2010年世贸财富中心项目产品推售方案-

1、易居（中国）世贸财富中心项目组,2010-2-21,世贸财富中心产品推售建议,优势分析： 1、成熟的区位优势坐镇滨海核心“MSD”东区 2、多维立体式交通网络 3、项目本体产品多元化、业态丰富化,劣势分析： 1、保税区临港地界商业氛围有待于培养和引入 2、国家财税新政“物业税”即将颁布，先期打压商业地产 3、本案商业部分为非紧邻主干道布局，“保税国际交流中心”居于本案南侧靠主干道,推导结论,根据本案优势进行发展有效规避劣势影响,发现与利用市场机会,目前滨海新区商用市场不缺概念，如：响螺湾、于家堡、MSD等。但均是遥远的故事,1、滨海市场商务、商业需求较大，但近期的实际供应缺乏。造成机构大客户只

2、能入住与之不相匹配的低端办公楼、中小企业部分进驻公寓或民宅办公。市场机会点,2、”MSD“片区的实施进展较慢，目前只有津滨-泛海国际去年上市。但是由于项目自身品质与档次较低、体量较小只是吸纳了部分中小企业和中小投资客户。市场机会点,结论呈现,世贸财富中心项目总定位,滨海“MSD”东区首席5A级商务综合体,一、利用开发区优势的地理位置（MSD东区）和广域高知名度和认同度。 二、利用保税区的地缘优势,以产业平台构建利益链条，作为项目发展的“引擎,如何解释和构建产业平台？ 答：就是集合了区域经济增值点、提升区域政绩和形象、并对项目提供了高端走势支撑的产业（商业）模式,自然优势与利用,利益链条是什么？

3、谁为发端,目录,世贸财富中心项目发展方向,2010年度总体市场环境分析,通过上述分析导出项目总体竞争策略,本案与周边项目位置区位示意,总结篇,总结一：当前市场价格在10000/平方米至14000/平方米之间， 以大平层办公为主，分割面积区间为 90平方米至1000平方米不等，大部分首层商业配置，结构为核心筒型写字楼。 总结二：开发区写字楼主要集中于黄海路和三大街，保税区写字楼主要集中于海滨十五路附近。 总结三：未来供应（主要指2010年度内），主要集中于保税区和于家堡地区，响螺湾区域虽有部分 供给量，但与本项目只能构成客群竞争，不能构成直接竞争。 总结四：物业税的2010开征，也将引起商业物业

4、项目的市场变化,物业税专篇,国外的物业税，一般就指不动产税，是对土地、房屋所有或占有者征收的税。计税依据为不动产评估价值。在不征收不动产税的国家里，一般征收财产税，操作办法是将不动产与其他财产捆绑在一起计算，就纳税人某一时点的所有财产课征一般财产税，计税依据是不动产评估价值。还有一种定期不动产增值税，主要针对占有房地产超过一定年限的产权者征收，通过对房地产的重新评估，对其增值额征收，一般分10年和5年两种。香港的物业税，根据个人投资物业的租金收入征收，业主自住的物业可以豁免该税。 各国在这个税种的税率、征收方式上都不尽相同。美国是按照房价的0.8%3%每年缴纳；新加坡是按照阶梯式的税率，第一套

5、按每年房屋总价的4%征收，第二套及以上每年征收11%，但政府租屋也要缴纳,结论：物业税的开征信息，必然会对商用物业的投资性购买产生阻力，会导致投资性购买客户的观望，尤其是目前这种征收政策不明朗的态势，以及目前房地产市场租售比极不合理的状况，也会对2010年度的商用物业市场产生不利的影响,结论篇,基于上述情况的考虑，我们提出本项目的2010年度核心工作为： 加大项目去化量，降低企业资金压力 本项目竞争策略为： 依托政府做业绩 依靠品牌做形象 依靠资源做招商 依靠产品做差异 依靠定位作非对称竞争,竞争策略说明篇,世贸财富中心“十八小时经济圈”解析示意,结论：1、通过实施“18小时”经济圈可以给本案

6、带来持续的增值、便于未来适时出售，并且给 客户以信心。 2、通过实施“18小时”经济圈给本案带来更加富有活力的生命源泉和推动力,项目各单位定位方向说明篇,A1座 办公部分：大型企业驻滨海区总部 商业部分：金融银行业，写字楼商务服务业,项目各单位定位方向说明篇,B2座 办公部分：中小行业客户群体驻滨海的商务楼宇 商业部分：特色西餐、中西快餐、咖啡、茶饮等,项目各单位定位方向说明篇,B1座 办公部分：航运、物流类企业进驻的专属服务中心 商业部分：航运服务、特色餐饮与休闲娱乐等,项目各单位定位方向说明篇,A3座 首层部分：知名电子品牌旗舰体验中心 二、三层部分：时尚、高新电子产品的专属卖场,滨海“M

7、SD”东区首席5A级商务综合体,世贸财富中心项目总定位,项目发展方向结论,定位依据,世贸财富中心项目周边竞品状况,1、本案商业竞争项目售价调研 A、津滨泛海国际裙房商业预计2010年6-7月份正式面市销售。 商业入市均价约为：20000元/平方米 产品面积区间：69-935平方米,产品明细表,2、本案写字楼竞品项目分析 A、津滨-泛海国际 项目基本情况 项目总建筑面积2.33万平米，规划为2座14层点式高层，共354户，其中面积区间为50-1000平米。地下车位260个。 项目处于滨海新区核心区，比邻泰达现代产业服务区MSD,泛海国际项目小结,泛海国际项目属于开发区商务核心区域MSD板块最先上

8、市的写字楼项目 泛海国际项目属于小体量写字楼产品 泛海国际项目属于中低端写字楼产品，电梯配备少、品质感较差 泛海国际项目产品产权单位分割单位较小、与市场和客户接受度相吻合，吸纳的客 户为中低端客群 泛海国际项目上市历经5个月了，2号楼去化率90%，实际成交均价达到10500元/ 泛海国际项目预计今年年底整体去化75%（不含商业,泛海国际项目标准层平面示意图,项目户型面积配比分析,本栋写字楼总建筑面积：11647.36平方米,本栋写字楼总建筑面积：11478.39平方米,项目户型面积配比分析,泛海国际产品价格段分析,数据统计表格,价格段统计图例,B、贻成大厦（航运中心5号楼,项目基本情况,所属区

9、域板块：保税区航运中心片区 项目开发商：贻成集团 建筑类别：塔楼结合裙房商业 产品属性：公建类产品（写字楼、服务式公寓、商业） 项目体量：约2.75万平方米 项目装修程度：目前为初装修、经过调整后为精装修,贻成大厦项目小结,贻成大厦项目属于保税区航运中心板块的已建成公建项目 贻成大厦项目属于中、小体量公建产品（后期考虑改造产品，增加服务式公寓。以 增加项目本身的市场竞争能力，切入产品多元化和实行差异化产品的营销模式） 贻成大厦项目不属于5A级写字楼产品，品质较低 贻成大厦项目产品产权单位分割单位较小、与市场和客户接受度相吻合 贻成大厦项目预计本年度5月份面市，预计写字楼上市均价9000元/、服

10、务式公寓 上市均价10500-11000元/ 贻成大厦项目写字楼部分只做公共部位精装修、服务式公寓为精装修到位含家具家 电做到业主提包入住的条件,1、2、3层作为配套商业和物业用房，面积7471.74平米。 4-12层为写字楼办公，面积13715.75平米。 13-21层为服务型式公寓，13793.31平米,主力销售面积27509.06平米,产品构成,三、世贸财富中心项目销售建议,项目总体介绍： 滨海世贸财富中心占地面积约6.4万平方米，包括两栋5A级写字 楼（二十层）、一栋高级办公商务楼（七层）、一栋四星级商务酒 店（十三层），以及一栋商业裙房（三层）；总建筑面积为156000 平方米（地上

11、建筑面积为118000平方米，地下建筑面积为38000平 方米），其中两栋写字楼建筑面积为50000平方米；一栋高级办公 楼建筑面积为22600平方米，一栋商务酒店建筑面积为29000平方 米，服务式生态休闲商业广场建筑面积为16600平方米,项目总平图,A1座,A2座,B1座,B2座,A3座,A1座产品分析与销售建议,A1座产品定位：世贸财富中心项目“顶级5A总部级商务写字大厦,定位依据：1、建筑高度高度近80余米 2、核心筒电梯配备6部高档次高速电梯 3、建筑外檐极具现代感的混合幕墙结构,A1座产品分析与销售建议,A1座产品客户群定位 ： 入主滨海-MSD东区首席-高端总部大客户群体,A1

12、座产品分析与销售建议,定价原则：采用高、中、低区定价法,注：写字楼总货值：2.6亿元,A1座产品分析与销售建议,分区定价示意,均价：11500元,均价：10800元,均价：12000元,A1座分割示意图:建筑面积约为1338.62平米,A1座分割示意图：建筑面积约为1204.1平米,A1座产品分析与销售建议,营销示意,接受半层购买客户需求,A1座产品分析与销售建议,A1座商业业态定位 泛金融服务行业,业态列举：银行、邮局、保险行业等,注：商业总货值：4000万元,大堂,副大堂,底层商业,底层商业,A1座商业首层平面,大堂挑空,交通组织,A1座商业二层平面,二层商业,B2座产品分析与销售建议,B

13、2座产品定位：世贸财富中心项目中端商务写字楼,定位依据：1、建筑高度不足，只有7层；与A1座相比有较大差距 2、建筑外檐比较平直虽具现代感但是与A1座相比稍适 逊色,B2座产品分析与销售建议,B2座产品客户群定位 ： 入主滨海-MSD东区-中、小行业客户群体,客群列举：物流、贸易、货代、外代、航运等中小企业,B2座产品分析与销售建议,定价原则：采用高、低区定价法,注：写字楼总货值：1.69亿元,B2座产品分析与销售建议,分区定价示意,营销分解：针对中小企业购买情况严格做好销控措施,优化方案平面分割示意图西侧平面,优化方案平面分割示意图东侧平面,B2座产品分析与销售建议,B2座商业业态定位 轻餐

14、饮、休闲餐饮行业为主,业态列举：特色西餐、中西快餐、咖啡、茶饮等,注：商业总货值：9500万元,B2座产品分析与销售建议,B2座商业首层平面,大堂,大堂,B2座产品分析与销售建议,B2座商业二层平面,B2座产品分析与销售建议,B2座商业销售原则： 1、保留现状分割模式 2、采取首层托二层销售形式 3、可以考虑根据不同客户要求与业态进行现有分割的组合形式 4、先期挤压单首层托多套二层的销售模式 5、后期采取独立首层销售吸引小型业态的客户购买,B1座产品分析与营销思路,B1座产品的营销发想： 1、核心思想将B1座一层商业的部分提供给政府作为一站式航运业服务中心，“圈进政府”并与政府联手打造“航运服

15、务中心” 2、依托政府的政策性支持（企业进驻注册、财税减免优惠） 3、与政府联手为B1座乃至整体项目的销售和招商工作奠定坚实的基础,B1座首层商业平面,建议将此区域作为政府部门一站式航运服务大厅 面积约3000平方米,B1座产品分析与营销思路,B1座产品分析与营销思路,B1座产品定位：滨海新区航运产业专属服务大厦,定位依据：1、填补本区域航运专属服务物业的空白 2、力争与本区域政府有关部门携手共同营造海港航运服务 氛围，引导更多航运相关企业注册进驻,B1座产品分析与营销思路,B1座产品建议改变用途“差异化”销售，寻找市场机会点。 1、部分楼层（高区）酒店公寓化作为大型企业配套的服务式公寓进行销

16、售 2、部分楼层（低区）公寓办公化作为航运服务中心真正的企业办公场所销售,B1座产品分析与营销思路,B1座公寓和办公产品客户群定位： 1、面对大型的、总部级企业的高管和高级白领人群进行推广 2、面对与政府携手共同操作的航运服务型企业和其上下游企业进行推广 3、面对本项目辐射的区域投资客群进行推广,B1座公寓和办公产品价格预判： 1、公寓产品（高区）均价：（参照A1写字楼）11500元/平方米 2、办公产品（低区）均价：（参照B2写字楼）10500元/平方米,公寓总货值：1.15亿元 办公总货值：1.05亿元,注,B1座产品分析与营销思路,B1座商业部分产品定位：航运服务中心的配套商业,定位支持

17、：力争让政府有关部门进驻B1座商业首层进行航运服务中心 的企业招商与注册登记工作，形成“地产商与政府的联 手、联合搭台共同唱戏的局面,B1座首层商业平面,建议将此区域作为政府部门一站式航运服务大厅 面积约3000平方米,B1座产品分析与营销思路,首层商业其他部分业态建议： 1、中式简餐 2、西式快餐,B1座二层商业平面,面积约：2620平方米,B1座产品分析与营销思路,二层商业部分业态建议： 大型的特色餐饮服务行业,目的：造声势、聚人气、利客户,B1座三层商业平面,面积约：2620平方米,B1座产品分析与营销思路,二层商业部分业态建议： 大型的特色休闲娱乐行业,目的：造声势、聚人气、利客户,B

18、1座产品分析与营销思路,销售建议： 1、政府部门的进驻起决定性作用 2、进驻企业达到相当数量 3、目标业态招商现行 4、项目本身临近竣工 5、依当时的市场情况考虑商业的定价方向，保证开发商的利益,A3座产品分析与销售建议,A3座项目本体属性为：会展中心商业广场,A3座产品平面,A3座产品平面,A3座产品平面,A3座产品分析与销售建议,业态规划示意,首层：品牌电子产品旗舰体验馆,二层：品牌电子产品大卖场,三层：时尚概念电子产品卖场,A3座产品分析与销售建议,产品分割建议,1、首层体验中心大分割 目的：引进国际知名电子大品牌进驻，满足品牌旗舰体验需求 2、二层采取中小分割 目的：引进部分有实力的电

19、子品牌商家做卖场 3、三层采取小分割 目的：覆盖时尚电子产品的大多数商家做卖场,A3座产品分析与销售建议,营销建议,1、A3座商业是概念性的电子体验中心，需要造势与培养 2、A3座商业是本案的龙头地位，需要硬性推广造势，烘托全案 3、政府部门介入与开发商形成捆绑之势，形成完整的价值和利益链条 4、先期业态招商造势，形成气候和客户的关注度 5、项目竣工前后进行正式发售 6、提升整体氛围，保证开发商的利益最大化,运营管理是商业地产运营的核心，是商业地产收 益和物业价值提升的源泉，是投资者的利益得到 最大体现的保障,商业项目在商业管理公司的统一管理下，理清权 属关系、强化“特色”经营。会使商铺“越做

20、越旺” ，保障开发商、投资者和经营者三赢,对体验中心商业运营模式的战略思考,1、成立商业管理公司的必要性,品牌租户不愿与个人业主签定商铺租赁合同，倾 向于与商业管理公司合作，由商业管理公司统一 开具租赁发票,2、操作解释,通过商业管理公司这个桥梁，力争使项目整体的租金由 现在的市场水平提高到3年后能满足投资者的投资收益， 增加投资者继续委托商业管理公司统一管理的信心。 在委托管理期内，商业管理公司负责世贸财富中心的持 续招商；写字楼、停车场的出租、管理；日常的客户管 理、维系；整体项目的推广、租金收缴等,3、商业管理公司组织架构和职能建议,4、运营期间相关合同文本的制定、备案,5、总结,世贸财

21、富中心项目销售计划,综合本案各种产品形式与价值表现； 目前市场形式分析； 结合开发商工程进度安排时间节点； 得出结论,入市时间：预计为2010年4月份,先期入市楼盘为：本案B2座商务写字楼,入市理由：以B2座为本案整体的价格台阶，界定客户的心理价格门槛，为其他产品入市 奠定基础,1、销售指标 乐观计划： 销售面积正常值：约19000平方米 销售金额正常值：约2亿元 回款金额正常值：约1.6亿元 保守计划： 销售面积保守值：约14000平方米 销售金额保守值：约1.5亿元 回款金额保守值：约1.2亿元,世贸财富中心项目销售计划,世贸财富中心项目销售计划,2、首期上市销售完成时间 预计销售周期起止

22、时间为2010年4月份至2011年3月止。 项目正式开盘视获得销售许可证的时间为准（预计本年度7月份获得销许,世贸财富中心项目销售计划,3、销售指标完成计划表一,注：按照乐观值编订计划表,与甲方领导邱总沟通后调整的销售计划,世贸财富中心项目销售计划,销售指标完成计划表二,注：按照保守值编订计划表,销售指标完成度分析 市场预判建议：本案B2座商务楼宇为7层板式楼相对商务办公感稍差，市场定位为中端写字楼宇。虽然总货值达到2.64亿元，但是由于商业部分按照客观规律应为竣工后产生一定的商务氛围才会引起自用型和投资型客户的关注所以在先期销售阶段大量出货的机会会大大降低，加之写字楼部分的货值只有1.69亿元的总量对于完成保守值1.5亿会有相当的难度；如要达到乐观值2亿就难度极大了。所以建议在先期销售阶段开展后对部分客户关注本案A1座写字楼的产品情况，希望开发商领导能够考虑为了迎合市场需求和更好的完成销售指标适时地加推A1座写字楼的部分产品上市,世贸财富中心项目销售计划,四、世贸财富中心项目推广计划,1、推广方式 根据本案