房地产开发项目评估方法

1、房地产开发项目评估方法 (2)房地产开发项目评估方法一、房地产开发项目建设程序二、项目策划方法三、项目评估参数的确定四、市场分析方法五、财务评价方法六、举例分析一、房地产开发项目建设程序 获得土地阶段（初步可行性研究） 土地报价的可行性研究报告 董事会批准参加土地竞买重大事宜 参加土地竞买 前期管理阶段 产品方案优化 规划设计与方案优化 可行性研究与项目融资（前期终点，三证评估，四证放款） 经营计划阶段 经营实施阶段（动态管理与控制） 开工准备 项目开工 开盘销售 竣工验收 后评价阶段二、项目策划方法策划的真谛：优化方案，确定参数策划的内容： 1、优化产品方案 2、优化项目分期开发方案 3、优

2、化规划设计方案（总平面） 4、优化融资方案（范围、金额、时机） 1、优化产品方案（1）优化准备市场研究宏观趋势分析，得出产品的数量空间和价格空间；产品定位分析，确定产品档次及价格；价格预测，确定未来若干年的产品价格。（2）产品方案优化以利润为目标，用线性规划方法确定每种产品用地面积、开发数量；产品方案优化必须在在项目规划前完成，在项目可行性研究和评估阶段进行优化意义不大。2、优化项目分期开发方案分期开发与利润每期开发规模与期数每期衔接与项目开发周期3、优化规划设计方案规划设计方案的作用 满足政府用地规划要求、满足用户的需求、满足开发商效益最大化要求需经过政府审批，审批后不能轻易变动方案优化方法

3、 主要从开发商效益最大化角度，在满足政府要求和用户需求的前提下，用动态指标和方案比较方法优化。4、优化融资方案（1）满足项目融资条件：资本金要求：权益资金占总投资比例不低于35%四证要求：拿到土地证、土地规划许可证、建设规划许可证、施工证等四证才能放款。（2）资金需求规律：前紧后松（3）融资范围与方法：分期融资：保证本期项目资本金占本期工程总投资的比例达到规定要求，由本期工程经营收入还款。项目融资：一次承诺整个项目贷款，还款周期跨越多期工程，多期工程滚动开发。保证项目资本金占项目总投资的比例达到规定要求。土地抵押贷款，以抵押物的价值作为贷款决策依据。（4）融资方案优化结果贷款金额、用款时间、还

4、款计划三、项目评估参数的确定（1）基本参数（2）项目分期开发计划参数（3）开发产品经营计划参数（4）投资估算及使用计划参数（5）资金筹措计划参数财务评价参数汇总表71.20 %年利率3056.90 万元各种利息支出4.123.60 %占建安费用比例1105.00 万元不可预见费4.114.00 %占收入比例5247.05 万元销售费4.12.16 %占建安费用比例663.00 万元管理费4.9%占建安费用比例万元开发间接费4.81.44 %占建安费用比例442.00 万元其他工程费4.71.00 %占收入比例1311.76 万元开发期税费4.60.72 %占建安费用比例9221.00 万元公共

5、配套设施4.5155.43 元/单位建筑面积3400.00 万元基础设施费4.43.60 %占建安费用比例1105.00 万元前期费用4.34661.70 元/每平方米地价39780.00 万元土地费综合4.2800.00 元/单位造价450.00 万元二期地面车库4.1.51300.00 元/单位造价7800.00 万元二期住宅4.1.4800.00 元/单位造价375.00 万元一期地面车库4.1.32200.00 元/单位造价7425.00 万元地下车库4.1.21200.00 元/单位造价6600.00 万元一期住宅4.1.130725.00 万元建筑安装工程费用4.187056.71

6、 万元总投资45687.39 元/平方米二期地面车库出售3.56824.89 元/平方米二期住宅出售3.45170.39 元/平方米一期地面车库出售3.32068.15 元/平方米地下车库出售3.26204.44 元/平方米一期住宅出售3.1产品平均价格35625.00 平方米二期地面车库2.560000.00 平方米二期住宅2.44687.50 平方米一期地面车库2.333750.00 平方米地下车库2.255000.00 平方米一期住宅2.1218750.00 开发产品数量285333.76 平方米以平方米为单位128.00 亩用地面积1指标指标单位指标名称合计数量单位项目名称序号（1）基

7、本参数开发周期3期项目分期开发期数94%土地契税税率810%项目基准收益率7控制项目开工的最早季度3季土地交付使用季度6控制项目开工的最早年份2005年土地交付使用年份5签定土地合同季度或开始项目前期工作季度1季项目起始季度4签定土地合同年份或开始项目前期工作年份2005年项目起始年份3签定土地合同年月至最后一笔销售款收到为止20季项目周期（计算期）21-按月/2-按季/3-按年2项目周期单位1备注数据或选项单位项目名称序号（1）基本参数-税率利率%短期借款年利率12%经营资金年利率11130%最低偿债备付率1010%公积金93.75%所得税预征税率82%商铺写字楼土地增值税预征税率72%别墅

8、土地增值税预征税率61%普通住宅土地增值税预征税率525%所得税税率44%教育附加税率37%城建税税率25%营业税税率1指标单位项目名称序号(2)项目分期开发计划参数420093200832200812007212007420051竣工季度竣工年份开工季度开工年份项目分期单项工程（产品）开发计划参数420094200832008420084687.5配套工程三期地面车库324200942008320084200855000普通住宅三期高层住宅3220082200712007220075625配套工程二期地面车库222200822007120072200760000普通住宅二期高层住宅21200

9、71200642005120064687.5配套工程一期地面车库11200742005420051200633750配套工程地下车库121200712006420051200655000普通住宅一期高层住宅1容积率竣工季度竣工年份封顶季度封顶年份开工季度开工年份开盘 季度开盘 年份开发面积()产品类型单项工程项目 分期（3）开发产品经营计划参数70303052008.4同比1250004687.5三期地面车库出售70303052008.4同比12720055000三期小高层出售70303062007.2同比1250005625二期地面车库出售70303062007.2同比12660060000

10、二期小高层出售70303062006.1同比1250004687.5一期地面车库出售70303062006.1同比12200033750一期地下车库出售70303062006.1同比12600055000一期小高层出售付款比例(%)二次付款间隔(天)合同首付比例(%)销售周期（季）开盘年.季变化方式变化周期(季)增减幅度(%)开盘单价(元)收款比例(%)销售计划参数价格参数数量()产品名称（4）投资估算及使用计划8075.00 合计否375.00 元/平方米800.00 平方米4687.50 按建筑面积三期地面车库3.2是7700.00 元/平方米1400.00 平方米55000.00 按建筑

11、面积三期小高层3.1三期工程费用38250.00 合计否450.00 元/平方米800.00 平方米5625.00 按建筑面积二期地面车库2.2是7800.00 元/平方米1300.00 平方米60000.00 按建筑面积二期小高层2.1二期工程费用214400.00 合计否375.00 元/平方米800.00 平方米4687.50 按建筑面积一期地面车库1.3否7425.00 元/平方米2200.00 平方米33750.00 按建筑面积一期地下车库1.2是6600.00 元/平方米1200.00 平方米55000.00 按建筑面积一期小高层1.1一期工程费用1计入取费基数估算价值(万元)指标

12、单位估算指标基数单位数量计算基数工程或费用名称序号工程费用估算指标其它费用估算指标(第一期)44600.83 合计流动资金13720.00 %5 万元14400 按建安费比例预备费12财务费用111742.46 %4 万元43561 按收入比例销售费用10432.00 %3 万元14400 按建安费比例管理费用9288.00 %2 万元14400 按建安费比例其他工程费8开发间接费7435.62 %1 万元43561 按收入比例开发期税费6144.00 %1 万元14400 按建安费比例公共配套设施费51868.75 元/M2200 平方米93437 按建筑面积基础设施建设费4720.00 %

13、5 万元14400 按建安费比例前期工程费338250.00 元/M24500 平方米85000 用地面积土地征用费2估算价值(万元)指标单位估算指标基数单位数量计算基数工程或费用名称序号土地费用使用计划参数 30第3次付款比例（%）3第3次付款季度2005第3次付款年份40第2次付款比例（%）2第2次付款季度2005第2次付款年份30第1次付款比例（%）1第1次付款季度2005第1次付款年份3期工程2期工程1期工程项目名称(5)资金筹措计划数据长期借款还本付息条件资金筹措计划过桥贷款还本付息计划长期借款还本付息条件13指定还本利18第1期过桥贷款17按输入的先后顺序还7.20 第3期三期银行

14、借款11按输入的先后顺序还7.20 第2期二期银行借款06按输入的先后顺序还7.20 第1期一期银行借款贷款放款时间偿还期(季)宽限期(季)偿还方式年利率(%)项目分期借款名称项目启动资金筹措方法1）启动资金 从拿土地到具备一期工程开工条件（四证齐全），这段时间需要支付的全部费用。2）项目资本金 最低自有资金>=项目总投资35%，3）启动资金的筹措当“项目资本金启动资金”时 过桥贷款=0当“项目资本金<启动资金”时 过桥贷款=启动资金-项目资本金4）资金筹措方法举例项目2005年4季度开工，开工前所需资金为启动资金，计算如下：一期启动资金=3882.65+5334.53+4482.

15、92=13700.1（含土地契税）二期启动资金=4211.51+5615.34+4211.51=14038.36（含土地契税）三期启动资金=3860.65+5147.53+3860.65=12868.83（含土地契税）需要：启动资金=13700.1+14038.36+12868.83=40607.29计划：启动资金=41000需要：项目资本金=项目总投资*35% =86692.08*35%=30342.23 计划：项目资本金=31000计划：过桥贷款=41000-31000=10000，（到期连本带息一起还）资金筹措：项目资本金31000 过桥贷款10000 二期=14038.36; 三期=1

16、2868.83; 一期=31000-14038.36-12868.83=4092.81，10000 资金筹措计划（第一期）1000010000过桥贷款2.3.21000010000一期贷款2.3.1100001000020000长期借款2.3经营资金借款 2.2用于经营资金 2.1.24092.814092.81用于建设投资 2.1.14092.814092.81权益投资 2.11000014092.8124092.81资金筹措计划 24573.172742.564543.425345.543748.1633122.97投资使用计划 12006.1 2005.4 2005.3 2005.2 2

17、005.1 合计项目名称序号资金筹措计划（第二期）二期贷款2.3.1长期借款2.3经营资金借款 2.2用于经营资金 2.1.24211.515615.344211.5214038.37用于建设投资 2.1.14211.515615.344211.5214038.37权益投资 2.14211.515615.344211.5214038.37资金筹措计划 24049.535399.374049.5326588.28投资使用计划 12006.1 2005.4 2005.3 2005.2 2005.1 合计项目名称序号资金筹措计划（第三期）三期贷款2.3.1长期借款2.3经营资金借款 2.2用于经营资

18、金 2.1.23860.645147.533860.6512868.82用于建设投资 2.1.13860.655147.533860.6512868.83权益投资 2.13860.655147.533860.6512868.83资金筹措计划 23712.164949.553712.1625109.73投资使用计划 12006.1 2005.4 2005.3 2005.2 2005.1 合计项目名称序号过桥贷款还本付息计划1800000还利息1.410000还本金 1.31800000应计利息 1.210000借款本金 1.1一期贷款12005.4季 2005.3季 2005.2季 2005.1

19、季 合计项目名称序号四、市场分析方法（一）市场分析的最终结果（二）价格趋势分析（三）市场定位分析方法（四）产品定价与竞争能力分析（五）项目评价价格预测（一）市场分析的最终结果项目的产品适合以什么价格和速度买出去。 （二）价格趋势分析方法 理论：供需关系与当前价位共同决定价格走势 宏观趋势分析内容：供需分析土地储备水平 需求量预测 供应量分析 供需分析价格变动趋势 当前价位分析房价收入比 当前价位与变动趋势分析理性回归幅度 用供需关系修正价格变动趋势确定理性回归幅度需求量预测指标：一个城市住宅总量、每年新增需求量住宅总量=人均住宅面积城市人口序号项目单位200020012002200320042

20、00520062007200820091市区人口万人2072102122172232292362432512582人均居住面积万M216.217.217.818.619.520.421.422.523.624.83住房面积万M233573603378140344339467650535472591263984新增面积万M22471772543043373774194404875拆迁量万M2401301802002002002002002006需求量+万M22873074345045375776196406877累计需求量万M22875941028153220692646326539054592

21、供应量分析指标：年末存量土地商品住宅可开发量序号项目20012002200320041土地累计投放量(1.1+1.2)6011087157521251.1存量土地5531.2新增土地供应量484864885502商品住宅可开发量(2.1+2.2+2.3)9326987007832.1存量土地可开发量7042.2存量房1602.3新增土地可开发量686987007833商品住宅累计可开发量9321630233031134累计已开发量287594102815325年末存量土地商品住宅可开发量(3-4)645103613021581供需分析土地储备水平（年）=存量土地可开发面积/未来35年平均需求量

22、储备水平<2年 偏紧；储备水平=2-3年 正常；储备水平=3-4年 偏松，储备水平>4年 供过于求未来三年3年平均需求量=（537+577+619）/3=578土地储备水平（年）=1581/578=2.74 当前价位与变动趋势分析方法当前价位： 房价收入比=人均住房面积当前房价/人均可支配收入预测合理房价 合理房价=预测人均收入合理房价比/人均预测面积房价合理增长幅度（%）： 预测一年=（合理房价/当前房价）-1100 预测二年=（第二年合理房价/当前房价）-2-1 100 预测三年=（第三年合理房价/当前房价）-3-1 100 预测四年=（第四年合理房价/当前房价）-4-1 10

23、0 预测五年=（第五年合理房价/当前房价）-5-1 100目前价位判断方法人均可支配收入项目名称20002001200220032004200520062007200820092010人均收入 927410515115851236114451161551806020189225702523128206苏州房价变动趋势（合理房价收入比6）项目名称单位20002001200220032004200520062007200820092010调查平均房价 元/M2 18272271274036944460合理平均房价元/M2 27012842302230903441359937663941412243

24、134513房价增幅1元/M2 44603599房价增幅2元/M2 446041133766房价增幅3元/M2 4460428741143941房价增幅4元/M2 44604376429142074122房价增幅5元/M2 446044314401437243424313房价增幅% -19.3-8.1-4-1.95-0.67苏州房价变动趋势（合理房价收入比8）项目名称单位2000200120022003200420052006200720082009调查平均房价 元/M2 18272271274036944460合理平均房价元/M2 360237894030412045884799502252

25、5454965751房价增幅1元/M2 44604799房价增幅2元/M2 446047325022房价增幅3元/M2 4460471049745254房价增幅4元/M2 44604699495152165496房价增幅5元/M2 446046934938519654675751房价增幅% 7.66.15.615.365.22苏州房价变动趋势（合理房价收入比10）项目名称单位2000200120022003200420052006200720082009调查平均房价 元/M2 18272271274036944460合理平均房价元/M2 4502473650375150573559996277

26、656868717188房价增幅1元/M2 44605999房价增幅2元/M2 446052916277房价增幅3元/M2 4460507457736568房价增幅4元/M2 44604969553661676871房价增幅5元/M2 446049075399593965357189房价增幅% 34.518.613.811.410.0用供需关系修正价格走势预测供求关系 调整房价合理涨幅供不应求， 调高合理涨幅基本平衡， 合理涨幅不变供过于求， 调低合理涨幅（三）产品定位分析方法分析内容：具体产品或产品档次的供需状况和价格。分析方法：各种套型供应量占比、各种套型需求量占比，找出供需有缺口的产品，

27、作为项目定位。产品档次衡量的指标：总价总价=面积单价（四）项目产品定价与竞争能力分析方法竞争能力分析与产品定价方法之一： 站在购房者角度用价值工程方法分析1、计算功能得分 竞争态势矩阵评价指标=各项目的性能得分2、计算功能系数（市场占有率） 市场占有率=各项目的性能得分/各项目的性能得分3、计算成本系数 成本系数=各项目的售价/各项目的售价4、计算价值系数 价值系数=功能系数/成本系数 竞争能力分析举例内容权数本项目城南某新区本区某项目中心城区其他地段区位0.355155物业管理0.15535环境0.355543容积率0.21533功能得分15.754.23.64.053.9功能系数10.26

28、70.2290.2570.247清水房售价223005500480060006000成本系数10.2470.2150.2690.269价值系数?1.0811.0650.9550.918根据租金推算售价的方法销价=租金（1+iC）T/（1+iC）T-1iC 式中： iC基准收益率 T土地使用权年限举例：iC取8%，T=68,合理租金400元/平方米 售价=40012.43=4972元/平方米 iC取6%，则： 售价=40016.35=6540元/平方米竞争能力分析与产品定价方法之二从开发商角度用类比方法分析类似地块楼面地价资料 序号地块坐落面积容积率中标价时间方式楼面价1玻纤路7号（油墨厂部分）

29、55281.2521422004.1.10挂牌 31002市区枣市街150号、151号13553286002004.5.17拍卖31733西园路16号（原苏州轴承厂、铸件厂）1021471.2398002003.10.26拍卖32474虹桥路6号（原苏州电声厂、打字机厂）197031.290502003.7.31拍卖38285苏福公路148号892071.6382002003.10.26拍卖26766高新区运河路西、玉山路北侧636061.6310002003.10.26拍卖3046类似地块最低售价及本项目售价分析 项目盈亏平衡点内部收益率10%临界点开发成本售价（元/M2）售价（元/M2）（

30、元/M2）苏福公路148号522055944915高新区运河路西、玉山路北侧564960715342?项目当前售价分析结论： 从购房者角度分析，本项目所处地段与高新区运河路西地块相当，目前该地段当前平均售价5600元，上述地块尚未开盘销售。略低于该地块的盈亏平衡点5649元。本项目当前售价按5600元计算。（五）项目评价价格预测由当前价格预测项目一期工程开盘时的售价：第t年价格=当前定价（1+价格变动幅度）t较悲观估计=5600（1-8.1%）1.5=4934（元/M2）最可能值=5600（1+5%）1.5=6025（元/M2）最乐观估计=5600（1+10%）1.5=6400（元/M2）项目

31、基本分析第一期开盘单价取6000元/M2五、财务评价方法1、开发投资、开发成本与经营成本的关系2、征税方法与工业项目不同3、财务分析需要分期或整个项目试算4、预售收入用于投资，增加融资方案优化 难度 1、开发投资、开发成本与经营成本的关系投资估算表25450.92 26804.58 34349.65 86652.74 项目总投资3经营资金22885.85 2933.44 开发期利息1.12385.00 390.00 329.95 1104.95 不可预见费用1.111740.08 1626.74 1603.90 4970.72 销售费用1.1231.00 234.00 197.91 662.9

32、1 管理费用1.9开发间接费1.8154.00 156.00 131.94 441.94 其他费用1.7435.02 441.47 435.27 1311.76 开发期税费1.677.00 78.00 66.00 221.00 公共设施建设费1.51100.00 1200.00 1100.00 3400.00 基础设施建设费1.4385.00 390.00 330.00 1105.00 前期工程费用1.312868.82 14038.37 12868.82 39776.02 土地费用（含契税）1.28075.00 8250.00 14400.00 30725.00 建筑安装工程费1.125450.92 26804.58 34349.65 86652.74 开发建设投资13 期工程2 期工程1 期工程合计工程或费用名称序号1、开发投资、开发成本与经营成本的关系开发产