2008年新城综合体研究-78PPT

1、新城综合体研究,策划发展部 二零零八年一月九日,研究思路,工作目标,工作方法,工作路径,建立城市综合体标准产品模型,理论资料整理分析、案例分析、实地调研分析,通过理论资料整理分析各业态的特点、生存条件 通过模型研究不同业态间的影响关系 在此基础上，形成综合体产品模型，明确其最优规模、生存条件、各功能配比、空间布局、动线组织、景观设计、特殊建筑要求、开发模式等,城市综合体与新城综合体,城市综合体,城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。 城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市

2、街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。,城市综合体的特征,1,2,3,4,5,6,7,8,9,高可达性,高密度、集约性,整体统一性,功能复合性,土地使用均衡性,空间的连续性,内外部关系完整性,强大的对外辐射型,升值价值,新城综合体,新城综合体是在新城/新区核心区内，将商务、办公、购物、文化娱乐、社交、休闲、出行、居住等各类功能相互作用，形成复合的、互为价值支撑的高度集约的街区式建筑群体，实现城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化。并通过街区作用实现与外部城市

3、空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。 新城综合体初步预计： 项目用地面积约200300亩，规划建筑面积约3040万平米左右。其中，68万平米区域性商业（包括超市、特色百货、餐饮、文化娱乐、主题会展等设施），4万平米的四星级以上酒店，8万平方米研发、商务办公等设施（办公用地）以及1620万平米居住设施等。 目前结合公司的战略导向，新城综合体的目标区域城市，从房地产投资开发的各项指标判断：南京、成都、武汉、重庆、西安属于二线城市；长沙、合肥、无锡、常州、南通、扬州、徐州、淮安属于三线城市。公司发展新城综合体的区域一般选择这些二、三线城市中的新区、新城、

4、开发区等区域。,新城综合体产品类型及模型,新城综合体产品类型及模型（按商业能级分类）,新城综合体的开发与运营,新城综合体的开发与运营,定位依据：,1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求,2、具有鲜明特色，体现项目地段价值,3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标,定位需满足的目标：,合理的启动模式：在不成熟区域的大盘开发中，住宅启动与酒店启动是保险的启动方式，商业后期开发,市场可实现：最先启动的物业必须为市场可实现物业，否则项目形象与价值将大大贬损； 符合项目资源特色：大盘为了展现价值点，一般在景观较好的区位进行启动； 有利价值最大化：通过前期成功启动实现后期价值提升。,启动的基本原则,产

5、业驱动大盘：产业先行，通过产业成功建立项目地位； 景观大盘：以高等级酒店启动后住宅启动，提升项目价值； 一般大盘：通过前期住宅启动带动后期商业、配套的实现。,新城综合体的开发与运营,科学分期与合理的进度安排：大盘分期开发中前期开发要达到奠定项目形象，后期开发持续实现项目价值,景观资源最好的区域首期开发：保证项目启动成功和前期实现，吸引高端客户群； 以最好的产品首期开发：奠定项目高端形象，奠定项目高品质，建立项目的圈层感。,首期产品选择：以市场能实现产品启动，如果不了解产品的市场反应，多产品组合启动，检验市场反应； 开发节奏控制：前期牺牲容积率，后期逐步提高开发强度，通过前期树立的项目品牌获得后

6、期成功开发； 产品分期策略：前期高品质产品（低容积率），中期高容积率实现项目价值，后期高品质拔高项目形象。,新城综合体的开发与运营,附 件,主要涉及新城综合体中的商业部分,目录,商业业态分析 业态特点、业态生存条件 各商业业态之间的关系分析 社区商业 社区商业社区购物中心操作模式分析 新城综合体的模型方法论,商业业态分析 各业态特点、生存条件分析,商业业态 零售业 百货店、超级市场、专业店、专卖店、便利店 餐饮 休闲娱乐 购物中心 商业街,商业业态零售业,商业业态 所谓商业业态，是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、

7、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。,零售 零售是指把商品或随商品而提供的服务直接出售给最终消费者的销售活动。 对于零售业态的分类，目前国际上主要依据零售店的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、营业时间、服务功能、价格策略等确定。 美国把零售店区分为：百货店、超级市场、折扣店、一般商品店、服装专卖店、仓库俱乐部、药店、方便店、杂货店等九类； 日本在美国的基础上增加了自动售货机、邮购以及无店铺销售形式 由国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合颁布的新国家标准零售业态分类（GBT181062004）于2004年6月9日发布，2004年6月30日

8、起开始实施，将零售业分为：食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、直销、电话购物等18种业态。,本报告中主要研究零售业态中的百货商店、超市、便利店、专业店、专卖店等 业态集群中的商业街和购物中心,零售业态百货店,概念 在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。 特点 采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。 商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。 采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服

9、务项目和设施，服务功能齐全 选址在城市繁华区、交通要道。 商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。 商店规模大，在5000平方米以 商店设施豪华，店堂典雅、明快。 目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。,零售业态超级市场,概念 采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。 特点 商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品衣、食、用品齐全。 营业时间每天11h左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地。 选址在居民区、交通要道、商业街。 商店营业面积在2500平方米以上。 目标顾客为购买频率高的居民。 后附：沃尔玛超市的选址要求,零售业态专业店(spe

10、cial store),概念 专业店通常是指专门经营某一类商品的零售业态，并且具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。 特点 商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主 选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。 美国把专业店分为：汽车及其零部件经销店、家具与家居装潢店、电子电器店、建材经销店、食品饮料店、保健用品及药品店、加油站、服装服饰店和运动、休闲、图书、音乐用品店等9类。,零售业态专卖店(exclusive shop),概念 专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态 特点 商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优

11、、高毛利。 注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务。 选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。 目标顾客以中青年为主。商店的陈列、照明、包装、广告讲究。,零售业态便利店(convenience store ),概念 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。 特点 商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。 营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日。 选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、企业所在地。 商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5-7min到达的范围内。 商店营业面积在100平米左右，营业面积利用率高。 便利

12、店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。,商业业态餐饮,概念 特点 餐饮业种类较多，包括中餐、西餐、简餐厅等 经营方式多员，可加盟某特定餐饮品牌、可私营、可由某餐饮集团分设等。 餐饮业对建筑要较高要求（以天津百粤湾美食坊为例）,商业业态休闲娱乐,概念 特点 产品构成以：香薰、桑拿、健体中心、KTV等等为主要形态。 这种购物中心内服务式的功能，占到10%比例,商业业态购物中心,概念 企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的综合体。 特点 由发起者有计划地开发，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。 内部结构由百货店或超级市场作为核心

13、店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。 服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模停车场。 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。 根据选址和商圈不同，购物中心可分为区域型、社区型和邻里型。,商业业态-商业街,概念 商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集 合体。 特点 以规模划分，商业街分为中心商业街、地区商业街和特色小街。 以功能构成划分，商业街可分为主题型、综合型和混合型等不同类型。其中主题式商业街最为流行，最易积聚人气。主题型商业街功能相对

14、单一，主题突出，功能特色鲜明，易于与其它商业街形成错位（例如重庆八一路好吃街）； 各商业街在业种上应有零售业、餐饮业、大众娱乐业、通讯服务业（电话亭、座椅、医 疗设施、酒店等）。根据调查，最佳的业种搭配为：零售业占65，餐饮业占20，大众娱乐业占10，通讯服务业 占5。,生存条件分析 超市选址要求以沃尔玛超市为例 各类型商业设施对物业的技术性要求 便利店 酒楼 西餐厅 咖啡厅 服装店 生活家具店 美容美发店,一、对商圈的要求 1、 在项目1.5公里范围内人口达10万以上为佳，2公里范围内的常住人口可达1215万人； 2、 须临近城市交通主干线，至少双向四车道，且无（绿化带、立交桥、河流、山川等

15、）明显隔离为佳； 3、 商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平； 4、 项目周边人口畅旺，道路与项目的衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场； 5、 核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。 二、对物业的要求 1、 物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米；临街面不低于70米； 2、 层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米，净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）； 3、 楼板承重在800KG以上，对期楼的要求在1000KG/以上； 4、 柱间距要求9米以上，原则上不能低于8米； 5、 正门至少提供2个主出入口，免费外立面

16、广告位至少3个； 6、 每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通连接； 7、 商场要有一定面积的广场。,沃尔玛对选址的要求,三、对停车场地的要求 1、 至少300个以上地上或地下的顾客免费停车位； 2、 必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位； 3、 如商场在社区边缘，需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米。 四、其他 1、 市政电源为双回路或环网供电（或其它当地政府批准的供电方式），总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明、收银台、冷库、冷柜、监控、电脑主机等的用电需求，并提供供商场独立使用的高

17、底压配电系统、电表、变压器、备用发电机、强弱电井道及各回路独立开关箱； 2、 配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立的水表。给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，并满足市政停水一天的商场用水需求； 3、 安装独立的中央空调系统，商场室内温度要求达到24+1标准； 4、 物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年，并提供一定的免租期。,各业态品牌商家列表,综合社区商业主要业态的布点，则主要有以下基本要求：,超市类 综合超市,超市类 社区标超,超市类 便利超市,餐饮类 大型中式酒楼,餐饮类 中西快餐店,餐饮类 西式快餐店,餐饮类 西餐咖啡店,餐饮业态是社区商业

18、中承租比较稳定的业态，物业出租以后，调整难度及成本相对较大，因此，餐饮业态的经营场所需要加以细致的规划设计。,便利店类,便利店是社区商业中较为灵活的业态，对硬件技术指标的要求主要体现在要有良好的展示性，合适的开间、进深和层高等。,服务配套及精品类,服务配套是社区商业的基础业态，有着举足轻重的作用，主要服务于社区居民，经营场所面积通常不大，对经营场所的技术指标要求不高。服饰精品虽非日常购买频率较高的商品，但在社区商业中也发挥着重要作用，对于技术条件的要求与服务配套类商家基本相同。,美容美发类,美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态对外服务性质较强，对展示性要求较高，

19、其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术指标有着较细致的要求。一般情况下，美容SPA的经营楼层多在二层，而美发大部分则在一层。 美容SPA类商家物业条件要求：,美容美发类,美发类商家物业条件要求：,生活家居类,生活家居业态由于其所销售的部分产品体积较大，对于经营面积的要求相对较大。,可以看出，生活家居对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要，和其他业态相比，其对大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到，这样在规划设计商业建筑时可有较大的灵活性。,休闲类,休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，对于供配电、供给水、排污要求高，同时，面积的需求也相对较大。,休闲业态经营场所一般在二、三楼，对

20、给排水、供配电、排污、停车场车位等技术指标有一定要求。,各业态间影响关系,零售业态微观业种间影响关系,目前商业房地产中微观经营主体的内容主要有以下一些， 百货类：大型百货商店、小型百货商店； 食品类：超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉店、水果店、乳品店、方便食品店、饮料店、健康食品、佐料和调料品店； 服饰类：女装店、男装店、青少年服装店、童装店、婴儿装、童鞋、休闲服、沙滩装、布店； 家具和装饰类：家具、家什、窗帘、灯具灯罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、现代艺术品、陶器、电视架、室内装修、特制家具、隔断； 五金类：壁画、墙纸、家用五金、低压电器； 药店：药品、配药、药房；

21、 餐饮店：小吃店、快餐、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火锅店； 其他商店：礼品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏装、工艺品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妆品和香水、烟店、报纸店、毛衣、花边、摄影器材、金店、文具店、缝纫机、玩具、邮票和纪念品、运动器材、收藏品、健身器材、热带鱼、宠物、汽车配件、轮胎和电池、园艺用品、纪念品； 服务类：美容、理发、修鞋、洗衣店、干洗店、眼镜和验光店、减肥沙龙、配钥匙、出租书店、照相馆、旅行社、裁缝店、加油站、机票代售； 机构类：银行、邮局、信贷处、股票代理、医疗机构和牙医、保险公司、房地产公司、会计师事务所、公共展厅； 文化娱乐设施：剧场、会议室、保龄球馆

22、、儿童乐园。,微观经营主体的位置组合 四种主要商店类型需要互相聚集。 第一类是男士用品商店，男鞋、男装、运动用品应当集中布置。 第二类是女士用品和儿童用品店，包括女装、女鞋、童装、童鞋和玩具等等，这样便于在购买之前对商品款式、价格和颜色进行比较。 第三类是食品零售店，包括肉店、鱼店、熟食店、面包店等等，聚集不仅给购物者带来方便，而且还能有效的增加销量。 第四类是个人服务店，这些服务设施需要靠近停车场和入口，有可能的话集中布置，并与其它微观经营主体相对分离，让购物者出入方便，允许他们在商业房地产营业时间之外继续营业。 反之，一些商店类型适合分散布置。 服装店和外卖快餐和冷饮应该分开，原因很明显，

23、而且，把服装和食品分开也有利于组织人流，因为在这两种类型的商店中，购物者的步行速度完全不同。 超级市场需要能够方便的进出停车场，有可能的话最好设置单独的出入口。 珠宝店和音像制品店适合分散布置，这样可以延长购物者的兴趣。,社区商业,社区商业,概述：概念、特点 类型 业态组合,社区商业概述,概念 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内，总规模一般应控制在3万平米以内。 类型 外向型社区商业商业体量较大，依靠

24、本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。 商住比在5%11之间。 内向型的社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。商住比在2左右。,业态组合 社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态；,特色商业业态：应有足够的特色和吸引力使泛 滨江区域的人群克服距离感来此消费,商业业态研究,时尚餐饮： 各类知名餐厅,时尚购物： 精品女装店 特色手袋

25、和鞋帽等,时尚体验： 书吧、网吧 陶器DIY店等,特色商业街 以时尚休闲为主题,时尚社交； 咖啡吧 酒吧 茶吧等,时尚居住： Boutique酒店,注：沿马路外侧以特色商业为主，内侧以会所配套商业为主,社区商业三种类型的业态组合各有特点，区别主要体现在社区商业基础业态上。,某市23个社区商业业态组合,圈地街铺型示例：锦绣江南,入口街铺型示例：万科四季花城,入口集中型示例：星河湾,以点带面型示例：海滨广场,社区商业的分布类型,社区商业 社区购物中心的操作模式,新城综合体中，社区商业是值得重点探讨的业态，下面以社区购物中心为例，分析该业态在操作方式。,社区购物中心的功能分布及运营管理 一、社区购物

26、中心的商业功能 购物功能：大型超市+百货 餐饮功能 休闲娱乐功能 配套服务功能 二、社区购物中心的业态构成 三、社区购物中心的布局与设计 四、社区购物中心的承租关系 五、社区购物中心的管理 六、社区购物中心总体规划 七、社区购物中心建筑设计 八、社区购物中心动线设计,一、商业功能 购物功能：大型超市百货 商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定，因此应建立在广泛而深入的市场调研基础上，确定超市和百货业态的定位及经营战略。 大型超市：,百货： 品牌专卖店：按品类分，购物中心内商品组合的深度由各类品牌专卖店实现。 专业店：如屈臣氏个人护理专业店、办公用品专业店、玩具专业店、家电专业店、药品专业店、

27、服饰店等,2. 餐饮功能 各种形式的主题餐厅构成，一般由知名的连锁品牌店构成：如星巴克、麦当劳、乐杰士、仙踪林、必胜客、吉野家、DQ、回转寿司店、日本料理、中外主题餐厅等 3.休闲娱乐功能 设置娱乐城、雕刻、电影院、大型电子游戏城、健身房、SPA、旅游代理、茶吧、书吧、咖啡厅等，同时带动餐饮的发展。 4.配套服务功能 银行、邮政、电信等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、冲印、摄影等日常服务。可引进品牌干洗店、美容美发、票务中心等。,二、社区购物中心的业态构成 核心店+ 专业店+ 专卖店 其中，核心店基本上都是知名的连锁企业，还汇聚着各种不同规模、不同业种的专业店、专卖店。各种连锁经营品牌是支撑

28、社区商业中心的骨干力量。 三、社区购物中心的布局与设计（主要考虑不同租户、不同商品的摆放） 四、社区购物中心的承租关系 租金是承租关系中非常重要的一个方面，由于承租面积的大小和承租的具体位置不同，以及各承租户经营的商品品种和利润不同，并非每个承租商都交纳同样的租金。收取的租金一般分为两部分，一部分是按面积收取，称为保证租金；另一部分按总营业额的一定比例收取 五、社区购物中心的管理 物业管理包括卖场环境设备和维护、安全保卫管理等，其目标是为承租户顾客提供一个舒适安全的的环境； 租户管理包括对承租户的教育辅导、帮助承租户进行经营分析、店铺调整等，目的是培养能够提供优质服务的店铺； 营销管理主要对各

29、承租户进行营销支援并举办统一的促销活动； 财务管理包括收取租金和各项费用，控制开支，协助有关部门进行效益评估等。,表-人口规模与商业网点配置对应关系,六、社区购物中心总体规划,商业项目非常注重整体规划、细部处理和创新设计意识，以营造富含商业气息的高质量空间。 符合城市的总体规划的商业布局规划。 城市总体规划对街道、交通、市政、公共设施、居民住宅以及其他建设和改造规划，将影响拟建购物中心的近远期的优劣势，甚至成败。 商业项目要求易达性。需要有合理交通组织和足够的停车位，使购物者在交通上花费的时间和精力最少。根据交通工具的不同，应有不同的交通组织和停车方式。 商业项目要求合理的空间形式。 商业物业

30、可以采用以下四种空间形式： 室内大开间。无街道，商铺间没有完全隔绝。 露天步行街。上空无顶棚，空间开敞的步行街； 回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖； 室内步行街。步行街在室内，完全遮盖； 由于步行街是一种线状的建筑空间，能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐，更能感受到繁荣的商业氛围，也利于商场的经营管理，因此，步行街购物中心是最受欢迎的空间形式。购物中心在追求宽敞舒适的空间的同时，对实际使用面积率K（实际使用面积/销售面积）也要控制，不能过小。室外步行街购物中心的K能达到7580%，室内购物中心K要小得多，因中庭、过道（街道）、休闲区等等共用面积的不同而不同，一般在45

31、%65%之间。在建筑设计时，实际使用面积率K是很重要的评价空间形式合理性的指标。,七、社区购物中心建筑设计,平面设计的内容是确定步行街形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。柱距与单元面宽有直接关系：大商店面宽，6、9、12、15、18、21、24，柱子不宜落在店面线上。根据经验进深一般在24-36米比较合适。如果开间方向的柱距是6米（9，12，15，18，21，24），那么进深可以使2*6，3*6，4*6.9米柱距是MALL开发比较常用的选择，对于面积分割以及施工成功有益。 平面设计的结构形状一定要规整、

32、简单，不要使用曲率过大的圆弧，避免实用面积太少，不仅便于业态布局与商铺分割，而其有利于未来经营，方便人流对不同业态不同区域的识别，可以通过外立面装修和顶部造型，美化整个外形。 大型购物中心首层高度6.5米，净高4.5米，2层以上高度为4.3米 购物中心过道宽度一般在3米以上，有的购物中心走道宽度在4.5米以上，甚至个别达到7米以上，宽度三米被认为是舒适的底线 中庭直径或长度一般在10-50米之间，10米的中庭仅仅是为了安排自动扶梯上下，20米左右的中庭即可以布置一些景观或小品，以使环境优化；室内步行街的宽度一般在12米左右,八、购物中心动线设计,购物中心动线设计规划主要包括：联系外部动线系统规划、入口及大堂动线规划、中庭动线规划、楼层水平动线规划、楼层垂直动线规划等五部分。 联系外部动线系统主要包括：联系外部道路、停车场进出动线、行人动线系统、货车动线系统。主大门及广场可面向主道（所谓主道指日常应有大量的人流、车流通过，车道不能是城市快速道，但可以是主干道），这样才能吸引人流及方便行人进出，此外侧门最好是另有其他的联外道路，且尽量避免以过境交通量很大的道路作为其唯一联外道路，联外道路应做到可以很方便迅速地接上地区性主要干道或快速道路，以充分发挥其集聚的功能，并可使其对周边道路的交通影响减至最低。 内部动线规划方