房地产项目施工过程成本管理研究

1、房地产项目施工过程成本管理研究摘要：成本是企业经营的建筑安装工程施工质量的综合指标，是计算和补偿建筑安装工程耗费以维持再生产的尺度，也是计算利润、进行经营决策和可行性分析的重要依据。本文介绍了房地产项目施工过程成本管理的基本要求，提出了房地产项目施工过程成本管理的具体措施。关键词：房地产项目； 施工过程； 成本管理； 具体措施房地产工程成本是指在开发、生产、经营房地产过程中所付出的全部以资金方式表现的劳动量。它由以下三部分组成：在房地产开发、经营中消耗的生产资料（原材料、燃料、动力及施工机具折旧费），即物化劳动的价值C；在施工中，劳动者为个人需要创造的价值（劳动创造的价值）V（例如工资）；剩余

2、劳动创造的价值（劳动者为社会需要创造的价值）M（例如利润、税金）。C和V两部分之和构成工程成本。工程成本不是劳动消耗，而是资金耗费的货币综合反映。成本的作用是反映房地产工程经营全过程各方面的消耗程度，它取决于施工企业人员的工作质量，因此，成本是企业经营的建筑安装工程施工质量的综合指标，是计算和补偿建筑安装工程耗费以维持再生产的尺度，也是计算利润、进行经营决策和可行性分析的重要依据。 一、房地产项目施工过程成本管理的基本要求 房地产开发项目属于经营性投资项目, 以获取利润最大化为目标。为了实现上述目标, 就要对开发项目进行全面分析, 对项目投资进行全面控制。房地产项目成本的控制应坚持以下原则。

3、（一）全过程控制原则 全过程成本控制,也称作全过程造价管理。它是一种基于活动的项目成本确定和控制的方法。这种方法是将一个建设项目的工作分解成若干个项目活动清单, 然后使用工程测量的方法确定出每项活动所消耗的资源,最终根据资源的市场信息确定出一个建设项目的造价; 而造价控制就是对项目各项活动及其活动方法的控制入手, 通过减少和消除不必要的活动以减少资源消耗,从而达到降低和控制造价的目的。 （二）系统性成本控制原则 房地产开发项目的成本控制是开发项目管理系统中的一个子系统, 成本管理的目标是为实现整个项目目标服务的。开发项目的质量、进度、成本、安全等各个子系统是互相影响和相互作用的,不可偏废。系统

4、工程核心思想就是通过各个子系统的协调运行,实现“整体大于部分简单之和”的目标。 （三）动态控制原则 所谓动态控制, 就是对事先设定的成本控制目标在实施过程中自始至终的进行监督、控制、调整和修正。任何一个房地产项目都是一个复杂的系统工程, 其影响和制约成本控制的因素纷繁复杂,点多面广,具有高度的不确定性。随着项目的进行, 人工、材料、机械价格的变化, 工程进度和资金到位情况等都会对项目成本发生直接的影响。因此, 要通过对实际投资情况的不断监控和与投资控制目标的不断比较来发现偏差、分析偏差, 并采取措施纠正偏差, 以达到成本控制之目的。 （四）主动控制原则 上述动态控制原理, 是基于发现实际值与目

5、标值的偏离纠偏再偏离再纠偏的控制方法, 是一种被动的控制方法。而房地产项目具有单一性和不可重复性, 偏离一旦发生往往造成较大的损失。为了避免投资损失, 预防投资偏差的产生, 我们还要采取主动控制的方法来控制项目成本。 所谓主动控制, 就是事先对项目的各种不确定性因素进行分析,分析目标偏离的可能性, 并事先采取预防性控制措施以确保计划目标的实现。只有这样, 才能尽可能的防止或避免投资偏差的发生,将可能的损失降到最低。 （五）成本管理责任制原则 房地产开发企业应建立以开发项目为成本控制对象的独立核算和考核体系, 建立以项目经理为核心的成本控制责任制。在开发项目实施前, 由企业造价控制等有关部门确立

6、项目成本控制目标,下达给项目经理。项目经理必须对成本指标层层分解, 落实到各部门、各专业、各班组直到每个人, 这样逐级落实、层层把关,人人都是成本控制的主人和责任人, 并建立完善和明确的奖惩制度,进行定期考核,奖优罚劣。 （六）全费用控制 构成房地产开发的成本费用种类繁多, 涉及部门和因素复杂,有的费用在成本构成中占比较大, 但变动性不强, 控制的余地就小;有的费用虽然占比不大,但变动性强, 控制的余地就大。因此,为了取得良好的经济效益,就需要对各种费用进行全面控制,即进行全费用控制。 二、房地产项目施工过程成本管理的具体措施 （一）决策阶段工程造价的控制 决策阶段项目决策的内容往往是决定工程

7、造价的基础，而且直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的确定与控制是否科学、合理的问题。为了在工程决策阶段控制工程造价，我们必须做好工程项目的投资估算。 投资估算是基本建设前期工作中的重要环节之一。有了投资估算才能在土地招拍过程中确定企业能够接受的土地价位以及该土地获得后公司可能取得的利润空间。在取得土地后须进一步深化投资估算，以此作为设计任务下达的投资限额，从而对控制初步设计概算起控制作用，并作为资金筹措及向银行贷款的依据。所以在编制投资估算前应对项目所在的市场销售状况、经济状况、人口分布、市场需求等做充分的调研，在此基础上编制出反映项目所在地区的技术经济状况、市场前景的投资估算，从建

8、设方案的优选开始，合理预测投资估算中各种动态因素的变化，尽可能使投资不留缺口，这是编制投资估算工作的关键，也是项目下一阶段顺利开展的重要依据。 （二）设计阶段工程造价的控制 1.优化设计方案，有效控制工程造价 在整个项目总投资中，设计费用所占比例往往不到1%，但它整个工程项目的75%都会受到它的影响。因此，在工程设计阶段严格控制工程造价才有可能对整个项目的工程造价进行有效的控制。因为方案设计不仅对工程造价产生重大影响，而且对项目的质量、安全、工期、市场销售、资金投入、资金回笼及项目的利润等均有重大影响，因此我们必须克服重施工、轻设计的观念，应从方案设计开始控制工程造价。 2.对工程项目实行限额

9、设计 在项目建设过程中，可根据可行性研究阶段审定的设计工程量和设备、材质标准，来确定初步设计阶段的限额设计工程量，按设计和通用设计或类似已建工程的实物工程量来确定某些无法通过可行性研究来确定的工程量。设计施工图时，各专业设计人员必须强化自身工程造价的意识，严格根据限额设计所分解的投资额和控制工程量，以及确保使用功能的前提下进行设计，目的是将工程造价和工程量控制在限额内，同时作为业主要通过设计合同明确设计要求，通过对建筑经济指标比如单位面积的造价、含钢量、混凝土含量等加以要求和限制，以增强设计人员的责任感和紧迫性。 另外，在当前设计市场尚未完全规范、设计人员素质良莠不齐的情况下，选择好设计单位和

10、设计人员非常重要。 3.实施阶段工程造价的控制工程 要控制工程造价、发挥投资效益，就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督职能。应从几个方面入手：一是实行招投标制度，是防止暗箱操作、避免吃回扣、降低建安成本的有效措施。二是选择好施工队伍。房地产企业最大的浪费是质量出问题，只有选择一个资质好、信誉高的施工企业才能确保工程质量，减少或杜绝因质量问题而造成的成本增加。三是严把合同签订关。在签订合同时要认真审查，事先确定好结算依据和取费标准，严格规定工期和质量标准。如果不能按期、按质交房，就要承担违约责任，就会导致不必要的成本增加。四是重视材料、设备的确认与价格管理，对工程合同未明确的材料和设备应提

11、前做好调研，及时确定价格，确保工程按期施工，有必要对工程质量和造价影响加大的材料和设备可以采用甲供的形式，以降低造价，确保质量。五是及时支付工程款。工程款支付是否及时，会直接影响工程进度、工程质量最终影响房地产的企业形象和效益。六是严格控制工程签证。如果工程签证把关不严，随意签证、任何人都可以签证、事后补签证都会加大工程成本。但在实际工程建设项目中，工程变更和现场签证是不可避免的。设计变更越提前，发生越早，损失越小。为此我们除了要严把施工图审核关，还应在开工之前组织图纸会审、技术咨询，争取提前减少重大变更。同时加强对设计变更及签证的严密性审核，防止因变更和签证的模糊导则后期纠纷多、结算难、费用高等现象。 在工程在工程施工过程，审价人员和费用控制人员应经常深入施工现场，了解、收集工程的有关资料，及时掌握现场施工动态，及时审核变更、签证等费用，使工程造价得到有效控制。 参考文献： 【1】 凌青. 浅议房地产开发企业成本管理. 商业经济, 2008,(13) 【2】 段珺. 房地产开发企业成本的管理与控制初探. 商业会计, 2009,(07) 【