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1、房地产营改增一般纳税人备案需要提供的资料房地产营改增一般纳税人备案需要提供的资料营改增试点纳税人差额征税具体项目及备案资料明细篇二:房地产企业面对营改增要做的准备面对营改增，房地产开发企业要做的十个准备xx-03-16唐守信中国税务杂志社一、心理准备面对营改增对房地产开发企业带来的重大影响，房地产开发企业的投资人、经营人、财务人员只能坦然面对。二、税收内控准备由于增值税税收管理与营业税管理差距较大，如果管理不善，税收风险也会增加。主要税收风险有：1.取得发票要求严格。2.抵扣税款手续比营业税复杂。3.发票管理、开具制度严格。4.税收会计核算过程复杂。准备内容：公司应在管理层设立税务管理部门，或

2、设置专门的税务管理岗位，统一管理企业税务事项。如设立税务部、设立税务总监等。三、项目公司组织形式的准备公司的法律形式主要有：法人公司、分公司。如果企业在同一地区（指地级、县级）区域内有多个房地产开发项目，可以选择在该地区设立一个法人公司作为总公司、将其他项目的公司设为分公司。选择法人公司汇总申报缴纳增值税，可以降低税收成本，节税或延迟纳税。准备内容：设立合适的项目公司法律主体。【相关文件】增值税纳税地点固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可

3、以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。分支机构发生应税服务范围注释所列业务当期已预缴的增值税税款，在总机构当期增值税应纳税额中抵减不完的，可以结转下期继续抵减。分支机构发生应税服务范围注释所列业务，按照应征增值税销售额和预征率计算缴纳增值税。（摘自财税xx106号）附件一“营业税改征增值税试点实施办法”第四十二条第（一）项）四、会计准备增值税会计核算比营业税会计核算复杂。营业税会计核算需设置一个“应交税费应交营业税”二级科目。增值税会计核算一般应设置四个二级科目，分别为：“应交增值税”、“未交增值税”、“增值税留抵税额”和“简易征收增值税”。同时，在“应交增值税”二级科目的借方设

4、置“进项税额”、“已交税金”、“减免税款”、“转出未交增值税”等栏目，在贷方设置“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等栏目。准备内容：提前修改企业会计制度、培训会计人员。【相关文件】（93）财会字第083号、财会字xx22号、财会xx13号五、设备、材料供应商的选择增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人，计税方法分别为一般计税方法和简易计税方法；一般纳税人可以开具增值税专用发票，小规模纳税人只能开具增值税普通发票或税务局代扣3%征收率的专业发票。普通发票不能抵扣进项税。因此，大型的设备、材料供应商一般取得一般纳税人资质。例如：A电线、室内开关供应商为一般纳税人。企业向其采购低压

5、电线、室内开关100万元，取得增值税专用发票，可抵扣的进项税额为17万元（100x17%）B、C、D电线、室内开关供应商分别为小规模纳税人。向三家合计采购低压电线、室内开关100万元，取得增值税普通发票，可抵扣的进项税额为0元，如果BCD三企业分别向税务机关申请代开增值税发票，可抵扣的进项税额为3万元（100x3%）二者进项税额相差14万元。企业多缴14万元税。准备内容：营改增后，在选择供应商时一定要关注对方的税收资格，首选具有一般纳税人资质的供应商。六、施工、监理单位的选择施工、监理单位为房地产企业主要服务单位。规模大的施工、监理单位一般能取得一般纳税人资质。准备内容：在选择施工、监理单位时

6、，一定要关注对方的税收资格，首选一般纳税人资质的施工、监理单位。七、债权性融资对象的选择房地产开发企业债权性融资方式主要有：发行债券、银行借款、企业借款、个人借款等。在营业税条件下，上述融资方式对企业缴纳营业税没有影响。营改增后，由于个人借款一般不能开具增值税专用发票，相应融资的进项税额不能得到全部抵扣，企业要为此承担税收损失。准备内容：房地产开发企业债权性融资时，少向个人融资。八、可开发精装楼盘在营业税的条件下，企业销售清水房、精装房、向购房人提供家具等销售方式缴纳营业税额是不同的。清水房单价最低，营业税额最低。销售精装房、向买房人提供家具的单价高于清水房，营业税额高，企业销售精装房于税收不

7、利。营改增后，由于增值税是对销售增值额征税，房屋的精装成本涉及的税款可以抵扣，销售精装房、买房提供家具企业税收成本增加不大。准备内容：企业可开发精装楼盘。案例：篇三:房地产业营改增相关资料房地产营改增一般纳税人备案需要提供的资料.目录第一部分增值税纳税申报表总体介绍.2第一节申报表设计背景.2第二节申报表的设计原则.3第三节申报项目分类及重点、难点.3第四节纳税义务发生时间.4第五节纳税地点.4第六节纳税申报期限.5第七节申报流程.6第二部分一般纳税人申报表填报说明.6第一节一般纳税人申报表整体结构.6第二节申报表填报技巧.7第三节主表、附表样式和表间逻辑关系介绍.8第三部分房地产业申报案例.

8、16第一节房地产一般纳税人申报预售收入.16第二节房地产一般纳税人结转收入.17附：培训建议.22第一部分增值税纳税申报表总体介绍第一节申报表设计背景经国务院批准，自xx年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。由于目前所使用的增值税纳税申报表及附列资料不能够满足全面推开营改增后增值税管理的需要。因此，国家税务总局根据全面推开营改增试点相关政策规定，结合前期试点经验，对增值税纳税申报有关事项进行了调整，以满足全面推开营改增试点后增值税纳税申报和征收管理的需要。为配合全面推开营业税改征增值税试点

9、工作，国家税务总局对增值税纳税申报有关事项进行了调整：3月31日，总局发布了国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告（xx年第13号）；5月5日，总局又发布了xx年第27号，对增值税纳税申报有关事项进行了明确（进项结构明细表、小规模纳税人申报表及附列资料）；5月10日，总局发布了xx年第30号公告，再次对申报有关事项进行了调整（税服分析测算明细表）。第二节申报表的设计原则一、以实现新旧税制平稳过渡，顺利推进营改增改革为原则，兼顾习惯性和适用性。二、考虑到原增值税纳税人已形成的申报习惯和征管信息的既有框架，保持原申报表基本结构和栏次不变。三、考虑到政策的适用性，

10、通过申报表局部调整和增加附表的方法，与全面推开营改增试点相关政策规定相衔接。第三节申报项目分类及重点、难点申报项目可分为一般项目申报及特殊项目申报，其中特殊项目申报包括不动产抵扣申报、差额扣除申报、预缴税款申报、汇总纳税申报和挂账留抵申报。申报项目重点涵盖了进项税额结构明细表、不动产分期抵扣计算表、增值税预缴税款申报及营改增税负分析测算表的填报方法。第四节纳税义务发生时间一、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。二、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。三、纳税人从事金融商品转让的，为金融商

11、品所有权转移的当天。四、纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。五、增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。第五节纳税地点一、固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。经有关部门批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。二、非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。三、其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。四、扣缴

12、义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。第六节纳税申报期限增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。以1个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。房地产营改增一般纳税人备案需要提供的资料.纳税人以1个月或者1个季度为1个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以1日、3日、5日、10日或者15日为1个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起

13、15日内申报纳税并结清上月应纳税款。根据国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告（国家税务总局公告xx年第23号）：篇四:房地产业营改增一般纳税人如何做账如何填表房地产业“营改增”，一般纳税人如何作账？如何申报？一文全有了！原创xx-05-13范增方财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税xx36号）、国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告（国家税务总局公告xx年第18号）（以下简称税总xx年18号公告）明确了房地产业“营改增”的税务处理政策。与“营改增”前缴纳营业税相比，在纳税义务发生时间确

14、认、预缴税款、销售额的余额计算、纳税申报填列等方面都发生很大的变化，因此房地产企业在财税处理工作中，需特别关注。现举例说明房地产企业“营改增”后一般计税方法下的财税处理例、甲公司是一家主营房地产开发经营的企业，机构所在地梁园区，开发的A房地产项目在睢阳区。该项目建筑工程施工许可证登记的开工日期在xx年4月30日前。本次“营改增”中，登记为一般纳税人，对A房地产项目选择了一般计税方法计税。已知，甲公司为开发A项目，取得土地150，000平方米，土地出让金财政收据金额30，000万元；A项目总可售面积390，000平方米。xx年5月份，A项目尚未完工，预售收入10，000万元，对应的建筑面积10，

15、000平方米。xx年6月份，购进用于A项目的建材钢筋100万元，进项税额17万元；就5月份预售的10，000万元房款，给业主开具了增值税发票。该月期初没有进项税额留抵。说明：一般纳税人开发的房地产老项目，可以选择一般计税方法纳税申报，税率11%.其纳税处理与一般纳税人开发的房地产新项目没有质的不同。5月份的财税处理收到预售房款时借：银行存款10000贷：预收账款未开票未计税房款10000说明：“营改增”后，销售不动产的纳税义务较营业税纳税义务发生时间后移，收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。当到了开票或产权发生转移或合同约定的交房日期，才确认纳税义务发生。但为了保证财政收入的均

16、衡入库，税总xx年18号公告第十条、第十一条明确：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3%；适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算。甲公司在次月申报期之内，按照3%预征率，计算出预缴税款270.27（10，000/（1+11%）3%），向项目所在地睢阳区国税局预缴税款。借：应交税费未交增值税270.27贷：银行存款270.27预缴税款表的填列房地产营改增一般纳税人备案需要提供的资料.xx年5月，收到预收款10，000万元，因为没开具发票，应填报增值税预缴税款表，无需在增值税纳税申报表第

17、1行“按适用税率计税销售额”栏中填报。在增值税预缴税款表中第2行的第1列填写10，000，第2列填写0，第3列填写3%，第4列填写270.276月份的财税处理收到建材发票并验收入库时借：原材料100应交税费应缴增值税（进项税额）17房地产营改增一般纳税人备案需要提供的资料.贷：银行存款117将5月份预售的10，000万元房款，自行给业主开具了增值税发票，销售额9，009.01，销项税额990.99，并在本月确认销项税额。借：预收帐款未开票未计税房款10，000贷：预收帐款已开票已计税房款9，009.01应交税费应缴增值税（销项税额）990.99税总xx年18号公告第四条：房地产开发企业中的一般

18、纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）允许扣除的土地价款：1000039000030000=769.23土地价款所对应的税额：769.23（1+11%）11%=76.23借：应交税费-应缴增值税（营改增抵减的销项税额）76.23贷：营业外收入76.23说明：“营改增”政策明确的余额计税办法是“扣额法”，而增值税会计核算上使用的是“扣税法”。因为甲公司向业主开票时，已经按发票上的销售额和税额在帐目中记载，如果不做该笔分录，直接按

19、应税收入抵扣土地价款后的余额计税，将导致账、表应缴税款数据有差异，即实际按报表正确交税后账面仍然有未交税款余额。将允许扣除的土地价款对应的税额视为政府给予企业的减免税优惠，所以计入“营业外收入”科目。借：应交税费应缴增值税（转出未交增值税）897.76贷：应交税费未缴增值税897.76预缴税款的抵减税总xx年18号公告第十四条明确，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。本月应申报缴纳的税款627.49（990.99-17-76.23-270.27

20、=897.76-270.27），按照财税xx36号附件2第一条第（十）款项规定，向公司机构所在地梁园区国税局纳税申报。借：应交税费未缴增值税627.49贷：银行存款627.49纳税申报表的填列纳税申报时，需填列国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告（国家税务总局公告xx年第13号）和国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的公告（国家税务总局公告xx年第27号）下发的报表。在增值税纳税申报表附列资料（一）第4行的第1列填写9009.01，第2列填写990.99，第12列填写769.23，第13列生成9230.77，第14列生成914.76万元；在增值税纳税

21、申报表附列资料（二）第2栏“金额”栏填写100，“税额”栏填写17；在增值税纳税申报表附列资料（三）第2栏的第1列填写10000，在第3列、4列、5列均填写769.23；在增值税纳税申报表附列资料（四）序号4的第1列和第4列各填写270.27；在本期抵扣进项税额结构明细表第2栏的“金额”栏填写100，“税额”栏填写17增值税纳税申报表主表“一般项目”列“本月数”栏目内填写或生成如下数字：第1栏9009.01，第11栏914.76，第18栏17，第24栏897.76，第27栏（=28栏）270.27，第34栏627.49经过以上财税处理，应缴增值税的账、表数据无差异。篇五:xx年营改增最新政策之

22、房地产业营改增税收指引xx年营改增最新政策之营改增税收指引之房地产业1纳税人一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。2征税范围1根据销售服务、无形资产或者不动产注释规定，房地产业主要涉及以下税目(一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目;(二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租

23、融资租赁)。2不征收增值税的项目下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：(一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。(二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。(三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。(四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。3税率和征收率一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。从税制适用而言，一般纳税人适用增

24、值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。4计税方法1基本规定增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。2一般计税方法的应纳税额一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。3简易计税方法的应纳税额(一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和

25、增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额征收率(二)简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额(1+征收率)5销售额的确定1基本规定纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：(一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费;(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。2具体方法(一)房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项

26、目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在xx年4月30日前的房地产项目。纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。(二)房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。(三)房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。(四)房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预

27、缴增值税。(五)房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。3试点前发生的业务(一)试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目篇六:增值税一般纳税人简易征收备案表(适用营改增一般纳税人)篇七:面对营改增,房地产开发企业可做的十个准备面对营改增，房地产开发企业可做的十个准备文/唐守信由于目前国家还没有公布房地产行业营改增试点税收政策，笔者参考现行的营改增政策（营业税改征增值税试点实施办法财

28、税xx106号附件1）及增值税暂行条例及其实施细则、营业税暂行条例及其实施细则等规定，认为，面对即将来到的营改增，房地产开发企业应积极做好的十个准备。一、心里准备面对营改增对房地产开发企业带来的重大影响，房地产开发企业的投资人、经营人、财务人员只能坦然面对。二、税收内控准备由于增值税税收管理与营业税管理差距较大，如果管理不善，税收风险也是巨大。主要税收风险有：1.取得发票要求严格。2.抵扣税款手续比营业税复杂。3.发票管理、开具制度严格。4.税收会计核算过程复杂。准备内容：公司应在管理层设立税务管理部门，或设置专门的税务管理岗位，统一管理企业税务事项。如设立税务部、设立税务总监等。三、项目公司组织形式的准备公司的法律形式主要有：法人公司、分公司。如果企业在同一地区（指地级、县级）区域内有多个房地产开发项目，可以选择在该地区设立一个法人公司作为总公司、将其他项目的公司设为分公司。选择法人公司汇总申报缴纳增值税，可以降低税收成本，节税或延迟纳税。准备内容：设立合适的项目公司法律主体。【相关文件】增值税纳税地点固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经