资产评估的基本原理

1、第二章 资产评估的基本原理,本章内容,第一节 资产价值形成理论,第二节 资产的价值类型,第三节 国际评估准则定义的价值类型,第四节 资产评估的基本前提假设,第五节 资产评估原则,一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论,第一节 资产价值形成理论,资本 劳动 的报酬 土地,供给（生产）决定价值,生产费用价值论是成本法的理论基础,生产费用,商品的价值量,二、买方市场时期的价值观：效用价值观,需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。 效用价值论是收益法的理论基础,三、供求决定价值论：均衡价值观,均衡价格,需求价格：消费者愿意支付的最高价 供给价格：生产者愿意接受的最低价,在均衡价格中，生

2、产费用和效用是影响价格的两个均等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本，又需考虑资产的效用。 供求决定价值论是市场法的理论基础,第二节 资产的价值类型,一、对资产价值的理解 （一）资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。 （二）价值与价格、成本 价格为取得一项资产所花费的实际货币量 成本为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值,价格 成本,不一定与价值相等,二、资产评估中常见的价值类型,一）公允市场价值（fair market value) 指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格,公开市场价格 形成的条件,买卖双方地位平等 有充分的时间收集信息 有理智的经济人 自愿成交 买卖双方均

3、是正常交易的当事人,二）投资价值（investment value,指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值 对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价值可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关,三）账面价值（book value,指资产的账面原值减去累计折旧后的余额，或账面价值减去 负债后的余额（对企业而言）。 资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。原因： 1.财务报告中的资产是以历史成本计价的 2.企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、可能的负债项目，也

4、不考虑权益资产的成本,四）内在价值（intrinsic value） 指资产预期创造的未来现金流的现值,对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的， 公允市场=内在市场,内在 价值,资产的获利能力,账面 价值,资产的创建成本,内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的主要因素,内在价值与市场价值,五）重置价值（replacement value,指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本,价格变动,技术进步,有形损耗,企业外部环境的变动,影响重置价值的因素,又称为折余重置成本。 一般在非市场和有限市场条件下运用,六）清算价值,指企业停止营业

5、，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。 强制清算与有序清算 与公允市场的区别： 1.买卖双方地位不平等 2.没有充足的时间询价 清算价值属于非市场价值，因此评估值低于市场价值,七）在用价值（value-in-use,指属于企业组成部分的特定资产对其所属企业能够产生的价值。 不考虑最佳用途或资产变现所能实现的货币数量,第三节国际评估准则定义的价值类型,一、资产评估中价值类型的实质与意义 为不同的资产业务提供适用的价格标准,特定资产业务,决定,价值类型,二、资产评估中市场价值与市场以外的价值,根据国际评估准则的观点： 市场价值（market value basis of valua

6、tion） 非市场价值（valuation basis other than market value,资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。 市场价值通常适用于正常的产权变动类资产业务,一）市场价值的定义 自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销 之后，所达成的公开交易中某项资产应当进行交易的价值估 计数额,二）市场价值以外的价值 也称非市场价值，或其他价值。凡不符合市场价值定义条件的价值类型都属于市场价值以外的价值,以非市场价值为基础的评估业务可分为两类： 一类属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权变动,一类属于 特

7、殊评估 对象,非经营性资产 非竞争性经济资源 特定地理位置的资产,商誉 专用资产,有限市场资产,无法单独在公开市场出售,三、国际评估准则定义的价值类型及各种价值 类型的内在联系,1.公开市场价值=市场价值 2.投资价值=非市场价值,投资方,投资价值公允价值,投资交易中,出售方,投资价值公允价值,交易价格在双方投资价值之间,作价基础,公允市价,5.清算价值 6.在用价值 =非市场价值 7.账面价值,3.内在价值,对于可在公开市场出售的资产而言： 内在价值=市场价值 不具有在公开市场出售条件的资产： 内在价值=非市场价值,4.重置价值,为公允市价 设定了上限,与内在价值相一致=市场价值 与内在价值

8、不一致=非市场价值,第四节 资产评估的假设,资产评估与其他学科一样，其理论体系和方法体系的确立也是建立在一系列假设基础之上的，其中交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设是资产评估中的基本前提假设,一、交易假设 交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价,二、公开市场假设 是对资产拟进入交易的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定性说明或限定。 公开市场假设就是假定那种较为完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样一种公开市场中进行交易。 适宜做公开市场假设的资产业务要

9、求被估资产具有通用性,三、继续使用假设,指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。 这一假设强调资产对未来的有效性。 持续使用假设也是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。 首先设定被评估资产正处于使用状态,包括正在使用中的资产和备用的资产； 其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去,三、继续使用假设,采用继续使用假设的条件： （1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益。 （2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上可行,四、清算假设 也是对资产拟进入交易的市场条件的一种假定说明或限定。 即对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。 在清算假设前提下的资产评估结果的适用范围非常有限,第五节 资产评估原则,一、资产评估的工作原则,一）独立性原则 （二）客观公正性原则 （三）科学性原则,二、资产评估的经济技