（资本性支出） 借：投资性房地产在建 500 贷：银行存款 500 完工 借：投资性房地产 4500 贷：投资性房地产厂房（在建） 4500,26,资本性支出,核算时，设置了 投资性房地产房子（在建） 1、将投资房地产账面价值转入”投资性房地产在建“ 2、后续发生的各种

12、支出全部计入”投资性房地产在建“ 3、完工后将”投资性房地产在建“转入”投资性房地产,27,采用公允价值模式计量的投资性房地产 转入再开发时,按其账面价值,按其累计公允价值变动金额,按其账面原价,28,发生的资本化改建扩建支出或装修装潢支出 改建扩建或装修装潢完成后，将在建的投资性房地产转回到在用的投资性房地产时,29,例9】2009年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。2009年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。2

13、009年 5月31日，该厂房账面余额为2000万元，期中成本1600万元，公允价值变动400万元。2009年11月30日该厂房改扩建工程完工，共发生支出300万元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用公允价值计量模式,30,三、费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。 企业发生投资性房地产费用化的后续支出时,31,一、房地产的转换形式 企业必须有确凿证据表明房地产的用途发生了改变，才能进行房地产的转换。这里的确凿证据包括两个方面： 一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产的用途形成正式的书面决议 二是房地产因用途

14、改变而发生实际状态上的改变 房地产的转换形式,第五节 投资性房地产与非投资性房地产的转换,32,二、非投资性房地产转换为投资性房地产 （一）自用房地产转换为投资性房地产 企业将原本用于生产产品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 企业将自用建筑物或土地使用权转换为以成本模式计量的投资性房地产时,分别转入,33,按自用建筑物或土地使用权的账面余额,按自用建筑物累计已提折旧或土地使用权累计已摊销金额,按已计提的减值准备金额,34,按投资性房地产的账面余额,按累计已提折旧或累计已摊销金额,按已计提的减值准备金额,35,非投资性

15、房地产转换为投资性房地产，通常将租赁期开始日作为转换日； 投资性房地产转换为非投资性房地产，通常在租赁期结束时做相关的转换处理,36,二）房地产转换的会计处理 1在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值,37,原则：对应结转，不确认损益,38,2、公允价值模式下的转换 （1）投资性房地产非投资性房地产 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益,39,40,2）非投资性房地产投资性房地产 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性

16、房地产应当按照转换当日的公允价值计量,41,转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）； 转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积其他资本公积，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本,42,43,投资性房地产采用公允价值计量模式的房地产转换,44,例题5】企业将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式后续计量的投资性房地产时，商品房公允价值高于账面价值的差额应当计入的项目是（）。 A.资本公积B.投资收益 C.营业外收入D.公允价值变动损益 【答案】A,45,例题6】2010年1月1日，甲公司

17、将一栋自用的房屋对外出租，董事会已决议作为投资性房地产核算。假设甲公司房屋符合采用公允价值模式计量条件，甲公司决定采用公允价值模式计量。甲公司房屋原价120万元，已计提折旧20万元，公允价值为110万元，下列会计处理正确的是（ ）。 A.确认资本公积10万元 B.确认营业外收入10万元 C.确认投资收益10万元 D.确认公允价值变动损益10万元 【答案】A,46,二、投资性房地产的处置 （一）采用成本模式计量 处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目,47,按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目,48,二）采用公允价值模式计量 1、处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时,应当按实际收到的金额： 借：银行存款等 贷：其他业务收入,49,2、结转该项投资性房地产的账面余额 借：其他业务成本 贷：投资性房地产成本 贷或借：投资性房地产公允价值变动（累计公允价值变动,50,3、同时结转投资性房地产累计公允价值变动。若存在原转换日计入资本公