沈阳橱柜项目可行性研究报告

1、泓域咨询/沈阳橱柜项目可行性研究报告沈阳橱柜项目可行性研究报告MACRO 泓域咨询沈阳橱柜项目可行性研究报告说明今年地产小阳春后周期效应“消散”后，家具行业将回归常态增长。截止到2017年前11个月，家具行业收入仍然有10.20%的增长，收入规模8,281.10亿元。从2017年下半年开始，家具收入的增速逐步放缓，前11月的增速较峰值下降了3.7pct.。而家具增长放缓基本与2016年商品房销售增速放缓同步，也就是说从17年下半年起，地产小阳春的后周期效应就正在“消散”，但2017年行业仍将维持10%以上的增长。该整体橱柜项目计划总投资13266.26万元，其中：固定资产投资11596.57万

2、元，占项目总投资的87.41%；流动资金1669.69万元，占项目总投资的12.59%。达产年营业收入13751.00万元，总成本费用10919.28万元，税金及附加218.13万元，利润总额2831.72万元，利税总额3440.43万元，税后净利润2123.79万元，达产年纳税总额1316.64万元；达产年投资利润率21.35%，投资利税率25.93%，投资回报率16.01%，全部投资回收期7.75年，提供就业职位228个。项目报告所承载的文本、数据、资料及相关图片等，均出自于为潜在投资者或审批部门披露可信的项目建设信息之目的，报告客观公正地展现建设项目的现状市场及发展趋势，不含任何明示性或

3、暗示性的条件，也不构成决策时的主导和倾向性意见。经项目承办单位法定代表人审查并提供给报告编制人员的项目基本情况、初步设计规划及基础数据等技术资料和财务资料，不存在任何虚假记载、误导性陈述，公司法定代表人已经郑重承诺：对其内容的真实性、准确性、完整性和合法性负责，并愿意承担由此引致的全部法律责任。.报告主要内容：项目基本情况、建设背景分析、产业研究分析、投资方案、选址可行性分析、土建工程设计、项目工艺先进性、环境保护概况、项目生产安全、项目风险性分析、节能方案分析、进度方案、投资方案说明、项目经济效益、综合评估等。整体厨房是以橱柜为载体，将安放在厨房中的家电（燃气灶、吸油烟机、消毒柜、微波炉、电

4、烤箱、洗碗机、冰箱等）按照科学合理、安全便捷、符合人体行为习惯等原则安置在厨房中，使其与厨房橱柜及水、电、气等设施很好地联结贯通在一起，从而实现厨房的设计、选材、施工、配置、保修等服务与外观、功能、使用等体验的一体化。第一章 项目基本情况一、项目概况（一）项目名称沈阳橱柜项目早年间，影响整体厨房产业化发展的一大因素是行业标准与规范的缺失。厨房装修需要整合建筑装潢、电器、家具等模块，每个模块都有自己的行业标准，当这些标准难以统一，不同模块难以组合，将直接阻碍整体厨房产业化的发展。近年来，人们摆放在厨房内的电器在种类与数量上都出现了明显增长。在电器种类方面，十几年前，普通家庭放置在厨房里的电器通常

5、局限于吸油烟机、燃气灶、消毒柜、电饭煲及电冰箱等基础厨电；现在，新兴厨电越发普及，进入家庭厨房的电器已多达数十种。按用途/功能可将市面上的厨房内电器简单分为四类：提升厨房环境健康类、烹饪类、辅助劳动类、食物储藏保鲜类。（二）项目选址xxx高新技术产业开发区沈阳，简称沈，别称盛京、奉天，是辽宁省省会、副省级市、特大城市、沈阳都市圈核心城市，国务院批复确定的中国东北地区重要的中心城市、先进装备制造业基地。截至2018年，全市下辖10个区、2个县、代管1个县级市，总面积12948平方千米，建成区面积633.8平方千米，常住人口831.6万人，城镇人口673.6万人，城镇化率81%。沈阳地处中国东北地

6、区、辽宁中部，位于东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，是东北亚的地理中心，中国北部战区司令部驻地、沈阳联勤保障中心驻所，长三角、珠三角、京津冀地区通往关东地区的综合交通枢纽，一带一路向东北亚、东南亚延伸的重要节点。沈阳是国家历史文化名城，清朝发祥地，素有一朝发祥地，两代帝王都之称。1625年，清太祖努尔哈赤迁都于此，皇太极建盛京城，并在此建立大清王朝，这是沈阳历史的转折点，从小小的军事卫所一跃变为清代两京之一的盛京皇城，开始成为东北的中心城市。新中国建立后，沈阳成为中国重要的以装备制造业为主的重工业基地，被誉为共和国装备部，有着共和国长子和东方鲁尔的美誉。沈阳先后获得全国文明城市、国家环境保护模

7、范城市、国家森林城市、国家园林城市、国家卫生城市、中国十佳冰雪旅游城市等称号，是国家新型工业化综合配套改革试验区、两化融合示范区，正在加快建设国家中心城市、先进装备制造业基地、生态宜居之都，全力推进老工业基地全面振兴。（三）项目用地规模项目总用地面积42814.73平方米（折合约64.19亩）。（四）项目用地控制指标该工程规划建筑系数57.49%，建筑容积率1.69，建设区域绿化覆盖率5.45%，固定资产投资强度180.66万元/亩。（五）土建工程指标项目净用地面积42814.73平方米，建筑物基底占地面积24614.19平方米，总建筑面积72356.89平方米，其中：规划建设主体工程4391

8、4.65平方米，项目规划绿化面积3943.87平方米。（六）设备选型方案项目计划购置设备共计118台（套），设备购置费5215.99万元。（七）节能分析1、项目年用电量973137.36千瓦时，折合119.60吨标准煤。2、项目年总用水量7364.07立方米，折合0.63吨标准煤。3、“沈阳橱柜项目投资建设项目”，年用电量973137.36千瓦时，年总用水量7364.07立方米，项目年综合总耗能量（当量值）120.23吨标准煤/年。达产年综合节能量40.08吨标准煤/年，项目总节能率22.47%，能源利用效果良好。（八）环境保护项目符合xxx高新技术产业开发区发展规划，符合xxx高新技术产业开

9、发区产业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明显的影响。（九）项目总投资及资金构成项目预计总投资13266.26万元，其中：固定资产投资11596.57万元，占项目总投资的87.41%；流动资金1669.69万元，占项目总投资的12.59%。（十）资金筹措该项目现阶段投资均由企业自筹。（十一）项目预期经济效益规划目标预期达产年营业收入13751.00万元，总成本费用10919.28万元，税金及附加218.13万元，利润总额2831.72万元，利税总额3440.43万元，税后净利润2123.

10、79万元，达产年纳税总额1316.64万元；达产年投资利润率21.35%，投资利税率25.93%，投资回报率16.01%，全部投资回收期7.75年，提供就业职位228个。（十二）进度规划本期工程项目建设期限规划12个月。认真做好施工技术准备工作，预测分析施工过程中可能出现的技术难点，提前进行技术准备，确保施工顺利进行。二、报告说明该项目报告对项目所涉及的主要问题，例如：项目资源条件、项目原辅材料、项目燃料和动力的供应、项目交通运输条件、项目建设规模、项目投资规模、项目产工艺和设备选型、项目产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的

11、调查研究。通过分析比较方案，并对项目建成后可能取得的技术经济效果进行预测，从而为投资决策提供可靠的依据，作为该项目进行下一步环境评价及工程设计的基础文件。 提供包括政策指引、产业分析、市场供需分析与预测、行业现有工艺技术水平、项目产品竞争优势、营销方案、原料资源条件评价、原料保障措施、工艺流程、能耗分析、节能方案、财务测算、风险防范等内容。三、项目评价1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合xxx高新技术产业开发区及xxx高新技术产业开发区整体橱柜行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进xxx高新技术产业开发区整体橱柜产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意

12、义。2、xxx科技发展公司为适应国内外市场需求，拟建“沈阳橱柜项目”，本期工程项目的建设能够有力促进xxx高新技术产业开发区经济发展，为社会提供就业职位228个，达产年纳税总额1316.64万元，可以促进xxx高新技术产业开发区区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。3、项目达产年投资利润率21.35%，投资利税率25.93%，全部投资回报率16.01%，全部投资回收期7.75年，固定资产投资回收期7.75年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。4、引导民间投资参与制造业重大项目建设，国务院办公厅转发财政部发展改革委人民银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本合

13、作模式指导意见，要求广泛采用政府和社会资本合作（PPP）模式。为推动中国制造2025国家战略实施，中央财政在工业转型升级资金基础上整合设立了工业转型升级（中国制造2025）资金。围绕中国制造2025战略，重点解决产业发展的基础、共性问题，充分发挥政府资金的引导作用，带动产业向纵深发展。重点支持制造业关键领域和薄弱环节发展，加强产业链条关键环节支持力度，为各类企业转型升级提供产业和技术支撑。民营企业和民间资本是培育和发展战略性新兴产业的重要力量。鼓励和引导民营企业发展战略性新兴产业，对于促进民营企业健康发展，增强战略性新兴产业发展活力具有重要意义。undefined综上所述，项目的建设和实施无论

14、是经济效益、社会效益还是环境保护、清洁生产都是积极可行的。四、主要经济指标主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积平方米42814.7364.19亩1.1容积率1.691.2建筑系数57.49%1.3投资强度万元/亩180.661.4基底面积平方米24614.191.5总建筑面积平方米72356.891.6绿化面积平方米3943.87绿化率5.45%2总投资万元13266.262.1固定资产投资万元11596.572.1.1土建工程投资万元5180.792.1.1.1土建工程投资占比万元39.05%2.1.2设备投资万元5215.992.1.2.1设备投资占比39.32%2.1.3其它

15、投资万元1199.792.1.3.1其它投资占比9.04%2.1.4固定资产投资占比87.41%2.2流动资金万元1669.692.2.1流动资金占比12.59%3收入万元13751.004总成本万元10919.285利润总额万元2831.726净利润万元2123.797所得税万元1.698增值税万元390.589税金及附加万元218.1310纳税总额万元1316.6411利税总额万元3440.4312投资利润率21.35%13投资利税率25.93%14投资回报率16.01%15回收期年7.7516设备数量台（套）11817年用电量千瓦时973137.3618年用水量立方米7364.0719总

16、能耗吨标准煤120.2320节能率22.47%21节能量吨标准煤40.0822员工数量人228第二章 建设背景分析一、整体橱柜项目背景分析今年地产小阳春后周期效应“消散”后，家具行业将回归常态增长。截止到2017年前11个月，家具行业收入仍然有10.20%的增长，收入规模8,281.10亿元。从2017年下半年开始，家具收入的增速逐步放缓，前11月的增速较峰值下降了3.7pct.。而家具增长放缓基本与2016年商品房销售增速放缓同步，也就是说从17年下半年起，地产小阳春的后周期效应就正在“消散”，但2017年行业仍将维持10%以上的增长。家具销售大致滞后于地产销售8-14个月。直观从图上看，2

17、015年2月，商品房销售增速为-17.80%，为2015至2015年度的最低值。而家具行业2015至2016年的最低增速出现在2016年的2月增速为7.20%，滞后期正好12个月。2016年地产小阳春，商品房销售迎来爆发式增长，4月销售增速达到38.80%为峰值，而目前来看家具行业增速的峰值出现在今年的6月为13.90%，滞后跨度期为14个月，地产销售和家具销售之间的滞后周期在逐渐加长。从数据上看，商品房销售对每个月的家具销售都存在相关性影响。其中，无法完全排除上一个售房周期所产生的家具需求对当期家具销售的持续影响。不过，相关系数只有在第8个月的时候数值最大，表明商出品房在售出8个月后对家具的

18、消费需求释放的最为明显。基于以上观点，2017年前8个月的地产销售仍然保持相对良好的增长，因此预计今年上半年家具行业依旧可以收获相对较好的增长。检验了住宅房屋竣工面积与家具销售之间的相关系。从数据结果上看，滞后21个月后，住宅房屋竣工面积与家具销售增长有明显相关性。据此推算，2017年前11月产生家具需求的住宅房屋，主要来自2015年3月至12月竣工的房屋。而在这一阶段内。住宅房屋竣工面积的平均增速为-12.47%。今年开始，由2016年2月至2017年6月的住宅房屋竣工面积所产生的家具需求将逐步开始释放，而在此期间内竣工面积的平均增速为13.37%。也就是说，伴随历史住宅房屋竣工面积增速的转

19、正，今明年家具行业的增长有可能再提速。因此，总结来看，家具行业将从今归年开始逐步回归7%-8%之间的中速平稳增长，且明年必将突破万亿级市场规模。全球整体橱柜市场规模已经基本稳定。橱柜理念最早出现在上世纪20年代的欧洲。到了60年代，将橱柜与厨电产品进行集成的整体橱柜概念出现并得到快速发展。行业内一般将厨房空间的组件分为“金木水火土”五大类，整体厨柜是家居中唯一涉及上述五种品类的产品。整体橱柜更加注重产品款式的艺术性，且借助人性化设计使得产品更加符合人体工程学标准。估计，2016年全球整体橱柜行业市场规模约600亿美元左右，预计到2018年全球整体橱柜市场规模将到达640亿美元左右。国内整体橱柜

20、进入成熟发展阶段，千亿级市场规模已经确定。上世纪80年代，国家提出住房制度改革，开启了国内房地产行业的热潮，同时也带动了整体橱柜行业的崛起。但当时整体厨柜品牌少、价格高、市场普及率低、在设计上侧重满足基本功能需求。从90年代开始，整体橱柜在设计、品质等方面开始明显改善。进入21世纪后，建设部颁布住宅室内装饰装修管理办法，促使整体橱柜行业迎来了快速发展期。目前整体厨柜的概念已深入人心，成为兼具专业化研发设计、柔性生产、信息化与智能化融合发展的消费升级化产品。根据数据，2015年我国整体橱柜产量为1,375万套，渗透率为55%。2015年中装协发布的1,092亿元整体橱柜市场规模相符，2017中装

21、协公布整体橱柜市场规模为1,300亿元， 2017年1,322亿元的整体橱柜市场规模。橱柜行业企业众多、集中度低，对比发达国家提升空间大。目前，国内整体橱柜行业约有品牌1,068个，其中一线企业78家，占比为7.3%，二线企业176家，占比为16.5%，两类企业合计占比不超过30%。同时，相关橱柜企业收入规模差距较大，营收超过10亿级的企业极少。结合中装协发布的2015年国内整体橱柜市场规模测算，国内整体橱柜行业CR5市场占有率不足5%，其中行业龙头欧派家居的市场占有率仅为3.52%。而2015年德国橱柜行业CR5约为65%，其中龙头品牌Nobilia（柏丽橱柜）市占率接近30%。二、整体橱柜

22、项目建设必要性分析早年间，影响整体厨房产业化发展的一大因素是行业标准与规范的缺失。厨房装修需要整合建筑装潢、电器、家具等模块，每个模块都有自己的行业标准，当这些标准难以统一，不同模块难以组合，将直接阻碍整体厨房产业化的发展。日本的住宅文化与我国较为相似，以日本住宅集成化与产业化的发展历程为鉴，可知行业标准的规范与政策的推动对其发展有重要促进作用。1969年，日本发布住宅产业标准化的五年推行计划，对住宅模数、基准尺寸、材料、设备、结构、安全等进行了详尽、科学的规定。随后，政府启动了部品设备的标准化设计研发工作，仅1971-1975年就发布了115本与住宅产业化相关的工业标准（JIS），对房间、部

23、品、器具等的尺寸度量提出了建议，优化了部品的功能与规格，使其标准化比例高达80%，集成化住宅的渗透率也开始迅速上升。截至1982年，日本家庭使用不锈钢材料的成套化厨房设备比例已达85%；20世纪90年代后,性能优越的防火板整体台面取代了不锈钢台面制品，整体厨房渗透率也进一步提升。聚焦我国厨房集成化与产业化的发展历程，可发现直至十几年前，我国才开始正式规范住宅厨房建设标准。2002年，建设部重点科研项目住宅厨房卫生间功能提高和产品开发子课题住宅集成化厨房通过国家级鉴定，使住宅厨房部品（件）实现了从简单分享组合到模块化集成的提升，实现了厨房设备的商品化供应和专业化组装服务。2006年，住宅和城乡建

24、设部颁布住宅整体厨房，整体厨房市场得到初步规范。2011年，建设部在2006版的基础上修订并颁布了2011版住宅整体厨房，助力我国整体厨房加快现代化和产业化的步伐。2012年，国家标准家用和类似用途电器的安全，整体厨房器具的特殊要求的颁布规范了整体厨房器具的电气安全性能，最大限度保护消费者的生命和财产安全。今年1月份，住房城乡建设部开始征求装配式整体厨房应用技术标准（征求意见稿）意见，行业标准的进一步完善指日可待。整体厨房市场需求主要可分为两大类三小类：1）个人消费者：住宅初次装修时配置整体厨房；住宅重装修时配置整体厨房；2）房地产商建造精装修房时配置整体厨房。在新建住宅市场方面，截至2017

25、年9月，我国住宅累计新开工面积为9.4亿平方米，同比增长11.1%；累计施工面积为50.5亿平方米，同比增长2.9%；累计竣工面积为4.1亿平方米，同比增长-1.9%；累计销售10.0亿平方米，同比增长7.6%。除竣工面积略微下降，新开工、施工、销售面积皆保持增长态势，鉴于这些指标与整体厨房涉及的家电、家具、家装市场间有0.5-2年的滞后效应，未来几年整体厨房相关产业预计持续受益。在存量住宅市场方面，截至2014年，我国物业在管面积超200亿平方米，涵盖2.6亿户家庭，7.4亿人。假设一户家庭拥有一套住宅，2014年我国物业在管住宅市场规模为2.6亿套。而厨卫委发布的2016年中国厨卫市场及消

26、费行为研究报告显示，自住房重新装修的平均间隔年限为8.72年，一线城市老房装修比例高达35.9%，二线城市为27.9%。可以预见即使未来新建住宅增速放缓，存量房市场也将接棒，成为推动整体厨房需求增长的主要动力。第三章 项目承办单位一、项目承办单位基本情况（一）公司名称xxx实业发展公司（二）公司简介顺应经济新常态，需要公司积极转变发展方式，实现内涵式增长。为此，公司要求各级单位通过创新驱动、结构优化、产业升级、提升产品和服务质量、提高效率和效益等路径，努力实现“做实、做强、做大、做好、做长”的发展理念。本公司秉承“顾客至上，锐意进取”的经营理念，坚持“客户第一”的原则为广大客户提供优质的服务。

27、公司坚持“责任+爱心”的服务理念，将诚信经营、诚信服务作为企业立世之本，在服务社会、方便大众中赢得信誉、赢得市场。“满足社会和业主的需要，是我们不懈的追求”的企业观念，面对经济发展步入快车道的良好机遇，正以高昂的热情投身于建设宏伟大业。本公司奉行“客户至上，质量保障”的服务宗旨，树立“一切为客户着想” 的经营理念，以高效、优质、优惠的专业精神服务于新老客户。 公司坚持以市场需求为导向、以科技创新为中心，在品牌建设方面不断努力。先后获得国家级高新技术企业等资质荣。二、公司经济效益分析上一年度，xxx科技发展公司实现营业收入11326.99万元，同比增长18.06%（1732.33万元）。其中，主

28、营业业务整体橱柜生产及销售收入为10671.96万元，占营业总收入的94.22%。上年度营收情况一览表序号项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计1营业收入2378.673171.562945.022831.7511326.992主营业务收入2241.112988.152774.712667.9910671.962.1整体橱柜(A)739.57986.09915.65880.443521.752.2整体橱柜(B)515.46687.27638.18613.642454.552.3整体橱柜(C)380.99507.99471.70453.561814.232.4整体橱柜(D)268.93358.

29、58332.97320.161280.642.5整体橱柜(E)179.29239.05221.98213.44853.762.6整体橱柜(F)112.06149.41138.74133.40533.602.7整体橱柜(.)44.8259.7655.4953.36213.443其他业务收入137.56183.41170.31163.76655.03根据初步统计测算，公司实现利润总额2384.09万元，较去年同期相比增长566.62万元，增长率31.18%；实现净利润1788.07万元，较去年同期相比增长189.71万元，增长率11.87%。上年度主要经济指标项目单位指标完成营业收入万元11326

30、.99完成主营业务收入万元10671.96主营业务收入占比94.22%营业收入增长率（同比）18.06%营业收入增长量（同比）万元1732.33利润总额万元2384.09利润总额增长率31.18%利润总额增长量万元566.62净利润万元1788.07净利润增长率11.87%净利润增长量万元189.71投资利润率23.48%投资回报率17.61%财务内部收益率24.63%企业总资产万元20949.21流动资产总额占比万元35.45%流动资产总额万元7425.60资产负债率31.79%第四章 产业研究分析一、整体橱柜行业分析近年来，人们摆放在厨房内的电器在种类与数量上都出现了明显增长。在电器种类方

31、面，十几年前，普通家庭放置在厨房里的电器通常局限于吸油烟机、燃气灶、消毒柜、电饭煲及电冰箱等基础厨电；现在，新兴厨电越发普及，进入家庭厨房的电器已多达数十种。按用途/功能可将市面上的厨房内电器简单分为四类：提升厨房环境健康类、烹饪类、辅助劳动类、食物储藏保鲜类。2016年我国家庭拥有的厨房电器中，灶具、油烟机、微波炉所占份额排名前三，分别是24%、23%、17%，净水机、烤箱/整箱、洗碗机等新兴家电则分别占6%、4%、5%的份额，再次印证了国内家庭厨房内电器正愈发多样化。在电器数量方面，厨电销量增速持续领跑家电行业，厨电渗透率提升趋势明显。2016年国内家电市场规模为1.58万亿元，同比增长3

32、.2%，厨电市场规模为847亿元，同比增长14.0%。2017年1-6月，我国家电市场整体零售额为8303亿元，同比增长8.44%；厨电市场整体零售额为471亿元，同比增长14.9%，皆高于家电行业整体零售额增速。当厨房内摆放的电器种类与数量增多，很容易导致：1）厨房空间不足；2）厨房易显杂乱无章，影响美观；3）增多的水、电、气等管道线路易带来更多安全隐患。与此同时，我国厨房面积明显小于欧美国家。2013年全美新建住宅厨房面积为18-39平方米，平均面积为28平方米，2017年中国人梦想厨房白皮书调查显示，我国一二线城市家庭厨房面积4平方米以下的占14.9%，4-6平方米的占25.6%，7-1

33、2平方米的占47.7%，远低于美国。在如此有限的厨房面积下，人们对厨房空间利用率最大化的需求愈发强烈。此时，整体厨房的必要性愈发凸显，其在空间布局最优化、设计时尚美观化、安全环保具象化上的优势能很好地解决愈发增多的厨房内电器所带来的困扰。再加上人们健康环保意识的提高，工作或生活压力/强度加大带来的对便捷、省时、省力上的追求，都导致了人们对整体厨房需求的增加。精装修房市场的快速增长拉动房地产商对整体厨房的需求建设部制定的商品住宅装修一次到位实施导则对精装修住宅的定义是：在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，住宅已具备基本使用功能。现在，精装修

34、房的厨房通常是以整体橱柜为载体，嵌入烟灶（消）等厨电，以实现厨房的一体化/集成化，而这也被称为基础版整体厨房。因此，精装修房的渗透率对整体厨房的需求量有直接影响作用。为加强对住宅装修的管理，避免二次装修造成的结构破坏、资源浪费、污染、扰民等现象，我国各部委及地方政府早已开始推行一系列精装修房鼓励政策。1999年8月，国务院办公厅转发原建设部等7部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见的通知，首次提出一次性装修概念，鼓励全国推广一次性装修或菜单式装修模式，以提高住宅装修集约化水平。随后几年，各部委相继出台一系列配套政策推广全装修房，以推动我国全面进入精装修时代。为响应国家号召，深圳、北京

35、、重庆、河北、上海等各地政府陆续出台了精装修房相关政策。今年，湖北省、海南省、天津市相继推出精装修房政策，其中，湖北省人民政府在关于大力发展装配式建筑的实施意见中指出，2017年7月1日起，全省新建公共租赁房实施全装修；海南省政府则在海南省商品住宅全装修管理办法(试行)提出，从2017年7月1日(含)后取得施工许可证的商品住宅工程全部实行全装修；天津市政府办公厅在大力发展装配式建筑实施方案的通知中提出，在2017年底试点示范期，装配式建筑鼓励实施全装修，在2018-2020年试点推广期，采用装配式建筑的保障性住房和商品住房全装修比例达到100%，在2021-2025年普及推广期，国有建设用地新

36、建住宅实现全装修交付。至此，已有23个省市（深圳、北京、重庆、上海、河南、河北、江苏、山东、浙江、安徽、南昌、泉州、四川、黑龙江、辽宁、山西、陕西、湖北、长沙、南宁、厦门、海南、天津）出台精装修房政策，加码精装修房产业化的发展。一系列政策的鼓励推行有力刺激了精装房市场的发展，一线城市首当其冲地跑在了市场的最前沿。2007年，广州精装房比例已达70%；2009年，北京精装房比例为55%；2010年，上海中心区全装修住宅占新建商品房住宅比例达60%70%，其他区域达30%40%。2017年上半年，受房地产调控政策影响，地产整体呈下滑趋势，精装房同样受到影响。今年上半年，我国精装房项目规模为40.7

37、万套，其中二线城市占比53.0%，三四线城市占比28.1%，份额分别提升5.3%、10.0%，可见精装房已逐渐由一线城市向二三四线城市普及。虽然精装房规模受地产调控影响，同比下降12.3%，但其渗透率逆势提升5%，达20%，2020年预计达30%，整体普及趋势明朗。比对发达国家80%以上的全装修比例，我国精装房市场还有很大的发展空间。2017年上半年，我国房地产精装修市场中，传统厨电吸油烟机、燃气灶、微波炉配套率达98.6%、95.0%、68.3%，新兴厨电净水器、洗碗机、电烤箱配套率达6.6%、3.0%、2.2%，可见几乎每一套精装修房都配备了整体厨房，精装修房的普及势必利好整体厨房的发展。

38、综上所述，我国城镇居民人均可支配收入、社会消费品零售总额、整体厨房三大内容物产品零售额的双位数同比增速都揭示了我国居民消费整体厨房能力的提升；整体厨房相关标准规范的制定奠定了其产业化的基础；个人消费者和房地产商对整体厨房需求的提升拉动了整体厨房需求的增长。因此，在经济基础、产业化基础及市场需求都利好的情况下，我国整体厨房产业已步入黄金发展期。2017-2019年，我国整体厨房市场规模（出厂价口径）预计达1527/1711/1903亿元，同比增速将达12.8%/12.0%/11.2%，属大规模、高增长行业。如今，此行业的主流品牌可按主营业务分为三大类：传统橱柜品牌、专业厨电品牌、综合家电品牌。与

39、主营厨电或综合家电的厂商相比，主营橱柜的厂商具备明显的专业化优势，是整体厨房市场的主流厂商。以已上市的家具企业为例，按出厂口径计算，2016年整体厨房产品营业额排名前三的企业分别是欧派家居、志邦股份、金牌厨柜，市场份额分别为3.23%、1.05%、0.76%，欧派家居明显领先。另外，行业CR3为5.03%，CR5为5.81%，行业集中度偏低。2016年，价格以20.2%的比例成为影响消费者购买整体橱柜的首要因素，可见在保证质量的同时，向市场提供有竞争力的价格是厂商制胜的关键，而这些在很大程度上受厂商生产端的成本把控力影响；品牌以17.4%的比例由2015年的第四升至2016年的第二，可见消费者

40、的品牌意识有所增强，品牌力也成为企业关键竞争力之一；另外，由于整体厨房讲究量身定制，具备较强服务属性，终端店面是厂商覆盖市场并提供服务的主要途径，所以渠道力对企业发展至关重要。综上将整体厨房企业的渠道力、生产力、品牌力作为评判其竞争力的三大核心维度。渠道是连接厂商与消费者的关键桥梁，渠道力的优劣将直接影响厂商的获客能力与盈利能力。如今，整体厨房厂商的主要渠道有：线下终端店面、线上电商、工程渠道、出口渠道。整体厨房厂商在传统线下终端渠道发展最为充分，其次是线上电商渠道、工程渠道、出口渠道，其中，线下又以经销商渠道为重。在渠道数量上，欧派家居以2919家橱柜经销商专卖店（含欧派厨衣综合店）占据行业

41、领先地位，志邦股份、金牌厨柜分别以1190、882家排名第二、第三，以橱柜产品起家，经营多年的优势尽显；在渠道品类上，欧派家居、志邦股份、金牌厨柜在包括工程渠道、出口渠道在内的各类渠道的发展都较为全面稳健，实现了多面开花，多方并进，利好营收的稳定增长。除了数量，质量也是渠道力的关键评判因素。渠道质量的优劣可反映在厂商客单价、单店提额、单个经销商提货额、坪效等指标上。截至2017年三季度，欧派家居橱柜（不包括欧铂丽橱柜）业务（出厂口径）客单价达1.35万元，明显处于行业领先水平，契合其中高端产品定位与行业领头羊地位。在2016年单个橱柜经销商平均开店数方面，索菲亚（司米）、欧派家居以1.50、1

42、.40家领先，志邦股份、金牌厨柜以1.19、1.16跟随其后，可见其经销商开店意愿较高，开店能力较强，利好企业渠道的可持续性拓展。经销商及其专卖店的平均提货额可反映企业经销商的经营销售能力。由下图可知，2016年欧派家居的橱柜经销商、橱柜经销商专卖店平均提货额分别为230万元、164万元，远高于排名第二的志邦股份的109万元、92万元，领先优势明显，金牌厨柜则以104万元、90万元排名第三，与志邦股份同处第二队列。直营店是企业用于产品展示与营销试验的渠道，也是企业的营收来源之一。2016年直营店平均提货额排名前三的分别是欧派家居（1250万元）、我乐家居（1085万元）、志邦股份（750万元）

43、，直营店坪效排名前三的则是金牌厨柜、欧派家居、皮阿诺，皆超2万元/平米，位列行业第一梯队。其中，皮阿诺因当年净减少12家直营店，被关闭店面中绝大部分已贡献了至少半年营收，提高了直营店单店平均销售额，致使坪效同比增长129.61%。在橱柜业务线下渠道的拓展上，欧派家居、金牌厨柜、志邦股份无论在数量、品类还是质量上都拥有较明显的领先优势，利好企业未来营收增长。线上渠道作为新兴渠道，待开发空间大，不易受地域或店面覆盖半径限制，增速普遍高于线下，是企业营收增长的主要驱动力之一。据2017年天猫双十一最新成交数据显示，欧派官方旗舰店以4.19亿元的成交额位居整体橱柜行业第一，全屋定制行业第三，同比增长近

44、200%；金牌厨柜以2.3亿元成交额位居整体橱柜行业第二，全屋定制行业第五，同比增长88.52%；皮阿诺以1.06亿元成交额位于整体橱柜行业第三，同比增长111.46%，增速皆令人瞩目。2017年天猫双十一由于厨房具备较强的硬装属性，现在精装修住宅通常会将整体厨房配置好，这就导致部分市场需求会前置到地产开发商端，叠加全装/精装修政策的普及，工程渠道的重要性将与日俱增。截至2017年上半年，欧派家居大宗业务营收达3.37亿元，占总营收的8.71%；志邦股份大宗业务营收1.15亿元，占总营收的13.91%；金牌厨柜以4583万元营收实现8.21%营收占比。2017年上半年，橱柜市场中，中档精装修楼

45、盘占比最高，达56.6%，而在高、中、低档精装修楼盘中，欧派橱柜份额皆位列第一，分别达19.0%、24.8%、38.9%，并以27.83%的份额占据整体精装修楼盘橱柜市场份额第一名，可见其大宗渠道能力较强，领先优势明显。由于工程渠道多采用低价中标的方式选取供应商，竞争激烈，售价较低，资金周转周期较长，不利于良性竞争。2016年五大厂商主营业务毛利率差距缩小，其中，欧派家居整体橱柜毛利率有较大幅度提升，达38.14%，位居前列；志邦股份在经销商渠道与直营渠道盈利能力较为突出，毛利率分别达37.60%、61.78%；皮阿诺在经销商渠道与大宗业务渠道毛利率较高，助主营业务毛利率达37.71%；金牌厨

46、柜受益于直营渠道27.21%的营收占比，主营业务毛利率达36.55%。2012-2016年，整体橱柜相关上市企业的产品单位成本（元/套）普遍呈下降趋势。由于每个企业对“一套橱柜”的统计口径不一，企业之间无法进行横向对比，将其同比增速提取出来分析，发现索菲亚因2014年才进入橱柜行业，规模效应对成本影响较大，成本降幅较高，预计随着规模进一步扩大，成本仍有一定下降空间。我乐家居由于单位产品统计口径有变，2013年出现了较大幅度波动。若剔除索菲亚与我乐家居，2013-2016年，单位成本降幅排名前三的分别是欧派家居（-13.09%）、志邦股份（-11.57%）、金牌厨柜（-9.71%），可见其生产端

47、的持续优化成效显著，成本管控力较为领先。生产端的成本优势可直接影响价格优势。由下图可知，由于生产端的持续优化，成本降低，价格获得挪腾空间，即使存在中高端产品占比提升、单位产品包含的高附加值产品增多等价格拉升因素，部分企业产品出厂单价仍呈下降趋势，其中，2013-2016年，金牌厨柜、志邦股份、欧派家居分别以-22.94%、-12.05%、-2.36%的价格降幅排名前三（剔除我乐家居、索菲亚）,在价格因素对整体橱柜购买决策影响最大的当下，为企业塑造了较大竞争力。2012-2016年，整体橱柜相关企业人均生产总值普遍呈上升趋势，其中，金牌厨柜上升幅度最大，达77.91%。在人均产值有所下降的企业中

48、，欧派家居因品类与产能皆逐年扩张，自产产品占比较高，员工人数持续增加，2016年更是因新建清远、无锡生产基地而使员工人数同比增长77.1%，导致人均产值有所下降；索菲亚因2014年新增整体橱柜的生产与销售，包括储备人才在内的员工人数增加（+91.2%），人均产值减少。总体而言，企业生产效率提升趋势明显，其中又以金牌厨柜表现较为突出。品牌力的强弱与否将直接影响消费者对品牌的认知与认可，从而影响购买决策。因此，企业每年都会划拨一定费用用于品牌的宣传与推广。由下图可知，金牌厨柜虽在2015-2016年先后关闭9家、10家直营店导致销售费用下降，但其销售费用、广告宣传推广费用占总营收的比例仍位于行业前

49、列；2016年志邦股份的广告宣传推广费占总营收的比例为6.45%，反超金牌厨柜，位列第一；欧派家居、索菲亚作为成立时间较久，销售体量较大的龙头企业，近年在销售费用与广告宣传推广费用上的支出占比都较为稳定。企业公众号是企业进行品牌传播推广的渠道之一。根据相关指数WCI（对用户总阅读数、平均阅读数、最高阅读数、总点赞数、平均点赞数和最高点赞数六个指标对账号进行评估后得出的综合指标），筛选出整体橱柜企业公众号WCI的前五名，其中，欧派家居商城公众号的文章平均阅读量、今年共获得点赞数、微信传播指数WCI皆位列第一，领先优势明显。另外，在互联网广告覆盖率方面，欧派、金牌、志邦分别以92%、90%、88%

50、的覆盖率排名前三，但品牌间的差距并不大，可见各大品牌都非常注重互联网营销，发力颇多。在2016年我国整体橱柜品牌的新闻收录方面，欧派橱柜、皮阿诺橱柜、我乐橱柜、志邦橱柜均以800条以上的新闻收录量排名前四，其中，欧派橱柜是唯一破千的品牌。与此公司，在橱柜品牌日均搜索量排名中，欧派橱柜、志邦橱柜、金牌厨柜排名前三，与第四名的我乐橱柜拉开了较大差距，领先优势明显，其中，欧派橱柜在PC端的日均搜索量更是大幅领先同类企业，相应地，在移动端的搜索量仍有上升空间。总的来说，各大企业都较为注重品牌的塑造与推广，投入的广告宣传推广费占总营收的比重约3.5%-6.5%。根据相关指数、互联网覆盖率、新闻收录量、日

51、均搜索量等指标数据，品牌塑造具备较强优势的橱柜品牌有欧派、志邦、金牌，这也与中华橱柜网的品牌综合指数排行榜（来源于各品牌在互联网品牌关注度、网民评价、品牌搜索指数等多个维度的数据分析）相契合。我国人均可支配收入及家具行业零售额持续双位数增长，整体厨房相关行业标准相继出台，为其标准化、系统化、模块化发展指引了方向，小面积住宅占比及精装房渗透率逐渐提升，由此可见，我国整体厨房行业已具备较强的经济基础、产业化基础与市场需求基础。测算2017-2019年我国整体厨房行业将以约12%的同比增速实现超5千亿元出厂营收。在此黄金发展期，整体厨房渗透率提升速度渐缓，行业集中度提升趋势已显，龙头企业占据渠道力、

52、生产力、品牌力优势，能通过扩大市场覆盖范围、提高生产效率、提升品牌认知度与认可度，实现业绩可持续高增长。二、整体橱柜市场分析预测整体厨房是以橱柜为载体，将安放在厨房中的家电（燃气灶、吸油烟机、消毒柜、微波炉、电烤箱、洗碗机、冰箱等）按照科学合理、安全便捷、符合人体行为习惯等原则安置在厨房中，使其与厨房橱柜及水、电、气等设施很好地联结贯通在一起，从而实现厨房的设计、选材、施工、配置、保修等服务与外观、功能、使用等体验的一体化。整体厨房起源于欧洲，其核心物件橱柜于上世纪80年代末90年代初经由香港传入我国的广东、上海、北京等地，但因其昂贵的价格与极少的生产商而发展得举步维艰，直至90年代末改革开放

53、带来国民收入的提升及生产企业的增多，市场渗透率才有所好转。然而，因行业标准和规范的缺失，即使市场上已有欧派、海尔、康洁、金牌等知名橱柜/整体厨房品牌，市场仍充斥着低层次低水平的中小企业，售卖着低质量低价格的高同质化产品。步入二十一世纪后，建设部第110号令中部品集成的要求引出了住宅集成化厨房的概念，随后建设部重点科研项目住宅集成化厨房通过国家级鉴定，2006版、2011版住宅整体厨房先后发布并实施，使整体厨房行业更加规范化、标准化，促进了整体厨房及相关产业的发展壮大。从经济、政策、需求层面来看，我国整体厨房产业已步入黄金发展期。2000-2016年，我国常住人口城镇化率由36.22%增长至57

54、.35%，城镇居民人均可支配收入由6280元增长至3.36万元，年复合增速11.05%。根据“十三五规划”设定的目标，到2020年我国常住人口城镇化率将达60%，居民人均收入比2010年翻一番。随着经济的发展与城镇化率的提高，人们的生活水平随之提升，在整体厨房相关产品（厨房器具、设施、橱柜）上的消费金额也保持了逐年稳步增长态势。截至2017年9月，我国社会消费品零售总额为26.32万亿元，同比增长10.4%，其中，家具类零售额为2145亿元，家用电器和音像器材类零售额为6861亿元，建筑及装潢材料类零售额为2434亿元，同比增速分别为13.3%、10.1%、12.6%，实现持续较高速增长。可见

55、在整体厨房领域，人们的消费能力与消费意愿皆稳步增长，将直接利好整体厨房相关产业发展。第五章 土建工程设计一、建筑工程设计原则建筑物平面设计以满足生产工艺要求为前提，力求生产流程布置合理，尽量做到人货分流，功能分区明确，符合建筑设计防火规范（GB50016）要求。建筑立面处理在满足工艺生产和功能的前提下，符合现代主体工程的特点，立面处理力求简洁大方，色彩组合以淡雅为基调，适当运用局部色彩点缀，在满足项目建设地规划要求的前提下，着重体现项目承办单位企业精神，创造一个优雅舒适的生产经营环境。二、项目总平面设计要求三、土建工程设计年限及安全等级四、建筑工程设计总体要求项目承办单位的建筑设计应遵守国家现

56、行技术规范、规定，特殊建筑物按专门的技术规范、标准执行。五、土建工程建设指标本期工程项目预计总建筑面积72356.89平方米，其中：计容建筑面积72356.89平方米，计划建筑工程投资5180.79万元，占项目总投资的39.05%。第六章 选址可行性分析一、项目选址原则二、项目选址该项目选址位于xxx高新技术产业开发区。沈阳，简称沈，别称盛京、奉天，是辽宁省省会、副省级市、特大城市、沈阳都市圈核心城市，国务院批复确定的中国东北地区重要的中心城市、先进装备制造业基地。截至2018年，全市下辖10个区、2个县、代管1个县级市，总面积12948平方千米，建成区面积633.8平方千米，常住人口831.6万人，城镇人口673.6万人，城镇化率81%。沈阳地处中国东北地区、辽宁中部，位于东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，是东北亚的地理中心，中国北部战区司令部驻地、沈阳联勤保障中心驻所，长